23RV021 rv Vaststelling Verordening starterslening 2023 (gewijzigd)

RAADSVOORSTEL Vaststelling Verordening Starterslening 2023 en intrekken Verordening Starterslening 2017 en Verordening Blijverslening 2017 (gewijzigd)

Portefeuillehouder Opsteller Zaak/stuknummer Besluit B&W

Laura Hoogstraten Frank de Vries 21RV021/150879 28 maart 2023

Ontvangst griffie Ronde Tafel Debat Raadsvergadering

30 maart 2023 19 april 2023 19 april 2023 23 mei 2023

Maatschappelijk effect en doel van het voorstel Het doel van dit voorstel is het vaststellen van de verordening Starterslening 2023 en het intrekken van de verordening Blijverslening 2017. Door middel van de Starterslening vergroten we de bereikbaarheid van koopwoningen voor de doelgroep starters. Elk jaar worden in de gemeente Zeist een aantal starters met de Starterslening geholpen bij de aankoop van de eerste woning. Zonder Starterslening kunnen zij geen koopwoning of pas later een koopwoning kopen. De verordening Blijverslening wordt ingetrokken vanwege gebrek aan belangstelling. Het effect is dat het geld uit de Blijverslening anders kan worden besteed. Voorstel 1. De verordening Starterslening 2023 vast te stellen. 2. De verordening Starterslening 2017 en de verordening Blijverslening 2017 in te trekken. Besluit Raad 23 mei 2023:

Inleiding Sinds 2004 biedt de gemeente Zeist de Starterslening aan in samenwerking met stichting Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). Het is een financieel instrument waarmee we de bereikbaarheid van koopwoningen voor een doelgroep die het lastig heeft op de woningmarkt vergroten. Dit draagt bij aan het speerpunt uit de woonvisie om in te zetten op woningen voor starters. De Starterslening is een tweede hypotheek waarmee starters iets extra’s kunnen lenen voor het aankopen van de eerste woning, bovenop het bedrag dat ze maximaal kunnen lenen met Nationale Hypotheek Garantie. Het is een tijdelijke ondersteuning en vergroot de kans dat een eerste koopwoning voor starters betaalbaar wordt. Zeker in de huidige woningmarkt is dat een oplossing omdat starters vaak worden overboden door anderen met meer vermogen. In 2017 is de huidige regeling vastgesteld. Middels dit voorstel evalueren we de huidige verordening en stellen we enkele wijzigingen voor in de verordening Starterslening, zodat deze weer past bij de huidige tijd. De Blijverslening is er sinds 2017 en betreft een hypothecaire lening voor aanpassingen aan de woning waardoor de bewoner langer zelfstandig kan blijven wonen. Sinds 2017 is deze slechts één keer verstrekt. We stellen voor de Blijverslening in te trekken vanwege gebrek aan belangstelling.

Argumenten Pagina 1 van 8

1.1 In de woonvisie is vastgelegd dat we inzetten op woningen voor starters, de Starterslening helpt daarbij 1.2 De Starterslening is voor de gemeente een eenvoudige en effectieve regeling 1.3 Door middel van de Starterslening bieden we een voordeel aan (voormalig) inwoners van Zeist 1.4 De Starterslening bevordert doorstroming 1.5 De Starterslening is een revolverend fonds en er is momenteel voldoende budget 1.6 De voorgestelde wijzigingen dragen bij aan de effectiviteit van de Starterslening 2.1 De Blijverslening is impopulair Toelichtingen x x

