00-21RV067 rv Huisvestingsverordening regio Utrecht - gemeente Zeist 2019

RAADSVOORSTEL Huisvestingsverordening Regio Utrecht – Gemeente Zeist 2019

Portefeuillehouder Opsteller Zaak/stuknummer Raadsvoorstel

Laura Hoogstraten D. Eriks 426832 21RV067

Ronde Tafel Debat Raadsvergadering

23 november 2021 23 november 2021 14 december 2021

Maatschappelijk effect en doel van het voorstel Voorstel In te stemmen de gewijzigde Huisvestingsverordening Regio Utrecht – Gemeente Zeist 2019 vast te stellen per 1 januari 2022. Besluit Raad 14 december 2021: .

Basis Inleiding De regels voor toewijzing van sociale huurwoningen zijn vastgesteld in de huisvestingsverordening regio Utrecht – gemeente Zeist 2019. Bij vaststelling is afgesproken dat de verordening in 2021 wordt geëvalueerd. Deze evaluatie heeft begin dit jaar plaatsgevonden. Op basis van deze evaluatie en ervaringen van corporaties en gemeenten zijn een aantal aanpassingen van de verordening noodzakelijk. Daarnaast wordt voorgesteld om deze wijziging van de verordening in Zeist te benutten om de grip op aanpassingen in de samenstelling van de woningvoorraad, bijvoorbeeld kamerverhuur en het splitsen van woningen, te vergroten. Dit door de koopprijsgrens in de verordening te verhogen en daarmee de vergunningsplicht voor een groter aandeel van de woningvoorraad te laten gelden. Argumenten - Omdat er sprake is van een regionale woningmarkt, is de verordening opgesteld voor de hele woningmarktregio Utrecht (U16). Hierdoor gelden in alle gemeenten dezelfde regels, dit vergroot de transparantie voor woningzoekenden. - Het gaat om aanpassingen om de werking van de woonruimteverdeling te verbeteren, ongewenste effecten tegen te gaan en meer ruimte te bieden voor lokale keuzes. Meer structurele aanpassingen kunnen aan de orde komen bij de nieuwe huisvestingsverordening die in 2023 moet worden vastgesteld.

- Het verhogen van de koopprijsgrens zorgt voor betere sturing op het beschermen van schaarse, betaalbare gezinswoningen. Toelichtingen 1

x x

Financiën Communicatie

x

Juridisch Automatisering

Risico’s Anders

Verdere proces Na vaststelling wordt de verordening gepubliceerd en treedt vervolgens op 1 januari 2022 in werking. VERDIEPING Inleiding Regionale aanpassing woonruimteverdeling sociale huurwoningen De regionale huisvestingsverordening regio Utrecht - gemeente Zeist bevat regels over de toewijzing van sociale huurwoningen. De verordening is regionaal (U16) afgestemd, vaststelling en wijzigen van de verordening zijn een bevoegdheid van de gemeenteraad. Waarom een regionale verordening? (zie bijlage 3) De Huisvestingswet 2014 biedt de gemeente de mogelijkheid om door middel van een huisvestingsverordening te sturen op de woonruimteverdeling wanneer er sprake is van schaarste. Van die mogelijkheid hebben de U16 gemeenten in de regio Utrecht (Bunnik, De Bilt, De Ronde Venen, Houten, IJsselstein, Lopik, Montfoort, Nieuwegein, Oudewater, Stichtse Vecht, Utrecht, Utrechtse Heuvelrug, Vijfheerenlanden, Wijk bij Duurstede, Woerden en Zeist) gebruik gemaakt. Al geruime tijd worden in de regio Utrecht de huisvestingsverordeningen afgestemd zodat ook één regionaal verdeelsysteem kan worden gehanteerd. De woningmarkt stopt niet bij de gemeentegrens, er is sprake van een regionale woningmarkt. Voor woningzoekenden is het van belang dat er een transparant en een eenduidig systeem is. De woningen worden dan ook via één regionaal systeem WoningNet aangeboden.

