01-23RV025 Bijlage 1 huisvestingsverordening Regio Utrecht 2023 gemeente Zeist
Tekst van het document
als er in een overeenkomst tussen eigenaar en gemeente afspraken zijn gemaakt over de verhuur: burgemeester en wethouders zijn degenen die het besluit nemen een dergelijke overeenkomst aan te gaan; het ligt dus voor de hand dat zij ook zullen willen meewerken aan de vervolgens noodzakelijke verhuurvergunning opkoopbescherming; als het belang van verhuur zwaarder weegt dan het belang van de opkoopbescherming. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn bij verhuur door maatschappelijke instellingen aan bijzondere doelgroepen, of bij projecten die in lijn zijn met vastgesteld gemeentelijk beleid, verhuur door wooncoöperaties en dergelijke. Het gaat hier dus steeds om het afwegen van het verhuurbelang waarvoor de vergunning wordt gevraagd tegen het belang van opkoopbescherming, waarop dit hoofdstuk is gericht. Al met al staat de
opkoopbescherming duidelijk voorop, maar is er een genuanceerd afwegingskader voor de in dit lid bedoelde gevallen.
Als het in gebruik geven van de beschermde woonruimte niet valt onder een van de in dit artikel genoemde gronden voor vergunningverlening, wordt de vergunning geweigerd. Als dit in een specifiek geval naar het oordeel van burgemeester en wethouders tot onaanvaardbare hardheid zou leiden, kunnen burgemeester en wethouders op grond van de hardheidsclausule van artikel 72 gemotiveerd van deze verordening afwijken. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan. Dat de opkoopbescherming nadelig kan uitvallen voor een verhuurder is op zich geen reden voor toepassing van de hardheidsclausule. De afwegingsmogelijkheid uit artikel 67, tweede lid onder c, en de hardheidsclausule van artikel 72, bieden voldoende mogelijkheden voor maatwerk. Daarom is ervoor gekozen om naast de vergunningsmogelijkheid uit de wet en de in artikel 67, tweede lid onder a. en b. genoemde situaties niet ook nog de ontheffingsmogelijkheid uit de wet in deze verordening op te nemen. Het vierde lid verzekert dat de vergunning ophoudt te gelden als de reden waarom deze is verleend, is komen te vervallen.
Als de vergunning is verleend in verband met ingebruikgeving aan een bloedverwant of wegens verblijf elders (eerste lid onder a en b) dan worden de betrokkenen eraan herinnerd doordat de namen van de betrokken personen in de vergunning moeten worden vermeld, zie het derde lid. De vergunning eindigt in elk geval vier jaar na de datum van inschrijving van de woning in de openbare registers, omdat vanaf dat moment de opkoopbescherming vervalt. Als de woning wordt verkocht, gaat voor de nieuwe eigenaar de periode van vier jaar weer lopen.
Artikel 70. Intrekkingsgronden In artikel 67, vierde lid, is bepaald dat een vergunning vervalt als de situatie waarvoor de vergunning is verleend, eindigt. Daarom kan in het artikel over intrekking van de vergunning worden volstaan met de bibob-intrekking en de intrekking op grond van onjuiste inlichtingen. De mogelijkheid van een ‘bibobintrekking’ is in artikel 44, eerste lid, van de wet geregeld. Het intrekken van een vergunning als blijkt dat deze op grond van een verkeerde voorstelling van zaken is verleend, is vanzelfsprekend.
Hoofdstuk 4. Slotbepalingen Artikel 71. Experimenten
De raad kan een experimentregeling in het belang van de volkshuisvesting vaststellen, die afwijkt van de Huisvestingsverordening. Uiteraard moeten daarbij wel de kaders uit de Huisvestingswet in acht genomen worden. Onder experiment wordt in dit artikel verstaan: het tijdelijk afwijken van één of meer bepalingen van de verordening met het oog op het uitproberen van een methode en het verzamelen van gegevens, om te beoordelen of de afwijking permanent kan worden gemaakt.
Artikel 72. Hardheidsclausule In bijzondere gevallen kunnen burgemeesters en wethouders gemotiveerd een artikel of artikelen van deze verordening buiten toepassing laten of daarvan afwijken, voor zover toepassing ervan, gelet op het belang dat deze verordening beoogt te beschermen, tot onaanvaardbare hardheid zou leiden. Als bijvoorbeeld een woningzoekende zich in een levensbedreigende of daarmee vergelijkbare situatie bevindt, maar niet voldoet aan de regels voor een urgentverklaring, en die situatie alleen door middel van een urgentie kan worden verholpen, dan zou die woningzoekende op basis van de hardheidsclausule toch een urgentie kunnen krijgen. De hardheidsclausule wordt slechts in uitzonderlijke gevallen toegepast. Er kan niet vooraf worden geconcretiseerd om welke gevallen en welke gevolgen het zal gaan.
