24RV023 - Bijlage 4. concept-vergunning Nooitgedacht 260224 publ

Publiekshal ▪ het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twitter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Smink Vastgoed B.V. Galvanistraat 31 3861 NJ Nijkerk

Ons kenmerk Uw kenmerk Bijlage(n) Telefoonnummer

Geachte heer

WABO-2023-002845 OLO-7781919 Diversen 14 030

Datum Behandeld door Team Onderwerp

XX april 2024 Ruimtelijke Ontwikkeling Beschikking

,

Op 5 mei 2023 heeft u een aanvraag voor een omgevingsvergunning bij ons ingediend voor: voor het realiseren van 17 woningen, 10 appartementen, bergingen en twee uitritten aan Nooitgedacht 20 t/m 28a en 34 t/m 38 in Zeist. Wij hebben uw aanvraag getoetst aan de verplichte wettelijke regelingen. Uw aanvraag voldoet niet aan de regels van het bestemmingsplan. Wij hebben echter voldoende motivering om uw aanvraag met een afwijkingsprocedure mogelijk te maken. Zowel de strijdigheid als de motivering om medewerking te verlenen, staan in het besluit en de bijlages. Verder voldoet uw aanvraag aan de wettelijke regelgeving, daarom verlenen wij u de gevraagde omgevingsvergunning. De omgevingsvergunning met bijlagen en gewaarmerkte stukken treft u bij deze brief aan. Aan de vergunning is een aantal voorschriften verbonden. Wij vragen u om de vergunning, en ook de bijlagen die er aan verbonden zijn, goed door te lezen. Specifieke aandachtspunten voor de activiteit bouwen De toezichthouder van de gemeente controleert tijdens de bouw of volgens de vergunning wordt gebouwd. Ook na het voltooien van het werk kan een toezichthouder bij u langskomen. Bij hem kunt u ook terecht met vragen over de uitvoering. U dient de start (uiterlijk 2 dagen van tevoren) en het einde van de bouw te melden bij de gemeente, zodat de toezichthouder hiervan op de hoogte is.

Het liefst ontvangen wij uw meldingen via internet. Ga hiervoor naar www.zeist.nl/meldenbouw. Wij wensen u veel succes met uw werkzaamheden!

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Nadere informatie Heeft u nog vragen of wilt u nog meer informatie? Wij staan u graag te woord. U kunt hiervoor contact opnemen met bereikbaar op telefoonnummer 14 030. Met vriendelijke groet, Namens burgemeester en wethouders van Zeist,

Medewerker team Ruimtelijke Ontwikkeling

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

OMGEVINGSVERGUNNING Op 5 mei 2023 heeft u een aanvraag voor een omgevingsvergunning bij ons ingediend voor: voor het realiseren van 17 woningen, 10 appartementen, bergingen en twee uitritten aan Nooitgedacht 20 t/m 28a en 34 t/m 38 in Zeist, kadastraal bekend bij de gemeente Zeist, sectie L 1032, 749, 753, 1011 en 1010. Uw aanvraag is geregistreerd onder nummer WABO-2023-002845. Besluit Wij verlenen u hierbij op DATUM DEFINITIEVE BESCHIKKING de gevraagde omgevingsvergunning voor het realiseren van van 17 woningen, 10 appartementen, bergingen en twee uitritten aan Nooitgedacht 20 t/m 28a en 34 t/m 38 in Zeist. Het bouwplan voorziet onder meer in een activiteit waarvoor op grond van artikel 2.1, eerste lid, onder c van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (hierna: Wabo) slechts vergunning kan worden verleend met toepassing van artikel 2.12, eerste lid, onder a, onder 3° Wabo. Daarom is het hele besluit, conform artikel 3.10 Wabo, voorbereid met de uitgebreide besluitvormingsprocedure van Afdeling 3.4. van de Algemene wet bestuursrecht (Awb).

Het besluit heeft betrekking op de activiteiten: • Bouwen van bouwwerken (artikel 2.1 lid 1 onder a Wabo); • Gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo); • Werk of werkzaamheden uitvoeren (artikel 2.1 lid 1 onder b Wabo); • Het maken, hebben of veranderen van een uitweg (artikel 2.2 lid 1 onder e Wabo). Inwerkingtreding van dit besluit Dit besluit treedt in werking de dag na afloop van de termijn voor het indienen van een beroepschrift. Bijlagen en gewaarmerkte stukken U vindt bij dit besluit drie bijlagen. Het is belangrijk om deze bijlagen goed te lezen voordat u met de werkzaamheden begint. Bijlage 1: Wettelijke grondslag en motivering Hierin leest u de wettelijke grondslag en motivering van dit besluit om u de omgevingsvergunning te verlenen. Bijlage 2: Voorschriften Aan uw vergunning is een aantal voorschriften verbonden. Welke dat zijn, leest u in deze bijlage. De voorschriften zijn belangrijk voor u, omdat er verplichtingen in staan die aan het gebruik van de vergunning zijn verbonden. Bijlage 3: Nadere informatie bij omgevingsvergunning In bijlage 3 vindt u belangrijke nadere informatie over de verleende vergunning. Gewaarmerkte stukken Dit zijn alle gegevens (formulieren, rapporten, berekeningen en tekeningen) die bij dit besluit horen. Kosten Aan de behandeling van uw aanvraag zijn legeskosten verbonden.