Veranderingen ten opzichte van de huidige huisvestingsverordening (zie bijlage 2) Voorjaar 2021 is er een tussentijdse evaluatie uitgevoerd over de werking van de woonruimteverdeling in de regio Utrecht. Onderzoeksbureau RIGO heeft deze evaluatie uitgevoerd door een analyse van de data uit Woningnet. De uitkomsten uit hiervan zijn te vinden in bijlage 4. Deze evaluatie en gesprekken met corporaties en gemeenten leidt tot een aantal aanpassingen van de verordening. Het gaat met name om wijzigingen om ongewenste effecten te verhelpen of de regelgeving te verhelderen. Per 1 juli 2023 moet er een nieuwe verordening zijn. Dit is het moment meer structurele aanpassingen aan de orde te brengen. De belangrijkste aanpassingen: - Voorrang middeninkomens Gemeenten kunnen corporaties toestemming geven om middeninkomens met voorrang toe te wijzen in bepaalde woningen. Dit kan bijdragen aan het aanbod voor middeninkomens en zorgen voor meer differentiatie in kwetsbare buurten of complexen. Omdat dit een kanbepaling is, kunnen gemeenten afzonderlijk kiezen om van deze mogelijkheid wel of geen gebruik te maken. In Zeist is in de Woonvisie 2021 – 2025 het speerpunt opgenomen om het aanbod voor middeninkomens te vergroten. Juist ook voor de middeninkomens die door de particuliere sector beperkt bediend worden, zoals gezinnen met een laag middeninkomen.

Corporaties kunnen hier een rol in spelen en krijgen hier vanuit het Rijk ook weer meer ruimte voor. Deze nieuwe mogelijkheid in de huisvestingsverordening sluit hier goed op aan. Meer ruimte voor middeninkomens binnen de sociale huursector betekent wel dat het aantal totaal benodigde woningen in dit segment verder zal toenemen. Dit vraagt dan ook afspraken met de corporaties over het toepassen van deze voorrangsregel en het toevoegen van nieuwe woningen in zowel het sociale als het middeldure segment.

-

-

-

Meer ruimte voor middeninkomens binnen de sociale huursector betekent wel dat het totaal aantal benodigde woningen in de sociale sector Incidenteel uitzetten voorrang voor lage inkomens Gemeenten kunnen corporaties toestemming geven om passendheidsregels incidenteel niet toe te passen. De passendheidsregels zorgen ervoor dat goedkopere woningen in principe terecht komen bij de laagste inkomens (onder de huurtoeslaggrens). Vooral eenpersoonshuishoudens met een inkomen boven de huurtoeslaggrens komen hierdoor soms moeilijk aan een woning. Kleine woningen worden passend toegewezen aan huishoudens met een inkomen onder de huurtoeslaggrens. Grotere woningen worden toegewezen aan inkomens boven de huurtoeslaggrens, maar gaan met voorrang naar grotere huishoudens. Deze aanpassing zorgt dat corporaties in afstemming met de gemeente meer maatwerk kunnen leveren voor deze groep eenpersoonshuishoudens. Aanscherping regels ‘van groot naar beter’ De van Groot naar Beter regeling houdt in dat mensen met een grotere woning (4 of meer kamers) voorrang krijgen op kleinere woningen, met als doel de doorstroming te bevorderen. De aanpassingen op dit onderwerp zijn er op gericht om een aantal onvoorziene en ongewenste effecten van de regeling te corrigeren.

Bijvoorbeeld door een minimale inschrijfduur op te nemen, waarmee voorkomen wordt dat mensen minder aantrekkelijke woningen accepteren, om vervolgens direct door te verhuizen naar een erg gewilde woning met minder kamers. Ook wordt specifieker benoemd dat de doorstroomregeling bedoeld is voor woningen van corporaties, zodat juist hier de doorstroming gestimuleerd wordt. Vervallen eis wooncarrière bij de doorschuifregeling De doorschuifregeling maakt het mogelijk om huurders binnen een complex door te verhuizen naar een andere woning. Meerwaarde van de doorschuifregeling is maatwerk. Bijvoorbeeld door een oudere huurder de mogelijkheid te bieden door te schuiven naar een benedenwoning. Dit maatwerk wordt echter beperkt doordat geëist werd dat er geen sprake is van wooncarrière, ofwel verhuizing naar een woning die beter/groter is dan bestaande woning. Daarom is deze eis losgelaten en wordt deze regeling meegenomen in de monitoring van de toepassing van de sturingsregels in de huisvestingsverordening.

Een beschrijving van alle wijzigingen is toegevoegd (bijlage 2). De gewijzigde verordening is te vinden in bijlage 1. Verhogen koopprijsgrens voor meer grip op woningsplitsing en kamerverhuur Naast de verdeling van sociale huurwoningen is het op basis van de huisvestingsverordening mogelijk om vergunningen verplicht te stellen voor wijzigingen in de samenstelling van de woningvoorraad, zowel voor huur- als koopwoningen. Het gaat dan om vergunningen voor het splitsen of samenvoegen van woningen, het onttrekken van een woning uit de voorraad of het omzetten van zelfstandige woningen naar onzelfstandige eenheden (kamerverhuur). De koopprijsgrens bepaalt welk deel van de woningvoorraad beschermd wordt. Het voorstel is om de regionale aanpassing van de huisvestingsverordening te benutten om de koopprijsgrens in Zeist te verhogen. Aanleiding om koopprijsgrens te verhogen Het college constateert dat er in Zeist steeds vaker sprake is van (vragen over) omzetting van zelfstandige woningen naar onzelfstandige woonruimte (kamerverhuur) en het splitsen van woningen. Het afgelopen jaar zijn ook vanuit inwoners zorgen geuit over deze ontwikkeling. In RIB20.113 is de raad naar aanleiding van een brief vanuit bewoners geïnformeerd over het vraagstuk en de verkenning van het probleem en de eventuele maatregelen.

