Document · PDF

03.11B-23RV038 Bijlage 3.11B Nota van Zienswijzen Sortie 16 (mei 2023)

Raad 3 oktober 2023, gemeente ZeistBij agendapunt: Bestemmingsplan Sortie 1617.209 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen · deel 2 van 2

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

3. Circulaire gebiedsontwikkeling, hergebruik van grondstoffen en het beperken van afvalstromen wordt gestimuleerd; 4. Gezondheid, leefomgevingen waar het aangenaam te verblijven is en die aanzetten tot gezond gedrag. Anterieur worden prestatieafspraken gemaakt op zowel gebiedsniveau als op woningniveau. Aspecten waaraan in ieder geval invulling wordt gegeven, zijn: • De nieuw te bouwen woningen worden niet voorzien van een gasaansluiting; • Al het hemelwater wordt in het plangebied zelf vastgehouden en vertraagd afgevoerd; door middel van infiltratie in de bodem, danwel (in combinatie) met retentiedaken op de nieuwe appartementengebouwen. Bij de definitieve uitwerking van de plannen in het kader van de aanvraag voor de omgevingsvergunning voor bouwen zullen bovendien ook alle verplichte documenten met betrekking tot het aspect duurzaamheid en energie worden toegevoegd. ZW 2.2.1.5

Niet-gesprongen explosieven Op de verbeelding is hiervoor een aparte aanduiding opgenomen.

Reactie gemeente

Dat klopt. In dit gebiedje blijft het bos behouden en zijn geen grondbewerkingen voorzien. Als die in de toekomst toch in dit gebiedje nodig of gewenst zijn, is eerst een onderzoek nodig alvorens er bodemingrepen plaats kunnen vinden. Voor normaal gebruik waarbij er geen uitgebreide grondbewerkingen plaatsvinden is het gebied wel veilig.

ZW 2.2.1.5

Toetsing aan m.e.r.-wetgeving Er is een Aanmeldnotitie vormvrije mer-beoordeling opgesteld. Hieruit komt naar voren dat het plan geen significante milieueffecten te verwachten zijn die een Plan-MER of m.e.r.-beoordeling noodzakelijk maken. Reclamant denkt daar anders over, m.n. ten aanzien van de effecten op beschermde soorten. Onderzoek naar alternatieven zou ook hier goed zijn geweest.

Reactie gemeente

In de beantwoording hiervoor is uitgebreid ingegaan op de bescherming van soorten bij de beoogde woningbouwontwikkeling. Daartoe zijn alle vereiste onderzoeken gedaan en is een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd en verkregen. Op basis van de wet is beoordeeld of er een milieu-effectrapport nodig is of een milieueffectbeoordeling opgesteld moet worden. Daar is geen reden voor. Alle milieu-aspecten zijn onderzocht en uit die onderzoek blijkt dat de gevolgen voor het milieu niet zodanig zijn dat een milieu-effectrapport of milieu-effectbeoordeling nodig is.

ZW 2.2.2

Verbeelding en planregels Om de ruimtelijke en ecologische kwaliteiten te kunnen waarborgen, is een ‘Beeldkwaliteitsplan Sortie 16’ (BGSV, 2020) opgesteld. Dit plan is aangepast/aangevuld (BGSV, 2021). In de planregels wordt meerder keren naar het BKP verwezen: Art. 3, Art. 3.1, Art. 7.2.7 en 7.2.8. Beeldkwaliteitsplan Het beeldkwaliteitsplan is met name t.a.v. de buitenruimte aangepast/aangevuld. Reclamant verwijst hierbij naar het Beeldkwaliteitsplan Sortie 16, Hfd. 4: Buitenruimte. Bestemming ‘Bos’ (Art. 3) De vraag blijft of niet beter voor de bestemming ‘Natuur’ kan worden gekozen i.p.v. bos, het gaat nl. niet alleen om bos, maar ook om andere natuurdoeltypen. Reclamant waardeert het dat er bepaalde voorwaarden uit het ‘Natuurwaardenonderzoek Nulmeting Sortie 16’en het ‘Activiteitenplan Sortie 16’ zijn opgenomen. Reclamant is echter van mening dat het onvoldoende is om de ‘gunstige staat van instandhouding’ van bepaalde beschermde

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

soorten te waarborgen, in het bijzonder de dassenfamilie. Er is ook een regeling ‘Nadere eisen’ opgenomen waarbij reclamant zich de vraag stelt waarom de maatregelen niet als ‘voorwaardelijke verplichting’ zijn opgenomen bij de ontwikkeling van het ‘Woongebied’ (Art. 7)? Reactie gemeente

De gronden hebben de bestemming ‘Bos’ en zijn onder meer bestemd voor de instandhouding van het bos met de daarbij behorende natuurlijke- en landschappelijke waarden. Daarmee zijn de natuurwaarden expliciet bestemd. In de beantwoording hiervoor is de bescherming van soorten uitgebreid gemotiveerd. Wat betreft de borging van het beeldkwaliteitsplan als toetsingskader is het plan nog wat aangescherpt door expliciet te maken aan welke waarden moet worden getoetst. Een deel daarvan is bij het leggen van de bestemmingen al afgewogen door aan te wijzen dat woningen alleen in de gele vlakken zijn toegestaan (en niet in de bosranden of het natuurlijk hart). Waar nodig kunnen en zullen ook nadere eisen worden gesteld aan bijvoorbeeld de situering van de toegestane bouwwerken. Bij de voorwaardelijke verplichting ten aanzien van bijvoorbeeld de waterberging kon die afweging nog niet plaatsvinden omdat de verkaveling nog niet bekend is. Daarom is voorgeschreven dat woningbouw niet acceptabel is als de waterberging niet goed wordt geregeld. Bestemming ‘Woonqebied’ (Art. 7) Het is niet duidelijk hoe de diverse woonvormen en bijbehorende architectuur, zoals deze voorkomen in de Gebiedsvisie en het Beeldkwaliteitsplan, via de planregels worden gewaarborgd. Er wordt nl geen onderscheid gemaakt tussen de verschillende ‘Boskamers’.

Het zou goed zijn om alsnog aan de ontwikkeling van het woongebied als voorwaardelijke verplichting niet alleen de aanleg van geluidschermen en een groene wand verplicht wordt gesteld maar ook de hele groene inrichting van de buitenruimte. Ook al is ‘Boskamer 3’ niet als zodanig op de verbeelding aangeduid, maar mede gezien de ligging aan de Amersfoortseweg, is het de vraag of je zulke ruime mogelijkheden zou moeten bieden? En zou er ook niet t.a.v. het gebouw moeten worden uitgegaan van een gebouw met kap, gezien de architectuur van de oorspronkelijke huizen langs deze weg? Voor zover bekend was in dit vak vroeger het hoofdhuis van de Sterrenberg aanwezig. Het zou goed zijn als dit als referentie gebruikt wordt.