Deze kosten zijn vastgesteld door de gemeenteraad in de legesverordening van de gemeente Zeist. Wij zijn uitgegaan van vastgestelde bouwkosten van € (excl. BTW). Op basis daarvan zijn de leges als volgt opgebouwd: Activiteit bouwen Beoordeling welstand Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

€ €

Beoordeling bodemrapport Beoordeling akoestisch rapport interne en externe geluidwering of nagalm van een bouwwerk Beoordeling akoestisch onderzoek wegverkeerslawaai Beoordeling nader (sanerings)onderzoek (ingeschat sanering tussen 100.000 / 500.000) Activiteit werk of werkzaamheden uitvoeren (aanlegactiviteiten) Beoordeling archeologisch bodemrapport Activiteit ‘uitweg’

€ €

Totaal:

€

€ € € € € --------------------------

+

De kosten voor het voeren van de ruimtelijke procedure voor de benodigde afwijking van het bestemmingsplan zijn opgenomen in een anterieure overeenkomst en een allonge hierop. Deze kosten worden separaat in rekening gebracht. Wijze van betalen U ontvangt binnenkort van de Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht (BghU) een factuur om deze kosten te kunnen betalen. Publicatie Hetbesluit wordt door ons gepubliceerd in het Gemeenteblad ( www.officielebekendmakingen.nl) , op www.omgevingswet.overheid.nl en op de gemeentelijke website www.zeist.nl onder ‘Bekendmakingen’. Beroep Gelet op de voorbereiding van het besluit met afdeling 3.4 van de Awb kan een belanghebbende na het nemen van een besluit op de aanvraag om omgevingsvergunning beroep aantekenen. Daartoe moet binnen zes weken na de dag waarop het definitieve besluit ter inzage is gelegd een gemotiveerd beroepschrift worden ingediend bij de Rechtbank Midden-Nederland, afdeling bestuursrecht o.v.v. bodemzaken, Postbus 16005, 3500 DA Utrecht. De termijn voor het indienen van een beroepschrift begint met ingang van de dag nadat het besluit ter inzage is gelegd.

Wanneer u beroep aantekent, dient u in het beroepschrift in ieder geval het volgende vermeld te worden: • Uw naam en adres; • De datum waarop u het beroepschrift schrijft; • Een omschrijving van de beslissing waartegen u beroep aantekent en zo mogelijk een kopie van de beslissing; • De redenen waarom u beroep aantekent; • Indien het beroepschrift niet in het Nederlands is opgesteld, dient u voor een goede Nederlandse vertaling te zorgen; • Uw handtekening. U moet het beroepschrift ondertekenen. Aan het indienen van een beroepschrift zijn kosten verbonden. Voorlopige voorziening Meestal treedt een besluit, ondanks een bezwaar- of beroepsschrift, direct in werking. In het besluit zelf kunt u terugzien wanneer het besluit in werking treedt. Gelijktijdig met of na indiening van het bezwaar- of beroepsschrift kunt u bij de Rechtbank een verzoek om voorlopige voorziening indienen. Zo kunt u in een dringend geval, in afwachting van de beslissing op het bezwaar- of beroepsschrift, voorlopig mogelijk nadelige gevolgen van het besluit voorkomen. Aan deze procedure zijn griffiekosten verbonden. U kunt dit verzoek indienen bij: de Rechtbank Midden-Nederland, Afdeling bestuursrecht, voorlopige voorzieningen, Postbus 16005, 3500 DA Utrecht. Digitaal kunt u een verzoekschrift indienen bij genoemde rechtbank via https://loket.rechtspraak.nl/bestuursrecht.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Bezwaar Tegen de leges Als u het niet eens bent met de berekening van het legesbedrag kunt u daartegen bezwaar maken. Ook kunt u bezwaar maken als u het niet eens bent met de hoogte van de geraamde bouwsom (op grond waarvan de leges zijn berekend). Het maken van bezwaar is alleen mogelijk door binnen zes weken een schriftelijk bezwaar in te dienen bij de BghU nadat u de factuur heeft ontvangen.

Met vriendelijke groet, namens burgemeester en wethouders van Zeist,

manager team Ruimtelijke Ontwikkeling

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

BIJLAGE 1: WETTELIJKE GRONDSLAG EN MOTIVERING Bouwen van bouwwerken (artikel 2.1 lid 1 onder a Wabo) Wij mogen alleen een vergunning voor de activiteit bouwen verlenen, indien er geen sprake is van één van de weigeringsgronden, die zijn genoemd in artikel 2.10 (Wabo). Daarom hebben wij uw aanvraag op de volgende punten beoordeeld: Bouwbesluit Voor zover wij uw aanvraag hebben kunnen toetsen, is het aannemelijk dat uw aanvraag voldoet aan de eisen van het Bouwbesluit 2012. Omdat wij niet alle onderdelen hebben kunnen toetsen, vindt u in bijlage 2, onder 2. Bouwen – Bouwbesluit nadere voorschriften. Bouwverordening Voor zover we uw aanvraag hebben kunnen toetsen, is het aannemelijk dat uw aanvraag voldoet aan de voorschriften van de Bouwverordening. Omdat wij niet alle onderdelen hebben kunnen toetsen, vindt u in bijlage 2, onder 2. Bouwen – Bouwverordening nadere voorschriften. Bestemmingsplan De betreffende percelen aan Nooitgedacht 20 t/m 28a en 34 t/m 38 in Zeist hebben binnen bestemmingsplan "Zeist Centrum e.o." de bestemming 'Gemengd' en de dubbelbestemming 'Waarde archeologie-2' en de aanduiding 'Wro-wijzigingsgebied-7'. Daarnaast is het parapluplan Parkeernormen van toepassing. De voorgenomen bouw van de woningen is op basis van dit geldende bestemmingsplan “Zeist Centrum e.o.” niet toegestaan.

De te realiseren woningen en appartementen worden niet (geheel) binnen de op de verbeelding aangegeven bouwvlakken en binnen de maximale goot- en bouwhoogte gerealiseerd, daarmee ontbreken de juiste bouw- en maatvoeringseisen. Van de opgenomen wijzigingsbevoegdheid kan voor dit bouwplan geen gebruik worden gemaakt, de wijzigingsbevoegdheid voorziet in de wijziging van het bestemmingsplan ten behoeve van maximaal 20 twee- aaneengebouwde woningen, waarin dit bouwplan (rijwoningen en appartementen) niet voorziet. Het westelijk deel van de te realiseren hofwoningen en woningen van plandeel A is gepland buiten op de verbeelding aangegeven bouwvlak, waar in principe geen gebouwen zijn toegestaan. Het deel van de woningen van plandeel A en het appartementengebouw van plandeel B dat wel binnen het bouwvlak valt, voldoet niet geheel aan de situering binnen de bouwvlakken waarbinnen de hoofdgebouwen zijn toegestaan. De maatvoeringseisen (goot- en bouwhoogtes van maximaal 6 en 10,5 meter aan de voorzijde van het perceel en een bouwhoogte van 4 meter op het achterterrein) worden deels overschreden. De hofwoningen in plandeel A krijgen een verspringing in goothoogte van deels 3 meter en deels 6 meter, met een bouwhoogte van 8,7 meter. De goothoogte van het appartementengebouw bedraagt 6 meter, de bouwhoogte wordt 9,8 meter met een gedeeltelijke noklijn op 10,5 meter.

