24RV013 rv Herijking woningbouwdifferentiatietabel Woonvisie

RAADSVOORSTEL Herijking woningbouwdifferentiatietabel Woonvisie voor 2024

Portefeuillehouder

Laura Hoogstraten

Ontvangst griffie

01 februari 2024

Opsteller

Ronde Tafel

14 maart 2024

Zaak/stuknummer

Rik Walstra 24RV013/288414

Debat

21 maart 2024

Besluit college

30 januari 2024

Raadsvergadering

26 maart 2024

Onderwerp Herijking woningbouwdifferentiatietabel Woonvisie voor 2024

Doel van het voorstel Vaststellen van de herijking van de differentiatietabel Woonvisie voor het jaar 2024.

Voorgesteld besluit

Besluit Raad 26 maart 2024:

Inhoud (korte samenvatting) Bij de vaststelling van de Woonvisie 2021-2025 is ook een woningbouwdifferentiatie bepaald. Nieuwbouw van woningen en transformatieprojecten van kantoren en winkels tot woningen, moeten voldoen aan de verhoudingen binnen de bandbreedtes van de prijssegmenten huur en koop, zoals aangegeven in de differentiatietabel. Met deze differentiatietabel wil de gemeente kunnen sturen op de realisatie van de lokale woonopgave van huur- en koopwoningen. Er is vastgelegd om de toepassing van de differentiatietabel periodiek te evalueren en zo nodig te herijken. Deze evaluatie is in de tweede helft van 2023 opgepakt en eind 2023 afgerond. Het aanpassen van de differentiatietabel is een bevoegdheid van de raad. De evaluatie bestond uit een analyse van de toepassing van de differentiatietabel bij ongeveer 1.700 woningen in nieuwbouw-/transformatieprojecten, de uitkomsten van gesprekken met interne en externe betrokkenen bij woningbouwprojecten en informatie uit het kader van wetgeving en regionale afspraken (Woondeal 2022-2030 regio U10). Deze evaluatie heeft geleid tot het voorstel voor herijking van de differentiatietabel voor het jaar 2024 (bijlage 1).

Pagina 1 van 5

VERDIEPING Inleiding Op 19 januari 2021 heeft de gemeenteraad de Woonvisie 2021-2025 vastgesteld. In de Woonvisie 2021-2025 is voor de realisatie van de woonopgave een woningbouwdifferentiatie bepaald. Nieuwbouw van woningen en transformatieprojecten van kantoren en winkels tot woningen, moeten voldoen aan de verhoudingen binnen de bandbreedtes van de prijssegmenten huur en koop, zoals aangegeven in de differentiatietabel. Met deze differentiatietabel wil de gemeente kunnen sturen op de realisatie van de lokale woonopgave van huur- en koopwoningen. Jaarlijks worden de prijzen uit de differentiatietabel geïndexeerd op basis van de CPI. In bijlage 2 is de huidige differentiatietabel (2023) te vinden. Er is vastgelegd om de toepassing van de differentiatietabel periodiek te evalueren en zo nodig te herijken. Deze evaluatie is in de tweede helft van 2023 opgepakt en eind 2023 afgerond. Het aanpassen van de differentiatietabel is een bevoegdheid van de raad. De evaluatie bestond uit een analyse van de toepassing van de differentiatietabel bij ongeveer 1.700 woningen in nieuwbouw-/transformatieprojecten, de uitkomsten van gesprekken met interne en externe betrokkenen bij woningbouwprojecten en informatie uit het kader van wetgeving en regionale afspraken (Woondeal 2022-2030 regio U10).

Uit de analyse over ongeveer 1.700 woningen blijkt dat 95% van de woningen in nieuwbouw/transformatieprojecten worden gerealiseerd volgens de tabel of enigszins afwijken ten gunste van het betaalbare segment (bijlage 3). Bij slechts 5% (91 woningen) is afgeweken ten gunste van het hogere segment van de differentiatietabel om de businesscase van een project sluitend te krijgen. Uit de gesprekken met interne en externe betrokkenen blijkt dat de woningbouwdifferentiatietabel een flexibel en praktisch instrument is om sturing te geven aan de woonopgave waar Zeist voor staat. Het blijkt dat door inflatiecorrectie vanaf 2021, de prijsgrenzen in de differentiatietabel 2023 niet meer overeenkomen met de definiëring van prijssegmenten uit landelijke wetgeving, landelijke prijsgrenzen en de afspraken in de regionale Woondeal U10. Het gaat dan om de prijsgrens van betaalbare koop, de bepaling van middenhuur en vaststelling van het segment betaalbaar. In de Woondeal U10 is vastgelegd dat de U10-gemeenten de ambitie hebben om 2/3 van de nieuwbouw in het betaalbare segment te realiseren. Daarbij is ook bepaald dat de gemeenten lokaal beleid in lijn brengen met de doelstellingen en afspraken van de Woondeal U10. In het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting wordt het een verplichting dat 2/3 van de nieuwbouw moet bestaan uit betaalbare woningen (huur e/o koop).

