01-21RV017 BP Dolderseweg 20 - Bijlage 01 1 Zienswijzennota

BIJLAGE 011 ZIENSWIJZENNOTA INCL GEANONIMISEERDE ZIENSWIJZEN.DOCX

Inhoud Inleiding ............................................................................................................................................... 2 Zienswijzen, opmerkingen en antwoorden ......................................................................................... 3 Bijlage 1 Vergelijking frontbreedte percelen met verhouding breedte bebouwing ..................... 10 Bijlage 2 Analyse bebouwing aan de Dolderseweg ....................................................................... 11 Bijlage 3 Individuele zienswijzen ................................................................................................... 12

1

Inleiding Bestemmingsplan en plangebied Het este i gspla Dolderse eg oorziet i ee pla ologis he regeli g oor het perceel aan de Dolderseweg 22 te Huis ter Heide. Op dit perceel is een vrijstaande woning met een bijgebouw aanwezig. Aan de rechterzijde van de bestaande woning (zuidzijde) wenst de initiatiefnemer een vrijstaande woning toe te voegen. Procedure Het o t erp este i gspla Dolderseweg 20 et de daarop etrekking hebbende stukken heeft van 10 september 2020 tot en met 22 oktober 2020 ter inzage gelegen voor het indienen van zienswijzen. Tevens is het plan digitaal beschikbaar gesteld en raadpleegbaar via www.ruimtelijkeplannen.nl. Gedurende deze periode is een ieder in de gelegenheid gesteld om schriftelijk of mondeling een reactie op het ontwerp bestemmingsplan in te dienen. Daarnaast is het ontwerpbestemmingsplan opnieuw toegezonden aan de vooroverlegpartners, als bedoeld in artikel 3.1.1 Besluit ruimtelijke ordening, van de gemeente. Ingekomen zienswijzen Er zijn vier zienswijzen ingediend ten aanzien van het ontwerpbestemmingsplan. Om te voldoen aan de AVG zijn de namen van natuurlijke personen weggelaten in het onderstaande overzicht. 1. 2. 3. 4.

… … … …

Uit de ingediende zienswijzen blijkt dat een aantal aspecten c.q. onderdelen van het ontwerpbestemmingsplan door meerdere indieners aan de orde zijn gesteld. Om die reden is ervoor gekozen om eerst die betreffende onderwerpen te behandelen. In het volgende hoofdstuk worden de benoemde aspecten uit de zienswijzen opgesomd in een tabel met bijpassende reactie. De indieners hebben de volgende onderwerpen aan de orde gesteld: - Communicatie; - Argumenten tegen bebouwing; - Overlast; - Uitzicht en aanzicht; - Groene structuur; - Overige zaken. In de tabel wordt de inhoud van de verschillende zienswijzen per onderwerp weergegeven. Vervolg De ingediende zienswijzen worden ter beoordeling voorgelegd aan de gemeenteraad en bij de vaststelling van het bestemmingsplan betrokken. Als de gemeenteraad besluit tot een ongewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan, dan wordt het vastgestelde bestemmingsplan op www.ruimtelijkeplannen.nl gepubliceerd. Een ieder die een zienswijze heeft ingediend of die zich niet kan vinden in de wijzigingen of die zich redelijkerwijs niet eerder heeft gemeld, kan dan beroep indienen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. Als de gemeenteraad besluit tot een gewijzigde vaststelling van het bestemmingsplan, dan wordt dit plan eerst ter goedkeuring toegezonden aan Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht.

Daarna zal alsnog de plaatsing op www.ruimtelijkeplannen.nl plaatsvinden. 2

Zienswijzen, opmerkingen en antwoorden Opmerking

1

2

3

Communicatie Wij zijn teleurgesteld in de benadering van de architect gezien het achterhouden van informatie tot wij ernaar vroegen. De communicatie was weinig transparant en van een consultatie met buurtbewoners was weinig sprake. Onprettige manier van communicatie, misleidend en teleurstellend.