Financiën Communicatie

x

Juridisch Automatisering

Risico’s Anders

Verdere proces Na vaststelling wordt de verordening gepubliceerd. De oude verordeningen worden ingetrokken. Uitvoeringsorganisatie SVn heeft voor effectuering circa twee werkweken nodig om de vastgestelde verordening in de systemen te verwerken. Na vaststelling geven we hernieuwde aandacht aan de Starterslening. Daarnaast informeren we de lokale hypotheekadviseurs en makelaars, zodat ook zij op de hoogte zijn van de wijzigingen en deze aan geïnteresseerden mee kunnen geven. Het voorstel is de verordening Starterslening 2023 een periode van vier jaar aan te houden. Gedurende die tijd worden de effecten van de nieuwe verordening gemonitord. Na vier jaar evalueren we en bepalen we opnieuw of er wijzigingen nodig zijn. VERDIEPING Aanleiding Op 9 mei 2017 zijn de huidige verordening Starterslening (17RV024) en verordening Blijverslening (17RV023) door de raad vastgesteld. Beide zijn producten van Stimuleringsfonds Volkshuisvesting Nederlandse gemeenten (SVn). De leningen creëren een (financiële) mogelijkheid voor inwoners om bepaalde woondoelstellingen te realiseren. De Starterslening is er sinds 2004. Het is een financieel instrument waarmee starters iets extra’s kunnen lenen voor het aankopen van de eerste woning. De Blijverslening is er sinds 2017. Dit betreft een hypothecaire lening voor aanpassingen aan de woning waardoor de bewoner langer zelfstandig kan blijven wonen.

In het raadsvoorstel voor de vaststelling van de verordening Blijverslening is aangegeven dat na twee jaar een evaluatie uitgevoerd zou worden. Middels dit voorstel evalueren we beide leningen en doen we een voorstel tot wijziging van de verordening Starterslening. Het voorstel is om de Blijverslening in te trekken. Eerst gaan we in op de Starterslening, vanaf halverwege pagina 4 gaat het over de Blijverslening. Wat is de Starterslening? De Starterslening helpt starters op de woningmarkt om hun eerste koopwoning te kopen. Het is een tweede hypotheek waarmee starters iets extra’s kunnen lenen voor het aankopen van de eerste woning, bovenop het bedrag dat ze maximaal kunnen lenen bij de bank en onder voorwaarden van de Nationale Hypotheek Garantie (NHG). Met de Starterslening heeft de starter de eerste drie jaar geen extra maandlasten. Na die drie jaar wordt rente en aflossing betaald. Als terugbetalen niet haalbaar is op basis van het inkomen op dat moment, dan kan dit worden uitgesteld op basis van een hertoets. In de huidige verordening Starterslening van de gemeente is o.a. bepaald dat er enkel aanvragen worden toegekend aan inwoners van Zeist (minimaal één jaar woonachtig in een huurwoning of minimaal één jaar inwonend) of aan voormalig inwoners die in de afgelopen tien jaar ten minste zes jaar in Zeist hebben gewoond.

De hoogte van de lening bedraagt maximaal 20% van de kostengrens van NHG, maar is nooit meer dan € 30.000,-. Verder is er sprake van een zelfbewoningsplicht en kan iedereen de lening aanvragen ongeacht leeftijd. De gemeente beoordeelt de aanvragen. SVn is de uitvoeringsorganisatie en verstrekt en beheert de leningen. Evaluatie van het gebruik van de Starterslening Pagina 2 van 8

Van 2004 t/m 2022 zijn in totaal 135 startersleningen verstrekt: Jaar 2004 2005 2006 2007 2008 2009 2010 2011 2012 2013 2014 2015 2016 2017 2018 2019 2020 2021 2022 Totaal

