24RV009 rv Gebiedsvisie Vollenhove

RAADSVOORSTEL Gebiedsvisie Vollenhove

Portefeuillehouder

Laura Hoogstraten

Ontvangst griffie

15 december 2023

Opsteller

Ronde Tafel

06 februari 2024

Zaak/stuknummer

Eveline Lock 272501 / 24RV009

Debat

29 februari 2024

Besluit college

12 december 2023

Raadsvergadering

26 maart 2024

Onderwerp Vaststellen gebiedsvisie Vollenhove

Doel van het voorstel Een fijne plek om te wonen, spelen en ontmoeten voor de bewoners van de buurt Vollenhove, ook in de toekomst. De gebiedsvisie benoemt de ambities en de concrete voorstellen hoe deze ambities gerealiseerd kunnen worden.

Voorgesteld besluit 1. De gebiedsvisie Vollenhove vast te stellen; 2. De uitvoering van de gebiedsvisie op te starten; 3. Voor de planvorming van de eerste deelontwikkeling, de herontwikkeling van het deelgebied rondom de huidige Weggeefwinkel, een voorbereidingskrediet van €50.000,- beschikbaar te stellen (door dit in de eerstvolgende technische begrotingswijziging op te nemen).

Besluit Raad 26 maart 2024:

Inhoud (korte samenvatting) De buurt Vollenhove bestaat ruim 50 jaar en om ook de komende jaren fijn wonen en leven mogelijk te maken, is in 2020 het ambitiedocument “Op weg naar de ambities voor 2035” op- en vastgesteld (20RV001). In 2021 heeft de raad ingestemd met het Parkplan “Opmaat naar de gebiedsvisie” (21RV037). Op basis daarvan is met bewoners, partners en overige betrokkenen gesproken over de verkende kansen en ambities. Bewoners uit Vollenhove hebben middels het ‘Vollenhove Advies Team’ (VAT) een advies uitgebracht. Op basis van dit advies is de gebiedsvisie opgesteld. Deze gebiedsvisie is opgesteld om samen te werken aan een fijne woonbuurt, waar het fijn is om te wonen, spelen en ontmoeten. De ambities zijn vertaald in concrete voorstellen, zoals vernieuwing van het park, versterken van het groen, kleinschalige woningbouw, een nieuw Buurthart met ontmoetingsruimte en anders omgaan met parkeren. Bijlage bij de gebiedsvisie is de ontwikkelstrategie: het stappenplan voor realisatie, voorstel voor samenwerking tussen partijen en de financiële onderbouwing. Pagina 1 van 8

VERDIEPING Inleiding Vollenhove is in de jaren 1960 / 1970 gebouwd, als reactie op de grote woningvraag en volgens een destijds moderne ideologie van bouwen en wonen. Met ruime woningen, gestapeld in grote volumes met daaromheen groen en geclusterde parkeerplaatsen. De L-flat is met 728 woningen hierin wellicht het meest bekende icoon, maar ook de Torenflat (484 woningen), Geroflat (360 woningen) en de Montessoriflat (270 woningen) zijn groots, zeker voor Zeist. Ruim meer dan de helft van de woningen in Vollenhove is een sociale huurwoning. De laatste jaren is er veel geïnvesteerd in Vollenhove: woningcorporatie Woongoed Zeist heeft eerst de Geroflat (2015) en vervolgens de L-flat (afgerond in 2023) grondig verduurzaamd en gerenoveerd. Daarbij is ook veel inzet geleverd op het ondersteunen van bewoners en versterken van de leefbaarheid. Dit ook als onderdeel van de buurtaanpak “Vollenhove Vooruit”. Deze buurtaanpak is gestart in 2020, met financiering van het Rijk, de provincie en cofinanciering door de gemeente Zeist (Regiodeal Vitale wijken). Onderdeel van de Buurtaanpak Vollenhove Vooruit, is ook het werken aan de fysieke maatregelen voor de hele buurt. De inzet hierbij is dat de fysieke aanpak bijdraagt aan de ondersteuning van de sociaal-maatschappelijke doelen.