Zienswijze Antwoord nummer 1

2, 4

3

De gemeente is zich er van bewust dat het eerste gesprek van de door initiatiefnemer ingeschakelde architect heeft plaats gevonden medio 2016 en dat het bouwplan sindsdien is aangepast. In dat licht heeft de initiatiefnemer in de eerste helft van 2019 een informatiebrief in de omgeving verspreid. Met deze brief is de omgeving geinformeerd over de wens van initiatiefnemer om de woonbestemming, zoals deze geldt voor dit deel van de Dolderseweg, ook te laten gelden voor het zijerf om aldaar een vrijstaande woning te kunnen realiseren. Tevens is de omgeving in die brief uitgenodigd om te reageren op dit bouwplan, danwel voor nadere informatie contact op te nemen met de initiatiefnemer. Van deze gelegenheid heeft reclamant nr. 1 gebruik gemaakt. Dit gesprek heeft plaats gevonden in de tweede helft van 2019. Het wordt betreurd dat de reclamanten desondanks het gevoel hebben onvolledig te zijn geinformeerd door de initiatiefnemer. Deze teleurstelling vormt echter geen aanleiding om medewerking aan het plan te weigeren of te wijzigen. De zienswijze is ongegrond.

4

5

Tegen bebouwing Wij zijn tegen bebouwing op het adres Dolderseweg 22.

De mogelijkheid die nu geboden gaat worden voor een pand met deze afmetingen vinden wij buitenproportioneel, zowel voor de Dolderseweg in zijn algemeenheid,

1

De Dolderseweg heeft een duidelijke verkavelingsstructuur waarbij stedenbouwkundig ruimte aanwezig is om binnen de bestaande bebouwingsritmiek een woning toe te voegen in het bebouwingslint.

2

De verkavelingsstructuur van de Dolderseweg is onderzocht. Binnen de bebouwingsritmiek van het bebouwingslint is het toevoegen van een vrijstaande woning passend. 3

als wel specifiek voor deze grondoppervlakte, met een relatief geringe frontbreedte van 20 meter.

6

De bouw is onnodig, want er is nauwelijks behoefte aan woningen in deze prijsklasse en omgeving.

De toe te voegen woning krijgt vergelijkbare bouwregels als de omringende percelen, conform de gemeentelijke standaardregels voor bestemmingsplannen. 2, 4

Net als in de rest van Nederland is er in de gemeente Zeist behoefte aan nieuwe woningen (Woonvisie 2016-2020 en Woonvisie 2021-2025). Bij nieuwe woningbouwontwikkelingen in de gemeente Zeist ligt de nadruk op woningen in het middensegment. Deze nadruk neemt niet weg dat er ook behoefte blijft aan woningen in het goedkope en duurdere segment. Daarbij wordt rekening gehouden met een differentiatie in woningbouwaantallen tussen deze drie woningbouwcategorieen. Gelet op de beperkte omvang van het bouwplan is differentiatie in woningbouwcategorieen binnen het project niet mogelijk. Gelet op de omgeving wordt het toevoegen van één vrijstaande woning als passend gezien. De zienswijzen geven geen aanleiding tot het wijzigen van het bestemmingsplan. De zienswijzen zijn ongegrond.

7

8

Overlast Bij bewoning zullen wij overlast ondervinden van het extra verkeer bij, en van en naar de woning.

Tijdens de bouw zullen wij aanzienlijk overlast ondervinden. (Ook de smalle straat en het al in verval zijnde asfalt)

2, 4

Het plangebied is ontsloten via de Dolderseweg, een parallelweg van de Nieuwe Dolderseweg. De realisatie van de vrijstaande woning betreft een beperkte toename van de verkeersgeneratie van het plangebied. De Dolderseweg heeft voldoende capaciteit om de toenemende verkeersgeneratie te verwerken. De woning wordt ontsloten door middel van een eigen inrit.

2, 3, 4

De bouw zal bouwverkeer aantrekken. Dit zal echter beperkt zijn voor één (1) woning, zowel qua omvang als qua duur. Verder wordt de woning op ruime afstand van de voorste perceelsgrens gerealiseerd en is er voldoende ruimte voor bouwdepot en -logistiek. De zienswijzen geven geen aanleiding tot 4

het wijzigen van het bestemmingsplan. De zienswijzen zijn ongegrond.

9

Uitzicht en aanzicht De forse hoogte zal een inbreuk op mijn privacy en uitzicht maken.

