00-21RV056 rv BP Joh. v Oldenbarneveltlaan 62

RAADSVOORSTEL Bestemmingsplan Johan van Oldenbarneveltlaan 62

Portefeuillehouder

Wethouder Jansen

Ronde Tafel

18 november 2021

Opsteller

Debat

18 november 2021

Zaak/stuknummer

E. Eilander 421875

Raadsvergadering

14 december 2021

Raadsvoorstel

21RV056

Maatschappelijk effect en doel van het voorstel Vaststellen van het bestemmingsplan ” Johan van Oldenbarneveltlaan 62”. Het bestemmingsplan heeft tot doel de bouw van een appartementencomplex met achttien woningen mogelijk te maken. Voorstel 1. De nota van zienswijzen vast te stellen; 2. Voor dit plan af te wijken van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2016-2020; 3. Vast te stellen dat voor dit plan geen milieueffectrapportage benodigd is; 4. Geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen, aangezien het kostenverhaal anderszins is verzekerd middels een gesloten anterieure overeenkomst; 5. Het bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62” met planidentificatienummer NL.IMRO.0355.BPJvOldenbarnev62-GV01 in digitale en analoge vorm gewijzigd vast te stellen, waarbij de ondergrond is ontleend aan de Basisregistratie grootschalige topografie van 15 juli 2020. Besluit Raad 14 december 2021:

Basis Een ontwikkelaar wenst op het perceel Johan van Oldenbarneveltlaan 62 een appartementencomplex met achttien woningen te realiseren. Vanuit ruimtelijk oogpunt adviseren wij positief over deze ontwikkeling. Om het plan mogelijk te maken heeft een ontwerpbestemmingsplan ter inzage gelegen. Er zijn acht (8) zienswijzen ontvangen. Deze geven aanleiding het plan aan te passen. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Inleiding Op het perceel Johan van Oldenbarneveltlaan 62 in Zeist staat een verouderd bedrijfspand. Het is gebouwd in de jaren ’50 en is jarenlang in gebruik geweest als tandtechnische praktijk. Op dit moment staat het pand deels leeg. Een deel van het pand wordt verhuurd als opslagruimte/atelier. Een ontwikkelaar wenst op het perceel Johan van Oldenbarneveltlaan 62 een appartementencomplex van achttien woningen te realiseren. De 18 appartementen zijn gericht op verschillende doelgroepen, zoals senioren, kleine huishoudens en starters. In opdracht van de ontwikkelaar is een conceptbestemmingsplan opgesteld, waarin de ruimtelijke uitgangspunten zijn vastgelegd (goot- en nokhoogte, afstand tot perceelsgrenzen, situering voorgevel etc. etc). Deze uitgangspunten zijn vertaald in een ontwerpbestemmingsplan (bijlage 2). Op 8 december 2020 heeft het college besloten Pagina 1 van 8

dit vrij te geven voor ter inzagelegging. Het ontwerpbestemmingsplan heeft vervolgens van 7 januari 2021 tot en met 17 februari 2021 ter inzage gelegen. Er zijn in die periode acht (8) zienswijzen ontvangen. Deze leiden tot een aanpassing van het bestemmingsplan. Voorgesteld wordt het bestemmingsplan gewijzigd vast te stellen. Argumenten Het bestemmingsplan vormt het planologisch-juridisch kader voor het wijzigen van de bedrijfsbestemming naar een woonbestemming op basis waarvan achttien appartementen kunnen worden gerealiseerd. Het nieuwe gebouw komt binnen het bestaand stedelijk gebied, langs de Johan van Oldenbarneveltlaan, tussen andere bebouwing met een, planologisch, vergelijkbare bouwmassa. Het raadsvoorstel heeft tot doel het voorliggende bestemmingsplan vast te stellen conform de wettelijke eisen die hieraan worden gesteld. De beslispunten 1, 2, 3 en 5 komen voort uit deze wettelijke eisen en zijn nodig om tot een juridisch houdbaar besluit te komen. Beslispunt 4 geeft aan dat er geen sprake is van kostenverhaal, zodat geen exploitatieplan hoeft te worden vastgesteld. Toelichtingen X

