20220919 Beantwoording vragen college, fotoverslag schouw Baarnseweg 18 Sparrenheuvel en publicaties

Beantwoording raadsvraag n.a.v. de Ronde Tafel d.d. 8 september 2022, Uitbreiding woonzorgcomplex Sparrenheuvel Baarnseweg 18 Bosch en Duin “De wethouder zegt toe om de volgende vraag z.s.m. schriftelijk te beantwoorden: Dit betreft samengevat de vraag welke (bouw)mogelijkheden er nog zijn binnen het huidige bestemmingsplan nadat dit bouwplan is gerealiseerd. Welk bestuursorgaan, B&W of gemeenteraad, nemen hierover een besluit. En welke mogelijkheden op langere termijn zijn er om het voorliggende bouwplan nadat dat is gerealiseerd in die situatie (planologisch) te bevriezen. D66 en Seyst.nu geven aan dat ze eerst de beantwoording willen afwachten alvorens te besluiten of een debat wel of niet nodig is.”

Korte samenvatting / conclusie Mits het aantal zorgwoningen/zorgeenheden niet toeneemt, kan qua bouwmassa binnen de woonbestemming een verdieping op het gebouw worden gerealiseerd met een goothoogte van 6 meter en een bouwhoogte van 9 meter. Het college van B&W het bevoegd gezag. Het college kan, als wordt voldaan aan alle regels van het bestemmingsplan, aan redelijke eisen van welstand, de regels uit het Bouwbesluit en de Bouwverordening, een omgevingsvergunning niet weigeren. De gemeenteraad heeft het geldende bestemmingsplan, met de daarin vastgelegde bouw- en gebruiksregels, in 2012 vastgesteld. Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. Als voldaan wordt aan de regels van dit bestemmingsplan, kunnen zowel het college als de gemeenteraad in dit geval geen beperkingen opleggen qua bouw- en gebruiksmogelijkheden. Evenmin kan de gemeenteraad de bevoegdheid tot het nemen van een besluit op de aanvraag naar zich toetrekken, als een aanvraag om omgevingsvergunning voldoet aan alle regels. Er kan op dit moment geen voorbereidingsbesluit worden genomen om de situatie te bevriezen, omdat er geen nieuw bestemmingsplan in voorbereiding is. Als de achterburen willen dat er geen verdieping bovenop het bestaande gebouw wordt gebouwd, zullen ze hier zelf afspraken over moeten maken met de eigenaar.

De gemeente Zeist kan en mag hier geen rol in spelen.

Hierna wordt dit uitgebreider uitgelegd. Vervolgens worden nog een aantal aandachtspunten die naar voren kwamen bij de schouw aangegeven en toegelicht. Tot slot vindt u een foto-overzicht van de schouw op 13 september jl.

Wat zijn de bouwmogelijkheden binnen het bestemmingsplan nadat dit bouwplan is gerealiseerd? Voor het perceel Baarnseweg 18 geldt het bestemmingsplan “Reparatieherziening Den Dolder Zuid, Bosch en Duin en Huis ter Heide Noord”. Het perceel is bestemd voor “Wonen-1” met de functieaanduiding ‘zorgwoning’ (gele kleur) en ”Bos-Tuin” (groene kleur). Hieronder ziet u een uitsnede van de verbeelding van het bestemmingsplan met daaronder de luchtfoto met de contouren van de bestaande bebouwing.

Op de bovenstaande situatietekening staat met de rode stippellijn de grens van de woonbestemming gemarkeerd. De voorgestelde uitbreiding van het gebouw heeft een bouwhoogte van 3,65 m en een oppervlakte van circa 398 m². Hiervan valt circa 232 m² binnen de bestemming “Wonen-1” en circa 166 m² in de bestemming “Bos-Tuin”.