4

De afstand tussen de woning van reclamant nr. 4 en de nieuwe woning is ongeveer 10 meter. De perceelsgrens ligt in het midden van deze afstand. Hoewel er vanuit de nieuwe woning zicht zal zijn op de woning van reclamant nr. 4, wordt deze afstand voldoende groot geacht om de privacy van reclamant nr. 4 in voldoende mate te borgen. Ten aanzien van het uitzicht wordt opgemerkt dat er geen recht op vrij uitzicht is (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649). Verder is het op dit moment al toegestaan om ter plaatse vergunningvrije gebouwen te realiseren met een maximum oppervlakte van 150m2 en een maximale hoogte van 5 meter. Ook hierdoor was het al mogelijk het aanwezige uitzicht van reclamant nr. 4 in te perken. Daar komt bij dat het bouwen van nieuwe solitaire woningen op ruime percelen in verstedelijkt gebied inmiddels tot het normaal maatschappelijk risico behoort. Dit neemt niet weg dat wel rekening is gehouden met het uitzicht vanuit de woning van reclamant nr. 4. Dit is gebeurd door het bouwvlak voor het hoofdgebouw op 5 meter van de erfgrens met reclamant te leggen. Hierdoor wordt voorkomen dat het uitzicht vanuit de woning van reclamant nr. 4 door de nieuwe volledig wordt weggenomen.

Het vorenstaande neemt niet weg dat de initiatiefnemer bereid is om op het moment dat een concrete bouwaanvraag wordt ingediend, omwonenden over dit bouwplan te informeren.

3,

Tussen de woning van reclamant nr. 3 en 5

de beoogde nieuwe woning is reeds een andere woning met bijgebouwen en opgaande begroeiing aanwezig. Verder is de afstand tussen de woning van reclamant nr. 3 en de nieuwe woning ongeveer 35 meter. Hierdoor is van een eventuele inbreuk op de privacy of een aantasting van het uitzicht van reclamant nr. 3 als gevolg van de nieuwe woning nauwelijks sprake. 10

Wij wonen aan de overzijde van het te bebouwen perceel, en zijn gehecht geraakt aan het vrij uitzicht dat het huidige weiland biedt.

1,2

De afstand tussen de bestaande tegenoverliggende bebouwing woning en de op te richten woning betreft ruim 40 meter. Daartussen liggen 3 rijstroken waaronder een provinciale weg. De tegenoverliggende woning heeft op dit moment een vrij uitzicht, ook doordat de woning iets hoger staat. Op dit moment is het toegestaan om ter plaatse vergunningvrije gebouwen te realiseren met een maximum oppervlakte van 150m2 en een maximale hoogte van 5 meter. Daardoor is er in beginsel geen garantie op een vrij uitzicht. Verder bestaat er volgens vaste jurisprudentie van de Afdeling geen blijvend recht op vrij uitzicht (zie bijvoorbeeld de uitspraak van 24 augustus 2011, ECLI:NL:RVS:2011:BR5649).

11

Het karakter van de Dolderseweg is juist die van onregelmatige bebouwing, waarbij stukjes groen, bos en bebouwing zich afwisselen en wij zijn van mening dat het bebouwen van dit stukje weiland afdoet aan het karakter en de openheid van het aanzicht van de weg.

1, 2, 4

De geplande bebouwing sluit aan bij het bebouwingslint langs dit stuk van de Dolderseweg. Het planologisch kader laat een aaneengesloten bouwvlak zien waar hoofdbebouwing in mogelijk is. Rondom de bestaande woning nummer 22 is de enige plek waar een onderbreking aanwezig is. Er is dan ook geen sprake van een directe afwisseling van open- en geslotenheid.

12

Het merendeel van de woningen aan de overzijde van de Dolderseweg is bescheiden van afmetingen; bij een nieuw te bouwen woning zou daar terdege rekening mee gehouden moeten worden.

2, 4

De nieuw toe te voegen woning zal moeten passen in het bestaande bebouwingslint. De Dolderseweg kent een gevarieerd bebouwingsbeeld. De naastliggende woningen zijn zowel groot, 2 lagen met kap, als lager met 1 laag met kap. Een nieuwe toevoeging zal een antwoord moeten geven op beide 6

bebouwingskorrels. De opgenomen maximale goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 9 meter is gelijk aan de maatvoering van de huidige este i g Wo e - uit het huidige ter plaatse gelde de este i gspla De Dolder Zuid, Bosch en Duin en Huis ter Heide Noord voor de omringende percelen, waaronder die van alle reclamanten. 13

14

Een dergelijk groot huis is niet gewenst in het open aanzicht van de straat. Wij staan niet onwelwillend tegenover een kleine woning bestemd voor hooguit 2 personen.

3, 4

Zie de voorgaande antwoorden onder 11 en 12.

