02-21RV002 Woonvisie Bijlage 2 Opmerkingenotitie

Opmerkingennotitie concept versie woonvisie, oktober 2020 Thema

Naam/ organisatie WNZW, SBZ, VLK

Opmerking/vraag

Reactie

Oproep voor uitgebreider participatieproces. Voorgesteld wordt een zienswijze procedure voorafgaand aan raadsbehandeling.

Deze woonvisie is tot stand gekomen op basis van zowel actueel onderzoek en inbreng vanuit veel verschillende perspectieven uit de samenleving (de bouwers, bewoners, belangenverenigingen, makelaars, corporaties, etc.). De behoefte aan meer participatie vanuit de verwachting dat deze woonvisie keuzes maakt over groei en woningbouwlocaties, is begrijpelijk. Deze keuzes worden echter niet op basis van deze woonvisie gemaakt, maar in overkoepelende trajecten (omgevingsvisie, REP). Ook kent ieder afzonderlijk nieuwbouwproject een ruimtelijke procedure waar participatie belangrijk onderdeel van uit maakt en de gemeenteraad uiteindelijk nog een stem heeft. We zijn daarom van mening dat participatie voor deze woonvisie voldoende is. Verwerkt, zie hoofdstuk 3.2.

0. Proces

0.1

1. Algemeen/inleiding

1.1

VLK

Verwijzing naar structuurvisie, groenstructuurplan en op te stellen omgevingsvisie.

1.2

SBZ, LK, SMZ

1.3

SMZ

1.4

VLK

Er zijn verschillende opmerkingen gemaakt gerelateerd aan de groei van Zeist. Zorgen over groei van Zeist in relatie tot ambitie van de regio om te groeien, zowel economisch als woningbouw. Waarom is de verwachtte groei van Zeist hoger dan van omliggende gemeenten? Welke impact heeft de groei van Zeist op infrastructuur en nutsvoorzieningen? Gaat woningbouw en infrastructuur ten koste van andere voorzieningen zoals groen, recreatie etc.? En hoe wordt dit gecompenseerd? Laat zien waar Zeist ontwikkelingsmogelijkheden ziet en een overzicht van harde en zachte plannen, zodat niet alleen duidelijk is wat een en ander in ruimtelijke zin betekent, maar daarop dan eveneens mogelijk nog een inhoudelijke reactie op kan worden gegeven. Onderzoek huidige voorraad in relatie tot huidige bewoners en toekomst, om daaruit te destilleren waar behoefte aan is.

De woonvisie maakt geen keuze over het al dan niet groeien van Zeist, zie ook de reactie bij 0.1. Het gebruik van ruimte voor wonen, werken, infrastructuur, voorzieningen, energie of natuur is een keuze die integraal gemaakt moet worden. Op gemeentelijk niveau komen de verschillende domeinen samen in de omgevingsvisie. Daarin is er niet alleen aandacht voor de ‘harde’ domeinen zoals woningbouw, maar ook voor ‘zachte’ domeinen zoals gezondheid. Op regionaal en provinciaal niveau komen deze afwegingen ook terug in het REP en in de Provinciale omgevingsvisie. Zie voor verdere toelichting in hoofdstuk 3.2 en 3.3. De woningmarktmonitor geeft jaarlijks een overzicht van actuele woningbouwplannen. Zie hoofdstuk 3.5.

Voor de actualisatie van de woonvisie is een woningmarktonderzoek uitgevoerd. Daarin is gekeken naar de huidige situatie op de

Mogelijk kan een deel van de sociale woningvoorraad omgezet worden naar (lage) middeldure huur of koop. Gezinswoningen zouden geschikt gemaakt kunnen worden voor meerdere ‘losse’ bewoners, zoals dat in grote steden ook veelvuldig gebeurt.

1.5

JS

Verwijder oude regels die ontwikkeling in de weg staan.

1.6

HB

Ontbreken van integraliteit: kaders voor differentiatie staan in woonvisie, voor andere onderwerpen wordt er naar andere documenten verwezen.

1.7

BvdD

Aangeven wat er is bereikt onder woonvisie 2016 – 2020.

1.8

SBZ

Het initiatief en de sturing wordt vooral aan de vrije markt overgelaten. Als het laatste gebeurt, hoe kan dan worden voldaan aan het voorzien in de kwalitatieve behoeften aan woningtypen in de buurten en dorpen? Zo laat de woningmarkt-analyse van Companen zien dat de vigerende woningdifferentiatienorm niet onderbouwd kan worden door de huidige woningmarktcijfers, noch is deze te baseren op realistische toekomstvoorspellingen.

