01-21RV002 Woonvisie Bijlage 1 Woonvisie 2021 - 2025

5 RIGO, Veerkracht in het corporatiebezit

Woonvisie Zeist 2021 - 2025

22/32



 



 





Nieuwbouw is gericht op betaalbare, toegankelijke woningen voor met name kleine huishoudens. We kiezen niet voor oplossingen voor één doelgroep (zoals ouderen), maar zetten in op gemixte projecten. Nieuwbouwwoningen hoeven niet groot te zijn, betaalbaarheid is essentieel (onder de 2e aftoppingsgrens). We vragen aandacht voor voldoende rolstoelgeschikte woningen per wijk, voor zowel kleine huishoudens, als voor gezinnen. We inventariseren het huidige aanbod per wijk. In prestatieafspraken maken we waar nodig afspraken over het toevoegen van rolstoelgeschikte woningen. Verkoop van sociale huurwoningen kan een middel zijn om projecten financieel haalbaar te maken en kan bijdragen aan gedifferentieerde wijken. Het is geen doel op zich. Jaarlijks maken partijen afspraken over de voorgenomen verkoop. Hierbij mag de totale sociale huurvoorraad niet afnemen. Bij het toevoegen van extra woonruimte en het huisvesten van de diverse bijzondere doelgroepen zijn kleinschaligheid en spreiding over alle wijken belangrijke uitgangspunten. Er zijn mensen met een relatief hoog inkomen die in een sociale huurwoning wonen, de zogenaamde goedkope scheefwoners. Door in te zetten op betaalbare woningen in het middensegment, willen we de doorstroming bevorderen. Hierdoor komen meer woningen beschikbaar voor de primaire doelgroep. Terugbrengen naar nul is geen doel op zich.

Voor de leefbaarheid en differentiatie van een buurt accepteren we dat een percentage goedkope scheefwoners in een sociale huurwoning woont. We zorgen voor een eerlijke en transparante woonruimteverdeling. Door de toename van bijzondere doelgroepen en uitstroom vanuit GGZ-instellingen, zien we de druk op de woningmarkt verder toenemen. We willen kwetsbare doelgroepen ondersteunen en zetten in op meer mogelijkheden voor passende huisvesting, maar houden ook oog voor de regulier woningzoekenden. We maken prestatieafspraken met woningcorporaties over de uitstroom van bijzondere doelgroepen, waaronder uitstroom vanuit beschermd wonen en de maatschappelijke opvang.

Doorstroming Er wonen relatief veel ouderen in ruime eengezinswoningen, terwijl deze woningen zeer geschikt zijn voor gezinnen met kinderen. Er is een groep ouderen die graag in de huidige woning blijft wonen. Er zijn ook ouderen die wel willen verhuizen, maar geen passend alternatief vinden of waarvoor de ondersteuning en/of middelen ontbreken om deze stap te zetten. Deze laatste groep willen we stimuleren en helpen om door te stromen naar een toegankelijke woning.  Corporaties richten zich op maatwerk en gaan het gesprek aan met ouderen die willen verhuizen. Hiervoor onderzoeken corporaties en gemeente manieren om huurders hierin te ondersteunen, bijvoorbeeld inzet van een verhuiscoach en het stimuleren van woningruil.  Indien nodig, wordt bij toewijzing maatwerk toegepast zodat deze mensen met voorrang naar een meer geschikte woning kunnen verhuizen, bij voorkeur in de eigen woonomgeving.  Voldoende geschikt aanbod voor deze doelgroep binnen de woonbuurt is essentieel. Partijen onderzoeken per wijk / buurt waar kansen liggen om een passend aanbod te creëren. Oplossingen liggen bij nieuwbouw, renovatie (en levensloopbestendig maken) of labeling van complexen of woningen. Gerealiseerde projecten worden geëvalueerd om meer kennis op te doen waarom ouderen wel of juist geen gebruik maken van de mogelijkheid om door te stromen.