2, 4

Zie de voorgaande antwoorden onder 11 en 12. Omwonenden worden op het moment van een concrete bouwaanvraag hierover geïnformeerd.

15

Ons huis is een bescheiden, houten huis, zeer karakteristiek, met een goothoogte a zo eter. Dat huis zal, als er aast zo groot pa d wordt neergezet, geheel wegvallen;

4

De woning zal niet geheel wegvallen in het straatbeeld, omdat de nieuwe bebouwing 5 meter uit de erfgrens gebouwd moet worden. Tevens verspringt de rooilijn ongeveer 4 meter naar achter ten opzichte van de naastliggende woning, zodat de naastliggende woning in het zicht blijft staan. (zie de afbeelding in bijlage 1). De zienswijzen geven geen aanleiding tot het wijzigen van het bestemmingsplan. De zienswijzen zijn ongegrond.

16

17

Groene structuur De bouw is onnodig, want het ligt aan de rand van de ecologische hoofdstructuur en is daarom schadelijk.

Gebieden zijn in de structuurvisie Zeist 2020 aangemerkt als zogeheten

2, 4

4

Het perceel is gelegen in bestaand stedelijk gebied en grenst aan het Natuurnetwerk Nederland. In dat kader is ecologisch onderzoek verricht ten behoeve van dit bouwplan. Dit is te vinden in bijlage 4 van dit bestemmingsplan. Uit de conclusie van het ecologisch onderzoek blijkt het volgende: Het Natuurnetwerk Nederland grenst aan het perceel. Om die reden moet het gebruik van bouwlampen worden vermeden. Er is geen vergunning van de Wet natuurbescherming nodig of een verklaring van geen bedenkingen voor het voornemen. Het perceel is, blijkens de verbeelding van de structuurvisie, gelegen in het gebied 7

“teppi g “to es oor de ecologische hoofdstructuur. Het gebied rondom het betreffende perceel valt daaronder. Verdichting van de bebouwing daarbinnen lijkt ongewenst.

e ou i g i groe e setti g , et als grote delen van Huis ter Heide en Bosch en Duin. Het perceel is niet aangemerkt als steppi g sto es . Deze zo es ligge la gs de zuidrand van Den Dolder. Verder wordt verwezen naar het antwoord bij nummer 15.

18

Op basis van provinciaal en gemeentelijk beleid is compensatie nodig wanneer men groen voor rood ruilt, dit blijkt uit de beleidslijn van de gemeente.

4

In het provinciaal beleid (de provinciale ruimtelijke verordening) is opgenomen dat het bouwen van woningen buiten bestaand stedelijk gebied niet is toegestaan, tenzij aan specifieke voorwaarden voor compensatie wordt voldaan. De nieuw te bouwen woning ligt volgens het provinciaal beleid in bestaand stedelijk gebied. Er hoeft derhalve niet te worden gecompenseerd op basis van provinciaal beleid. In de gemeentelijke structuurvisie is opgenomen er geen nieuwe bouwprojecten in het buitengebied worden voorzien, behoudens een vijftal gebieden waar een uitruil tussen rood en groen plaats kan vinden. De onderhavige locatie ligt echter binnen bestaand stedelijk gebied. Er is derhalve sprake van inbreiding binnen de bebouwde omgeving. Dit past binnen de beleidskaders van de gemeentelijke structuurvisie.

19

De gemeente heeft uitgesproken dat verdichting niet overeenkomstig is met gemeentelijk voornemens dit is ook uitgesproken tegenover de vereniging Bosch en Duin.

4

Bosch en Duin en delen van Huis ter Heide-Noord liggen buiten het bestaande stedelijke gebied, de zogenaamde rode contour. De projectlocatie ligt echter binnen het bestaande stedelijk gebied. Er is derhalve sprake van inbreiding binnen de bebouwde omgeving. Dit past binnen de beleidskaders van de gemeentelijke structuurvisie. De zienswijzen geven geen aanleiding tot het wijzigen van het bestemmingsplan. De zienswijzen zijn ongegrond.