Artikel 73. Rapportageverplichting De manier waarop woonruimte wordt verdeeld, moet transparant zijn. Anderzijds moet er wel enige ruimte zijn voor flexibiliteit en maatwerk. Daar waar in deze verordening een dergelijke flexibiliteit is ingebouwd, is transparantie gewaarborgd doordat hetzij het besluit gepubliceerd wordt op overheid.nl, hetzij burgemeester en wethouders erover rapporteren aan de raad, hetzij – als het besluiten van een toegelaten instelling, al dan niet op basis van mandaat – betreft, door rapportage in de Regionale corporatiemonitor van de RWU. Burgemeester en wethouders kunnen desgewenst nog nadere informatie vragen.
Artikel 74. Bestuurlijke boete Deze bepaling is een uitwerking van artikel 35 van de wet, waarin is bepaald dat de gemeenteraad in de Huisvestingsverordening kan bepalen dat een bestuurlijke boete kan worden opgelegd ter zake van de overtreding van de verboden bedoeld in de daar genoemde artikelen of van het handelen in strijd met de voorwaarden of voorschriften, bedoeld in artikel 24 van de wet.
Naast het bepalen dat de bestuurlijke boete kan worden opgelegd, bepaalt de raad in de verordening ook de hoogte van de boete die voor verschillende overtredingen kan worden opgelegd. Artikel 35 van de wet bepaalt dwingend welke boetes wanneer ‘ten hoogste’ kunnen worden opgelegd. Voor de leesbaarheid zijn de verschillende overtredingen en daaraan gekoppelde boetes als bijlage bij de verordening opgenomen. Burgemeester en wethouders zijn bevoegd tot het daadwerkelijk opleggen van een bestuurlijke boete. Bij de vaststelling van de hoogte van de bestuurlijke boete is de aard van de overtreding en de mate van verwijtbaarheid bepalend: 1.
2.
3.
Is er sprake van een eerste overtreding? Dan geldt een lagere boete dan bij tweede en volgende overtredingen, waar men het maximumbedrag betaalt. Van een tweede overtreding is sprake als er binnen drie jaar eenzelfde overtreding wordt geconstateerd. Daarbij dient de vorige overtreding beëindigd te zijn en dient er sprake te zijn van een nieuwe overtreding van hetzelfde verbodsartikel. Ditzelfde principe geldt ook voor een derde, vierde en volgende overtreding. Gaat het om een normale of een bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar? De verwijtbaarheid van de overtreder is hierbij in het geding. Is er sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter, dan mag van de verhuurder en eigenaar verwacht worden dat deze meer rekening houdt met de omgeving en de regelgeving. Particuliere huurders mogen erop vertrouwen dat de bedrijfsmatige verhuurder of eigenaar de regelgeving naleeft. Er is sprake van verhuur met een bedrijfsmatig karakter als de verhuurder of eigenaar de woonruimte in gebruik geeft, onttrekt, samenvoegt of omzet met het oogmerk om winst te halen. Hiervan kan bijvoorbeeld sprake zijn: a. als een verhuurder een woonruimte (onder)verhuurt voor een prijs hoger dan de marktconforme vastgestelde huurprijs; b. als een eigenaar meer dan twee panden in bezit of in de verhuur heeft en deze gebruikt om inkomsten te genereren.
Ten derde is er sprake van verwijtbaarheid als de overtreding wordt begaan door iemand die voorafgaand aan de overtreding wel in het bezit was van een tijdelijke omzettingsvergunning, maar waarvan de vergunning is vervallen of verlopen op het moment van overtreding. Van oudvergunninghouders mag verwacht worden dat ze op de hoogte zijn van de geldende regels en is er sprake van een hogere verwijtbaarheid wanneer zij die regels toch overtreden. Vandaar dat voor die categorie overtreders een hogere boete geldt.
Artikel 76. Overgangsbepaling Tweede lid: in het tweede lid is overgangsrecht opgenomen voor al verleende vergunningen. Deze vergunningen worden gelijkgesteld met de vergunningen die op grond van deze verordening zijn verleend.
Derde lid: in het derde lid is overgangsrecht opgenomen voor bestaande inschrijvingen als woningzoekende. Deze inschrijvingen worden beschouwd als inschrijvingen, gedaan onder deze verordening, met behoud van de opgebouwde inschrijfduur.
Vierde lid: in het vierde lid is geregeld dat aanvragen die zijn ingediend op grond van de Huisvestingsverordening Regio Utrecht 2019, gemeente Zeist, worden afgehandeld volgens deze verordening.
Vijfde lid: tot slot het vijfde lid: deze verordening bepaalt dat een experimenteerregeling door de raad wordt vastgesteld. Onder de vorige verordening konden burgemeester en wethouders zo'n experimenteerregeling vaststellen. Met dit vijfde lid blijven nog lopende experimenten rechtsgeldig. Aangezien deze experimenten altijd tijdelijk zijn en een vooraf gesteld eindpunt hebben, zullen deze experimentregelingen uiteindelijk alle beëindigd zijn.
