03-22RV019 Bijlage 3 Notitie achtergrond en onderbouwing opkoopbescherming

Achtergrond en onderbouwing opkoopbescherming voor gemeente Zeist De opkoopbescherming geeft een gemeente de mogelijkheid om te sturen op de beschikbaarheid van betaalbare koopwoningen. Voorkomen wordt dat koopwoningen worden opgekocht door investeerders die de woningen vervolgens verhuren (ook wel omschreven als ‘buy-to-let’). Een gemeente kan de opkoopbescherming alleen toepassen als er schaarste is aan betaalbare koopwoningen of dat de leefbaarheid wordt aangetast. Voor het instellen van de opkoopbescherming is dan ook een gedegen onderbouwing nodig.

1. Woningmarktregio Iedere gemeente maakt een eigen afweging om de opkoopbescherming al dan niet in te stellen. In de woningmarktregio Utrecht heeft de gemeente Utrecht als eerste gemeente hierover een besluit genomen en andere regiogemeenten hebben een besluit in voorbereiding. De woningmarkt is echter niet beperkt tot de grenzen van een gemeente. In 2020 heeft Companen voor de U16 een analyse gemaakt van de woningmarkt, op basis van verhuisbewegingen is de woningmarkt als volgt verbeeld (Figuur 1) waarbij de figuur rechts de deelregio’s aangeeft waar een gemeente de meeste verbinding mee heeft gelet op de verhuisstromen. figuur 1: illustratie bewegingen op de woningmarkt

Bron: Kwalitatieve woningmarktanalyse U16-gemeenten, Companen, 2020

In figuur 1 wordt ook aangegeven dat onze regio veel instroom kent. Het merendeel van deze instroom richt zich op de gemeente Utrecht waarna na verloop van tijd uitstroom is naar de regio gemeenten. Belangrijk om te melden is de besluitvorming over de opkoopbescherming buiten onze regio. De verwachting is dat veel gemeenten overgaan naar de opkoopbescherming. Dit zal het waterbedeffect (hierover later meer) versterken.

1

2. Woningtekort in de regio Utrecht, de woningbehoefte Tabel 1: Overzicht kwantitatief programma wonen provincie Utrecht

Bron: Provinciaal Programma wonen en werken, Provincie Utrecht 2021

Het woningtekort in de U16 is hoog, ter illustratie tabel 1, uit het Provinciaal Programma wonen en werken 2021. De komende jaren is door het woningtekort een hoge woningbouwproductie noodzakelijk. Alle gemeenten in de regio werken hier aan, het is tenslotte niet alleen een gemeentelijke opgave, zie de eerder gemaakte opmerkingen over de woningmarktregio. In de marktanalyse van Companen worden de woonvoorkeuren genoemd van de woningzoekenden. Hierbij is een verdeling aangehouden van de regio in deelgebieden. In Tabel 2 zijn deze voorkeuren verbeeld. In alle deelregio’s is er een grote behoefte aan betaalbare koopwoningen. Buy-to-let gaat ten koste van deze behoefte waardoor de schaarste toeneemt. Doel van het instellen van een opkoopbescherming is juist dat er meer woningen beschikbaar komen voor met name koopstarters. Tabel 2: Programma-accenten woningcategoriën per deelgebied (huisjes geven per deelgebied aan hoe ongeveer de vanuit woningvraag-gewenste verdeling is over de marktsegmenten).

Bron: Companen Kwalitatieve woningmarktanalyse U16 gemeenten 2020, basis WoOn 2018

Het rapport van Companen is gebaseerd op cijfers van WoOn 2018. Het onderzoek van Fakton (zie pagina 5) laat zien dat de mogelijkheden voor koopstarters en middeninkomens inmiddels een stuk hoger liggen en dat de prijsgrens betaalbaar daarmee hoger ligt.