Reactie gemeente

Van het beeldkwaliteitsplan worden architectuur, kleur en materiaalgebruik getoetst via de welstand. De stedenbouwkundige eisen (verkaveling en inrichting) worden via het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan getoetst. Daarbij is het nadrukkelijk de bedoeling om voor de ontwikkelaar vrijheid te laten om met een kwalitatief plan te komen. De voorwaarden die noodzakelijk zijn voor een goede ruimtelijke ordening zijn daartoe in het bestemmingsplan en het beeldkwaliteitsplan vastgelegd. Daarnaast kunnen ook privaatrechtelijk nog nadere afspraken worden gemaakt om extra kwaliteit te realiseren. Er wordt hier een nieuwe woonbuurt gerealiseerd en geen historiserende buitenplaats met een landhuis en bijgebouwen. Door op afstand van de Amersfoortseweg te blijven, de rand groen te houden en in de kuil te bouwen is er een passend beeld vanaf de Amersfoortseweg. Door het versterken van de herkenbaarheid van de sorties wordt ingespeeld op de cultuurhistorische waarden.

ZW 3

Conclusie Reclamant vraagt zich af het aantal woningen niet te veel is voor de locatie en of de bescherming van aanwezige beschermde soorten wel voldoende kan worden geborgd.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

Reactie gemeente

Daartoe is een zorgvuldige afweging van alle betrokken waarden gemaakt, waarbij de bescherming van soorten hebben meegewogen, de woningbouwopgave maar bijvoorbeeld ook de kwaliteit van een nieuw woongebied.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

2.2

Zienswijze 2 (Rechtmaat namens Bewonerscie en alle bewoners BB)

ZW 2

In behandeling name: Het tweede ontwerp bestemmingsplan heeft van 10 november 2022 tot en met 21 december 2022 ter inzage gelegen. De zienswijze is op 23 maart 2022 ontvangen en dus tijdig ingediend. De zienswijze is ingediend door een rechtsbijstandverlener die geen advocaat is. Dat betekent dat een machtiging nodig is waaruit blijkt dat de rechtsbijstandverlener gemachtigd is om namens alle bewoners van Beukbergen en namens de Bewonerscommissie een zienswijzen in te dienen. Bij de rechtsbijstandverlener is bij herhaling verzocht om een dergelijke machtiging. Deze is echter niet ontvangen. Om die reden kan de Gemeenteraad er niet vanuit gaan dat de zienswijze is ingediend namens de Bewonerscommissie Beukbergen en namens alle bewoners van Beukbergen. Omdat de rechtsbijstandverlener wel een machtiging heeft over gelegd namens 2 bewoners van het woonwagencentrum is deze zienswijze daarom in behandeling genomen als ware zij ingediend door deze 2 bewoners. Deze 2 bewoners wonen op circa 280 meter afstand van de grens met Sortie 16.

Reclamanten zijn tegen de bouwplannen Sortie 16 ook al is enigszins rekening gehouden met de inspraakreactie op het voorontwerp. Er is al genoeg natuur vernietigd door de jaren heen en er is genoeg woningbouw gerealiseerd. Als er al iets gerealiseerd moet worden dan zijn dat standplaatsen voor de woonwagenbewoners, die al jaren vragen om extra plaatsen.

Reactie gemeente

De vernietiging van natuur wordt met het Programma Hart van de Heuvelrug nou juist voorkomen, door te zorgen voor een versterking van de natuur via het realiseren van robuuste groene corridors en schaalvergroting van bestaand bos en natuurgebied. Daarom is in het kader van het programma Hart van de Heuvelrug fors geïnvesteerd in het versterken van de robuustheid van de natuur door nieuwe natuur en ecologische verbindingen te realiseren. Er zijn door de jaren heen nou juist niet voldoende woningen gerealiseerd. Daarom heeft de gemeente ook een grote woningbouwopgave. Op basis van de woonvisie is daarbij gemotiveerd voor gekozen om op Sortie 16 het sociale en middensegment te versterken. In 2018 is het bestemmingsplan voor woonwagencentrum Beukbergen vastgesteld waarbij niet alleen een grondige herinrichting van het woonwagencentrum is gerealiseerd maar ook extra standplaatsen.

Het ontwerp lijkt niet conform de uitgangspunten uit de gebiedsvisie. Reclamanten zijn dan ook van mening dat het plan in strijd is met rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid.

Reactie gemeente

Het ontwerp is in overeenstemming met de gebiedsvisie door vastlegging van een natuurlijk groen kader met een afschermende bosrand op de grens met Beukbergen, een natuurlijk hart en het versterken van de sortie en half-sortie. In de toelichting van het bestemmingsplan is de beoogde woningbouwontwikkeling uitgebreid getoetst aan het rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid.

1. Reclamanten geven aan bezwaar te zullen maken tegen het plan als een ontsluiting van de

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

Sortie mogelijk wordt gemaakt aan de kant van het woonwagenkamp, direct of indirect. De ontsluiting dient aan ‘de andere zijde’ te zijn (zoals het zich laat aanzien, is dat nu ook zo in het plan opgenomen). Reactie gemeente

Dat klopt. De ontsluiting is aan de kant van het bedrijventerrein Soesterberg Noord. Maar bij calamiteiten is er wel een tweede ontsluiting noodzakelijk. Voor het dagelijkse verkeer is er geen ontsluiting aan de zijde van Beukbergen, maar bij een calamiteit is er voor de hulpdiensten een ontsluiting die door de bosrand aan de Amersfoortseweg gaat op de locatie die in de schermafdruk hieronder met een rode pin is weergegeven.

2. Er is een bufferzone met de bestemming bos opgenomen aan het woonwagenkamp met instandhoudingsverplichting. Het is niet bekend hoe de invulling er uitziet. Reclamanten zijn van mening dat bij de vaststelling van het plan het volgende duidelijk moet zijn:

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

er mag geen zicht zijn op het kamp (twee kanten op); het kamp mag niet direct bereikbaar zijn vanuit Sortie; de groenblijvende bufferzone moet dik en hoog genoeg zijn zodat het uitgesloten is dat er vanuit de nieuw te bouwen woningen zicht is op het kamp. Dit dient vastgesteld en vastgelegd te worden zodat eventueel handhavend opgetreden kan worden.   

Reactie gemeente

In het bestemmingsplan is met een voorwaardelijke verplichting vastgelegd dat er een bufferzone moet komen in de bosrand tussen Beukbergen en Sortie 16. Die bosrand heeft in het plan ook een bosbestemming om te garanderen dat dit bos blijft. Verder is het bouwvlak aan de zijde van Beukbergen op afstand gelegd om te voorkomen dat de nieuwe woningen te dicht bij komen. De precieze invulling van de buffer gaat in overleg met de bewonerscommissie om ook zoveel mogelijk aan te sluiten bij de wensen van de bewoners van Beukbergen. Daarmee is een goede afscherming voldoende geborgd in het bestemmingsplan. Ter illustratie is hieronder een impressie opgenomen van hoe de bufferzone zou kunnen worden ingericht:

3. Reclamanten stellen vast dat, op grond van de plankaart en de voorschriften, aan de zijde van het woonwagenkamp na de groenzone (bestemming bos) eerst niet gebouwd mag worden en daarna in het bouwvlak max. 10m hoog. Reclamanten willen een bevestiging hiervan. Reclamanten geven aan bezwaar te maken tegen een hogere hoogte of een mogelijkheid tot dichter op het kamp bouwen.

