06-21RV013 Bijlage 6 advies Mooisticht

Kouwenhovenselaan 2 , Zeist Opgave

Stichting Utrechts Landschap is eigenaar van het Landgoed Niënhof. De gronden behoren tot het landschapszoekgebied Kromme Rijngebied en zijn omringd door het Natuur Netwerk Nederland. Hier vindt natuurontwikkeling plaats, mede als compensatiemaatregel voor de verbreding van de A27. Tot het landgoed behoort onder andere de pachtboerderij Kouwenhoven, die tot 2015 in agrarische gebruik was. Utrechts Landschap wil het boerenerf herbestemmen, waarbij de nieuwe functie ondergeschikt blijft aan het natuurgebied. Functie wonen leent zich hier het beste voor. In ruil voor sloop (min. 1000 m2) is het mogelijk om een 2e woonbestemming op het erf te realiseren. De oude kapschuur aan de overzijde van het erfpad blijft behoud en wordt ingezet voor nestgelegenheid voor verschillende (roof)vogels. De grond zal in erfpacht worden uitgegeven. De gemeente wil aan de ontwikkeling medewerking verlenen mits deze goed wordt ingepast in het landschap. Zij ziet het als positief dat de karakteristieke gebouwen van het boeren ensemble behouden blijven. De initiatiefnemers zien zelf ook goede mogelijkheden om de locatie te ontwikkelen met behoud van het bestaande, beeld van de drie parallelle massa's met hun karakteristieke topgevels. De functieverandering van agrarische grond naar natuur vormt een bijzondere kwaliteit voor de woningen.

Topotijdreis.nl 1870

Topotijdreis.nl 1930

Topotijdreis.nl 1970

Cultuurhistorische beschrijving en analyse

De Kouwenhovenselaan, een eikenlaan vormde de achteringang van het Landgoed Niënhof. De pachtboerderij Kouwenhoven ligt aan deze laan en is op de kadastrale minuut (gemaakt tussen 1811 en 1835). De oude foto, die overeenstemt met het beeld op de kadastrale minuutkaart laat de oorspronkelijke opzet goed zien. Bijzonder is dat het werkgerelateerde achtererf hier aan de Kouwenhovenselaan ligt en het representatieve voorerf aan het landschap. Gebruikelijk bij boerenerven ligt het representatieve voorerf aan de weg en het werkgerelateerde achtererf aan het landschap. De laan loopt bij feitelijk over het achtererf. Het woongedeelte is op de (voormalige) boomgaarden georiënteerd en heeft via de sloot een zichtrelatie met de Hakswetering. Deze oriëntatie was oorspronkelijk sterker door het dwarsgebouwde voorhuis en omdat de belangrijkste woonvertrekken van de boerderij waarschijnlijk aan de zuid- en westkant lagen. Zo'n grote dwarsboerderij is een teken van rijkdom en typerend voor rivierengebied; het boerenbedrijf werd hier uitgebreid met lucratieve fruitteelt.

Het ensemble met het naoorlogse hoofdgebouw in het midden.

Beleid

De kwaliteitsgidsen Utrechtse Landschappen (Gebiedskatern Rivierengebied, deelgebied Kromme Rijn) van de Provincie Utrecht geeft als leidraad om de bebouwing in het buitengebied voornamelijk te concentreren op erven en eventueel landgoederen. Erven liggen aan de weg of in de opener gebieden aan een zelfstandige oprit of, zoals hier aan een laan. Het woonhuis (van de boerderij) staat centraal. Bijgebouwen hebben een meer functioneel karakter en zijn ondergeschikt aan het hoofdgebouw. Samen vormen ze een geënsceneerd ensemble. Een landschappelijk thema voor de provincie is het creëren van dwarsrelaties in het gebied, dat ruimtelijk gezien een mozaïek vormt van boomgaarden, weiden en akkers. Feitelijk ligt deze boerderij op de overgang van de Kromme Rijn naar het nattere slagenlandschap. (Beeldkwaliteitsplan Kromme Rijngebied+)

Links van de laan de werktuigberging, gerenoveerd, nestvoorziening voor zwaluwen en uil. Rechts van de laan de drie achtergevels op een rij, iets verdraait ten opzicht van de laan.

