Document · PDF

190723 Pels Rijcken - Notitie over Servituut Schaerweijder Bosschen Zeist

Raad 9 juli 2026, gemeente ZeistBij agendapunt: Wijziging Omgevingsplan Zeist (Verlengde Slotlaan 71)8.486 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

30 juni 2026 Beste raadsleden, Bij deze als toegezegd de notitie van Pels Rijcken d.d. juli 2019. De opdracht destijds was om onderzoek te doen naar de reikwijdte en betekenis van het Servituut. De notitie heeft mede als basis gediend bij de beantwoording van de Nota van Zienswijzen. De zienswijzen die refereren aan precedentwerking zijn beantwoord door een extern jurist die daarbij gebruik heeft gemaakt van genoemde notitie.

Met vriendelijke groet, Wethouder Walter van Dijk

Notitie

voor

Rijksvastgoedbedrijf

cc van

René Spit

datum

23 juli 2019

inzake

Servituut Schaerweijder Bosschen Zeist

zaaknr

31006527

Vraagstelling De Staat der Nederlanden (Rijksvastgoedbedrijf) ("Staat") is voornemens over te gaan tot verkoop van de voormalige jeugdinrichting "De Lindenhorst" aan de Verlengde Slotlaan te Zeist ("Complex"). Het Complex omvat de percelen, kadastraal bekend gemeente Zeist, sectie H, nummers 1977, 1978, 4708 en 4705. De Staat heeft Pels Rijcken verzocht te onderzoeken: (i)

in hoeverre de erfdienstbaarheden en bepalingen uit na te melden servituut "Schaerweijder Bosschen" rusten op het Complex;

(ii)

of bedoeld servituut van toepassing is en is gehandhaafd bij andere (nieuwbouw-) ontwikkelingen in het Lyceumkwartier in Zeist; en

(iii)

hoe bedoeld servituut zich verhoudt tot de woonvisie van de gemeente Zeist, waarbij wordt aangenomen dat bedoeld servituut (nog) rust op nagenoeg alle percelen in het Lyceumkwartier in Zeist; en

(iv)

op welke manier het mogelijk is om de erfdienstbaarheid die volgt uit bedoeld servituut publiekrechtelijk te borgen, en zo ja, wat daarvan de nadelen c.q. risico’s zijn.

De Staat heeft de eigendom van het Complex verkregen bij 2 akten, te weten: -

een akte van aankoop onroerend goed van 22 mei 1953 (ingeschreven in register Hypotheken 4, deel 1095, nummer 95, reeks Amersfoort) ("Akte 1");

en -

een akte van ruiling van 11 augustus 1989 (ingeschreven in register Hypotheken 4, deel 6258, nummer 46, reeks Utrecht) ("Akte 2").

Bij Akte 1 heeft de Staat de eigendom van de percelen met de nummers 1977, 1978 en 4708 (afkomstig uit het vervallen nummer 2051) verkregen. De percelen (destijds genaamd "Landgoed Sunny Maerymka") werden verkregen van de erven van wijlen mevrouw J. van Marwijk Kooy tegen betaling van een koopprijs van NLG. 100.000,00.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

2/22

Bij Akte 2 heeft de Staat de eigendom van het perceel met nummer 4705 (afkomstig uit het vervallen perceel 2218) verkregen. Het perceel werd verkregen van de stichting: Landelijke Stichting voor Blinden en Slechtzienden, waarbij deze laatste stichting in het kader van de in deze akte vervatte ruiling een toegift heeft betaald aan de Staat van NLG. 68.200,00. (i)

Servituut Schaerweijder Bosschen In zowel Akte 1 als Akte 2 wordt verwezen naar het zogenaamde "servituut Schaerweijder Bosschen" ("Servituut"), waarvan inhoud en strekking bekend is bij de Staat. De vraag die voorligt is of dit Servituut nog rust op het Complex en derhalve door de Staat bij de levering van het Complex moet worden opgelegd aan de koper van het Complex. Het Servituut is voor de tot het Complex behorende percelen voor de eerste keer door de toenmalige eigenaar N.V. Schaerweijder Bosschen opgelegd aan de rechtsvoorgangers van de Staat in de eigendom van deze percelen: -

voor wat betreft de percelen met de nummers 1975, 1976, 1977 en 1978: bij een akte van levering van 1 augustus 1929 (deel 705, nummer 78);

voor wat betreft het perceel met nummer 4708: bij een akte van levering van 1 oktober 1931 (deel 742, nummer 4); en

voor wat betreft het perceel met nummer 4705: bij een akte van levering van 7 februari 1935 (deel 801, nummer 55).

Percelen 1977 en 1978 Ten aanzien van (onder meer) de tot het Complex behorende percelen met de nummers 1977 en 1978, alsmede de percelen met de nummers 1975 (de huidige percelen met de nummers 4907 en 4908) en 1976, wordt in de akte met deel 705, nummer 78, woordelijk bepaald: Artikel 4. Op de bij dezen verkochten grond zullen mogen worden gebouwd twee villa's met bijbehorenden gebouwen ten dienste van de te stichten huizen. Twee huizen onder één dak gebouwd zullen als eene woning worden beschouwd. Artikel 5 Op het gekochte terrein zal of in of op de gebouwen er op, zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan achthonderd gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, winkels, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen; c. danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen, waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang), opslagplaatsen.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

3/22

In artikel 10 van deze akte (deel 705, nummer 78) wordt het bepaalde in de artikelen 4 en 5 (zoals hiervoor cursief weergegeven) gevestigd als erfdienstbaarheid ten laste van de percelen 1975 (thans 4907 en 4908), 1976, 1977, 1978 en ten behoeve van de (toenmalige) percelen Zeist, sectie I, nummers 561 en 562. Voorts worden de bepalingen onder 3 tot en met 9 van deze akte opgelegd als kettingbeding met een boete van fl. 5.000,00. Deze bepalingen worden - m.i. onnodig - in Akte 1 nogmaals opgelegd en aangenomen door N.V. Schaerweijder Bosschen. Op basis van het vorenstaand kan worden aangenomen dat de dienende erven in deze - in ieder geval - de tot het Complex behorende percelen met de nummers 1977 en 1978 zijn. Van de heersende erven bestaat het nummer 562 nog en is thans eigendom van de gemeente Zeist (openbare weg, gedeelte van de Pauw van Wieldrechtlaan voor het huis met nummer 26). Niet duidelijk is wanneer de gemeente Zeist de eigendom heeft verkregen van dit perceel met nummer 562, het perceel staat in de openbare registers wel op naam van de gemeente Zeist. Het perceel met 561 is overgegaan in: -

nummer 1684, groot 1 vierkante meter en thans eigendom van Breevast Ontwikkeling B.V. (rechtsopvolger van Schaerweijder Bosschen B.V.); en

nummer 1685, groot 1.299 vierkante meter en thans eigendom van de heer H. Knottenbelt.

