23RV002 rv Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur (gewijzigd)

RAADSVOORSTEL Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur (gewijzigd)

Portefeuillehouder

Laura Hoogstraten

Ronde Tafel

19 januari 2023

Opsteller

Debat

19 januari 2023

Zaak/stuknummer

Frank de Vries 95555

Raadsvergadering

21 februari 2023

Raadsvoorstel

23RV002

Maatschappelijk effect en doel van het voorstel Het doel van dit voorstel is het vaststellen van de verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur 2023. Hiermee werken we aan de ambitie ‘wonen voor iedereen’ uit de begroting: na vaststelling beschikt de gemeente over een nieuw publiekrechtelijk instrument om af te dwingen dat sociale woningbouw en middenhuur een bepaalde termijn voor een bepaalde inkomensgroep behouden blijft. Voorstel De verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur vast te stellen. Besluit Raad 21 februari 2023: Conform besloten met in acht name van de kanttekening dat de fracties van VVD, NieuwDemocratischZeist en SP geacht worden tegen te hebben gestemd.

Inleiding

In de Woonvisie 2021-2025 is vastgelegd dat we het aanbod van woningen voor de middeninkomens willen vergroten. In de praktijk blijkt namelijk dat woningen die in het betaalbare segment worden aangeboden door marktontwikkelingen vaak snel doorschieten naar duurdere segmenten. De groep met een huishoudinkomen tussen de sociale huurgrens en circa € 80.000,- valt daardoor tussen wal en schip: er is nauwelijks aanbod. Onder deze groep vallen bijvoorbeeld veel docenten en zorgmedewerkers. Deze groep is belangrijk voor de vitaliteit van gemeente Zeist. Er bestaan een aantal mogelijkheden voor de gemeente om hen op de woningmarkt te helpen. Eén van de instrumenten die we nog niet benutten is de doelgroepenverordening. Hierin bepalen we wie er in aanmerking komen voor woningen in het sociale en middeldure segment en er wordt in bepaald dat we woningen in het sociale en middeldure segment een langere periode voor dat segment behouden. In combinatie met een nieuw bestemmingsplan kunnen we zo bepaalde woningen een bepaalde termijn voor een bepaalde inkomensdoelgroep behouden. De verordening is een publiekrechtelijke aanvulling op privaatrechtelijke afspraken die nu al in overeenkomsten worden gemaakt. Hiermee werken we aan de ambitie ‘wonen voor iedereen’ uit de begroting. Argumenten 1.

De verordening is een uitwerking van de doelstelling uit de woonvisie om meer betaalbare woningen beschikbaar te maken en te behouden voor de middeninkomens; 2. De definitie van de doelgroep is in lijn met de woonvisie en is passend bij de woningmarkt in Zeist; 3. De verordening is nieuwe Huisvestingswet-proof. Toelichtingen x x

Financiën Communicatie

x

Juridisch Automatisering

Risico’s Anders

Pagina 1 van 5

Verdere proces Na vaststelling wordt de verordening gepubliceerd. De verordening zit vanaf dat moment in de gereedschapskist voor bestemmingsplannen, zodat het via die weg mogelijk wordt om af te dwingen dat er meer woningen behouden blijven voor de middeninkomens. Vanaf eind 2023 is het mogelijk nodig om enige handhavingscapaciteit te benutten voor handhaving van de verordening. Hier is op dit moment geen extra geld voor beschikbaar. Er wordt daarom binnen de bestaande capaciteit en meldingsgericht gehandhaafd. Het voorstel is om de verordening tweejaarlijks te evalueren en deze op basis van de ontwikkelingen op de woningmarkt al dan niet aan te passen. VERDIEPING Inleiding In de Woonvisie 2021-2025 is vastgelegd dat we het aanbod van woningen voor de middeninkomens willen vergroten. In de praktijk blijkt namelijk dat woningen die in het betaalbare segment worden aangeboden door marktontwikkelingen vaak snel doorschieten naar duurdere segmenten. De groep met een huishoudinkomen tussen de sociale huurgrens en circa € 80.000,- valt daardoor tussen wal en schip: er is nauwelijks aanbod. Onder deze groep vallen bijvoorbeeld veel docenten en zorgmedewerkers. Deze groep is belangrijk voor de vitaliteit van gemeente Zeist. Er bestaan een aantal mogelijkheden voor de gemeente om hen op de woningmarkt te helpen.

