05-21RV032# Bijlage 05 Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021

Bij de jaarrekening 2020

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Inleiding en opbouw MPSO Inleiding Voor u ligt het Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling (verder: MPSO). Het MPSO 2021 is qua vorm en opzet gelijk gebleven met het MPSO 2020. Formeel heeft de gemeente Zeist geen ‘grondbedrijf’, echter als er gesproken wordt over het overkoepelend geheel, of activiteiten die met grond- of gebiedsontwikkelingen te maken hebben wordt de term nog veelvuldig gebruikt.

Doelstelling MPSO Het MPSO biedt een beeld van verschillende ruimtelijke projecten die spelen binnen de gemeentegrenzen van Zeist. In het MPSO wordt de jaarlijkse actualisatie van de grondexploitaties weergegeven, waarmee inzicht wordt gegeven in de verwachte resultaten van de grondexploitaties en de bijbehorende grootste risico’s voor de projecten. De gemeente Zeist heeft op peildatum 1 januari 2021 vijf actieve grondexploitaties, te weten:  Austerlitz Centrum  Cornelis Vlotlaan  Geiserlaan  Gemeentewerf  Huis ter Heide West Projecten waarbij de gemeente ‘deelneemt’ aan een grondexploitatie zijn in dit MPSO niet onder de grondexploitaties opgenomen. Dit zijn de volgende projecten: Hart van de Heuvelrug, Vliegbasis Soesterberg en Kerckebosch. De grondexploitatie Huis ter Heide West maakt onderdeel uit van de samenwerking Hart van de Heuvelrug, maar wordt door de gemeente zelfstandig gevoerd en is daarmee wel een actief lopende grondexploitatie. Ten opzichte van het MPSO 2020 is één grondexploitatie afgesloten. Dit betreft de grondexploitatie Harmonielaan. Een toelichting hierop is te vinden in de paragraaf 1.2. Verder zijn in het MPSO projecten opgenomen waarbij de gemeente niet zelf ontwikkelt maar een faciliterende rol heeft.

Doorontwikkeling MPSO De ambitie is dat we de komende jaren het MPSO verder ontwikkelen om zo over alle ruimtelijke ontwikkelingen in Zeist te rapporteren. Ook zal worden gekeken over welke reserves en dergelijke gerapporteerd wordt in het MPSO. Verder hebben wij de ambitie om meer relaties te leggen met beleidsstukken, daarbij valt te denken aan de woonvisie, grondbeleid en een nog te vervaardigen nota kostenverhaal.

2/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Leeswijzer In hoofdstuk 1 wordt de ontwikkeling van grondexploitaties in 2020 op portefeuilleniveau besproken. Hierin wordt het resultaat van de grondexploitaties op totaalniveau afgezet tegen de resultaten van vorig jaar (MPSO 2020). Tevens wordt in het hoofdstuk de benodigde verliesvoorziening op basis van de verlieslatende projectresultaten weergegeven. Tot slot staat in het hoofdstuk de ontwikkeling van de ‘reserve grondbedrijf’ en de mutaties op hoofdlijnen van de reserve in 2020. Hoofdstuk 1 is technisch, maar rapporteert over de vereisten waaraan wij nu eenmaal moeten voldoen vanuit weten regelgeving. In hoofdstuk 2 worden de actualiteiten in de projecten met een grondexploitatie weergegeven. Onderdeel daarvan is een overzicht van het doel van het project, een recente stand van zaken en de resultaatontwikkeling in 2020. In hoofdstuk 3 worden de actualiteiten ten aanzien van de bezittingen in het grondbedrijf weergegeven. Het betreft hier potentiele ontwikkelgebieden die mogelijk leiden tot een grondexploitatie. In hoofdstuk 4 worden de actualiteiten in de projecten beschreven waar de gemeente een faciliterende rol heeft. Onderdeel is een beknopte weergave van het project, van de stand van zaken en de projectfinanciën, voor zover voor de gemeente relevant.

In hoofdstuk 5 worden de actualiteiten van overige projecten en programma’s weergegeven. In hoofdstuk 6 is een toelichting op de begrippen opgenomen.

3/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Samenvatting Voor u ligt het nieuwe Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 (MPSO). Dit jaar is het MPSO qua opzet gelijk gebleven aan het vorig MPSO. In dit document wordt inzichtelijk gemaakt welke ruimtelijke ontwikkelingen in Zeist plaats vinden. Projecten met een grondexploitatie In het MPSO worden de projecten met een grondexploitatie het meest uitgebreid behandeld. Dit komt voor uit wet- en regelgeving waaronder het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording). De grondexploitaties van de gemeente Zeist zijn:  Austerlitz Centrum  Cornelis Vlotlaan  Geiserlaan  Gemeentewerf  Huis ter Heide West De grondexploitaties Austerlitz Centrum en Geiserlaan hebben een afgerond tekort op netto contante waarde van respectievelijk € 1,4 miljoen en € 1,5 miljoen, dit is gelijk gebleven met vorig jaar. Het tekort dient te worden afgedekt met een verliesvoorziening. Het totale tekort en daarmee ook de totale verliesvoorziening bedraagt € 2,9 miljoen. Bij het MPSO van 2020 was dit nog € 3,2 miljoen. Vorig jaar had de grondexploitatie Harmonielaan nog een tekort en een bijbehorende verliesvoorziening van € 0,3 miljoen. Dit jaar is het resultaat van de grondexploitaties met een tekort, door het afsluiten van de grondexploitatie Harmonielaan met een positief resultaat, verbeterd met € 0,3 miljoen.

Welke noemenswaardige wijzigingen hebben er ten aanzien van de grondexploitaties plaats gevonden? De grootste meevaller van dit jaar is het resultaat van de grondexploitatie Harmonielaan. Door een geoptimaliseerde kaveluitgifte en besparing op de kosten van het bouw- en woonrijp maken is er in totaal een voordeel ontstaan van ruim € 0,3 mln. De overige grondexploitaties zijn per saldo niet veel veranderd. De grondexploitatie Huis ter Heide West, welke onderdeel is van de Mastergrex Hart van de Heuvelrug, is dit jaar eveneens grondig herzien. Er zijn nieuwe tekeningen gemaakt, waarbij rekening is gehouden met de wettelijke afstand tot de sportvelden, stedenbouwkundige uitgangspunten en behoud van waardevol groen. Er ligt nu dus een meer uitgewerkt plan ten grondslag aan de berekeningen voor de grondexploitatie, passend in de huidige ontwikkelingen. Deze exercitie leidt tot een meer nauwkeurige grondexploitatie, waarin kosten binnen de grondexploitatie zijn verschoven, maar de totale uitkomst nagenoeg ongewijzigd is. De kleine plus die is ontstaan, komt ten goede aan het programma Hart van de Heuvelrug. Dit past in de afspraken die gemaakt zijn, waarbij ook de risico’s terecht komen in het programma.

Projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft In het vorige MPSO (2020) is de keuze gemaakt om de projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft een eigen hoofdstuk te geven. Dit is in lijn met de BBV-regelgeving en zorgt voor een overzichtelijk geheel. Wat voor projecten zijn dat dan eigenlijk? De projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft, kenmerken zich doordat de gemeente niet zelf actief ontwikkelt. Anders dan bij projecten met een grondexploitatie heeft de gemeente in basis geen grondbezit (in sommige gevallen aangrenzend eigendom; bijvoorbeeld openbaar gebied wat gebruikt wordt voor de ontwikkeling), legt de gemeente in basis niet het openbaar gebied aan en vindt er een bestemmingsplanwijziging plaats op verzoek van een initiatiefnemer. De initiatiefnemer leidt in feite het project. Als gemeente helpen wij de initiatiefnemer waar mogelijk en wenselijk om zijn plan te ontwikkelen. De kosten die wij als gemeente hier voor maken brengen wij waar mogelijk in rekening bij de initiatiefnemer, dat heet kostenverhaal. Voor een behoorlijk aantal projecten is dit mogelijk, echter voor projecten met een overwegend maatschappelijk karakter – met name het realiseren van een project met sociale woningbouw – is kostenverhaal vaak niet aan de orde. De gemeentelijke kosten blijven dan voor rekening van de gemeente.

4/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Actualiteit: coronacrisis en ruimtelijke ontwikkelingen Tenslotte zijn we afgelopen jaar geconfronteerd met de Coronacrisis. Dit heeft zijn weerslag op de economie, maar het is zeer lastig te voorspellen hoe dit binnen specifieke branches zal doorwerken. Zeist heeft voornamelijk woningbouwprojecten en vooralsnog gaan deze projecten onverminderd door. Natuurlijk wel met een andere manier van werken waardoor het op sommige plaatsen wat minder efficiënt verloopt. Verder blijven de prijzen van woningen stijgen waardoor de waarde van o.a. de gronden op niveau blijft. Het risicoprofiel van de gemeente Zeist, met relatief beperkte en kleinschalige ruimtelijke ontwikkelingen en beperkte grondexploitaties met enkel woningbouw biedt mogelijkheden tot flexibiliteit. In hun aard zijn ruimtelijke ontwikkelingen meerjarig en hebben daardoor mogelijkheden tot temporisering.

5/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Inhoudsopgave 1

2

3

4

Ontwikkelingen grondexploitaties portefeuilleniveau ....................................................................... 8 1.1

Korte toelichting termen grondexploitaties .............................................................................. 8

1.2

Af te sluiten projecten met een grondexploitatie ..................................................................... 9

1.3

Nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie .............................................................. 10

1.4

Parameters bij actualisatie grondexploitaties ........................................................................ 10

1.5

Terugblik resultaten MPSO 2020 .......................................................................................... 11

1.6

Resultaten MPSO 2021 ........................................................................................................ 11

1.7

Ontwikkelingen jaarresultaat ................................................................................................. 12

1.8

Ontwikkeling reserve grondexploitatie .................................................................................. 14

1.9

Grondexploitaties en de Vennootschapsbelasting ................................................................ 14

Beschrijving per grondexploitatie ................................................................................................... 15 2.1

Austerlitz Centrum ................................................................................................................. 16

2.2

Cornelis Vlotlaan ................................................................................................................... 18

2.3

Geiserlaan ............................................................................................................................. 20

2.4

Gemeentewerf ....................................................................................................................... 22

2.5

Huis ter Heide-West .............................................................................................................. 24

Bezittingen ‘grondbedrijf’ ............................................................................................................... 26 3.1

Nijenheim / De Grift ............................................................................................................... 27

3.2

Tiny Houses - Javalaan 31-41 .............................................................................................. 28

Projecten met faciliterende rol ....................................................................................................... 29 4.1

Almata ................................................................................................................................... 30

4.2

Vernieuwing winkelcentrum de Clomp .................................................................................. 31

4.3

Gebiedsvisie Dijnselburg ....................................................................................................... 32

4.4

Dwarsweg.............................................................................................................................. 33

4.5

Godfried van Seijstlaan 33-59 kantoortransformatie............................................................. 34

4.6

Griffensteijn ........................................................................................................................... 35

4.7

Hofje van Zeist ...................................................................................................................... 36

4.8

Huis ter Heide Zuid ............................................................................................................... 37

4.9

De Lindenhorst ...................................................................................................................... 38

4.10

Piramidon .............................................................................................................................. 39

4.11

Schermerslaan ...................................................................................................................... 40

4.12

Schermerslaan-Vondellaan ................................................................................................... 41

4.13

Sortie 16 ................................................................................................................................ 42

4.14

Steniaweg 44 kantoortransformatie ...................................................................................... 43

4.15

Sterrenberg / Kometenlaan 118 ............................................................................................ 44

4.16

Utrechtseweg 91-95 .............................................................................................................. 45

4.17

Utrechtseweg 92-94 Lenteleven ........................................................................................... 46

4.18

Utrechtseweg Noord - Eikenstein.......................................................................................... 47

4.19

Utrechtseweg Noord - RaboFacet (BPD) .............................................................................. 48

4.20

Vogelwijk ............................................................................................................................... 49

6/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 4.21 5

6

Herontwikkeling WA-Hoeve, Den Dolder .............................................................................. 50

Overige projecten en programma’s ............................................................................................... 52 5.1

Hart van de Heuvelrug .......................................................................................................... 53

5.2

Woonwijk vliegbasis Soesterberg ......................................................................................... 54

5.3

WOM Kerckebosch ............................................................................................................... 55

5.4

Drieluik Den Dolder ............................................................................................................... 56

5.5

Herstructurering Station Driebergen Zeist ............................................................................ 57

5.6

Realisatie nieuwe Gemeentewerf aan de Johannes Postlaan ............................................. 58

5.7

Vollenhove............................................................................................................................. 60

Toelichting op begrippen ............................................................................................................... 61

7/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 1

Ontwikkelingen grondexploitaties portefeuilleniveau

In dit hoofdstuk worden de ontwikkelingen op portefeuilleniveau weergegeven. Met portefeuilleniveau wordt gedoeld op het overkoepelend geheel van de grondexploitaties. Dit hoofdstuk wordt gestart met een toelichting op de belangrijkste termen.

1.1

Korte toelichting termen grondexploitaties

Resultaat op nominale waarde Het resultaat van een grondexploitatie wordt bepaald door een berekening waarbij de ingeschatte kosten en opbrengsten van de gehele looptijd en van alle activiteiten van het project zijn meegenomen. Die kosten en opbrengsten worden berekend naar één resultaat. Dit heet het resultaat op nominale waarde. De kosten en opbrengsten van de jaren worden bij elkaar opgeteld en er wordt geen rekening gehouden met kosten- en opbrengstenstijgingen en rente.

Resultaat op eindwaarde

Door aan de kosten en opbrengsten in de exploitatie een kosten- en opbrengstenstijging (of –daling) en rentekosten en -baten toe te voegen wordt het resultaat op de eindwaardedatum bepaald. Per grondexploitatie wordt de eindwaardedatum bepaald; dat is afhankelijk van wanneer de laatste werkzaamheden worden verwacht. Het resultaat op eindwaarde vertegenwoordigt de vooraf berekende kosten en opbrengsten van een project toegerekend naar het moment wanneer het project afgerond is. Dit is dus het totale verwachte saldo aan het einde van het project.

Resultaat op netto contante waarde (NCW) Het resultaat op netto contante waarde wordt bepaald door op de eindwaarde een discontering toe te passen. De discontering staat voor een (fictief) rendement. Door de discontering toe te passen ontstaat een waarde op een contante waarde datum; het resultaat op netto contante waarde. Voor grondexploitaties is door de commissie BBV een disconteringsvoet van 2,0% als parameter bepaald. Dus omgekeerd geredeneerd: door het bedrag op netto contante waarde te verhogen met de ‘fictieve rente’ (dus 2,0% jaarlijks) wordt toegewerkt naar het bedrag op eindwaarde. Op die manier kan het projectresultaat op eindwaarde dus bepaald worden.