Kwaliteiten van het erf en de bebouwing. • •

• • • •

De hoofdopzet en oriëntatie van de 18e eeuwse boerderij. Het gegroeide ensemble, bestaande uit de drie kloeke bouwmassa's op rij, met de van oorsprong 'rijke' boerderij in het midden. De boerderij is in de 19e en begin 20e eeuw uitgebreid. Eerst aan de noordzijde en vervolgens aan de zuidzijde werd een stal/schuur gebouwd van bijna gelijke afmetingen als de boerderijstal. De drie gebouwen hebben hetzelfde karakter, hoewel de indeling varieert en er tevens verschillen zijn in uitvoering, met voor de bouwperiode van elk gebouw kenmerkende details. De verdraaiing van de rij achtergevels ten opzicht van de laan. De Kouwenhovenselaan loopt over het erf, waardoor de boerderij, als onderdeel van het cultuurlandschap en overblijfsel van het voormalig gebruik te ervaren is. Ondanks dat de laan niet openbaar is of wordt, is het wel een belangrijk structurerend element in dit landschap. Een diversiteit aan bestaande bomen en erfbeplanting. Aan de zuidzijde bevindt zich een oude (verwaarloosde) hoogstamboomgaard. Op het erf, en ten noorden ervan, staan diverse walnotenbomen. Aan de oostkant is een dichtbegroeid gedeelte met daarnaast de overblijfselen van een pruimenboomgaard. De oude fraaie kapschuur is reeds gerestaureerd en in gebruik als werktuigenberging, maar dient vooral als nestgelegenheid.

De oudste nog aanwezige stal/schuur uit 1883

De deel van de boerderij, jaren '60 of iets eerder?

De schuur uit 1913

Kansen tot kwaliteitsverbetering • • •

In de jaren '60 is, nadat de oorspronkelijke boerderij onbewoonbaar is verklaard, de huidige woning gebouwd. Deze heeft een eenvoudige, zelfs wat karige uitstraling. De boerderij mist nu de typerende 'voorkant' in het landschap en ontbeert in de huidige situatie een echt hoofdgebouw. Met de natuurontwikkeling keert de meer besloten sfeer van het erf in het landschap terug. Dit is een kwaliteit voor de toekomstige bewoners, maar sluit tevens beter aan bij het beeld van het erf vóór de schaalvergroting in de landbouw. Om de '19e en vroeg-20e eeuwse' opzet en schaal ook beleefbaar te maken, maar ook om de woningen voldoende privacy en eigen woonkwaliteit te geven is goede enscenering van de overgangen van belang: De relaties tussen boerderij-erf en het omliggende voormalige cultuurlandschap kunnen verder worden versterkt. Dit kan door zichten te ensceneren en door te zorgen voor een passende en inrichting en beplanting op en direct rondom het erf: inrichting sluit aan bij historische zonering van het woongedeelte en het werkgedeelte. Beplanting is afwisselend en functioneel (fruit, geriefhout, noten).

De Kouwenhovenselaan loopt over het werkgerelateerde achtererf.

Boerderij Kouwenhoven vóór 1961

Het representatief voorerf is georiënteerd op het landschap en de Hakswetering

Randvoorwaarden ruimtelijke kwaliteit Voortraject

19e eeuw 1883 ± 1950 ± 1963 1913

Ensemble in het landschap

Voorafgaand aan ons advies/betrokkenheid zijn er verschillende • Het erf vormt een eenheid in het landschap. Deze eenheid varianten voor de herontwikkeling aan de orde geweest: manifesteert zich in de gemeenschappelijke erfruimte en het 1. Volledige sloop en vervangen door twee nieuwe woningen als hoofdgebouw als zwaartepunt binnen het ensemble. losse kavels. • Het aanzicht van de drie stallen op rij met hun markante, 2. De noordelijke stal omvormen tot wonen. De zuidelijke stal vergelijkbare gevels uit verschillende bouwperioden is waardevol. herbouwen als woning en de middelste stal behouden als Ze zijn beeldbepalend en karakteristiek vanuit verschillende bijgebouw voor beide woningen. Zodoende staan de woningen gezichtspunten. verder uit elkaar en vormt het bijgebouw de natuurlijke • Behoud de (subtiele) verdraaiing van de rij achtergevels ten scheiding. opzicht van de laan. In deze beide varianten ontbrak de nu nog aanwezige oorpronkelijke • Zorg voor een afwisselend erfsilhouet waarin beplanting en hoofdopzet van het het erf en de gebouwen. Ook de compactheid van bebouwing in evenwicht is. het erf en de hiërarchie tussen de de gebouwen zijn van belang om • Breidt de boomgaard aan de westzijde van de laan uit ter plaatse de nieuwe woningen als eenheid in het landschap in te passen. van de te slopen schuur.