Aantal verstrekte startersleningen 1 1 6 4 6 14 7 10 14 10 15 9 3 10 6 7 5 7 135

Het grootste deel van de startersleningen is verstrekt in de periode 2010-2015. Daarna is het iets minder geworden, maar de laatste jaren betreft het telkens 5 tot 10 leningen. De daling valt voor een deel te verklaren doordat het ten tijde van de crisis op de woningmarkt lastig was om een woning te kopen. Het was moeilijker om een (hogere) hypotheek te krijgen bij de bank, waardoor er vaker een starterslening is aangevraagd. Een andere verklaring is de stijging van de woningprijzen en de schaarste aan beschikbare, betaalbare koopwoningen. Zo is de gemiddelde prijs voor een appartement in de gemeente Zeist gestegen van ca. € 200.000,- (in de periode 2008-2016) naar ruim € 350.000,- euro (2021). Voor tussenwoningen geldt in dezelfde periode een prijsstijging van ca. € 300.000,- naar bijna € 500.000,-. Een dalend aanbod in de betaalbare categorie heeft een direct effect op het aantal uitgegeven startersleningen. De aanvragen lopen ook nu aanhoudend door, in 2023 zijn er alweer 2 startersleningen aangevraagd. Ruim 90 leningen van de 136 zijn afgelost, ongeveer 30 leningen worden afgelost en ongeveer 15 leningen zijn van de laatste drie jaar en hoeven nog niet af te lossen. Helder is dat we in Zeist met de Starterslening elk jaar weer een aantal starters helpen die zonder de Starterslening geen koopwoning of pas later een koopwoning hadden kunnen kopen.

Voorstel tot wijziging van de verordening Starterslening Op basis van de cijfers, evaluatie en recente ontwikkelingen doen we een voorstel tot wijziging van de verordening. De Verordening Starterslening 2023 is gebaseerd op de modelverordening van SVn en is opgenomen in de bijlage. De productspecificaties, procedures en uitvoeringsregels bij de Starterslening van SVn kan een gemeente niet aanpassen. De gemeente kan wel het toepassingsbereik bepalen. De aspecten van de verordening die in vergelijking met de huidige verordening hetzelfde blijven zijn: • Er geldt een minimumleeftijd voor de aanvrager van 18 jaar. Er geldt geen maximumleeftijd. • De Starterslening is toepasbaar op een zo groot mogelijke woningvoorraad: met de Starterslening kunnen zowel nieuwbouwwoningen als bestaande woningen worden gekocht. • Een combinatie van de lening met eventuele andere koopinstrumenten is niet uitgesloten. • Meerwerk en verbeterkosten (bijvoorbeeld om een verduurzamingsopgave te financieren) zijn toegestaan voor de berekening van de hoogte van de Starterslening. Pagina 3 van 8

De voorgestelde wijzigingen ten opzichte van de verordening Starterslening 2017 zijn: • Iemand kan de starterslening aanvragen als diegene minimaal één jaar in een huurwoning woont of inwonend is in de gemeente Zeist. Daarnaast is een van de toekenningscriteria dat de aanvrager van een Starterslening “gedurende de voorgaande tien jaren ten minste zes jaren ingezetene moet zijn geweest van de gemeente Zeist en een huurwoning heeft bewoond of inwonend is geweest”. Het voorstel is om de tien jaar naar vijftien jaar te verhogen. Zo kunnen bijvoorbeeld ook jongeren die oorspronkelijk uit Zeist komen, vervolgens vijf tot tien jaar buiten Zeist wonen (bijv. voor een studie) en daarna terug willen naar Zeist ook gebruik maken van de regeling. • Het maximale bedrag per lening verhogen we van € 30.000,- naar € 35.000,-. Dit omdat de woningprijzen de afgelopen vijf jaar flink zijn gestegen. Een maximum van € 35.000 wordt ook gehanteerd door bijvoorbeeld de gemeenten Amersfoort, Nieuwegein en Woudenberg en sluit dus goed aan bij de regio. Tegelijkertijd willen we niet te hoog gaan zitten met het leenbedrag, om te voorkomen dat starters een woning kopen die te ver buiten hun bereik ligt. • De maximale aankoopprijs van de woning (om in aanmerking te komen voor een lening) ligt nu op de grens van de NHG (€ 405.000 in 2023). Het voorstel is dit te verlagen naar € 355.000,-.