 Bij nieuwbouwprojecten streven gemeente en corporaties voornamelijk naar toevoeging  van toegankelijke appartementen voor één en twee persoonshuishoudens.  Concrete projecten worden jaarlijks in de prestatieafspraken opgenomen. Betaalbaarheid De belangrijkste doelgroep voor de corporaties zijn de huurders die afhankelijk zijn van huurtoeslag (primaire doelgroep) en de huurders met een inkomen tot € 39.055 (secundaire doelgroep, prijspeil 2020). Het is belangrijk om de sociale huurwoningen voor huurders betaalbaar te houden en hierover afspraken te maken met de corporaties. Woonvisie Zeist 2021 - 2025

23/32





De slaagkans van de primaire doelgroep om in aanmerking te komen voor een sociale huurwoning mag niet omlaag gaan. In de prestatieafspraken leggen we vast welk percentage tenminste aan de primaire doelgroep verhuurd wordt. Dat percentage moet tenminste worden verhuurd tot de tweede aftoppingsgrens. Hierbij is er aandacht voor keuzevrijheid in woningtype en wijken. We zetten in op het voorkomen van schulden. Hiervoor is samenwerking tussen gemeente, corporaties, RSD van groot belang. Ook andere organisaties zoals Sociaal Raadslieden kunnen hieraan bijdragen.

Lage middeninkomens Naast de doelgroep aangewezen op sociale huur, zien we dat huishoudens met een laag middeninkomen het moeilijk hebben op de woningmarkt. Zij vallen tussen wal en schip: ze verdienen te veel voor een sociale huurwoning, maar te weinig voor een koopwoning in de huidige markt of een huurwoning in de vrije sector. Voor deze doelgroep is betaalbare huisvesting in het middensegment van groot belang.  We onderzoeken de mogelijkheden waarin de Zeister corporaties kunnen investeren in nieuwe woningen in het middensegment. De bereidheid is er bij de Zeister corporaties. De financiering voor deze categorie is echter een probleem, waardoor we moeten onderzoeken op welke manier dit toch mogelijk is.  We maken afspraken met corporaties over het benutten van de bestaande ruimte binnen de huidige regelgeving om bestaande woningen aan lage middeninkomens te verhuren. Dit draagt niet alleen bij aan het creëren van meer aanbod voor lage middeninkomens, maar ook aan de diversiteit en vitaliteit van wijken en buurten waar de leefbaarheid onder druk staat.

Spoedzoekers en bijzondere doelgroepen We zien een groeiende groep mensen, die niet lang kan of wil wachten op een woning, maar ook minder eisen stelt aan kwaliteit (zoals grootte) en voor wie een vast huurcontract niet noodzakelijk is. Het systeem met wachttijd is een knelpunt voor deze groep mensen die vooral snel woonruimte zoeken. We denken hierbij aan jongeren tot 23 jaar, gescheiden mensen, statushouders en uitstroom vanuit instellingen. Voor deze doelgroepen zijn creatieve oplossingen nodig.  We zoeken naar innovatieve oplossingen: woningen met tijdelijke huurcontracten, het omvormen van kantoorpanden, nieuwbouw projecten en betere benutting van de bestaande woningvoorraad. We leren van goede voorbeelden en initiatieven van andere gemeenten en onderzoeken hiervoor de mogelijkheden in Zeist.  We zetten in op kleine woningen, eventueel met gedeelde voorzieningen. Dit biedt mensen een dak boven het hoofd en de tijd om rustig op zoek te gaan naar een andere, meer definitieve oplossing. We onderzoeken met corporaties de mogelijkheden.  Corporaties benutten de ruimte uit de regionale huisvestingsverordening voor verloting van woningen. Gewenste aantallen per jaar leggen we vast in prestatieafspraken.