Voor Zeist is het vooral van belang om in te zetten op middenhuur en betaalbare koop voor de middeninkomens. In dit segment is weinig aanbod. Verhoging van dit aandeel in de nieuwbouw is dan wenselijk en is in lijn met de Woondeal U10 en het wetsvoorstel Versterking regie Volkshuisvetsing. In de Woondeal U10 is ook vastgelegd dat de U10-gemeenten streven naar een bestaande woningvoorraad die voor 30% bestaat uit sociale huurwoningen. Dit aandeel sociale huur is ook onderdeel van het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting. Zeist zit momenteel op dit aandeel. Het blijft van belang om toe te zien dat wij boven deze grens blijven. Bovengenoemde aspecten vormen de grondslag voor het voorstel voor herijking van de differentiatietabel voor 2024 (bijlage 1). In hoofdlijnen gaat het om de volgende aanpassingen: Was

Wordt

Eigen definitie van middenhuur.

Landelijke prijsgrens voor middenhuur (2023: € 1.123,13). In lijn met de afspraken uit de Woondeal U10, landelijke beleidsprogramma’s en het wetsvoorstel Betaalbare huur.

Pagina 2 van 5

Minimaal 50% nieuwbouw moet sociale huur en huur/koop midden-laag zijn.

Minimaal 2/3 nieuwbouw moet sociale huur, middenhuur en betaalbare koop zijn.

Eigen grens voor betaalbare koop bepaald.

In lijn met de afspraken uit de Woondeal U10, landelijke beleidsprogramma’s en het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting. Prijsgrens voor betaalbare koop (2024: € 390.000)

Aandeel van het betaalbare middensegment (midden-laag) in de nieuwbouw: 25%-30%.

Bepaald door het ministerie van BzK. Aandeel van het betaalbare middensegment (middenlaag) in de nieuwbouw: ca. 40%.

Prijssegment midden-laag, midden-hoog en duur: vrije sector.

Sluit aan bij de ambitie van Zeist om meer woningen in het betaalbare middensegment te realiseren. In lijn met de afspraken uit de Woondeal U10, landelijke beleidsprogramma’s en het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting. Prijssegment midden-hoog en hoog: vrije sector.

Prijssegment duur.

Vanwege introductie ‘middenhuur’ in middensegment laag en wetsvoorstel voor regulering van middenhuur. Prijssegment hoog.

Ondergrens sociale huur 20%.

“Duur” heeft een subjectieve connotatie. Ondergrens sociale huur 25%. Verhoging complexgrootte sociaal in projecten.

Het wetsvoorstel Betaalbare huur en het wetsvoorstel Versterking regie volkshuisvesting zijn niet controversieel verklaard en zijn voor behandeling naar de Tweede Kamer gestuurd. Beide wetsvoorstellen komen voort uit de programma’s ‘Betaalbaar wonen’, ‘Bouwen’ en ‘Een thuis voor iedereen’ van de landelijke Woon- en Bouwagenda van het kabinet. Deze programma’s vormen de invulling van het landelijk woonbeleid. ARGUMENTEN VOOR: 1. Door jaarlijkse indexaties blijkt dat de prijsgrenzen in de differentiatietabel 2023 niet meer overeen te komen met de definiëring van prijssegmenten uit landelijke wetgeving, landelijke vastgestelde prijsgrenzen en de afspraken in de regionale Woondeal U10. Herijking van de differentiatietabel op de definities van prijsgrenzen en prijssegmenten is dan wenselijk. Jaarlijkse prijsaanpassingen in de differentiatietabel lopen dan synchroon met landelijke regelgeving. 2. Om vanuit de gemeente beter te kunnen sturen op projecten die invulling geven aan de lokale woonopgave van voldoende betaalbare en passende woningen in de gewenste prijssegmenten, is het noodzakelijk de maximum prijsgrenzen te hanteren die aansluiten op de prijssegmenten zoals afgesproken in de regionale Woondeal U10 en landelijke regelgeving. De verhoging van het betaalbare middensegment (ca.