8/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 1.2

Af te sluiten projecten met een grondexploitatie

In deze paragraaf worden de af te sluiten grondexploitaties weergegeven.

Harmonielaan Dit project is onderdeel van de Versnellingsopgave. Op een binnenterrein naast de Triodos bank hebben 2 schoolgebouwen en een gymzaal plaats gemaakt voor 20 sociale huurwoningen. Aan de Kroostweg is één bouwkavel in de vrije sector gerealiseerd. De gemeente heeft de grond voor de sociale woningen verkocht aan Woongoed. Woongoed heeft hierop 14 appartementen en 6 grondgebonden (nul op de meter) gezinswoningen gerealiseerd. Deze woningen zijn in januari 2020 opgeleverd en door de nieuwe bewoners betrokken. De vrije sector kavel is onder voorbehoud verkocht.

6 grondgebonden gezinswoningen en 14 sociale huurwoningen aan de Pastoor Cohustraat

Voor de nog niet ontvangen facturen en afrondende werkzaamheden zijn transitorische posten gevormd. Ook de opbrengst van de kavel – die onder voorbehoud verkocht is – is opgenomen als transitorische post. Daarmee is voor alle resterende kosten dekking geregeld en zijn de te verwachten grondopbrengsten opgevoerd.

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Harmonielaan was bij het vorige MPSO (2020) op netto contante waarde 1-1-2020 circa € 265.138,- negatief. Het project heeft enkele meevallers gehad, waardoor het resultaat van de grondexploitatie bij afsluiting van het project € 47.883,- positief bedraagt. De belangrijkste verschillen met de vorige grondexploitatie zijn:  De aanbesteding van het bouw- en woonrijp maken van het gebied. Dit heeft tot een besparing van kosten geleid van in totaal circa € 91.000,-;  De plankosten en de kosten voor voorbereiding en toezicht zijn beperkt gebleven doordat het project minder complex was dan vooraf ingeschat. De besparing bedraagt circa € 80.000,-;  De kavelopbrengst is hoger geworden doordat optimalisatie van het ontwerp mogelijk is gebleken, waardoor het kaveloppervlakte flink is toegenomen. De meeropbrengst bedraagt circa € 139.000,. Het resultaat van de grondexploitatie is in totaal verbeterd met € 313.021,-.

9/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Gevolgen De bovenstaande wijzigingen leiden tot een positief resultaat bij afsluiting. Dit betekent:  In het MPSO 2020 was het resultaat van de grondexploitatie geraamd op € 265.138,- negatief op netto contante waarde 1 januari 2020. Voor het project was derhalve bij het MPSO 2020 een verliesvoorziening getroffen van € 265.138,-.  Omdat het project nu een positief resultaat heeft, is geen voorziening meer nodig. De getroffen verliesvoorziening van € 265.138,- valt vrij aan de reserve grondbedrijf;  De boekwaardestand c.q. het resultaat van het project per 31 december 2020 bedraagt € 47.883,positief. Het resultaat komt ten gunste van de reserve grondbedrijf.

1.3

Nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie

In deze paragraaf worden de nieuw gestarte projecten met een grondexploitatie weergegeven. In 2020 zijn er geen projecten met een grondexploitatie gestart.

1.4

Parameters bij actualisatie grondexploitaties

Ten aanzien van de parameters is er een aantal richtlijnen vanuit het BBV (besluit begroting en verantwoording). Zo dient de renteparameter over de boekwaarde jaarlijks te worden berekend volgens een verplichte rekenwijze (BBV): voor het MPSO 2021 bedraagt de rente 1,04% over de boekwaarde. Macro economisch bestaat steeds sterker het gevoel dat de rentes op een zodanig absoluut minimum zitten, dat rentestijging een steeds reëlere optie wordt. Voor de gemeentelijke (omslag)rente voor de projecten hoeft dit niet onmiddellijk iets te betekenen, omdat de gemeente nog overliquide is en geen leningen hoeft aan te trekken. Indirect kan een rentestijging wel iets betekenen voor de prijzen van de bouwkosten en voor de verkoopprijs van de gronden. Een stijging van de hypotheekrente zal de verkoopprijzen onder druk zetten. In Zeist is dit geen wezenlijk risico, omdat hier soms al contracten over zijn afgesloten en er behoudend wordt gerekend wanneer het gaat om toekomstige opbrengsten. Voor de grondexploitaties is de kostenstijging bepaald op 2,5%. Dit geldt over alle opgenomen kosten. De parameter is vrijwel gelijk aan het langjarig gemiddelde van de CPI en GWW index. De kosten voor het aanleggen van het openbaar gebied zijn aan stijging onderhevig. Door te streven naar een zo goed mogelijk aanbestedingsresultaat proberen we dit aspect te minimaliseren.

En via een goede projectcontrol worden kostenstijgingen tijdig gesignaleerd, zodat er indien nodig naar kan worden gehandeld. De parameter opbrengstenstijging is variabel bepaald op 0,0% of 1,5%. Dit omdat veel grondverkopen sociale huur woningen betreffen of omdat er al afspraken over de prijzen zijn gemaakt en het dan gebruikelijk is 0,0% index te hanteren. Voor de grondexploitatie Gemeentewerf geldt als indexpercentage 1,5%, dit is conform vorig jaar. De afgelopen jaren zijn de verkoopprijzen van woningen flink gestegen als gevolg van een grotere vraag dan aanbod. Daar tegenover staat dat ook de bouwkosten voor woningen flink zijn toegenomen waardoor het effect op de grondwaarde beperkt is (de grondwaarde wordt vaak residueel berekend). De verbeteringen die zijn doorgevoerd in het MPSO en in de daaronder liggende projectcontrol, zullen de sturing naar aanleiding van macro economische ontwikkelingen ondersteunen. Verder is het project Huis ter Heide-West een uitzondering. Voor dit project wordt, conform de afspraken met het programma Hart van de Heuvelrug waar deze grondexploitatie deel van uitmaakt, voor zowel kosten- als opbrengstenstijging de parameter kostenstijging 1,7% gehanteerd. De disconteringsvoet voor alle grondexploitaties bedraagt 2,0%; dit is voorgeschreven vanuit de BBVregelgeving.

10/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021

Projecten

Rente

Kostenstijging

Opbrengstenstijging

Austerlitz Centrum Cornelis Vlotlaan Geiserlaan Gemeentewerf Huis ter Heide-West

1,04% 1,04% 1,04% 1,04% 1,04%

2,50% 2,50% 2,50% 2,50% 1,70%

0,00% 0,00% 1,50% 1,50% 1,70%

1.5

Terugblik resultaten MPSO 2020

In de onderstaande tabel worden de verwachte resultaten op eindwaarde en de beoogde eindwaardedatum weergegeven van de resultaten bij het MPSO 2020. Projecten Austerlitz Centrum Cornelis Vlotlaan Geiserlaan Gemeentewerf Harmonielaan* Huis ter Heide-West

Eindwaarde datum 31-12-2020 31-12-2021 31-12-2021 31-12-2023 31-12-2021 31-12-2025

Resultaat op eindwaarde -1.462.954 27.378 -1.518.345 2.229.279 -275.850 0

Richting negatief positief negatief positief negatief neutraal

* De grondexploitatie Harmonielaan is afgesloten per 31 december 2020.