1.9

BvdD

Woonvisie heeft hoog abstractieniveau. Ik stel voor om aan de Woonvisie een lijst van alle genoemde acties (uitwerkingen/invullingen/onderzoeken etc.) te voegen waarin naast de actie ook de initiator, de betrokken partijen/organisaties en de prioriteit (op welk moment binnen de 4 jaar starten) lijn vermeld.

woningmarkt en de opgaven naar de toekomst. Daarin zien we inderdaad een grote opgave als het gaat om middeldure woningen. Dat is dan ook één van de speerpunten in de woonvisie. In verband met schaarste aan sociale huurwoningen is het omzetten van sociale huurwoningen ongewenst. In hoofdstuk 4 en 6 benoemen we oplossingsrichtingen om het aanbod aan (lage) middeldure huur en koop te vergroten. (Landelijke) Regelgeving en woonbeleid wordt voortdurend geactualiseerd om zoveel mogelijk aan te kunnen sluiten op nieuwe ontwikkelingen. De woonvisie geeft de ambities en opgaven specifiek voor wonen in Zeist. Wonen heeft een relatie met bijna alle andere beleidsvelden. Waar de opgaven en ambities in het bijzonder betrekking hebben op specifieke beleidsvelden, zoals zorg en welzijn en duurzaamheid, zijn aparte hoofdstukken opgenomen (zie de hoofdstukken 5 en 8). Verder wordt in de woonvisie de integraliteit met andere beleidsvelden benadrukt. We hebben de relatie met andere beleidsvelden aangescherpt, zie hoofdstuk 3. Andere beleidsvelden zijn intensief betrokken bij het actualiseren van de woonvisie. In hoofdstuk 1 is een verwijzing opgenomen naar de evaluatie van de woonvisie 2016 – 2020. De gemeente heeft niet als taak om woningen te bouwen en te beheren. Hiervoor zijn we aangewezen op andere partijen die dit als hun kerntaak hebben, zoals corporaties en ontwikkelaars.

Het initiatief ligt daarmee in principe bij de markt. Als gemeente stellen we kaders aan het wonen, net zoals regio, provincie en rijk dat doen. Daarnaast werken we waar mogelijk samen met (markt)partijen aan het realiseren van onze woonambities en opgaven. De voorgestelde differentiatienorm wordt onderbouwd door het Companen-onderzoek. Het doel is om te zorgen voor meer betaalbare woningen, zowel in het sociale als het middensegment. Het opnemen van een actielijst is overwogen, maar uiteindelijk niet voor gekozen. In de woonvisie geven we aan welke opgaven en oplossingsrichtingen we zien. In prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties worden deze opgaven vertaald naar concrete acties. In de jaarlijkse woningmarktmonitor geven we aan hoe de ontwikkeling in de breedte verloopt. Daarmee geven we inzicht in de

2. Prettig wonen in Zeist

2.1

VLK, SMZ

Formulering ‘Iedereen moet goed kunnen wonen in Zeist’ als bedreiging voor het groen. Suggestie: Iedereen in Zeist moet goed kunnen wonen.

2.2

SMZ

2.2

VLK

Het zou goed zijn wanneer woonopgaven vanuit breder perspectief worden bekeken. Niet alleen regionaal, maar ook landelijk. Daarbij niet alleen aandacht voor woningbehoefte, maar daarbij zorgvuldig rekening houdend met de ruimtelijke kwaliteiten, inclusief waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie zoals deze op een bepaalde plek aanwezig zijn. Daarnaast ook een relatie met andere verantwoordelijkheden waar we als samenleving voor staan, zoals zorg en duurzaamheid. Wij verzoeken de ‘eigenheid’ van wijken per wijk te omschrijven in de Woonvisie en eventuele nieuwbouwprojecten daarop af te stemmen. Er zijn wijken (waaronder het Lyceumkwartier) die een wijkvisie geformuleerd hebben. Hiervan zou ook bij de ontwikkeling van de Woonvisie gebruik gemaakt moeten worden.

2.3

VLK

2.4 2.5

JS SMZ

In de concept Woonvisie wordt genoemd dat sommige buurten met voornamelijk sociale woningbouw behoorlijke leefbaarheidsproblemen kennen. Dat zou er voor pleiten om juist daar die noodzakelijke (lagere)middeldure koop dan wel middenhuurwoningen te bouwen (of transformeren) en daarmee ook een meer gedifferentieerde bewonerspopulatie te krijgen en hierdoor de kennelijk beperkte vitaliteit in deze buurten te vergroten. Noem ambitie voor gewenst aantal woningen. Kritisch over woningbehoefteprognoses: op basis van beschikbare cijfers is duidelijk dat Zeist een vergrijzende bevolking kent en dat er sprake is van een ‘sterfteoverschot’. Voor zover er dus woningen worden bijgebouwd, zal het duidelijk zijn dan bezien

stand van zaken, ontwikkelingen en resultaten. Zie ook hoofdstuk 3.5. Dat iedereen goed moet kunnen wonen in Zeist, zien we niet als uitnodiging dat ‘iedereen’ in Zeist moet kunnen wonen. Bedoeld wordt dat Zeist er is voor alle verschillende huishoudenstypen, inkomensklassen, achtergronden en dat zij zich thuis moeten kunnen voelen in Zeist. Het brede perspectief komt terug bij het opstellen van de Omgevingsvisie van Zeist. Daarin staan juist de waarden van Zeist, waaronder natuur, landschap en cultuurhistorie, centraal. Hierin is behalve aandacht voor de fysieke aspecten, ook nadrukkelijk aandacht voor het sociale aspect van ruimtelijke ontwikkelingen. Zie ook de reactie bij 1.6.