Ten aanzien van dit perceel met nummer 561 blijkt na onderzoek in de openbare registers dat het gehele perceel met nummer 561 (groot 1.300 vierkante meter) bij akte op 29 april 1977 (Hypotheken 4, deel 3349, nummer 38, reeks Utrecht) door Schaerweijder Bosschen B.V. werd verkocht en geleverd aan genoemde heer Knottenbelt, waardoor laatstgenoemde gerechtigde werf tot het gehele heersende erf. De hiervoor bedoelde akte van levering uit 1977 werd vervolgens op 15 mei 1986 door middel van een akte van rectificatie (Hyp. 4, deel 5283, nummer 22) gerectificeerd, waarin onder meer werd vastgelegd dat: (i)

het in 1977 overgedragen perceel had moeten omvatten een gedeelte van het perceel met nummer 561 ter grootte van 1.299 vierkante meter (het huidige perceel met nummer 1685), terwijl Schaerweijder Bosschen B.V. de eigendom behield van het resterende gedeelte van het perceel ter grootte van 1 vierkante meter (het huidige perceel met nummer 1684), welk perceelsgedeelte van 1 vierkante meter - door het feit dat rectificatie terugwerkt - vanaf 29 april 1977 het (gehele) heersende erf is;

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

4/22

(ii)

als heersend erf tot de hiervoor omschreven erfdienstbaarheden werd bestemd het aan Schaerweijder Bosschen B.V. verblijvende gedeelte van perceel met nummer 561 (het huidige perceel met nummer 1684), terwijl aan de heer Knottenbelt de verplichting werd opgelegd zich te onthouden van de uitoefening van de uit de erfdienstbaarheden voortvloeiende rechten. Voorts diende/dient hij Schaerweijder Bosschen B.V. bij voortduring in de gelegenheid te stellen om deze rechten uit te oefenen.

De gerechtigde tot het heersend erf (perceel met nummer 1684) is thans Breevast Projecten B.V. Deze vennootschap heeft bedoeld perceel op 27 april 2007 door middel van levering verkregen van Breevast B.V. (akte Hypotheken 4, deel 52167, nummer 7). Deze laatste vennootschap is, als verkrijgende vennootschap, op 22 juni 2014 gefuseerd met Schaerweijder Bosschen B.V. (als verdwijnende vennootschap), waarbij bedoeld perceel onder algemene titel is overgegaan naar Breevast Projecten B.V. Op basis van het vorenstaande concluderen wij ten aanzien van de erfdienstbaarheid met betrekking tot de percelen 1977 en 1978 dat: -

heersende erven zijn: de percelen met de nummers 561 (eigendom van de gemeente Zeist) en 1684;

dienende erven zijn: de percelen met de nummers 1977 en 1978.

Van vermenging is nimmer sprake geweest sinds de vestiging van deze erfdienstbaarheid. Deze erfdienstbaarheid is derhalve nog steeds van toepassing. Daarnaast zullen deze bepalingen, alsmede de andere bijzondere bepalingen door RVB bij wege van kettingbeding moeten worden doorgelegd aan de koper van het Complex, zulks op straffe van een boete van fl. 5.000,00 voor ieder verzuim. Perceel 4708 Ten aanzien van (onder meer) de tot het Complex behorende perceel met nummer 4708 (afkomstig uit het thans vervallen perceel met nummer 2051) wordt in de akte met deel 742, nummer 4, woordelijk bepaald: Artikel 4. Op elke volle tweeduizend vierkante meter van den bij dezen verkochten grond zal mogen worden gesticht één huis, waarin slechts één woning met bijbehorende gebouwen ten dienste van het te stichten huis, en elke volle drieduizend vierkanten meter twee huizen onder 1 dak met bijbehorende gebouwen ten dienste van de te stichten huizen. Artikel 5 Op het gekochte terrein zal of in of op de gebouwen er op, zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan achthonderd gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, winkels, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen;

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

5/22

danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen, waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang), opslagplaatsen.

In artikel 10 van deze akte (deel 742, nummer 4) wordt het bepaalde in de artikelen 4 en 5 (zoals hiervoor cursief weergegeven) gevestigd als erfdienstbaarheid ten laste van het vervallen perceel met nummer 2051 (waaruit nummer 4708 afkomstig is) en ten behoeve van het (toenmalige) perceel Zeist, sectie I, nummer 561. Voorts worden de bepalingen onder 3 tot en met 9 van deze akte opgelegd als kettingbeding met een boete van fl. 5.000,00. Deze bepalingen worden - m.i. onnodig- in Akte 1 nogmaals opgelegd en aangenomen door N.V. Schaerweijder Bosschen. Op basis van het vorenstaand kan worden aangenomen dat het dienende erf in deze in ieder geval - het tot het Complex behorende perceel met nummer 4708 is. Voor mijn bevindingen ten aanzien van het heersende erf met nummer 561 (thans de percelen met de nummers 1684 en 1685) verwijzen wij naar de constateringen ten aanzien van de percelen met de nummers 1977 en 1978. Hetgeen wij daar hebben geconstateerd is ten aanzien van deze erfdienstbaarheid onverkort van toepassing is. Van vermenging is nimmer sprake geweest sinds de vestiging van deze erfdienstbaarheid. Deze erfdienstbaarheid is (nog steeds) van toepassing. Daarnaast zullen deze bepalingen, alsmede de andere bijzondere bepalingen door RVB bij wege van kettingbeding moeten worden doorgelegd aan de koper van het Complex, zulks op straffe van een boete van fl.

5.000,00 voor ieder verzuim. Perceel 4705 Ten aanzien van (onder meer) de tot het Complex behorende perceel met nummer 4705 (afkomstig uit het thans vervallen perceel met nummer 2218) wordt in de akte met deel 801, nummer 55, woordelijk bepaald: Artikel 4. Op elke volle tweeduizend vierkante meter van den bij dezen verkochten grond zal mogen worden gesticht één huis, waarin slechts één woning met bijbehorende gebouwen ten dienste van het te stichten huis, en elke volle drieduizend vierkanten meter twee huizen onder 1 dak met bijbehorende gebouwen ten dienste van de te stichten huizen. Artikel 5 Op het gekochte terrein zal of in of op de gebouwen er op, zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan duizend gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, winkels, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen; c. danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen, waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang), opslagplaatsen.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

6/22

In artikel 10 van deze akte (deel 801, nummer 55) wordt het bepaalde in de artikelen 4 en 5 (zoals hiervoor cursief weergegeven) gevestigd als erfdienstbaarheid ten laste van het vervallen perceel met nummer 2051 (waaruit nummer 4708 afkomstig is) en ten behoeve van het (toenmalige) perceel Zeist, sectie I, nummer 561. Voorts worden de bepalingen onder 3 tot en met 9 van deze akte opgelegd als kettingbeding met een boete van fl. 5.000,00. Op basis van het vorenstaand kan worden aangenomen dat het dienende erf in deze in ieder geval - het tot het Complex behorende perceel met nummer 4705 is. Voor mijn bevindingen ten aanzien van het heersende erf met nummer 561 (thans de percelen met de nummers 1684 en 1685) verwijzen wij naar de constateringen ten aanzien van de percelen met de nummers 1977 en 1978. Hetgeen wij daar hebben geconstateerd is ten aanzien van deze erfdienstbaarheid onverkort van toepassing is. Van vermenging is nimmer sprake geweest sinds de vestiging van deze erfdienstbaarheid, deze erfdienstbaarheid is nog steeds van toepassing. Daarnaast zullen deze bepalingen, alsmede de andere bijzondere bepalingen door RVB bij wege van kettingbeding moeten worden doorgelegd aan de koper van het Complex, zulks op straffe van een boete van fl. 5.000,00 voor ieder verzuim.

Conclusie Wij komen tot de conclusie dat alle tot het Complex behorende percelen zijn belast met het Servituut en er derhalve voor het gehele Complex privaatrechtelijke beperkingen gelden voor toekomstige bebouwing. Voorts dienen de overige bijzondere lasten en beperkingen (in de diverse akten aangeduid als de artikelen 3 tot en met 9, waaronder dus ook de bepalingen die middels de erfdienstbaarheden zijn gesecureerd) bij wege van kettingbeding door RVB te worden opgelegd aan de koper van het Complex, bij gebreke waarvan een boete van fl. 5.000,00 (€ 2.268,91) wordt verbeurd ten behoeve van Breevast Projecten B.V. Voor de percelen met de nummers 1977 en 1978 tezamen heeft uit hoofde van de op deze percelen rustende erfdienstbaarheid te gelden dat hierop 1 villa mag worden gebouwd, waarbij 2 woningen onder 1 dak (2-onder-1-kapper) als 1 villa wordt beschouwd. Voor de percelen met de nummers 4705 en 4708 heeft uit hoofde van de op deze percelen rustende erfdienstbaarheid te gelden dat op elke volle tweeduizend vierkante meter grond één huis mag worden gesticht, waarin slechts één woning met bijbehorende gebouwen ten dienste van het te stichten huis (derhalve een vrijstaande

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

7/22

woning), en op elke volle drieduizend vierkante meter twee huizen onder 1 dak met bijbehorende gebouwen ten dienste van de te stichten huizen (2-onder-1-kappers). (ii)

servituut gehandhaafd? Om inzicht te krijgen in de (verdere) reikwijdte van het Servituut en of het Servituut bij eerdere (nieuwbouw-) ontwikkelingen is gehandhaafd zijn (ad random) de navolgende percelen in het Lyceumkwartier, alle gelegen in de directe omgeving van het Complex, onderzocht. -

percelen gemeente Zeist, sectie H, nummers 2221, 2222, 2223, 2224, 4803, 4804, 4806 en 4809 ("Finspong I") 

Deze percelen zijn gelegen aan de Boulevard en de Finsponglaan en grenzen min of meer aan het Complex. Op deze percelen is het "Park Finspong" gerealiseerd, dat 60 (zorg-) appartementen omvat.



Op deze percelen rust van oudsher het Servituut; onder meer woordelijk luidende: voor wat betreft de percelen 2221-2224, 4806 en 4809: Artikel 4. Op elke volle tweeduizend vierkante meter van den bij dezen verkochten grond zal mogen worden gesticht één huis, waarin slechts één woning met bijbehorende gebouwen ten dienste van het te stichten huis, en elke volle drieduizend vierkanten meter twee huizen onder 1 dak met bijbehorende gebouwen ten dienste van de te stichten huizen. Artikel 5. Op het gekochte terrein zal of in of op de gebouwen er op, zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan duizend gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, winkels, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen; c. danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen (waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang), opslagplaatsen of inrichtingen die met een en ander gelijk zijn te stellen. Rusthuizen, scholen, kerken of sportterreinen alleen met bijzondere vergunning van de Naamloze Vennootschap Schaerweyder Bosschen. voor wat betreft het perceel 4806: Artikel 4.

Op den bij deze verkochten grond zal over een tijdvak van tien achtereenvolgende jaren te rekenen vanaf een April negentienhonderd elf, slechts een huis mogen worden gevestigd, waarbij slechts één woning benevens een daarbij behoorende stal, koetshuis, garage koetsiers of tuinmanswoning en na het eindigen van het hierboven vermelde tijdvak van tien achtereenvolgende jaren kan op iedere volle tweeduizend vierkante meter grond slechts een huis, waarin slechts een woning, worden gebouwd, met dien verstande, dat,

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

8/22

het in de vorige alinea bedoelde huis inbegrepen, hoogstens vijf huizen op den bij dezen verkochte grond mogen worden gesteld. Artikel 5. Op het gekochte terrein zal of in of op de gebouwen er op, zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan duizend gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen; c. Bordeelen, danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen (waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang). Het heersend erf was destijds Zeist H 923 (niet meer op te roepen in het online Kadaster, om na te gaan welk perceel dit betreft is een nader onderzoek noodzakelijk). 

De huidige bebouwing lijkt in strijd met hetgeen op grond van het Servituut is toegestaan. In de aankomsttitels en de akte houdende splitsing in appartementsrechten wordt niets vermeld over een eventuele vrijstelling op opheffing van het Servituut.



In de uitpondakte, waarbij de gerealiseerde appartementen door de eerdere eigenaars/ontwikkelaar worden geleverd aan particulieren (uit 1995), is de navolgende passage opgenomen: "Koper is bekend met de bepalingen inzake de "Schaerweijder Bosschen", zoals als bijlage opgenomen bij de koop/aannemingsovereenkomst. Koper aanvaardt uitdrukkelijk de hiervoor bedoelde bijzondere lasten en beperkingen". Bedoelde bijlage is niet beschikbaar, wat daar precies in is opgenomen is derhalve onduidelijk.



Een ad random inzage in 6 titels van aankomst van de huidige eigenaars dat het Servituut deels nog wel (2x) wordt opgelegd en deels niet meer (4x) wordt opgelegd aan deze eigenaars. 

Indien het Servituut niet meer wordt opgenomen laat onverlet dat het gedeelte van het Servituut dat als erfdienstbaarheid is bedongen (i.e. het gedeelte dat ziet op de toegestane bebouwing) nog steeds van toepassing is nu niet blijkt van een opheffing of afstand van deze erfdienstbaarheid. Het resterende gedeelte van het Servituut dat bij wege van kettingbeding diende te worden opgelegd is - door het feit dat de bepalingen niet zijn opgelegd en aanvaard - niet langer van toepassing.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

9/22

percelen gemeente Zeist, sectie H, nummers 4805, 4807 en 4808 ("Finspong II") 

Deze percelen zijn gelegen aan de Boulevard. Op deze percelen is het "Park Finspong II" gerealiseerd.



Op deze percelen rust van oudsher het Servituut in verschillende versies. De woordelijke verwijzing in de akte met deel 9395, nummer 1 (aankomsttitel van de partij die Finspong II heeft gerealiseerd, luidt: "(ii)

de erfdienstbaarheden in verband met Schaerweijde zoals deze blijken uit voormelde titels deel 2012 nummer 19, deel 6258 nummer 46, deel 1814 nummer 100 en deel 1291 nummers 55 en 56, en zoals deze letterlijk zijn aangehaald in voormelde akte van economische eigendomsoverdracht en voorts in de bijlage welke aan deze akte is gehecht."