20

Overig Ons huis zal aan waarde verliezen, als het weiland ernaast wordt bebouwd;

4

Wanneer waarde van de woning verloren gaat, als gevolg van de 8

bestemmingsplanwijziging, is er een recht op tegemoetkoming in die schade. Dit heet planschade. Het is mogelijk om een verzoek om tegemoetkoming in die schade bij de gemeente in te dienen, nadat het bestemmingsplan onherroepelijk is geworden. Deze procedure staat los van de bestemmingsplanprocedure. 21

Tot slot is de karakteristieke architectuur van de woning op nummer 20 dusdanig opgezet dat de zuidzijde, de plek waar de nieuwe woning gepland is, de zogenaamde rijke zijde van de woning is en de linkerzijde de van origine erkzijde . Dit zie je terug i de huidige opzet en bebouwing van het perceel van nummer 20, de bijgebouwen staan links van de woning, aan de rechterzijde is het perceel nog open van opzet. Het ligt voor de hand om dit soort plannen bij dit type villa (Dolderseweg 20) links te realiseren. Enerzijds omdat dit geen verdichting van de bebouwing veroorzaakt doordat de bijgebouwen plaats maken voor een woning (rood voor rood) en anderzijds omdat dit de kracht van de karakteristieke villa van nummer 20 in zijn waarde laat.

4

De geplande bebouwing sluit aan bij het bebouwingslint langs dit stuk van de Dolderseweg. De Dolderseweg is een lang bebouwingslint met meerdere gezichten. Het betreffende stuk bevindt zich tussen twee knooppunten in en is geheel bebouwd op Dolderseweg 22 na. Zie bijlage 2 voor een analyse van de Dolderseweg.

De zienswijzen geven geen aanleiding tot het wijzigen van het bestemmingsplan. De zienswijzen zijn ongegrond.

Conclusie Alle belangen afwegende geven de ingekomen zienswijzen geen aanleiding tot het wijzigen van het bestemmingsplan. De zienswijzen zijn ongegrond.

9

Bijlage 1 Vergelijking frontbreedte percelen met verhouding breedte bebouwing Kadastraal perceelnummer

Breedte perceel meters (afgerond)

Maximale breedte Procentueel bebouwing voorzijde (afgerond) in meters (afgerond) Planlocatie: 3232 20 9,5 47,5% 3586 20 13 65% 1966 13 6 46% 1967 11 7 64% 2056 12 7 58% 2057 12 7 58% 3863 12 7 58% 3862 13 8 61% 2669 21 12 57% Er zijn meerdere percelen met ongeveer dezelfde verhouding te vinden tussen de breedte van het perceel en de breedte van de bebouwing. Dit zal dus geen vreemde verhouding zijn in het aanzicht vanaf de Dolderseweg.

Uitsnede bestemmingsplan Dolderseweg 20 met kadastrale grenzen

10

Bijlage 2 Analyse bebouwing aan de Dolderseweg Op de afbeelding is te zien dat veel van het groen aan de Dolderseweg gelegen afkomstig is van tuinen en groenstroken langs de weg, ten noorden van het plangebied is het groen vooral afkomstig van bosrijk gebied. Het braakliggende stuk land is het enige overgebleven stuk weiland aan de Dolderseweg vanaf het eerste knooppunt ten zuiden van het plangebied tot aan het eerste knooppunt ten noorden van het plangebied. Pas ten noorden van het laatstgenoemde knooppunt wordt het gebied direct gelegen aan de Dolderseweg bosrijk. De rood gemarkeerde gebieden op de kaart zijn bestaat uit twee linten bebouwing aan weerzijden van de Dolderseweg, met als enige onderbreking het plangebied.

De Dolderseweg te Zeist, bovenaanzicht

11

Bijlage 3 Individuele zienswijzen Zienswijze 1: … Dolderse eg …, 3712BM Huis ter Heide Aan de gemeente Zeist, via DigiD 19 Oktober 2020, Geachte dames, heren, Recent vernam ik dat er een ontwerp bestemmingsplan voorligt dat op het perceel van de Dolderseweg 22 debouw van een vrijstaande woning mogelijk maakt. Dat ontwerp bestemmingsplan staat bij u bekend als Dolderseweg 20. Ik wil u graag mijn zienswijze geven over dit voornemen. In 2017 werden mijn vrouw en ik benaderd door de architect over deze zaak. Hij wilde, als onderdeel van een buurtconsultatie, onze opvatting weten over de eventuele bouw van een kleine eenpersoonswoning op het perceel Dolderseweg 22, ten behoeve van de bewoonster van het pand aan de Dolderseweg 20, Mevrouw ... Mijn vrouw en ik hebben toen aangegeven dat wat ons betreft we liever geen bebouwing op die plek zouden hebben. In 2019 zijn we nogmaals benaderd door de architect met de vraag of we bezwaar hadden tegen bebouwing en op dat moment hebben we doorgevraagd of het specifieke doel van de bebouwing nog hetzelfde was. Uit dat gesprek bleek dat het niet meer ging om een bebouwing voor eigen bewoning, zoals eerst besproken, maar om een verandering van bestemmingsplan voor een grotere vrijstaande woning.