In de omgevingsvisie worden de kenmerken en waarden van alle wijken/buurten benoemd. De eigenheid heeft immers niet alleen te maken met het type woningen of bewoners, maar ook met de locatie, omgeving, specifieke kansen en opgaven. De woonvisie geeft de ambities en opgaven op het gebied van wonen voor heel Zeist. In hoofdstuk 2.3 is aangegeven hoe deze algemene ambities zich verhouden tot eigenheid van verschillende wijken en buurten. Dit is een terechte opmerking en één van de redenen dat we met corporaties verkennen welke rol ook zij kunnen spelen bij verhuur van middeldure huurwoningen, zie hoofdstuk 6 en 7. Meer differentiatie kan bijdragen aan de draagkracht en leefbaarheid van deze buurten. Gezien de behoefte aan betaalbare woonruimte, blijft het ook nodig om locaties op andere plekken in Zeist in te zetten voor zowel sociale als middeldure woningen. Zie reactie 1.2. Woningbehoefteprognoses zijn niet alleen gebaseerd op bevolkingsontwikkeling (geboorte, sterfte, huishoudensontwikkeling), maar ook op migratiecijfers. Zeist is als centraal gelegen gemeente, een aantrekkelijke woonplaats. Migratie is er altijd geweest en zal ook

vanuit het ‘migratiesaldo nul’, het aantal woningen dat dan dient te worden nieuwgebouwd veel lager is dan nu in de getallen van Companen naar voren komt, namelijk 2480 woningen tot 2030 en 3.510 woningen tot 2040, daarbij dan eveneens rekening houdend met het inlopen van een huidige (regionale) tekort van 5% tot de landelijk norm van 2%. Met dus ook ongetwijfeld ook bepaalde volgen voor de groene leefklimaat van Zeist.

2.6

RKWBV

Duurzaamheid zou niet het eerste speerpunt moeten zijn. Duurzaamheid is niet het belangrijkst bij het huisvesten van mensen.

2.7

SBZ

Het toevoegen van nieuwbouw wordt als argument gebruikt om de gemiddelde vergrijzing van de bevolking te beperken.

2.8

SBZ

De eigenheid per buurt zou centraal moeten staan en niet de woningdifferentiatie.

2.9

SBZ

2.10

SBZ

Hoe verhoudt zinsnede “Hierbij is kwaliteit en betaalbaarheid leidend en sturen we niet op harde aantallen” zich tot REP, propositie en omgevingswet? Wij pleiten ervoor om in Zeist net als in vergelijkbare buurgemeenten op de flank van de heuvelrug te volstaan met 100 extra woningen per jaar en dat ook duidelijk te vermelden in de woonvisie en andere beleidsdocumenten. Het zonder meer volgen van de extra ambitie van een Metropoolregio Utrecht past niet bij het woon- en leefklimaat en de kwetsbare omgeving van

blijven. De woningmarkt en woningbehoefte van mensen houden niet op bij gemeentegrenzen. Onze woningmarkt kent een sterke binding met andere gemeenten in onze regio. Zowel mensen die in Zeist komen wonen, als die uit Zeist vertrekken. Juist deze migratie vanuit andere gemeenten zorgt ervoor dat de bevolkingsopbouw redelijk in evenwicht blijft. Dit omdat er vooral jonge huishoudens en gezinnen een plek in Zeist vinden. De vergrijzing zou zonder deze migratie veel sneller gaan. De jonge huishoudens dragen bij aan de vitaliteit van Zeist, zo creëren zij draagvlak voor voorzieningen die belangrijk zijn voor Zeist. Denk aan sport, scholen, winkels en cultuur. Er is voor de speerpunten geen volgorde in belangrijkheid. Wel zien we duurzaamheid als een belangrijk vertrekpunt voor ontwikkelingen op het gebied van wonen in Zeist. We zien hier zowel in nieuwbouw als in de bestaande bouw een belangrijke opgave. Het woningmarktonderzoek laat zien dat Zeist vergrijst. Het aantal 75plussers verdubbelt tot 2040. Het onderzoek laat ook zien dat de bevolking relatief gezien in evenwicht blijft doordat vooral jonge huishoudens en gezinnen naar Zeist trekken. Dat zien we ook terug in bevolkingsprognoses, waaruit blijkt dat de vergrijzing in Zeist niet veel groter is dan gemiddeld in Nederland. Deze prognoses gaan ervan uit dat het aantal huishoudens de komende jaren groeit.

Dat is alleen mogelijk als er woningen worden toegevoegd. Nieuwbouwprojecten worden integraal beoordeeld. Daarbij is er ook aandacht voor de eigenheid van de wijk. Dit wordt ook benoemd in hoofdstuk 2.1. Wel is het uitgangspunt dat ieder nieuwbouwproject bijdraagt aan de ambities uit de woonvisie. Een divers woningbouwprogramma is daar onderdeel van. Zie reactie 1.2.

Zie reactie 1.2.

2.11

SBZ

2.12

SBZ

2.13

SBZ

2.14

SBZ

Zeist. Het speerpunt om de beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens zou op wijkniveau toegepast moeten worden en niet per project.

Meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen: dit knelpunt moet worden opgelost. Dat laat onverlet dat ook voor deze doelgroepen bijvoorbeeld in regioverband adequate oplossingen zouden moeten worden getroffen. Speerpunt: Wonen, zorg en welzijn in de wijk. Ook dit onderwerp is terecht een speerpunt. In de woonvisie wordt gepleit voor meer inzicht in de opgave en de beschikbaarheid van voldoende geschikte woningen en woonvormen (zie punt 6.3). De afstemming tussen de vele organisaties blijft een lastig punt voor de regie. En in de uitvoering zullen instrumenten moeten worden gebruikt die effectief werken mede op basis van wet- en regelgeving. Wij pleiten dringend voor het opnemen van een 5e speerpunt in de Woonvisie gericht op omgeving in brede zin. Net zoals zorg en welzijn van belang zijn voor wonen geldt dat voor de woon- en leefomgeving. En dan gaat het om meer dan alleen klimaatadaptie, natuur-inclusief en circulair bouwen. Kortom: alles wat voor een prettige en gezonde woon- en leefomgeving van belang is. Het zou niet moeten kunnen dat initiatiefnemers de opbrengst van hun percelen maximaliseren door deze vol te bouwen met woningen, terwijl zij de extra druk op de omgeving afwentelen op bestaande voorzieningen. Voor zulke omgevingsvoorzieningen zal ook op de bouwplekken voldoende ruimte moeten zijn, terwijl deze door de ontwikkelaar worden bekostigd.

Dat zou in het toetsingskader moeten worden opgenomen en ook worden verankerd in het omgevingsplan. Het door een initiatiefnemer realiseren van dergelijke voorzieningen

Gezien de grote behoefte aan betaalbare woningen voor middeninkomens in heel Zeist, is het wenselijk dat ieder project hier aan bijdraagt. Daarnaast hebben we als gemeente op projectniveau de mogelijkheid om kaders toe te passen en daarmee te sturen op betaalbare woningen. Deze mogelijkheid is er op wijkniveau niet. Daarom wordt de differentiatie toegepast op projectniveau. Wel hebben ontwikkelende partijen de mogelijkheid om de differentiatie te verdelen over meerdere locaties, mits dit bijdraagt aan vitale, diverse wijken. Zie hoofdstuk 6.3. Veel opgaven op de woningmarkt zijn inderdaad regionaal of zelfs landelijk. Iedere gemeente heeft een verantwoordelijkheid bij te dragen aan deze opgave. Dit sluit aan op de uitgangspunten in de woonvisie. Regie op het gebied van wonen, zorg en welzijn is inderdaad complex, omdat er veel partijen betrokken zijn. Samen met partijen gaan we aan de slag met een plan van aanpak, zie hoofdstuk 8. Hierin zullen samenwerking en rollen een plek zullen geven.

We waarderen de oproep en erkennen dat de omgeving in brede zin van belang is als he gaat om wonen. Op verschillende plekken in de woonvisie komt het belang van een integrale afweging bij met name nieuwbouwontwikkelingen terug (bijvoorbeeld hoofdstuk 3.2). In de omgevingsvisie en omgevingsplannen van Zeist zal dit verder worden uitgewerkt. Zie ook de reactie bij 1.2.

3. Doelgroepen

3.1

WNZW, VLK

3.2

BvdD

3.3

RvdG

3.4

BW

3.5

BW

3.6

BW

of het betalen van afdrachten daarvoor aan de gemeente zal dan in de overeenkomst met de initiatiefnemer dienen te worden vastgelegd. De verdeling van woningen moet gericht zijn op doelgroepen uit Zeist of die vanwege beroep of sociale omstandigheden op de Zeister woningmarkt zijn aangewezen.

Zorg dat drempels die samenwonen belemmeren worden weggenomen. Bijvoorbeeld in sociale huur, waarbij medebewoner pas na 2 jaar officieel huurder is die ook na overlijden van hoofdhuurder in de woning mag blijven wonen. Aandacht voor ouderen en hun woonwensen: veel willen geen appartement, maar gelijkvloerse woning.

Nadrukkelijker aandacht voor de doelgroep eenouder gezinnen, die we vaak zien in het huisvestingscafé of bij individuele trajecten bij het maatschappelijk werk. Probleem voor deze groep is dat betaalbare huisvesting die zij vinden, een kamer of een studio, ertoe leidt dat zij hun kinderen niet meer zien. Woningdelen: kamerbewoning faciliteren i.p.v. ontmoedigen. Dit biedt kansen aan jongeren die nog niet aan de beurt zijn en ouderen die (nog) niet willen verhuizen. Dit mag specifieker benoemd. e Niet alle jongeren schrijven zich direct op hun 18 in. Kunnen we stimuleren dat jongeren dit wel doen? Juist jongeren uit

Het is een recht dat je in Nederland vrij bent om je te vestigen waar je wilt. In de sociale huursector wordt beperkte wettelijke ruimte gegeven ruimte om voorrang te verlenen aan lokaal woningzoekenden, namelijk maximaal 25%. Deze ruimte wordt benut om bijvoorbeeld doorstroming te stimuleren (zie hoofdstuk 7.3). In de koopsector is het als gemeente niet mogelijk te sturen op voorrang voor inwoners uit Zeist. Eigenaren zijn vrij hun woning(en) te verkopen aan wie zij willen. Belangrijk punt wat in de woonvisie is opgenomen: hoofdstuk 4.3 en 7.3. Ook in de prestatieafspraken voor 2021 is dit punt opgenomen.