Reactie gemeente

Dat kunnen wij hier bevestigen.

3. In de punt van het plangebied lijkt een hoogte van 18m te worden toegestaan. Reclamanten vinden dat te hoog. In geval de hoogte niet wordt gewijzigd, verzoeken reclamanten om een bevestiging dat de bebouwing niet zichtbaar zal zijn vanuit het kamp en vice versa. Een scherm zou hierop afgestemd moeten worden.

Reactie gemeente

In de zuidwest punt van het plangebied is een appartementengebouw mogelijk met een maximale bouwhoogte van 18 meter. Dat is op ruime afstand van Beukbergen aan de zijde van Beukbergen waar een beperkt aantal standplaatsen aanwezig is. Ook langs deze zijde is de bufferzone aanwezig. Op deze wijze is zoveel mogelijk rekening gehouden met de belangen van de bewoners van Beukbergen. Om op Sortie 16 voldoende te kunnen bijdragen aan de woningbouwopgave en

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

tegelijkertijd afstand te houden tot Beukbergen en zoveel mogelijk natuur en bos te sparen zijn appartementengebouwen voorzien. Door de afstand tot Beukbergen en de tussengelegen bufferzone is deze maximale bouwhoogte hier in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening. 4

4. Er wordt gewerkt met een bouwvlak en een max. van 200 woningen. Onduidelijk is waar de bebouwing komt in het bouwvlak. Reclamanten kunnen de impact van het plan niet goed inschatten. Dit is in strijd met de rechtszekerheid.

Reactie gemeente

Door de bouwvlakken op afstand van Beukbergen aan te wijzen, door een tussengelegen bosstrook te bestemmen, door de maximale bouwhoogtes aan te geven en door het maximum aantal woningen te bepalen biedt het plan voldoende rechtszekerheid voor omwonenden. Ten slotte Het plan zegt de aanwezige ecologische waarden te beschermen en voor de nieuw te bouwen woningen een goede woon- en leefklimaat te garanderen. Reclamanten zijn van mening dat primair een goed woon- en leefklimaat voor de bestaande functie w.o. het woonwagenkamp gegarandeerd moet worden. Het is duidelijk dat het verdwijnen van de natuur een verminderd woon- en leefklimaat geeft voor de woonwagenbewoners. In het kader van een goede ruimtelijke ordening zou hier aandacht aan besteed moeten worden. Het verminderd woon- en leefklimaat zou gecompenseerd kunnen worden door het uitbreiden van standplaatsen en bijv. het toestaan van de bouw van een verzorgingshuis voor woonwagenbewoners.

Reactie gemeente

Door woningbouw op Sortie 16 wordt het woon- en leefklimaat op Beukbergen niet zodanig aangetast dat om die reden moet worden afgezien van woningbouw op deze locatie. In de omgeving van Beukbergen verdwijnt niet alleen natuur maar is ook flink in nieuwe natuur geïnvesteerd op de voormalige Vliegbasis Soesterberg. Op Sortie 16 zelf wordt bovendien nadrukkelijk natuur behouden en groen aangelegd en toegankelijk gemaakt. In het kader van het programma Hart van de Heuvelrug heeft bovendien compensatie/versterking van natuur plaatsgevonden. De wensen ten aanzien van extra standplaatsen en een verzorgingshuis zijn bij de gemeente bekend. De gemeente is ook met Beukbergen in gesprek over de mogelijke bouw van verzorgingshuizen op Beukbergen. Op dit moment zijn daar bij de gemeente echter geen concrete plannen voor. Van een compensatieverplichting in deze vorm is geen sprake.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

2.3

Zienswijze 3 (Rechtmaat namens bewoners BB Donkervoort en Kersten)

ZW 3

In behandeling name: Het ontwerp bestemmingsplan heeft voor een tweede keer ter inzage gelegen van 10 november 2022 tot en met 21 december 2022. De zienswijze is op 19 december 2022 ontvangen en dus tijdig ingediend. Het plan maakt woningbouw vlak naast de woning van reclamanten mogelijk. Het betreft ca. 200 woningen.

Reactie gemeente

Reclamanten wonen aan de andere kant van het woonwagencentrum Beukbergen op circa 280 meter afstand van het meest nabijgelegen bouwvlak van Sortie 16 waar de nieuwe woningen kunnen komen. Dat is een afstand waarop Sortie 16 in de verte nauwelijks waarneembaar zal zijn.

Reclamanten zijn tegen de bouwplannen Sortie 16. Er is al genoeg natuur vernietigd en woningbouw genoegd gerealiseerd. Als er al iets gerealiseerd moet worden dan zijn dat standplaatsen voor de woonwagenbewoners. Reactie gemeente

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

Voorafgaand aan het bestemmingsplan is een gebiedsvisie opgesteld. Deze ‘Gebiedsvisie Sortie 16, Hart van de Heuvelrug’ is vastgesteld op 19 januari 2021. Het ontwerpplan lijkt niet conform de uitgangspunten uit de visie dat voorschrijft dat:  de aanwezige natuurwaarden zoveel mogelijk gespaard worden;  er gebruik wordt gemaakt van de aanwezige hoogteverschillen en;  er een duidelijke scheiding blijft bestaan tussen Beukbergen (waar cliënten wonen) en Sortie 16. Ook wijzen cliënten erop dat het plan strijdt met rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid. Reactie gemeente

Het ontwerp is in overeenstemming met de gebiedsvisie door vastlegging van een natuurlijk groen kader met een afschermende bosrand op de grens met Beukbergen, een natuurlijk hart, het versterken van de sortie en half-sortie en het behoud en gebruik van de bestaande hoogteverschillen. In de toelichting van het bestemmingsplan is de beoogde woningbouwontwikkeling uitgebreid getoetst aan het rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Reclamanten zijn van mening dat de nadelige effecten voor diersoorten en natuur niet opwegen tegen de voordelen van woningbouw. Ook missen reclamanten in het mitigatieplan de juiste inrichtings- en beheermaatregelen. Deze zouden de nadelige effecten moeten beperken en bijdragen aan het behoud van de natuurwaarden in het plangebied.