Die informatie heeft de architect pas aan ons gegeven toen we er specifiek om vroegen en dat is jammer omdat het bij ons de indruk heeft achter gelaten dat men probeert de plannen en de impact daarvan zo klein mogelijk af te schilderen. Wij hebben aangegeven dat we nog steeds hetzelfde bezwaar hadden. Uit het bestemmingsplan blijkt nu dat er toestemming gevraagd wordt om de bouw mogelijk te maken van een vrijstaande woning met een nokhoogte van 9 meter en een goothoogte van 6 meter. O ze o i g is gelege aa de o erzijde a het te e ou e per eel, op u er …. Wij bezwaar tegen de plannen zoals die voorliggen en wel om de volgende redenen. • •

ake

Wij wonen aan de overzijde van het te bebouwen perceel, en zijn gehecht geraakt aan het vrij uitzicht dat het huidige weiland biedt. Het karakter van de Dolderseweg is juist die van onregelmatige bebouwing, waarbij stukjes groen, bos en bebouwing zich afwisselen en wij zijn van mening dat het bebouwen van dit stukje weiland af doet aan het karakter.

12

Er is ons inmiddels tweemaal om onze mening gevraagd en wij herhalen die bij dezen nogmaals, Met vrienelijke groet, …, Dolderse eg …, 3712BM Huis ter Heide.

13

Zienswijze 2: Fa . … Dolderse eg … 3712BM Huis ter Heide Aan de gemeente Zeist, via DigiD Betreft; zienswijzen m.b.t. het ontwerp bestemmingsplan bekend als Dolderseweg 20, Huis ter Heide Geachte dames, heren, Recent vernam ik dat er een ontwerp bestemmingsplan voorligt dat op het perceel van de Dolderseweg 22 bouw van een vrijstaande woning mogelijk maakt. Dat ontwerp bestemmingsplan staat bij u bekend als Dolderseweg 20. Hierbij treft u mijn zienswijze aan over dit voornemen. 

Allereerst betreft het hier de communicatie. Die was weinig transparant. Van een consultatie van de buurtbewoners is in mijn ogen nauwelijks sprake geweest. Sterker, met enige kwade wil zou men nu met de huidige informatie kunnen denken dat er sprake zou kunnen zijn van misleiding. In 2016 werden wij benaderd door architect Thomas Kraal over deze zaak. Hij wilde onze opvatting weten over de eventuele bouw van een kleine eenpersoonswoning op het perceel Dolderseweg 22, passend in de stijl en qua afmetingen gelijk aan die van de omliggende kleinere woningen, deze ten behoeve van de bewoonster van het pand aan de Dolderseweg 20, Mevrouw Engel. Wij hebben hem toen meegedeeld dat onze houding tegenover deze plannen zou kunnen worden bepaald na een concretere invulling van deze plannen. Wat zou er pre ies orde ge ou d, elke o a g zou zo pa d krijge , elke i houd? Maar ij zouden niet onwelwillend staan tegenover voorgestelde kleine woning, bestemd voor één, hooguit twee personen, zo is door ons aan Thomas Kraal kenbaar gemaakt. Vier jaar is het stil gebleven rondom de plannen, tot ik er jl. bij toeval achter kwam dat er inmiddels een ontwerp bestemmingsplan voorligt voor het perceel.

En dat de oorspronkelijk bescheiden opzet plaats heeft gemaakt voor een bestemmingsplan dat de bouw mogelijk maakt van een volwassen vrijstaande woning met een nokhoogte van 9 meter en een goothoogte van 6 meter. Naar wij hebben vernomen dat het bovendien ook daadwerkelijk de bedoeling is omvangrijker te bouwen dan het oorspronkelijke bescheiden plan, zoals dat met ons destijds is gecommuniceerd.