3. Woonvisie en woningmarktonderzoek Zeist In de woonvisie van Zeist hebben we aandacht voor verschillende doelgroepen, waaronder starters en middeninkomens. Het woningmarktonderzoek van Companen (Woningmarktonderzoek Zeist, 2020) toont aan dat er in Zeist schaarste is aan woningen tot €450.000 (prijspeil 2019). Gezinnen focussen zich vooral op grondgebonden woningen tussen de € 300.000 en € 450.000. De jonge gezinnen zoeken nog een goedkopere grondgebonden woning tot € 300.000. Koopstarters richten zich op koopappartementen tot € 250.000 of een grondgebonden woning tot € 300.000. Deze

2

woningen zijn er weinig in Zeist. Om in te zetten op betere kansen voor starters en jonge huishoudens, is het belangrijk te borgen dat zij in de goedkope voorraad terecht kunnen. Daarbij moet worden opgemerkt dat dit prijzen zijn uit 2019. Zo is de prijsgrens van €450.000 (prijspeil 2019) na indexering inmiddels verhoogd naar €558.000 (prijspeil 2022). Op pagina 8 en 9 zien we twee voorbeelden van een mogelijke buy-to-let in de gemeente Zeist. Hierin zien we juist een tegenovergestelde beweging. Deze twee woningen verdwijnen uit het betaalbare segment (tot € 300.000) en worden vervolgens aangeboden in de dure particuliere verhuur. Deze woningen zijn daarmee niet meer toegankelijk voor starters en/of jonge gezinnen. De vraag naar vrijesector huurwoningen onder deze doelgroep betreft voornamelijk woningen tussen € 650 en € 1.000. De huur van deze twee woningen ligt aanzienlijk hoger. In deze situaties gaat het opkopen van een woning ten koste van het betaalbare segment.

4. De woonruimtevoorraad en het waterbed De gemeente Utrecht heeft onderzoek laten verrichten door het kadaster naar de transacties in de gemeente. Onderdeel van het onderzoek is de vraag of het fenomeen van buy-to-let zich verschuift naar andere wijken en gemeenten. Hieronder de conclusies van het onderzoek. Tabel 3: aandeel woningen gekocht door investeerder in totaal aantal woningen verkocht door eigenaarbewoners per jaar per gemeente in de woningmarktregio Utrecht

Bron: Investeerders in de gemeente Utrecht, Kadaster 2021 Tabel 4: Kenmerken woningvoorraad 1 januari 2021 woningmarktregio Utrecht per gemeente

3

Bron: investeerders in de gemeente Utrecht, Kadaster, 2021

Het onderzoek van de gemeente Utrecht laat zien dat investeerders in min of meerdere mate actief zijn in de regiogemeenten. De stijgende trend in aankopen van investeerders is met name zichtbaar in de gemeente Utrecht. In 2020 werd in alle gemeenten meer aangekocht door investeerders. De gemeenten met de woningvoorraad het meest passend bij het aankoopbedrag van investeerders, zijn tevens de gemeenten waar in 2020 de meeste woningen werden aangekocht door investeerders. In deze gemeenten is minder een stijgende trend zichtbaar dan in de gemeente Utrecht (zie tabel 3, Kadaster 2021). Conclusie: −

Investeerders kopen vooral in de wijken en gemeenten met een aanbod wat aansluit bij hun wensen; (kleine) appartementen. Het is waarschijnlijk dat een waterbedeffect zich vooral richt op de wijken en gemeenten waarvan de woningvoorraad het meest aansluit bij deze wensen.

−

Echter, investeerders kopen de laatste jaren in steeds hogere prijsklassen door de schaarste. Een plafond waarboven een woning kopen voor verhuur niet meer aantrekkelijk is om te kopen lijkt nog niet bereikt.

−

Een opkoopbescherming in de lagere prijsklassen kan er dus toe leiden dat investeerders meer gaan kopen in de hogere prijsklassen.

Met andere woorden het invoeren van een opkoopbescherming zal in eerste instantie een waterbedeffect veroorzaken in wijken en buurten en andere gemeenten, met betaalbare appartementen maar daarmee is de grens nog niet bereikt.

5. Prijsgrens opkoopbescherming Motivering koopprijsgrens Zeist We hebben via verschillende redeneerlijnen gekeken wat de juiste prijsgrens zou moeten zijn voor de Zeister opkoopregeling, namelijk: •

Bestedingsruimte koopstarters; Wat kunnen middeninkomens betalen? (bijlage Fakton Consultancy)

4

•

Investeringsbereidheid beleggers: In welk segment zijn investeerders actief?

•

Bij welke grens is buy-to-let niet meer rendabel? (bijlage Onderzoek Fakton Consultancy)

•

De WOZ- methode1 zoals toegepast in Amsterdam en Utrecht: Hoe pakt dat uit voor de Zeister situatie?