Het algemene beeld is dat veel senioren niet willen verhuizen. De groep die wel wil verhuizen, heeft hele verschillende wensen: een woonvorm gericht op senioren of juist niet, gericht om gezamenlijkheid, zelfstandig of een mix, appartement of juist een grondgebonden woning. In Zeist zijn de laatste jaren verschillende huisvestingsmogelijkheden ontwikkeld, van sociale huur tot duurdere all-inclusive woonvormen. De wens naar gelijkvloerse woningen, bijvoorbeeld bungalows, is ook in de maaltijd van Zeist naar voren gekomen. Deze woonvorm vraagt echter relatief veel ruimte en is daarmee een duur segment. De differentiatie biedt ruimte voor dergelijke woningen. Deze doelgroep is nadrukkelijker opgenomen in hoofdstuk 4.2 onder Spoedzoekers.

Dit punt is opgenomen in hoofdstuk 4.3. Dit onderwerp wordt de komende jaren verder uitgewerkt.

Dit punt is opgenomen in hoofdstuk 7.3.

4. Nieuwbouw en differentiatie

kansarme groepen zijn hier bij gebaat. Waardering om meer aandacht te schenken aan het beter benutten van de bestaande voorraad, mits dit de druk op de leefomgeving niet vergroot. Hierbij zowel aandacht voor gebieden met een sociaal kwetsbaar woonmilieu, als een natuur kwetsbaar milieu. Corporaties moeten zich richten op sociale huur, niet op midden segment.

3.7

SMZ

4.1

SMZ, BvdD

4.2

SMZ

De nadruk in de woonvisie ligt op het middensegment. Wordt daarmee sociale huur/koop niet te veel uit het oog verloren? Bijvoorbeeld door kleine projecten de mogelijkheid te geven uitsluitend middensegment te bouwen.

4.3

HB

Meer ruimte bieden voor maatwerk bij het van toepassing verklaren van ambities op projectniveau, met als doel betaalbare woningen;

4.4

BW

4.5

JS

Over Aandacht voor toegankelijk wonen: Naar ons idee is er in redelijke mate van aanbod in gelijkvloers wonen nabij voorzieningen voor senioren. Het zou mooi zijn dit inzichtelijk te maken. Zorgen voor goede beleidshandhaving: maatregelen voor de bouwfase en ook daarna om gewenste ontwikkelingen te bevorderen en ongewenste ontwikkelingen tegen te gaan. Bijvoorbeeld zelfbewoningsplicht, wijk/buurtvisies en het actief

Dit onderstrepen we, in de woonvisie wordt het belang van zorgvuldigheid hierbij dan ook benadrukt.

Corporaties hebben als kerntaak om te zorgen voor voldoende betaalbare huisvesting voor huishoudens met een inkomen onder de sociale huurgrens. Dit is wettelijk bepaald en blijft dan ook de focus van corporaties. In dit hoofdstuk is opgenomen dat verkend wordt welke rol corporaties kunnen spelen voor lage middeninkomens. Dit helpt niet alleen woningzoekenden met een middeninkomen, maar zorgt tegelijkertijd voor doorstroming, zodat de sociale huur weer beschikbaar komt voor de primaire doelgroep. Daarnaast draagt het ook bij aan het versterken van wijken en buurten waar de leefbaarheid onder druk staat. Bovendien gaat dit om een verkenning. Uitkomst kan zijn dat corporaties geen rol gaan spelen voor de groep middeninkomens. De nadruk ligt meer dan de vorige woonvisie op het middensegment omdat het aanbod in dit segment erg beperkt is. Dat betekent niet dat we de sociale doelgroep uit het oog verliezen. Zie hiervoor ook hoofdstuk 7, corporaties. Hier is onder andere het uitgangspunt dat ook de sociale huurvoorraad de komende jaren groeit. Ook verwachten we voldoende projecten met meer dan 40 woningen waar een deel sociaal wordt gerealiseerd. Met de differentiatietabel geven we aan dat iedere ontwikkeling moet bijdragen aan betaalbare huisvesting. Bij de beoordeling op basis van de woonvisie is ruimte geboden voor maatwerk, wanneer dit nodig of wenselijk is.

Zie bijlage 1 onder ‘afwijken van de differentiatie’. Het beter inzichtelijk maken van het huidige aanbod aan woonvormen geschikt voor senioren of andere doelgroepen, is opgenomen in hoofdstuk 8.3. In de geactualiseerde woonvisie wordt aandacht besteed aan instrumenten die we als gemeente hebben om het beleid te handhaven (zie hoofdstuk 6).