Bouwen binnen de woonbestemming Bebouwde oppervlakte Als dit bouwplan is gerealiseerd, kan de bebouwde oppervlakte op grond het nu geldende bestemmingsplan niet verder toenemen. Verdieping De goot- en bouwhoogte van vrijstaande, twee-aaneen en aaneengebouwde woningen mag niet meer bedragen dan 6 m en 9 m. Ten behoeve van één zorgwoning kan het gebouw binnen de bestemming ‘Wonen-1’ op de verdieping, met een goothoogte van 6 m en een bouwhoogte van 9 m, worden uitgebreid. Het aantal zorgwoningen/zorgeenheden mag dan echter niet toenemen. Procedure Voor een vergunningaanvraag welke voldoet aan het bestemmingsplan geldt de reguliere procedure van 8 weken en is het college van B&W het bevoegd gezag. Het plan gaat dan niet naar de gemeenteraad. De gemeenteraad kan deze bevoegdheid dan ook niet naar zich toetrekken, omdat er geen afwijking van het bestemmingsplan nodig is. De gemeenteraad heeft dit bestemmingsplan, met daarbij geldende de bouw- en gebruiksmogelijkheden, immers al in 2012 vastgesteld. Het bestemmingsplan is een juridisch bindend document voor zowel de overheid als burgers en bedrijven. Voor alle duidelijkheid: In de huidige aanvraag is géén uitbreiding op de verdieping opgenomen.

Ook is aangeven door zowel de gebruiker als door de eigenaar van het perceel dat er geen plannen zijn voor een dergelijke uitbreiding! Bos-Tuin Gebouwen en bouwwerken Binnen de bestemming Bos-Tuin” zijn geen bouwmogelijkheden voor het bouwen van gebouwen opgenomen. Hier mogen uitsluitend andere bouwwerken worden gebouwd waarvan de bouwhoogte niet meer dan 1,5 m mag bedragen. Als voor gebouwen of bouwwerken niet wordt voldaan aan de bouw- en/of regels, is het afhankelijk van het betreffende bouwplan en het beoogde gebruik of de reguliere of uitgebreide procedure van toepassing is. Zwembad of tennisbaan Binnen het bestemmingsplan is een afwijkingsmogelijkheid opgenomen voor het bouwen van een zwembad of tennisbaan. Aan het topassen van deze afwijkingsmogelijkheid is een aantal voorwaarden verbonden. Zo mag geen buitenverlichting worden toegepast, de oppervlakte van een tennisbaan mag niet meer dan 600 m² bedragen en de oppervlakte van een zwembad niet meer dan 250 m². Voor het toepassen deze afwijkingsmogelijkheid geldt een reguliere procedure en is het college van B&W bevoegd. Toelichting De bosgebieden in Bosch en Duin zijn als benoemd stepping stones voor de natuur. Dat is te lezen in paragraaf 2.4 van de Toelichting bij het (originele) bestemmingsplan.

In deze Toelichting worden ook de bestemmingen nader uitgelegd (pagina 96 van de Toelichting), waarbij uitgelegd wordt dat de grotere, aaneengesloten bosgebieden in Bosch en Duin de bestemming “Bos” hebben, welke puur voor de natuur bestemd zijn. Daarnaast liggen gronden met de bestemming “Bos-Tuin”, zoals een deel van de achtertuin van Baarnseweg 18 is bestemd. Deze gronden zijn bedoeld om een buffer tussen natuur en privé tuinen te creëren. In deze bestemming kunnen beperkte ontwikkelingen wel plaatsvinden. De Toelichting benoemt dat (met afwijking en onder voorwaarden) tennisbanen en zwembaden gerealiseerd kunnen worden. Voor alle duidelijkheid: In de huidige aanvraag voor dit perceel is geen zwembad of tennisbaan opgenomen.

Bouwmogelijkheden beperken? Juridisch gezien kunnen wij vanuit de gemeente de bestaande bouwrechten op dit moment niet beperken. Het geldende bestemmingsplan wordt nu niet gewijzigd en blijft dus gelden. Dit betekent dat een eventuele uitbreiding op de verdieping in de toekomst juridisch gezien mogelijk is op basis van de huidige bestemmingsplanregels. Veranderen bouwregels Als de Omgevingswet in werking treedt, worden de nu geldende bestemmingsplannen met dezelfde regels overgezet in een omgevingsplan. De bouw- en gebruiksregels blijven dus hetzelfde. Het geldende bestemmingsplan kan op dit moment niet zonder daarvoor een wettelijke procedure te volgen worden veranderd. Evenmin kunnen de bouw- of gebruiksmogelijkheden worden beperkt door het college of door de gemeenteraad. Hiervoor moet het bestemmingsplan of omgevingsplan worden aangepast, daarvoor moet de wettelijke procedure worden gevolgd. Het omgevingsplan zal, als de Omgevingswet in werking treedt, gefaseerd door de gemeente worden geactualiseerd. Hiervoor is nu nog geen specifieke planning. Voor het aanpassen van het bestemmingsplan of omgevingsplan is en blijft de gemeenteraad het bevoegde gezag.