Vanuit de vraagkant vinden we dat een starter die een woning van 4 ton kan betalen geen extra financieel steuntje in de rug nodig heeft, dit vereist immers al een behoorlijk inkomen. Vanuit de aanbodkant zien we daarnaast voldoende aanbod tot € 355.000,- in Zeist: er staan 49 woningen beschikbaar op Funda d.d. 7 maart 2023. De grens van € 355.000,- sluit daarnaast aan bij het aanstaande rijksbeleid (Nationale Bouw- en Woonagenda). Deze grens voor een betaalbare koopwoning staat ook in de doelgroepenverordening. Dit zorgt voor een heldere, eenduidige lijn naar de inwoner over wat een betaalbare koopwoning is. • Tot slot is de modelverordening van SVn door de jaren heen geüpdatet en verduidelijkt. Deze bepalingen nemen we over. De werking van de regeling blijft voor starters hetzelfde. De voorgestelde wijzigingen leiden tot een nieuwe verordening. Dit betekent dat de huidige verordening uit 2017 bij raadsbesluit moet worden ingetrokken. Wat is de Blijverslening? De Blijverslening betreft een hypothecaire lening voor aanpassingen aan de woning waardoor de bewoner langer zelfstandig kan blijven wonen. Het gaat om aanpassingen die de veiligheid en het comfort van een woning vergroten. Te denken valt bijvoorbeeld aan het verplaatsen van een slaapkamer naar de begane grond of aan een nieuwe, veilige badkamer voorzien van alle gemakken.

Vaak is het vanwege de leeftijd van de aanvrager lastig om hiervoor financiering bij een bank te regelen. De Blijverslening biedt hiervoor een mogelijke uitkomst. De lening is passend bij de financiële situatie van de aanvrager. In de verordening Blijverslening staat o.a. dat de aanvrager in Zeist dient te wonen en minimaal twee jaar in de huidige woning dient te wonen. Het maximum te lenen bedrag is € 30.000,-. Dit is normaalgesproken voldoende om een grotere aanpassing aan de woning te financieren. De lening moet in 10 jaar (bij een lening tot € 10.000,-) of 20 jaar afgelost worden. Dit betekent wel dat de eigenaar-bewoner over voldoende inkomen moet beschikken om de lening af te lossen. De Blijverslening geldt sinds 2017 en is slechts één keer verstrekt, in 2018. Voor de Blijverslening is € 60.000,- gestort aan SVn. De lening is afbetaald. Voorstel tot intrekking van de verordening Blijverslening Er is in zes jaar tijd slechts één Blijverslening verstrekt. Dat de lening niet populair is komt voort uit dat huiseigenaren op leeftijd dit soort maatregelen vaak zelf kunnen betalen. Wanneer zij dit niet zelf kunnen voelt het afsluiten van een lening voor dit doeleinde vaak ingewikkeld of risicovol. Of inwoners voelen zich simpelweg nog gezond genoeg, waardoor het treffen van dit soort maatregelen niet heel Pagina 4 van 8

aantrekkelijk is. Bovendien is verhuizen naar een geschiktere woning een optie. Wanneer verhuizen naar een geschiktere woning geen optie is, kan een woningaanpassing vanuit de Wmo verstrekt worden tegen een zeer geringe eigen bijdrage. De gemeente heeft het bestaan van de Blijverslening kenbaar gemaakt via alle gebruikelijke communicatiekanalen, er is o.a. een persbericht uitgegaan en een pagina op de website gemaakt. Intern en extern betrokkenen bij ouderen(zorg) zijn geïnformeerd, waaronder de collega’s van WMO en sociaal team, Austerlitz Zorgt en de ouderenadviseurs van MEE. Dit heeft niet tot veel aanvragen geleid. SVn zelf erkent ook dat de regeling impopulair is. In 2022 zijn er landelijk slechts 8 Blijversleningen verstrekt en de Blijverslening wordt nog door slechts 70 gemeenten aangeboden. Omdat er geen gebruik gemaakt wordt van de regeling is het voorstel om de verordening Blijverslening in te trekken. Tegelijkertijd vinden we het van belang om onze inwoners wel te blijven helpen met de financiering van opgaven in bestaande (koop)woningen. Hieronder valt naast levensloopbestendig maken vooral de verduurzaming van de woning. Dit is een belangrijke opgave voor de komende jaren. In de woonvisie staat vastgelegd dat we de mogelijkheden onderzoeken om duurzame maatregelen haalbaar en betaalbaar te houden voor onze inwoners.