Financiën

X

Communicatie

X

Juridisch

Risico’s

Automatisering

Anders,

Verdere proces Na vaststelling van het bestemmingsplan door uw raad, ligt het bestemmingsplan opnieuw ter inzage en kunnen belanghebbenden eventueel beroep instellen bij de Raad van State. VERDIEPING Inleiding Aanleiding Het bestemmingsplan omvat het perceel Johan van Oldenbarneveltlaan 62 te Zeist. De ontwikkelaar, RV&O B.V., wil de mogelijkheid creëren om op het perceel een appartementengebouw te realiseren. Het toevoegen van de beoogde achttien appartementen is niet mogelijk binnen het vigerende bestemmingsplan “Zeist-Noord”, welke is vastgesteld op 8 november 2011. Om die reden wordt het bestemmingsplan herzien. Medewerking aan deze herziening kan worden verleend, omdat het perceel gelegen is binnen het bestaande stedelijk gebied en het nieuwe woongebouw stedenbouwkundig inpasbaar is in de bestaande structuur van de Johan van Oldenbarneveltlaan. Bestemmingsplan Het bouwen van het appartementengebouw is strijdig met het ter plaatse geldende bestemmingsplan “Zeist-Noord”, aangezien op basis van dit bestemmingsplan op dit perceel de bouw van een bedrijfspand met een iets lagere bouwhoogte is toegestaan. Om de ontwikkeling mogelijk te maken is op verzoek van de initiatiefnemer een nieuw bestemmingsplan opgesteld. Het ontwerpbestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62” heeft vanaf 7 januari 2021 voor een periode van zes weken ter inzage gelegen.

Zienswijzen Er zijn acht (8) zienswijzen ingediend. Deze zijn afkomstig van omwonenden en Vitens. Daarnaast heeft de provincie Utrecht aangegeven geen opmerkingen te hebben. Deze worden besproken bij argumentatie, beslispunt 1.1 ARGUMENTATIE Algemeen Het bestemmingsplan vormt het planologisch-juridisch kader voor het realiseren van het

Pagina 2 van 8

appartementencomplex. De huidige bedrijfsbestemming is op deze locatie, in een overwegende woonomgeving, niet langer van deze tijd. Een woonbestemming is wel passend, tevens wordt hiermee invulling gegeven aan de behoefte aan nieuwe woningen. Voor wat betreft de bouwmassa wordt aangesloten bij de planologische bouwmogelijkheden op de naastgelegen percelen. Het beoogde complex past hiermee in het straatbeeld van de Johan van Oldenbarneveltlaan. Per beslispunt 1.1 De ingediende zienswijzen dienen te worden beoordeeld Tijdens de ter inzagelegging van het ontwerpbestemmingsplan zijn acht (8) zienswijzen (onderdeel bijlage 1) ontvangen. Zes hiervan zijn afkomstig van omwonenden. De zevende is afkomstig van Vitens. De laatste is afkomstig van de provincie Utrecht en houdt in dat de provincie geen opmerkingen heeft.

Deze zienswijzen gaan, kort samengevat, over • Schaduwwerking; • Inbreuk op de privacy, mede als gevolg van bewoning op de derde bouwlaag; • Overlast (geluid, inschijnende koplampen, veiligheid); • Parkeerdruk; • De indruk bij omwonenden dat er alleen maar sociale huurwoningen zullen worden toegestaan, terwijl toegezegd was dat de appartementen in de vrije sector zouden worden gerealiseerd, • Planschade; • Niet volledig getoetst aan een “goede ruimtelijke ordening”; • Stedenbouwkundige aspecten; • De algemene beginselen van behoorlijk bestuur; • De aansluiting met de groenstructuur; • Borging grondwaterbeschermingsgebied ten behoeve van drinkwatervoorziening nog niet voldoende. In de nota van zienswijzen (bijlage 1) is op elke individuele zienswijze ingegaan. Voor de beantwoording wordt dan ook verwezen naar deze bijlage. Op hoofdlijnen wordt opgemerkt dat in de nota is aangegeven dat de gemeente het betreurt dat de communicatie door initiatiefnemer naar een deel van de omgeving als onvolledig en onjuist wordt ervaren, ondanks de inspanningen van de initiatiefnemer in december 2019 daartoe. Mogelijk dat het gevoel ook op een misverstand berust. Enkele indieners hebben de indruk dat er alleen appartementen in het sociale segment zullen worden gebouwd. Dit is echter niet het geval, twee van de achttien appartementen komen in dit segment.