Reactie gemeente

Voor de beoogde woningbouwontwikkeling op Sortie 16 is een ontheffing Wet natuurbescherming aangevraagd en verleend. In dat kader is precies beschreven welke compenserende en mitigerende maatregelen nodig zijn. Het bestemmingsplan met de robuuste bosomlijsting en het natuurlijk hart faciliteert dat ook. Naar het oordeel van de gemeente zijn de maatregelen voldoende en ook de benodigde ontheffing is verleend. Veel bomen in de Sortie 16 zijn goed van kwaliteit. Er staan momenteel 4000 op het terrein. Om de bomen die behouden kunnen worden ook daadwerkelijk te behouden, zouden deze in bosstroken moet blijven staan. Deze bosstroken moeten tussen de 10 en 15 meter breed zijn zodat de voldoende body hebben om de wind op te vangen. Door variatie in de breedte aan te brengen ontstaat een minder strak patroon en blijft de bosuitstraling behouden. Reclamanten zien hierover niets terug in het ontwerp, of dat hier rekening mee houdt.

Reactie gemeente

In het ontwerp is rekening gehouden met het behoud en de versterking van de bosomlijsting van het plangebied. Daartoe zijn de meest waardevolle delen van het bos (de randen en het natuurlijk hart) behouden. Deze hebben de bestemming ‘Bos’ gekregen. Op de grens met het woonwagencentrum Beukbergen is deze bosstrook tenminste 10 meter breed. Langs deze bosstrook wordt er in overleg met de bewoners van Beukbergen nog een extra afscherming aangelegd. De nieuwe woningen langs deze randen zullen een deel van de windvang wegnemen.

ZW 3

Een groot deel van de woningbouw zal mogelijk bestemd zijn voor statushouders en spoedzoekers. In geval dat zo is, moet het plan hierover duidelijk zijn en de relevante ruimtelijke afwegingen hierin betrekken. Het effect op het woon- en leefklimaat en de cohesie in de buurt is wezenlijk anders bij een dergelijk gebruik. Reclamanten geven aan zich te verzetten tegen een dergelijk gebruik en pleiten voor woonwagens of reguliere bewoning.

Reactie gemeente

In het bestemmingsplan is een goede mix van woningtypen voorzien die bestaat uit vrijstaande woningen, twee-onder-één-kap woningen maar ook appartementen en

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

rijenwoningen. Een deel daarvan zal ook betaalbaar moeten zijn. De ruimtelijke effecten daarvan zijn in dit bestemmingsplan afgewogen. Over de toewijzing van woningen kan in het bestemmingsplan geen besluit worden genomen of regels worden gesteld. Zoals op maandag 3 april ook uitvoerig besproken is, toen de betrokken medewerkers van provincie en gemeente aanschoven bij het reguliere overleg tussen de bewonerscommissie van Beukbergen en de gemeente, zullen de huurwoningen op Sortie 16 op de reguliere wijze toegewezen worden: wie boven aan de lijst staat, krijgt als eerste een aanbod. Er is geen sprake van dat bepaalde groepen daarin voorrang zouden krijgen. Wel kan men er redelijkerwijs van uitgaan, dat mensen van verschillende groepen en achtergronden zullen komen te wonen op Sortie 16. ZW 3

Reclamanten geven aan bezwaar te zullen maken tegen het plan als een ontsluiting van de Sortie mogelijk wordt gemaakt aan de kant van het woonwagenkamp, direct of indirect. Het mag op geen enkele wijze mogelijk zijn om vanuit Sortie 16 in ‘hun’ woonwagenkamp te komen. Het ontwerpplan is hierin niet duidelijk.

Reactie gemeente

De ontsluiting is aan de andere kant en niet aan de kant van het woonwagencentrum. Maar bij calamiteiten is er wel een tweede ontsluiting noodzakelijk. Voor het dagelijkse verkeer is er geen ontsluiting aan de zijde van Beukbergen, maar bij een calamiteit is er voor de hulpdiensten een ontsluiting die door de bosrand aan de Amersfoortseweg gaat op de locatie die in de schermafdruk hieronder met een rode pin is weergegeven.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

Het plan Sortie 16 schrijft de aanleg van een voor mensen ontoegankelijke faunacorridor voor tussen de beoogde bebouwing op Sortie 16 en de bestaande bebouwing op Beukbergen. Daarmee is voldaan aan dit verzoek. ZW 3

Ter hoogte van het woonwagenkamp waar reclamanten wonen, is een bufferzone met de bestemming bos opgenomen met instandhoudingsverplichting. Het is niet duidelijk hoe de invulling er uitziet. Reclamanten zijn van mening dat dit bij de vaststelling duidelijk moet zijn. Reclamanten hebben een aantal eisen aan de bufferzone die vastgesteld en vastgelegd dienen te worden zodat eventueel handhavend opgetreden kan worden. Het gaat om volgende:  er mag geen zicht zijn op het kamp (twee kanten op);  het kamp mag niet direct bereikbaar zijn vanuit Sortie;  de groenblijvende bufferzone moet dik en hoog genoeg zijn zodat het uitgesloten is dat er vanuit de nieuw te bouwen woningen zicht is op het kamp.

Reactie gemeente

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

ZW 3

Reclamanten zijn van mening dat niet voorzien wordt in voldoende parkeergelegenheid. Bewoners zouden daardoor op Beukbergen kunnen gaan parkeren. Reclamanten zijn hiertegen.

Reactie gemeente

Het plan voorziet in voldoende parkeergelegenheid. Dat is beschreven in de toelichting van het bestemmingsplan. Omdat er geen directe doorgang tussen Sortie 16 en Beukbergen kan worden gerealiseerd, zou men relatief ver om moeten lopen via de Amersfoortseweg. Dit verkeerd parkeren ligt dus niet voor de hand. Er is geen enkele aanleiding om te veronderstellen dat de nieuwe bewoners van Sortie 16 op het woonwagencentrum gaan parkeren.

ZW 3

Reclamanten stellen vast dat, op grond van de plankaart en de voorschriften, aan de zijde van het woonwagenkamp na de groenzone (bestemming bos) eerst niet gebouwd mag worden en daarna in het bouwvlak max. 10m hoog. Reclamanten willen een bevestiging hiervan. Reclamanten geven aan bezwaar te maken tegen een hogere hoogte of een mogelijkheid tot dichter op het kamp bouwen.

Reactie gemeente

Dat kunnen wij hier bevestigen.

ZW 3

In de punt van het plangebied lijkt een hoogte van 18m te worden toegestaan. Reclamanten vinden dat te hoog. In geval de hoogte niet wordt gewijzigd, verzoeken reclamanten om een bevestiging dat de bebouwing niet zichtbaar zal zijn vanuit het kamp en vice versa. Een scherm zou hierop afgestemd moeten worden.