1.6

Resultaten MPSO 2021

In de onderstaande tabel worden de verwachte resultaten op eindwaarde en de beoogde eindwaardedatum weergegeven van de geactualiseerde grondexploitaties bij het MPSO 2021. Projecten Austerlitz Centrum Cornelis Vlotlaan Geiserlaan Gemeentewerf Huis ter Heide-West

Eindwaarde datum 31-12-2021 31-12-2021 31-12-2021 31-12-2025 31-12-2025

Resultaat op eindwaarde -1.416.863 32.882 -1.521.329 2.159.554 0

Richting negatief positief negatief positief neutraal

Voor de verlieslatende exploitaties dient een voorziening te worden getroffen. Zie hiervoor de paragraaf ‘ontwikkelingen jaarresultaat’ (paragraaf 1.7). In de grondexploitatie Gemeentewerf zijn de kosten voor de nieuwe gemeentewerf ter hoogte van € 2,5 miljoen niet in de kosten opgenomen. Deze kosten mogen vanuit de BBV niet opgevoerd worden. Dit betekent dat het resultaat van de grondexploitatie positief is; dit positief saldo is conform het besluit van de raad over het plan benodigd voor de bouw van de nieuwe gemeentewerf en dient net als bij het vorige MPSO € 2,5 miljoen te bedragen. Wanneer het positieve saldo lager wordt dan € 2,5 miljoen, wordt dit gezien als een tekort op de grondexploitatie en dient het verschil vanuit de reserve grondbedrijf te worden aangevuld.

11/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 1.7

Ontwikkelingen jaarresultaat

Ontwikkeling boekwaarde De boekwaardestand is een saldo van de tot op heden ontvangen opbrengsten minus de tot op heden gedane investeringen. Een negatief saldo houdt dus in dat er meer investeringen zijn gedaan dan opbrengsten ontvangen. Boekwaarde-stand per 31-12-2019

Boekwaarde realisatie 2020

Boekwaarde-stand per 31-12-2020

Austerlitz Centrum Cornelis Vlotlaan Geiserlaan Gemeentewerf

-1.352.446 -36.271 -1.371.201 1.466.140

105.360 246.240 641.848 -119.584

-1.247.086 209.968 -729.353 1.346.556

Huis ter Heide-West

-1.966.608

-99.663

-2.066.270

Totaal

-3.260.386

774.200

-2.486.186

Projecten

De stand boekwaarde per 31 december 2019 bedroeg € 3,3 miljoen negatief. Gedurende 2020 zijn er meer opbrengsten ontvangen dan dat er investeringen gedaan zijn, waardoor de negatieve boekwaardestand positiever is geworden met totaal krap € 0,8 miljoen naar € 2,5 miljoen negatief. De boekwaarde dient voornamelijk terugverdiend te worden met de grondopbrengsten. De stand en de ontwikkeling van de boekwaarde zegt dus niets over het uiteindelijke resultaat, maar wel wat over de voorinvestering die de gemeente heeft gemaakt en daarmee het vermogen dat ‘vast ligt’ in de projecten met een grondexploitatie.

Winstneming In het voorjaar van 2018 is een notitie in het kader van het BBV (Besluit Begroting en Verantwoording) verschenen met daarin een toelichting over de toepassing van (tussentijdse) winstneming bij grondexploitaties. Dit is voor Zeist vertaald in het raadsbesluit Financiën grondbeleid (18RV068). Conform dit raadsbesluit is voor de winstgevende grondexploitaties een winstberekening uitgevoerd volgens de POC-methode (percentage of completion). Op basis van de berekening systematiek van het BBV zijn er twee grondexploitaties waarop een winstneming van toepassing is. Dit zijn de grondexploitaties gemeentewerf (Van Renesselaan) waarvan het resultaat gelabeld is ten behoeve van de bouw van de nieuwe gemeentewerf en de grondexploitatie Cornelis Vlotlaan. De tussentijdse winstneming voor de grondexploitatie Gemeentewerf bedroeg bij het vorig MPSO € 229.285,-. Bij het voorliggend MPSO dient de winstneming te worden opgehoogd met € 28.126,- en bedraagt in totaal € 257.411,-. De tussentijdse winstneming voor de grondexploitatie Cornelis Vlotlaan is bij het voorliggend MPSO voor het eerst. De winstneming bedraagt € 8.317,-. De beide winstnemingen zullen conform de afspraken als beschreven in het raadsbesluit Financiën grondbeleid worden gereserveerd binnen het weerstandsvermogen.

12/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Ontwikkeling resultaat grondexploitaties op netto contante waarde Het verwachte resultaat op netto contante waarde (NCW) per 1-1-2021 van de lopende grondexploitaties bedraagt opgeteld € 892.369,- negatief. In onderstaande tabel zijn de resultaten op netto contante waarde weergegeven. Resultaat NCW 1-1-2020 MPSO 2020

Resultaat NCW 1-1-2021 MPSO 2021

Verschil

Austerlitz Centrum Cornelis Vlotlaan Geiserlaan Gemeentewerf Harmonielaan* Huis ter Heide-West**

-1.434.268 26.841 -1.459.386 1.979.536 -265.138 0

-1.389.082 32.237 -1.491.499 1.955.975 0

45.187 5.396 -32.113 -23.561 265.138 -

Totaal

-1.152.415

-892.369

260.047

Projecten

* De grondexploitatie Harmonielaan is afgesloten per 31-12-2020. Daarmee is er geen saldo per 1-12021. ** Voor Huis ter Heide-West is hier opgenomen met een resultaat € 0,- omdat het resultaat voor rekening van de provincie komt in de mastergrex Hart van de Heuvelrug. De resultaten op NCW 1-1-2021 verbeteren met circa € 0,3 miljoen. De wijzigingen met de meeste impact op de resultaten van de grondexploitaties zijn:  Het verbeterde resultaat op de grondexploitatie Austerlitz Centrum is voornamelijk het gevolg van de beperkte archeologische vondsten waardoor minder vervolgonderzoek benodigd is dan vooraf bedacht. Zie verder het projectblad Austerlitz Centrum.  De grondexploitatie Harmonielaan is afgesloten. De overige wijzigingen worden toegelicht in de projectbladen van de betreffende projecten.

Ontwikkeling van de benodigde verliesvoorzieningen

Bij het MPSO van 2021 is een verliesvoorziening getroffen van € 2,9 miljoen. De verliesvoorziening dekt het resultaat af van de verlieslatende projecten. Huidige verliesvoorziening (MPSO 2020)

Nieuwe verliesvoorziening (MPSO 2021)

Verschil

Austerlitz Centrum Geiserlaan Harmonielaan

1.434.268 1.459.386 265.138

1.389.082 1.491.499 0

-45.187 32.113 -265.138

Totaal

3.158.792

2.880.580

-278.212

Verlieslatende projecten

De verliesvoorziening wordt gebaseerd op de netto contante waarde van de verlieslatende projecten. Het resultaat van het project wordt feitelijk op de eindwaarde gerealiseerd. Om die reden dient er een ‘toevoeging’ (soort van ‘rente’) via de reserve plaats te vinden aan de voorziening, ter hoogte van het verschil tussen de netto contante waarde en eindwaarde. De benodigde (jaarlijkse) ‘toevoeging’ is meegenomen in de meerjarenbegroting van de gemeente.

