20211202 Ingekomen post - brief H.J. Hoorn 1

Van: ir. H.J. Hoorn Aan: gemeenteraad Zeist Betreft: Scenariostudie Emmaplein Voorheuvel Markt Zeist, 1 december 2021 Geachte Raad, Uw besluiten moeten gebaseerd zijn op juiste informatie. Het beeld dat geschetst wordt door wethouder Fluitman, dat De Klinker aan een grootschalige renovatie toe zou zijn, is niet waar. In mijn inspraak op 28 oktober 2021 over de scenariostudie Emmaplein heb ik gesteld dat het basisscenario niet het basisscenario is, en dat het onvoorstelbaar is dat het college opnieuw scenario’s bedenkt waarbij het autoverkeer om De Klinker heen rijdt. In het raadsvoorstel schrijft het college: ‘Het gebouw De Klinker vraagt om forse investeringen, daarbij komt de vraag naar voren of het nog wel verstandig is om in het bestaande gebouw te investeren of om over te gaan tot sloop-nieuwbouw.’ In scenario A wordt De Klinker grootschalig gerenoveerd. Het college noemt dit het basisscenario. Kosten € 12,5 miljoen. Omgerekend € 3.300 / m² BVO. Hoe kunnen die kosten zo hoog zijn? Ik heb mij aangemeld om in te spreken en gevraagd om: • • •

Een onderbouwing van de stelling dat de Klinker grootschalig gerenoveerd moet worden, in de vorm van een bouwkundig / installatietechnisch onderzoeksrapport. Schetsontwerp Ector Hoogstad (2015) Begrotingen van genoemde investeringen per scenario

Naar aanleiding van deze vragen werden het schetsontwerp van Ector Hoogstad en een onderzoeksrapport van Stevens Van Dijck van 1 mei 2018 aan de stukken toegevoegd. Het rapport van Stevens Van Dijck is primair een aanzet voor een functionele verbouwing en uitbreiding (van 3.800 m² naar 4.700 m²), zodat het Kunstenhuis er ook in kan. En secundair voor een renovatie. Maar zo wordt het niet in het raadsvoorstel gepresenteerd. In het rapport wordt gesteld dat een ingrijpende renovatie, gelet op de leeftijd van het gebouw, sowieso noodzakelijk is en dat ‘alle afwerkingen in installaties’ vervangen dienen te worden. Stevens Van Dijck veronderstelt kennelijk dat er nooit iets vervangen is. Het tegendeel is waar. In het rapport worden de totale kosten geraamd op € 7,5 miljoen (renovatie + verbouwing + uitbreiding). Hoe komt het college dan aan € 12,5 miljoen in het raadsvoorstel (scenario A)? In de voortzetting van de Ronde Tafel op 4 november 2021 stelt wethouder Fluitman dat De Klinker aan totale renovatie toe is en dat het pand niet meer voldoet aan ‘de eisen’. Hij stelt dat de gemeente nu niet kan zorgen dat de huurders conform arbowetgeving op een normale manier gehuisvest kunnen worden (https://www.youtube.com/watch?v=7597B2Bsxr8, 33:55). Later zegt de wethouder dat er rapporten liggen waaruit blijkt dat De Klinker niet goed zou zijn (39:45).

Ik heb daarop een WOB verzoek ingediend om die rapporten te krijgen. Ik heb ontvangen: • • •

Meerjarenonderhoudsplan van 20 april 2021 Verduurzamingsrapport van 22 april 2014 Toegankelijkheidsonderzoeken van 10 april 2020 en 23 juni 2021

Onderhoud In het onderhoudsplan wordt geconcludeerd: Het object verkeert in een redelijke staat van onderhoud. Er is geen achterstallig onderhoud. Per onderdeel is de conditie en het laatste jaar van onderhoud of vervanging weergegeven. Afgezien van een deel van de installaties (CV-leidingen, radiatoren, luchtkanalen, verdeelkasten, een luchtbehandelingskast en de lift) is vrijwel alles in de loop der jaren vervangen of onderhouden: dakbedekking, zink, vloerafwerking, plafonds, schilderwerk, CV-ketels, boilers, pompen, airco, verlichtingsarmaturen, brandmeldinstallatie, onderdelen van de lift, keukenblokken en WC’s. De conditie varieert van uitstekend (1) tot redelijk (3) op een schaal van 1 tot 6. Alleen de aluminium kozijnen en kunststof gevelpanelen en kitvoegen in de gevel zijn matig (4). Dit is een kwestie van schoonmaken en een paar reparaties, geraamde kosten € 12.213 excl. BTW. Niets is slecht (5) of zeer slecht (6). De totale onderhoudskosten worden geraamd op € 83.980 excl. BTW, incl. € 57.000 voor binnenschilderwerk in 2025. Verder alles uit te voeren in 2022. De kosten zijn exclusief verduurzaming en verbetering toegankelijkheid. Verduurzaming Het gebouw had ten tijde van het onderzoek een energielabel B, op een schaal van A (zeer energiezuinig) tot G (zeer onzuinig). Om het gebouw op A niveau te brengen werden de kosten geraamd op € 386.684 excl.