4.6

SBZ

4.7

VLK

bestemmen van locaties waar maatschappelijke wensen zijn. Nader onderzoek t.a.v. de onderbouwing en te verwachten effecten van de uniforme woning-differentiatienorm is nodig, voordat een dergelijke invloedrijke norm al of niet generiek wordt vastgesteld.

De VLZ onderschrijft de conclusie dat als er nieuw gebouwd wordt in Zeist de hoogste prioriteit (en capaciteit) dient te liggen bij woningen voor middeninkomens. De voorgestelde woningbouwdifferentiatie is niet realistisch en sluit onvoldoende aan bij uitkomsten woningmarktonderzoek. Er wordt een andere differentiatie voorgesteld: Projecten van 5-12 woningen: minimaal percentage middeldure koop/huur 30 % (tot € 450.000); de rest nader te bepalen door gemeenteraad op voorstel B&W, waarbij a) het karakter van de wijk/omgeving en b) de ‘gebruikelijke’ verhouding tussen bebouwd grondvlak en ‘groen’ op omringende percelen leidend zijn. Projecten van 13-40 woningen: 65 % middeldure koop/huur (laag tot NHG, hoog tot € 450.000) en 35 % ‘duur’ (vanaf € 450.000). De verdeling per locatie tussen ‘laag middelduur’ en ‘hoog middelduur’ nader te bepalen door gemeenteraad op voorstel B&W, waarbij a) het karakter van de wijk/omgeving en b) de ‘gebruikelijke’ verhouding tussen bebouwd grondvlak en ‘groen’ op omringende percelen leidend zijn. Projecten vanaf 40 woningen: Óf: 30% sociale huur; en 30% lage middeldure huur/koop (tot NHG); en 40% hoge middeldure huur/koop tot €450.000; Óf: 50 % hogere middeldure huur/koop en 50 % “duur” (vanaf €450.000). Beide bovenstaande opties afhankelijk van het karakter van de wijk en te bepalen door de gemeenteraad op voorstel B&W.

NB: Bovenstaande met als nadrukkelijke kanttekening dat de

Op basis van de woonvisie 2016 – 2020 bestaat er al een uniforme differentiatie. Uit de evaluatie van de woonvisie komt naar voren dat deze differentiatie een belangrijk middel is om betaalbare woningen te stimuleren. Op basis van het woningmarktonderzoek en ervaringen uit de praktijk zijn de normen aangepast. Na 2 jaar wordt de differentiatie geëvalueerd en waar nodig aangepast. We waarderen de uitgebreide reactie en de gedane suggestie voor een andere verdeling. In de definitieve woonvisie is toch vastgehouden aan de differentiatie. We leggen graag de overwegingen toe: Het doel van de differentiatie is om een helder startpunt te geven aan iedere woningbouwontwikkeling in Zeist. Het basisprincipe is dat alle projecten hieraan voldoen. Dit is dan ook het startpunt voor het woningbouwprogramma in ieder project. De differentiatie is met verschillende input tot stand gekomen. Allereerst het woningmarktonderzoek. Daarin zien we dat er vooral grote behoefte is aan meer aanbod aan woningen in het middensegment. Gezien de grote druk op de sociale huursector, met wachttijden van circa 10 jaar, blijft ook dit een belangrijke doelgroep. Bovendien vinden we het belangrijk dat grotere projecten ruimte bieden voor alle inkomensgroepen. Naast de behoefte, hebben we ook nadrukkelijk gekeken naar ervaringen in de praktijk.

We willen uiteindelijk dat woningbouwlocaties goed benut worden en dat het toetsingskader voor veel projecten haalbaar is. Omdat de volledige differentiatieverdeling in kleine projecten niet haalbaar en ook niet altijd wenselijk is, is gekozen voor een onderscheid in grote en kleinere projecten. In het voorstel van VLK wordt ingegaan op de ruimte voor B&W en raad om de differentiatie aan te passen op de omgeving. De voorgestelde woningbouwdifferentiatie biedt deze ruimte ook. Woningbouwprojecten worden niet alleen getoetst aan de woonvisie, maar ook aan andere beleidsvelden. Voor ieder project wordt dan ook de brede

5. Corporaties

5.1

SBZ

5.2

SBZ

5.3

SBZ

5.4

SBZ

‘grens’ van € 450.000 tussen ‘middeldure’ en ‘dure’ woningen nog eens tegen het licht gehouden kan worden. Met de huidige hypotheekrentes en voor huishoudens met tweeverdieners in de ‘middengroepen’ is dat tegenwoordig mogelijk aan de lage kant. Welke corporaties. Hierbij doet zich de vraag voor of corporaties die ook in andere gemeenten werken, kunnen of moeten deelnemen aan de prestatieafspraken. Denk aan Stichting Studenten Huisvesting SSH (Warande flats). Behoefte aan sociale huurwoningen. Opvallend is de vermelding van de beperkt benodigde groei van het aantal sociale huurwoningen in de gemeente. Het gaat om tenminste 300 tot het jaar 2030. Die 300 extra woningen schijnen al in 2025 te worden gerealiseerd, zie onder punt 5.3. Wat doen we daarna tot 2030?

