03a-23RV025 Bijlage 3a Woningmarktonderzoek Zeist 2020
Tekst van het document
Woningmarktonderzoek Zeist Gemeente Zeist, RKWBV Zeist en Woongoed Zeist
31 januari 2020 Definitief
DATUM
31 januari 2020
TITEL
Woningmarktonderzoek Zeist
OPDRACHTGEVER
Gemeente Zeist, RKWBV Zeist en Woongoed Zeist
AUTEUR(S)
Bram Klouwen Vera Gijsbers Hatice Yeter
PROJECTNUMMER
355.109
STATUS
Definitief
Inhoud Conclusies, dilemma’s en oplossingsrichtingen
4
1
Inleiding
8
2
De woningmarkt in Zeist
9
3
Woningbehoefte in beeld
16
4
Betaalbaarheid en sociale huur
26
5
Wonen en Zorg in beeld
29
Conclusies, dilemma’s en oplossingsrichtingen In dit hoofdstuk geven we in het kort de belangrijkste aandachtspunten aan voor de woningbehoefte in Zeist.
de andere leeftijdsgroepen zijn de verschillen tussen 2019 en 2040 beperkt.
Huidige samenstelling bevolking • Op 1 januari 2019 telde Zeist 63.934 inwoners. Zij vormen samen 28.883 huishoudens. • Zeist heeft veel (eenouder)gezinnen, 37% van de huishoudens (30% gezin, 7% eenoudergezin). Dit is net wat meer dan gemiddeld in de regio (32%). • Zeist is meer dan gemiddeld in de regio vergrijsd. Het aandeel 65-plushuishoudens ligt op 28%, waar dit in de regio 22% is. Zeist loopt in vergelijking met de andere gemeenten al voor in de vergrijzing.
Huidige samenstelling woningvoorraad De woningvoorraad van Zeist is of huur (betaalbaar) of duurdere koop. In het middensegment is het aanbod beperkt. • Zeist heeft meer huurwoningen dan gemiddeld in de regio U16. Bijna de helft van de in totaal 28.555 woningen (1 januari 2019) betreft huurwoningen (48%) tegenover 44% in de regio. Hiervan is 31% een sociale huurwoning is. De huurwoningen zijn in belangrijke mate appartementen. • Naast veel huurwoningen heeft Zeist veel dure koopwoningen. 83% van de koopwoningen heeft een WOZ-waarde boven de € 250.000. Dit zijn vaak grondgebonden woningen. De druk op de regionale woningmarkt zorgt ervoor dat de afgelopen jaren de prijzen zijn gestegen. • Ruim de helft van de bestaande woningvoorraad kent een bouwperiode voor 1975. De belangrijkste bouwperiode was tussen 1945 en 1975.
Demografische ontwikkeling voor de toekomst; vooroplopende vergrijzing in Zeist • Op basis van de verwachte bevolkingsontwikkeling neemt Zeist toe met 1.190 inwoners tot 2025 en nog eens 1.210 in de periode 2025 tot 2030. Het aantal huishoudens neemt in dezelfde perioden toe met 800 en 680 huishoudens. Dit komt neer op jaarlijks een toename van circa 120 huishoudens. Naast de groei van het aantal huishoudens hebben we ook te maken met een woningtekort, waarvoor 1.000 extra woningen nodig zijn. Dit maakt de totale woningbehoefte 2.480 woningen tot 2030. In de periode 2030 tot 2040 komen daar nog ruim 1.000 woningen bij. • Door de gezinsverdunning neemt het aantal kleine huishoudens snel toe. Dit is mede het gevolg van de vergrijzing. Het aantal 75-plushuishoudens neemt naar verwachting toe van 4.000 huishoudens naar circa 7.500 huishoudens tussen 2019 en 2040. Dit is nagenoeg een verdubbeling. Voor
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
Woonbehoeften Gelet op de hoge prijzen, worden de woonbehoeften in Zeist (maar ook in de rest van de regio) sterk bepaald door de betaalmogelijkheden van mensen. Ter illustratie: voor een woning van € 200.000 is een bruto huishoudinkomen van € 45.000 nodig. Voor een woning van € 300.000 is een inkomen van € 65.000 nodig. Dit is in de volgende figuur uitgewerkt.
4
Vanaf € 80.000
Tot € 80.000
Tot € 65.000
Tot € 55.000
Tot € 50.000
Tot € 42.436
Tot EU-grens**
Tot HT-grens*
Figuur 0.1: Indicatie betaalbaarheidsmogelijkheden van inkomensgroepen
Huur sociaal Huur vrije sector < € 1.000 Huur vrije sector > € 1.000 Koop < € 200.000 Koop € 200.000 – € 300.000 Koop € 300.000 – € 450.000 Koop > € 450.000 *Tot huurtoeslaggrens: eenpersoonshuishoudens tot 22.700, meerpersoonshuishoudens tot 30.800 (prijspeil 2019). In 2020 vervalt de huurtoeslaggrens. **Tot EU-grens: tot € 38.035
In Zeist is er voor de middengroepen (tot € 65.000) weinig aanbod. In het vervolg maken we onderscheid naar de woonbehoeften van drie belangrijke groepen: starters, gezinnen en ouderen. Starters • Starters richten zich primair op appartementen in de sociale huursector. Daarnaast zijn er koopstarters. Zij richten zich op koopappartementen tot € 250.000 of een grondgebonden woning tot € 300.000. Deze woningen zijn er weinig in Zeist. Een deel richt zich daarom als alternatief op de particuliere huursector.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
Gezinnen • Bij gezinnen zien we de grootste belangstelling bij grondgebonden woningen tussen de € 300.000 en de € 450.000. Door de gestegen woningprijzen is ook dit segment in Zeist weinig aanwezig. Er is wel aanbod boven de € 450.000 voor gezinnen die wooncarrière willen maken. • Voor gezinnen met een middeninkomen, waaronder veel jonge gezinnen, is er weinig aanbod tot € 300.000. • De behoefte aan sociale huurwoningen onder gezinnen is beperkt. Het gaat dan vooral om eenoudergezinnen. Ouderen • Hierbij maken we onderscheid naar leeftijden van 65 tot 80 jaar en 80 jaar en ouder. De eerste groep verhuist beperkt. Zij willen als zij verhuizen meer comfort (minder onderhoud). Zij richten zich hoofdzakelijk op koopappartementen boven de € 250.000, grondgebonden koopwoningen tussen de € 300.000 en de € 450.000 en sociale huurappartementen (toegankelijke woning). • Tachtigplussers verhuizen vrijwel alleen nog als zij acuut met fysieke of geestelijke belemmeringen te maken krijgen. Zij richten zich dan meer op de huursector in plaats van de koopsector, zowel sociale huur als vrije sector huurwoningen. • Omdat een groot deel van deze groep zo lang mogelijk in de huidige woning wil blijven wonen, ligt er vooral een opgave in het beter toegankelijk maken van de bestaande voorraad.
Conclusies: Op basis van de geschetste richtingen en de uitkomsten uit het onderzoek, zien we de volgende opgaven vanuit de Zeister woningbehoefte (exclusief huidige plannen):
5
•
•
•
•
Tot 2030 zijn aanvullend circa 300 sociale huurwoningen nodig om in de behoefte te voorzien. We zien daarnaast vooral een veranderopgave, richting meer toevoeging van appartementen/toegankelijke woningen in plaats van eengezinswoningen. De vraag naar appartementen/toegankelijke woningen zien we zowel in de huur- als koopsector. Deze vraag komt van een groeiend aantal kleine huishoudens, mede door de vergrijzing, en de behoefte om betaalbaar te kunnen wonen voor starters in Zeist. Nabijheid van voorzieningen is belangrijk. We missen in Zeist vooral aanbod voor middengroepen. Dan gaat het om (grondgebonden) woningen tot € 300.000 of tussen de € 300.000 en de € 450.000. Juist deze middengroepen, waaronder veel jonge gezinnen, hebben vaak onvoldoende financiële mogelijkheid om de huidige woningprijzen in Zeist te betalen. Door doorstroming komen jaarlijks de nodige grondgebonden koopwoningen boven de € 450.000 vrij. De lokale vraag naar deze woningen is kleiner dan het aanbod. Deze woningen hebben daarmee een functie voor de regionale vraag.
