05-21RV002-20210107 Beantwoording vragen PvdA over woonvisie

Beantwoording vragen raad n.a.v. debat woonvisie 5 januari 2021 1.

De speerpunten op pagina 1 van het raadsvoorstel woonvisie zijn wel erg algemeen en heel hoog over. De PvdA zou willen dat deze beter geoperationaliseerd zouden worden: dus waar staan we, wat willen we en wat gaan we er aan doen om daar te komen. Hier wordt gesproken over ‘duurzaam wonen in Zeist’, ‘vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen’, ’meer aanbod voor spoedzoekers’, ‘wonen zorg en welzijn verbonden in de wijken’. Goede punten. Maar hoe zou de wethouder deze SMART willen maken in meetbare kengetallen, eenheden, streefwaarden; opdat we achteraf ook kunnen vaststellen met elkaar of zaken ook goed zijn geslaagd? Reactie De speerpunten zoals benoemd in de woonvisie hebben tot doel om helder aan te geven wat de komende jaren de grote opgaven voor Zeist zijn. De woonvisie is een overkoepelend document, een visie. Dat betekent dat punten soms meer hoog over zijn en om een concrete uitwerking vragen. Dat gebeurt deels al in de specifieke hoofdstukken over onder andere duurzaamheid. Verdere uitwerking en concretisering volgt samen met partners in bijvoorbeeld prestatieafspraken en het plan van aanpak wonen, zorg en welzijn.

2.

Om de balans te blijven houden met projectontwikkelaars en andere initiatiefnemers van projecten hebben we twee middelen: de prestatieafspraken en het vastleggen van segmenten in bestemmingsplannen. Daarvoor is inderdaad een doelgroepenverordening nodig en die moet er snel komen. Daarnaast is de zelfbewoningplicht zeer belangrijk. Wethouder geeft aan dat hier werk van wordt gemaakt, dank daarvoor, op welke termijn verwacht zij hier uitsluitsel over kunnen geven aan de raad? En hoe gaan we concreet de zelfbewoningsplicht opnemen in de woonvisie (om te zorgen dat beleggers/speculanten geen grip krijgen op de goedkope 50% van de markt (sociale huur + goedkope midden categorie)? Reactie De doelgroepenverordening wordt op dit moment voorbereid. We verwachten deze verordening uiterlijk in het tweede kwartaal aan de raad voor te leggen. Wat betreft de zelfbewoningsplicht, hierover staat opgenomen in de woonvisie: “Voor koopwoningen in het lage middensegment passen we waar mogelijk de zelfbewoningsplicht toe”. Ook in de voorwaarden voor nieuwbouw is dit opgenomen: “Koopwoningen zijn bedoeld voor eigen bewoning. We passen waar mogelijk daarom een zelfbewoningsplicht toe.” Dit betekent dat bij nieuwbouwprojecten die na vaststelling van de vernieuwde woonvisie getoetst worden, de zelfbewoningsplicht voor middeldure koopwoningen wordt toegepast.

Dit geldt op dit moment alleen voor nieuwbouw. Vanuit het Rijk wordt gewerkt aan mogelijkheden om de zelfbewoningsplicht ook mogelijk te maken voor bestaande bouw. We volgen deze ontwikkelingen nauwlettend.

3.

Steeds meer nieuwbouwwoningen in de sociale sfeer komen qua kosten dicht tegen de grens van 737 euro. Het is belangrijk dat er ook in die sociale woningbouw gesegmenteerd wordt – dat er onderzoek gedaan wordt naar de verschillende soorten groepen binnen de sociale woningbouw, want dit is een prijs die moeilijk is voor een

grote groep, zelfs met huursubsidie. Daarom zou er op basis van zo’n onderzoek gelabeld moeten worden. Dat geldt eigenlijk ook voor mensen met een lager middeninkomen. Ook daar zou meer voor gelabeld moeten worden, want de prijzen gaan veelal naar de top van wat kan binnen zo’n categorie en dat is voor een grote groep daarbinnen ook onhaalbaar. Je kunt er ook aan denken de differentiatie nog meer in delen te maken. Wethouder geeft aan hier onderzoek te plegen bij de coöperaties, dank hiervoor, we zien graag de resultaten hiervan tegemoet, en hoe we dit dan kunnen meenemen in de Woonvisie met name voor de onderkant van de huren onder de 737. Reactie Wij delen de mening dat de sociale huurvoorraad gedifferentieerd moet zijn. Dat is één van de redenen dat we een aantal voorwaarden hebben opgenomen voor de nieuwbouw van sociale huurwoningen. Eén daarvan is dat sociale huur wordt verhuurd door een toegelaten instelling (corporatie) waar we als gemeente prestatieafspraken mee maken. Ook geven we aan dat we bij nieuwbouw streven naar een gedifferentieerde huurwoningvoorraad met woningen in verschillende prijsklassen. Daarbij is met het passend toewijzen (sinds 1 januari 2016 toegevoegd aan de Woningwet) extra aandacht gegeven aan de laagste inkomens.

Dit zorgt ervoor dat corporaties aan minimaal 95% van de huishoudens die recht hebben op huurtoeslag, een woning onder de aftoppingsgrens moet toewijzen. Hier wordt geen onderscheid gemaakt tussen bestaande bouw en nieuwbouw. En deze aftoppingsgrenzen bedragen in 2021 voor één- en tweepersoonshuishoudens € 633,25 en € 678,66 voor huishoudens die uit drie of meer personen bestaan. Dit leidt er dan ook toe dat het grootste gedeelte van de woningvoorraad wordt verhuurd onder deze grenzen, zie verdeling van de woningvoorraad naar prijsklasse hieronder. Woningvoorraad naar prijsklasse (2019)

4.

Grip krijgen op de huurontwikkeling is ook een belangrijk item. Ook hier speelt dit met name in de huur tussen de 737 en 900 peer maand. Afspraken met ontwikkelaars zouden hierover ook belangrijk zijn. Wethouder beantwoord dat hier goede afspraken over te maken zijn ook voor langere periode, kunnen richtlijnen van deze afspraken dan ook als kaders in de Woonvisie dan worden verankerd of komt dat pas bij de verdere uitwerkingen hiervan aan bod? Reactie Kaders voor afspraken zijn opgenomen in de voorwaarden voor middeldure huur, zoals opgenomen in de bijlage van de woonvisie. Hierin staat onder andere dat de woningen tenminste 20 jaar in het middeldure segment verhuurd moeten worden. Daarnaast is dit één van de segmenten die we opnemen in de doelgroepenverordening. Daarmee kunnen we ook publiekrechtelijk vastleggen dat de middeldure huurwoningen ook daadwerkelijk in dat segment verhuurd worden.