 Corporaties verhuren woningen uit renovatie- en sloopnieuwbouwprojecten tijdelijk, waarbij spoedzoekers uit Zeist voorrang krijgen boven andere kandidaten van leegstandverhuuraanbieders.  De corporaties werken actief mee aan de optie voor huurders om van woning te ruilen.  Jaarlijks maken we prestatieafspraken over concrete locaties en projecten.  Het urgentiesysteem zetten we enkel in voor schrijnende gevallen en uitzonderingen. Het gaat dan voornamelijk om kwetsbare mensen met bijv. medische problematiek en gezinnen met minderjarige kinderen. Afspraken hierover worden vastgelegd in de regionale huisvestingsverordening.

Leefbare wijken en buurten Wat nodig is om de leefbaarheid op peil te houden of te verbeteren verschilt per wijk, buurt of complex. Voor iedere wijk geldt dat actieve samenwerking met alle partijen in de wijk essentieel is. Ook het verbinden van aanpassingen in de fysieke omgeving (bijvoorbeeld het opknappen en verduurzamen van woningen of de openbare ruimte) en een sociale aanpak (aandacht voor de Woonvisie Zeist 2021 - 2025

24/32

inwoners zelf) zien we als belangrijk uitgangspunt. In het project Vollenhove Vooruit! vormt dit de basis. Deze aanpak kan daarmee zorgen voor belangrijke lessen voor de aanpak in andere wijken en buurten. Integraal investeren in zowel mensen als in stenen zal bijdragen aan de verbetering van de leefbaarheid en vergroot de sociale samenhang. Hieronder noemen we andere oplossingsrichtingen, gericht op het bevorderen van de differentiatie en samenwerking. L-Flat in Vollenhove

Foto: Studio Niessen

Versterken van wijken door meer differentiatie Een gedifferentieerde wijk met een goede balans tussen kwetsbare inwoners en sterkere inwoners kan bijdragen aan de leefbaarheid in wijken. Bij nieuwbouw is gedifferentieerd bouwen dan ook het uitgangspunt (hoofdstuk 6). Het bevorderen van een gedifferentieerde wijk kan echter ook in de bestaande voorraad. Voor de komende jaren zien we de volgende oplossingsrichtingen:  Bij nieuwe ontwikkelingen zorgen we voor gedifferentieerde samenstelling van type woningen en doelgroepen.  Corporaties kunnen zelf zorgen voor meer differentiatie door gerichte toewijzing en prijsstelling van woningen. De wettelijke ruimte die er is kan meer benut worden om leefbaarheid in bepaalde buurten en complexen te verbeteren.  We zoeken naar creatieve manieren van toewijzing en maatwerk. We houden ons aan de regels uit de regionale huisvestingsverordening, maar passen waar mogelijk lokaal maatwerk toe. Om een hoge concentratie van kwetsbare personen in eenzelfde buurt/flat te voorkomen, bieden we ruimte voor experimenten, zoals het toewijzen op basis van leefstijlen.  In wijken en complexen waar de leefbaarheid onder druk staat, kan verkoop van het woningbezit een optie zijn om meer differentiatie in het eenzijdige woningbezit te creëren.

Om het totale woningbezit van de corporaties niet te laten afnemen, betekent dit wel dat elders (nieuwe) sociale huurwoningen worden toegevoegd.  In de prestatieafspraken leggen we vast welke concrete inzet corporaties, gemeente en huurdersorganisaties leveren op het gebied van leefbaarheid. Versterken van wijken door samenwerking Samenwerking in de wijk is essentieel bij het borgen en versterken van de leefbaarheid. Het gaat daarbij met name om gemeente, corporaties, zorg- en welzijnsorganisaties, politie en andere maatschappelijke organisaties. Als gemeente hebben we hierin een belangrijke regiefunctie. Waar andere partijen altijd een bepaalde doelgroep of werkgebied hebben, is het de gemeente die in alle domeinen een actieve rol heeft. Dan wel via het Wijkgericht Werken en de wijkmanagers, het sociaal team/CJG, maar ook als het gaat om veiligheid en de inrichting van de openbare ruimte.  De samenwerking met maatschappelijke organisaties, zorgpartijen en politie zetten we door. Hierbij is een kerntaak weggelegd voor het sociaal team in samenwerking met de wijkteams. We werken aan verbetering van de samenwerking, zodat we elkaar vroegtijdig weten te informeren en te betrekken bij casuïstiek. We zetten ons gezamenlijk in voor maatwerkoplossingen.