Figuur 0.2: Fricties vraag en aanbod, inclusief inloop actueel woningtekort 2019 - 2040
Opvang regionale behoefte Ontwikkelrichting lokale behoefte Huur egz sociaal Huur mgz sociaal Huur egz vrije sector Huur mgz vrije sector Koop ggb < 3 ton Koop ggb 3 - 4,5 ton Koop ggb > 4,5 ton Koop mgz < 2,5 ton Koop mgz > 2,5 ton -2500 -2000 -1500 -1000 -500 2019-2025
2025-2030
0
500 1000 1500 2000 2500
2030-2035
2035-2040
Bron: WoON2018, CBS-Microdata 2019, Primos 2019, bewerking Companen.
•
Er is daarnaast een aanvullende behoefte aan woonvormen voor wonen met zorg, bij voorkeur op centrale locaties nabij voorzieningen. Deze behoefte groeit doordat meer mensen langer zelfstandig wonen, ook als de zorgvraag aanzienlijk is.
Middensegment noodzakelijk en vraagt slimme oplossingen Uit de voorgaande analyse blijkt steeds dat het middensegment het meest onder druk staat. Door hoge bouwkosten en grondkosten is nieuwbouw lastig. Bovendien zijn deze woningen na realisatie door druk op de markt (afhankelijk van de woning) snel duurder en zodoende niet blijvend beschikbaar voor de doelgroep. De middenhuur biedt voor sommigen een alternatief. Toevoegingen in het middensegment van middenhuur of goedkope koop vragen enige creativiteit in te realiseren producten en aanpak, bijvoorbeeld: • Doelgroepenverordening. Door via de inzet van een doelgroepenverordening de woningen beschikbaar te houden voor
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
6
•
• •
doelgroepen en vervolgens deze realisatie te regelen in bestemmingsplannen (aandeel sociale huur, middenhuur, goedkope koop). Speciale bouwvormen (kleiner bouwen). Door realisatie van kleinere woningen met een passende prijs-kwaliteitverhouding, bijvoorbeeld in de vorm van appartementen of kleine eengezinswoningen (bijvoorbeeld rugaan-rugwoningen). Tijdelijke woonvormen. Zoals tiny- houses. Prestatieafspraken sociale huur, afspraken bouwers. Door meer ruimte in de sociale huur te bieden aan mensen die in de goedkope koop (tot € 300.000) onvoldoende aan een passende woning kunnen komen. Maar ook afspraken maken met beleggers/ontwikkelende partijen om in goedkope koop te voorzien.
woningbouwplannen). Zo kun je op tijd reageren op veranderingen in de economische situatie. Inspringen in de regionale behoefte In de regio is de woningbehoefte voor de periode tot 2040 bepaald op ruim 104.000 woningen. Hiervan staan er reeds 67.000 woningen in de planning. Er zijn nog 37.000 aanvullende plannen en locaties nodig om in de woningbehoefte te voorzien. Hier ligt een gezamenlijke opgave voor de regiogemeenten. Zeist kan door zijn goede ligging ten opzichte van OV-bereikbaarheid en centrumvoorzieningen een deel van de gezamenlijke opgave oppakken. Hiermee zou je jonge huishoudens aan Zeist kunnen binden.
Huidige plannen sluiten kwalitatief onvoldoende aan bij de behoefte In aantallen zijn er voldoende plannen om de komende jaren in de woningbehoefte en het inlopen van het huidige woningtekort te voorzien. Het soort woningen in de plannen sluit nog onvoldoende aan bij de behoefte. Om beter aan te sluiten bij de behoefte zijn er meer plannen voor koop- en huurappartementen nodig. Dat geldt ook voor plannen met goedkope grondgebonden koopwoningen (< € 300.000) en middenhuurwoningen (€ 650 tot € 1.000). Onzekere (economische) toekomst Het is denkbaar dat de economische situatie wijzigt. Niet zo heel lang geleden kenden we nog een economische recessie. Bouwplannen lagen stil en de markt zat op slot. Het inspelen op de veranderende economie vraagt om vinger aan de pols en een adaptieve woningbouwprogrammering. Dit betekent dat (woningbouw)plannen aanpasbaar zijn bij de veranderende vraag (flexibele woningbouw en mate van invloed op aanpasbaarheid van
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
7
1 Inleiding De gemeente Zeist werkt aan de actualisatie van de woonvisie. Ook de corporaties Woongoed Zeist en RKWBV (Rooms-Katholieke woningbouwvereniging Zeist) willen met hun beleid inspelen op actuele vragen en zijn bezig met hun portefeuillestrategie. Als basis voor deze documenten hebben de gemeente en de corporaties Companen gevraagd om een actueel beeld te geven van de woningmarkt. Met het onderzoek willen zij verantwoorde en onderbouwde keuzes maken ten aanzien van de woningbouwplanning, de lokale opgave en de relatie met de rol in de regio. Dit onderzoek moet primair aangeven welke woonvormen op welke plekken gewenst zijn, wat de ontwikkelingen in de bestaande voorraad betekenen voor de nieuwbouwopgave en ook een eerste verkenning waar opgaven liggen met betrekking tot wonen en zorg. Dit vraagt ook inzicht in de doorstroming binnen de bestaande woningvoorraad voor verschillende groepen. En waar is doorstroming geen oplossing en is dan ook aanvullende woningbouw gewenst.
Vraagstelling • •
In welke woningvraag wordt nu (nog) onvoldoende voorzien? Wat zijn de woonwensen van doelgroepen? Een aantal groepen is minder zelfredzaam op de woningmarkt. Door de huidige druk op de woningmarkt hebben mensen met een laag en middeninkomen in het bijzonder te maken met nadelige effecten van verdringing. Beter zicht op de positie van kwetsbare groepen is daarom gewenst. Wat is nodig in termen van betaalbaarheid? Welke kwetsbare groepen vragen bijzondere aandacht?
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
Cijfers en trends in beeld Op basis van het regionale woningmarktonderzoek met een uitwerking voor Zeist is er al veel onderzoeksinformatie beschikbaar. Deze cijfers zijn verder geanalyseerd, om een verdieping op het regionale onderzoek te bewerkstelligen. Op basis van woonvoorkeuren en daadwerkelijke verhuisbewegingen brengen we de woonbehoefte in beeld. Naast de cijfermatige ontwikkelingen zijn er ook trends die minder goed in de huidige cijfers zijn te vatten. Dan gaat het bijvoorbeeld om de extramuralisering en de betekenis hiervan op de huisvesting van zorgdoelgroepen. Maar ook de kansen van starters tussen huren en kopen (van bezit naar gebruik), trek naar de stad en de populariteit van woonmilieus. Op basis van cijfers en trends maken we een schets van de specifieke situatie op de lokale woningmarkt.
Leeswijzer In dit rapport leggen we de focus op de belangrijkste trends, ontwikkelingen en opgaven. We nemen onderbouwingen en verdiepende analyses op in een bijlage. In hoofdstuk 2 staat de typering van de woningmarkt van Zeist centraal. In hoofdstuk 3 gaan we nader in op wat dit betekent voor de woningbehoefte de komende jaren. In hoofdstuk 4 en 5 werken we dat uit naar enkele kwetsbare doelgroepen op de woningmarkt, zoals in de sociale huur en rond wonen met zorg.
8
2 De woningmarkt in Zeist De gemeente Zeist bestaat uit de kernen Zeist, Austerlitz, Bosch en Duin, Den Dolder en Huis ter Heide. Zeist typeert zich door een bosrijke groene omgeving. Er staan veel oude villa’s en Zeist heeft tegelijkertijd alle voorzieningen die je in een gemeente mag verwachten. Anderzijds heeft Zeist ook een aantal grote flats (bijvoorbeeld de Vollenhoveflat in het noorden van Zeist). De marktkenners gaven de volgende typering van het wonen in Zeist:
de gemeente. Daarnaast zijn er nog een aantal andere corporaties actief in Zeist, waaronder Habion, Woonzorg Nederland en SSH. De huurwoningen zijn in belangrijke mate appartementen. Figuur 2.1: Gemeente Zeist. Woningvoorraadsamenstelling, 2019
17%
28.555 woningen 31%
Koop 52%
Sociale huur Huur overig
Bron: CBS Statline, 2019.
Zeist heeft gemiddeld een duurdere woningvoorraad dan omliggende gemeenten. Eén op de tien koopwoningen heeft een WOZ-waarde boven de € 750.000. Zeist maakt onderdeel uit van het regionale woningmarktgebied van de U16. Zij heeft een sterke verhuisrelatie met Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, De Bilt, Bunnik en Nieuwegein. Daarnaast voorziet Zeist ook in een belangrijke rol voor vestigers vanuit Amersfoort en Soest.