Verkoop van sociale huurwoningen. Dat kan volgens de woonvisie een middel zijn om projecten financieel haalbaar te maken. Het kan ons inziens ook een ander voordeel bieden zoals meer differentiatie in de buurten. Maar een buurtgewijze renovatie of toekomstige vernieuwing wordt wel lastiger te realiseren. “Voor de leefbaarheid en differentiatie van een buurt accepteren we dat een percentage goedkope scheefwoners in een sociale huurwoning woont.” Ook hier geldt het voordeel van differentiatie, maar het is lastig uit te leggen aan anderen die niet profiteren van het subsidievoordeel. En hoe verhoudt de acceptatie van een percentage scheefwoners zich tot de volgende uitspraak in de Woonvisie: “We zorgen voor een eerlijke en transparante woonruimteverdeling.” Overigens zouden corporaties scheefwoners ook in de gelegenheid kunnen stellen hun huurwoning te kopen voor een marktconforme prijs.

afweging gemaakt of een ontwikkeling wenselijk is. Om te borgen dat er voldoende betaalbare woningen gebouwd worden, is het belangrijk dat dit de basis vormt en duurdere woningen de afwijking zijn. Goede suggestie dit te verhelderen, de tekst is aangepast in hoofdstuk 7 Corporaties.

Dit punt is verhelderd in de tekst. Op basis van woningmarktonderzoek is de groei beperkt. Ook is aangegeven dat de groei sterk beïnvloed wordt door economische en maatschappelijke ontwikkelingen. Gezien de lange inschrijfduur die nodig is voor een woning in Zeist (circa 10 jaar), en in de hele regio, is het toevoegen van 300 sociale huurwoningen het minimum en houden we in de woningbouwdifferentiatie vast aan 20 tot 30 procent sociale huur bij nieuwbouw. Hier sluiten we ons bij aan, het punt van differentiatie is toegevoegd (zie hoofdstuk 7.3).

Toewijzing van woningen door woningcorporaties is aan veel regels gebonden. Bijvoorbeeld ‘passend toewijzen’, waarbij de huurprijs aansluit bij het inkomen van de woningzoekende. Regelgeving zorgt daarmee ook voor een eerlijke en transparante woonruimteverdeling. Scheefwonen is daardoor bij acceptatie van de woning in principe niet mogelijk, maar ontstaat in de loop van de tijd. Bijvoorbeeld doordat het inkomen stijgt of iemand samen gaat wonen. Met dit punt geven we aan dat zogenaamde scheefwoners kunnen bijdragen aan de differentiatie en draagkracht van wijken. Het beleid richt zich daarom in de kern niet op het ontmoedigen van scheefwonen. Het ontmoedigen van scheefwonen blijft echter wel een mogelijkheid als we zien dat het percentage scheefwoners hoog is en/of er vanuit differentiatie en draagkracht in de wijk geen aanleiding voor is. Daarnaast zijn we van mening dat sterk ontmoedigen van scheefwonen pas zinvol is, als er ook een

6. Wonen en zorg

7. Duurzaamheid

5.5

SBZ

5.6

SMZ

5.7

JS

5.8

RKWBV

5.9

RKWBV

6.1

BW

6.2

BW

6.3 7.1

SMZ HB

Doorstroming: Hierbij kan de vraag worden gesteld of, in hoeverre en onder welke voorwaarden corporaties ook een faciliterende rol kunnen spelen bij verhuizing van ouderen uit koopwoningen naar huurwoningen van corporaties. Dat uiteraard wanneer die ouderen zijn gaan behoren tot de inkomensdoelgroep. Voor het aanpakken van de problematiek in bepaalde wijken zou het goed zijn als de wijkteams meer aandacht krijgen. Maak afspraken met corporaties dat er doorgebouwd wordt in tijden van crisis. Oplossingsrichtingen voor duurzaamheid gelden niet alleen voor corporaties. Suggestie daarom om deze punten op te nemen in het hoofdstuk duurzaamheid. Suggestie om een aantal oplossingsrichtingen meer overkoepeld te maken. Dit biedt voldoende basis om gerichte prestatieafspraken over te maken. Er wordt al deels wel gesproken over beschermd wonen en wonen in combinatie met welzijn. Maar waarom niet meer aanbod in de vorm van (tijdelijke) communities, zoals bijvoorbeeld de BOKA in IJsselstein. Grote huizen voor meerdere mensen die keuken en douche delen. Niet voor studenten, maar bijvoorbeeld voor spoedzoekers, mensen die net niet in staat zijn alleen te wonen maar ook niet bij ouders kunnen blijven, mensen die tussen wal en schip vallen bij het aanbod (bijv. te jong of te oud). Of bijvoorbeeld zoals in Utrecht: Place2BU. Er zou meer gestuurd kunnen worden op lokale toewijzing.

Wij zien cliënten met een ‘rugzakje’ aan problemen uit andere gemeenten naar Zeist komen. Zij hebben dan geen sociaal netwerk, terwijl dit erg belangrijk is. Link naar Healthy Urban Living/gezond stedelijk leven Termen ‘energieneutraal’ en ‘nul op de meter’ vertalen naar concrete waarden volgens BENG of EPC

mogelijkheid is om door te stromen. Voor middeninkomens zijn die opties nu erg beperkt. Iedereen met een passend inkomen kan zich inschrijven bij woningnet en reageren op woningen. Regelmatig is er aanbod waar woningzoekenden boven de 65 jaar voorrang hebben. De inschrijfduur voor deze woningen is dan ook relatief laag.