 Het benutten van data van gemeente, corporaties en andere organisaties kan belangrijke bijdrage leveren in de aanpak en monitoring van leefbaarheid in de wijk, in de ondersteuning van kwetsbare groepen, het in kaart brengen van risicogroepen en de aanpak van veiligheid en preventie.

Verduurzamen sociale woningvoorraad Oplossingsrichtingen voor het verduurzamen van de woningvoorraad, waaronder van corporaties, zijn opgenomen in hoofdstuk 5. Concrete acties en vorderingen in de sociale huursector worden opgenomen en gemonitord in de prestatieafspraken. Woonvisie Zeist 2021 - 2025

25/32

8. Wonen, zorg en welzijn 8.1

Ambitie

Iedereen in Zeist moet prettig kunnen wonen, ook als iemand een zorg en/of ondersteuningsvraag heeft. Dat vraagt om voldoende geschikte woningen en woonvormen. Een geschikte woning is echter niet voldoende. Minstens zo belangrijk is dat iemand zich thuis voelt in de woning, de woonomgeving en dat alle benodigde zorg en ondersteuning aanwezig is. De grootste opgave is dan ook om wonen, zorg en welzijn meer met elkaar in verbinding te brengen.

Landelijke ontwikkelingen wonen en zorg De laatste jaren is er veel veranderd op het gebied van wonen en zorg. De nadruk is steeds meer komen te liggen op het zo normaal en zelfstandig mogelijk wonen in de wijk, in plaats van in zorginstellingen. Dit geldt voor allerlei groepen: ouderen, mensen met een verstandelijke of psychische aandoening en ook voor mensen die (tijdelijk) niet de vaardigheden en/of middelen hebben om zelfstandig te wonen. In de praktijk betekent dit dat verzorgingshuizen zijn gesloten, het is niet meer mogelijk om met lichte beperkingen te wonen in een dergelijke voorziening. Ook maatschappelijke opvang en beschermd wonen wordt afgebouwd en gedecentraliseerd. Gemeenten worden hier weer zelf verantwoordelijk voor, in plaats van centrumgemeenten.

8.2

Opgave

Wonen, zorg en welzijn verbonden in de wijk In hoofdstuk 4 noemden we verschillende doelgroepen die aandacht vragen in Zeist. De vergrijzing en groei van het aantal kwetsbare inwoners leidt tot specifieke woonvragen. Voor ouderen gaat het om toegankelijke woningen in alle prijsklassen. Voor kwetsbare doelgroepen zoals mensen die uitstromen vanuit beschermd wonen gaat het met name om betaalbare woningen. Een fysiek geschikte en/of betaalbare woning is van groot belang voor deze groepen. Minstens zo belangrijk is echter dat iemand zich ook fijn voelt in de woonomgeving en dat de benodigde zorg en ondersteuning aanwezig is. Van oudsher zijn wonen en zorg grotendeels gescheiden werelden. Het bouwen van woningen was vooral een fysieke en ruimtelijke aangelegenheid. Welzijn en zorg werd daaromheen georganiseerd. Of er werden specifieke woningen gebouwd die vervolgens werden verhuurd door zorgorganisaties. De laatste jaren zijn er al veel stappen gezet om deze werelden meer samen te brengen. Dit moeten we doorzetten. De opgaven waar we voor staan vragen om nog meer samenwerking tussen huisvesters, zorgorganisaties, welzijnsorganisaties en andere partijen actief in de wijk. Dit is van belang om mensen met een zorg- en/of ondersteuningsbehoefte te voorzien van goede huisvesting en mee te laten doen in de samenleving.

Tegelijkertijd is het van belang om de leefbaarheid in wijken te borgen en waar nodig te verbeteren.