Onze woning is gelegen aan de overzijde van het te bebouwen perceel, op nummer ... Wij maken bezwaar tegen de plannen zoals die voorliggen en wel om de volgende redenen.  Wij wonen aan de overzijde van het te bebouwen perceel, en zijn bijzonder gehecht geraakt aan het vrije uitzicht dat het huidige weiland biedt.  Het merendeel van de woningen aan de overzijde van de Dolderseweg is bescheiden van afmetingen; bij een nieuw te bouwen woning zou daar terdege rekening mee gehouden moeten worden;  Tijdens de bouw zullen wij aanzienlijk overlast ondervinden; 14

 

De mogelijkheid die nu geboden gaat worden voor een pand met deze afmetingen vinden wij buitenproportioneel, zowel voor de Dolderseweg in zijn algemeenheid, als wel specifiek voor deze grondoppervlakte, met een relatief geringe frontbreedte van 20 meter. Bij bewoning zullen wij overlast ondervinden van het extra verkeer bij, en van en naar de woning.

Meer in algemeenheid menen wij dat de bouw van een nieuwe woning aan de Dolderseweg, aan de rand van de ecologische hoofdstructuur onnodig is, en schadelijk. Er is immers nauwelijks behoefte aan woningen in deze prijsklasse en omgeving. Het open aangezicht van de Dolderseweg zal daarmee ook schade ondervinden. Hoogachtend. Fa . … Dolderse eg … 3712BM Huis ter Heide

15

Zienswijze 3: … Dolderse eg … 3712 BP HUIS TER HEIDE … … Huis Ter Heide 20-10-2020 Aan de gemeente Zeist, via DigiD Geachte dames, heren, Ik heb vernomen dat er een ontwerp bestemmingsplan voorligt dat op het perceel van de Dolderseweg 22 bouw van een vrijstaande woning mogelijk maakt. Dat ontwerp bestemmingsplan is bij u aangeleverd onder Dolderseweg 20. Graag wil ik hierbij bezwaar aantekenen tegen de bouwplannen in deze vorm. In 2016 is er door Fam. … aangegeven dat er op het perceel(Wei) naast mijn directe buren een bungalow achtige senioren woning gebouwd ging worden en dat de vergunningsaanvraag hiervoor gestart zou worden. Nu 4 jaar later kom ik erachter dat er een bouwplan is ingediend voor een forse vrijstaande familie woning met een nok hoogte van 9.00 meter. Nu ben ik van mening dat een dergelijk groot huis niet gewenst is in het open straatbeeld alhier. Door de forse hoogte zal een inbreuk op mijn privacy qua zicht onvermijdelijk zijn. Verder verwacht ik een hoop overlast bij de bouw aangezien de smalle straat, waar het asfalt al in verval en op div plekken door verzakking en scheuren onveilig is. Al met al een verre van prettige manier van communicatie, misleidend en teleurstellend Ik zie uw reactie graag tegemoet, Met vriendelijke groet,

16

Zienswijze 4: …, Dolderseweg .., 3712BP Huis ter Heide. Telefoo …. Burgemeester en wethouders van de gemeente Zeist, Team ruimtelijke ontwikkeling, Digitaal via DigiD. Geachte dames, heren, Recent vernam ik dat er een ontwerp bestemmingsplan ligt dat op het perceel van de Dolderseweg 22 bouw van een vrijstaande woning mogelijk maakt. Dat ontwerp bestemmingsplan staat bij u bekend als Dolderseweg 20. Hierbij treft u de zienswijze van mijn vrouw en mij aan over dit voornemen. Allereerst betreft het hier de communicatie. Die was weinig transparant. Van een consultatie van de buurtbewoners is in mijn ogen nauwelijks sprake geweest. In 2016 werden wij benaderd door architect Thomas Kraal over deze zaak. Hij wilde onze opvatting weten over de eventuele bouw van een kleine eenpersoonswoning op het perceel Dolderseweg 22, ten behoeve van de bewoonster van het pand aan de Dolderseweg 20, Mevrou …. Wij he e he toen meegedeeld dat onze houding tegenover deze plannen zou worden bepaald na een concretere i ulli g a deze pla e . Wat zou er pre ies orde ge ou d, elke o a g zou zo pa d krijgen, welke inhoud? Wij zouden niet onwelwillend staan tegenover de voorgestelde kleine woning, bestemd voor één, hooguit twee personen, zo deelden wij Thomas Kraal mee.