Bevriezen situatie Als een nieuw bestemmingsplan of een nieuw omgevingsplan in voorbereiding is, kan de gemeente een voorbereidingsbesluit (huidige wetgeving) nemen of voorbereidingsregels opnemen in het omgevingsplan (Omgevingswet) om de planologische situatie te bevriezen. Omdat er nu nog geen nieuw bestemmings- of omgevingsplan in voorbereiding is, kan nu nog geen voorbereidingsbesluit worden genomen. De gemeenteraad heeft nu dus geen mogelijkheden om de bouwregels te bevriezen. Planschade Als wordt afgeweken van een bestemmingsplan of als een bestemmings- of omgevingsplan wordt gewijzigd, kan een planschadeclaim worden ingediend bij de gemeente door degene die planschade (waardevermindering) leidt als gevolg van de afwijking of wijziging van het betreffende bestemmingsplan. Dit geldt zowel voor een verruiming als voor een beperking van de bouw- of gebruiksmogelijkheden. Voor deze specifieke ontwikkeling is een planschadeovereenkomst met de initiatiefnemer gesloten. Wat verder nog van belang is om te vermelden n.a.v. vragen bij de schouw en raadsvragen over de publicaties: Geen plannen voor uitbreiding op de verdieping Door de initiatiefnemer en eigenaar van het perceel Baarnseweg 18 is aangegeven dat zij, ondanks dat het bestemmingsplan dit qua bouwmogelijkheden toe zou laten, geen bebouwing op de verdieping willen realiseren.

Net als vanuit stedenbouwkundig en ruimtelijk oogpunt door ons in de Nota van Zienswijzen is aangegeven, vinden ook zij een grote uitbreiding op de verdieping niet passend in de omgeving. Voor de doelgroep, bewoners met alzheimer en dementie, is bewoning op de begane grond in een rustige en groene omgeving waarbij zij de tuin in kunnen lopen belangrijk. Uitbreiding op de begane grond heeft dus verreweg de voorkeur boven een uitbreiding op de verdieping. Om deze reden is dit bouwplan ingediend. De bewoners kunnen vanwege hun ziekte zelfstandig niet meer het terrein af, dus de aanwezigheid van voorzieningen in de directe omgeving is voor deze doelgroep niet van belang. Als de achterburen een garantie willen dat er geen verdieping bovenop het bestaande gebouw wordt gebouwd, zullen ze hier zelf afspraken over moeten maken met de eigenaar. De gemeente Zeist kan en mag hier geen rol in spelen.

Maatwerk Bij de beoordeling van een aanvraag om omgevingsvergunning om af te wijken van een bestemmingsplan, levert de gemeente Zeist maatwerk. Per bouwplan of initiatief wordt beoordeeld en onderzocht of deze op dat betreffende perceel vanuit ruimtelijk en stedenbouwkundig oogpunt acceptabel is. Bij deze aanvraag heeft het bouwvolume en de landschappelijke beleving (je kan over de laagbouw heen kijken en nog steeds bos en groen zien en ervaren) als ook de maatschappelijke meerwaarde, zwaarder gewogen dan het bouwen op de bestemming Bos-Tuin. Het bouwen op een plek meer naar de voorzijde van het perceel, heeft meer impact op het groen naast het hoofdgebouw en een negatieve invloed op de beleving van het ruim opgezette en groene boskarakter van Bosch en Duin vanaf de Baarnseweg bezien. Precedentwerking Bij de beoordeling van deze aanvraag en de afwijking die nodig is van het bestemmingsplan is de behoefte aan deze specifieke kleinschalige woonvoorziening van belang. De gemeenschap heeft dergelijke maatschappelijke voorzieningen nodig. Dit gegeven, in combinatie met het bouwvolume en de landschappelijke beleving, is de motivatie om mee te werken aan deze uitbreiding van een maatschappelijke functie. Een uitbreiding met dit bouwoppervlak staan wij dus niet (of veel beperkter) toe bij reguliere woningen. Met deze motivering is er geen sprake van een ongewenste precedentwerking.