Bijvoorbeeld fysieke ruimte om te ontmoeten eenzaamheid tegen te gaan, bouwen voor de buurt, het stimuleren van beweging om gezond te kunnen opgroeien en een veilige leefomgeving om je prettig in te voelen. Om hier te komen is gewerkt in twee fasen: -

Stap 1: Opmaat voor de gebiedsvisie. Vastgesteld door de raad op 8 juli 2021(21RV037) . Dit is een ambitiedocument, waarin kansen voor de wijk zijn benoemd. Deze is opgesteld in samenwerking met vertegenwoordigers van bewoners en belangenverenigingen.

-

Stap 2: De voorliggende Gebiedsvisie Parkplan Vollenhove. Een plan voor en van de buurt, met keuzes en concrete voorstellen. Deze is opgesteld op basis van de Opmaat, met directe betrokkenheid van bewoners uit Vollenhove. Het advies van de Vollenhove Advies Commissie (VAT) is de basis voor dit document. Daarbij is de visie tot stand gekomen in overleg met het projectteam, waar ook Woongoed Zeist en Lisman (eigenaren van een groot deel van het vastgoed in de buurt) lid van waren.

Leeswijzer De gebiedsvisie Parkplan Vollenhove (bijlage 1) bestaat uit meerdere onderdelen: -

Hst 2: Vollenhove nu: bestaande kwaliteiten en opgaven (een samenvatting van wat ook in de Opmaat stond).

-

Hst 3: Ambities

-

Hst 4: Perspectief: Parkplan Vollenhove. Dit is de essentie van de gebiedsvisie.

-

Hst 5: Deeluitwerking voor het Park en het Buurthart, omdat dit de eerste cruciale ontwikkelstappen zijn uit het Parkplan.

-

Hst 6: Ontwikkelstrategie: de stappenplan en werkwijze om de ambities en voorstellen te kunnen realiseren.

-

Bijlagen: Als bijlagen zijn het VAT advies en een participatieverslag toegevoegd.

ARGUMENTEN VOOR EN TEGEN Kansen 1. In de buurt Vollenhove spelen meerdere kansen voor ontwikkeling, zoals de herontwikkeling van de (deels) leegstaande schoolgebouwen in het hart van de buurt, waar nu onder andere Pagina 2 van 8

tijdelijk de Weggeefwinkel zit. Om deze locaties optimaal te benutten, is het goed om een totaalplan te maken voor de hele buurt, waarbij alle ontwikkelingen die zich hieraan relateren ook worden meegenomen. Zo ontstaat er ruimte om een Hart van de wijk te realiseren, met deels ook woningbouw en het clusteren van voorzieningen m.b.t. onder andere welzijn. Op de locatie die hierdoor vrijkomt (het Noorderpunt), kan vervolgens ook op beperkte schaal woningbouw worden gerealiseerd. 2. Vollenhove is ooit gebouwd op een deel van Landgoed Vollenhoven. Van bovenaf is dit groen heel goed zichtbaar, maar op straatniveau wordt dit minder beleefd. De visie bevat voorstellen die gezamenlijk bijdragen aan een verbeterde groene buurt, waarin het bestaande groen wordt versterkt en beter zichtbaar (zichtlijnen) en beleefbaar wordt gemaakt. Hierbij zijn er ook mooie kansen voor het verder vergroten van de biodiversiteit. 3. Vollenhove is de buurt in Zeist met relatief gezien heel veel (geconcentreerde) sociale huurwoningen, er wonen veel jongeren en helaas ook grote uitdagingen op het gebied van bestaanszekerheid, gezondheid en mentale weerbaarheid. Dit is te onderbouwen met diverse cijfers over bijvoorbeeld overgewicht bij kinderen (28% van de 5-11 jarigen heeft overgewicht, tegenover 10% voor heel Zeist) en sociale eenzaamheid (43% in Vollenhove tegenover 29% voor Zeist)1.