Reactie gemeente

In de zuidwest punt van het plangebied is een appartementengebouw mogelijk met een maximale bouwhoogte van 18 meter. Reclamanten wonen op een afstand van circa 280 meter van de locatie waar dit appartementengebouw kan komen. Op deze afstand zal de nieuwe woonwijk in de verte nauwelijks waarneembaar zijn achter de bomen. Bovendien is langs deze zijde van het woonwagencentrum een bufferzone aanwezig. Op deze wijze is zoveel mogelijk rekening gehouden met de belangen van de bewoners van Beukbergen. Om op Sortie 16 voldoende te kunnen bijdragen aan de woningbouwopgave en tegelijkertijd afstand te houden tot Beukbergen en zoveel mogelijk natuur en bos te sparen zijn appartementengebouwen voorzien. Door de afstand tot Beukbergen en de tussengelegen bufferzone is deze maximale bouwhoogte hier in overeenstemming

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

met een goede ruimtelijke ordening. ZW 3

Er wordt gewerkt met een bouwvlak en een max. van 200 woningen. Onduidelijk is waar de bebouwing komt in het bouwvlak. Reclamanten kunnen de impact van het plan niet goed inschatten. Dit is in strijd met de rechtszekerheid. Het plan zou verder uitgewerkt moeten worden.

Reactie gemeente

Reclamanten kunnen alleen op grote afstand van hun woning (circa 280 meter) worden geconfronteerd met woningbouw. Voor de nieuwe woningen is met bouwvlakken vastgelegd waar ze mogen komen en is met maximale hoogtes voorgeschreven welke hoogte maximaal toelaatbaar is. Ook de afschermende bosstrook is in het bestemmingsplan geregeld en er mogen nooit meer dan 200 woningen worden gebouwd. Op deze wijze biedt het bestemmingsplan voldoende rechtszekerheid voor reclamanten.

ZW 3

Het plan zegt de aanwezige ecologische waarden te beschermen en voor de nieuw te bouwen woningen een goede woon- en leefklimaat te garanderen. Het plan zegt niets over het garanderen van een goed woon- en leefklimaat voor de bestaande functie w.o. het woonwagenkamp. het is duidelijk dat het verdwijnen van de natuur een verminderd woonen leefklimaat geeft. Dit is voor reclamanten onaanvaardbaar en zou wellicht gecompenseerd kunnen worden door het uitbreiden van standplaatsen en bijv. het toestaan van de bouw van een verzorgingshuis voor woonwagenbewoners.

Reactie gemeente

Er is geen compensatie nodig omdat er geen onevenredige aantasting van het woonen leefklimaat plaatsvindt. Met de belangen van de bewoners van Beukbergen is rekening gehouden door voldoende afstand aan te houden en de afschermende bosstrook te behouden. In de omgeving blijft voldoende bos en natuur behouden voor een fijn woon- en leefklimaat. Nieuwe buren zorgen niet voor een onaanvaardbare aantasting van het woon- en leefklimaat.

ZW 3

De afgelopen jaren is er veel gewijzigd m.b.t. stikstof en andere voorwaarden. Het is onduidelijk in hoeverre het plan nog uitvoerbaar is en of rekening is gehouden met de laatste wetswijzigingen en jurisprudentie. Het voorontwerp is al van jaren geleden. Ook t.a.v. de financiële uitvoerbaarheid zijn er vragen onder meer over planschade en of er een risicoanalyse is gemaakt. Het kan niet zo zijn dat natuur wordt vernietigd en woningbouw niet van de grond kan komen.

Reactie Gemeente

Mede naar aanleiding van deze zienswijze is er een nieuwe stikstofdepositieberekening gemaakt volgens de actuele regelgeving. Daaruit blijkt dat er geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is en dat dit niet in de weg staat aan de uitvoerbaarheid van het plan. De rode ontwikkeling Sortie 16 maakt deel uit van het Programma Hart van de Heuvelrug. De financiering is daarin geborgd. Verder is er geen sprake van planologisch nadeel waarvan zoveel planschade is te verwachten dat dit aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

Conclusie

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

ZW 3

Reclamanten verzoeken af te zien van woningbouw, uitbreiding van het woonwagenkamp toe te staan en het plan aan te passen conform de zienwijze.

Reactie gemeente

De woningbouw op Sortie 16 draagt bij aan het voorzien in de woningbehoefte van alle bewoners van de gemeente, ook de bewoners van Beukbergen. Verder is er in het recente verleden al uitbreiding op het woonwagencentrum is gerealiseerd. De zienswijzen van reclamanten geven geen aanleiding om het bestemmingsplan aan te passen.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

2.4

Zienswijze 4 (Rechtmaat namens ondernemer Donkervoort Stemerdingweg 27)

ZW 4

In behandeling name: Het ontwerp bestemmingsplan heeft voor de tweede keer ter inzage gelegen van 10 november 2022 tot en met 21 december 2022. De zienswijze is op 19 december 2022 ontvangen en dus tijdig ingediend.

ZW 4

De zienwijze betreft woningbouw die mogelijk wordt gemaakt vlak naast het bedrijf van ondernemer en is tevens gericht tegen het ontwerpbesluit hogere waarden Wet geluidhinder. Het nieuwe plan maakt de bouw van 200 woningen mogelijk. Wonen is in de Wet geluidhinder aangemerkt als geluidgevoelige bestemming. Om aan te tonen dat aan de eisen van de wet wordt voldaan, is een akoestisch onderzoek uitgevoerd. Uit dit onderzoek blijkt dat het geluidsniveau op de gevels van woningen hoger is dan de wettelijke voorkeurswaarde die moet worden nagestreefd. De berekende geluidbelasting is op een aantal plekken hoger dan de gemeentelijke maximale ontheffingswaarde. Realisatie van woningen is daarom niet mogelijk. De Wet geluidhinder biedt de mogelijkheid, onder voorwaarden, om ontheffing te verlenen en hogere waarden toe te staan op de gevels van de woningen. Het college wil gebruikmaken van deze mogelijkheid en heeft het ontwerp van het besluit hogere waarden opgesteld. Hieruit blijkt volgens reclamant dat woningbouw niet goed mogelijk is en dat niet de voorkeurswaarde maar het bouwplan moet worden verhoogd. Bewoners zullen straks bij elke overlast naar het bedrijf/bedrijventerrein wijzen. Het belang van reclamant ligt m.n.

in het behoud van voldoende milieuruimte om de werkzaamheden en de activiteiten blijvend goed uit te kunnen voeren, ook als er een woonwijk wordt gerealiseerd bij Sortie. Reclamant is van mening dat het plan garandeert geen goed woon- en leefklimaat garandeert voor de nieuwe te bouwen woningen. De gevels van de woningen zijn voorzien op minder dan 50m van het bedrijventerrein. Het plan is hiermee in strijd met de Wet geluidhinder en met een goede ruimtelijke ordening. Reclamant vreest strengere wetgeving t.a.v. geluid en milieu en problemen in de toekomst, en is dan ook van mening dat er ruimere marges moeten worden genomen. Aan een van de zijden van het bedrijf van reclamant is zelfs woningbouw mogelijk tot een hoogte van 18m.

Reactie gemeente

Om rekening te houden met de bedrijven op het bedrijventerrein Soesterberg Noord is de woningbouw niet te dicht op het bedrijventerrein mogelijk gemaakt maar pas op enige afstand door een tussenliggende bosstrook te bestemmen. De afstand van het bedrijf aan de Stemerdingweg 27 Soesterberg tot het meest nabij gelegen bouwvlak van Sortie 16 bedraagt circa 46 meter (zie schermafdruk BAG-viewer met situering bedrijf).