Publicaties Bij de behandeling van een aanvraag om omgevingsvergunning, waarbij toepassing wordt gegeven aan de uitgebreide voorbereidingsprocedure, vinden 3 publicatiemomenten plaats. 1. Een kennisgeving van de aanvraag nadat deze is ingediend; 2. Een kennisgeving van de terinzagelegging van het ontwerpbesluit; 3. Een kennisgeving van het definitieve besluit (verlenen of weigeren). Als gevolg van de behandeling in de Ronde Tafel is navraag gedaan over de publicatie ten aanzien van deze aanvraag. Bij de eerste publicatie van de ingekomen aanvraag op 30 december 2020 is het onjuiste huisnummer 18a aangegeven. Dit is bij de publicatie van de ingekomen aanvraag overgenomen van het aanvraagformulier zoals deze oorspronkelijk door de aanvrager is ingediend. De aanvraag is als volgt ingediend en gepubliceerd: “het uitbreiden van een bestaande villa op Baarnseweg 18a”. Deze onjuiste huisnummering is eind januari 2021, na toetsing van de ingediende aanvraag, door ons geconstateerd en aangepast naar nummer 18. Deze correctie is gecommuniceerd naar de aanvrager, maar niet opnieuw gepubliceerd. Bij de verdere correspondentie, de college- en de raadsstukken in verband met de besluitvorming over de ontwerpverklaring van geen bedenkingen en de publicatie van de terinzagelegging van het ontwerpbesluit in januari 2021 is wel het juiste huisnummer 18 opgenomen en is de omschrijving aangepast.

Procedureel gezien heeft een ieder kennis kunnen nemen van de terinzagelegging van het ontwerpbesluit en op tijd een zienswijze kunnen indienen. De publicaties zijn toegevoegd aan deze beantwoording, zodat u hiervan kennis kunt nemen. Tekening Tijdens de besluitvormingsprocedure is op de bouwtekening van de gevels en doorsneden een onjuiste weergave van een deur in de oostgevel (achtergevel) en een kozijn in de zuidgevel (rechtergevel) van de uitbreiding geconstateerd. Deze deur is komen te vervallen en het kozijn is iets verplaatst. Dit is alsnog verwerkt op de tekening, welke bij de definitieve besluitstukken worden vervangen. Het vervallen van deze deur en het verplaatsen van het kozijn heeft geen nadelige gevolgen voor de omwonenden.

Foto’s schouw Sparrenheuvel, Baarnseweg 18 Hieronder vindt u foto’s genomen bij de schouw van de Sparrenheuvel op 13 september 2022. Hierbij waren de eigenaar van het gebouw, de indiener van de zienswijze, de voorzitter van de vereniging Bosch en Duin, vier raadsleden, de wethouder en behandelend ambtenaar aanwezig. Qua standpunt en inhoudelijke advisering heeft deze schouw niet tot andere inzichten geleid. Voor een groot deel wordt de uitbreiding onttrokken aan het zicht door het aanwezige groen in de vorm van naaldbomen, laurier, en rododendrons. Vanuit bepaalde plekken in de tuin van de achterburen zal de uitbreiding echter wel zichtbaar zijn. Deze verandering van uitzicht zal vanwege de geringe bouwhoogte en het gebruik van enkel de begane grondlaag, geen onevenredig nadelige gevolgen opleveren ten aanzien van de privacy en van de gebruiksmogelijkheden van de woningen met de bijbehorende tuinen.