40%) sluit beter aan bij de ambitie van Zeist om voor de (lagere) middeninkomens meer aanbod te realiseren. 3. Bij de vaststelling van de prijsgemiddelden is uitgegaan van gangbare marktprijzen waarbij een aanvaardbare woningplattegrond mogelijk is (m2 GBO) voor de belangrijkste doelgroepen waarvoor we betaalbare woningen willen bouwen: 1- en 2-persoonshuishoudens van jongeren, starters en ouderen. 4. Woningbouw is maatwerk. Bij projectontwikkeling zal daarom altijd sprake kunnen zijn van afwijkingen op de differentiatietabel. De bevoegdheid om af te kunnen wijken van de vastgelegde differentiatie biedt het college (projecten tot 40 woningen) en de raad (projecten vanaf 40 woningen) de mogelijkheid om een goede belangenafweging te maken voor de realisatie van een nieuwbouw- of transformatieproject. TEGEN: geen TOELICHTING Participatie

Pagina 3 van 5

Binnen de gemeente zijn collega’s van ruimtelijke ordening, stedenbouw, projectontwikkeling, wonen, planeconomie en opdrachtgeverschap geraadpleegd bij de toepassing en eventuele aanpassing van de woningbouwdifferentiatietabel. Daarnaast is met enkele commerciële projectontwikkelaars gesproken over hun ervaring met de toepassing van de tabel. Verder zijn ook beide lokale woningcorporaties betrokken bij de evaluatie. Financiële toelichting Niet van toepassing. Juridische aspecten Toepassing van de woningbouwdifferentiatietabel is een voorwaarde bij projectontwikkelingen waarbij medewerking van de gemeente is vereist voor wijziging van het omgevingsplan (voorheen: bestemmingsplan). Projecten waarbij ontwikkelaar en gemeente afspraken in de ontwikkelingsfase hebben gemaakt voor de toepassing van de differentiatietabel 2023, kunnen in gezamenlijkheid besluiten om de differentiatietabel 2024 te hanteren. De woningbouwdifferentiatie geldt niet voor woningbouwplannen die passen binnen de bouwmogelijkheden van het geldende omgevingsplan. Ook voor bouwplannen van woningcorporaties voor sociale of middenhuurwoningen (midden-laag) wordt een uitzondering gemaakt op de woningbouwdifferentiatie. Duurzame aspecten Niet van toepassing Samenhang met andere projecten De woningbouwdifferentie is van toepassing op de realisatie van de woonopgave in Zeist zoals in de woonvisie is vastgelegd.

VERDERE PROCES Planning en uitvoering De herijkte differentiatietabel geldt vanaf datum besluitvorming. De toepassing van de differentiatietabel is al jaren de praktijk voor projectontwikkeling in Zeist. Belangrijk is om eventuele wijzigingen in procedures of de tabel snel en duidelijk te communiceren met betrokkenen. Afwijkingen in projecten op de geldende bandbreedtes van de differentiatietabel moeten bij een projectgrootte tot 40 woningen worden goedgekeurd door het college en bij een projectgrootte vanaf 40 woningen worden goedgekeurd door de raad. Communicatie De gewijzigde differentiatietabel zal worden gecommuniceerd aan collega’s bij de gemeente en derden die betrokken zijn bij nieuwbouw- en transformatieprojecten in Zeist. Evaluatie De uitvoering wordt gemonitord. De toepassing van de woningbouwdifferentiatietabel 2024 zal eind 2025 worden geëvalueerd.

BIJLAGEN

1. Voorstel woningbouwdifferentiatietabel 2024 2. Woningbouwdifferentiatietabel 2023 3. Analyse toepassing differentiatietabel

Pagina 4 van 5

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 24RV013

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 30 januari 2024; BESLUIT:

De herijking van de differentiatietabel Woonvisie voor het jaar 2024 vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 26 maart 2024. De raad voornoemd,

J. Janssen, griffier

J. Langenacker, voorzitter

1