13/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 1.8

Ontwikkeling reserve grondexploitatie

De reserve grondbedrijf is de gelabelde reserve waaruit mutaties in grondexploitaties bekostigd kunnen worden. Dit is het ‘spaarpotje’ voor grondexploitaties: als projecten meer geld kosten dan opbrengen, kan het tekort vanuit deze reserve worden aangevuld. Omgekeerd is het de bedoeling dat projecten met een grondexploitatie die meer opbrengen dan kosten het saldo afstorten in de reserve grondbedrijf. Als dit potje leeg is, dan dient een eventueel tekort ingebracht te worden in het resultaat van de jaarrekening. In de onderstaande tabel is de ontwikkeling van de reserve grondbedrijf opgenomen, waarbij positieve bijdragen dotaties zijn en negatieve bedragen onttrekkingen zijn. Ontwikkelingen reserve

grondbedrijf

Mutatie

Stand per 1-1-2020 *

Stand reserve 142.466

Gedeeltelijke vrijval verliesvoorziening Austerlitz Centrum Aanvulling verliesvoorziening Geiserlaan Vrijval verliesvoorziening Harmonielaan Positief resultaat afsluiten van de Harmonielaan Toevoeging rente

45.187 -32.113 265.138 47.883 22.283

Aanvulling gemeentewerf tot 2,5 mln.

-83.034

Vrije ruimte per 1-1-2021

407.809

*Stand per 1-1-2020 is exclusief de bijstelling van de gemeentewerf tot 2,5 miljoen als opgenomen in het MPSO 2020. Als onderdeel van het risicomanagement wordt jaarlijks de gewenste hoogte voor de reserve grondexploitatie bepaald. Dit gebeurt jaarlijks bij de jaarrekening en de actualisatie van het MPSO. De reserve biedt voldoende ruimte voor een primaire egalisatie tussen winstgevende en verlieslatende grondexploitaties en heeft dit jaar meer financiële ruimte gekregen om tegenvallers op projecten op te vangen.

1.9

Grondexploitaties en de Vennootschapsbelasting

Vanaf 1 januari 2016 geldt voor gemeenten de vennootschapsbelastingplicht. Dat wil, in het kort, zeggen dat de gemeente vennootschapsbelasting moet afdragen over de structurele winsten van haar ondernemersactiviteiten, waaronder ook grondexploitaties kunnen vallen. Om te bepalen of de Gemeente Zeist structurele winst behaalt op haar grondbedrijf is de Quick Scan van de SVLO (Samenwerking Vennootschapsbelasting Lokale Overheden) ingevuld. Dit instrument wordt toegepast om te bepalen of de gemeente een structurele winst heeft voor de grondexploitaties. Uit de Quick Scan blijkt dat het saldo van de gecombineerde opgeschoonde grondexploitaties de afgelopen en komende jaren voor meerdere jaren negatief is. Dat wil zeggen dat de Gemeente Zeist geen structurele winst behaalt op haar grondbedrijf en daarom in ieder geval over het jaar 2020 geen VPB-aangifte zal hoeven doen voor het onderdeel grondexploitaties.

14/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 2

Beschrijving per grondexploitatie

Een grondexploitatie; wat is dat? Een grondexploitatie is een financiële vertaling van een project waarbij de gemeente een actieve rol heeft; oftewel de gemeente voert actief grondbeleid. Een grondexploitatie bestaat uit kosten en opbrengsten. Een grondexploitatie kan zowel een voordelig als een nadelig saldo hebben. Voor een grondexploitatie met een nadelig saldo moet de gemeente een verliesvoorziening treffen die het negatief resultaat afdekt. De grondexploitatie moet jaarlijks worden geactualiseerd. Een grondexploitatie heeft als belangrijke kenmerken dat de gemeente eigenaar is van de grond (historisch bezit of aangekocht), zelf de gronden geschikt maakt voor de bouw van functies (bouw- en woonrijp maken), dus voorziet van riolering, wegen, parkeerplaatsen, groen, water, e.d. De bouwrijpe grond wordt aangeboden aan de markt; aan bouwers, projectontwikkelaars, beleggers, corporaties en/of particulieren óf wordt gebruikt voor eigen (maatschappelijke) functies. Een voordeel van een grondexploitatie is dat de gemeente meer regie en grip heeft op de plannen, dan wanneer een derde partij ontwikkelt; de gemeente heeft namelijk zowel publiekrechtelijk als privaatrechtelijke middelen tot haar beschikking als zij eigenaar is van de grond. Met andere woorden; als eigenaar bepaal je zelf grotendeels wat je wilt. Wel moeten we hiervoor voldoen aan scherpere wet- en regelgeving.

De eisen die de gemeente stelt hebben invloed op de waarde van de te verkopen gronden. Een nadeel voor de gemeente is dat het risico groter is dan wanneer de gemeente geen eigenaar is. Dit komt doordat de gemeente actief deelneemt aan de grondmarkt en zelf als ‘ondernemer’ aan de lat staat voor de kosten. Tegenvallers in de kosten maar ook de schommelingen op de vastgoedmarkt kunnen flinke gevolgen hebben voor de grondexploitatie.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

15/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 2.1

Austerlitz Centrum Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0002000 Hart van Austerlitz 7.127 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

25 7 8 0

Niet-woningbouw School Peuterspeelzaal Dorpsstraat

810 m² 101 m² 564 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving In het Hart van Austerlitz is een nieuwe multifunctionele accommodatie (MFA) gerealiseerd met daarin de nieuwe huisvesting van basisschool Pirapoleon, een vernieuwd Dorpshuis en 25 sociale huurwoningen. De peuterspeelzaal maakt gebruik van ruimte in het Dorpshuis. Naast de MFA zijn 15 grondgebonden woningen gerealiseerd, waarvan 7 koopwoningen voor starters uit Austerlitz. De overige 8 woningen zijn patiowoningen voor senioren met een zorgvraag. Deze woningen zijn gekocht door ‘Nu voor Straks’ en verhuurd aan senioren in de middeldure huur. De gemeente voert de grondexploitatie. De MFA is gerealiseerd door Woongoed, Stichting Dorpshuis Austerlitz en Wereldkidz. De 15 grondgebonden woningen zijn gerealiseerd en verkocht door aannemingsbedrijf Van Zoelen.

Stand van zaken Het project is met enkele kleine restpunten opgeleverd en in gebruik. De school is op 31 augustus het schooljaar gestart in het nieuwe pand. Het dorpshuis en alle woningen zijn in de maanden daarna in gebruik genomen. Het dorpshuis is op 7 november feestelijk digitaal geopend. De openbare ruimte is grotendeels ingericht. In 2021 wordt het restant van de werkzaamheden uitgevoerd.

Relevante recente besluitvorming 

Nieuwe kaders voor starterswoningen Hart van Austerlitz: (geamendeerd besluit), betreft agendapunt 11 uit de raad van 9 juli 2019. Hierin is de vrij op naamprijs voor de 7 starterswoningen bepaald op € 222.000,-.

16/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Austerlitz Centrum was bij het vorige MPSO (2020) op netto contante waarde 1-1-2020 € 1,4 miljoen negatief. De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2021 heeft eveneens een resultaat van € 1,4 miljoen negatief op netto contante waarde 1-1-2021. In het project hebben diverse beperkte verschuivingen plaats gevonden tussen de posten archeologie, bouw- en woonrijp maken en tussen plankosten en voorbereiding en toezicht. Per saldo is de grondexploitatie licht verbeterd en loopt daarmee in lijn met de verwachting van de grondexploitatie in het MPSO 2020.

Risico’s

Het project is vrijwel afgerond, er resteren alleen nog risico’s met betrekking tot de administratieve afwikkeling zoals het definitief toekennen van de subsidie van de provincie op basis van de nog af te leggen verantwoording en de fiscale beoordeling van de grondexploitatie.