•

Inschatting van een waterbedeffect in het hogere segment (bijlage: onderzoek Fakton Consultancy)

•

Wat doet de regio?

•

De gemeente Utrecht heeft gekozen om de prijsgrens voor de opkoopbescherming vast te stellen op een WOZ-waarde van € 440.000. Bij deze waarde valt 60% van de woonruimte onder de opkoopbescherming. Deze methodiek, 60% WOZ methodiek, wordt vervolgens jaarlijks gebruikt om te indexeren. Voor het eerst op 1 juli 2023. Een toepassing van deze methodiek op de overige gemeenten in de regio zorgt voor differentiatie aangezien de WOZ-waarde per gemeente verschilt.

In het onderzoek van Fakton wordt een berekening gemaakt van zes koopprijsvarianten en de huurprijs die een investeerder minimaal zal vragen om de investering rendabel te houden. Momenteel liggen de rendementen aanzienlijk hoger, zie voorbeeld uit gemeente Zeist, Anna Paulownalaan. Tabel 5 hieronder geeft een mogelijke verschuiving aan van de investering naar variant x+1 als een gemeente kiest voor variant x als prijsgrens. Tabel 5: verschuiving verhouding aankoopprijs en huurhoogte voor investeerders

(bron: invulling en effecten invoeren opkoopbescherming gemeente Utrecht, Fakton Consultancy, 2021)

Bovenstaande argumentatielijnen/ onderzoeken geven een bandbreedte tussen de €400.000,-- en €521.000,-- namelijk: •

Bestedingsruimte koopstarters: € 400.000,-. Middeninkomens: € 460.000,--

•

Investeringsbereidheid beleggers: € 450.000,- (BAR2 4%)

•

60% -WOZ-methode Zeist: € 521.000,- (WOZ)

•

Waterbedeffect: € 450.000,- tot € 500.000,- (BAR 4% - 3,75%).

•

Gemeente Utrecht hanteert de 60% WOZ waarde methode en legt de grens op € 440.000,- WOZ.

Voor het objectief kunnen vaststellen van een prijsgrens heeft een grens op WOZ waarde de voorkeur. Er moet namelijk ondubbelzinnig kunnen worden vastgesteld dat op het moment dat de woning te koop wordt aangeboden deze woning wel of niet binnen het stelsel van de opkoopbescherming valt en de prijs ook niet kan worden beïnvloed door de belanghebbenden. Met het hanteren van de WOZ-waarde wordt hieraan voldaan. Met een daadwerkelijke koopprijs zou dat niet het geval zijn. Bovendien zou dat waarschijnlijk een prijsopdrijvend effect hebben.

1

Methode waarbij de WOZ-waarden worden opgedeeld is in 5 categorieën: van laag naar hoog. De eerste 3 categorieën vallen onder de regeling en beslaan de segmenten goedkoop, laag middelduur en middelduur. Hiermee wordt het middeldure segment en 60% van de voorraad beschermd. 2 Het bruto aanvangsrendement (BAR) is een percentage dat de verhouding aangeeft tussen de jaarlijkse huurinkomsten en de daadwerkelijke investering in het vastgoedobject. In de huidige markt wordt een BAR van 4% - 3,75% als rendabel beschouwt (bron: Fakton)

5

De 60% WOZ waarde methode levert voor Zeist een grens op van € 521.000,--. Zie tabel 6. In vergelijking met Utrecht is dit een hogere WOZ-waarde. Dit komt door een relatief groot aandeel dure woningen in de voorraad van de gemeente Zeist. Er wordt gekozen om aan te sluiten bij de methodiek van 60% zoals gemeente Utrecht (en ook andere gemeenten bijvoorbeeld Amsterdam) hanteert en de indexering die daar wordt gehanteerd. Daarmee worden de goedkope en middeldure koopwoningen beschermd. Als er een waterbedeffect vanuit de gemeente Utrecht optreedt dan is het logisch om de prijsgrens gelijk of hoger te nemen aan die van Utrecht. Tabel 6: Verdeling WOZ waarde per kwintiel voor gemeente Zeist