BTW, prijspeil kennelijk 2014, dus exclusief de indexering sindsdien. In het rapport wordt voorgerekend dat de investeringen binnen tien jaar worden terugverdiend door energiebesparing. De aanbevolen maatregelen zijn voornamelijk: HR++ glas, energiezuinige verlichting, 100 PV-panelen op het dak, zonering van de klimaatinstallatie en nog een paar kleine verbeteringen. Op Google Earth is te zien dat er ergens in de afgelopen vijf jaar 100 PV-panelen op het dak geïnstalleerd zijn. Dat is dus al gebeurd. Alleen de vervanging van het glas en de zonering van de klimaatinstallatie zijn uitgesteld i.v.m. de onzekerheid over de mogelijke scenario’s. Toegankelijkheid Allemaal niets bijzonders. Een paar deuren zijn te smal voor rolstoelen. Die kunnen vervangen worden. Een paar deuren gaan te zwaar open. Dit kan verholpen worden met automatische deurdrangers. In de muziekschool zijn de drempels van lokalen te steil voor rolstoelen. De meeste overige opmerkingen betreffen het losse meubilair. Kosten Ik heb de onderhoudskosten besproken met een medewerker van de gemeente die daarvoor verantwoordelijk is. Gemiddeld kost het onderhoud van dit gebouw € 100.000 à € 150.000 per jaar. In de begroting is uitgegaan van € 2,1 miljoen in tien jaar. Daar zitten dan ook grotere verbeteringen zoals de vervanging van het glas in en de aanpassing en verdere vervanging van de installaties.

Daarmee niet gezegd dat het echte basisscenario € 2,1 miljoen zou kosten. Ook bij een van de andere scenario’s met (gedeeltelijke) nieuwbouw heb je vanaf dag 1 vergelijkbare jaarlijkse onderhoudskosten. Daarmee vergeleken kost het echte basisscenario niets. Nou vooruit: een paar ton voor het dubbele glas. Maar die verdien je weer terug door besparing in energiekosten. Dus toch: niets.

Arbowetgeving De gemeente heeft geen informatie waaruit zou blijken dat niet voldaan wordt aan de arbowetgeving. Dit hoort thuis bij de huurder, in verband met zijn verantwoordelijkheid als werkgever. Bij een gebouw met behoorlijke ventilatie, verwarming, koeling en zonwering zit dit meestal in ergonomische bureaustoelen en in hoogte verstelbare bureaus. Kortom, er is niets mis met het gebouw. Het echte basisscenario is gewoon doorgaan met normaal onderhoud en af en toe iets groters binnen normale onderhoudsbudgetten. Daarmee niet gezegd dat ik hiervoor pleit. Maar het college moet u gewoon goed informeren. Bovenstaande betekent ook dat in scenario’s B, C en D, waarin De Klinker wordt gesloopt, gerekend moet worden met de betreffende kapitaalvernietiging / desinvestering. Ik vermoed dat deze kosten niet zijn meegenomen.

Verkeer om De Klinker Over de routes om De Klinker heen in scenario’s C en D: Dit zat ook al in de centrumvisie in 2014. Zie onderstaande afbeelding. Volgens het college was daar een groot draagvlak voor. Maar eind 2014 waren er massale protesten tegen dit onderdeel van het plan. Daarop heeft het college een alternatieve verkeersvariant aan de raad voorgelegd. Zie onderstaande artikelen in het AD. In het tweede artikel zegt wethouder Fluitman: ‘Wij hebben geluisterd naar de signalen in de samenleving’. Toch komt dezelfde wethouder nu met deze scenario’s C en D, waarin opnieuw bedacht is om het autoverkeer om de huidige Markt en De Klinker om te leiden. Zie ook de bijdrage van 27 oktober van verkeerskundige Ronald de Jong op Facebook: ‘Deze verkeersafwikkeling creëert méér problemen dan dat het oplost. Ongelofelijk dat dit voorstel nu een integraal onderdeel uitmaakt van de stedenbouwkundige visie. Niet doen dus!’

In het raadsvoorstel wordt u niet gevraagd om één scenario te kiezen. Maar omdat het echte basisscenario bij voorbaat buiten spel gezet wordt, en u gevraagd wordt om het college opdracht te geven om ‘vanuit de vier scenario’s te komen tot één voorkeursmodel’, waarvan twee toch weer met het verkeer om De Klinker heen, en omdat de opbouw van de genoemde kosten volstrekt onduidelijk is, adviseer ik u niet in te stemmen met het raadsvoorstel.

Met vriendelijke groet,

Hendrik Jan Hoorn

Verkeer om De Klinker heen in de centrumvisie

AD 11 november 2014

AD 3 december 2014