Het Servituut in de hiervoor bedoelde akten kent steeds een iets andere inhoud, woordelijk luidende: Hyp. 4 2012/19: Artikel 4. Op elke volle tweeduizend vierkante meter van den bij dezen verkochten grond zal mogen worden gesticht één huis, waarin slechts één woning met bijbehorende gebouwen ten dienste van het te stichten huis, en elke volle drieduizend vierkanten meter twee huizen onder 1 dak met bijbehorende gebouwen ten dienste van de te stichten huizen. Artikel 5. Op het gekochte terrein zal of in of op de gebouwen er op, zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan duizend gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, winkels, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen; c. danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen (waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang), opslagplaatsen of inrichtingen die met een en ander gelijk zijn te stellen. Rusthuizen, scholen, kerken of sportterreinen alleen met bijzondere vergunning van de Naamloze Vennootschap Schaerweyder Bosschen. Het heersend erf was (destijds) Zeist H 923 (niet meer op te roepen in het online Kadaster, om na te gaan welk perceel dit betreft is een nader onderzoek noodzakelijk). Hyp. 4 6258/6: Artikel 4.

Op elke volle tweeduizend vierkante meter van den bij dezen verkochten grond zal mogen worden gesticht één huis, waarin slechts één woning met bijbehorende gebouwen ten dienste van het te stichten huis, en elke volle drieduizend vierkanten meter twee huizen onder 1 dak met bijbehorende gebouwen ten dienste van de te stichten huizen.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

10/22

Artikel 5. Op het gekochte terrein zal of in of op de gebouwen er op, zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan duizend gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, winkels, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen; c. danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen (waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang), opslagplaatsen of inrichtingen die met een en ander gelijk zijn te stellen. Rusthuizen, scholen, kerken of sportterreinen alleen met bijzondere vergunning van de Naamloze Vennootschap Schaerweyder Bosschen. Het heersend erf was (destijds) Zeist I 561 (gedeeltelijk nog eigendom van Breevast). Zie hierover eerder in deze notitie. Hyp. 4 1814/100: De comparanten, handelend als gemeld, verklaarden voorts, dat op de beide hiervoor omschreven percelen grond van toepassing zijn de bepalingen , welke door de naamloze vennootschap "N.V. Schaerweijder Bosschen", gevestigd te Zeist, zijn gemaakt en zijn opgenomen in de hiervoor omschreven titels van aankomst, welke bepalingen bij deze uitdrukkelijk op de verkrijgers worden opgelegd en voor en ten behoeve van gemelde naamloze vennootschap worden bedongen en aangenomen. Bedoelde titel van aankomst betreft Hyp.

4 1291/53, waarin woordelijk is opgenomen: Artikel 4. Op elke volle tweeduizend vierkante meter van den bij dezen verkochten grond zal mogen worden gesticht één huis, waarin slechts één woning met bijbehorende gebouwen ten dienste van het te stichten huis, en elke volle drieduizend vierkanten meter twee huizen onder 1 dak met bijbehorende gebouwen ten dienste van de te stichten huizen. Artikel 5. Op het gekochte terrein zal of in of op de gebouwen er op, zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan duizend gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, winkels, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen; c. danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen (waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang), opslagplaatsen. De heersend erven waren (destijds) Zeist I 561 en 562 (eigendom van Breevast respectievelijk de gemeente Zeist). Zie hierover eerder in deze notitie Hyp. 1291/55 en 1291/56: Artikel 4. Op den bij deze verkochten grond zal over een tijdvak van tien achtereenvolgende jaren te rekenen vanaf een April negentienhonderd elf, slechts een huis mogen worden gevestigd,

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

11/22

waarbij slechts één woning benevens een daarbij behoorende stal, koetshuis, garage koetsiers of tuinmanswoning en na het eindigen van het hierboven vermelde tijdvak van tien achtereenvolgende jaren kan op iedere volle tweeduizend vierkante meter grond slechts een huis, waarin slechts een woning, worden gebouwd, met dien verstande, dat, het in de vorige alinea bedoelde huis inbegrepen, hoogstens vijf huizen op den bij dezen verkochte grond mogen worden gesteld. Artikel 5. Op de verkochte terreinen zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan duizend gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen; c. Bordeelen, danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen (waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang). Heersend erf was (destijds) Zeist H 923 (niet meer op te roepen in het online Kadaster, om na te gaan welk perceel dit betreft is een nader onderzoek noodzakelijk). 

De bebouwing lijkt in strijd met hetgeen op grond van het Servituut is toegestaan. In de aankomsttitel en de akte houdende splitsing in appartementsrechten wordt niets vermeld over een eventuele vrijstelling op opheffing van het Servituut.



Een ad random inzage in 5 titels van aankomst van de huidige eigenaars leert dat het Servituut in alle gevallen wordt opgelegd voor zover het de erfdienstbaarheden betreft. Het gedeelte van het Servituut dat bij wege van kettingbeding moest worden opgelegd, geldt niet meer, deze ketting is inmiddels doorbroken.

perceel gemeente Zeist, sectie H, nummer 5520 (eengezinswoning) 

Het betreft een eengezinswoning aan de Erasmuslaan 51.



Bij verkoop van - onder meer - dit perceel door Schaerweijder Bosschen BV (als juridisch eigenaar) en Bouwcombinatie Zeist CV (als economisch eigenaar) aan Ontwikkelingsmaatschappij Zeister Lyceumkwartier BV (19 april 1988) wordt verwezen naar vermoedelijk - een akte van economische eigendomsoverdracht (d.d. 17-9-1987), waarbij (gedeelten van) het Servituut worden opgelegd aan de toenmalige verkrijger (vermoedelijk Bouwcombinatie Zeist CV), deels als kettingbeding, deels als erfdienstbaarheid.



Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

In bedoelde akte van 17-9-1987 wordt voorts geconstateerd dat:

12/22



Schaerweijder Bosschen BV haar rechten uit het Servituut nimmer zal aanwenden met betrekking tot (onder meer) dit perceel, waarmee afstand wordt gedaan van de rechten uit het Servituut; De rechten onverminderd kunnen worden uitgeoefend jegens alle eigenaars van de aangrenzende percelen en andere omwonenden in de directe nabijheid (waaronder De Lindenhorst), welke rechten door Schaerweijder Bosschen BV worden gecedeerd aan Bouwcombinatie Zeist CV.

Ter gelegenheid van de levering van het perceel in 2004 is een gedeelte van het Servituut (erfdienstbaarheid) opgelegd aan en aanvaard door de verkrijger van de bouwkavel, woordelijk luidende: 8. ten behoeve van het perceel, kadastraal bekend gemeente Zeist, sectie I nummer 561 en ten laste van de naburige erven zijn erfdienstbaarheden gevestigd met de navolgende inhoud: Op het verkochte terrein of in of op de gebouwen erop zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan vijfhonderd gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, winkels, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen; c. danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen, waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang), opslagplaatsen of inrichtingen, die met een of andere gelijk te stellen, alleen met bijzondere vergunning van Schaerweijder Bosschen B.V., evenmin mogen bestaande gebouwen gebruikt worden voor een of meerdere doeleinden hiervoor sub 1, 2 en 3 genoemd. 9.

Partijen verklaren als heersend erf voor gemelde erfdienstbaarheid en voor eventueel overige erfdienstbaarheden ten behoeve van het perceel kadastraal bekend gemeente Zeist sectie I nummer 561 bij uitsluiting aan te wijze dat gedeelte van gemeld perceel nummer 561 hetwelk bij verkoper verblijft. Deze erfdienstbaarheid wordt ook in opvolgende akten van levering van dit perceel genoemd. Er wordt geen erfdienstbaarheid opgelegd die ziet op toegestane bebouwing per aantal vierkante meters.

perceel gemeente Zeist, sectie H, nummer 5311 (appartementencomplex) 

Het betreft het appartementencomplex aan de Erasmuslaan 8-18 (even nummers) en omvat 6 woningen met bergingen en 10 parkeerplaatsen.



Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

13/22

17-9-1987), waarbij (gedeelten van) het Servituut worden opgelegd aan de toenmalige verkrijger (vermoedelijk Bouwcombinatie Zeist CV), deels als kettingbeding, deels als erfdienstbaarheid. 

In bedoelde akte van 17-9-1987 wordt voorts geconstateerd dat: -



Ter gelegenheid van de levering van de appartementen in 2003/2004 is een gedeelte van het Servituut (erfdienstbaarheid) opgelegd aan en aanvaard door de verkrijger van de bouwkavel, woordelijk luidende: 8. ten behoeve van het perceel, kadastraal bekend gemeente Zeist, sectie I nummer 561 en ten laste van de naburige erven zijn erfdienstbaarheden gevestigd met de navolgende inhoud: Op het verkochte terrein of in of op de gebouwen erop zullen niet mogen worden gevestigd: a. Arbeiderswoningen of huizen van minder dan vijfhonderd gulden werkelijke huurwaarde per jaar; b. Geneeskundige inrichtingen, kloosters, winkels, fabrieken, trafieken of inrichtingen, waartoe bij wet bijzondere vergunning van overheidswege moet worden verkregen; c. danshuizen, herbergen, kroegen, koffiehuizen, bierhuizen, pensions en lunchroom, logementen, waaronder niet worden bedoeld hotels van den eersten rang), opslagplaatsen of inrichtingen, die met een of andere gelijk te stellen, alleen met bijzondere vergunning van Schaerweijder Bosschen B.V., evenmin mogen bestaande gebouwen gebruikt worden voor een of meerdere doeleinden hiervoor sub 1, 2 en 3 genoemd. 9.



In de akte houdende splitsing in appartementsrechten wordt geen melding gemaakt van het Servituut. Een ad random inzage in 3 titels van aankomst van de huidige eigenaars leert dat het Servituut in alle gevallen wordt opgelegd voor zover het de hiervoor omschreven erfdienstbaarheden betreft. Er wordt geen erfdienstbaarheid opgelegd die ziet op toegestane bebouwing per aantal vierkante meters.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

perceel gemeente Zeist, sectie H, nummer 1976 (woning):

14/22



Het betreft de 2-onder-1-kap woning aan de Verlengde Slotlaan 65, welk perceel is gelegen, grenzend aan de tot het Complex behorende percelen met de nummers 1977 en 1978.



In de aankomsttitel uit 1993 van de huidige eigenaar wordt het Servituut integraal opgelegd en aanvaard door de huidige eigenaar.



De inhoud van het Servituut is gelijk aan de inhoud die geldt met betrekking tot de tot het Complex behorende percelen met de nummers 1977 en 1978, alsook de naastgelegen percelen met de nummers 4907 en 4908 (afkomstig uit het perceel met nummer 1975, ten laste waarvan het Servituut oorspronkelijk werd bedongen). Zie hierover eerder in deze notitie.



De bebouwing op dit perceel (alsook de percelen met de nummers 4907 en 4908) lijkt in overeenstemming met het Servituut.

(iii)

Verhouding servituut - Woonvisie gemeente Zeist Belangrijk in dit verband is dat niet enkel naar de Woonvisie gekeken wordt, maar juist ook naar het bestemmingsplan. Bouwplannen die in overeenstemming zijn met de Woonvisie kunnen immers nog wel in strijd zijn met het bestemmingsplan. In dat geval zal een omgevingsvergunning strijdig gebruik moeten worden aangevraagd, en speelt het Servituut mogelijk een rol bij de belangenafweging die de gemeente uitvoert. Wanneer een omgevingsvergunning voor gebruik in strijd met het bestemmingsplan wordt aangevraagd, kan het servituut een blokkerende werking hebben, mits het Servituut wordt aangemerkt als een evidente privaatrechtelijke belemmering. Een evidente privaatrechtelijke belemmering staat eraan in de weg dat publiekrechtelijke besluiten worden genomen die ingaan tegen deze privaatrechtelijke belemmering. Een bestuursrechter neemt echter pas aan dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering nadat bij uitspraak van de burgerlijke rechter is vast komen te staan dat – in casu het Servituut – rechtmatig kan worden ingeroepen om bouwmogelijkheden te belemmeren. Wanneer bouwplannen in overeenstemming zijn met het vigerende bestemmingsplan, maar in strijd zijn met het Servituut, staat het Servituut niet in de weg aan verlening van een omgevingsvergunning om te bouwen.

Bij dergelijke vergunningaanvragen spelen privaatrechtelijke belemmeringen geen rol. Strijd met het Servituut, maar in overeenstemming met het bestemmingsplan

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

15/22

Voor handelen in strijd met het Servituut gelden twee sporen. Wanneer een aanvraag voor een omgevingsvergunning voor bouwen in overeenstemming met het bestemmingsplan (op grond van art. 2.1. lid 1 onder a Wabo) wordt ingediend, maar waarbij de betreffende activiteit in strijd is met het Servituut, zal de gemeente de omgevingsvergunning moeten verlenen. In de weigeringsgronden die gelden bij een dergelijke vergunning is immers geen ruimte voor een privaatrechtelijke belangenafweging (zie art. 2.10 Wabo). In dat geval staat het Servituut dus niet in de weg aan de verlening van de vergunning. Zie bijvoorbeeld ABRvS 6 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2924, r.o. 2.2. Dat in een dergelijk geval de publiekrechtelijke toestemming wordt gegeven om te bouwen, betekent overigens nog niet dat het vanuit privaatrechtelijk perspectief is toegestaan om daadwerkelijk over te gaan tot het bouwen. Zie bijvoorbeeld ABRvS 6 augustus 2014, ECLI:NL:RVS:2014:2924, r.o. 2.2; HR 10 maart 1972, ECLI:NL:PHR:1972:AC1311 Belangrijk is in dat kader dat het bestemmingsplan niet exact dezelfde regels stelt aan bouwprojecten als het Servituut. Zo wordt op grond van het bestemmingsplan op het perceel met nummer 1977 bijvoorbeeld niet de eis gesteld dat geen arbeiderswoningen met minder dan achthonderd gulden werkelijke huurwaarde per jaar worden gebouwd, hetgeen wel wordt bepaald in het Servituut.

Wel wordt in het bestemmingsplan ter plaatse bepaald dat enkel half-vrijstaande of vrijstaande huizen mogen worden gebouwd. Het is daarom goed om voor de concrete bouwplannen te kijken of sprake is van overeenstemming met het bestemmingsplan. Is dat het geval, dan zal het servituut publiekrechtelijk geen beletsel vormen voor een aanvraag voor een bouwvergunning. Wellicht is het dan ook mogelijk de bouwplannen dusdanig in te steken, dat een en ander weliswaar in strijd is met het Servituut, maar in overeenstemming is met het bestemmingsplan. Het ter plaatse vigerende bestemmingsplan “Zeist Centrum e.o.” dateert van 2013. De Woonvisie Zeist dateert van 2016. Het bestemmingsplan is dus geen vertaling van die Woonvisie. Echter wordt in de toelichting van het bestemmingsplan wel verwezen naar de Woonvisie 2006-2010. Die Woonvisie bevatte bijvoorbeeld ook al het uitgangspunt dat nieuwbouwplannen moeten voldoen aan een bepaalde woondifferentiatie-eis. In de toelichting bij het bestemmingsplan wordt over die Woonvisie gesteld: “Uitgangspunt is dat in nieuwe bestemmingsplannen zo mogelijk invulling gegeven moet worden aan de acties, zoals die in de woonvisie zijn vastgelegd. Voor puur consoliderende plannen, zoals voorliggend bestemmingsplan, is dit minder van belang”.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

16/22

De toelichting lijkt hier dus al aan te geven dat de Woonvisie geen al te grote rol heeft gespeeld bij het opstellen van het bestemmingsplan. De woondifferentiatie-eis zoals opgenomen in de Woonvisie is ook niet terug te vinden in het bestemmingsplan. Het bestemmingsplan geldt alleen voor het centrumgebied van Zeist, de Woonvisie voor de hele gemeente. De Woonvisie bevat daarnaast geen ruimtelijke regelgeving op perceelsniveau, zoals wel het geval is bij het bestemmingsplan, maar bevat enkel in meer algemene zin de uitgangspunten die de gemeente wil hanteren in het kader van woningbouw. De Woonvisie bevat bijvoorbeeld het (meer algemene) uitgangspunt dat alle nieuwbouwprojecten moeten voldoen aan een bepaalde woondifferentiatie-eis. In het bestemmingsplan wordt een dergelijke eis als zodanig niet gesteld. Het bestemmingsplan bevat meer specifieke eisen, zoals de eis dat op een bepaalde bestemming enkel half-vrijstaande of vrijstaande woningen mogen worden gebouwd. Ook worden daarin bijvoorbeeld eisen gesteld over de maximale goothoogte en bouwhoogte van hoofdgebouwen. De Woonvisie vormt ook geen toetsingskader voor een aanvraag voor een omgevingsvergunning om te bouwen. Dat toetsingskader wordt gevormd door het bestemmingsplan.

Gelet op het feit dat de Woonvisie en het bestemmingsplan van elkaar verschillen is het ook niet uitgesloten dat bouwplannen die in overeenstemming zijn met de Woonvisie, in strijd zijn met het bestemmingsplan. Toekomstige bouwplannen zullen dan ook telkens aan het bestemmingsplan moeten worden getoetst. Zijn de bouwplannen in overeenstemming met het bestemmingsplan, dan vormt het servituut geen belemmering voor een vergunningverlening. Dit laat onverlet dat bij de burgerlijke rechter onder inroeping van het Servituut alsnog getracht zal kunnen worden om de bouw tegen te houden door civielrechtelijk een bouwverbod af te dwingen. Zijn de bouwplannen zowel in strijd met het bestemmingsplan als met het Servituut, dan geldt het onderstaande spoor. Strijd met het servituut én het bestemmingsplan Voor zover de gemeente omwille van een bouwplan zou willen afwijken van het bestemmingsplan, door bijvoorbeeld een nieuw bestemmingsplan vast te stellen of een omgevingsvergunning voor strijdig gebruik te verlenen waarbij de vergunde activiteit tevens ingaat tegen het Servituut, geldt dat het Servituut een evident privaatrechtelijke belemmering moet bevatten c.q. moet zijn om daaraan in de weg te staan. Zie bijvoorbeeld ABRvS 14 juli 2010, ECLI:NL:RVS:2010:BN1099, 2.11.6 en ABRvS 31 oktober 2018, ECLI:NL:RVS:2018:3539, r.o. 4.2-4.3.

Uit jurisprudentie van de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State (de Afdeling) volgt dat de burgerlijk rechter de eerst aangewezene is om vast te stellen of

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

17/22

sprake is van een privaatrechtelijke belemmering. Pas nadat dit door de burgerlijke rechter is vastgesteld, is sprake van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Zie ABRvS 25 april 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1388, r.o. 4.2; ABRvS 17 oktober 2012, ECLI:NL:RVS:2012:BY0377, r.o. 2.1. In uitzonderlijke gevallen neemt de bestuursrechter de evidentie zelfstandig aan, wanneer zonder nader onderzoek kan worden vastgesteld dat een ontwikkeling voorzien is op grond die in eigendom aan een ander toebehoort en die ander daarin niet berust en niet hoeft te berusten. Zie ABRvS 25 april 2018, ECLI:NL:RVS:2018:1388, r.o. 4.2. Ter illustratie kan gewezen worden op een uitspraak van de Afdeling van 15 mei 2013, ECLI:NL:RVS:2013:CA0144. In die zaak was een erfdienstbaarheid gevestigd, inhoudende dat het niet was toegestaan een huis te bouwen anders dan het huis dat was ontworpen volgens tekeningen van een specifieke architect. Dat sprake was van een geldende erfdienstbaarheid stond niet ter discussie. Discussie bestond wel over de uitleg van de erfdienstbaarheid, met name of deze mede zou strekken tot het realiseren van een aan- of uitbouw, of alleen tot vervangende nieuwbouw van de woning zelf. De Afdeling weigert een oordeel over de evidentie van de privaatrechtelijke belemmering te geven, en verwijst naar de burgerlijke rechter.

Deze uitspraak illustreert dat zodra discussie ontstaat over de verbindendheid of het toepassingsbereik van een privaatrechtelijke belemmering, de bestuursrechter niet over zal gaan tot het aannemen van evidentie voordat zulks door de burgerlijk rechter is beslist. In casu kan worden betwijfeld of een bestuursrechter evidentie zonder meer zou aannemen. Voor zover discussie zou ontstaan over de vraag of de erfdienstbaarheid uit het Servituut als evident privaatrechtelijke belemmering zal moeten worden gezien, zal de bestuursrechter naar de burgerlijk rechter wijzen. De burgerlijk rechter moet dan eerst vaststellen of het Servituut van toepassing is en of deze bindende werking heeft in de onderhavige situatie. Voor zover wij hebben kunnen nagaan zijn er tot op heden geen uitspraken gewezen over het Servituut. Mocht in casu worden overgegaan tot het in procedure brengen van bouwplannen die strijd opleveren met het Servituut, is de kans groot dat discussie ontstaat over het Servituut. Zie in dit kader bijvoorbeeld de Visie Leefomgeving van de Vereniging Lyceumkwartier Zeist. In dit document stelt de Vereniging dat meer dan 80% van de bewoners van mening is dat bouwaanvragen ook in de toekomst zouden moeten worden getoetst aan het Servituut.

De kans is dan ook groot dat eventuele belanghebbenden zullen procederen tegen bouwplannen die tegen het Servituut ingaan, waarbij vervolgens het Servituut ter discussie zal komen te staan.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

18/22

In navolging van de eerder opgestelde notitie d.d. 22 januari 2019 over de erfdienstbaarheid is de kans aanwezig dat een burgerlijk rechter de erfdienstbaarheid van toepassing verklaart op de gronden en het Servituut als een privaatrechtelijke belemmering zal bestempelen. Indien dit in een rechtelijke uitspraak komt vast te staan, is aannemelijk dat de bestuursrechter dit oordeel zal volgen, waardoor het Servituut in de weg zou staan aan bouwplannen die in strijd zijn met het bestemmingsplan en het servituut. Kortom: -

Het Servituut kan wel degelijk een privaatrechtelijke belemmering vormen ten opzichte van bouwmogelijkheden die het bestemmingsplan biedt dan wel bouwplannen die binnen de Woonvisie passen maar waarvoor nog wel een planologische procedure moet worden doorlopen.

Op het moment dat een bouwplan wordt ontwikkeld dat binnen het bestemmingsplan past, kan het Servituut in het kader van die vergunningverlening niet worden ingeroepen. Dat laat onverlet dat parellel aan het publiekrechtelijke spoor, in een civielrechtelijk (kort) geding wel het Servituut kan worden ingeroepen welke privaatrechtelijk alsnog kan resulteren in een verbod om het bouwplan te realiseren.

Op het moment dat een bouwplan wordt ontwikkeld dat in strijd is met het bestemmingsplan, zal het Servituut aan vergunningverlening in de weg kunnen staan indien ten tijde van de besluitvorming vast staat dat sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Daarvoor is op dat moment een uitspraak van de civiele rechter vereist. Ook hier geldt dat een uitspraak van de civiele rechter over het Servituut er nadien ook aan in de weg kan staan dat het bouwplan daadwerkelijk wordt gerealiseerd.

Voorgaande brengt mee dat van belang is om op voorhand inzicht te krijgen in de reikwijdte van het Servituut en om na te gaan in hoeverre de kans realistisch is dat het Servituut naar zijn letterlijke bewoordingen kan worden ingeroepen om ontwikkelingen die planologisch op zichzelf aanvaardbaar kunnen worden geacht, tegen te houden.

(iv)

Publieke borging servituut Het is mogelijk om de erfdienstbaarheden die gelden op grond van het Servituut publiekrechtelijk te borgen in het bestemmingsplan. Daarvoor bestaan verschillende mogelijkheden. Binnen het bestemmingsplan kan met specifieke bouwaanduidingen en bouwvlakken worden geregeld dat slechts vrijstaande villa’s en twee-onder-één kap woningen zijn toegestaan binnen de bestemming. Voor zover de gemeente al op het oog heeft welke precieze locaties wenselijk zijn voor toekomstige bebouwing, kan zij in de verbeelding van het bestemmingsplan de bouwvlakken beperken tot die plekken. In de planregels kan dan worden opgenomen dat slechts binnen de bouwvlakken mag

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

19/22

worden gebouwd. Ook kan met een maximaal bebouwingspercentage worden geborgd dat het gebied niet wordt volgebouwd. Ook is het mogelijk om de eis van woondifferentiatie te borgen in het bestemmingsplan. In het bestemmingsplan kan worden bepaald dat 30% van de woningen in het plangebied sociale huurwoningen moeten zijn, waarna in het exploitatieplan de verdere detaillering van die 30% sociale huurwoningen wordt geregeld. Wel is dan vereist dat de gemeente een Doelgroepenverordening vaststelt waaruit de doelgroep van de sociale huurwoningen volgt en waarin wordt verzekerd dat de ingebruikname voor die doelgroep voor 10 jaar is verzekerd. De gemeente Zeist heeft geen Doelgroepenverordening vastgesteld. Zonder deze Doelgroepenverordening is het niet mogelijk om de woondifferentiatie-eis in het bestemmingsplan op te nemen. De publiekrechtelijke borging van het Servituut brengt geen grote risico’s met zich mee. De publiekrechtelijke borging van het Servituut voorkomt in ieder geval de discussie over de vraag of het Servituut een evidente privaatrechtelijke belemmering betreft. Wel moet men erop bedacht zijn dat het gewijzigde bestemmingsplan opnieuw ter inzage moet worden gelegd, waarop zienswijzen kunnen worden ingediend en waartegen eventueel een beroepsprocedure kan worden gestart. Ter toelichting merken wij het volgende op. De erfdienstbaarheden gelden op grond van het Servituut.

Het is mogelijk om deze erfdienstbaarheden publiekrechtelijk te borgen door middel van een bestemmingsplan. Per erfdienstbaarheid/perceel worden de opties in de volgende paragrafen besproken. Percelen 1977 en 1978 In het vigerende bestemmingsplan “Zeist Centrum e.o.” is de erfdienstbaarheid al juridisch geborgd door het bestemmingsplan. De percelen 1977 en 1978 hebben de bestemming “Wonen” en de bouwaanduiding “Twee-aaneen”. In de planregels is in dat kader de volgende planregel opgenomen, waaruit volgt dat binnen het bouwvlak slechts half-vrijstaande of vrijstaande woningen mogen worden gerealiseerd: Artikel 19.2.2 g. Binnen bouwvlakken mogen woningen uitsluitend worden gebouwd op de daarbij aangegeven wijze ter plaatse van de aanduiding:

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

naam aanduiding

bouwwijze

'aaneengebouwd'

aaneen, niet-gestapeld

'gestapeld'

gestapeld

'twee-aaneen'

halfvrijstaand of vrijstaand

20/22

'twee-aan-een' + 'vrijstaand

wel halfvrijstaand, maar vrijstaand

uitgesloten'

uitgesloten

'vrijstaand'

vrijstaand

Een wijziging van het bestemmingsplan voor deze percelen is dan ook niet nodig. Percelen 4705 en 4708 Ook voor deze percelen kan de erfdienstbaarheid publiekrechtelijk worden geborgd in het bestemmingsplan. Voor zover de gemeente reeds op het oog heeft op welke precieze locaties zij bebouwing wenselijk achten, kunnen zij in de verbeelding van het bestemmingsplan bouwvlakken opnemen waarbinnen mag worden gebouwd. In het bestemmingsplan kan dan worden opgenomen dat slechts binnen de bouwvlakken kan worden gebouwd. Nog preciezer kan middels een aanduiding de specifieke vorm van wonen (bijvoorbeeld enkel villa’s of enkel twee-onder-één-kap woningen) worden bepaald. Voor zover wenselijk kan de gemeente ook bepalen dat binnen het bouwvlak slechts een bepaald maximum percentage mag worden bebouwd. Het vigerende bestemmingsplan bepaalt voor de percelen 4705 en 4708 dat slechts binnen het bouwvlak mag worden gebouwd en dat binnen het bouwvlak slechts 30% mag worden bebouwd. Hiermee wordt voorkomen dat het hele gebied wordt volgebouwd met woningen. Het nadeel van deze optie is dat de gemeente precies moet weten welk soort woningen waar gewenst zijn. Een tweede optie is de erfdienstbaarheid van het Servituut meer letterlijk overnemen in het bestemmingsplan. Dit laat de inrichting van het gebied vrij, terwijl nog steeds de open structuur behouden blijft.

In het bestemmingsplan wordt dan een planregel opgenomen waaruit volgt dat voor de ter plaatse geldende bestemming slechts één villawoning per 2.000 meter is toegestaan en slechts één twee-onder-één-kap woning per 3.000 meter. Het is dan raadzaam om een geheel nieuwe bestemming in het bestemmingsplan op te nemen, zodat voor dit gedeelte van het plangebied meer specifieke regels kunnen worden vastgesteld. Zo is voorstelbaar dat de percelen de bestemming “Wonen - 2” krijgen, met daarnaast een specifieke bouwaanduiding. Voor de bestemming “Wonen – 2” kan dan worden bepaald dat villa’s slechts per 2.000 vierkante meter mogen worden gebouwd en twee-onder-één kap woningen per 3.000 vierkante meter. Nadelen of risico’s van het publiekrechtelijk maken van de erfdienstbaarheid Het publiekrechtelijk maken van het Servituut brengt geen grote risico’s met zich mee. Het publiekrechtelijk maken van het Servituut voorkomt in ieder geval de discussie over de vraag of sprake is van een evidente privaatrechtelijke belemmering. Wanneer het Servituut wordt verwerkt in het bestemmingsplan, is in ieder geval verzekerd dat de erfdienstbaarheden publiekrechtelijk zijn verzekerd.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

21/22

Wel moet men er op bedacht zijn dat het bestemmingsplan opnieuw ter inzage moet worden gelegd na de wijziging, waardoor men ook zienswijzen en eventueel een beroepsprocedure kan aanspannen tegen het gewijzigde bestemmingsplan. Het publiekrechtelijk afdwingen van een bepaald percentage sociale woningen Naast de mogelijkheid tot het publiekrechtelijk borgen van de erfdienstbaarheden in het bestemmingsplan, is het mogelijk om in het bestemmingsplan te borgen dat een bepaald percentage aan een specifieke woningbouwcategorie wordt gerealiseerd in het plangebied. Artikel 3.1 lid 1 van de Wet ruimtelijke ordening ("Wro") biedt hiervoor de grondslag. Dat artikel bepaalt: “(…) regels [van het bestemmingsplan, JZ] kunnen tevens strekken ten behoeve van de uitvoerbaarheid van in het plan opgenomen bestemmingen, met dien verstande dat deze regels ten aanzien van woningbouwcategorieën uitsluitend betrekking hebben op percentages gerelateerd aan het plangebied.” Daarnaast is artikel 3.1.2 lid 1 van het Besluit ruimtelijke ordening ("het Bro") van belang.

Dat artikel bepaalt: “Ten behoeve van de uitvoerbaarheid kan een bestemmingsplan regels bevatten met betrekking tot sociale huurwoningen, geliberaliseerde woningen voor middenhuur, sociale koopwoningen of particulier opdrachtgeverschap.” Voor de in artikel 3.1.2 lid 1 van het Bro genoemde categorieën woningen kan op grond van artikel 3.1 lid 1 van de Wro in het bestemmingsplan worden geborgd dat een specifiek percentage van deze woningbouwcategorie wordt gebouwd in het plangebied. Zo kan in het bestemmingsplan worden bepaald dat 30% van de in het plangebied te realiseren woningen sociale woningen moeten zijn. Wanneer in het bestemmingsplan deze verplichting is opgenomen, kan vervolgens middels een exploitatieplan uitgewerkt worden wat precies de situering van de woningen zal zijn. Een exploitatieplan moet op grond van artikel 6.12 lid 1 van de Wro worden vastgesteld door de gemeenteraad wanneer een bestemmingsplan wordt vastgesteld. Het exploitatieplan moet gelijktijdig met het bestemmingsplan bekend gemaakt worden. Het exploitatieplan is in beginsel bedoeld om het verhaal van de kosten van de grondexploitatie vast te leggen.

Op grond van artikel 6.13 lid 2 onder d van de Wro kan een exploitatieplan tevens bevatten: “een uitwerking van de in artikel 3.1, eerste lid, en artikel 2.22, zesde lid, van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht bedoelde regels met betrekking tot de uitvoerbaarheid”. Dit is dan ook de grondslag om de situering van de woningen te regelen waarvoor percentages zijn geborgd in het bestemmingsplan.

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

22/22

Van de verplichting voor de raad om een exploitatieplan vast te stellen kan op grond van artikel 6.12 lid 2 onder a van de Wro worden afgeweken mits de zaken die in het exploitatieplan worden geregeld, via een andere weg zijn verzekerd. In afwijking van het opstellen van een exploitatieplan kan een en ander daarom ook worden geborgd door middel van een anterieure overeenkomst, waarin onder meer de percentages woningen verder worden uitgewerkt qua situering. Uit artikel 1.1.1 van het Bro (de begripsbepalingen van het Bro) volgt dat een gemeente wel een zogenoemde Doelgroepenverordening moet hebben vastgesteld, wil zij overgaan tot het reguleren van percentages woningbouwcategorieën. Artikel 1.1.1 onder d van het Bro bepaalt: “sociale huurwoning: huurwoning met een aanvangshuurprijs onder de grens als bedoeld in artikel 13, eerste lid, onder a, van de Wet op de huurtoeslag, waarbij de instandhouding voor de in een gemeentelijke verordening omschreven doelgroep voor ten minste tien jaar na ingebruikname is verzekerd;” Om te kunnen spreken van een sociale huurwoning als bedoeld in het Bro, waarvoor op grond van artikel 3.1.1 van het Bro jo. artikel 3.1 lid 1 van de Wro percentages kunnen worden vastgesteld, geldt dat in een Doelgroepenverordening moet zijn opgenomen voor welke doelgroep de ingebruikname voor 10 jaar is verzekerd.

Voor sociale koopwoningen en geliberaliseerde huurwoningen geldt hetzelfde, op grond van respectievelijk artikel 1.1.1 onder e en onder j van het Bro. Voor sociale koopwoningen geldt dat de instandhouding voor minstens één jaar en ten hoogste tien jaar moet zijn verzekerd. De gemeente Zeist heeft een dergelijke Doelgroepenverordening - voor zover wij hebben kunnen vinden - niet vastgesteld. Zonder de Doelgroepenverordening is het niet mogelijk om de woondifferentiatie-eis in het bestemmingsplan te borgen. 0-0-0-0-0-0-0-0

Pels Rijcken & Droogleever Fortuijn N.V.

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/17158550/1