SVn biedt ook hier opties voor, waaronder een duurzaamheidslening en een integrale regeling waarbij verschillende SVn producten worden gecombineerd. De haalbaarheid van zo’n regeling wordt verkend vanuit team duurzaamheid. ARGUMENTATIE 1.1 In de woonvisie is vastgelegd dat we inzetten op woningen voor starters, de Starterslening helpt daarbij 1.2 De Starterslening is voor de gemeente een eenvoudige en effectieve regeling 1.3 Door middel van de Starterslening bieden we een voordeel aan (voormalig) inwoners van Zeist 1.4 De Starterslening bevordert doorstroming 1.5 De Starterslening is een revolverend fonds en er is momenteel voldoende budget 1.6 De voorgestelde wijzigingen dragen bij aan de effectiviteit van de Starterslening 2.1 De Blijverslening is impopulair TOELICHTING 1.1. In de woonvisie is vastgelegd dat we inzetten op woningen voor starters, de Starterslening helpt daarbij Starters hebben het nog steeds moeilijk op de woningmarkt in Zeist, wachtlijsten voor sociale huur zijn lang en in de middenhuur en betaalbare koop is het aanbod niet groot. We verwachten dat dit de komende jaren nog zo blijft. Dit rechtvaardigt dat we iets voor hen betekenen ten opzichte van andere woningkopers die bijvoorbeeld van de overwaarde van de huidige woning kunnen profiteren.

1.2 De Starterslening is voor de gemeente een eenvoudige en effectieve regeling Op dit moment gebruiken jaarlijks 5 tot 10 starters de regeling, waarmee zij hun eerste stap zetten op de koopmarkt. Jongeren en koopstarters die in Zeist wonen of zijn opgegroeid maken zo meer kans maken om hier te kunnen blijven wonen. De uitvoering van de lening is al geborgd en levert de gemeente weinig werk op. 1.3 Door middel van de Starterslening bieden we een voordeel aan (voormalig) inwoners van Zeist De Starterslening wordt enkel toegekend aan (voormalig) inwoners van Zeist, zij hebben dus een voordeel op de koopmarkt in Zeist ten opzichte van kopers van buiten Zeist. Starters zijn belangrijk voor de vitaliteit van Zeist. Het continueren van de Starterslening draagt daardoor bij aan de vitaliteit van Zeist.

1.4 De Starterslening bevordert doorstroming

Pagina 5 van 8

In sommige gevallen laten kopers die gebruik maken van de Starterslening een (sociale) huurwoning achter. Deze kan weer benut worden door iemand met een lager inkomen. Zo bevordert de Starterslening doorstroming. 1.5 De Starterslening is een revolverend fonds en er is momenteel voldoende budget Er is geen extra geld nodig voor de Starterslening. De lening betreft een revolverend fonds, waardoor het geld met de tijd weer terug komt. Momenteel is er financiële ruimte voor ongeveer 25 nieuwe startersleningen. Tegelijkertijd zijn de kosten van de Starterslening voor de gemeente beperkt (zie financiële toelichting). 1.6 De voorgestelde wijzigingen dragen bij aan de effectiviteit van de Starterslening Door middel van de voorgestelde wijzigingen kunnen meer starters gebruik maken van de lening: het toepassingsbereik wordt vergroot en het maximale leenbedrag gaat iets omhoog. We richten ons specifiek op starters met een beperkt inkomen door de maximale aankoopprijs van de woning te bepalen op €355.000,-. Met de nieuwe modelverordening van SVn is de regeling daarnaast een stuk duidelijker voor de aanvrager. 2.1 De Blijverslening is impopulair Duidelijk is dat de Blijverslening in Zeist weinig gebruikt wordt met slechts één lening in zes jaar tijd.