Van de overige woningen komen er vier in het duurdere segment en de overige twaalf appartementen komen in het middensegment. Meer inhoudelijk is aangegeven dat de ontwikkeling plaats vindt in het bestaand stedelijk gebied. Daarbij is de locatie op het perceel afgestemd op de positie en omvang van de omliggende hoofdgebouwen. Voor de maximale goot- en nokhoogte is aangesloten bij de in het bestemmingsplan opgenomen maximale goot- en nokhoogte van de omliggende percelen. Door aan te sluiten bij deze stedenbouwkundige kenmerken van het gebied wordt een eventuele impact op de omgeving en overlast voor omwonenden (privacy, uitzicht, aanzicht, koplampen en schaduw) beperkt. Het parkeren is verder conform de gemeentelijke beleidsregels opgelost. De verwachte waardedalingen van de omliggende percelen vallen buiten het afwegingskader van deze bestemmingsplanprocedure. Hier is door de wetgever een separate procedure voor ingericht. Met de initiatiefnemer is een planschadeovereenkomst gesloten. De zienswijzen geven echter ook aanleiding tot enkele aanpassingen. Zo wordt in de toelichting van het bestemmingsplan een tekstuele fout aangepast en worden drie paragraven aangevuld. Deze aanpassingen leiden niet tot andere inzichten ten aanzien van het plan, maar zorgen wel voor een betere onderbouwing. Op de verbeelding wordt verder de bestemming “Tuin” toegevoegd voor de voorgevel.

Deze bestemming wordt vervolgens in de regels van een toetsingskader voorzien. Met deze aanpassing wordt aangesloten bij de bebouwings- en gebruiksmogelijkheden zoals deze ook gelden voor de Pagina 3 van 8

overige voortuinen bij woningen in de straat. Daarnaast wordt in de regels eveneens een regeling opgenomen ter bescherming van het grondwaterbeschermingsgebied. Hiermee wordt de bescherming van de in het gebied aanwezige drinkwaterwinning beter geborgd. De voorgestelde aanpassingen staan in de onderstaande tabel. Onderdeel Subonderdeel Toelichting paragraaf 3.2.2.2 “Verkeersgeneratie”

Toelichting

paragraaf 3.3, bezonning

Toelichting

paragraaf 4.3.2.5 “toetsing van het initiatief aan de ‘Woonvisie 2016-2020’”

Verbeelding

Bestemming “Tuin”

Regels

Bestemming “Tuin”

Toelichting

Grondwaterbeschermingsgebied

Regels

Grondwaterbeschermingsgebied

Wijziging In paragraaf 3.2.2.2 “Verkeersgeneratie” dienen de hoeveelheden duur en goedkoop met elkaar te worden omgewisseld. In de toelichting zal een paragraaf 3.3 worden opgenomen, waarin zal worden ingegaan op de bezonningsstudie. Deze zal ook als bijlage aan de toelichting worden gevoegd. In paragraaf 4.3.2.5 “toetsing van het initiatief aan de ‘Woonvisie 2016-2020’” zal concreet worden ingegaan op de beoogde woningbouwdifferentiatie. Op de verbeelding zal tussen het bouwvlak en de straat de bestemming “Tuin” worden opgenomen, zoals dit gebruikelijk is bij elke woonbestemming. Daarnaast zal in de regels deze bestemming worden uitgewerkt conform de bestemming “tuin” uit het bestemmingsplan “Zeist Noord”. De door reclamant 7 voorgestelde paragraaf zal worden overgenomen in de toelichting. De door reclamant 7 voorgestelde regeling zal worden overgenomen in de regels.

Gelet op het vorenstaande leiden de ontvangen zienswijzen tot een aanpassing van het bestemmingsplan, daarom stellen wij voor de zienswijzen gedeeltelijk gegrond te verklaren en voor het overige ze af te wijzen. 1.2

Ambtshalve wijzigingen

In het bouwplan is voorzien in een onderdoorgang, om vanaf de straat naar de op het achtererf gelegen parkeerplaatsen te komen. Zonder deze ondoorgang wordt de realisatie van parkeerplaatsen illusoir. De enige voorstelbare plek voor deze ondoorgang is in het midden van het nieuwe pand. Verplaatsing naar de linkerzijde zou overlast kunnen veroorzaken voor de huidige bewoners aan die zijde van het pand. Verplaatsing naar rechts zou overlast kunnen veroorzaken voor het huidige bedrijf en in de toekomst voor eventuele toekomstige bewoners van een eventueel nieuw te bouwen woongebouw op die locatie. Om een en ander te borgen wordt voorgesteld de onderdoorgang zowel op de verbeelding als in de regels op te nemen. 2.1 Het bouwplan wijkt af van de Woonvisie