De goot- en bouwhoogte van de woningen aan de straatzijde van plandeel A bedraagt overwegend 6,3 meter (goothoogte) en 10,3 meter (bouwhoogte), met een kleine verspringing in de goothoogte tot 8,3 meter ter plekke van de 2 bovenwoningen/ appartementen (woning A4/5 en A6/7). Onderzocht is of het mogelijk is om medewerking te verlenen aan uw bouwplan door af te wijken van de bestemmingsplanregels. Zie het onderzoek onder “Gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo)“. Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist Het bouwplan voldoet aan de regels van het bestemmingsplan “Paraplubestemmingsplan Parkeernormen Zeist”. Voor deze ontwikkeling geldt een parkeernorm van 1,7 parkeerplaats per woning. Er moeten (27 x 1,7) 46 parkeerplaatsen gerealiseerd worden. Hierin wordt met deze vergunning voorzien, zoals opgenomen op de bij deze vergunning behorende situatietekening’. Welstand Uw bouwplan voldoet naar ons oordeel aan de redelijke eisen van welstand. Daarmee nemen wij het positieve advies van 17 mei 2023 ten aanzien van de woningen en 25 augustus en 3 oktober 2023 ten aanzien van de bergingen over van de commissie voor Ruimtelijke Kwaliteit ‘Mooisticht’.

Gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met bestemmingsplan (artikel 2.1 lid 1 c Wabo) Volgens artikel 2.10 lid 2 Wabo wordt uw aanvraag gezien als een aanvraag voor het gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo).

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Wij mogen alleen een vergunning voor deze activiteit verlenen, als deze niet in strijd is met een goede ruimtelijke ordening en conform artikel 2.12, lid 1, sub a onder 3° Wabo voorzien is van een ruimtelijke onderbouwing. Wij zijn van oordeel dat het verzoek planologisch aanvaardbaar is, omdat het plan voorzien is van een ruimtelijke onderbouwing inclusief bijbehorende specialistische onderzoeken. Hierin zijn onder andere beleidskaders aangehaald ten aanzien van de ruimtelijke ontwikkeling. Op basis van positieve adviezen van interne en externe adviseurs kan gesteld worden dat er geen belemmeringen zijn om het plan te realiseren. Huidige situatie De omgeving van het projectgebied wordt overwegend bepaald door woonfuncties. Het projectgebied zelf aan de zuidzijde van de Nooitgedacht betreft een gemengd gebied waarin verscheidene andere (bedrijfsen gemengde) functies aanwezig zijn. Aan de overzijde van de straat liggen woningen. In het projectgebied staat op dit moment verouderde bebouwing, gebouwd in de jaren 50 van de vorige eeuw. Een deel van het projectgebied ligt braak, een deel is op de begane grond bedrijfsruimte/ garage met een aantal bovenwoningen, een deel is onbebouwd en in gebruik als parkeerterrein. Op de planlocatie B is momenteel deels gestapelde bebouwing in de vorm van 2 en 3 bouwlagen aanwezig, waarbij de begane grond gebruikt wordt als garage/bedrijfsruimte.

De huidige bebouwing op de percelen van plandeel A wijkt in maat, schaal en vormgeving sterk af van haar omgeving en draagt niet bij aan een uitnodigend straatbeeld. Nieuwe situatie Nieuwe situatie Plandeel A De woningen in plandeel A worden gerealiseerd in 2 korte rijen van 2 bouwlagen met een kap, gesitueerd aan de Nooitgedacht. Tussen de rijen is een opening naar achteren waarin 2 haaks liggende rijen woningen van één bouwlaag met kap een klein binnenhof vormen. De maat van de bouwblokken direct aan de Nooitgedacht sluit aan bij de differentiatie van de straat, waar een afwisseling voor komt van vrijstaande, 2-onder-1 kapwoningen en korte rijen van 3- 4 woningen uit verschillende tijdsperioden en een overwegende bouwhoogte van 1 of 2 lagen met kap. Er is aansluiting gezocht bij de rooilijn van de rest van de straat. Door afwisseling in de kapvorm wordt in maat en schaal een passende aansluiting gezocht bij de 1 en 2-laagse bebouwing met kap in de omgeving. Het parkeren wordt gerealiseerd door een insteekhaven vanaf de Nooitgedacht, waardoor dit zoveel als mogelijk uit het zicht van de doorgaande straat is gehaald. Het huidige parkeren aan de voorzijde bij de straat wordt vervangen door individuele voortuinen, wat bijdraagt aan het gewenste kleinschalige en meer groene karakter van de straat.

De woningen aan het binnenhof hebben bewust een lagere bouwhoogte om aan te sluiten bij de lagere bebouwing op de diverse achtererven. Door het positioneren van de bebouwing in een hof vorm ontstaat stedenbouwkundig gezien een logische samenhang waarbij voorzijden van woningen op elkaar aansluiten en geen ongewenste achterkant-situaties ontstaan. Tevens is het hof ook goed toegankelijk en zichtbaar vanaf de straatzijde van de Nooitgedacht. Nieuwe situatie Plandeel B De appartementen in Plandeel B vervangen bestaande bebouwing van 1 en 2 lagen met kap. In de nieuwe invulling is ook hier aansluiting gezocht met de rooilijn van de straat en is in de architectuur zorggedragen voor een verticale geleding in het gevelbeeld met bijpassende kapvormen, waardoor de appartementen in uitstraling passend zijn bij de veelal individuele (rijen-) woningen in de straat. Door de gewenste woningdifferentiatie en het toevoegen van middeldure woningbouw is het bouwvlak met gevel/ nokhoogte 6.5/10 aan de voorzijde verdiept ten opzichte van de huidige situatie. De bebouwing op het achterterrein, welke momenteel vrijwel het gehele kaveloppervlak bedekt, wordt echter verwijderd. Hierdoor ontstaat ruimte voor enkele tuinen op begane grondniveau met daarachter de benodigde parkeerruimte en bergingen voor de te realiseren woningen. Ook aan de voorzijde ontstaan enkele individuele tuintjes.