17/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 2.2

Cornelis Vlotlaan Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0001900 Versnelde huisvesting 2.750 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

24 0 0 0

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Aan de Cornelis Vlotlaan zijn op een voormalige groenstrook, oorspronkelijk eigendom van de gemeente, door de RK Woningbouwvereniging 24 sociale huurappartementen gebouwd, met als doelgroep senioren. Senioren die een sociale huur eengezinswoning achterlaten, hebben voorrang op overige woningzoekenden bij de woningtoewijzing.

Stand van zaken De grondoverdracht naar de RK Woningbouwvereniging heeft eind 2018 plaatsgevonden, de opbrengsten zijn in 2020 gerealiseerd. De bouw is in 2020 gestart en de woningen worden in februari 2021 opgeleverd. De openbare ruimte wordt begin 2021 opnieuw ingericht, waarbij veel aandacht wordt besteed aan de verbetering van de ecologische omstandigheden voor verschillende planten en dieren (insecten en vogels).

Relevante recente besluitvorming 

Niet van toepassing.

18/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Cornelis Vlotlaan was bij het vorige MPSO (2020) op netto contante waarde 1-1-2020 € 27.000,- positief. De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2021 heeft een resultaat van € 32.000,- positief op netto contante waarde 1-1-2021 (exclusief winstneming). De grondexploitatie is vrijwel ongewijzigd en loopt in lijn met de verwachting van de grondexploitatie in het MPSO 2020.

Risico’s

De procesrisico’s zijn zo goed als nihil. De procedures zijn doorlopen, er zijn geen bezwaren ingediend bij de Rechtbank en daarmee is de vergunning onherroepelijk. De uitvoering wordt verzorgd door RK Woningbouwvereniging. Bij het woonrijp maken kunnen zich nog risico’s in de uitvoering voordoen, maar die zullen naar verwachting beperkt zijn, vanwege de beperkte omvang van het projectgebied.

19/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 2.3

Geiserlaan Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0001800 n.v.t.

10.600 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

16 0 24 0

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Op de voormalige Gammalocatie aan de Geiserlaan worden 40 huurwoningen gerealiseerd. Het college van B&W heeft hiervoor in 2017 de voorlopige uitgangspunten vastgesteld. Na bespreking met omwonenden zijn de definitieve uitgangspunten begin 2018 door de raad vastgesteld. De omwonenden mochten uit drie ontwerpen kiezen. Zij hebben gekozen voor het plan van architecte Marlies Röhmer en Van Wanrooij Projectontwikkeling (VWP). Op de locatie waren achtereenvolgens een gasfabriek, een zwembad en een filiaal van de Gamma bouwmarkt gevestigd. De kosten van sloop en sanering zijn daardoor hoog en de opbrengsten door de gehanteerde woningdifferentiatie relatief laag. In combinatie met de hoge boekwaarde leidt dit op voorhand tot een negatief saldo van de grondexploitatie.

Stand van zaken Op basis van het plan van VWP heeft de raad in juni 2019 het bestemmingsplan vastgesteld. Daarbij zijn nadere eisen gesteld aan de huurprijzen. De koopovereenkomst is 18 juli 2019 getekend, de omgevingsvergunning is verleend op 13 maart 2020. Op 9 april is de bouwplaats overgedragen aan VWP. Er is een saneringsplan en sloopplan opgesteld voor het te bebouwen gebied. Op basis hiervan is de sloop en sanering uitgevoerd door de firma Avezaat uit Bunnik. Omdat meer verontreiniging is aangetroffen dan voorzien in het saneringsplan vallen de kosten hoger uit dan verwacht. Ook heeft de sanering langer geduurd. VWP is in april 2020 met de bouw gestart. De 22 gezinswoningen zijn in de loop van mei 2021 gereed, de 18 appartementen een paar maanden later. Gezien de ervaringen met de sanering van de bouwlocatie is ook aanvullend bodemonderzoek voor het naastgelegen parkeerterrein uitgevoerd. Dit terrein wordt aansluitend op de bouw opnieuw ingericht. Op enkele plaatsen zijn verontreinigingen aangetroffen. Er wordt een saneringsplan gemaakt, de sanering zelf wordt meegenomen met het woonrijp maken.

20/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Relevante recente besluitvorming  

raadsbesluit Crisis en herstelwet bestemmingsplan Geiserlaan 19RV031 d.d. 11 juni 2019 verlenen omgevingsvergunning op 13 maart 2020.

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Geiserlaan was bij het vorige MPSO (2020) op netto contante waarde 1-1-2020 € 1,5 miljoen negatief. De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2021 heeft eveneens een resultaat van € 1,5 miljoen negatief op netto contante waarde 1-1-2021. De belangrijkste verschillen met de vorige grondexploitatie zijn:  In het project hebben diverse verschuivingen plaats gevonden tussen de posten sanering, bouwen woonrijp maken. Hiervoor zijn nieuwe ramingen vervaardigd.  De saneringskosten vallen ca. € 75.000,- hoger uit vanwege extra verontreinigingen en de noodzaak om ook voor het naastgelegen parkeerterrein een saneringsplan te maken en uit te voeren. Deze meerkosten worden gedekt door een bijdrage uit GABO (gemeentelijk saneringsbudget) van € 75.000,- zodat dit per saldo geen gevolgen heeft voor de grondexploitatie. Per saldo is de grondexploitatie licht verslechterd, maar loopt nog steeds in lijn met de verwachting van de grondexploitatie in het MPSO 2020.

Risico’s Het belangrijkste risico is het aanbestedingsrisico voor het woonrijp maken. Omdat dit een relatief groot bedrag is, leidt een sterk tegenvallende aanbesteding mogelijk tot een budgetoverschrijding. Er is rekening gehouden met een normale bandbreedte zodat op voorhand geen overschrijding wordt verwacht. Er blijft nog een bescheiden risico bij de bodemsanering ter plaatse van het parkeerterrein.

21/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 2.4

Gemeentewerf Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0001700

13.000 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

22 0 36 24

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving De grondexploitatie van de gemeentewerf bestaat uit twee deelprojecten. De eerste fase betreft het CPO-project van Surplus, het realiseren van 22 dure vrije sector koopappartementen voor senioren waarvoor grondopbrengsten ter hoogte van € 2,3 miljoen inmiddels gerealiseerd zijn. Deze woningen zijn in december 2019 opgeleverd. De tweede fase betreft de woningbouwontwikkeling op het terrein van de huidige gemeentewerf en de voormalige brandweerkazerne. Dit gedeelte van het terrein is naar verwachting medio 2023 beschikbaar voor herontwikkeling, op dat moment is de huidige gemeentewerf verplaatst. In de loop van 2021 zullen de eerste voorbereidingen voor de tweede fase worden getroffen om naar verwachting 60 woningen te realiseren.

Stand van zaken Besluitvorming door het college van B&W en de gemeenteraad over de uitgangspunten van de herontwikkeling van de 2e fase dient nog plaats te vinden. Hierin worden de keuzes gemaakt voor het definitieve programma, doelgroepen, duurzaamheid en grondwaarde. Naar verwachting zal dit besluit in het 2e kwartaal van 2021 genomen worden. Het bestemmingsplan biedt ruimte voor maximaal 60 woningen. De inhoudelijke kaders worden met omwonenden en andere belanghebbenden besproken waarna een selectieprocedure voor een ontwikkelaar zal volgen.