Dit benadrukt de grote behoefte aan bijvoorbeeld ontmoetingsplekken en een beweegvriendelijke buitenruimte met veel speelplekken voor kinderen. Hierbij is vooral de koppeling tussen fysiek en sociaal van belang: niet alleen inzetten op ‘stenen’, maar ook op welzijn en zorg. Dit is de kern van de gebiedsvisie: investeren in vastgoed, als drager voor maatschappelijk effect. 4. Er wonen heel veel mensen in Vollenhove op een relatief klein gebied, dit zorgt voor druk op de openbare ruimte. Positief gezien, ligt hier dan ook een enorme kans om met de voorstellen een grote groep mensen te bereiken en van meerwaarde te zijn. Kanttekeningen 5. Investeren in Vollenhove kost veel geld en het is niet mogelijk gebleken om voor de financiering hiervan binnen de buurt zelf een kostendragende oplossing te vinden. Dit in tegenstelling tot bijvoorbeeld Kerckebosch, waar het ontwikkelingen van dure woningen en verkoop van kavels geld opleverde om te investeren in het openbaar gebied en betaalbare woningbouw. Die kansen zijn er niet binnen Vollenhove. Wel is er gezocht naar mogelijkheden voor woningbouw, als uitgangspunt niet als kostendrager maar vooral als versterking van de wijk. Door woningen toe te voegen voor andere doelgroepen, om doorstroming mogelijk te maken binnen de wijk en om plekken kwalitatief te versterken.

In totaal zijn er zo’n 150 nieuwe woningen opgenomen in de visie, vooral in het middeldure segment (huur en koop). 6. In de ontwikkelstrategie en uitvoeringsagenda is een globale berekening van de kosten gemaakt voor de uitvoering van de gebiedsvisie. Voor de maatregelen op korte termijn is een voorstel hiertoe gedaan. De voorstellen voor (midden) lange termijn worden als deelproject opgepakt en uitgewerkt, de financiering hiervan is hier dan onderdeel van. Deze zullen afzonderlijk als voorstel worden meegenomen in de projectaanpak, kadernota en begroting. De hoogte van deze bedragen is sterk afhankelijk van de mogelijke kansen voor subsidie, cofinanciering en samenwerking met andere partijen. a. Met de uitvoering van de gebiedsvisie zijn enorme kosten gemoeid en hiervoor is nog geen dekking. Om te komen tot realisatie worden deelprojecten opgestart en per deelgebied wordt de financiële dekking apart uitgewerkt, waarbij wordt gekeken naar

1 Bron: GGDrU, Gezondheidsmonitor, 2022 Pagina 3 van 8

een combinatie van eenmalige investeringen, opbrengsten uit woningbouw, cofinanciering en subsidies. b. Voor de planvorming van het eerste deelgebied, namelijk het gebied rondom de weggeefwinkel, wordt een voorbereidingskrediet gevraagd van €50.000,-. Dit is voor de opstart, na de verkenning wordt er een financieel voorstel voor dit deelproject opgesteld en gedeeld met de gemeenteraad. 7. Bij de voorstellen voor woningbouw, gaat de gebiedsvisie uit van de middencategorie: middenhuur en middenkoop. Hiermee wordt afgeweken van de woonvisie, het segment sociale huur ontbreekt. Reden hiervoor is dat Vollenhove op dit moment al voor meer dan de helft (bijna 60%) uit sociale huurwoningen bestaat. Voor een goede differentiatie binnen de wijk, is het advies van bewoners en corporatie om niet nog meer sociale huur toe te voegen. Middeldure huurwoningen kunnen doorstroming bevorderen binnen de buurt, maar wellicht ook vanuit de studentenhuisvesting in de Warande (direct naast Vollenhove gelegen). Voordeel is van de categorie middenkoop is dat dit daarnaast nog wel tot een (geringe) opbrengst kan leiden, waarbij de meerwaarde van de opbrengsten weer in de buurt kan worden geïnvesteerd. Deze methodiek: meerwaarde op grond investeren binnen de buurt, is opgenomen in de ontwikkelstrategie. 8. De concept visie is gedeeld met geïnteresseerden via een voortgangsmail.

Hieruit zijn ook enkele reacties ontvangen. Aandachtspunten hierbij zijn: a. Voorstel voor woningbouw op de Noorderpunt locatie. Aanwonenden willen graag inspraak hebben en maken zich zorgen over de impact op hun woonkwaliteit. Omdat deze bewoners niet in Vollenhove wonen, maar in de Componistenbuurt, konden zij zich niet aanmelden voor het VAT. Met hen zijn twee gesprekken gevoerd. Afspraak hierbij is dat de concrete uitwerking van de plannen in samenspraak gebeurt met direct omwonenden. Ook is toegevoegd in de gebiedsvisie dat de nieuwbouw moet aansluiten bij de eengezinswoningen van de Componistenbuurt. b. Biodiversiteit: reactie van Stichting Milieuzorg Zeist West dat dit in de visie meer aandacht moet krijgen en de link met de biodiversiteitsvisie Zeist niet direct gelegd wordt. In reactie hierop: uiteraard is bij de uitwerking van de visie het gemeentelijk beleid op gebied van biodiversiteit uitgangspunt en zien we volop kansen om hiermee de natuurwaarden binnen de buurt te verbeteren. c.

Een directe doorgang naar het Sanatoriumbos: reactie ontvangen dat er een angst bestaat dat dit leidt tot het ‘overlopen’ van dit bos. In reactie hierop: op dit moment is het Sanatoriumbos (eigendom van Altrecht) openbaar toegankelijk, maar vanuit Vollenhove moeten bewoners hiervoor omlopen (er staat aan deze kant een hek). Een gemakkelijkere toegang vanuit Vollenhove zorgt ervoor dat ook de inwoners van Vollenhove een fijn wandelrondje kunnen maken in het groen, passend bij de ambitie om gezond leven te stimuleren. Hiervoor is afstemming met Altrecht nodig en dit wordt met hen besproken. Zie kopje ‘samenhang met andere projecten’.

TOELICHTING

Participatie Na het vaststellen van de Opmaat naar de gebiedsvisie, was er een duidelijke oproep vanuit het college en de gemeenteraad om samen met bewoners te werken aan de uitwerking van de gebiedsvisie. Dit is vormgegeven door elementen van een burgerberaad in te zetten, passend bij de participatievraag. Gekozen is om te werken met een Vollenhove Advies Team (VAT). Alle bewoners van Vollenhove konden zich hiervoor aanmelden en door middel van loting is gekomen tot een Pagina 4 van 8

representatieve afspiegeling van de buurt, gericht op woonlocatie, leeftijd en migratieachtergrond. In de diverse RIB’s (RIB22.162, RIB23.026, RIB23.109) en hebben we u afgelopen periode geïnformeerd over dit proces. Terugkoppeling naar de buurt en reacties Het concept advies van het VAT is tijdens 2 inloopvonden voorgelegd aan de buurt en de reacties die hierop zijn ontvangen, zijn vervolgens door het VAT besproken en verwerkt. Daarnaast zijn geïnteresseerden in de gebiedsvisie via de mail geïnformeerd over de voortgang. Het was hierbij mogelijk om de conceptvisie in te zien en (eventueel) te reageren. In dit kader hebben we ook gesprekken gevoerd met een aantal bewoners van de Componistenbuurt, die direct naast het Noorderpunt wonen (ontwikkellocatie voor woningbouw). Naar aanleiding van deze gesprekken hebben we de gebiedsvisie voor dit specifieke onderdeel aangepast, door de ruimtelijke inpassing extra te benadrukken. Bij de planuitwerking van deze locatie, zal uiteraard vervolgparticipatie plaatsvinden met de direct omwonenden. Een samenvatting van de opgehaalde reacties is toegevoegd in bijlage 2. . Financiële toelichting Het opstellen van de gebiedsvisie is opgenomen binnen het programma Vollenhove Vooruit en binnen de financiële middelen uit de Regiodeal Vitale wijken.

De uitwerking van de gebiedsvisie zal in deelprojecten zijn en deze kennen dan elk een eigen financiële onderbouwing . In bijlage 3 van de gebiedsvisie is dit beschreven. Het realiseren van de gebiedsvisie kost veel geld, zo blijkt ook uit deze kostenraming. Voor de eerste stappen is budget beschikbaar of wordt aangevraagd. Dit is echter alleen voor de planvorming, niet voor realisatie. Voorgesteld wordt om op een later moment met de gemeenteraad in gesprek te gaan over de benodigde investeringen, kansen en processtappen. Hiervoor kan op een later moment een informatiebijeenkomst met de raad worden georganiseerd. De financiële voorstellen voor de komende periode (de eerste stappen) komen neer op: -

Voorbereidingskrediet voor planvorming. Hiermee wordt een omgevingsplan (bestemmingsplan) opgesteld en bijbehorende onderzoeken uitgevoerd. Hiervoor is in de vastgestelde Gemeentebegroting van 2024 budget opgenomen.

-

Quickwins: onderdeel van de gebiedsvisie zijn voorstellen die al snel uitgevoerd kunnen worden, om direct te buurt te kunnen verbeteren. Hiervoor is in de Gemeentebegroting van 2024 budget bestemd. In het bijzonder is in dit kader een subsidie ontvangen in het programma ‘Gezonde Buurten’ van IVN en Jantje Beton, de co-financiering is ook in de begroting van 2024 opgenomen.

-

Deeluitwerking gebied Weggeefwinkel: voorstel is om direct met deze deeluitwerking te starten, om het Hart van de wijk hier te kunnen ontwikkelen. Dit wordt een samenwerking van gemeente en Woongoed (beide eigenaar van dit deelgebied). Voor de planvorming wordt een voorbereidingskrediet gevraagd van €50.000,-. In de eerstvolgende technische begrotingswijziging kan dit worden verwerkt in de begroting. De verwachting is dat dit bedrag (gedeeltelijk) gedekt kan worden uit het project, bijvoorbeeld via een anterieure overeenkomst of grondexploitatie. In de verdere uitwerking van dit project wordt hier een voorstel voor gemaakt.

Juridische aspecten De gebiedsvisie is het kader waarbinnen vervolgens een nieuw omgevingsplan (bestemmingsplan) wordt opgesteld. Pagina 5 van 8

Duurzame aspecten Duurzaamheid is als thema apart benoemd in de gebiedsvisie. Enerzijds gaat het om kansen voor duurzame maatregelen in woningen en energiebronnen. Maar ook om duurzame mobiliteit, zoals het versterken van wandelen, fietsen, openbaar vervoer en deelauto’s. De auto krijgt daarentegen in de openbare ruimte een minder grote rol, met geclusterd parkeren op de parkeerdekken zodat er bijvoorbeeld langs de Laan van Vollenhove meer ruimte is voor groen, wandelen en fietsen. Groen, biodiversiteit en klimaatadaptatie is ook een thema uit de visie. Het versterken van het groen staat centraal, met kansen om groene delen aan elkaar te knopen, verharding weg te halen waar mogelijk en het groen ook toegankelijker te maken voor bewoners om van te kunnen genieten. Samenhang met andere projecten -

Gebiedsvisie Dijnselburg, er is afwisseling van plannen omdat Dijnselburg dichtbij Vollenhove ligt en ook hier een gebiedsvisie wordt opgesteld.

-

Gebiedsvisie Sanatoriumterrein: Altrecht werkt aan een gebiedsvisie voor hun eigen vastgoed op het Sanatoriumterrein. In de gebiedsvisie is één concreet voorstel opgenomen die hier direct op van invloed is, namelijk de wens om het Sanatoriumbos vanuit Vollenhove direct met een pad te ontsluiten. Nu staat hier een hek. Uitwerking van deze kans vindt plaats in overleg met Altrecht in het kader van de gebiedsvisie die zij opstellen, hierbij wordt ook gesproken met andere belanghebbenden.

-

Versnellingsopgave: het toevoegen van middeldure huurwoningen draagt bij aan de ambities uit de Versnellingsopgave, daarom zijn deze woningen als project toegevoegd aan dit programma toegevoegd. De voortgang wordt in de voortgangsrapportage Versnellingsopgave opgenomen.

-

HOV: in de gebiedsvisie is een voorzet opgenomen over de mogelijke realisatie van een nieuw Hoogwaardig Openbaar Vervoer (HOV) systeem. Dit maakt deel uit van de bredere verkenning van Provincie Utrecht en zal daarin verder een vervolg krijgen.

VERDERE PROCES Planning en uitvoering Een voorstel voor de uitwerking van de gebiedsvisie is opgenomen in de ontwikkelstrategie van de visie (hoofdstuk 6). In het kort betekent dit: 2024: -

Realisatie quickwins, deelproject ‘gezonde buurten’ met IVN / Jantje Beton

-

Uitwerking deellocatie Buurthart, planvorming opstarten voor ‘wijkpaleis’ en woningbouw

-

Verkenning van andere ontwikkellocaties en opstarten planvorming (Noorderpunt, Winkelcentrum)

-

Verkennen kansen voor vergroten doorgang in L-flat en ontwerp openbare ruimte (onderzoek naar technische mogelijkheden hiertoe).

2025 -

Concept omgevingsplan (bestemmingsplan) en participatie voor de deellocaties met omwonenden

2026 en verder: Pagina 6 van 8

-

Verdere uitvoering van gebiedsvisie op basis van de ontwikkelstrategie, waaronder vernieuwing van het openbaar gebied en de parkeerdekken.

Communicatie Veel bewoners zijn betrokken geweest bij de totstandkoming van de gebiedsvisie. Ook bij de vervolgstappen worden zij meegenomen. Daarbij is hun input ook nodig om te komen tot en goede uitwerking van de deelgebieden en -projecten. Om nog meer bewoners van Vollenhove te bereiken worden, na vaststelling van de gebiedsvisie, onderdelen daarvan gepresenteerd met bijvoorbeeld visualisaties/informatieborden op verschillende ontmoetingslocaties in de wijk. Alle belangstellenden informeren wij regelmatig over de voortgang van de uitvoering via onder meer digitale nieuwsbrief, OmZeist en het digitale buurtpunt www.vollenhovevooruit.nl. Wij publiceren hier ook informatie over de participatieactiviteiten. Evaluatie De werkwijze van het VAT is geëvalueerd door een student van de Universiteit van Tilburg, die bij de VAT bijeenkomsten aanwezig was en VATters heeft geïnterviewd. Deze evaluatie wordt aangevuld met punten met betrekking tot de interne organisatie en financiële afwikkeling. Verwachting is dat deze begin 2024 is afgerond. BIJLAGEN -

Bijlage 1: gebiedsvisie Parkplan Vollenhove

-

Bijlage 2: Financiële doorrekening van de voorstellen (2A en 2B)

-

Bijlage 3: Overzicht van reacties op concept visie (bewoners, organisaties)

Pagina 7 van 8

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 24RV009

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 12 december 2023; BESLUIT: 1. De gebiedsvisie Vollenhove vast te stellen; 2. De uitvoering van de gebiedsvisie op te starten; 3. Voor de planvorming van de eerste deelontwikkeling, de herontwikkeling van het deelgebied rondom de huidige Weggeefwinkel, een voorbereidingskrediet van €50.000,- beschikbaar te stellen. Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 26 maart 2024. De raad voornoemd,

J. Janssen, griffier

J. Langenacker, voorzitter

1