Eén van de instrumenten die we nog niet benutten is de doelgroepenverordening. Hierin bepalen we wie er in aanmerking komen voor woningen in het sociale en middeldure segment en er wordt in bepaald dat we woningen in het sociale en middeldure segment een langere periode voor dat segment behouden. In combinatie met een nieuw bestemmingsplan kunnen we zo bepaalde woningen een bepaalde termijn voor een bepaalde inkomensdoelgroep behouden. De verordening is een publiekrechtelijke aanvulling op privaatrechtelijke afspraken die nu al in overeenkomsten worden gemaakt. Hiermee werken we aan de ambitie ‘wonen voor iedereen’ uit de begroting. De doelgroepenverordening is een juridisch instrument dat is vastgelegd in de Wet ruimtelijke ordening (Wro) en het Besluit ruimtelijke ordening (Bro). Deze wetgeving biedt gemeenten de mogelijkheid om per deelgebied in bestemmingsplannen te eisen dat een bepaald percentage van categorieën woningen wordt gerealiseerd in nieuwbouwplannen. Dit kan voor de categorieën sociale huur, middenhuur, sociale koop en particulier opdrachtgeverschap. Om vervolgens ook bepaalde (inkomens)doelgroepen toe te kennen aan deze woning is de voorwaarde gesteld dat de definitie van deze doelgroepen in een verordening is vastgelegd. In de bijgevoegde verordening staan de gemaakte keuzes opgenomen en toegelicht.

De te maken keuzes staan ook dikgedrukt in de tabel hieronder.

Segment Sociale huur

Middenhuur

Sociale koop

Definitie woning welke woning? Huurwoningen tot de liberalisatiegrens (door de wet bepaald: bovengrens € 763,47 in 2022) Huurwoningen met een bovengrens van € 1.100,- per maand Koopwoningen met een bovengrens tot aan de NHG-grens

Definitie doelgroep wie komt in aanmerking? Huishoudinkomens tot aan de Daeb-norm (door de wet bepaald: bovengrens van €40.000 tot €45.000 per jaar)

Instandhoudingstermijn hoe lang behouden? Permanent (conform woonvisie)

Huishoudinkomens tot maximaal 1,5 x de Daebnorm (een bovengrens van ca. € 65.000 per jaar) Huishoudinkomens tot maximaal 1,8 x de Daebnorm (een bovengrens van ca. € 80.000 per jaar)

20 jaar (conform woonvisie) 10 jaar (conform woonvisie)

Kort samengevat is voor sociale koop een maximale koopprijs tot de NHG-grens (in 2022 € 355.000,en in 2023 € 405.000,-) opgenomen en voor middenhuur een maximale aanvangshuur van € 1.100,Pagina 2 van 5