De waarde voor de toekomstige eigenaren hangt samen met de te realiseren (landschappelijke) woonkwaliteit én voldoende privacy. Dit Gebouwen is een ontwerpopgave waar rekening mee gehouden dient te worden, • Hoofdgebouw van het erf kan een geheel nieuw voorhuis ten om te voorkomen dat er schuttingen of afschermende beplanting behoeve van de woonfunctie krijgen. Dit kan een vertaling 'anno geplaatst gaan worden. Het erf valt dan als eenheid uit elkaar. nu' zijn van de oude boerderij. Belangrijk is een overhoekse

Conclusie Kadastrale kaart 1811-1832: minuutplan Zeist, Utrecht, Sectie G, blad 03 (MIN06094G03)

Het ervenconsulentschap staat positief tegenover het herbestemmen van de boerderij, waarbij bij voorkeur zoveel mogelijk van de • bestaande drie gebouwen: oude, noordelijke stal (1883), boerderij (jaren 60) en nieuwe, zuidelijke stal (1913) behouden blijft. Zo blijft het bijzondere ensemble in stand. Het karakter van de gebouwen en de ensemblewaarde als geheel zijn belangrijker dan het behoud van de gebouwen op zichzelf. Dit betekent dat er vrijheid is in de manier waarop het plan wordt uitgewerkt. Ten behoeve van een • planontwikkeling met behoud van de cultuurhistorische waarden en een goede landschappelijke inpassing van de nieuwe woonfunctie zijn • de volgende randvoorwaarden en aandachtspunten opgesteld. Deze zijn vooral inspirerend bedoeld. Ook de schets hiernaast vormt geen blauwdruk. Binnen de uitgangspunten zijn verschillende varianten qua vormgeving en opzet mogelijk.

oriëntatie (gerichtheid op zuid-westen) door massavorm (bijvoorbeeld door dwarshuis terug te brengen) en/of door gevelopeningen. Dit bevordert de privacy van beide woningen. Bij voorkeur blijft de deel van de hoofdboerderij behouden als schuur bij de woning of voor een (ondergeschikte) nevenfunctie. Dit gedeelte lijkt in relatief goede staat en sluit fraai aan bij de beide oudere stallen aan weerszijden. Het vormt een mooi voorbeeld van de in de wederopbouwperiode gebruikte technieken. Geen losse bijgebouwen: de drie stoere bouwmassa's en de fraaie kapschuur blijven het beeld bepalen. Geen dakkapellen toevoegen die de kenmerkende zadeldaken doorbreken. Het is wel denkbaar om dakramen of lichtstroken toe te passen, mits zorgvuldig gepositioneerd en uitgevoerd.

Locatie en inrichting

Algemeen •

•

•

De noordelijke stal renoveren tot woning met inpandige berging. Deze oriënteert zich van noordoost tot zuidoost. Denkbaar is bijvoorbeeld een woonkamer of werkruimte met licht/uitzicht door de openstaande baanderdeuren. Een leefkeuken aan de meer zonnige zuidoostkant. Deze woning heeft de oude pruimengaard als (nuts)tuin. De zuidelijke stal kan aan de oostzijde ingekort worden en eventueel worden gesplitst, waarbij de westkant toebedeeld wordt aan de noordelijke stalwoning. Een andere mogelijkheid is het ombouwen tot kantoor aan huis of extra logeerkamer. De functies zoals schuur/garage vormen een buffer tussen de woningen en naar de Kouwenhovense laan. Het middelste gebouw de oorspronkelijke boerderij herbestemmen tot woning. De 'boerderij' oriënteert zich op het zuiden.

• • • • • • •

Parkeren is met zorg (onopvallend) ingepast. Verharding tussen Kouwenhovenselaan en erf tot het minimum beperken. Versterken van de zichtlijn naar het voorhuis door middel van de landschappelijke watergang (verbijzonderd ten opzichte van een reguliere sloot). Bij gebruik van zonnepanelen: integreer deze in dak(vlak) of in combinatie met beplanting. Natuurlijke, groene kruidenrijke grasoevers, al dan niet verstevigd met wilgentenen. Gebruik geen (hoge) beschoeiingen. Gebruik autochtone beplanting, met voorkeur van biologische afkomst. Gebruik bij- en vlindervriendelijk zaadmengsel en stem tijd en frequentie van het maaien op deze insecten af.

Bronnen:

Cultuurhistorische Atlas van de provincie Utrecht (CHAT); Marcel IJsselstein en Michiel Kruidenier, Zeist; geschiedenis en architectuur, SPOU, 2012; Kwaliteitsgids Rivierengebied (Provincie Utrecht); Beeldkwaliteitsplan Kromme Rijngebied + 2010, Brons en Partners Landschapsarchitecten bv.;diverse digitale bronnen.

Project: Datum: Locatie: Eigenaar: Ontwikkelaar: Ervenconsulenten:

Herbestemming boerderij Kouwenhoven Maart 2019 Kouwenhovenselaan 2, Zeist Stichting Het Utrechts Landschap DAO projectontwikkeling Jolanda van Looij, Rob Hendriks

MooiSticht Regulierenring 10 Postbus 115 3980 CC Bunnik Tel: 030 656 90 00 info@mooisticht.nl