Het parkeren aan de voorzijde is hier niet meer mogelijk, wat bijdraagt aan een eenduidiger en rustiger straatbeeld, met alleen aan de noordzijde van de Nooitgedacht ruimte voor langsparkeren. Het contact met de straat wordt op de begane grond verbeterd, doordat hier nu woningen aan zijn gesitueerd in plaats van de huidige gesloten bedrijfsbebouwing en ook de entree voor de overige appartementen hieraan is gesitueerd.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Bezonning Door de nieuwe invullingen ontstaat op sommige woningen aan de noordzijde van de Nooitgedacht een toename van schaduwwerking ten opzichte van de huidige situatie. Voor het gehele bebouwingsbeeld langs de Nooitgedacht is een in hoofdzaak doorlopend gevelbeeld wenselijk, maar dit mag niet ten koste gaan een acceptabel woongenot. Om dit te kunnen beoordelen is een bezonningsonderzoek uitgevoerd. Hoewel de gemeente Zeist geen strikte bezonningsnormen hanteert refereert zij bij nieuwe planontwikkelingen in het algemeen aan de TNO-normen. De bebouwing ligt in een woonstraat met twee bebouwingsrijen tegen de rand van het centrum van Zeist. Hiermee ligt deze straat in stedelijk gebied. Voor stedelijk gebied wordt aangeraden te voldoen aan de lichte TNO-norm om te kunnen spreken van voldoende woongenot op dit onderdeel. Dit houdt in dat gedurende de periode tussen 19 februari en 21 oktober de ramen op de zonzijde gerichte gevel bij een wolkeloze hemel tenminste 2 uren zonlicht per dag moet blijven ontvangen. Aan deze norm wordt voor alle aansluitende bebouwing voldaan. Met de invulling van dit woningbouwplan verbetert de ruimtelijke kwaliteit aan de Nooitgedacht ten opzichte van de huidige situatie. Maat, schaal en korrelgrootte sluiten beter aan op de omliggende bebouwing dan met de huidige blokvormige panden het geval is.

Ook wordt het doorgaande straatbeeld door de nieuwe bebouwing beter begeleid, doordat de grote geasfalteerde ruimte (voorheen bestemd voor opslag van goederen/ auto’s) komt te vervallen. Het parkeren wordt op eigen terrein en zoveel mogelijk uit het zicht van het straatbeeld opgelost, waarmee aan de voorzijde van de straat ruimte blijft voor kleine voortuinen in aansluiting op de rest van het straatbeeld. De nieuwe invulling leidt niet tot onevenredige hinder voor buurpanden op gebied van schaduwwerking, inkijk of extra verkeersbewegingen ten opzichte van de huidige mogelijkheden. Ruimtelijk en stedenbouwkundig gezien is deze invulling daarmee akkoord. Woonvisie Het betreft een ontwikkeling met minder dan 40 woningen, waarbij het college bevoegd is om gemotiveerd af te wijken van de Woonvisie. Op 22 september 2020 heeft het college besloten om af te wijken van de woningbouwdifferentiatie uit de woonvisie 2016-2020. Daarover is de gemeenteraad met een raadsinformatiebrief geïnformeerd (RIB20.166) en is een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar gesloten. De reden om af te wijken van de Woonvisie is dat een programma dat volledig voldoet aan de woningbouwdifferentiatie en past binnen de ruimtelijke randvoorwaarden niet haalbaar is.

Voordat gebouwd kan worden moet bestaande bebouwing worden gesloopt en de bodem worden gesaneerd, zowel op de percelen 20-28 als de percelen 34-38. De kosten die hiermee zijn gemoeid, hebben een grote invloed op de financiële haalbaarheid van dit project. Doorgerekende varianten die voldoen aan de Woonvisie óf met alleen woningen voor het middensegment, leveren hierdoor een negatief resultaat op. Naar aanleiding van buurtparticipatie zijn 2 appartementen komen te vervallen. De ontwikkeling blijft, ondanks het vervallen van 2 appartementen, in lijn met de afspraken. De appartementen blijven binnen de categorie middeldure koop. Een aantal grondgebonden woningen is tevens in het middeldure segment komen te vallen, zo blijkt uit een opgave van de verwachtte verkoopprijzen van de ontwikkelaar van augustus 2023. De 10 appartementen en 4 woningen vallen, op basis van de recente opgave van de verwachtte verkoopprijzen, in het middeldure segment. De overige woningen vallen in het dure segment. Voor de appartementen geldt een zelfbewoningsplicht van 5 jaar. Uitweg maken en/of veranderen (artikel 2.2 lid 1 onder e Wabo) De aanvraag is getoetst aan artikel 2:12 van de Algemene Plaatselijke Verordening (APV), en het geldende beleid voor het realiseren van uitritten.