Relevante recente besluitvorming  

12 december 2017; vaststelling bestemmingsplan Zeisterwerf 13 februari 2018; opening grondexploitatie gemeentewerf

22/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Gemeentewerf was bij het vorige MPSO (2020) op netto contante waarde 1-1-2020 € 2,0 miljoen positief (exclusief de winstneming). De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2021 heeft eveneens een resultaat van € 2,0 miljoen positief op netto contante waarde 1-1-2021 (eveneens exclusief de winstneming). In het project zijn de kosten voor de aanleg van de tijdelijke ontsluiting van Surplus tegengevallen waardoor de grondexploitatie beperkt verslechterd is. Ondanks het verslechterd resultaat loopt het resultaat nog steeds vrijwel in lijn met de verwachting van de grondexploitatie in het MPSO 2020.

Risico’s

De risico’s hebben betrekking op verdere bouwkostenstijgingen en de kosten voor het saneren, slopen, bouw- en woonrijp maken, o.a. vanwege complexiteit met betrekking de sloop van de panden, bodemverontreiniging en de ontsluiting van het gebied. Tijdens de selectieprocedure zullen daar heldere afspraken over gemaakt moeten worden waarbij de risico’s worden beheerst. Daarnaast kan de interactieve planvorming invloed hebben op het aantal te realiseren woningen en daarmee op de grondopbrengsten. Op dit moment loopt een bodemonderzoek, hierbij wordt beoordeeld in hoeverre het opgenomen budget in de grondexploitatie toereikend is.

23/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 2.5

Huis ter Heide-West Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

G0007000 Hart van de Heuvelrug 50.611 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

18 0 30 19

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Het project Huis ter Heide West maakt onderdeel uit van het programma Hart van de Heuvelrug. Op de locatie van voormalige sportvelden is ruimte om maximaal 80 woningen te bouwen. In 2009 is er door bewoners een Programma van Eisen opgesteld. De gemeenteraad heeft dit voor kennisgeving aangenomen. Het project is in de crisistijd uitgesteld tot 2020 om de markt de gelegenheid te bieden te herstellen van de crisis. Om de woningen te realiseren is een ontsluitingsweg nodig die loopt door het plangebied van Huis ter Heide Zuid. Deze grond is particulier eigendom. De ontwikkelaar wil hier naast de weg ook 72 woningen ontwikkelen. Om Huis ter Heide West te kunnen realiseren, is dus eerst realisatie van Huis ter Heide Zuid noodzakelijk.

Stand van zaken In het voorjaar van 2019 is het Programma van Eisen uit 2009 in overleg met bewoners geactualiseerd en is een voorkeursvariant voor de verkeersontsluiting uitgewerkt. Het college heeft in juli 2019 ingestemd om op basis hiervan de planuitwerking te starten en een bestemmingsplan op te stellen. Er heeft een stedenbouwkundige verkenning plaatsgevonden in 2020, waarbij onder andere de wettelijke afstand tot de sportvelden en waardevol groen is verwerkt. De nieuwe schetsen zijn de basis voor de geactualiseerde grondexploitatie. De varianten worden ook meegenomen in het globale bestemmingsplan dat wordt opgesteld. Planning is dat deze na de zomer 2021 ter inzage wordt gelegd. Daarna zal gestart worden met de aanbestedingsprocedure. De benodigde weg in Huis ter Heide Zuid is weer een stap dichterbij: in december 2020 heeft het college ingestemd met het uitwerkingsplan Huis ter Heide Zuid en de afspraken over de weg die zijn gemaakt met de ontwikkelaar liggen vast in een anterieure overeenkomst. Het plan ligt begin 2021 ter inzage, besluitvorming wordt verwacht halverwege 2021.

24/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 Relevante recente besluitvorming     

https://www.zeist.nl/inwoner/wonen-en-verbouwen/projecten/versnellingsopgave-sneller-meerbetaalbare-huurwoningen/woningbouw-huis-ter-heide/… Raadsbesluit 2009 uitgangspunten ontwikkeling Huis ter Heide West en start GREX: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/4588998/1/11RAAD0025_rv_Huis_ter_Heide_West Principebesluit college Huis ter Heide Zuid https://zeist.raadsinformatie.nl/document/7506331/1/RIB19_061_Principebesluit_Huis_ter_Heide Besluit college actualisatie Huis ter Heide west en voorkeursvariant verkeer Besluit college uitwerkingsgebied Huis ter Heide Zuid: https://zeist.raadsinformatie.nl/document/9575613/2#search=%22rib%20huis%20ter%20heide%2 2

Resultaatontwikkeling Het resultaat van de grondexploitatie Huis ter Heide West was bij het vorige MPSO (2020) op netto contante waarde 1-1-2020 neutraal (€ 0,-), De geactualiseerde grondexploitatie bij het MPSO 2021 heeft eveneens een neutraal resultaat op netto contante waarde 1-1-2021. De grondexploitatie is neutraal doordat deze wordt uitgevoerd op risico van de samenwerking Hart van de Heuvelrug. Het resultaat van de grondexploitatie is ondanks wijzigingen gelijk gebleven. Dit komt omdat de het resultaat van de grondexploitatie gelijk is aan de bijdrage aan het programma Hart van de Heuvelrug. De wijzigingen zijn:  De kosten voor bouwrijp maken zijn fors lager geworden, doordat in het nieuwe plan minder verharding wordt aangelegd;  De kosten voor woonrijp maken zijn gestegen, omdat er meer groen in het nieuwe plan zit en dit ingericht moet worden. Dit passend bij de wens om een natuur inclusieve wijk te realiseren;  De plankosten zijn toegenomen door de complexiteit en looptijd van het project;  In het woningbouwprogramma zijn 6 goedkope koopwoningen omgezet naar 6 sociale huurwoningen. Reden hiervan is de keuze om de goedkope woningen in appartementsvorm te realiseren en een mix van bezit (koop en huur) binnen een complex lastig te beheren is.  Als gevolg van het bovenstaande wijzigingen is de bijdrage aan Hart van de Heuvelrug licht toegenomen.

Dit komt via de mastergrex bij het programma Hart van de Heuvelrug ten gunste aan de provincie. Hierdoor is het resultaat van de grondexploitatie voor de gemeente gelijk gebleven.

Risico’s

De belangrijkste risico’s voor dit project zijn:  Vertraging doordat verkeersontsluiting via Huis ter Heide Zuid niet kan worden gerealiseerd. Door de afhankelijkheid met het project Huis ter Heide Zuid kan dit tot vertraging of planaanpassing (en mogelijk extra kosten) leiden;  Ecologisch onderzoek kan leiden tot vertraging of extra kosten, bijvoorbeeld vanwege aanwezigheid van beschermde diersoorten in het plangebied;  Omwonenden en andere belanghebbenden kunnen tegen de plannen in bezwaar gaan, dit leidt tot vertraging en mogelijk extra plankosten;  De kans bestaat dat de verkoopopbrengsten van de grond tegen vallen als gevolg van bijvoorbeeld een economische achteruitgang of overaanbod op de markt. Vanuit de afspraken over Hart van de Heuvelrug komen alle mogelijke consequenties van deze risico’s in basis voor rekening van de provincie.

25/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 3

Bezittingen ‘grondbedrijf’

Bezittingen ‘grondbedrijf’; wat valt daar onder? De bezittingen in dit hoofdstuk zijn potentieel toekomstige ontwikkellocaties waarbij de gemeente Zeist een grondpositie heeft. De gemeente is binnen de gemeente één van de grootste grondbezitters; het grootste gedeelte van het openbaar gebied is in eigendom van de gemeente. Deze gronden zijn in gebruik als openbare ruimte zoals wegen en groen. Deze gronden vormen geen onderdeel van dit hoofdstuk.

Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

26/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 3.1

Nijenheim / De Grift Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma:

… Versnelde huisvesting

Omvang gebied:

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

20 st. st. 20 st. st.

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

Projectomschrijving Naast Flat de Grift in Nijenheim ligt een bouwkavel die eigendom is van de gemeente. Deze locatie is nu ingevuld met groen. Maar in het bestemmingsplan ligt hier de mogelijkheid om een appartementengebouw toe te voegen, direct naast of aan de bestaande flat De Grift. Ook voor parkeren is er ruimte in het bestemmingsplan om extra parkeerplaatsen toe te voegen. Een initiatiefnemer heeft de gemeente benaderd met het plan om hier woningen toe te voegen in de sociale- en middeldure huur. In dit nieuwe gebouw zou ook ruimte moeten zijn voor ontmoeting. Hierdoor wordt het mogelijk om een woongroep vorm te geven, in het bijzonder geschikt voor mensen die zorg nodig hebben. De initiatiefnemer denkt hierbij aan relatief jonge mensen met Parkinson.

Stand van zaken Het plan bevindt zich in de eerste, verkennende fase. De initiatiefnemer is een samenwerking aangegaan met een ontwikkelaar en voert gesprekken met Woongoed Zeist. Op dit moment lopen er twee trajecten: er is een inhoudelijke verkenning van de mogelijkheden en de wensen voor deze locatie (toets voorstel aan het bestemmingsplan) en er lopen gesprekken over de grondverkoop aan Woongoed Zeist.

Relevante recente besluitvorming Over dit plan heeft recent geen besluitvorming plaatsgevonden.

Projectfinanciën Het perceel is eigendom van de gemeente en zal voor realisatie van dit plan verkocht moeten worden. Opbrengsten zijn afhankelijk van de gekozen invulling. Omdat het projectgebied ligt rondom een bestaande parkeerplaats waar ook wensen zijn voor aanpassingen en vergroening, wordt gekeken naar de totale aanpak van dit gebied. Als hiervoor wordt gekozen, ligt het voor de hand om een grondexploitatie op te stellen voor het project. De verwachting is dat hier de eerste helft van 2021 duidelijkheid over komt.

27/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 3.2

Tiny Houses - Javalaan 31-41 Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

… Versnelde Huisvesting ± 2.600 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

0 6 0 0

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 m² 0 m² 0 m²

st. st. st. st.

Projectomschrijving Er is behoefte aan woonruimte. Met het mogelijk maken van een proef voor Tiny Houses, wordt bekeken of deze vorm van wonen kan bijdragen aan het verminderen van die woningnood. Het betreft een proef van beperkte omvang voor een periode van maximaal 5 jaar. Er is ruimte voor zes Tiny Houses.

Stand van zaken In juli 2019 is de tijdelijke vergunning afgegeven voor het mogelijk maken van de proef. Daarna is op basis van loting gekomen tot een zestal initiatiefnemers die mee willen draaien in de proef. Inmiddels zijn er 5 vergunningen aangevraagd en afgegeven voor een Tiny House. De eerste twee bewoners hebben in het derde kwartaal van 2020 hun Tiny House geplaatst en zijn daar inmiddels woonachtig. De overige bewoners volgen in de loop van dit jaar.

Relevante recente besluitvorming 

Er heeft geen relevante recente besluitvorming plaatsgevonden.

Projectfinanciën Het project is voorgefinancierd uit het Vastgoedfonds. Met de maandelijkse opbrengsten (die de initiatiefnemers betalen) wordt het Vastgoedfonds aangevuld, met als doel om binnen de proefperiode het project budgetneutraal uit te laten komen.

28/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 4

Projecten met faciliterende rol

Projecten waarbij de gemeente een faciliterende rol heeft; Wat zijn dat? Als gemeente hebben wij niet alle gronden voor gebied- of locatieontwikkeling in bezit. Vaak is de grond in bezit bij ontwikkelaars, woningbouwcorporaties, beleggers, particulieren, enz. Indien de gemeente deze gronden niet actief aankoopt (= actief grondbeleid) spreken we van faciliterend grondbeleid. Dat wil zeggen: de gemeente werkt waar mogelijk mee aan het initiatief / plan van de initiatiefnemers. Waar we bij actief grondbeleid een grondexploitatie hebben, ligt dat bij faciliterend grondbeleid anders; we spreken dan van kostenverhaal. Met andere woorden: we trachten de door ons als gemeente gemaakte kosten op de initiatiefnemer te verhalen. De grondslag hiervoor ligt in de afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (ook wel bekend als de GREX-wet). In basis regelen wij het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst met de ontwikkelende partij. De spelregels van kostenverhaal zijn vrijwel gelijk aan de van een grondexploitatie, maar de inhoud verschilt. In de meeste gevallen verrichten wij als gemeente geen werken - wij leggen geen straten aan, maken geen riolering en dergelijk - maar het kan wel. Vaak besteden we bij dergelijk projecten met name geld en tijd om de plannen verder te helpen om te komen tot een nieuw en/of aangepast bestemmingsplan.

Ongeacht de hoogte van de kosten die de gemeente maakt, is een voorwaarde dat die kosten pas kunnen worden verhaald indien en voor zover het project die kosten kan dragen. Vandaar dat bij projecten met uitsluitend of overwegend sociale woningbouw of maatschappelijke functies, het kostenverhaal beperkt of zelfs nihil zal zijn. Ook wordt de opbrengstpotentie van een plan beïnvloed door inhoudelijke / beleidsmatige eisen van de gemeente. Zie ook het document: Grondbeleid voor raadsleden van de VNG

29/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 4.1

Almata Projectgegevens Projectnummer: Onderdeel van programma: Omvang gebied:

… n.v.t. 66.000 m²

Programma Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies

0 0 0 0

st. st. st. st.

0 m² 0 m² Ca. 32.000 m²

Projectomschrijving De locatie met het gebouw Almata (vm. jeugdgevangenis) is gekocht door de nationale Politie, voor de vestiging van een Politieacademie. De Politie heeft daarbij de optie om ook het resterende, grotendeels onbebouwde deel, aan te kopen van het Rijksvastgoedbedrijf, ten behoeve van het realiseren van aanpalende functies vanuit de Politie. De invulling van de locatie wordt in overleg met aanwonenden en de gemeente bepaald en krijgt naar verwachting een campusachtige setting met gebouwen in het groen.

Stand van zaken De resultaten van het participatietraject worden begin 2021 in de gemeenteraad behandeld. Door de coronaperikelen heeft de besluitvorming binnen de Politie langere tijd stilgelegen, vandaar dat ca. 1 jaar vertraging is ontstaan.

Relevante recente besluitvorming 

Nog niet van toepassing.

Projectfinanciën Met de Politie worden afspraken over een plankostenvergoeding gemaakt. Daarnaast zijn mogelijk ingrepen in de directe omgeving nodig ten behoeve van het realiseren van de Politieacademie. Over kosten voor dergelijke ingrepen moeten ook afspraken worden gemaakt. Het streven is om het kostenverhaal middels een anterieure overeenkomst vast te leggen. Daarmee is het kostenverhaal verzekerd. Voor het project is een voorbereidingskrediet ter beschikking gesteld.

30/62

Meerjaren Perspectief Stedelijke Ontwikkeling 2021 4.2

Vernieuwing winkelcentrum de Clomp Vo

Projectgegevens Onderdeel van programma:

N.v.t.

Programma

V

Woningbouw Sociaal Goedkoop Middelduur Duur

0 0 Circa 33 Circa 33

Niet-woningbouw Bedrijven Kantoren Overige functies