Bijlage 2: Tabel bestuurlijke boete Overtreding
Huisvesting Kolom A. swet (Hvw) Boete bij en 1e Huisvesting overtredi sng verordenin g (Hvv)
Kolom B
Kolom C
Kolom D
Boete bij 2e overtre ding
Boete bij 3e overtre ding
Boete bij 4e overtre ding en verder
Overtredi ng I In gebruik nemen van aangeweze n woonruimt e zonder vergunnin g
artikel 8, eerste lid Hvw; artikel 2, eerste lid Hvv
€ 340
€ 340
€ 340
€ 340
Overtreding II In gebruik geven van aangewezen woonruimte zonder vergunning
Artikel 8, tweede lid Hvw; artikel 2, eerste lid Hvv niet bedrijfsmatig
€ 5.000
€ 18.500
€ 18.500
€ 18.500
bedrijfsmatig
€ 7.500
€ 18.500
€ 18.500
€ 18.500
niet bedrijfsmatig
€ 5.000
€ 18.500
€ 18.500
€ 18.500
bedrijfsmatig
€ 7.500
€ 18.500
€ 18.500
€ 18.500
Overtreding III Onttrekken en samenvoegen van woonruimte, het omzetten van zelfstandige woonruimte, woonvorming zonder vergunning en splitsing
Art 21, eerste lid, en 22, eerste lid Hvw; artikel 49 en 57 Hvv
Onttrekken, samenvoegen, woningvormen, onttrokken, samengevoegd of in verbouwde staat houden, kadastrale splitsing van woonruimte: Handelen in strijd met de vergunningvoorwaarden of voorschriften
Artikel 26 Hvw; artikel 53 en 59 Hvv
Overtreding IV Omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte zonder vergunning
Artikel 21, 1e lid Hvw, artikel 49 Hvv
niet bedrijfsmatig
€ 1.500
€ 3.000
€ 6.000
€ 18.500
bedrijfsmatig
€ 6.250
€ 7.500
€ 15.000
€ 18.500
niet bedrijfsmatig
€ 3.000
€ 6.000
€ 12.000
€ 18.500
bedrijfsmatig
€ 12.500
€ 15.000
€ 18.500
€ 18.500
Bij een vervallen of verlopen omzettings vergunning
€ 5.000
€ 7.500
€ 12.500
€ 18.500
niet bedrijfsmatig
€ 1.500
€ 3.000
€ 8.000
€ 18.500
Omzetten van zelfstandige in onzelfstandige woonruimte: Handelen in strijd met de vergunning voorwaarden of voorschriften.
Artikel 26 Hvw, artikel 53 Hvv
bedrijfsmatig
€ 6.250
€ 7.500
€ 15.000
€ 18.500
Overtreding V Aanbieden woonruimte voor toeristische verhuur zonder registratienumm
Artikel 23a, eerste lid Hvw; artikel 62 Hvv
€ 150
€ 8.700
€ 8.700
€ 8.700
er Overtreding VI In gebruik geven woonruimte voor particuliere vakantieverhuur voor meer dan 60 dagen per jaar
Artikel 23b eerste lid Hvw; artikel 63 eerste lid Hvv
Bij overschrijdi ng van 1 of 2 dagen € 150 per dag. Bij overschrijdi ng van meer dagen, aantal dagen X € 350
€ 21.750
€ 21.750
€ 21.750
Overtreding VII In gebruik geven woonruimte voor particuliere vakantiehuur zonder melding bij B&W
Artikel 23b, tweede lid Hvw; artikel 63 tweede lid Hvv
€ 250 + € 150 X aantal dagen
€ 8.700
€ 8.700
€ 8.700
Overtreding VIII Publiceren advertentie door dienstverlener na in kennisstelling bereik maximumcriteri um
Artikel 23e Hvw; artikel 64 vierde lid Hvv
€ 8.700
€ 8.700
€ 8.700
€ 8.700
Overtreding IX Publiceren advertentie door dienstverlener zonder registratienumm er
Artikel 23a, derde lid Hvw; artikel 62, tweede lid Hvv
€ 8.700
€ 8.700
€ 8.700
€ 8.700
Overtreding X Niet informeren aanbieder van woonruimte door dienstverlener
Artikel 23d Hvw
€ 8.700
€ 8.700
€ 8.700
€ 8.700
over geldende regels toeristische verhuur Overtreding XI Het in gebruik geven van een beschermde woonruimte zonder verhuurvergunni ng opkoopbescher ming
Artikel 41 Hvw; artikel 65 Hvv niet bedrijfsmatig
€ 7.500
€ 18.500
€ 18.500
€ 18.500
bedrijfsmatig
€ 12.500
€ 18.500
€ 18.500
€ 18.500