Inzicht in de opgaven op het gebied van wonen in relatie tot zorg en welzijn Uit recent woningmarktonderzoek blijkt dat Zeist de komende jaren sterk vergrijst. Ook hebben we te maken met andere opgaven die leiden tot huisvestingsvragen. Bijvoorbeeld de uitstroom uit beschermd wonen en maatschappelijke opvang, geschikte woningen voor mindervaliden en woonzorgcombinaties voor mensen met een zwaardere zorgvraag. Op dit moment is er onvoldoende inzicht wat al deze opgaven concreet betekenen voor Zeist. Hoeveel toegankelijke woningen zijn er al in de verschillende wijken, en hoeveel zijn er nodig? Sluit de kwaliteit van deze woningen voldoende aan bij de vraag vanuit de omgeving? Welke woon-zorgconcepten zijn er al en waar is behoefte aan? Een belangrijke opgave is dan ook om dergelijke informatie bij elkaar te brengen. Dit zodat we meer zicht hebben en houden op ontwikkelingen in relatie tot wonen en zorg, en ons beleid hier proactief op kunnen aanpassen. Woonvisie Zeist 2021 - 2025

26/32

Maatschappelijke opvang en beschermd wonen Mensen met een psychische beperking wonen steeds vaker zelfstandig met ambulante begeleiding. Dit in plaats van een woonvorm voor beschermd wonen (BW). Dit betekent dat mensen minder snel instromen in een beschermd wonen voorziening, maar ook dat huidige bewoners in beschermd wonen sneller uitstromen. Ditzelfde geldt voor de maatschappelijke opvang (MO). Het uitgangspunt is zoveel mogelijk voorkomen dat mensen op straat en in de maatschappelijke opvang terecht komen en als het toch gebeurt, mensen zo snel mogelijk passende huisvesting te bieden. In 2020 valt MO/BW nog onder de verantwoordelijkheid van centrumgemeente Utrecht. Utrecht vangt een relatief groot deel van de regionale vraag op. Vanaf 2022 is Zeist zelf verantwoordelijk voor beschermd wonen en vanaf 2026 voor de maatschappelijke opvang. Tot die tijd werken we aan een soepele overgang van deze verantwoordelijkheid en pakken we onze rol in de regionale opgave voor de uitstroom uit instellingen voor beschermd wonen en maatschappelijke opvang en het beperken van de instroom.

Woonzorginitiatieven De nadruk op zo normaal mogelijk wonen zien we niet alleen terug bij ouderen en MO/BW. In de hele breedte zien we dat de zorg verschuift van (grootschalige) instellingen naar meer kleinschalige woonzorglocaties. Deze ontwikkeling zien we ook terug in initiatieven voor woonzorgconcepten. Deze concepten kunnen bijdragen aan de eerder genoemde opgaven. Tegelijkertijd zijn de bouwmogelijkheden in Zeist beperkt. Ook voor regulier woningzoekenden zijn er woningen nodig. Dat betekent dat niet ieder concept in Zeist een plek kan vinden.

8.3

Oplossingsrichtingen

Wonen, zorg en welzijn verbonden in de wijk Meer regie op het thema wonen, zorg en welzijn Wonen, zorg en welzijn zijn aan elkaar verbonden. Alle drie zijn nodig om mensen met zorg- en/of ondersteuningsbehoefte prettig te laten wonen. We merken dat er op dit onderwerp behoefte is aan meer regie vanuit de gemeente. Met name als het gaat om het in kaart brengen van de totale opgave: welke ontwikkelingen zien we, welke doelgroepen zitten of komen er in de knel, wat hebben deze doelgroepen nodig als het gaat om zowel wonen, als zorg en ondersteuning, welke impact hebben ontwikkelingen op de leefbaarheid in wijken en buurten? Belangrijk hierbij is welke keuzes we hierin maken als gemeente. Verwelkomen we ieder woonzorginitiatief, of willen we bepaalde initiatieven juist actief faciliteren? Met oplopende tekorten in het Sociaal Domein wordt het belang van deze keuzes steeds urgenter. In samenspraak met partners op het gebied van wonen, zorg en welzijn stellen we daarom een plan van aanpak op hoe we de komende jaren invulling geven aan opgaven op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Prestatieafspraken op wonen, zorg en welzijn Als vervolg op het plan van aanpak, verkennen we de meerwaarde van prestatieafspraken op dit onderwerp met corporaties en zorg- en eventueel welzijnsorganisaties.

