16-Egbert Visscher Stichting Beter Zeist - Schriftelijke toelichting op de inspreektekst

Stichting Beter Zeist

20251211

Schriftelijke toelichting op de inspraakreactie Rv Gebiedsvisie Markt e.o. Wenkend perspectief? Vragen en constateringen bij het raadsvoorstel Inleiding Het raadsvoorstel stelt voor de (openbare) cultuurvoorzieningen in Zeist te centraliseren op de Markt. Dat zou ook moeten bijdrage aan een vitaler en gezelliger centrum. Vooropgesteld: Stichting Beter Zeist vindt het door de gemeente ondersteunen van culturele voorzieningen van groot belang voor de gehele bevolking. Het voorliggende raadsvoorstel achten wij echter nog niet rijp om nu al over te besluiten. De redenen daarvoor worden in de vorm van vragen en stellingen weergegeven. In de schriftelijke toelichting (met 3 bijlagen) op de inspraakreactie worden deze concreet uitgewerkt. 1 Welke problemen en hoe belangrijk en urgent deze? Wat zijn de problemen die moeten worden opgelost? En hoe belangrijk en urgent zijn deze problemen in vergelijking met andere om op te lossen? Of creëert uitvoering van het voorstel meer problemen dan het oplost? De opvattingen verschillen daarover sterk afhankelijk van de achtergrond van de belanghebbende mensen en organisaties. 2 Verwachtingen en breedte van de Visie zijn niet onderbouwd Er is zonder onderbouwing gekozen voor een visie voor een beperkt gebied namelijk de Markt en omgeving. Als het gaat om een vitaal en gezellig centrum is een bredere visie nodig.

- Visie over centrum Zeist: kan breed (inclusief autoluwe dorpsstraten en Slotlaan) of beperkt voor Markt e.o. - Is beperken van de visie tot de Markt e.o. wel verstandig? Het gaat in wezen om versterken van de vitaliteit en gezelligheid van centrum Zeist. - Geen cijfers van InRetail en/of Locatus opgeleverd over bezoekers en verwachtingen daarover in de toekomst. 3 Aanpak ontwikkeling leidt tot fuikwerking van de besluitvorming Zonder voldoende voorafgaand onderzoek wordt een keuze gemaakt. Dat is te snel waardoor andere mogelijkheden niet worden meegewogen. Een evenwichtige afweging van proces inhoud, financiën en effecten is nodig voor een verantwoorde besluitvorming. - Trechteren zonder voldoende voorafgaand onderzoek: overhaast en vooral deductief (fuikwerking). - Mogelijkheden huisvesting elders in Zeist van culturele activiteiten onderzocht en afgewogen? Waar blijkt dat uit? - Evaluatie nieuwbouw en renovaties van dergelijke voorzieningen elders niet nagegaan: zowel procesmatig, inhoudelijk, financieel en effecten.

Waarom hier niet van leren? 4 Visiekaders en opdracht zijn niet doordacht Waarom staat de visie ook niet ter discussie? En idem de opdracht voor een keuze uit alleen 3 scenario’s voor nieuwbouw? Leid een fusie noodzakelijkerwijze tot een gezamenlijke huisvesting en tot een synergie van activiteiten van de diverse locaties? Denk als alternatief bijvoorbeeld aan het stimuleren van gezamenlijke projecten. - Waarom staat de visie niet ook ter discussie? - Leidt gezamenlijke huisvesting van synergie van activiteiten? Alternatief: gezamenlijke projecten stimuleren. - is gezamenlijke huisvesting voor alle functies mogelijk (beeldhouwen buiten) en zinvol (combinatie met De Peppel? - Cultuur en ontmoeting: wat per wijk kan per wijk; wat centraal moet centraal. - Welke functies bij elkaar huisvesten: dat verschilt per gemeente. Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

1

Stichting Beter Zeist -

-

20251211

Sloop versus nieuwbouw niet ter discussie gesteld: uitgangspunt was De Klinker afbreken. De huisvesting van de 3 locaties zou verouderd zou zijn en niet meer geschikt voor het gewenste cultuuraanbod en een goede bedrijfsvoering (inleiding bijlage 2 onder 1.1). Concentratie biedt grote voordelen voor inwoners en voor efficiënt organiseren Uit de door Ir. H.J Hoorn via een Woo-verzoek opgevraagde 3 rapporten blijkt juist dat gebouw De Klinker in een goede staat van onderhoud verkeert. Het college stelt nu dat alle afwerkingen en installaties vervangen moeten worden, omdat het allemaal 40 jaar oud is. Dwingende keuze tussen 3 scenario’s voor nieuwbouw en herinrichting Markt. Meerwaarde nieuw gebouw t.o.v. bestaande situatie niet afgewogen. Geen relatie gelegd met aard van de omgeving.