De Zeister woningvoorraad Zeist heeft meer huurwoningen dan gemiddeld in de regio U16. Bijna de helft van de in totaal 28.555 woningen (1 januari 2019) betreft huurwoningen (48%) ten opzichte van 44% in de regio. Van de woningvoorraad betreft 31% een sociale huurwoning. Woongoed Zeist en RKWBV zijn de grootste corporaties in
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
Naast de vele huurwoningen kenmerkt Zeist zich ook door de duurdere koopwoningvoorraad. De koopvoorraad bestaat voor een groot deel uit rij/hoekwoningen en tweekappers. Ruim de helft van de bestaande woningvoorraad kent een bouwperiode voor 1975. De belangrijkste bouwperiode was tussen 1945 en 1975. De veelal oudere woningen maken Zeist karakteristiek. Makelaars en projectontwikkelaars geven als marktkenners aan dat Zeist bekend staat om een hoog prijs- en kwaliteitsniveau. Het wonen in een bosrijke omgeving nabij Utrecht maakt dat de prijzen gemiddeld hoog liggen. De druk op de regionale woningmarkt zorgt ervoor dat de afgelopen jaren de prijzen zijn gestegen. Met name de woningen aan de randen van de gemeente in de bossen betreffen de duurdere woningen. Een voorbeeld hiervan zijn de woningen in Den Dolder. Van de koopvoorraad in de gemeente heeft 17% een
9
WOZ-waarde tot de € 250.000. Dit zijn vooral de appartementen in de koopsector en voor een heel beperkt deel de rij-/hoekwoningen. Er staan in de gemeente Zeist circa 8.100 huurwoningen van Woongoed Zeist en RKWBV. RKWBV heeft afgerond 950 huurwoningen en Woongoed Zeist 7.150 huurwoningen. In de huurvoorraad zijn de meeste woningen geprijsd tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens (tussen de € 424 en € 607, prijspeil 2019). Van de totale corporatievoorraad is 64% geprijsd tot de eerste aftoppingsgrens. Dit is vergelijkbaar met het percentage in de regio van 66%. Deze woningen zijn bereikbaar voor woningzoekenden met potentieel recht op huurtoeslag. 29% heeft een huurprijs tussen de eerste aftoppingsgrens en de liberalisatiegrens voor sociale huur (€ 720, in de regio is dit aandeel 27%) en 7% heeft een huurprijs boven de liberalisatiegrens wat hetzelfde is op regioniveau. Van de huurvoorraad is 14% een woning tussen de eerste en de tweede aftoppingsgrens. Ook deze woningen zijn bereikbaar voor woningzoekenden met potentieel recht op huurtoeslag. Tweederde deel van de huurwoningen is een appartement.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
10
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
11
De inwoners van Zeist Op 1 januari 2019 telde Zeist 63.934 inwoners. Zij vormen samen 28.883 huishoudens. Het aantal huishoudens is hoger dan het aantal reguliere woningen, een deel van de huishoudens woont dan ook in een onzelfstandige wooneenheid of (tijdelijk) op een recreatiepark. Zeist heeft veel (eenouder)gezinnen, 37% van de huishoudens (30% gezin, 7% eenoudergezin). Dit is net wat meer dan gemiddeld in de regio (32%). Het aandeel 65-plushuishoudens ligt op 28%, waar dit in de regio 22% is. Zeist loopt in vergelijking met de andere gemeenten al voor in de vergrijzing. Met het verder ouder worden van de babyboomgeneratie valt er daarnaast nog een aanzienlijke toename van het aantal oudere huishoudens te verwachten. Figuur 2.2: Gemeente Zeist. Huishoudenssamenstelling, 2019
<25 jaar
13%
5% 21%
15%
28.883 huishoudens
Gezinnen
13%
7%
Alleenstaand 25 -64 jaar Stellen 25 - 64 jaar
Eenoudergezinnen
Alleenstaand 65+
30%
Stellen 65+
Naar inkomensgroepen zien we dat in Zeist, net als in veel gemeenten, de alleenstaanden naar verhouding vaker een inkomen hebben behorend tot de corporatiedoelgroep (circa 70% van de huishoudens). Dit is vooral het geval voor jonge huishoudens tot 25 jaar (waaronder studenten), maar ook oudere huishoudens die moeten rondkomen van één inkomen. De hogere inkomens zijn vooral te vinden onder stellen tussen de 25 en de 65 jaar en gezinnen. Daarnaast hebben stellen in de leeftijd van 65 jaar en ouder ook een aanzienlijk inkomen. De scheiding tussen één- en tweeverdieners blijkt zeer bepalend voor de mogelijkheden op de woningmarkt in Zeist.
Positie op de regionale woningmarkt Zoals aangegeven is Zeist al een aantal jaren aan het vergrijzen en loopt daarin voorop in vergelijking met de regiogemeenten. De bevolkingstoename die Zeist de afgelopen jaren doormaakt komt niet door natuurlijke aanwas. Dat wil zeggen dat het aantal geboortes lager ligt dan de sterfte. De bevolking neemt toe door binnenlandse en buitenlandse migratie. Jongeren trekken in veel gemeenten weg in de leeftijd dat zij gaan studeren. Dit is ook het geval in Zeist. Echter vestigen ook ongeveer evenveel jonge huishoudens zich weer in Zeist. Er zijn bijvoorbeeld ook een aantal studentencomplexen in Zeist en vanwege de ligging ten opzichte van Utrecht (De Uithof/Science Park) biedt Zeist goede uitvalswegen. Daarmee verliest Zeist per saldo geen jonge huishoudens, wat in andere regiogemeenten wel gebeurt. Zeist biedt een aantrekkelijke markt voor gezinnen. Dit geven marktkenners aan en blijkt ook uit het positieve migratiesaldo van gezinnen in Zeist. Zeist heeft de sterkste verhuisbanden met Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, De Bilt, Bunnik, Nieuwegein, Amsterdam, Amersfoort en Soest.
Bron: CBS Statline, 2019.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
12
Kernen met een eigen woonmilieu: De gemeente telt vijf kernen: Zeist, Austerlitz, Bosch en Duin, Den Dolder en Huis ter Heide. De kernen bieden verschillende woonmilieus en trekken ook verschillende leefstijlen aan. Er zijn verschillende leefstijlbenaderingen die uitgaan van waardeoriëntatie (traditioneel of modern) en statusgevoeligheid. Op basis van een analyse van verschillende benaderingen krijgen we een beeld van de waardes die woningzoekenden in de gemeente Zeist belangrijk vinden.
•
Bosch en Duin en Huis ter Heide bieden een woonmilieu voor huishoudens met meer post-moderne waarden. Mensen hechten hierbij waarde aan diversiteit, beleving, en eigenheid.
Huidige marktdruk Naast de huidige woningvoorraad is het ook van belang om te kijken naar actuele marktbewegingen. Dit geeft inzicht in de lokale marktdruk; in de huuren de koopsector. Dit doen we zowel voor de koopsector als de huursector. De koopsector van Zeist kenmerkt zich door de duurdere voorraad. De afgelopen jaren is deze duurdere voorraad in sterke mate in woningwaarde gestegen. De prijzen voor een vrijstaande woning zijn met 55% gestegen tussen begin 2016 en 2019. In 2019 legden mensen voor een vrijstaande koopwoning gemiddeld één miljoen euro neer. Zeist heeft vooral rij/hoekwoningen en tweekappers. De prijs van een rij-/hoekwoning is tussen 2016 en 2019 met 35% gestegen, dat van een tweekapper 26%. Voor een rij/hoekwoning legden mensen in 2019 gemiddeld € 390.000 neer, voor een tweekapper was dit ruim € 600.000. Appartementen hebben een gemiddelde transactieprijs van € 250.000 in 2019 en deze woningen zijn in prijs gestegen met 34% sinds 2016.
Deze waardes die woningzoekenden waarderen, hebben we geanalyseerd door per deelgebied huishoudenskenmerken, kenmerken van vestigers (naar gezinsfase en inkomen) en omgevingskenmerken (huur-koop en prijsklasse) te combineren. Daarmee krijgen we een indicatie van kenmerken die de huidige woonmilieus in de gemeente voor woningzoekenden typeren. • De kern Zeist is aantrekkelijk voor leefstijlen met een modernere waardeoriëntatie, waarbij beleving, variatie in uitstraling en bewonersgroepen en onderscheidend vermogen belangrijk zijn. De nabijheid van de stad is daarin een kracht van Zeist. • In Den Dolder en Austerlitz zijn traditionele waarden en status belangrijk. Belangrijke aspecten zijn rust, ruimte en comfort, met ruime karakteristieke woningen en woonomgeving.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
13
Figuur 2.3: Gemeente Zeist: Ontwikkeling gemiddelde transactieprijs koopwoningen, 2016 - 2019
€ 1.200.000
Figuur 2.4: Gemeente Zeist: Ontwikkeling gemiddeld aantal gewogen reacties, 2017 - 2019
250
€ 1.000.000
200
€ 800.000 150
€ 600.000 € 400.000
100
€ 200.000
50
€0 Helft 1 2016
Helft 2 2016
Rij-/hoekwoning
Helft 1 2017 Tweekapper
Helft 2 2017
Helft 1 2018
Vrijstaand
Helft 2 2018
Helft 1 2019
Appartement
Bron: Woningmarktcijfers.nl, 2019.