Financieel Het geld dat de gemeente heeft ingebracht (€ 1.800.000,- voor de starterslening en € 60.000,- voor de blijverslening) betreft een revolverend fonds. Dit betekent dat het uitgeleende geld, na aftrek van de jaarlijkse beheervergoeding, weer terugkomt bij de gemeente. Het terug ontvangen bedrag uit de Blijverslening wordt in mindering gebracht op het actief wat op de balans van de gemeente staat. Het rijk en de provincie hebben ook een aantal jaren meebetaald aan de leningen, maar op dit moment komen de middelen voor de leningen volledig van de gemeente. Van de 1,8 miljoen voor de starterslening staat op dit moment ongeveer de helft uit als lening. De andere helft staat op de balans bij SVn en is beschikbaar om uit te geven als nieuwe lening. Dit betekent dat er op dit moment ruimte is voor ten minste 25 nieuwe startersleningen. Wanneer het plafond van 1,8 miljoen bijna is bereikt, wordt er aan de raad een voorstel gedaan om het budget op te hogen worden er geen nieuwe startersleningen verstrekt. Het financiële risico is voor de gemeente beperkt omdat we zien dat de leningen goed worden afgelost en doordat alleen woningen tot de NHG-grens onder de regeling vallen. Voor de dienstverlening van SVn brengt SVn een beheervergoeding in rekening bij de gemeente.

Dit bestaat uit een vaste beheervergoeding van jaarlijks € 3.750,- exclusief BTW welke wordt gefactureerd en een variabele beheervergoeding die is gebaseerd op 0,57% (in 2023) over de uitstaande schuldrest. De variabele kosten zijn op dit moment ongeveer € 5.000,- per jaar, deze worden verrekend op de rekening-courant van SVn. Dit betekent voor Zeist een jaarlijkse kostenpost van op dit moment circa € 8.750,-. Juridisch Het intrekken en/of vaststellen van een verordening is een raadsbevoegdheid conform 147 en 149 van de gemeentewet. Verder geldt de getekende deelnemersovereenkomst tussen de gemeente Zeist en SVn (zie RIB21.105). Communicatie Om de Starterslening hernieuwde aandacht te geven besteden we aandacht aan de communicatie. Daarnaast informeren we de lokale hypotheekadviseurs en makelaars, zodat ook zij op de hoogte zijn van de wijzigingen en deze aan geïnteresseerden mee kunnen geven.

Pagina 6 van 8

VERDERE PROCES Planning en uitvoering Na raadsbesluit treedt de verordening in werking op de eerste dag na bekendmaking. De verordening wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd en de oude verordeningen worden ingetrokken. SVn heeft voor effectuering circa twee werkweken nodig om de vastgestelde verordening in de systemen te verwerken. De uitvoering van de Starterslening blijft verlopen zoals gebruikelijk. Evaluatie Het voorstel is de verordening Starterslening 2023 een periode van vier jaar aan te houden. Gedurende die tijd worden de effecten van de nieuwe verordening gemonitord. Na vier jaar evalueren we en bepalen we opnieuw of er wijzigingen nodig zijn. BIJLAGE Verordening Starterslening 2023

Pagina 7 van 8

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 23RV021

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 28 maart 2023; BESLUIT:

1.

De verordening Starterslening 2023 vast te stellen.

2.

De verordening Starterslening 2017 en de verordening Blijverslening 2017 in te trekken.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 23 mei 2023. De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

D.H. van Ginkel, plv. voorzitter

1