5 Participatie en invloed van alle belanghebbenden schoot tekort De participatie was te selectief en vooral beperkt tot genodigden en omwonenden. Andere delen van Zeist werden nauwelijks geïnformeerd en idem gebruikers en deelnemers van culturele activiteiten. - Wie waren uitgenodigd en toegelaten? - Wensen werden behoeften i.p.v. nagaan wat strikt nodig is en wat eventueel nog kan - Niveau ‘raadplegen’ (alleen vragen van gemeente beantwoorden) is een beperkte keuze uit het Handvat Participatie en de Omgevingsvisie Zeist. - Keuze voor raadplegen i.p.v. adviseren en coproduceren (meedenken) beperkt de inbreng van burgers en belanghebbenden i.p.v. deze te zien als bron van kennis en inzicht: gebiedsdeskundig en soms ook vakdeskundig. - Geen uitnodiging gegaan naar wijken en dorpen en aldaar stukken beschikbaar gesteld, terwijl de culturele voorziening bedoeld is voor gehele gemeente. o Uitslag klankbordgroep: de meeste inwoners kozen voor een groene, levendige Markt met ruimte voor de warenmarkt, evenementen, terrassen en zitplekken; de klankbordgroep was verder niet unaniem over keuze. Over cultuur werd weinig gezegd. - Gebruikers culturele en maatschappelijke organisaties niet of onvoldoende gehoord. - Onpartijdige voorzitter en verslaggeving; geen verslagen beschikbaar.

- Marktkooplui niet geraadpleegd over indeling van de Markt (wagens hebben diverse omvang) en over continuïteit; verplaatsing eist tol weten zij uit ervaring: een aantal zal dan afhaken. 6 Gevolgen ruimtelijke inrichting zijn onvoldoende doordacht en onderbouwd Denk aan de verkleining en versmalling van de openbare ruimte en de warenmarkt langs de verkeersverbinding over de Voorheuvel zuid. Dit is het gevolg van de voorgestelde nieuwbouw en de benodigde buitenruimte ervan. - Openbare ruimte Markt neemt volgens Raadsvoorstel af met 2400 m2 of meer (pag. 15 Bijlage 2 Rv). Daar gaat verder vanaf het buitenterras (50 m2) en de inrit voor de inpandige expeditieruimte (80 m2) zie pag. 25 bijlage 23 Rv). - Nog plek zoeken voor parkeervoorzieningen, fietsenstallingen 380 m2, opstelstroken voor taxi’s, “kiss and ride”, hulpdiensten (ambulance, brandweer, politie), leveranciers (o.a. bevoorrading horeca) en boekentransport (zie par. 5.2 Bijlage 2 Raadsvoorstel). - Evenementen vergen permanente wateraansluitingen, stroompunten, goede afvoermogelijkheden en brandputten nodig. Die zijn er nu nauwelijks of helemaal niet. - De smalle onveilige doorgang tussen de Emmaveste en het nieuwe gebouw.

- De langgerekte warenmarkt langs de Voorheuvel zuid waarover al het verkeer zal gaan rijden - De optie voor benodigde uitbreiding van het gebouw voor culturele activiteiten en voor woningbouw als eventuele kostendrager. 7 Gebruikers en deelnemers culturele activiteiten niet gehoord