Dit komt terug in hoofdstuk 7.3, onder Versterken van wijken door samenwerking. In de woonvisie zijn afspraken gemaakt over het toevoegen van sociale huurwoningen tot 2025, zie hoofdstuk 7. Verwerkt in definitieve versie.

Verwerkt in definitieve versie.

Dit punt is opgenomen in hoofdstuk 8.

In hoofdstuk 7 Corporaties wordt onder leefbaarheid benoemd dat we samen met corporaties meer sturen op toewijzing, met name in buurten waar de leefbaarheid onder druk staat. Dit is opgenomen hoofdstuk 2.1. Termen en eisen op het gebied van duurzaamheid worden met enige regelmaat aangepast. Bijvoorbeeld als gevolg van aangepaste (Europese) regelgeving. In de woonvisie geven we daarom de ambitie weer: we werken toe naar een energieneutraal Zeist. Vervolgens wordt in de praktische zin verwezen naar actuele eisen voor

7.2

HB

Ambities ten aanzien van de woningdifferentiatie binnen projecten met daarbovenop de ambities ten aanzien van energieprestatie, circulariteit, klimaatadaptatie, leefbaarheid en duurzaamheid op uiterst gespannen voet staan met de haalbaarheid van projecten en de betaalbaarheid van woningen.

7.3

HB

7.4

SMZ

7.5

SBZ

7.6

SBZ

Laat eisen voor duurzaamheid aansluiten op de wettelijke eisen. Eventueel met een inspanningsverplichting om verdergaande duurzaamheidspakketten separaat aan te bieden aan de afnemers. De keuze om de extra investeringen te doen voor deze maatregelen ligt dan bij de afnemers (particulieren, beleggers, corporaties). Die kunnen op hun beurt gestimuleerd worden door middel van bijvoorbeeld een gedifferentieerde OZB of vanuit de prestatieafspraken die de gemeente met corporaties maakt. Waardering dat er aandacht is voor de brede opgave ten aanzien van duurzaamheid. Wel vraagt de impuls voor biodiversiteit meer dan alleen ‘natuurinclusief bouwen’, maar ook bij het ontwerp al rekening te houden met aanwezige waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie (dus feitelijk: ‘natuurinclusief ontwerpen’ i.p.v. alleen – bouwen). Bij duurzaamheid gaat het niet alleen om energietransitie, maar ook om zorgvuldig omgaan met de omgeving en rekening houden met de aanwezige waarden van natuur, landschap en cultuurhistorie Duurzaam wonen is meer dan energieneutraal en aardgasvrij (aan dat laatste kleven voorlopig nogal wat problemen). Dat betekent dat in het toetsingskader dus ook andere maatregelen opgenomen moeten worden.

nieuwbouw. Dit om te voorkomen dat in verschillende beleidsstukken, verschillende eisen worden gesteld. Wij zijn ons bewust van dit spanningsveld. Doordat de differentiatie is verbreed, verwachten we dat ook duurzaamheidsinvesteringen beter haalbaar zijn. Daarnaast zullen er altijd locaties blijven waar maatwerk nodig is. Zowel de kaders van de woonvisie, als de eisen voor duurzame nieuwbouw, biedt deze ruimte , zie hoofdstuk 5.2. Daarnaast zien we hier ook een rol voor ontwikkelaars zelf om met innovatieve concepten te komen wat leidt tot duurzame én betaalbare nieuwbouw. Het uitgangspunt is dat nieuwbouw zo min mogelijk leidt tot extra energievraag. De eisen voor duurzaamheid staan opgenomen in de ‘notitie ambities duurzaam bouwen nieuwbouw’. Duurzaamheid is wat ons betreft zoveel mogelijk een basiskwaliteit bij nieuwbouw, geen extra. Zoals in reactie 7.2 beschreven zal dit soms maatwerk vragen.

Wij hebben dit opgenomen in hoofdstuk 5.3.

In hoofdstuk 5, Duurzaam wonen, is nadrukkelijker aandacht geschonken aan de brede definitie van duurzaamheid.

Het toetsingskader in de woonvisie richt zich specifiek op de woning. Bij beoordeling van nieuwbouw/transformatieplannen wordt altijd vanuit verschillende beleidsdisciplines gekeken, ook naar de leefomgeving. Met betrekking tot duurzaamheid is verwezen naar de actuele regels voor duurzaam bouwen.

Afkortingen naam/organisatie: BvdD

Bert van den Dijssel

BW

Bert Winters namens Vitras

HB

Herman Broekhuizen namens Heilijgers

JS

Jan Snijders

RKWBV

RK Woningbouwvereniging

RvdG

Robert van der Gun

SBZ

Stichting Beter Zeist

SMZ

Stichting Milieuzorg Zeist

VLK

Vereniging Lyceumkwartier

WNZW

Werkgroep Natuurlijk Zeist-West