Marktkenners geven aan dat de koopwoningmarkt in Zeist verhit is. Ook uit cijfers blijkt dat het aantal transacties terugloopt. Dit is een teken van een markt die opdroogt; er zijn simpelweg steeds minder courante woningen die te koop staan en steeds minder mensen die de dure woningen kunnen financieren. Huishoudens met een laag tot middeninkomen kunnen moeilijk aan een voor hen betaalbare woning komen (veelal een koopwoning tot € 200.000 à € 300.000). Dit signaleren de marktkenners als een probleem. Zij kunnen op basis van het inkomen veelal niet terecht in de sociale huursector. En ook in de particuliere huursector zijn de inkomenseisen strikt, waarbij je op basis van je maandsalaris gemiddeld minimaal vier keer de huurprijs moet kunnen betalen. Het meebrengen van eigen geld op de woningmarkt is dan ook essentieel om te kunnen wonen in Zeist.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
0 2017-1 2017-2 2017-3 2017-4 2018-1 2018-2 2018-3 2018-4 2019-1 Eengezins
Meergezins
Bron: Verhuurgegevens Woongoed Zeist en RKWBV, 2019.
Ook in de huursector neemt het aantal verhuringen licht af en neemt het aantal reacties op een woning toe. Begin 2019 wordt er gemiddeld vaker op een woning gereageerd dan 2017 en 2018. Op appartementen reageren huurders vaker dan op eengezinswoningen. Ook houden mensen rekening met dat je voor een appartement sneller aan de beurt bent dan voor een eengezinswoning. Daarnaast heeft dit te maken met de huurprijs. Woningen tussen de kwaliteitskortingsgrens en de eerste aftoppingsgrens zijn het meest in trek. De huurprijs is voor huurders belangrijker dan de omvang van de woning. De gemiddelde zoektijd voor een huurwoning is ruim vier jaar. Belangrijke noot om hierbij aan te geven is dat het sterk afhankelijk is van welk woningtype en in welke prijsklasse. Bij eengezinswoningen ligt de gemiddelde zoektijd hoger dan bij appartementen en ook voor woningen tussen de € 651 en de € 720 (veelal eengezinswoningen) wachten huurders gemiddeld lang. Deze woningen komen minder snel vrij, waardoor er minder aanbod
14
beschikbaar is. Zij verzilveren de opgebouwde wachttijd alleen als de woning bijna geheel aansluit bij hun wensen. Het toewijzen van woningen aan urgenten/spoedzoekers is in de gespannen woningmarkt lastig. Voorrang voor de een betekent een achterstand voor de ander. Bij Woongoed Zeist gaat 2% van de verhuringen naar iemand met urgentie. Naast de urgenten worden er ook circa 150 woningen verhuurd aan niet-reguliere woningzoekenden (bijv. omklapcontracten en tijdelijke verhuur). Voor RKWBV met een kleinere voorraad en minder verhuringen is dit 28%. Zeker voor RKWBV maken urgenten daarmee een belangrijk deel uit van het aantal verhuringen. In de particuliere huursector is het woningaanbod sterk gestegen volgens marktkenners. Zij zien dat steeds meer woningen door beleggers worden opgekocht om vervolgens particulier te verhuren. Al sluit dit aan bij de toegenomen vraag naar particuliere huurwoningen, het leidt ook tot een afname van (vaak relatief betaalbare) koopwoningen.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
15
3 Woningbehoefte in beeld
Figuur 3.1:
Feitelijke ontwikkeling (bevolkings- en huishoudenssamenstelling) in vergelijking met prognose Primos 2019
Inwoners Zeist Als basis voor de woningbehoeftebepaling maken we gebruik van de prognose Primos 2019. Dit is een regionale prognose met een vertaling naar gemeenten. Het vertrekpunt van deze prognose zijn de bekende woningbouwplannen tot 2025. Na 2025 wordt een trend van de afgelopen jaren doorgetrokken. Daarnaast houdt de prognose rekening met demografische ontwikkelingen; geboorte/sterfte, binnenlandse en buitenlandse migratieverwachtingen. Om vervolgens de kwalitatieve woningbehoefte te bepalen dient de kwantitatieve prognose met onderscheid naar ontwikkelingen per huishoudenssamenstelling als basis.
70.000 65.000 60.000 55.000 50.000
Feitelijk aantal inwoners
Primos prognose aantal inwoners
De behoefte van de bevolking van Zeist Zeist groeit niet op basis van de eigen bevolkingsaanwas. Het aantal kinderen dat in Zeist geboren wordt, ligt onder het aantal sterftegevallen. Zeist moet het hebben van de sterkere instroom van huishoudens dan uitstroom, zowel vanuit de regio gemeenten, de rest van Nederland en door de buitenlandse migratie.
Huishoudens Zeist 35.000 30.000 25.000 20.000
Feitelijk aantal huishoudens Primos prognose aantal huishoudens Bron: CBS Statline, Primos, 2019.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
16
Zowel het aantal inwoners als het aantal huishoudens steeg sinds 2008 voor Zeist. Ook de Primos 2019-prognose laat een stijgend aantal inwoners en huishoudens zien. De toekomstige ontwikkeling ligt daarmee in lijn met de trend van de afgelopen jaren. Op basis van de verwachte bevolkingsontwikkeling neemt Zeist toe met 1.190 inwoners tot 2025 en nog eens 1.210 in de periode 2025 tot 2030. Tot 2030 is dit een bevolkingstoename van 4%. Het aantal huishoudens neemt in dezelfde perioden toe met 800 en 680 huishoudens. Dit is een toename van 5% van de huishoudens tot 2030. Dit komt neer op jaarlijks een toename van circa 120 huishoudens. Het aantal huishoudens groeit verhoudingsgewijs sterker dan het aantal inwoners. Dit
komt door gezinsverdunning: het aantal kleine huishoudens neemt snel toe. Er komen steeds meer alleenstaande huishoudens in Zeist bij, mede door de vergrijzing. Dit is ook te zien aan de verwachte huishoudensgroei op basis van Primos 2019. Het aantal 75-plushuishoudens neemt naar verwachting toe van 4.000 huishoudens naar circa 7.500 huishoudens tussen 2019 en 2040. Dit is nagenoeg een verdubbeling. Dit komt door nieuwe generaties ouderen. De 5064-jarigen van nu zijn de 75-plussers in 2040. Tot 2040 neemt het aantal jonge ouderen (50-64 jaar) af. Het aantal gezinnen neemt nog licht toe en het aantal jonge huishoudens neemt naar verwachting licht af.
Tabel 3.1: Gemeente Zeist. Bevolkings- en huishoudensontwikkeling 2019 - 2040
2019
2025
2030
2035
2040
2019 - 2025
2025 - 2030
2030 - 2035
2035 - 2040
2019 - 2040
Bevolking
63.970
65.160
66.370
67.550
68.490
1.190
1.210
1.180
940
4.520
Huishoudens
29.090
29.890
30.570
31.200
31.600
800
680
630
400
2.510
Bron: Primos 2019. Figuur 3.2: Gemeente Zeist. Ontwikkeling huishoudenssamenstelling, 2019 - 2040
11.000 10.000 9.000 8.000 7.000 6.000 5.000 4.000 3.000 2.000 1.000 0 1-2 phh 18-29 jaar
1-2 phh 30-49 jaar
1-2 phh 50-64 jaar
1-2 phh 65-74 jaar
2019
2035
2025
2030
1-2 phh 75+ jaar
Gezinnen
2040
Bron: Primos 2019.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
17
Naast de huishoudensontwikkeling hebben we ook te maken met de actuele krapte op de woningmarkt. Vanuit het rijk is een analyse gemaakt van het actuele tekort aan woningen. Dit zijn huishoudens die nu bijvoorbeeld op een recreatiepark wonen of starters die bij ouders blijven wonen. Het is daarbij niet wenselijk om het gehele tekort volledig in te lopen, omdat enige krapte op de woningmarkt bijdraagt aan waardebehoud van vastgoed. In onze benadering, gebaseerd op het landelijk beleid, lopen we het tekort in tot 2%. Nu ligt het tekort op circa 5% van de woningvoorraad (1.450 woningen). Daarmee zijn er naar verwachting circa 1.000 extra woningen nodig tot 2030. Een deel hiervan heeft Primos reeds in haar prognose verdisconteerd. Een ander deel is aanvullend op de woningbehoefte als gevolg van de huishoudensontwikkeling. De totale woningbehoefte tot 2030 komt daarmee op 2.480 en tot 2040 op 3.510.