WOZ Waarde

Aantal woningen

t/m €310.000

3158

2 kwintiel

€310.000 t/m €386.000

3176

3e kwintiel

€386.000 t/m €521.000

3140

4e kwintiel

€521.000 t/m €717.000

3126

5e kwintiel

€717.000 en meer

3109

onbekend

onbekend

148

Totaal

totaal

15857

1e kwintiel e

Bron: Gemeente Zeist, peildatum 1-1-2020

6. Gebiedsindeling opkoopbescherming Voor de opkoopbescherming kan de gemeenteraad gebieden of wijken aanwijzen. Het is niet de bedoeling van de wet om de regeling zonder meer voor de gehele gemeente in te stellen. Voor de beoordeling bij het instellen van de regeling moet inzicht worden gegeven op een beperkter gebiedsniveau. Er is dan ook onderzoek uitgevoerd door het kadaster op het niveau van de wijken. Hierbij moet wel opgemerkt worden dat de omvang van wijken ten opzichte van bijv. de gemeente Utrecht veel minder groot is en het effect op wijkniveau onvoldoende inzicht geeft in de problematiek, terwijl die op het niveau van de gemeente wel aanwezig is. Om opkoopbescherming te kunnen invoeren moet in wijken sprake zijn het door schaarste aan goedkope en middeldure koopwoningen optreden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten voor bepaalde groepen omdat zij hierdoor onvoldoende kans maken op een betaalbare koopwoning In de gemeente Zeist zien we dat de aankopen door investeerders ook plaatsvinden. In de tweede helft van 2020 betrof dit bijna 10% van de verkopen door eigenaar bewoners. Zie figuur 2. In de 2e helft van 2020 zie je een sterke verhoging van het aantal transacties naar investeerders. Veroorzaakt door de aankondiging van de verhoging overdrachtsbelasting op 1-1-2021.

In de eerste helft van 2021 zie je het aantal aankopen van investeerders terugvallen, dit komt geheel ten goede aan de koopstarters. Het is nu de vraag hoe dit zich verder ontwikkelt. Het te behalen rendement is nog steeds hoog voor investeerders (zie tabel 5).

6

Figuur 2: Verkopen en investeerders gemeente Zeist 2021

Bron: gemeente Zeist, naar Kadaster onderzoek dec 2021

De gemeente Zeist heeft 5 woonwijken. De verkopen per zijn in figuur 3 te zien. In nagenoeg alle wijken heeft de afgelopen jaren verkoop aan investeerders plaatsgevonden, in Zeist Centrum, Oost en Huis ter Heide / Bosch en Duin het meest. In Zeist Noord en West is dit iets minder (ongeveer 4% van alle woningverkopen). Maar ook deze wijken bevatten appartementen die in het bijzonder geschikt zijn voor buy-to-let. Figuur 3: woningverkopen en investeerders gemeente Zeist per wijk / links totaal en rechts % investeerders

Bron: Gemeente Zeist, naar gegevens kadaster dec 2021

In alle wijken in Zeist zijn er appartementen. Deze type woningen blijken volgens het onderzoek van het Kadaster het meest interessant voor investeerders. Bovendien vallen deze woningen voor het grootste deel binnen het prijssegment dat voor investeerders interessant is. In de wijken Bosch

7

en Duin en Huis ter Heide zijn er vooral veel eengezinswoningen die opvallend genoeg ook aantrekkelijk zijn voor investeerders. Dit type woning heeft echter een beduidend hogere WOZ waarde, waardoor dit type investering niet van invloed is op de kansen voor koopstarters en daarmee ook buiten de regeling opkoopbescherming valt (de WOZ waarde van deze woningen ligt over het algemeen boven de grens van €521.000,-). Zoals uit het onderzoek van Companen blijkt is er grote vraag naar betaalbare koopwoningen. Door de prijsstijgingen zijn deze steeds minder beschikbaar in elke wijk in Zeist. Daarom is het gerechtvaardigd om de goedkope en middeldure koopwoningen in elke wijk te beschermen. Figuur 4: Woningvoorraad gemeente Zeist naar woningtype

Bron: Gemeente Zeist, naar gegevens kadaster dec 2021

7. Voorbeelden Er zijn twee voorbeelden bijgevoegd van een mogelijke buy-to-let. Met het instellen van de opkoopbescherming kan voorkomen worden dat een betaalbare koopwoning duur wordt verhuurd. Voorbeeld 1:

8

Bron: Pararius, 6-3-2022

Bron: Funda, 6-3-2022

Voorbeeld 2:

Bron: Funda 9-3-2022

Bron: Funda 9-3-2022

9