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

In het bestemmingsplan is beschreven dat dit in overeenstemming is met de richtafstanden tussen bedrijven en nieuwe woningen volgens de VNG-systematiek. Zoals reclamanten aangeven is voor het ontwerp bestemmingsplan nog akoestisch onderzoek gedaan waaruit blijkt dat bij woningbouw op deze afstand aan de wettelijke geluidnormen kan worden voldaan. Ten behoeve van de tweede terinzagelegging van het ontwerp bestemmingsplan is een vervolgonderzoek gedaan naar onder meer industrielawaai. Daarbij is ook specifiek gekeken naar het bedrijf Stemerdingweg 27 (zie schermafdruk hierna).

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

Volgens dat vervolgonderzoek zijn er gelet op de feitelijke situatie en de planologische mogelijkheden (van de bedrijven langs de Stemerdingweg) geen problemen qua geluid te verwachten. De hogere waarden zijn nodig vanwege het papierverwerkingsbedrijf PréZero (voorheen Suez) aan de Stemerdingweg 20 (en dus niet vanwege Stemerdingweg 27 of de andere bedrijven langs de rand met Sortie 16). Vanwege PréZero is ook een geluidscherm nodig tussen de openingen van de bedrijfsgebouwen aan de westzijde van de Stemerdingweg. In het bestemmingsplan Sortie 16 is dat ook met een voorwaardelijke verplichting voorgeschreven (art. 7.2.8.). Zie schermafdruk van de figuur bij de voorwaardelijke verplichting met de locatie van het geluidscherm.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

Dit geluidscherm zal ook het geluid uit de bedrijfsloods Stemerdingweg 27 tegenhouden (bij open staande deuren) of van activiteiten voor de bedrijfsloods Stemerdingweg 27. Daar komt bij dat tussen het bedrijventerrein en het nieuwe woongebied nieuwe laanbomen worden geplant langs de westelijke ontsluitingsweg (richting de vliegbasis). Deze zorgen voor een visuele afscherming van het bedrijventerrein. Dat draagt bij aan de kwaliteit van het woon- en leefklimaat in de nieuwe woningen en vermindert de kans op klachten over het bedrijventerrein. Er is geen reden om op voorhand al ruimte te claimen met het oog op onzekere toekomstige regelgeving. Op dit moment is er ook nog geen concrete aanscherping van regelgeving bekend waar nu al rekening mee kan worden gehouden. Wanneer er in de toekomst nieuwe regelgeving komt zal de dan bestaande situatie aan de hand van die nieuwe regelgeving moeten worden beoordeeld. Al met al is er geen sprake van een belemmering van het bedrijf aan de Stemerdingweg 27 of een onaanvaardbaar woon- en leefklimaat in de nieuwe woningen die het dichtst bij het bedrijventerrein zijn gesitueerd. ZW 4

Reclamant heeft plannen om in de toekomst zwaardere milieuactiviteiten te ontplooien (cat. 3.2). Deze mogelijkheid wordt nu ontnomen. Woningbouw zou op minstens 150m afstand van het bedrijf worden gerealiseerd.

Reactie gemeente

Het geldende bestemmingsplan voor het bedrijventerrein Soesterberg Noord staat niet toe dat op Stemerdingweg 27 in de toekomst zwaardere milieuactiviteiten worden ontplooid. Dat bestemmingsplan voor het bedrijventerrein Soesterberg Noord is een zogenaamd crisis- en herstelwet bestemmingsplan gericht op de geleidelijke verkleuring van het bedrijventerrein naar een gebied waar bedrijvigheid en wonen zijn gemengd. In dat kader is geen verzwaring van de bedrijfscategorieën mogelijk. Die mogelijkheden zijn er op dit moment al niet en worden dus ook niet door de woningbouw op Sortie 16 ontnomen.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

ZW 4

Door de jaren heen is in de omgeving al genoeg natuur vernietigd en woningbouw gerealiseerd. Ook lijkt het plan niet conform de uitgangspunten uit de gebiedsvisie.

Reactie gemeente

Juist om natuur en woningbouw goed te kunnen afwegen is het Programma Hart van de Heuvelrug opgezet. De versnippering van de natuur moet worden gestopt en woningbouw moet bijdragen aan de versterking van natuur. De woningbouw Sortie 16 maakt deel uit van het Programma Hart van de Heuvelrug en is in dat kader ook afgewogen. Ten behoeve van de ontwikkeling van het terrein voor woningbouw is een gebiedsvisie opgesteld waarin het groene raamwerk is beschreven waarbinnen de woningen te gast zijn. Het ontwerp voor Sortie 16 is op deze gebiedsvisie afgestemd en in het bestemmingsplan vastgelegd.

ZW 4

Het plan is in strijd met rijks, provinciaal en gemeentelijk beleid. De afgelopen jaren is er veel gewijzigd m.b.t. stikstof en andere voorwaarden. Het is onduidelijk in hoeverre het plan nog uitvoerbaar is en of rekening is gehouden met de laatste wetswijzigingen en jurisprudentie. Het voorontwerp is van jaren geleden. Ook t.a.v. de financiële uitvoerbaarheid zijn er vragen onder meer over planschade en of er een risicoanalyse is gemaakt. Het kan niet zo zijn dat natuur wordt vernietigd en woningbouw niet van de grond kan komen.

Reactie gemeente

In de toelichting van het bestemmingsplan is de beoogde woningbouwontwikkeling uitgebreid getoetst aan het rijks-, provinciale en gemeentelijke beleid. Er is een nieuwe stikstofdepositieberekening gemaakt volgens de actuele regelgeving. Daaruit blijkt dat er geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is en dat dit niet in de weg staat aan de uitvoerbaarheid van het plan. De rode ontwikkeling Sortie 16 maakt deel uit van het Programma Hart van de Heuvelrug. De financiering is daarin geborgd. Verder is er geen sprake van planologisch nadeel waarvan zoveel planschade is te verwachten dat dit aan de uitvoerbaarheid van het plan in de weg staat.

ZW 4

Reclamant geeft aan bezwaar te zullen maken tegen het plan als een ontsluiting van de Sortie mogelijk wordt gemaakt aan de kant van het bedrijventerrein.

Reactie gemeente

Wat is dan het bezwaar tegen een ontsluiting aan deze kant? De bedrijfsloods aan de Stemerdingweg staat met de rug naar het woongebied. De toegang van de bedrijfsloods zit aan de kant van de Stemerdingweg en is van het nieuwe woongebied afgewend. Bovendien is er al een westelijke ontsluitingsweg ten behoeve van de vliegbasis gerealiseerd. Het bedrijventerrein is met een hekwerk afgesloten van deze westelijke ontsluitingsweg. Het ligt voor de hand om ook Sortie 16 op deze weg te ontsluiten. Het verkeer van Sortie 16 gaat over deze westelijke ontsluitingsweg en niet over het bedrijventerrein. Na afweging van alle betrokken belangen is dat in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.