Samenstelling van de woningbehoefte in Zeist Op basis van de verhuisdynamiek in Zeist en woonwensen naar leeftijdsgroep (bron: landelijk woningmarktonderzoek WoON2018), hebben we een beeld van de gewenste woonsituatie voor verschillende groepen. Bij de woningbehoeftebepaling houden we rekening met de doorstroming van huishoudens op de woningmarkt en de vraag vanuit doelgroepen die momenteel in de knel komen doordat woningaanbod beperkt vrijkomt. Als we dit vertalen naar de toekomstige bevolking met meer kleine huishoudens en meer ouderen, krijgen we een beeld van de veranderende verhoudingen op de woningmarkt van Zeist. Er zijn een aantal groepen op de woningmarkt die de woningbehoefte in sterke mate beïnvloeden; starters/jonge huishoudens, gezinnen en oudere huishoudens. Starters • Starters richten zich primair op appartementen in de sociale huursector. Zij starten net met een baan of studeren nog. Daarnaast zijn er startende
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
jonge stellen die al wat gespaard hebben en graag een eerste stap op de koopmarkt willen zetten. Zij richten zich op koopappartementen tot € 250.000 of een grondgebonden woning tot € 300.000. Er zijn ook jongeren die zich richten op een particuliere huurwoning. Dit is geen primaire wens, maar zij hebben op basis van het inkomen geen toegang tot de corporatiesector en ook de toegang tot de koopsector is beperkt. Door de strenge hypotheekregels en het benodigde eigengeld voor de koop van een woning, vallen deze jongeren tussen wal en schip. De particuliere huursector heeft een belangrijke functie voor de woningmarkt, maar wordt niet gezien als een primaire keus van jonge huishoudens. Gezinnen • Gezinnen focussen zich vooral op grondgebonden woningen tussen de € 300.000 en de € 450.000. Dit is een segment wat minder aanwezig is in Zeist, vanwege de gestegen woningprijzen. Er zijn ook gezinnen die juist een woning boven de € 450.000 zoeken om verdere wooncarrière te maken. De jonge gezinnen zoeken juist nog een goedkopere grondgebonden woning tot € 300.000. Niet elk gezin kan een koopwoning veroorloven. Zij doen een beroep op de corporatiesector. Ouderen • Hierbij maken we onderscheid naar leeftijden van 65 tot 80 jaar en 80 jaar en ouder. De eerste groep verhuist beperkt, maar wil een toegankelijkere en kleinere woning.
Vooral de grote woningen die zij momenteel bewonen met grote tuinen, willen zij inruilen voor meer comfort (minder onderhoud) en daarmee minder ruimte. Dan richten zij zich op koopappartementen boven de € 250.000, grondgebonden koopwoningen tussen de € 300.000 en de € 450.000 en sociale huurappartementen (toegankelijke woning). Door de verkoop van hun huis die veelal afgelost is, houden zij kapitaal over dat zij willen gebruiken voor de vrijetijd.
18
•
Oudere ouderen verhuizen vrijwel alleen nog als zij acuut met fysieke of geestelijke belemmeringen te maken krijgen. Zij richten zich dan op de huursector in plaats van de koopsector, zowel sociale huur als vrije sector huurwoningen.
De combinatie tussen de woonwensen, inkomensontwikkelingen, huidige marktdruk en demografische ontwikkelingen zorgen voor een beeld van de potentiële woningmarktfricties. Figuur 3.3: Fricties vraag en aanbod, inclusief inloop actueel woningtekort 2019 - 2040
Opvang regionale behoefte Ontwikkelrichting lokale behoefte Huur egz sociaal Huur mgz sociaal Huur egz vrije sector Huur mgz vrije sector Koop ggb < 3 ton Koop ggb 3 - 4,5 ton
Koop ggb > 4,5 ton Koop mgz < 2,5 ton Koop mgz > 2,5 ton -2500-2000 -1500 -1000 -500 2019-2025
2025-2030
0
500 1000 1500 2000 2500
2030-2035
2035-2040
Bron: WoON2018, CBS-Microdata 2019, Primos 2019, bewerking Companen.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
Ontwikkelrichtingen lokale woningbehoefte Zeist (exclusief huidige plannen): • Tot 2030 zijn aanvullend circa 300 sociale huurwoningen nodig om in de behoefte te voorzien. We zien daarnaast vooral een veranderopgave, richting meer appartementen/toegankelijke woningen in plaats van eengezinswoningen. De behoefte aan een eengezinswoning neemt af door de toename van eenpersoonshuishoudens. Er is behoefte aan toegankelijke woningen (grondgebonden of appartementen) dichtbij voorzieningen. In de praktijk zullen de kleine grondgebonden woningen intrek blijven, maar de grotere eengezinswoningen voorzien minder in de lokale behoefte. • De vraag naar appartementen/toegankelijke woningen zien we zowel in de huur- als koopsector. Deze vraag komt van een groeiend aantal kleine huishoudens, mede door de vergrijzing, en de behoefte om betaalbaar te kunnen wonen voor starters in Zeist. Nabijheid van voorzieningen is belangrijk. • De vraag naar sociale- en vrijesectorhuurwoningen is in belangrijke mate afkomstig van de jonge huishoudens. Het overgrote deel van de vraag naar vrijesectorhuurwoningen betreft woningen tussen € 650 en € 1.000. Ook in de vrije sector is er behoefte aan woningen onder de € 720. Hierbij gaat het om woningen die snel beschikbaar zijn en waarbij mensen vanwege inkomenseisen en eventuele wachttijden geen toegang hebben tot de sociale huursector.
• We missen in Zeist vooral aanbod voor middengroepen in de koopsector. Dan gaat het om (grondgebonden) woningen tot € 300.000 of tussen de € 300.000 en de € 450.000. Juist deze middengroepen, waaronder veel jonge gezinnen, hebben vaak onvoldoende financiële mogelijkheid om de huidige woningprijzen in Zeist te betalen.
19
Opvang regionale behoefte: • Door de verwachte doorstroming van huishoudens komen de grondgebonden koopwoningen boven de € 450.000 vrij. Dit segment is beperkt in trek bij de lokale bevolking van Zeist. Het heeft wel een belangrijke functie voor de regionale vraag. • De potentiële overschotten van grondgebonden huurwoningen betreffen een kwaliteitsvraag. De behoefte van ouderen concentreert zich meer op appartementen/toegankelijke woningen. Deze grondgebonden woningen kunnen ook voor startende huishoudens een aantrekkelijk alternatief zijn. Deze woningen voorzien ook in een regionale behoefte, omdat de wachttijden in de omliggende gemeenten sterk toenemen. Overwegingen bij woningbehoefte en oplossingsrichtingen Vanwege doorstroom- en substitutie-effecten is het niet altijd nodig volledig te bouwen waar de behoefte zich voordoet. Woningen die voldoende aanwezig zijn voorzien ook in een woningbehoefte als alternatief voor mensen met een andere vraag of juist de regionale vraag. Hierbij zijn enkele overwegingen om mee te nemen: • De behoefte aan huur- en koopappartementen is groot. Marktkenners geven aan dat we niet in valkuilen uit het verleden moeten vallen en niet te grote appartementencomplexen moeten bouwen. De vraag richt zich dan ook meer op appartementen van circa drie á vier lagen. In het centrum zijn vijf woonlagen goed denkbaar.