Volgens artikel 2:12 lid 3 APV en het Beleid uitwegen gemeente Zeist, mogen wij alleen een vergunning voor de activiteit uitweg maken/veranderen verlenen, indien er geen sprake is van één van de weigeringsgronden. Daarom hebben wij uw aanvraag op de volgende punten beoordeeld: Bruikbaarheid van de weg Vergunningverlening dient de bruikbaarheid van de weg niet aan te tasten. Veilig en doelmatig gebruik van de weg Een uitweg mag er niet toe leiden dat de verkeersveiligheid of de verkeersdoorstroming negatief beïnvloed wordt.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Bescherming van uiterlijk aanzien van de omgeving Voor het bepalen of een uitweg zodanige gevolgen op het uiterlijk aanzien van de omgeving heeft dat de uitweg wordt geweigerd geldt de volgende richtlijn: Bij rijtjeswoningen is het parkeren van auto's in de voortuin niet toegestaan. Bij hoekwoningen kan alleen een uitweg gemaakt worden om een auto naast of achter de woning te stallen, als de uitweg verder aan alle voorwaarden voldoet. Bescherming van groen- en speelvoorzieningen in de gemeente De kwaliteit van de woon-/werkomgeving wordt in belangrijke mate bepaald door de aanwezigheid van groenvoorzieningen. De ligging van groenvoorzieningen kan conflicteren met de wens een uitweg te realiseren. Parkeren Een uitweg mag in beginsel geen negatieve invloed hebben op openbare parkeerplaatsen. Als de aanleg van een uitweg ertoe leidt dat het totaal aantal openbare parkeerplaatsen verminderd wordt, dan moeten die 1 op 1 gecompenseerd worden. Indien een uitwegvergunning wordt aangevraagd in een straat waar de bezettingsgraad op enig dagdeel hoger is dan 90%, wordt geen uitwegvergunning verleend. Afweging Uw plan betreft maken van twee uitwegen voor het bereiken van de parkeerplaatsen: 1 uitweg voor plandeel A en 1 uitweg voor plandeel B.

Bij plandeel A is een derde uitweg toegevoegd voor de bereikbaarheid van de hofwoningen en voor de bereikbaarheid/ een opstelplaats voor hulpdiensten. Veilig en doelmatig gebruik van de weg De aanvraag voldoet aan het veilig en doelmatig gebruiken van de weg. Deze uitwegen zijn breder dan de gebruikelijke 3 meter die voor de ontsluiting van een woonperceel met 1 woning van toepassing is. Deze breedte is acceptabel, gelet op het aantal parkeerplaatsen dat met deze uitweg wordt ontsloten. De breedte is nodig om voertuigen goed te kunnen laten in- en uitrijden en tevens voor de bereikbaarheid door hulpdiensten. Bescherming van uiterlijk aanzien van de omgeving en groenvoorzieningen in de gemeente De aanleg van de uitwegen hebben geen negatief effect op de groenvoorzieningen in de gemeente. Parkeren In de bestaande situatie zijn op de betreffende percelen diverse uitwegen aanwezig en zijn parkeerplaatsen op eigen terrein aan de voorzijde van de bestaande gebouwen aanwezig. Per saldo wordt de parkeervraag van dit bouwplan op eigen terrein opgelost en gaat dit niet ten koste van het parkeren in het openbaar gebied.

Werk of werkzaamheden uitvoeren (artikel 2.1 lid 1 onder b Wabo) Wij mogen alleen een vergunning voor de activiteit werk of werkzaamheden (aanleggen) verlenen, indien er geen sprake is van één van de weigeringsgronden, die zijn genoemd in het bestemmingsplan, beheersverordening, exploitatieplan of voorbereidingsbesluit of in strijd zijn met de regels vernoemd in artikel 2.11 (Wabo). Daarom hebben wij uw aanvraag op de volgende punten beoordeeld: Bestemmingsplan De betreffende percelen aan Nooitgedacht 20 t/m 28a en 34 t/m 38 in Zeist hebben binnen bestemmingsplan "Zeist Centrum e.o." de bestemming 'Gemengd' en de dubbelbestemming 'Waarde archeologie-2' en de aanduiding 'Wro-wijzigingsgebied-7'. De voor "Waarde - Archeologie - 2" aangewezen gronden zijn, behalve voor de andere daar voorkomende bestemming(en), mede bestemd voor bescherming van aanwezige of naar verwachting aanwezige archeologische waarden. Volgens de bestemming “Waarde - archeologie-2” is het op grond van artikel 23.2.1 van de planregels verboden om zonder of in afwijking van een omgevingsvergunning te bouwen of te laten bouwen krachtens de andere daar voorkomende bestemmingen. De uit te voeren sloop- en bouwwerkzaamheden vallen niet onder de uitzonderingen als genoemd in artikel 23.2.2 van de planregels.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

Het bevoegd gezag kan afwijken van het verbod in 23.2.1 voor het bouwen volgens de andere daar voorkomende bestemming(en), mits op basis van archeologisch onderzoek is aangetoond dat de archeologische waarden niet worden verstoord. Op basis van het uitgevoerde archeologische bureau- en booronderzoek (Wijnen 2021) geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting vanaf 70 cm onder maaiveld. De voorgenomen ontwikkelingen kunnen archeologische waarden aantasten. Daarom dient na de bovengrondse sloop (en eventuele ondergrondse sloopt tot maximaal 70 cm onder maaiveld) een vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd te worden. Doel van het proefsleuvenonderzoek is om vast te stellen of in het plangebied waardevolle archeologische resten aanwezig zijn. Om te borgen dat dit onderzoek plaatsvindt, zijn voorwaarden opgenomen, welke u kunt vinden in bijlage 2 onder ‘voorschriften archeologische waarde’ en ‘voorschriften bodem’. Procedure Ontwerpverklaring van geen bedenkingen Een omgevingsvergunning welke in strijd is met het bestemmingsplan en waarvoor met toepassing van artikel 2.12 lid 1, onder a, onder 3 °van de Wabo wordt afgeweken van een bestemmingsplan, kan enkel worden verleend nadat de gemeenteraad heeft verklaard hiertegen geen bedenkingen te hebben (artikel 6.5 lid 1 van het Besluit omgevingsrecht).