Voldoende geschikte woningen en woonvormen  Voor kwetsbare doelgroepen die zelfstandig kunnen wonen, maar gebaat zijn bij nabijheid van zorg en ondersteuning, zien we kansen in gemengde woonvormen. Dit zijn woonvormen waar inwoners die een steuntje in de rug kunnen gebruiken, samen in een complex wonen met inwoners die dit steuntje graag willen geven. Hierdoor komen mooie ontmoetingen tot stand en wordt de saamhorigheid binnen een complex of buurt versterkt. Seyster Veste is een voorbeeld van een dergelijke woonvorm, welke begin 2020 is opgeleverd. We blijven dergelijke initiatieven omarmen.  Bij woonconcepten voor kwetsbare doelgroepen is sociaal beheer cruciaal. Het gaat hierbij om de invulling van het woonconcept: hoe wordt het beheer en de kosten van de Woonvisie Zeist 2021 - 2025

27/32



gemeenschappelijke ruimte vormgegeven, hoe verloopt het organiseren van sociale activiteiten, het stimuleren van contact en zorg voor elkaar, welke rol spelen bewoners en welke rol pakken professionele partijen, hoe worden toekomstige bewoners geselecteerd? Goed sociaal beheer vraagt bij ontwikkeling van nieuwe concepten om afspraken en inzet vanuit zorg/welzijn, huisvester (vaak corporatie) en gemeente. Bij nieuwe gebiedsontwikkelingen (transformatie of nieuwbouw) vragen we meer aandacht voor wonen en zorg. Dit geldt met name voor locaties nabij voorzieningen. We kijken daarbij wat passend en wenselijk is in de omgeving, maar verliezen de totale opgave wonen en zorg voor Zeist niet uit het oog. Te denken is aan toegankelijkheid van woningen, ruimte voor ontmoeting, het toevoegen van enkele rolstoelgeschikte woningen en de geschiktheid van openbare ruimte.

Eikenstein, voorbeeld van een herontwikkeling tot inclusieve buurt waarin mensen met en zonder zorgvraag samen leven.

Inzicht in de opgaven op het gebied van wonen in relatie tot zorg en welzijn Opgaven in beeld Onderdeel van het plan van aanpak is dat de opgaven helder in beeld komen. We kennen de prognoses hoe de bevolking van Zeist zich ontwikkelt en we weten welke ontwikkelingen er op ons af komen, zoals de uitstroom vanuit beschermd wonen en de maatschappelijke opgaven. Er is een verdieping nodig om concreet te maken wat er in de verschillende wijken en buurten nodig is om deze ontwikkelingen op een goede manier te faciliteren. Het gaat dan in eerste instantie om het bij elkaar brengen van informatie. Bijvoorbeeld over het aanbod van toegankelijke woningen en voorzieningen en de zorgvraag per buurt/wijk. Informatievoorziening Er zijn in Zeist al veel voorzieningen en initiatieven op het gebied van wonen, zorg en welzijn. Dat is lang niet altijd bekend bij de mensen voor wie ze bedoeld zijn. Daarom is ook informatievoorziening van groot belang. Juist de meer kwetsbare groepen zijn gebaat bij goede informatievoorziening. Afstemming en samenwerking met partners zoals woningcorporaties, zorg- en welzijnsorganisaties is hierbij van groot belang. Het gaat hierbij om:  Zichtbaarheid van voorzieningen en initiatieven;  Bekendheid waar je met je (hulp)vragen terecht kunt;  Zorgen voor goede communicatie tussen verschillende partijen, zodat inwoners snel en adequaat geholpen worden.

