05-22RV019 Bijlage 5 RIB22.042 Opkoopbescherming

Publiekshal ▪ Het Rond 1, Zeist

www.zeist.nl ▪ www.twittter.com/gemeentezeist

Postbus 513, 3700 AM, Zeist

www.facebook.com/gemeentezeist

Telefoon 14 030 ▪ zeist@zeist.nl

Aan de gemeenteraad

Ontv. Griffie 17-02-2022/RIB22.042

Datum

16 februari 2022

Ons kenmerk

Burgerservicenummer

Uw kenmerk

Bijlage(n)

Behandeld door

Onderwerp

Opkoopbescherming

Portefeuillehouder

438709 Eveline Lock Laura Hoogstraten

Geachte leden van de raad, Sinds 1 januari 2022 kunnen gemeenten een regeling opkoopbescherming opnemen in de Huisvestingsverordening. De opkoopbescherming maakt het mogelijk dat de gemeente een verbod kan instellen op het in gebruik geven (verhuren) van nieuw aangekochte woningen in het goedkope en middeldure segment. In de regio Utrecht heeft gemeente Utrecht een voorstel in de maak om de opkoopbescherming in te zetten. Ook voor Zeist bereiden we een raadsvoorstel voor. Graag informeren we u over ons voornemen. Aanleiding: woning schaarste Landelijk is de huisvestingswet per 1 januari 2022 aangepast waardoor gemeenten de mogelijkheid krijgen om opkoopbescherming in te zetten. Aanleiding hiervoor is de woningschaarste en bijbehorende prijsstijgingen op de koopmarkt. Voor starters en middeninkomens is het daardoor steeds moeilijker om een woning te kopen. Voor de woningen die beschikbaar komen, is er dan ook nog de concurrentie van investeerders. Deze investeerders kunnen vaak sneller schakelen, hogere prijzen bieden en vaak zonder ontbindende voorwaarden. Zij kopen woningen aan om deze vervolgens te verhuren. Dit leidt tot nog hogere woningprijzen en minder kansen voor koopstarters. In de regio Utrecht is dezelfde tendens ook zichtbaar.

Gemeente Utrecht heeft daarom een voorstel ingediend om de opkoopbescherming in te gaan zetten voor alle woningen met een WOZ waarde tot €440.000,-. Het is niet toegestaan om deze woningen de eerste 4 jaar na aankoop te verhuren. Uit onderzoek blijkt dat ook in Zeist sprake is van schaarste. De invoering van de regeling in Utrecht kan daarnaast leiden tot een waterbedeffect: investeerders die niet in Utrecht terecht kunnen gaan zoeken in de regio, Zeist is dan een logisch alternatief. Ook andere regio gemeenten zoals Nieuwegein, Houten en Stichtse Vecht zullen de effecten van dit waterbedeffect ervaren en bereiden invoering van de regeling voor. Voornemen tot invoeren opkoopbescherming Wij zijn voornemens een voorstel te maken om de opkoopbescherming ook voor gemeente Zeist in te voeren. Dit kan door een extra hoofdstuk aan de huisvestingsverordening toe te voegen. Dit is een raadsbevoegdheid. In de regio stemmen we deze plannen verder af. Maar uiteindelijk moeten we als gemeente een keuze maken en deze onderbouwen. De regeling leidt ertoe dat de woningen in het betaalbare en middeldure segment niet snel worden opgekocht door investeerders, omdat verhuur van de woning niet is toegestaan. Komende periode werken we het voorstel uit met daarbij de volgende punten: - Een onderbouwing van de schaarste en de gebieden waarvoor de regeling van toepassing is.

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist

2

-

-

Keuze voor een maximale prijssom (WOZ waarde) waarvoor de regeling van toepassing is. We denken hierbij aan regionale afstemming en hebben de voorkeur voor het hanteren van dezelfde WOZ waarde als regiogemeenten van €440.000,-. De onderbouwing hiervoor werken we uit. Mogelijke uitzonderingen voor de regeling. Er zijn een aantal wettelijke uitzonderingen, zoals verhuur aan familieleden en tijdelijke verhuur. Ook maatwerk is mogelijk. De gemeente kan daarnaast zelf extra uitzonderingsgronden benoemen.

Onderbouwing van de schaarste De onderbouwing van het voorstel is belangrijk, de wet schrijft voor dat de gemeente moet aantonen dat er sprake is van schaarste van goedkope en middeldure woningen waarbij dit leidt tot “onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor bepaalde doelgroepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning én dat de maatregel noodzakelijk en effectief is om de schaarste te bestrijden.“ Komende weken analyseren we data van kadaster en WOZ waarden om een maximale prijssom en de schaarste te kunnen onderbouwen. Handhaving Aandachtspunt is de handhaving van de regeling. Voor de verhuur is straks een vergunning nodig en deze wordt vervolgens getoetst aan de huisvestingsverordening. Handhaving is nodig om te controleren zodat er geen woningen zonder vergunning worden verhuurd. Voor een goede werking van de regeling is dit een belangrijk onderdeel. Echter, dit vraagt ook om capaciteit bij de handhavers en heeft daarom ook financiële consequenties. De implicaties hiervan worden uitgewerkt en in het raadsvoorstel meegenomen. Planning Het invoeren van de opkoopbescherming vraag om een zorgvuldige analyse en onderbouwing. Zodra deze gereed is, zullen we deze verwerken in een concept hoofdstuk op de huisvestingsverordening. Hiervoor gebruiken we zoveel mogelijk dezelfde formats als in de regio.

Ook gebruiken we komende periode voor afstemming met betrokken partijen, zoals makelaars en investeerders. Ons streven is om de regeling voor de zomer van 2022 in te laten gaan. Dit betekent dat we het voorstel zullen indienen voor besluitvorming in de raad van mei 2022.

We hopen u hiermee voldoende te hebben geïnformeerd.

Hoogachtend, burgemeester en wethouders van Zeist, de gemeentesecretaris,

de locoburgemeester,

dr. H.S. Grotens

drs. S. Jansen

Austerlitz ▪ Bosch en Duin ▪ Den Dolder ▪ Huis ter Heide ▪ Zeist