per maand. Dit sluit aan bij de Woonvisie en ook bij de nieuwe Huisvestingswet die er in 2023 aankomt. Uit onderzoek naar de huidige woningmarkt in Zeist blijkt dat een koopwoning tot de NHGgrens (2022) pas financierbaar is bij een huishoudinkomen van € 80.000,-. Dit is passend, aangezien dit tevens de inkomensgrens betreft voor hoge middeninkomens zoals gedefinieerd in de woonvisie. Voor de middenhuur tot € 1.100,- komen huishoudens in aanmerking met een inkomen tot € 65.000,-. Dit is de inkomensgrens voor lage middeninkomens zoals gedefinieerd in de woonvisie. Deze grens is passend, aangezien huishoudens met een inkomen tot € 65.000,- in de huidige woningmarkt in Zeist nu alleen een klein appartement in de nieuwbouw kunnen kopen. Het segment middeldure koop (laag) uit de woonvisie betreft woningen met een gemiddelde VON-prijs van ca. € 280.000,-. Hiervoor kunnen in de huidige woningmarkt in Zeist woningen worden gebouwd van 50 tot 60 m². Om zonder eigen geld zo’n woning te kunnen financieren dient het huishoudinkomen minimaal € 60.000,- te zijn. Het aanbod van geschikte nieuwbouw koopwoningen blijft voor deze inkomensdoelgroep de komende jaren waarschijnlijk beperkt. Daarom zijn zij in veel gevallen veroordeeld tot de middenhuur. Zeker wanneer het gezinnen betreft. Zij hebben onvoldoende ruimte in een klein nieuwbouwappartement in de koop.

Door voor middenhuurwoningen een iets lagere inkomensgrens op te nemen dan voor sociale koop verlagen we de concurrentie voor deze inkomensdoelgroep. Dit is wenselijk gezien het beperkte aanbod en de doelstelling dat we in Zeist voor iedereen woningen willen aanbieden. Voor sociale huur geldt dat de doelgroepen door de wet zijn geregeld. Naast de definitie van betaalbare woningen en de definitie van de doelgroep zijn instandhoudingstermijnen opgenomen in de verordening. De opgenomen instandhoudingstermijnen zijn in lijn met de Woonvisie en zijn voor sociale huur, middenhuur en sociale koop respectievelijk permanent, 20 jaar en 10 jaar. Dit sluit goed aan bij het gemiddelde van de instandhoudingstermijnen van de verordeningen van gemeenten in de regio. De verordening heeft alleen betrekking op nieuwbouw en transformatieprojecten en geldt niet voor bestemmingsplannen die al zijn vastgesteld. Per bestemmingsplan kan worden bepaald of de doelgroepenverordening van toepassing wordt verklaard. De doelgroepenverordening blijft onder het overgangsrecht van de Omgevingswet van kracht en wordt uiteindelijk opgenomen in het Omgevingsplan. ARGUMENTATIE 1. De verordening is een uitwerking van de doelstelling uit de woonvisie om meer betaalbare woningen beschikbaar te maken en te behouden voor de middeninkomens; 2.

De definitie van de doelgroep is in lijn met de woonvisie en is passend bij de woningmarkt in Zeist; 3. De verordening is nieuwe Huisvestingswet-proof. TOELICHTING 1. De verordening is een uitwerking van de doelstelling uit de woonvisie om meer betaalbare woningen beschikbaar te maken en te behouden voor de middeninkomens Zonder deze verordening is de gemeente afhankelijk van succesvolle privaatrechtelijke onderhandelingen ten aanzien van nieuwbouwprojecten (en eventuele handhaving daarop). Het is niet vanzelfsprekend dat de gewenste bijdrage van nieuwbouw aan de doelen van de woonvisie automatisch voortvloeit uit het aanbod van ontwikkelende partijen. Met de vaststelling van de doelgroepenverordening heeft de gemeente een publiekrechtelijke hulpmiddel voor het borgen van gewenste ontwikkelingen die al in beleid zijn vastgelegd. 2. De definitie van de doelgroep is in lijn met de woonvisie en is passend bij de woningmarkt in Zeist. In de verordening worden de doelgroepen voor sociale huur, middenhuur en sociale koop bepaald.