Maatschappelijke opvang en beschermd wonen Om de uitstroom vanuit MO/BW te bevorderen en de instroom te beperken, is er behoefte aan voldoende betaalbare woningen en voldoende ondersteuning voor deze doelgroep. Woonvisie Zeist 2021 - 2025

28/32







We maken afspraken met corporaties en huurdersorganisaties over de huisvesting van deze doelgroep. Naast reguliere huisvesting zien we hier ook kansen voor woonconcepten met extra aandacht voor gezamenlijkheid en omzien naar elkaar, zoals Seyster Veste. Succesvol uitstromen vraagt niet alleen een woning, maar ook de juiste zorg en ondersteuning. Hierover maken we afspraken met sociaal team/CJG, zorg- en welzijnsorganisaties en huisvesters. Zoals gezegd verkennen we hierbij de meerwaarde van prestatieafspraken op het gebied van wonen, zorg en welzijn. We zetten in op nauwe samenwerking in wijken tussen gemeente, huisvesters, zorg- en welzijnsorganisaties en bewoners. Dit wordt meegenomen in het op te stellen plan van aanpak wonen, zorg en welzijn.

Woonvisie Zeist 2021 - 2025

29/32

Bijlage 1: Woningbouwdifferentiatie Toepassing differentiatie  



 

Alle nieuwbouw- en transformatieprojecten moeten voldoen aan de differentiatie binnen de aangegeven bandbreedtes zoals aangegeven in de differentiatietabel. Er wordt onderscheid gemaakt tussen projecten tot 40 woningen en projecten vanaf 40 woningen. o Vanaf 40 woningen geldt de volledige differentiatietabel. o Tot 40 woningen is er een keuze. Of de volledige differentiatie, of een programma volledig gericht op het middensegment. Deze differentiatie is niet van toepassing bij: o Lopende projecten, waar een (concept)besluit is genomen (bestemmingsplan), een gebiedsvisie is vastgesteld of als er een overeenkomst is ondertekend waar het woningbouwprogramma onderdeel van is. Hier geldt de differentiatie uit de woonvisie 2016 – 2020. Aansluiten bij de geactualiseerde woonvisie is mogelijk, maar betekent dat er een nieuw besluit/overeenkomst nodig is. o Sloop/nieuwbouwprojecten van corporaties die ingezet worden voor sociale of middeldure woningbouw. o Grondposities van corporaties, die ingezet worden voor sociale of middeldure woningbouw. Jaarlijks wordt het prijsniveau per segment aangepast met het inflatiepercentage en/of de aangepaste huur-/koopgrenzen volgens landelijke regelgeving. Tweejaarlijks wordt de tabel geëvalueerd en op basis van de ontwikkelingen al dan niet aangepast. Besluitvorming over aanpassing van de tabel vindt plaats door de raad.

Differentiatietabel (prijspeil 2021)

Afwijken van de differentiatie Er kunnen zwaarwegende redenen zijn om af te wijken van de differentiatie. Het is de verantwoordelijkheid van de initiatiefnemer om de noodzaak hiervan aan te tonen. Uitgangspunt bij afwijkingen blijft dat projecten zoveel mogelijk tegemoetkomen aan de differentiatie. Daarnaast moet de ontwikkeling een duidelijke meerwaarde hebben voor Zeist en haar inwoners. Meerwaarde kan bijvoorbeeld betekenen dat een ontwikkeling grote waarde heeft voor de vitaliteit van een wijk of buurt, er specifieke doelgroepen worden gehuisvest in een innovatief woonconcept, de ontwikkeling een oplossing biedt voor een ruimtelijk knelpunt of in hoge mate bijdraagt aan behoud en/of versterking van de aanwezige monumentale waarde/kwaliteit van het gebied en/of gebouw. Zowel de (financiële) noodzaak om af te wijken, als de maatschappelijke en ruimtelijke meerwaarde van het project moet helder onderbouwd en beargumenteerd worden door de initiatiefnemer. Afhankelijk van de grootte van het project kan college of raad op basis van de onderbouwing en ambtelijk advies besluiten tot een afwijking van de gestelde differentiatie.

o Bij projecten tot 40 woningen kan het college van B&W instemmen om af te wijken van de verplichte differentiatie (ter kennisname aan de raad); o Bij projecten vanaf 40 woningen kan de gemeenteraad instemmen met het afwijken van de verplichte differentiatie.