Kamerbewoning en woningsplitsing kan bijdragen aan de grote vraag naar betaalbare woonruimte in Zeist. Het sluit aan bij het uitgangspunt uit de Woonvisie om ook de bestaande voorraad goed te benutten voor de grote vraag naar betaalbare huisvesting. Keerzijde is dat ook schaarse, nog relatief betaalbare gezinswoningen worden omgezet of gesplitst. Dit is niet alleen ongewenst vanuit de

schaarste aan dit type woning, maar ook vanuit leefbaarheidsperspectief. Met name verkamering kan impact hebben op de leefbaarheid en uitstraling van een buurt. Het vraagt oplossingen voor het bergen van bijvoorbeeld fietsen en afval en er kan overlast ontstaan. Zo lang het aandeel kamerverhuur beperkt blijft, zal ook de impact op een buurt beperkt blijven. Om dit aandeel in de hand te houden en invloed te hebben onder welke voorwaarden kamerbewoning en splitsen mogelijk is, is aanscherping van beleid nodig. Vergroten grip op ontwikkelingen woningvoorraad door hogere koopprijsgrens Een deel van de bestemmingsplannen in Zeist biedt ruimte om woningen kamergewijs te verhuren of op te splitsen in appartementen. Een vergunning op basis van de huisvestingsverordening is alleen nodig voor woningen tot de koopprijsgrens. De koopprijsgrens is op dit moment de grens voor het krijgen van een hypotheek met Nationale Hypotheekgarantie (NHG), €325.000 in 2021 (wordt €355.000 in 2022). In 2019 viel circa 33% van de koopwoningen onder de huidige NHG-grens. In 2020 was dit nog circa 23%. Dat betekent dat er voor een groot deel van de woningvoorraad geen vergunning op basis van de huisvestingsverordening nodig is. Wanneer een ontwikkeling past binnen het bestemmingsplan, kan hier in dat geval niet op gestuurd worden.

Het voorstel is daarom om de koopprijsgrens te verhogen naar €450.000 prijspeil 2019, met indexatie volgens CBS prijsindex bestaande woningen. Woningmarktonderzoek uit 2019 toont aan dat woningen tot €450.000 schaars zijn in Zeist. Indexering volgens de CBS prijsindex bestaande woningen leidt tot een nieuwe grens van ca. €550.000 (prijspeil 2021). Gemeenten Utrecht en Nieuwegein hebben er eerder voor gekozen om de koopprijsgrens volledig los te laten. In Zeist is dat op dit moment niet mogelijk, omdat het meest recente woningmarktonderzoek geen schaarste aantoont voor woningen boven de €450.000 (prijspeil 2019). Het aantonen van schaarste is een voorwaarde in de Huisvestingswet om regels te stellen. Een hogere grens zou daarom juridisch niet houdbaar zijn. Aanvullende beleidsregels met voorwaarden Naast het verhogen van de koopprijsgrens vraagt een betere bescherming van de schaarse woningvoorraad ook aanvullende beleidsregels. Deze beleidsregels moeten helderheid bieden aan zowel aanvragers als vergunningverleners en handhavers onder welke voorwaarden vergunningen verleend worden. Dit beleid moet ongewenste ontwikkelingen tegen kunnen gaan, en tegelijkertijd ruimte bieden om de bestaande bouw goed te benutten voor de grote vraag naar woningen. Voorwaarden voor vergunningverlening worden verder uitgewerkt in deze beleidsregels.