Deze zijn respectievelijk landelijk bepaald door midden van wetgeving (sociale huur), een huishoudinkomen van maximaal € 65.000,- voor een middenhuurwoning met een maximale aanvangshuur van € 1.100,- en een huishoudinkomen van maximaal € 80.000,- voor een sociale koopwoning met een maximale aanvangskoopprijs gekoppeld aan de prijsgrens van de Nationale Hypotheek Garantie. Deze inkomensgroepen zijn ook benoemd in de woonvisie. Onderzocht is dat deze definities goed aansluiten bij de huidige woningmarkt in Zeist (zie inleiding). 3. De verordening is nieuwe Huisvestingswet-proof Het Rijk werkt aan de nieuwe Huisvestingswet. Uit de conceptwetgeving blijkt dat de definitie van een middenhuurwoning maximaal € 1.100,- per maand is en de definitie van een sociale koopwoning maximaal € 355.000,- vrij op naam. In de verordening is opgenomen dat de definitieve bedragen uit de

Pagina 3 van 5

nieuwe Huisvestingswet, ook indien deze nog wijzigen, worden gehanteerd in plaats van de oorspronkelijk opgenomen bedragen. Financieel Op dit moment is er geen extra inzet van middelen vereist. Handhaving is mogelijk vereist vanaf het moment dat er nieuwbouwprojecten onder de doelgroepenverordening vallen. Dit kost capaciteit en daarmee geld. Er wordt daarom binnen de bestaande capaciteit en meldingsgericht gehandhaafd. Het huidige handhavingsbeleid geldt tot 1-1-2024, daarna kan een gerichte keuze worden gemaakt over de benodigde handhaving op deze verordening inclusief het budget dat daarvoor nodig is. De verordening kan verder financiële consequenties hebben voor een marktpartij, die niet vrijwillig wil meewerken aan het opnemen van sociale koop of middenhuur in een privaatrechtelijke overeenkomst. Juridisch De wettelijke grond voor de verordening komt voort uit de Wro en de Bro. Met het Besluit uitvoering Crisis- en herstelwet is in aanvulling daarop de wettelijke grens voor sociale koopwoningen opgetrokken naar de NHG grens. Juridische aspecten zitten er verder aan de handhaving, die bij voorkeur via de privaatrechtelijke weg verloopt.

De strafrechtelijke weg (bij niet nakoming van de meldingsplicht) en de bestuursrechtelijke weg (last onder dwangsom wanneer bijvoorbeeld een woning gedurende de instandhoudingstermijn uit het segment wordt ontrokken) zijn aanvullende mogelijkheden. Communicatie Corporaties worden geïnformeerd over de doelgroepenverordening in verband met de bepalingen over middenhuur. De initiatiefnemers voor de bouw van sociale woningbouw en middenhuur worden geïnformeerd via de reguliere overlegstructuren in geval van een bestemmingsplanwijziging. Verder is er sprake van interne communicatie. VERDERE PROCES Planning en uitvoering Na raadsbesluit in Q1 van 2023 treedt de verordening in werking op de eerste dag na bekendmaking. De verordening wordt op de gebruikelijke wijze gepubliceerd. Daarna dient voor effectuering de verordening te worden opgenomen in bestemmingsplannen. Ten aanzien van de uitvoering van de verordening wordt in de (standaard) anterieure overeenkomst een verwijzing naar de doelgroepenverordening opgenomen, zodat de inhoud ervan indien mogelijk ook privaatrechtelijk wordt geborgd. Met uitvoering en handhaving dient te worden bepaald op welke wijze de meldingen worden gecontroleerd. Evaluatie De doelgroepenverordening kent een sterke afhankelijkheid met de woningdifferentiatietabel uit de woonvisie.

Daaruit blijkt immers ook voor welke doelgroepen we bouwen, doordat er maximale prijsniveaus worden vastgelegd. Het voorstel is dan ook om de verordening net als de woningdifferentiatietabel tweejaarlijks te evalueren en deze op basis van de ontwikkelingen op de woningmarkt al dan niet aan te passen. BIJLAGE 1. Verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur gemeente Zeist 2023 (gewijzigd)

Pagina 4 van 5

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 23RV002

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 20 december 2022; BESLUIT:

De verordening doelgroepen sociale woningbouw en middenhuur vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 21 februari 2023 De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

drs. J.J.L.M. Janssen, voorzitter

1