Een grondgebonden toegankelijke woning, het gemak van een appartement, maar ook een tuintje, kan minstens zo aantrekkelijk zijn voor inwoners als een appartement. • Als onvoldoende in de behoefte van toegankelijk wonen wordt voorzien, zullen woningzoekers blijven zitten in hun huidige gezinswoning. Het potentiële aanbod aan woningen komt dan niet beschikbaar. Ditzelfde mechanisme speelt ook in de huursector. Dit kan een risico zijn dat mensen die niet hun woning vinden die zij zoeken, een alternatief gaan zoeken
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
•
buiten Zeist, of blijven zitten waar ze nu zitten. Ouderen wonen dan minder in een passende woonsituatie. In de goedkopere segmenten van de huur- en de koopsector (tot tweede aftoppingsgrens en onder de € 300.000) ligt een groot tekort. Evenals een noodgedwongen vraag naar middenhuur. Op basis van de betaalmogelijkheden van woningzoekers is de prijs van de koopwoningen voor velen boven € 300.000 onbetaalbaar. Voor de belangrijke verhuisgeneigde doelgroepen op de markt (starters, jonge huishoudens en gezinnen) richt een groot deel zich op woningen in de goedkopere segmenten van de huur- en de koopsector. Een deel kan de woonwens naar boven bijstellen, maar dat geldt niet voor iedereen. De rek is uit de markt van Zeist, zowel in aanbod maar zeker ook in de vraagkant. Dit signaleren marktkenners ook. Kopers geven daarmee aan dat zij de prijs voor de bestaande kwaliteiten als te hoog ervaren. De goedkopere prijssegmenten zijn in de huidige markt moeilijk te realiseren. Als bij nieuwbouw voorzien wordt in deze vraag, zijn woningen na oplevering al snel duurder. Het langdurig betaalbaar houden van deze woningen is een opgave. De vraag is er echter wel naar, waardoor naar alternatieve en creatieve oplossingen gezocht moet worden om op de vraag in te spelen.
Mogelijke oplossingsrichtingen zijn: o Verkoop van huurwoningen o Alternatieve bouwvormen (bijvoorbeeld rug-aan-rugwoningen) o Alternatieve financieringsvormen o Afspraken met ontwikkelaars maken (publiek- of privaatrechtelijk) bijvoorbeeld een doelgroepenverordening waarbij de gemeente vastlegt dat een woning voor een bepaalde doelgroep wordt gebouwd. Ook marktkenners geven aan dat hierin ondersteuning van de gemeente wenselijk is, zonder dat de woningbouw wordt dichtgetimmerd en daarmee ook de tempoversnelling niet gerealiseerd kan worden.
20
Woningbehoefte per kern De prognose op een lager schaalniveau brengt meer onzekerheid met zich mee. De woningbehoefte hebben we daarom indicatief tot 2030 uitgewerkt naar de kernen. Dit doen we op basis van achtergrondkenmerken van de kernen, zoals de huidige verdeling in de woningvoorraad, mate van vergrijzing en invloed van vestiging. De meeste woningbehoefte concentreert zich in Zeist zelf. Uitgaande van het inlopen van het huidig woningtekort, zijn er naar verwachting 2.480 extra woningen tot 2030 nodig om in de behoefte te kunnen voorzien. In de overige kernen ligt de behoefte een stuk lager met enkele woningen per jaar, met uitzondering van Den Dolder. De vergrijzing is daar minder sterk aanwezig en deze kern kent een stabiel vestigingsklimaat.
Tabel 3.3: Gemeente Zeist: Adviesrichtingen voor woningprogrammering per kern Zeist
Austerlitz
Bosch en Duin
Den Dolder
Huis ter Heide
√
√
√
√
Huur egz sociaal Huur mgz sociaal
√
Huur egz vrije sector Huur mgz vrije sector
√√
Koop ggb < 3 ton
√
√
Koop ggb 3-4,5 ton
√√
√
√
Koop ggb > 4,5 ton Koop mgz < 2,5 ton
√√
Koop mgz > 2,5 ton √ Bron: WoON2018, CBS-Microdata 2019, Primos 2019, bewerking Companen.
Indicatie woningbehoef te incl inloop woningtekort 2019-2030
Indicatie woningbehoef te 2019-2030
Aantrekkelijkh eid vestigers
Mate van vergrijzing
Totaal woningen *(%)
Tabel 3.2: Woningbehoefte indicatoren per kern
Zeist 23.398 (85%) gemiddeld ++ +1.340 +2.240 Austerlitz 703 (3%) gemiddeld +30 +50 Bosch en Duin 667 (2%) ++ +10 +20 Den Dolder 1.764 (6%) + 0 +60 +120 Huis ter Heide 1.028 (4%) ++ +40 +70 Gemeente 27.560 (100%) Gemiddeld + +1.480 +2.480 *Alleen rij-/hoekwoningen, tweekappers, vrijstaande woningen en appartementen meegenomen. Bron: WOZ-bestand gemeente, CBS-Statline, CBS-Microdata, Primos2019.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
Op basis van de achtergrondkenmerken zoals mate van vergrijzing, aantrekkelijkheid voor vestigers en de huidige woningvoorraad in de kernen, maken we een inschatting van de kwalitatieve woningbehoefte. De vraag in de kern Zeist geeft het gemiddelde in de gemeente weer. Dit komt neer op een vraag naar appartementen, zowel in de huur- als in de koopsector. Deze vraag komt door de toenemende vergrijzing en daardoor is er behoefte aan een toegankelijke woning. Ook jonge huishoudens richten zich op de appartementen met het oog op betaalbaar wonen. Zeist heeft de voorzieningen die ouderen zoeken en heeft daarmee potentie om aan de appartementenvraag in de huur- en de koopsector te voldoen. Gezinnen willen een grondgebonden koopwoning in een prijsklasse tot € 450.000. Startende huishoudens richten zich op goedkope koopappartementen of grondgebonden koopwoningen tot € 300.000. In de kleinere kernen voorzien wij een beperkte woningbehoefte. De vraag in de kleinere kernen is vooral afkomstig van jonge huishoudens en gezinnen. Zij
21
willen een grondgebonden koopwoning tot € 300.000 of tussen de € 300.000 en de € 450.000. Dit segment is beperkt aanwezig in de kernen. In deze kernen is sprake van een sterkere vergrijzing dan in de kern Zeist. In deze kernen ligt het sterftecijfer hoger dan het aantal geboorten. Ook op basis van migratie groeien deze kernen beperkt. Martkenners zien een beperkte vraag aan appartementen in de overige kernen. Zij zien deze vraag sterker voor de kern Zeist, waar meer voorzieningen zijn gelegen voor ouderen. Het toevoegen van appartementen in de kleinere kernen zorgt voor beperkte doorstroming. In deze kernen is de woningvoorraad relatief duur en komen daardoor vooral de koopwoningen vanaf € 450.000 vrij. Inwoners uit de gemeente Zeist richten zich maar beperkt op deze woningen en zullen dan ook vooral in de regionale behoefte voorzien. Ook in de huursector zien we een vraag naar appartementen/toegankelijke woningen. Om dezelfde reden als in de koop (nabijheid van voorzieningen) zien we deze vraag vooral in de kern Zeist en niet in de andere kernen. Het advies is om behoedzaam om te gaan met het toevoegen van appartementen in de kleinere kernen. Maatwerk en in kleine aantallen grondgebonden/levensloopgeschikte woningen bieden wel kansen voor het anticiperen op de vergrijzing in de kleine kernen.
Doorstroom naar recente nieuwbouw Om meer grip te krijgen op de functie van recente nieuwbouw en de bevordering van de doorstroming, maken we een nadere analyse van de recente nieuwbouwwoningen. Wie zijn er in de nieuwbouwwoningen komen wonen, wat voor soort nieuwbouwwoningen waren dit? Wat was de vorige woning en woonplek? Dit alles geeft een beeld van in hoeverre er doorstroomketens zijn ontstaan door de gebouwde nieuwbouw. Verhuisketens Er zijn op basis van de registraties 111 nieuwbouwwoningen in 2017 en 2018 toegevoegd aan de gemeente. Er is daarnaast een pand waarbij woningen zijn
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
gesloopt en deze mensen volledig naar een nieuw pand zijn verhuisd. Deze mensen laten we hier buiten beschouwing, omdat zij het gemiddelde vertekenen. In 2017 bracht een nieuwbouwwoning gemiddeld 1,4 verhuisketens voort. In 2018 is dit licht toegenomen naar 1,6 verhuisketens. Dit betekent dat er weinig doorstroming ontstond bij de huidige nieuwbouw. In 2017 betrokken huishoudens vaker een nieuwbouwappartement, waar dit in 2018 vaker een vrijstaande woning betrof. In deze jaren zijn er volgens de registratie alleen appartementen en vrijstaande woningen nieuw gebouwd. Het merendeel van de woningen zorgt voor één keer een verhuizing, sommige voor twee keer en een enkeling voor drie verhuizingen. Dit houdt in dat de meeste nieuwbouwwoningen worden betrokken door vestigers, waarvan we de vorige woningen in de andere gemeenten niet meer kunnen volgen. Het is dus mogelijk dat dit wel doorstroming in een andere gemeente op gang brengt. Invloed van prijs van nieuwbouwwoning op doorstroming? • De grootste groep nieuwbouwwoningen zijn gebouwd met een WOZwaarde onder de € 300.000, dit zijn vooral appartementen. Deze woningen brengen vaak twee verhuizingen op gang. Dit segment heeft een belangrijke functie voor alleenstaanden (30 t/m 65 jaar) en doorstromers uit Zeist en worden minder betrokken door huishoudens van buiten de gemeente.