Foto-overzicht vanaf Baarnseweg 18

Foto 1 Baarnseweg 18 Achtertuin richting achterzijde bestaande gebouw Sparrenheuvel

Foto 2 Baarnseweg 18, vanuit achtertuin richting achterburen Dennenweg 27

Foto 3 Baarnseweg 18 achtertuin bestaande bebouwing en begroeiing

Foto 4 Baarnseweg 18 vanuit achtertuin richting voorzijde, bestaande bebouwing

Foto 5 Baarnseweg 18 vanaf achterzijde bestaande bebouwing richting Dennenweg 29

Foto 6 Baarnseweg 18 vanaf achterzijde bestaande bebouwing richting Dennenweg 29

Foto overzicht vanaf Dennenweg 29

Foto 7 vanaf terras Dennenweg 29 richting Baarnseweg 18

Foto 8 vanaf achtertuin Dennenweg 29 richting Baarnseweg 18

Foto 9 vanaf achtertuin Dennenweg 29 richting bestaande bebouwing Baarnseweg 18

Foto-overzicht vanaf achtertuin Dennenweg 27

Foto 10 vanuit achtertuin Dennenweg 27 richting Baarnseweg 18

Foto 11 vanuit achtertuin Dennenweg 27 richting Baarnseweg 18

Foto 12 vanuit achtertuin Dennenweg 27 richting Baarnseweg 18

Foto 13 vanuit achtertuin Dennenweg 27 richting woning Dennenweg 27

Foto 14 Vanuit achtertuin Dennenweg 27 richting Baarnseweg 18

GEMEENTEBLAD

Nr. 351246 30 december 2020

Officiële uitgave van de gemeente Zeist

Gemeente Zeist ingekomen aanvraag voor een omgevingsvergunning, Baarnseweg 18 A te Bosch en Duin, bouwen en planologisch strijdig gebruik Ontvangen op: 23 december 2020 • • •

Locatie: Baarnseweg 18 A, 3735 MG te Bosch en Duin Omschrijving: het uitbreiden van een bestaande villa Kenmerk: OV20201387

Inzage De aanvraag en de daarop betrekking hebbende stukken liggen tot 6 weken na publicatie ter inzage bij het bouwloket in de publiekshal van het gemeentehuis. Ook kunt u telefonisch contact opnemen met het bouwloket via telefoonnummer 14 030. Tegen een aanvraag om omgevingsvergunning kan geen bezwaar worden gemaakt of beroep worden ingesteld.

1

Gemeenteblad 2020 nr. 351246

30 december 2020

GEMEENTEBLAD

Nr. 8447 12 januari 2022

Officiële uitgave van de gemeente Zeist

Gemeente Zeist – Ontwerpbesluit voor het uitbreiden van de bestaande woonzorgvoorziening Sparrenheuvel aan de Baarnseweg 18 te Bosch en Duin Burgemeester en wethouders van Zeist maken op grond van artikel 3.10 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo) bekend, dat zij het voornemen hebben om op basis van artikel 2.1, eerste lid onder a en c van de Wabo, medewerking te verlenen aan een omgevingsvergunning voor het uitbreiden van de bestaande woonzorgvoorziening Sparrenheuvel aan de Baarnseweg 18 te Bosch en Duin. De omgevingsvergunning maakt de uitbreiding met zes extra wooneenheden in één bouwlaag mogelijk voor bewoners met een psychogeriatrische zorgvraag zoals dementie en Alzheimer. Het ontwerpbesluit voorziet in: • •

Bouwen van bouwwerken (artikel 2.1 lid 1 onder a Wabo) Gebruiken van gronden of bouwwerken in strijd met een bestemmingsplan (artikel 2.1 lid 1 onder c Wabo)

Ter inzage Het ontwerpbesluit en de daarbij behorende stukken liggen met ingang van 13 januari 2022 gedurende een periode van 6 weken digitaal ter inzage in de publiekshal van de gemeente Zeist, Het Rond 1 te Zeist. Tevens zijn de stukken in te zien via www.zeist.nl/ bestemmingsplannen. Zienswijze Gedurende de termijn van ter inzage legging kan eenieder zienswijzen over het ontwerpbesluit kenbaar maken. Schriftelijke zienswijzen richt u aan burgemeester en wethouders, ter attentie van het team Ruimtelijke Ontwikkeling, Postbus 513, 3700 AM te Zeist. Voor mondelinge zienswijzen maakt u een afspraak via het telefoonnummer 14 030. Naast de mogelijkheid om schriftelijk dan wel mondeling zienswijzen in te dienen, is het ook mogelijk dit digitaal te doen. U kunt hiervoor naar www.zeist.nl/zienswijze (u heeft hiervoor uw DigiD nodig).

1

Gemeenteblad 2022 nr. 8447

12 januari 2022