Monitoring en aanvullende verkenning grip op woningvoorraad Ter voorbereiding op de nieuwe huisvestingsverordening in 2023 is het van belang dat de uitwerking van deze aanpassing goed gemonitord wordt. Bijvoorbeeld als het gaat om impact op het aantal vergunningaanvragen, handhaving en de effecten voor de toegankelijkheid van de betaalbare woningvoorraad. Ook wordt breder gekeken of de aanpassing van de huisvestingsverordening met bijbehorende beleidsregels voldoende is om grip te hebben op ontwikkelingen in de woningvoorraad of dat er aanvullende regelgeving nodig is. Bijvoorbeeld doormiddel van een paraplubestemmingsplan, waarin regels worden opgenomen over het gebruik van woningen. Opkoopbescherming geen onderdeel van aanpassing huisvestingsverordening Een actueel thema gerelateerd aan woonruimteverdeling en de bescherming van de schaarse woningvoorraad is de nieuwe wetgeving rond opkoopbescherming. Op 6 juli jl. heeft de Eerste Kamer het wetsvoorstel opkoopbescherming aangenomen. Hierdoor wordt de Huisvestingswet aangepast en krijgen gemeenten de mogelijkheid om verhuur van bestaande woningen zonder vergunning te verbieden. Verwacht wordt dat de wet per 1 januari 2022 ingaat. Een uitwerking van de wet naar regelgeving in de huisvestingsverordening, wordt voorbereid door de vijf grote steden (G4+Eindhoven).

Hierdoor kan deze wijziging in de verordening nog niet worden meegenomen. Het zal leiden tot het toevoegen van een nieuw hoofdstuk in de

Huisvestingsverordening. Dit vraagstuk wordt regionaal opgepakt. Gezamenlijk wordt verkend wat invoering betekent voor gemeenten, wat het effect is als de ene gemeente dit wel doet en de ander niet, en hoe de noodzaak voor invoering aangetoond kan worden. ARGUMENTATIE 1. De huisvestingsverordening regio Utrecht – Gemeente Zeist is in regionaal verband (U16) geëvalueerd. Zie bijlage 1. Op basis van de evaluatie zijn een aantal aanpassingen voorgesteld. Het gaat om aanpassingen om de werking van de woonruimteverdeling te verbeteren, ongewenste effecten tegen te gaan en meer ruimte te bieden voor lokale keuzes. Meer structurele aanpassingen kunnen aan de orde komen bij de nieuwe huisvestingsverordening die in 2023 moet worden vastgesteld. De wijzigingen sluiten goed aan bij lokale ontwikkelingen en wensen die voortkomen uit de Woonvisie 2021 – 2025 en bijbehorende uitwerking in de Prestatieafspraken met corporaties en huurdersorganisaties. 2. Het verhogen van de koopprijsgrens zorgt voor betere mogelijkheden voor sturing op het beschermen van schaarse, betaalbare gezinswoningen. Vooral buurten met relatief betaalbare woningen, welke soms bovendien bouwkundig geschikt zijn om te splitsen of kamergewijs te verhuren, zijn kwetsbaar voor deze ontwikkeling. TOELICHTING Inhoudelijk: Een toelichting per wijziging is te vinden in bijlage 2.

Financieel: De wijzigingen met betrekking tot de verdeling van sociale huurwoningen heeft geen financiële effecten. Het verhogen van de koopprijsgrens kan leiden tot extra kosten voor vergunningverlening, handhaving en toezicht. Er loopt een onderzoek naar de gevolgen voor de uitvoering. Uitkomsten uit dit onderzoek kunnen leiden tot een verhoging van de leges. Communicatie: Woningzoekenden worden geïnformeerd over de wijzigingen via de portal naar sociale huurwoningen, www.woningnet.nl. De verhoging van de koopprijsgrens en regels rond omzetting en splitsen van woningen worden aangepast op de website van de gemeente. Daarnaast wordt de wijzigingsverordening gepubliceerd in de landelijke portalen voor wet- en regelgeving. Juridisch: De verordening is regionaal opgesteld, maar vaststelling is een bevoegdheid van de lokale gemeenteraad. De verordening is in regionaal verband juridisch getoetst. VERDERE PROCES Planning en uitvoering Na vaststelling wordt de verordening gepubliceerd en treedt vervolgens op 1 januari 2022 in werking. Gelijktijdig loopt er een proces voor het vaststellen van beleidsregels (bevoegdheid college) en het in kaart brengen van de gevolgen voor de uitvoering en de leges. Evaluatie De uitvoering van de verordening wordt in U16 verband gemonitord. De impact van de verhoogde koopprijsgrens wordt lokaal gemonitord.

BIJLAGEN 1. 2. 3. 4.

Gewijzigde huisvestingsverordening regio Utrecht – Gemeente Zeist 2019 Aanpassingen met toelichting Nut en noodzaak regionale verordening Evaluatie RIGO

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 21RV067

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 26 oktober 2021; BESLUIT: In te stemmen de gewijzigde Huisvestingsverordening Regio Utrecht – Gemeente Zeist 2019 vast te stellen per 1 januari 2022.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 14 december 2021. De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

drs. J.J.L.M. Janssen, voorzitter