De huidige woning heeft gemiddeld een lagere WOZ-waarde dan de vorige woning. Dit komt mede door een overstap van rij-/hoekwoning naar een appartement, waarbij de eerst genoemde gemiddeld een hogere WOZwaarde heeft. • Woningen tussen de € 300.000 en de € 700.000 zorgen juist bijna geheel voor maar één verhuizing (één achtergelaten woning voor een doorstromer). Dit zijn woningen in de koopsector en woningen die in de particuliere huursector worden verhuurd. Deze woningen worden zowel door doorstromers als door vestigers betrokken.
22
•
Woningen met een prijs boven de € 700.000 voorzien vooral in een vraag van vestigers. De woningen waar doorstromers uit Zeist in terecht zijn gekomen zorgen voor langere verhuisketens binnen Zeist, maar alleen voor gezinnen. In deze woningen komen inwoners uit Zeist terecht die wooncarrière maken vanuit woningen met een lagere prijs (gemiddeld € 300.000). Gezinnen stromen door in een steeds duurdere woning.
Figuur 3.4:
Gemeente Zeist. Betrokken nieuwbouwwoningen naar achtergrond verhuizers, 2017 - 2018
100%
•
•
In appartementen trekken vooral eenpersoonshuishoudens en paren; deze hebben vaak een middelbare leeftijd (30 t/m 65 jaar). Dit zijn vooral doorstromers uit Zeist. In vrijstaande woningen komen vooral gezinnen te wonen in de leeftijd tussen de 30 en 65 jaar. Dit zijn in belangrijke mate vestigers van buiten de gemeente. Nieuwe bewoners in appartementen zijn vooral doorstromers, zo niet, dan komen zij vooral uit de regio (maar niet uit Utrecht). Nieuwe bewoners in vrijstaande woningen zijn vooral vestigers, deze groep komt vooral uit de regio en ook veel uit Utrecht.
Conclusie: Wil je inzetten op betere kansen voor starters en jonge huishoudens, dan is het borgen dat zij in de goedkope nieuwbouw- en bestaande voorraad (tot € 300.000) terecht kunnen aan te bevelen. Woningbouw gericht op doorstroming naar dure woningen, zodat de goedkope en middeldure segmenten vrijkomen, is onvoldoende om in de behoefte aan betaalbaar wonen te voorzien.
80% 60% 40% 20% 0% Doorstromers t/m 300.000
Vestigers
Totaal
300.000 t/m 700.000
Boven de 700.000
Bron: WOZ-registratie en BRP-registratie gemeente, 2017, 2018.
Voor wie? • Nieuwbouwwoningen hebben een beperkte functie voor starters. Slechts 6% van de huishoudens die een nieuwbouwwoning hebben betrokken is jonger dan 30 jaar. Zij verhuisden vooral naar een koopwoning met een WOZ-waarde onder de € 200.000. Starters hebben beperkt profijt van het feit dat oudere huishoudens naar een appartement onder de € 300.000 verhuizen. Dit zorgt voor 8 vrijkomende rij-/hoekwoningen waar startende jonge huishoudens in zijn komen wonen.
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
Woningbehoefte in relatie met huidige plannen We vergelijken de woningbehoefte en de huidige plannen tot 2025 met elkaar. We maken de vergelijking over deze eerste periode, omdat de meeste plannen voor 2025 bekend zijn. Het aantal plannen ligt hoger dan de woningbehoefte tot 2025. Op basis van het inzetten van de harde plannen kan er in de woningbehoefte tot 2025 worden voorzien. Voor een deel van de plannen treedt planuitval of vertraging op, waarmee het uiteindelijk aantal gerealiseerde woningen naar verwachting lager zal liggen. Ook na 2025 is er een substantiële woningbehoefte van 1.175 woningen. De plannen voorzien dan ook deels in de woningbehoefte van na 2025.
23
Tabel 3.4: Gemeente Zeist. Plannen in vergelijking met de woningbehoefte naar segment Woningbehoefte Plannen* tot 2025 Hard
Zacht
Goedkope huur < 720
386
370
Huur sociaal < 720
175
Middeldure huur 720 - 900
186
195
Vrije sector huur > 720
410
Dure huur > 900
90
0
Subtotaal huur
662
565
Subtotaal huur
585
Goedkope koop < 200
22
4
Goedkope koop < 300
560
Middeldure koop 200 - 300
225
121
Dure koop > 300
411
169
Middeldure koop 300 - 450
785
Dure koop > 450
Regionale vraag
Subtotaal koop
658
294
Subtotaal koop
720
Onbekend
91
260
Onbekend
Totaal
1.411
1.119
Totaal
EGZ
738
138
EGZ
85
MGZ
667
488
MGZ
1.220
6
493
Onbekend
Onbekend
1.305
Totaal 1.411 1.119 Totaal 1.305 * plannen uit de planningslijst van de gemeente inclusief plannen tot na 2022. **In het rood zijn de belangrijkste verschillen tussen plannen en woningbehoefte aangegeven. Bron: Planningslijst gemeente, WoON2018, CBS-Microdata 2019, Primos 2019, bewerking Companen.
De huidige plannen bestaan in belangrijke mate uit goedkope huurwoningen, terwijl de woningbehoefte ook ligt bij vrije sectorhuurwoningen. Dat er meer plannen zijn voor goedkope huurwoningen dan de behoefte, biedt ook kansen. Deze kunnen gebruikt worden voor de transformatieopgave in de huursector, zoals verduurzaming en levensloopgeschikte woningen bouwen en minder
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
geschikte woningen eventueel verkopen. Ook voorzien deze plannen in de lokale en regionale behoefte aan goedkope huurwoningen. De prijzen van de koopsector verschillen bij de planningslijst met de woningbehoeftecategorieën. De huidige plannen uit de planningslijst bevatten vooral woningen boven de € 300.000. De woningbehoefte richt zich meer op woningen tot € 300.000 en in belangrijke mate tussen de € 300.000 en de € 450.000. De plannen tot € 300.000 en tussen de € 300.000 en de € 450.000 zijn onvoldoende om in de woningbehoefte tot 2025 te voorzien. Daarnaast zijn er meer grondgebondenwoningen in de huidige planningslijst opgenomen dan op basis van de woningbehoefte naar meer appartementen te adviseren is. Dit komt omdat de plannen veelal van een aantal jaren geleden zijn en er met de kennis en de woonvisie van toen afwegingen zijn gemaakt. Om exploitatieredenen kan het een overwegingen zijn om naar verhouding meer duurdere eengezinswoningen te bouwen om zo op andere plekken investeringen te kunnen doen. De plannen voor grondgebonden woningen zullen in de praktijk wel meer voorzien in de vraag van vestigers, dan in de doorstroombehoefte van de lokale bevolking in Zeist. Conclusie: In kwantitatieve zin zijn er voldoende plannen om de komende jaren in de woningbehoefte en het inlopen van het huidige woningtekort te voorzien.
In kwalitatieve zin is er een mismatch tussen de behoefte en de plannen. Om meer in de behoefte te voorzien zijn er meer plannen aan koop- en huurappartementen nodig. Ook plannen voor goedkope grondgebonden koopwoningen (< € 300.000), middeldure grondgebonden koopwoningen (tussen de € 300.000 en de € 450.000) en middenhuurwoningen (€ 650 tot € 1.000) zijn gewenst.
Woningbehoefte in relatie met de regio In de regio is de woningbehoefte voor de periode tot 2040 bepaald op ruim 104.000 woningen. Hiervan staan er reeds 67.000 woningen in de planning. Er
24
zijn nog 37.000 aanvullende plannen en locaties nodig om in de woningbehoefte te voorzien. Hier ligt een gezamenlijke opgave voor de regiogemeenten, waarbij elke gemeente een rol kan vervullen die past bij de gemeente. Zeist kan door zijn goede ligging ten opzichte van OV-bereikbaarheid en centrumvoorzieningen een deel van de gezamenlijke opgave van de regionale behoefte oppakken. Hiermee zou je jonge huishoudens aan Zeist kunnen binden. Vanuit de regio is er behoefte aan centrumstedelijk wonen. Dit vraagt inzet op functiemenging in woongebieden en een hoge kwaliteit van de openbare ruimte. Zeist kan hiervoor een aantrekkelijk woonmilieu bieden door in het centrum meer appartementen te bouwen. Dit is tegelijkertijd ook een lokale behoefte waarbij de gemeente aandacht moet hebben voor eventuele verdringing op de woningmarkt. Daarnaast is er vanuit de regio behoefte aan goed bereikbare woonwijken op korte afstand van de stad. Ook dit biedt Zeist door de goede OV-bereikbaarheid. Hierin kan de duurdere bestaande woningvoorraad in de gemeente een rol vervullen.
zijn veelal locaties die lastiger te bebouwen zijn. Het realiseren van deze woningkwaliteiten kan in de praktijk dan ook moeilijk te realiseren zijn. Figuur 3.5: Gemeente Zeist. Gereedgemelde woningen 2012 - 2017
500 400 300 200 100 0
2012
2013
2014
Gerealiseerde woningbouw
2015
2016
2017
Gemiddelde
Bron: CBS-Statline, 2019.