Op 7 november 2023 heeft de gemeenteraad een ontwerpverklaring van geen bedenkingen afgegeven om medewerking te verlenen aan het plan(23RV067). Op datum 2024 heeft de gemeenteraad een definitieve verklaring van geen bedenkingen afgegeven (24RV…). Publicatie Het ontwerpbesluit is door ons op 15 november gepubliceerd in het Gemeenteblad (www.officielebekendmakingen.nl) en op de gemeentelijke website www.zeist.nl onder ‘bekendmakingen’. Ter inzage De aanvraag met bijbehorende stukken, de ontwerp-omgevingsvergunning en de ontwerpverklaring van geen bedenkingen hebben met ingang van 16 november 2023 gedurende een periode van 6 weken voor een ieder ter inzage gelegen in het kader van de zienswijzeprocedure op grond van afdeling 3.4 Awb. Er is gedurende deze periode 1 schriftelijke pro forma zienswijze ingebracht, welke op 9 januari 2024 is aangevuld met inhoudelijke gronden. Naar aanleiding van deze zienswijze is een Nota van zienswijzen opgesteld, waarin de zienswijze is beoordeeld en beantwoord. Op 5 maart 2024 heeft het college en op datum 2024 heeft de gemeenteraad besloten in te stemmen met de beantwoording van de zienswijze conform de Nota van zienswijzen Nooitgedacht 20 t/m 28a en 34 t/m 38 in Zeist en de zienswijze ongegrond te verklaren.

Met bovenstaande motiveringen en het verlenen van een afwijking van de regels van het bestemmingsplan is de weigeringsgrond weggenomen en mag alsnog de gevraagde omgevingsvergunning worden verleend.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

BIJLAGE 2: VOORSCHRIFTEN Op grond van het bepaalde in artikel 2.22 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht worden aan de vergunning de volgende voorschriften verbonden: 1. ALGEMEEN • U mag pas gebruik maken van de vergunning vanaf de dag na afloop van de beroepstermijn. Als gedurende de beroepstermijn een verzoek om een voorlopige voorziening wordt gedaan bij de rechtbank dan dient u de uitspraak van de rechter af te wachten om te weten of u van de vergunning gebruik mag maken. • De werkzaamheden dienen te worden uitgevoerd volgens de aanwijzingen van de gemeentelijke toezichthouder. • Indien wordt afgeweken van dit besluit met alle bijbehorende gegevens moet dit direct worden gemeld bij het Team Ruimtelijke Ontwikkeling (Team RO). • Op basis van deze vergunning mogen alleen de werkzaamheden gerealiseerd worden welke op de aangeleverde stukken staan. Wijzigingen op deze vergunningen zullen opnieuw beoordeeld moeten worden en opnieuw vergund worden. • U moet de vergunning tonen als de politie of een toezichthouder van de Gemeente Zeist daarom vraagt. Contact opnemen met de gemeente • Twee dagen voordat u start met de werkzaamheden, moet u dit melden aan de gemeente. Ook als u klaar bent met de werkzaamheden, meldt u dit aan de gemeente. Dit kan via www.zeist.nl/meldenbouw.

• Met de werkzaamheden mag pas worden begonnen nadat door het Team RO, het bouwpeil en de rooilijnen zijn aangegeven. • De vergunninghouder is verantwoordelijk voor de schade aan het openbaar gebied door werkzaamheden ten behoeve van het realiseren van dit plan. Het is aan te raden om van tevoren foto’s te maken van het openbaar gebied. Eventuele schade zal verhaald worden op de vergunninghouder. Openbare ruimte • Aanwezige brandkranen of waterputten dienen tijdens de werkzaamheden vrijgehouden te worden van obstakels. • Voor het eventueel gebruiken van gemeentegrond en/of het tijdelijk plaatsen van bouwhekken en/of containers, dient vooraf overleg te worden gepleegd met het Team RO. Asbest • Bouwwerken en/of objecten van vóór 1994 (ingangsdatum verbod op asbest) zijn verdacht op de aanwezigheid van asbesthoudende toepassingen. Voor deze bouwwerken en/of objecten geldt een wettelijke inventarisatieverplichting. Voorafgaand het indienen van een sloopmelding zal er dan ook een asbestinventarisatie uitgevoerd moeten worden die gelet op reikwijdte en geschiktheid tenminste de uit te voeren werkzaamheden beslaat. Bedrijven die de asbestinventarisatie uit kunnen voeren kunt u vinden op www.ascert.nl.

• Naast de Omgevingsvergunning moet er in de volgende gevallen ook een sloopmelding (www.omgevingsloket.nl) ingediend worden voordat de sloop- en/of asbestverwijderingswerkzaamheden starten; o Wanneer er geen asbest is aangetroffen, maar er tijdens de sloop meer dan 10 m³ aan bouwen sloopafval vrijkomt; o Wanneer er asbest verwijderd dient te worden. • Als tijdens de verbouwwerkzaamheden onvoorzien/ onverwacht asbestverdacht materiaal wordt aangetroffen, moeten de werkzaamheden direct worden gestaakt en moet contact worden opgenomen met de gemeente en de Omgevingsdienst regio Utrecht via asbestmeldingen@odru.nl of telefonisch op 088 - 022 5000.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

2. BOUWEN Bouwbesluit • Uiterlijk drie weken voor de aanvang van de werkzaamheden dienen de onderstaande gegevens te zijn ingediend bij het Team RO: Voor wat betreft constructie: Uiterlijk drie weken voor de aanvang van de werkzaamheden moeten de constructieve berekeningen en tekeningen (zoals genoemd in het advies van onze constructeur, d.d. 31-07-2023), ter controle zijn ingediend bij het Team RO. ➢ Er is een overzicht toegevoegd met stabiliserende elementen. Als principe is dit akkoord. Echter ontbreken nog de rekenkundige onderbouwingen op de stabiliteit van alle woningen en de gewichtsberekening voor het bepalen van de fundering. Let op de weerstand van de hoekpenanten in de voorgevel van de woonblokken A1 – A5 is gerelateerd aan het grootste penant, alle overige penanten zijn kleiner wat de krachten op de (stabiliserende) prefab-wand bij de trap vergroot. ➢ Funderingsadvies nog te ontvangen ➢ Hoofdberekening nog te ontvangen met toetsing hoofddraagconstructie ➢ Berekeningen en tekeningen prefab inclusief detaillering nog te ontvangen ➢ Berekeningen en tekeningen in het werk gestort beton inclusief detaillering nog te ontvangen. • Deze constructieve overzichtstekeningen kunt u indienen via www.omgevingsloket.nl of e-mailen naar bwt-toezicht@zeist.nl onder vermelding van het kenmerk WABO-2023-001532.