Woonvisie Zeist 2021 - 2025

30/32

Voorwaarden en kwalitatieve uitgangspunten Voorwaarden sociale huur: o Sociale huurwoningen worden geëxploiteerd door een toegelaten instelling waar de gemeente prestatieafspraken mee heeft. o De woningen hebben een huurprijs tot maximaal de liberalisatiegrens. In 2020 is deze grens €737,14. Daarbij streven we naar een gedifferentieerde huurwoningvoorraad in prijs van woningen tot onderstaande grenzen (prijspeil 2020): o Kwaliteitskortingsgrens (jongeren): € 432 o 1ste aftoppingsgrens (1- en 2-persoonshuishouden): € 619 o 2de aftoppingsgrens (meerpersoonshuishouden): € 663 o De maximale huurverhoging van de woningen is gebonden aan door de landelijke overheid vast te stellen voorwaarden en regelgeving. o Toewijzing van de woningen verloopt via WoningNet, dan wel anders als hier specifieke afspraken over zijn gemaakt met de gemeente ten behoeve van bijvoorbeeld doorstroming uit de buurt. o Woningen worden voor onbepaalde tijd sociaal verhuurd. Als er aanleiding is om dit te wijzigen, worden nadere afspraken gemaakt. o De verhuurder is bereid afspraken te maken over huisvesting van bijzondere doelgroepen. Voorwaarden middeldure huur: o De gemiddelde huurprijs van de woningen in het middeldure huursegment mag niet hoger zijn dan €950,- (prijspeil 1 januari 2021). De bovengrens in dit prijssegment bedraagt €1.100 (prijspeil 1 januari 2021).

o Een middenhuurwoning wordt bij voorkeur voor de lange termijn, maar minimaal 20 jaar in dit segment verhuurd. o Een middenhuurwoning heeft een maximale huurverhoging gelijk aan inflatie volgens de ‘jaarop-jaarmethode' van 'CPI-alle huishoudens' op basis van de reeks 2015 = 100 + 1%. o De inkomenseis voor een huurwoning in dit segment mag niet hoger zijn dan 48x de maandhuur. o De kwaliteit van de woningen sluit aan bij de locatie en doelgroep waar de woningen voor bedoeld zijn. Hierover kunnen op projectniveau afspraken worden gemaakt. o Middeldure huur moet aansluiten bij doelgroepen met een middeninkomen. Ook servicekosten moeten daarom beperkt blijven. Hierover kunnen afspraken worden gemaakt. Middeldure koop: o De prijsgrens is een vrij op naam prijs (VON) voor een complete woning, inclusief keuken, berging etc. o Koopwoningen zijn bedoeld voor eigen bewoning. We passen waar mogelijk daarom een zelfbewoningsplicht toe. o Na inwerkingtreding van de Doelgroepenverordening van Zeist, kan het koopsegment tot de NHG-grens worden vastgelegd in bestemmings-/omgevingsplannen. Duurzaamheid Voor duurzaamheid gelden de uitgangspunten uit de notitie “ambities duurzaam bouwen nieuwbouw” (2017) en eventuele actualisaties hiervan. Daarnaast wordt aandacht gevraagd voor klimaatadaptatie, natuur-inclusief bouwen en circulariteit.

Woonvisie Zeist 2021 - 2025

31/32

Gemeente Zeist Publiekshal, Slotlaan 20, Zeist Postbus 513, 3700 AM Zeist Telefoon 14 030 Woonvisie Zeist 2021 - 2025

E-mail: zeist@zeist.nl Website: www.zeist.nl Twitter: www.twitter.com/gemeentezeist

32/32