ZW 4

Het is niet bekend hoe de opgenomen bufferzone met groenbestemming aan het bedrijventerrein eruit komt te zien.

Reactie gemeente

Langs de westelijke ontsluitingsweg worden dubbele rijen met nieuwe laanbomen geplant. Ook het huidige talud van de voormalige zandafgraving zal worden beplant en als bufferzone naar het bedrijventerrein fungeren.

ZW 4

Reclamant twijfelt of er in voldoende parkeergelegenheid wordt voorzien of de verkeersafwikkeling geen probleem geeft ter hoogte van het bedrijf.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

Reactie gemeente

In de regels van het bestemmingsplan is voorgeschreven dat voldoende parkeerplaatsen moeten worden gerealiseerd volgens de geldende parkeernormen van de gemeente Zeist. Daarmee is voldoende geborgd dat parkeren geen problemen geeft. Ter hoogte van het bedrijf van reclamant zit de Stemerdingweg. Het verkeer van Sortie 16 wordt niet afgewikkeld via de Stemerdingweg en geeft daar dus ook geen problemen.

ZW 4

Er wordt gewerkt met een bouwvlak en een max. van 200 woningen. Onduidelijk is waar de bebouwing komt in het bouwvlak. Reclamant kan de impact van het plan niet goed inschatten. Dit is in strijd met de rechtszekerheid.

Reactie gemeente

De bedrijfsloods Stemerdingweg 27 staat met de rug en een blinde gevel naar Sortie 16 gekeerd. Vanuit de loods is er geen zicht op het nieuwe woongebied. Er is ruim 46 meter afstand aangehouden. Het nieuwe verkeer gaat niet via de Stemerdingweg. Er is nauwelijks impact. Daar komt bij dat in het plan met bouwvlakken is aangegeven waar de woningen mogen komen. Er is voorgeschreven hoe hoog de woningen maximaal mogen worden en er is bepaald dat er nooit meer dan 200 woningen mogen komen. Er zijn afschermende bosstroken vastgelegd met een bosbestemming. Het plan biedt daarmee voldoende rechtszekerheid.

ZW 4

Tussen Sortie 16 en het bedrijfspand zal een drukke weg naar de woonwijk worden gerealiseerd op de voormalige vliegbasis. Deze weg zal veel geluidshinder en overige hinder gaan opleveren.

Reactie gemeente

De weg ligt er al ten behoeve van de ontsluiting van het nieuwe woongebied op de voormalige vliegbasis Soesterberg. Bedrijfsloodsen zijn volgens de Wet geluidhinder niet geluidgevoelig. In de toelichting van het bestemmingsplan is een uitgebreide afweging van alle betrokken belangen en aspecten gemaakt. Van onaanvaardbare hinder is geen sprake. Na afweging van alle betrokken belangen is de ontsluiting in overeenstemming met een goede ruimtelijke ordening.

ZW 4

Reclamant verzoekt het plan niet vast te stellen en af te zien van woningbouw, en in ieder geval op een afstand tot 150m van het bedrijfspand en een betere verkeersontsluiting.

Reactie gemeente

De zienswijzen van reclamant geven geen aanleiding om het bestemmingsplan of het besluit hogere waarden aan te passen.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

AANPASSINGEN BESTEMMINGSPLAN

3.1

Aanpassingen naar aanleiding van de zienswijzen tegen bestemmingsplan

Naar aanleiding van de zienswijzen zijn de volgende aanpassingen in de regels, verbeelding en toelichting doorgevoerd: 

Naar aanleiding van ZW 1 is het provinciale beleid in paragraaf 5.10 (Cultuurhistorie) in de toelichting van het bestemmingsplan aangevuld met de volgende motivering: Op de locatie Sortie 16 zijn echter geen cultuurhistorische kernkwaliteiten van de Buitenplaatszone of het Militair erfgoed meer aanwezig of herkenbaar. Die kernkwaliteiten zijn door de sloop van de Villa Sterrenberg, de aanleg van de N237 en A28 (zandwinning) en de aanleg van de Vliegbasis reeds verdwenen en kunnen derhalve niet worden behouden. Er worden geen cultuurhistorische waarden aangetast en Sortie 16 is niet in strijd met het erfgoedbeleid.



Naar aanleiding van ZW 1 is hoofdstuk 4 met de beschrijving van de nieuwe ontwikkeling aangevuld met een toelichting op de rood-groenbalans als motivering voor Sortie 16.



Naar aanleiding van ZW 1 is de toelichting in hoofdstuk 3.4 aangevuld met het LOP Kromme Rijnlandschap.



Mede naar aanleiding van ZW 1 is er vervolg onderzoek naar wegverkeers- en industrielawaai gedaan en is het bestemmingsplan aangepast. De aanduidingen op de verbeelding en de regels in de bestemming ‘Woongebied’ met betrekking tot dove gevels op de verdiepingen zijn geschrapt (artt. 7.2.2 en 7.2.3).



Mede naar aanleiding van ZW 1 en ZW 3 is een actuele stikstofdepositieberekening gemaakt. Uit de berekening blijkt dat er als gevolg van Sortie 16 geen stikstofdepositie op Natura 2000-gebieden is. De actuele berekening is als bijlage achter de toelichting van het bestemmingsplan opgenomen.

3.2

Aanpassingen naar aanleiding van zienswijzen tegen hogere waarden besluit

Zienswijze 4 is mede gericht tegen het ontwerp Besluit Hogere Waarden. Deze zienswijze geeft geen aanleiding om het Besluit Hogere Waarden aan te passen.

3.3

Ambtshalve aanpassingen

Verder is het plan op onderdelen nog aangevuld zonder dat daar een zienswijze aan ten grondslag lag. Daarbij gaat het om ambtshalve actualiseringen of verbeteringen van het ontwerpbesluit. Verwerken geluidonderzoek en hogere waarden De woningbouw op Sortie 16 is beoogd op een locatie waar er geluidbelasting optreedt van wegverkeer (N237 en gemeentelijke wegen) en industrie (het bedrijventerrein Soesterberg Noord). Om het ontwerp bestemmingsplan op te stellen zijn daartoe eerst de geluidsaspecten voor de locatie in beeld gebracht, waarmee in het bestemmingsplan rekening moet worden gehouden (en andere milieu- en omgevingsaspecten)2. Op basis van dit onderzoek is het ontwerp bestemmingsplan opgesteld en zijn daarin de bouwvlakken voor woningbouw aangewezen. Vervolgens is voor deze bouwvlakken in het ontwerp bestemmingsplan (en 2 daarbinnen passende proefverkavelingen), een akoestisch onderzoek uitgevoerd naar industrie- en wegverkeerslawaai3. 2

LBP|Sight, RO- en milieuonderzoeken Bestemmingsplan Sortie 16, 28 januari 2021. LBP|Sight, Akoestisch onderzoek industrie- en wegverkeerslawaai, Woonwijk Sortie in Zeist, 12 september 2022. 3