Met de uitvoering van de werkzaamheden mag pas na goedkeuring van deze gegevens worden begonnen. Voor wat betreft de bouw- en sloopwerkzaamheden: Afdeling 8.1, het voorkomen van onveilige situaties en het beperken van hinder tijdens het uitvoeren van bouw- en sloopwerkzaamheden. ➢ Een bouwveiligheidsplan •

•

Voor wat betreft brandveiligheid: Om volledig te kunnen beoordelen of het bouwplan voldoet aan de technische voorwaarden van het Bouwbesluit 2012, inclusief de door het Bouwbesluit aangestuurde normen en richtlijnen, moeten de volgende gegevens ten minste drie weken voor de start van de uitvoering aan de Veiligheidsregio worden voorgelegd: o Een tekening terrein met daarop aangegeven, volgens artikel 6.29, 6.30 en afdeling 6.8 Bouwbesluit 2012, de voorzieningen voor de bereikbaarheid van hulpdiensten, zoals die zijn weergegeven op situatietekening P03067-VO-S1-01 D01 uit te voeren. o Bij het toezicht van het bouwwerk wordt geadviseerd om de VRU, eventueel voorafgaand aan de start van de werkzaamheden, bij de uitvoering te betrekken. Hiervoor kan contact opgenomen worden met een ‘toezichthouder nieuwbouw’ van de afdeling Toezicht via het mailadres risicobeheersing@vru.nl. Voorwaarden Bouwbesluit De activiteiten dienen uitgevoerd te worden volgens het Bouwbesluit 2012. Als nadere voorwaarden worden in ieder geval opgelegd: • Afdeling 8.2, afvalscheiding. Het bouwafval dient gescheiden te worden. Voor informatie kunt u contact opnemen met de Omgevingsdienst regio Utrecht (OdrU), telefoon 088 - 022 5000. • Het hemelwater dient te worden afgevoerd naar de bodem.

Ieder perceel kan 45mm neerslag bergen, waarbij geldt dat ten minste 35,7mm in 45 minuten, dat valt op de daken, direct in de bodem kan infiltreren of geborgen kan worden. Hiertoe moet een aangepaste hemelwaterberekening ter goedkeuring bij de gemeente worden ingediend en wordt het aantal benodigde infiltratiekratten op eigen terrein aangelegd. Geluid Deze vergunning wordt verleend onder de voorwaarde dat voorafgaand aan de bouwwerkzaamheden wordt aangetoond dat: • Het geluidniveau van een buitenunit van de installatie voor warmte- of koudeopwekking, op de perceelsgrens met een perceel voor een andere woonfunctie, ten hoogste 40 dB(A) bedraagt.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

•

•

•

•

Het geluidniveau van een buitenunit van de installatie voor warmte- of koudeopwekking van de woningen A4, A5, A6 en A7, en van de woningen B1 tot en met B10, ter plaatse van een te openen raam of deur van een niet-gemeenschappelijk verblijfsgebied van een aangrenzende op hetzelfde perceel gelegen woonfunctie, ten hoogste 40 dB(A) bedraagt. Het geluidniveau wordt bepaald volgens de Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai, waarbij moet worden uitgegaan van het geluidvermogenniveau van de buitenunits bij het maximale vermogen. Het maximale geluidvermogenniveau van een lucht-water warmtepomp treedt normaliter op bij de hoogste watertemperatuur en de laagste buitencondities. Bijvoorbeeld tijdens het bereiden van warmtapwater van +55°C en de laagste buitenlucht temperatuur (-10°C) waarbij de compressor en de ventilator in de hoogste stand staan (A10/W55). Het gecumuleerde geluidniveaus van de buitenunits van de installatie voor warmte- of koudeopwekking, ter hoogte van een te openen raam of deur van een verblijfsruimte, ten hoogste 45 dB(A) bedraagt, bepaald volgens de Handleiding Meten en Rekenen Industrielawaai. Hierbij mag worden uitgegaan van het geluidvermogenniveau van de buitenunits bij het nominaal vermogen en rekeningen worden gehouden met de tijdsduur dat de buitenunits in gebruik zijn.

Voldaan wordt aan de voorwaarden zoals opgenomen in de conclusies van het rapport ‘Bouwakoestische onderzoeken appartementen plandeel B Nooitgedacht te Zeist d.d. 30-082023’, Geluid Plus adviseurs fpo / 23.190.

Voorschriften Bouwverordening De activiteiten dienen uitgevoerd te worden volgens de Bouwverordening 2010. • Voorschriften vanuit de Omgevingsdienst Regio Utrecht (ODRU) ten aanzien van de bodem; - Met de bouw mag pas worden begonnen, nadat: o een BUS-melding bij de RUD Utrecht is gedaan én er sindsdien 5 weken zijn verstreken of o de RUD heeft ingestemd met een (deel)saneringsplan. - Gelet op de aanwezige archeologische waarden en het daarvoor uit te voeren archeologisch onderzoek moet het bodemsaneringsplan ook ter goedkeuring aan de gemeente worden voorgelegd. Voorschriften Archeologische waarden Op basis van het uitgevoerde archeologische bureau- en booronderzoek (Wijnen 2021) geldt voor het plangebied een hoge archeologische verwachting vanaf 70 cm onder maaiveld. De voorgenomen ontwikkelingen kunnen archeologische waarden aantasten. Daarom dient na de bovengrondse sloop (en eventuele ondergrondse sloopt tot maximaal 70 cm onder maaiveld) een vervolgonderzoek in de vorm van een proefsleuvenonderzoek uitgevoerd te worden. Doel van het proefsleuvenonderzoek is om vast te stellen of in het plangebied waardevolle archeologische resten aanwezig zijn. ➢

Voorafgaand aan de uitvoering van het onderzoek wordt een Programma van Eisen opgesteld dat voor aanvang van het onderzoek door het bevoegd gezag, zijnde gemeente Zeist (hierbij geadviseerd door Omgevingsdienst Regio Utrecht) getoetst wordt. Bij akkoord mag het onderzoek starten.