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

2

Stichting Beter Zeist

20251211

Dat geldt onder meer voor de tevredenheid van de huurders en deelnemers over het gebruik van de bestaande locaties. En idem over de animo voor huur bij de te verwachte stijging van de gebruikstarieven in geval van nieuwbouw. - Voordelen versus nadelen centralisatie: tevredenheid over bestaande locaties en efficiëntie. - Gebruikers en deelnemers niet gehoord. - Geen enquête gehouden over de animo voor huur bij de te verwachte stijging van de gebruikstarieven bij nieuwbouw. 8 Breder onderzoek nodig In het raadsvoorstel staat op pagina 8 onder het kopje ‘Argumenten tegen / Kanttekeningen’ dat er - na de vaststelling ervan - onderzoek nodig is om te kunnen beoordelen of de gebiedsontwikkeling in de beoogde vorm doorgaat. Het gaat dan om de haalbaarheid van de nieuwbouw, de ruimtelijke inpassing, verkeer, energie en duurzaamheid, leefbaarheid en bruikbaarheid tijdens de bouw. Er zijn echter alternatieve mogelijkheden waarvoor nog geen onderzoek wordt voorgesteld. Laat daarom eerst een breed onderzoek uitvoeren voordat een keuze wordt gemaakt. Algemeen: - Verplicht onderzoek voorafgaande aan de besluitvorming: beoordeling technisch ontwerp, verkeer, parkeren, geluid, schaduwwerking, grond- en regenwater, grondslag, archeologie, cultuurhistorie, milieu, ecologie – beschermde soorten, bomenverordening, stikstofberekening aanleg/sloop etc.

- Voorafgaande aan bouw: beoordeling voldoen aan bouwbesluit en andere regelingen. NB.: Is er participatie en inspraak mogelijk over de vraagstellingen voor het onderzoek? De vraagstelling heeft namelijk invloed op de aard en reikwijdte van het onderzoek. Aandachtpunten verkeer en parkeren: - Omrijden van verkeer inclusief lijnbussen over de Voorheuvel is in 2014 al breed afgewezen. - Haalbaarheid en veiligheid Rozenstraat/Voorheuvel voor fietsers en voetgangers. - Voorheuvel: 2 richtingen fietsers en autoverkeer dicht langs de huizen. - Handhaving parkeren ontbreekt grotendeels; ook in de toekomst? - Toegankelijkheid voor nooddiensten moeilijk bij bebouwing dicht langs de bestaande bouw. - Voldoende plaats voor circa 86 marktkramen en evenementen Aandachtspunten geluidsoverlast en voorzieningen daarvoor: - De Peppel: indertijd verbeterd en weinig last voor omgeving. - Nieuwbouw: gezien de geluidproductie (tot 1 uur in de nacht) zal het moeilijk en kostbaar worden om De Peppel aldaar te huisvesten, zowel binnen als buiten de nieuwbouw (cf. Muziekgebouw Vredenburg waarvoor een kostbare extra investering nodig was). Aandachtspunten verblijfskwaliteit Markt en woonklimaat omgeving: - Onderzoek naar gedaan? - Zie verder inspraakreactie 11 december door Marlies Struyvé namens 142 omwonenden en 600 + ondertekenaars petitie.

Onderzoek huidige locaties: - Huidige bezetting ruimten? - Staat van onderhoud en investeringen? - Mogelijkheden voor renovatie van beide locaties. Onderzoek gebruikstarieven: enquête over animo voor huur bij de te verwachte stijging van de gebruikstarieven bij nieuwbouw. Inventarisatie andere locaties voor kunstenhuis in Zeist: Evaluatie vergelijkbare initiatieven elders: nieuwbouw en renovaties van dergelijke voorzieningen niet nagegaan: zowel procesmatig, inhoudelijk, financieel en effecten.

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

3

Stichting Beter Zeist

20251211

9 Openstaande vragen over financiën en gevolgen Het kostenoverzicht is nog onvolledig en de onderbouwing ontbreekt grotendeels voor de burgers en andere belanghebbenden. Zo is de BTW niet meegenomen en idem een verwachting over de autonome kostenstijging van de bouwkosten: circa 35% in het tijdvak 2018-2025. In hoeverre dreigt er een aanzienlijke overschrijding van de kosten? Gezien de doorgaans optimistische begrotingen van gemeente Zeist is helderheid over de ramingen dringend nodig (zie pag. 25 rapport Rekenkamer, 7 oktober 2025). En leiden de uiteindelijke kosten van de bouw en exploitatie tot bezuiniging op de voorzieningen in Zeist, ook op cultureel gebied? Denk hierbij ook aan de verwachte begrotingsproblemen voor het ravijnjaar 2027 en verder. Geraamde Kosten in Raadsvoorstel, zie overzicht pag. 7 Uitbreiding en renovatie Investeringskosten (inclusief € 48.694.000 sloop, tijdelijke huisvesting, inrichting) Jaarlijkse exploitatiekosten € 2.922.000 Incidentele dekking (sloop, tijdelijke huisvesting, inrichting) € 7.586.000