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

Uit dat akoestisch onderzoek komt voor wegverkeerslawaai het volgende naar voren:  Voor de geprojecteerde woningen binnen de bouwvlakken worden geen maximale ontheffingswaarde overschreden. Dat betekent dat er geen dove gevels vanwege het wegverkeerslawaai nodig zijn.  De voorkeursgrenswaarden vanwege wegverkeerslawaai worden wel overschreden en dat betekent dat er hogere waarden4 nodig zijn om de woningen te kunnen realiseren. Daartoe is in het Besluit Hogere Waarden voor 80 woningen een hogere waarden vanwege de N237 aangevraagd. Voor industrielawaai komt uit het onderzoek naar voren:  Voor de geprojecteerde woningen binnen de bouwvlakken worden geen maximale ontheffingswaarden overschreden vanwege industrielawaai. Dat betekent dat er vanwege het industrielawaai geen dove gevels nodig zijn.  De voorkeursgrenswaarden vanwege industrielawaai van het bedrijf PréZero worden wel overschreden en dat betekent dat er hogere waarden nodig zijn om de woningen te kunnen realiseren. Daartoe is in het Besluit Hogere Waarden voor 60 woningen een hogere waarde vanwege industrielawaai aangevraagd. Het bestemmingsplan is op dit akoestische onderzoek aangepast. De aanduidingen voor ‘dove gevels’ op de verbeelding zijn geschrapt en de verplichtingen om ter plaatse van die aanduiding dove gevels te realiseren zijn uit de regels geschrapt (artikel 7.2.2 en 7.2.3 zijn daartoe geschrapt).

Zie ter illustratie de kaartuitsnedes hierna van de verbeelding ter hoogte van het bedrijf PréZero.

Ontwerp bestemmingsplan

Vast te stellen bestemmingsplan

Aanscherpen toetsing aan bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan Het bestemmingsplan is nauw afgestemd op het beeldkwaliteitsplan. Zo heeft het ‘natuurlijk hart’ uit het beeldkwaliteitsplan, in het bestemmingsplan de bestemming ‘Bos’ gekregen. Daarnaast is in de regels van het bestemmingsplan bijvoorbeeld ook een bevoegdheid opgenomen om nadere eisen te stellen aan 4

Hogere waarden zijn waarden die boven de voorkeursgrenswaarde wegverkeerslawaai liggen (48 dB), maar onder de maximale ontheffingswaarde (63 dB). Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

de situering van bebouwing, vanwege het beeldkwaliteitsplan. Op die wijze vormen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan samen het toetsingskader voor de toekomstige ontwikkeling. Die samenhang tussen bestemmingsplan en beeldkwaliteitsplan is nog wat aangescherpt door bijvoorbeeld in de bestemmingsomschrijvingen de ruimtelijke en ecologische kwaliteit nog explicieter te benoemen. Zo is in de bestemmingsomschrijving van het woongebied expliciet beschreven dat het bij de te ontwikkelen kwaliteit gaat om boskamers waarin bouwhoogtes, rooilijnen, kavelgrenzen, volumes, korrelgrootte, oriëntatie, overgang privé-openbaar en parkeerprincipes afgestemd zijn op hun naaste omgeving zoals het natuurlijk hart, het woonwagencentrum Beukbergen en de westelijke ontsluitingsweg en het bedrijventerrein Soesterberg Noord. Op deze wijze zijn de regels van de bestemmingen Bos, Groen en Woongebied aangevuld. Daarbij gaat het om aanscherpingen van de bestemmingsomschrijvingen, de nadere eisen-bevoegdheid en de zogenaamde aanlegvergunning (bijvoorbeeld voor de aanleg van verhardingen). Minimum aantal woningen: Artikel 7.2.1, onder b is aangevuld met een minimum aantal in het plangebied te bouwen woningen.

Dat minimum aantal woningen wordt voorgeschreven omdat de Raad op deze locatie alleen het bos wil opofferen voor woningbouw als verzekerd is dat het bos wordt gecompenseerd in het kader van het programma Hart van de Heuvelrug en de woningbouw op deze locatie ook een wezenlijke bijdrage levert aan de woningbouwopgave. Begrip peil Het begrip peil in artikel 1.40 is aangepast om ook voor bouwwerken als een geluidscherm of vangrail een sluitende definitie te krijgen. Daar stond namelijk dat er gekeken werd naar de hoofdtoegang bij voltooiing van de bouw. Er is geen hoofdtoegang bij een geluidscherm of vangrail. Daarom is dat aangepast en luidt de nieuwe bepaling met zoveel woorden als volgt: In andere gevallen (dan een gebouw aan de weg) is de hoogte van het peil de gemiddelde hoogte van het aansluitende afgewerkte terrein voorafgaand aan het verlenen van een omgevingsvergunning voor bouwen. Parkeernormen bij het gebruiken van gebouwen Artikel 15.1 van de regels voorziet ten onrechte niet in het reguleren van een verandering van het gebruik van een gebouw naar een gebruik dat meer parkeerplaatsen behoeft.

Daarom graag is artikel 15.1, lid a aangepast en is daar ook onder gebracht: “…mag niet worden gebouwd, verbouwd of van functie veranderen wanneer voor dit bouwwerk….” Artikel 15.1, onder b, is ook in die zin aangepast: “De omgevingsvergunning voor het bouwen of het gebruik kan alleen worden verleend als….” Bestaande Antennemast Artikel 3.1 Bestemmingsomschrijving is aangevuld met telecommunicatievoorzieningen, ter plaatse van de aanduiding 'antennemast'. Bestaande woning Rademakerstraat 69A In artikel 5 van de regels is de nadere eisen-bevoegdheid geschrapt omdat dit een bestaande tuin is bij een bestaande woning die geen deel uit maakt van het te ontwikkelen gebied. Redactionele aanpassingen  De redactie van artikel 3.6.3 is aangepast: De omgevingsvergunning voor werken of werkzaamheden kan alleen worden verleend als de in lid 3.1, onder a, van de regels genoemde waarden niet onevenredig worden aangetast.  Artikel 7.2.1, onder e, gaat niet over welk gebouw is toegestaan en is daarom verplaatst naar 7.2.4..  Artikel 7.2.1, onder f, gaat over dove gevels. Die zijn volgens het geluidonderzoek niet meer nodig en het bepaalde in 7.2.1, onder f is daarom geschrapt.  Artikel 7.4.3 verwijst in de aanhef ten onrechte naar 7.2.4.g voor de afstand tussen een gebouw en de zijdelingse perceelsgrens. Dat moet 7.2.4.i zijn en is aangepast.

 Artikel 7.2.9 wordt aangevuld met het bepaalde dat de gerealiseerde waterberging daarna ook in stand moet worden gehouden.

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

Bijlage 1

NAW-gegevens ingekomen zienswijzen

Gemeente Zeist Nota van Zienswijzen Sortie 16 Versie 01 – 30 mei 2023

← Vorig deel

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/12867810/1