➢

Het proefsleuvenonderzoek wordt uitgevoerd conform de richtlijnen van de Kwaliteitsnorm Nederlandse Archeologie (KNA) en het goedgekeurde PvE.

➢

Het proefsleuvenonderzoek wordt uitgevoerd door een gecertificeerd archeologisch bedrijf. Een lijst van gecertificeerde bedrijven vindt u op: https://www.sikb.nl/archeologie/certificeren-enregistratie/certificaathouders.

➢

De start van het archeologische onderzoek wordt tenminste één week van tevoren gemeld bij de adviseur archeologie van de gemeente via info@odru.nl.

➢

Na afloop van het onderzoek wordt een evaluatierapport opgesteld, waarin de voorlopige resultaten worden gepresenteerd en een voorstel wordt gedaan voor de uitwerking van de aangetroffen vondsten en genomen monsters. Na goedkeuring van dit rapport door de gemeente kan de uitwerking en rapportage van het onderzoek van start gaan.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

➢

Op basis van de resultaten van het proefsleuvenonderzoek neemt de gemeente een besluit over de vervolgstappen. Deze vervolgstappen kunnen bestaan uit vrijgave, vervolgonderzoek (opgraving), behoud van archeologische resten in de bodem, of een combinatie hiervan. Dat betekent dat na afloop van het proefsleuvenonderzoek de bouwwerkzaamheden nog niet mogen starten.

➢

Het archeologische onderzoek is pas afgerond als alle rapportages zijn ontvangen en goedgekeurd door de gemeente, en documentatie en vondsten zijn overgedragen aan de betreffende depots.

Ecologie Om te voldoen aan de voorwaarden van de Wet natuurbescherming mag u gebruikmaken van de gebiedsgerichte ontheffing ruimtelijke ingrepen gemeente Zeist van 19 maart 2020 met Zaakkenmerk ZWNB-RI-REG-2019-2564. Hiertoe moet u de maatregelen treffen die in het volgende voorschrift zijn beschreven. Voor dit project met deelname binnen het Soorten Management Plan (SMP) gelden de volgende voorwaarden: 1. De mitigerende maatregelen zoals genoemd in paragraaf 3.3, 3.4.2 en 3.4.3 van het werkprotocol moeten worden opgevolgd. 2. Van de werende maatregelen moeten foto’s worden gemaakt die worden opgestuurd naar de ecoloog van de gemeente ( @odru.nl). 3. Foto’s van de geplaatste voorzieningen worden verstuurd naar de ecoloog van de gemeente ( @odru.nl). Hierbij is het voor de vleermuisvoorzieningen noodzakelijk om tijdens de bouw foto’s te maken om te laten zien hoe de voorzieningen zijn opgebouwd. Werkzaamheden in openbaar gebied Ten aanzien van de werkzaamheden in het openbaar gebied/ aan de openbare weg Nooitgedacht, welke u in overleg met de gemeente in eigen beheer uit gaat voeren, dient een maand voor aanvang van de werkzaamheden een verkeersplan te worden ingediend, aangezien Nooitgedacht éénrichtingsverkeer is en moet worden afgesloten.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

BIJLAGE 3: NADERE INFORMATIE BIJ OMGEVINGSVERGUNNING U heeft een positief besluit ontvangen op uw aanvraag voor een omgevingsvergunning. In deze toelichting staan diverse onderwerpen genoemd die voor u van belang kunnen zijn. Intrekken van een omgevingsvergunning Burgemeester en wethouders kunnen deze vergunning geheel of gedeeltelijk intrekken in de gevallen als bedoeld in artikel 2.33 Wabo. Wij gaan niet over tot intrekking voordat wij u daarover hebben gehoord. Schorsing van een besluit Tijdens de beroepsprocedure kan de indiener van een beroepsschrift tegelijkertijd een voorlopige voorziening (bijvoorbeeld schorsen van het besluit) vragen bij de voorzieningenrechter. Een eventuele schorsing van het besluit betekent, dat u tot de inhoudelijke behandeling van het beroep is afgrond niet mag bouwen. Dit kan financiële gevolgen voor u hebben. Om problemen te voorkomen is het raadzaam uw buren te informeren over uw plan (als dat nog niet is gebeurd). Onherroepelijk besluit Als u gebruikt maakt van een vergunning terwijl deze nog niet onherroepelijk is, doet u dat op eigen risico. Een vergunning is onherroepelijk als daartegen geen beroep is ingesteld of wanneer de eventuele beroepsprocedures zijn afgerond en de vergunning in stand is gelaten. Besluit aanwezig op de bouw/sloop De omgevingsvergunning dient altijd op de bouwplaats aanwezig te zijn.

Een controlerende ambtenaar moet dit besluit en de gewaarmerkte stukken kunnen inzien. Overige vergunningen en aandachtspunten Het is mogelijk dat u voor de uitvoering van uw bouwplan nog andere werkzaamheden moet verrichten. Voor deze werkzaamheden heeft u eventueel nog een andere vergunning nodig. Het is mogelijk dat u geen gebruik kunt maken van deze omgevingsvergunning, doordat een andere (omgevings)vergunning niet kan worden verleend. Om na te gaan of u hiervoor een aanvraag moet indienen verwijzen wij u naar ons Bouwloket of het Ondernemersplein. Privaatrechtelijke aspecten U heeft een omgevingsvergunning verkregen om een activiteit uit te voeren. Het kan zijn dat u geen gebruik kan maken van deze vergunning op basis van privaatrechtelijke aspecten. (Aspecten tussen buren en eventuele eigenaren). Aansluitingen Een aansluiting op de hoofdinfrastructuur voor nutsvoorzieningen kunt u aanvragen via https://www.mijnaansluiting.nl/ .

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist