24RV008 Woningdifferentiatie nieuwbouw Hogeweg 19 (V&D)

RAADSVOORSTEL Woningdifferentiatie nieuwbouw Hogeweg 19 (locatie vm. V&D)

Portefeuillehouder

Walter van Dijk

Ontvangst griffie

14 december 2023

Opsteller

Harry de Wilde 24RV008/273675

Ronde Tafel

N.v.t.

Zaak/stuknummer

Debat

N.v.t.

Besluit college

12 december 2023

Raadsvergadering

23 januari 2024

Maatschappelijk effect en doel van het voorstel Mogelijk maken dat de nieuwbouw op de vm. V&D-locatie wordt gerealiseerd in de categorie sociale en middeldure huur, waardoor Woongoed het complex kan kopen en exploiteren.

Voorstel In te stemmen met de afwijking van de Woonvisie en akkoord te gaan met een differentiatie van ongeveer 1/3 sociale huur, 1/3 middeldure huur laag en 1/3 middeldure huur hoog. Er wordt afgezien van de categorie duur. Besluit Raad 23 januari 2024: Conform unaniem (met 29 stemmen voor) besloten. Tevens is een motie aangenomen (bijgevoegd)

Basis Opportunity BV, eigenaar van het vm. V&D pand wil het pand grotendeels slopen en vervangen door nieuwbouw. Er worden 175 à 190 woningen gerealiseerd. Deze zullen worden overgedragen aan Woongoed. De differentiatie zal bestaan uit ongeveer 1/3 sociale huurwoningen, 1/3 middeldure huur laag en 1/3 middeldure huur hoog. Dit wijkt af van de Woonvisie, maar omdat deze afwijking ten gunste komt van de goedkopere woningen en ten koste gaat van de duurdere woningen, stellen wij voor om hier mee in te stemmen.

Inleiding Opportunity BV is al geruime tijd bezig om een alternatief gebruik van het pand aan de 1e Hogeweg te realiseren. Opportunity BV heeft in eerste instantie na het vertrek van V&D getracht een grootwinkelbedrijf te interesseren. Dat is niet gelukt. Op initiatief van de gemeente is vervolgens gezamenlijk onderzoek gestart naar de haalbaarheid van andere invullingen. Dat leidde tot een voorstel om bibliotheek IDEA en het Kunstenhuis naar deze locatie te verhuizen. Met intensieve verbouwingen zou het bestaande betonnen geraamte herbruikbaar zijn geweest voor deze functie. Echter het onderzoek leidde tot de conclusie dat een voor beide partijen bevredigende financiële oplossing niet kon worden gevonden (zie RIB20.131). Daarna heeft Opportunity getracht het pand te hergebruiken voor woningen, maar met een verdiepingshoogte van 4,5 meter was een rendabele verbouwing naar woningen niet realistisch. Vervolgens is als uitgangspunt gekozen om het pand boven maaiveld te slopen en vanaf maaiveld nieuw te bouwen. Parkeren in de kelder, op de begane grond enkele winkels en daarboven woningen binnen de grenzen van de Woonvisie. Dat zou resulteren in ongeveer 130 woningen. Dat leek realistisch, totdat de minister maatregelen afkondigde die belastend waren voor beleggers. Door Pagina 1 van 4

de invoering van een puntenstelsel en daarmee huurplafonds voor vrije sector huurwoningen nam het risicoprofiel voor de belegger toe. Daarna is Opportunity in overleg getreden met de Zeister corporaties. Het resultaat is dat Woongoed de nieuwbouw gaat afnemen. De woningbouw zal bestaan uit ongeveer 175 à 190 woningen, in de categorieën 1/3 sociaal, 1/3 middelduur laag en 1/3 middelduur hoog. De categorie duur komt geheel te vervallen. Daardoor neemt de gemiddelde woninggrootte af en stijgt het woningaantal van 130 naar maximaal 190. Naar deze prijscategorieën en woningtypen is grote vraag onder 1- en 2persoonshuishoudens van jongeren, starters, spoedzoekers (oa. gebroken relaties) en ouderen. Dit is een afwijking van de Woonvisie. Bij projecten met meer dan 40 woningen kan afwijken van de Woonvisie alleen met instemming van de raad. De bouwaanvraag zal aanvankelijk 175 woningen bevatten. Op de begane grond wordt vooralsnog de centrumfunctie gehandhaafd. De centrumfunctie kan een commerciële functie zijn, maar kan ook een maatschappelijke functie of dienstverlening betreffen. Als blijkt dat hier onvoldoende behoefte aan is, zal de ontwikkelaar hiervoor een bestemmingswijziging naar wonen aanvragen. Aan de voorzijde (langs de Hogeweg) zal sowieso een plint met een centrumfunctie blijven, zodat het gevelbeeld langs de Hogeweg niet wordt doorbroken door woningen.

Na de inloopbijeenkomst op 14 december is meer informatie beschikbaar op www.eerstehogeweg19.nl

Argumenten voor en tegen Woongoed is beoogd afnemer van het woongebouw. In de aanloop van de ontwikkeling is Woongoed nauw betrokken bij het te realiseren woonprogramma. De argumenten van Woongoed om als corporatie deze woningen te willen afnemen en te kiezen voor deze differentiatie: De beoogde woningdifferentiatie van in totaal 175 à 190 woningen: - circa 1/3 sociale huurwoningen; - ruim 1/3 huurwoningen middelduur laag; - minder dan 1/3 woningen middelduur hoog. Door deze woningverdeling wijkt Woongoed (neerwaarts) af van de woonvisie van de gemeente Zeist. De argumenten van Woongoed om voor deze differentiatie te kiezen zijn: - er is in Zeist grote behoefte aan sociale en middeldure huurwoningen; - het is voor Woongoed van belang om – mede in het verlengde van de prestatieafspraken – zoveel als mogelijk passende woningen te realiseren; - dure koopwoningen zijn niet door Woongoed te realiseren; - indien er dure (koop)woningen in het plan worden gerealiseerd, is er sprake van gedeeld eigendom (Vereniging van Eigenaren) met alle beheerproblematiek die daar inherent aan is. Wij zij het eens met de door Woongoed geformuleerde argumenten. Daar komt nog bij dat we als gemeente meermalen hebben aangegeven daar waar mogelijk de nadruk te leggen op goedkope en middeldure woningbouw en daar voldoet dit project prima aan.

Doordat Woongoed de woningen overneemt, zijn de verschillende woningcategorieën geborgd via de prestatieafspraken die we maken met de corporaties. Als Opportunity de woningen zou gaan exploiteren, kunnen we voor maximaal 20 jaar deze woningen in deze categorieën geborgd houden.

Toelichtingen Financiën

Juridisch

Risico’s

Communicatie

Automatisering

Anders

Pagina 2 van 4

TOELICHTING Participatie Dit voorstel gaat over de differentiatie. Daarover is alleen gecommuniceerd tussen Opportunity BV, Woongoed en de gemeente. Als het gaat om het bouwproject, heeft Opportunity BV met eigenaren en vve-besturen in de directe omgeving meermalen overleg gevoerd. Het eerste overleg met de omwonenden is 14 december 2023. Dan is er een inloop voor de omwonenden om hen te informeren over het bouwplan. Financiële toelichting Dit voorstel heeft geen financiële consequenties voor de gemeente. Juridische aspecten Dit voorstel is gebaseerd op de huisvestingsverordening, de Woonvisie en op andere momenten geformuleerd beleid. De aanvraag omgevingsvergunning kan worden behandeld als “kruimelgeval” (lichte afwijking bestemmingsplan). Er wordt een anterieure overeenkomst gesloten, waarin zaken worden geregeld als parkeren, planschade, kostenverhaal, communicatie, etc. Duurzame aspecten Voor wat betreft de differentiatie niet aan de orde. Het bouwplan voldoet aan de eisen uit de bouwverordening en in de anterieure overeenkomst wordt afgesproken welke onderdelen van het gemeentelijk duurzaamheidsbeleid zullen worden uitgevoerd. Samenhang met andere projecten De locatie is midden in het centrum en heeft daarmee raakvlakken met diverse projecten en activiteiten in het centrum.

Vanwege de impact van de bouw gedurende naar verwachting anderhalf jaar zal voortdurend goede afstemming worden gehouden met alle projecten/activiteiten in de directe omgeving.

VERDERE PROCES Planning en uitvoering Opportunity BV zal eind 2023 een aanvraag omgevingsvergunning indienen. Als alles meezit kan medio 2024 de bouw beginnen. De verwachte bouwtijd is ruim 1,5 jaar. Oplevering is naar verwachting begin 2026. Communicatie Opportunity houdt op 14 december een inloopbijeenkomst om de omwonenden te informeren. Over dit besluit zal de gemeente zelf een persbericht uitdoen.

Evaluatie

BIJLAGEN -

Pagina 3 van 4

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 24RV008 De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 12 december 2023; BESLUIT: In te stemmen met de afwijking van de Woonvisie en akkoord te gaan met een differentiatie van ongeveer 1/3 sociale huur, 1/3 middeldure huur laag en 1/3 middeldure huur hoog. Er wordt afgezien van de categorie duur.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 23 januari 2024. De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

A.C. Grinwis, plv. voorzitter

Dit besluit zal worden uitgevoerd door Opportunity BV en Woongoed. Met de eerste worden de afspraken vastgelegd in een anterieure overeenkomst. Met Woongoed worden in algemene zin prestatieafspraken gemaakt. Daar gaan deze woningen onder vallen zodra de eigendom is overgedragen

1