Vier jaar is het stil gebleven rondom de plannen, tot wij er bij toeval 10 dagen geleden achter kwamen dat er inmiddels een ontwerp bestemmingsplan voorligt voor het perceel. En dat de oorspronkelijk bescheiden opzet plaats heeft gemaakt voor een bestemmingsplan dat de bouw mogelijk maakt van een volwassen vrijstaande woning met een nokhoogte van 9 meter en een goothoogte van 6 meter. Inmiddels heb ik vernomen dat het bovendien ook daadwerkelijk de bedoeling is omvangrijker te bouwen dan het oorspronkelijke bescheiden plan, zoals dat met ons is gecommuniceerd. Met enige kwade wil zou men kunnen denken dat er sprake zou kunnen zijn van misleiding. O ze o i g is gelege pal aast het te e ou e per eel, op u plannen zoals die voorliggen en wel om de volgende redenen.    

er …. Ik

aak ez aar tege de

Ons huis is een bescheiden, houten huis, zeer karakteristiek, met een goothoogte van zo eter. Dat huis zal, als er aast zo groot pa d ordt eergezet, geheel eg alle ; Het merendeel van de woningen aan onze zijde van de Dolderseweg is bescheiden van afmetingen; bij een nieuw te bouwen woning zou daar terdege rekening mee gehoudenmoeten worden; Ons huis zal aan waarde verliezen, als het weiland ernaast wordt bebouwd; Bij een goothoogte van 6 meter en een nokhoogte van 9 meter zullen wij aanzienlijk inboeten aan privacy en vrijheid, die wij van oudsher in en rondom mijn huis genieten. Een te bouwen woning zal bijvoorbeeld een rechtstreekse inkijk bieden in onze badkamer; 17

 

Tijdens de bouw zullen wij aanzienlijk overlast ondervinden; Bij bewoning zullen wij overlast ondervinden van het extra verkeer bij, en van en naar de woning.



Meer in algemeenheid menen wij dat de bouw van een nieuwe woning aan de Dolderseweg, aan de rand van de ecologische hoofdstructuur onnodig is, en schadelijk. Er is immers nauwelijks behoefte aan woningen in deze prijsklasse en omgeving. Het open aangezicht van de Dolderseweg zal daarmee schade ondervinden. In dat kader wijzen wij op https://www.ruimtelijkeplannen.nl/documents/NL.IMRO.0355.SVZeist2020VS01/d_NL.IMRO.0355.SVZeist2020-VS01.pdf#d_NL.IMRO.0355.SVZeist2020-VS01.pdf Op pagina 217 en verder zijn gebieden aa ge erkt als zogehete “teppi g “to es oor de ecologische hoofdstructuur. Het gebied rondom het betreffende perceel valt daaronder. Verdichting van de bebouwing daarbinnen lijkt ongewenst. Vanuit de provincie en gemeente is het de beleidslijn in de afgelopen jaren geweest, dat groen niet zomaar voor rood ingeruild mag worden zonder compensatie elders. Het ligt niet in de lijn om dit perceel, wat jarenlang als groenstrook/weide in gebruik is geweest, te bebouwen. Mede gezien het feit dat links van de woning op nummer 20 een groot bijgebouw staat, wat evenwijdig aan de weg ligt, zal de voorgenomen bebouwing van dit perceel een verdichting veroorzaken die niet past bij de resterende bebouwing. Daarnaast grenst de woning aan de achterzijde aan een van de onderdelen van de ecologische hoofdstructuur die recent voor veel geld gerealiseerd is.

Bovendien wijs ik erop dat verdere verdichting niet overeenkomstig het gemeentelijke voornemen is, uitgesproken tegenover de Vereniging Bosch en Duin. Tot slot is de karakteristieke architectuur van de woning op nummer 20 dusdanig opgezet dat de zuidzijde, de plek waar de nieuwe woning gepland is, de zogenaamde rijke zijde van de o i g is e de li kerzijde de a origi e erkzijde . Dit zie je terug i de huidige opzet en bebouwing van het perceel van nummer 20, de bijgebouwen staan links van de woning, aan de rechterzijde is het perceel nog open van opzet. Het ligt voor de hand om dit soort plannen bij dit type villa links te realiseren. Enerzijds omdat dit geen verdichting van de bebouwing veroorzaakt doordat de bijgebouwen plaats maken voor een woning (rood voor rood) en anderzijds omdat dit de kracht van de karakteristieke villa van nummer 20 in zijn waarde laat.

Wij spreken de wens uit dat u bij uw beslissing rekening zult houden met onze zienswijze. Met vriendelijke groet, …, ….

18