Woningbouwrealisatie Tussen 2012 en 2017 zijn er gemiddeld genomen circa 250 woningen per jaar gerealiseerd in de gemeente Zeist. In de piekjaren lag dit op circa 350 woningen. Er staan jaarlijks circa 240 harde plannen in de planning en nog jaarlijks 210 woningen aan zachte plannen. De woningbehoefte inclusief inloop huidig woningtekort ligt jaarlijks op 220 woningen. Op basis van deze gegevens is het realiseren van de lokale woningbehoefte inclusief het inlopen van het woningtekort en deels de vraag vanuit de regio, in aantallen naar verwachting haalbaar. Het realiseren van het aantal woningen in de piekjaren (circa 350 woningen per jaar) is nodig om de lokale en regionale druk voor een deel op te vangen. Een belangrijke noot hierbij is dat er vooral eengezinswoningen zijn gerealiseerd en beperkt op centrumlocaties is gebouwd. Er is juist behoefte aan appartementen in het centrum van Zeist. Dit
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
25
4 Betaalbaarheid en sociale huur Van de ruim 28.800 huishoudens heeft 27% een inkomen dat recht geeft op huurtoeslag. Nog eens 18% van de huishoudens heeft een inkomen met recht op toegang tot een sociale huurwoning. In totaal zijn dit dus 45% van de huishoudens die een inkomen hebben dat recht geeft op toegang tot de sociale huur. Echter zij wonen niet allemaal in een sociale huurwoning. De huidige sociale huurvoorraad wordt voor driekwart bewoond door huishoudens met een inkomen tot € 38.035 (prijspeil 2019). Slechts vijf procent wordt bewoond door huishoudens met een middeninkomen (€ 38.035 - € 42.436) en 18% heeft een inkomen dat hoger ligt dan € 42.436. Er zijn naar verhouding veel huishoudens met een hoger inkomen die in een sociale huurwoning wonen. Dit is gebruikelijk voor een gemeente waarbij de koopprijzen relatief hoog liggen.
Figuur 4.1: Gemeente Zeist. Links omvang sociale doelgroep, rechts bewoning sociale voorraad
Aandeel sociale doelgroep van totale bevolking
Huidige bewoning sociale voorraad
100%
100%
80%
80%
5%
60%
25%
18% 50%
60% 40% 20%
5% 18% 27%
0%
40% 20%
51%
0%
Tot HT-grens
HT tot €38.035
€38.035 - €42.436
Vanaf €42.436
Tot HT-grens
HT tot €38.035
€38.035 - €42.436
Vanaf €42.436
Bron: Lokale Monitor Wonen, 2019.
Behoefte sociale huur De behoefte aan sociale huur wordt deels bepaald door de woonwensen die huishoudens hebben, maar even zo belangrijk zijn de toewijzingseisen. Wettelijk is vastgelegd dat huishoudens met een inkomen tot € 38.035 (prijspeil 2019) tot de doelgroep van de woningcorporaties behoren. Zij doen een beroep op woningen tot de liberalisatiegrens van € 720 (prijspeil 2019). Op basis van verschillende (on)zekere ontwikkelingen maken we een inschatting van de behoefteontwikkeling aan sociale huurwoningen. We richten ons hierbij op meetbare economische, demografische en maatschappelijke trends:
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
26
•
•
•
•
Effect van huishoudensgroei. Dit is inclusief de toestroom van nieuwe groepen naar de sociale huur als gevolg van de extramuralisering van de instellingszorg. Effect van veranderende bevolkingssamenstelling en veranderende huur-kooporiëntatie (generatie-effect). Jonge generaties ouderen (babyboomers) wonen meer in een koopwoning dan de voorgaande generatie. Deze generatie woont vaker al in een koopwoning en heeft ook meer pensioen opgebouwd, waardoor de behoefte aan sociale huurwoningen daalt. Effect van de welvaartsgroei. De afgelopen jaren zien we een gestaag dalende welvaartsgroei, waarbij het Centraal Planbureau (CPB) voor de komende jaren een verwachting uitspreekt van gemiddeld 0,4% koopkrachtontwikkeling per jaar. Voor de kwalitatieve behoefteraming zijn we uitgegaan van de 0,4% inkomensontwikkeling. Hierbij plaatsen we een kanttekening dat dit tijdelijk lager kan liggen door conjunctuurwisseling en daarmee de behoefte aan sociale huur hoger kan liggen. Het is een beleidskeuze om ervoor te kiezen voorzichtiger om te gaan met economische scenario’s, dan geeft de groei bij 0% inzicht. In economisch betere tijden kan de koopkrachtontwikkeling mogelijk nog hoger liggen op 1%. Het is een beleidskeuze om ervoor te kiezen om een economisch positiever scenario te pakken.
Een kanttekening is dat inkomensgroepen in de sociale huursector naar verwachting minder profiteren van sterkere economische groei dan de hogere inkomensgroepen. Naast de meetbare effecten zijn er ook andere effecten die óf onzeker zijn, en waarvan de richting nu onvoldoende te duiden is, óf effecten van beleid zijn. Bijvoorbeeld het beleid van de rijksoverheid waardoor de doelgroep voor de sociale huur potentieel groter of kleiner wordt (passend toewijzen), de komst van arbeidsmigranten of statushouders die zich voor een langere periode in Nederland vestigen en eigen beleid ten aanzien van het wel of niet accepteren van scheefheid. Ook kan het zijn dat kwetsbare
355.109 | Woningmarktonderzoek Zeist
groepen minder profiteren van economische groei. Daarnaast zorgt extramuralisering in de zorg voor een verhoogde toestroom naar de sociale huur. Dit werken we uit in het volgende hoofdstuk en zijn in de volgende aantallen deels meegenomen (op basis van demografische ontwikkelingen volgens de prognose). De minder meetbare aspecten laten we buiten beschouwing. In het volgend figuur is in beeld gebracht hoe de behoefte aan sociale huurwoningen zich ontwikkelt, uitgaande van de demografische ontwikkeling, het generatie-effect en de koopkrachtontwikkeling. Figuur 4.2: Gemeente Zeist: Ontwikkeling behoefte aan sociale huur, meetbare effecten tot 2030
Bron: Waarstaatjegemeente, Primos 2019, bewerking Companen.
Voor het inlopen van het woningtekort zijn in totaal 310 woningen tot 2030 nodig. Daarnaast groeit de doelgroep sociale huur vanwege demografische ontwikkelingen met 460 woningen in dezelfde periode. Echter rekening
27
houdend met het generatie-effect dat toekomstige ouderen minder vaak in een sociale huurwoning wonen en op basis van 0,4% jaarlijkse koopkrachtontwikkelingen zijn er in totaal 315 sociale huurwoningen nodig om toe te voegen. Het grootste deel van deze behoefte is voor de primaire doelgroep die recht heeft op huurtoeslag (145 woningen). Tot 2030 zijn er circa 100 woningen nodig voor de secundaire doelgroep en 70 woningen voor de overige inkomensgroepen. In de periode daarna loopt de behoefte naar verwachting terug, doordat de piek in de vergrijzing is bereikt.
Conclusie: Op basis van inloop van het woningtekort, demografische groei van de doelgroep, verschillende generaties ouderen en economische groei, zijn er naar verwachting circa 300 woningen nodig om tot 2030 in de behoefte aan sociale huur te voorzien. Voor het overgrote deel gaat het om mensen die recht hebben op huurtoeslag.
Tabel 4.1: Gemeente Zeist: Ontwikkeling behoefte aan sociale huur, meetbare effecten, gelijkblijvende scheefheid
sociale huur inloop woningtekort groei doelgroep in sociale huur generatie-effect ec.groei 0,4% ec.groei 1% totale groei bij 0% totale groei bij 0,4% primaire doelgroep secundaire doelgroep overige doelgroep