Nieuwbouw

€ 41.666.000 € 2.273.000 € 3.058.000

Opmerkingen en vragen, Zie ook de 4 bijlagen bij de schriftelijke inspraakreactie Bijlage 1: Benodigd financieel onderzoek voor een onderbouwde keuze voor de Markt e.o. Bijlage 2: Bouwkosten CultuurHuis Idea en vergelijkbare initiatieven. Bijlage 3: Ir H.J. Hoorn: Overzicht bouwkosten en investeringskosten De Klinker (op basis van rapporten gemeente) . Bijlage 4: Enige rekenvoorbeelden kosten uitvoering Rv Gebiedsvisie Markt e.o. Investeringskosten inclusief incidentele dekking: - Fusie zou leiden tot kostenbesparingen: 1mln. i.p.v. extra uitgaven. - Constatering optimistische begrotingen Zeist (pag. 25 rapport Rekenkamer, 7 oktober 2025). - Kostenvergelijkingen in Zeist en bij soortgelijke initiatieven in andere gemeenten laten na afronding van projecten overschrijdingen van de beginramingen zien van 2-3 keer, dat is voor De Klinker e.o. maximaal 94 -141 mln. in plaats van 47 mln. - Begrotingen en dekking via projectbudget en reguliere begrotingsposten: welke? - Risicoanalyse gemaakt?: vertragingen, technische complicaties etc. - Wat zijn de risico’s voor de locaties en Bunnik, De Bilt als de centrale huisvesting financieel in de problemen komt? - Wat zit er in de ramingen: onderliggende stukken ontbreken zie wel Excel-overzicht Ir. H.J. Hoorn op basis van inmiddels opgevraagde stukken.

- Is in investering nieuwbouw behalve sloopkosten ook kapitaalvernietiging huidige gebouw meegenomen? - Kosten verplicht en aanvullend onderzoek? - Onderhoud van De Klinker zou niet zijn gedaan: zie unaniem aangenomen amendement over wel uitvoeren achterstallig onderhoud van De Klinker (21RV060) en andere locaties? - Renovatie van De Klinker: 24 mln. op pag. 6 Rv; ruim 48 mln. op pag. 7 Rv. Onderbouwing van dit verschil ontbreekt.

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

4

Stichting Beter Zeist

20251211

-

Bij algehele renovatie van De Klinker zijn als verplaatsingskosten 4,6 mln. geraamd. Daarvoor is geen plan en onderbouwing; gefaseerde renovatie zonder verplaatsing is echter niet geraamd? - Kosten afbraak van De Klinker of delen ervan? - Kosten en opbrengsten andere locaties ontbreken. - Wijkcentrum: onderbouwing 2,2 mln. + 112.500 exploitatiekosten is burgers niet bekend. - Inrichtingskosten gebouwen? - Inrichting Marktterrein e.o.: onderbouwing weginrichting, plaveisel, stroomkasten Markt, groen etc.? - Is in voldoende mate onvoorzien geraamd: doorgaans 5-10 % bij nieuwbouw en 3-5 % bij renovatie. - Meer- en minderwerk o.a. door extra wensen en aanpassingen van het ontwerp? - Idem kosten contractuele verplichtingen? - Planschade onroerend goed in omgeving meegenomen? - Juridische advisering en procedures (zoals vergunningen)? - Kosten externe deskundige projectbegeleiding gemeente bij nieuwbouw en renovatie(s)? - Prijsrisico’s en inflatie? Raming kostenstijging en budgetoverschrijdingen? - De huidige bouwkostenkosten van 47 mln. zijn exclusief BTW - Interne plankosten en overheadkosten voor gehele samengestelde project: projectmanagement, inkoop, Europese aanbesteding, juridische ondersteuning, communicatie, vergunningen, toezicht en handhaving? Zitten deze al of niet geheel in de geraamde bedragen? Effecten: - Op uitvoeringscapaciteit andere activiteiten t.a.v.

prioritering en tijdstermijnen? - Idem gevolgen van bezuinigingen op voorzieningen voor burgers en bedrijven in Zeist? - Idem impact transitie op bezoek Markt e.o.? - Idem effecten op bestaande culturele activiteiten? Jaarlijkse (exploitatie)kosten: - Rentekosten en aflossingen leningen (Waterstaatsbank), afschrijvingen en onderhoud. - Effecten van de transitie op het bezoek en de exploitatie van KunstenHuis Idea zijn niet geraamd. NB.: In parg. 3.4.1. van bijlage 2 Rv wordt het verwachte aantal bezoeken per jaar voor de nieuwe huisvesting in Zeist is circa 400.000 op jaarbasis. Waar is het aantal op gebaseerd? 10 Invloed op groen en leefmilieu Verdichting door meer bebouwing leidt tot minder groen en meer hittestress. Tijdens de herinrichting ontstaat er milieuoverlast en juist geen gezellig centrum. Bijvoorbeeld: - Effecten van inrichting gebied en meer bebouwing. - Groen: minder ruimte voor bomen; aantasting (micro)klimaat Markt e.o. - Wateroverlast door verdichting? - Milieuoverlast en weinig aantrekkelijke Markt tijdens de bouw, afbraak en herinrichting. 11 Gevolgen voor welzijn omwonenden e.a. niet meegewogen (zie o.m. petitie) In de drukbezochte informatiebijeenkomst, de Ronde Tafel(s) de petitie hebben de meeste omwonenden en andere direct belanghebbenden duidelijk gemaakt dat in het raadsvoorstel de gevolgen voor hun welzijn en leefomgeving niet zijn meegewogen.

Denk aan: - Verdichting bebouwing. - Bouwoverlast tijdens uitvoering. - Reflectie van glas van gebouw, vermindering daglicht en zon. - Veiligheid op straat (steeg); toegang parkeergarages, laden en lossen. - Uitgangen parkeren. - Lawaai van De Peppel (tot 1 uur ‘s-nachts). - Hittestress. - Woonomgeving onder druk.

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

5

Stichting Beter Zeist -

20251211

Privacy en uitzicht vermindert.

12 Benodigde inventarisaties decentrale locaties ontbreken De voor de besluitvorming benodigde inventarisatierapporten van de locaties De Peppel en De Egeling zijn niet beschikbaar. Denk aan: - Huidige bezetting ruimten? - Staat van onderhoud en investeringen? - Mogelijkheden voor renovatie van beide locaties. 13 Alternatieven voor aanpassing Raadsvoorstel Er zijn diverse alternatieven voor het huidige voorstel van concentratie van de culturele voorzieningen. Deze verdienen een nadere behandeling op basis van verifieerbare gegevens. Denk aan: - Huidige situatie optimaliseren in afwachting helderheid ontwikkeling centrum Zeist; - De Klinker beperkt renoveren; - Nieuw gebouw zonder functie De Peppel en (deels) met functie De Egeling of omgekeerd; - Nieuw gebouw met alle functies. - Waarom cultuurhuis in centrum: mogelijkheden elders? School Bergweg bij Watertoren? Terrein achter 1e Dorpsstraat e.d.? - Bij nieuwbouw: ruim afstand houden tot de bestaande huizen en bedrijven. - Bij elke transitie: altijd de Markt groen, veilig en aantrekkelijk inrichten. Aanbeveling: besluitvorming uitstellen, zie gemeente De Bilt nov. 2025 - Is nu besluiten over complexe voorstel belangrijk en urgent? Allebei niet, dus nu nog niet doen. - Rv is ook niet rijp om al over te besluiten: bij onzekerheid nog niet besluiten over keuzen. - Gebrek aan acceptatie is bron van weerstand later.

- Nader benodigd onderzoek i.p.v. overhaaste beslissing tot na verkiezingen, zie bijlage - Evenwichtig afwegen van alle belangen om problemen te voorkomen. - Op basis van onafhankelijk onderzoek en participatie over keuzen dictum aanpassen.

Platform van buurten en dorpen voor een mooi en groen Zeist en invloed van burgers

6