Pagina 4 van 8

Op deze ontwikkeling is de Woonvisie 2016-2020 nog van toepassing. Deze ontwikkeling is getoetst aan de volkshuisvestelijke differentiatie zoals opgenomen in die Woonvisie. Op basis van die differentiatie geldt voor nieuwbouwprojecten in principe de volgende staffel: 1. 2. 3.

Op 8 oktober 2019 heeft het college een besluit genomen over de conceptaanvraag voor deze locatie. Toen ging het om 14 appartementen, waarvan 2 in het goedkope segment (14%), 8 middelduur (58%) en 4 in het dure segment (28%). Daarbij heeft het college besloten om voor dit project af te wijken van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2016-2020. Het voorliggende bestemmingsplan voorziet in 18 appartementen en wijkt dus af van de conceptaanvraag. De 18 appartementen zijn gericht op verschillende doelgroepen, zoals senioren, kleine huishoudens en starters. Met name de woningen op de begane grond zijn geschikt voor minder mobiele doelgroepen (senioren). Twee appartementen vallen in het goedkope segment (11%), 4 in het dure segment (22%) en 12 in het middeldure segment (67%). In vergelijking met het oorspronkelijke plan worden er meer appartementen gerealiseerd in het middensegment. Omdat juist aan dit type woningen veel behoefte is, sluit het plan goed aan op de marktvraag. Nu 14 van de 18 appartementen in het goedkope en middensegment vallen, past deze ontwikkeling goed in de versnellingsopgaaf van de gemeente Zeist. Met deze versnellingsopgaaf wordt geprobeerd te voorzien in de actuele grote vraag naar (nieuwe) woningen. Daarom heeft het college op 8 december 2020 besloten ook voor dit aangepaste plan af te wijken van de woonvisie 2016-2020.

Aangezien het aantal woningen onder de 30 blijft was het college bevoegd hierover te besluiten. Door het vaststellen van het bestemmingsplan stemt de gemeenteraad in met deze afwijking van de Woonvisie en neemt zij het besluit van het college over. 3.1 Het plan heeft geen belangrijke negatieve gevolgen voor de kenmerken van het gebied zelf en voor het milieu in de omgeving In 2017 is een wijziging van het Besluit milieueffectrapportage (Besluit m.e.r.) in werking getreden. Eén van de belangrijkste gevolgen van deze wetswijziging is dat de effecten van nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen, die een bestemmingsplanherziening mogelijk maakt, middels een vormvrije m.e.r.beoordeling in beeld moeten worden gebracht. Het bevoegd gezag dient expliciet een besluit te nemen of er wel of meer milieueffectrapport moet worden opgesteld. Dat geldt ook voor kleine ontwikkelingen, zoals het voorliggende bestemmingsplan. In een vormvrije m.e.r.-beoordeling wordt getoetst of een activiteit belangrijke nadelige gevolgen voor het milieu kan hebben. De criteria waaraan moet worden getoetst betreffende de: • kenmerken van het project; • plaats van het project; • kenmerken van het potentiële effect. Namens de initiatiefnemer is een aanmeldnotitie m.e.r. opgesteld.

Gelet op de kenmerken van het project, de locatie van het project en de kenmerken van de effecten van het project is de conclusie dat het project niet leidt tot milieueffecten van dusdanige omvang dat sprake kan zijn van ‘belangrijke nadelige milieugevolgen’. Er is daarom geen aanleiding of noodzaak voor het doorlopen van een formele m.e.r.-beoordelingsprocedure of m.e.r.-procedure. 4.1

Kosten anderszins verzekerd, dus geen exploitatieplan nodig

De ontwikkelaar en de gemeente hebben in decemer 2020 een anterieure en planschadeovereenkomst gesloten. Hierin zijn partijen overeengekomen welke rechten en plichten zij onderling hebben, wat de omvang van het verzoek betreft en hoe onder andere wordt omgegaan met planschade. In de overeenkomst is geen exploitatiebijdrage opgenomen, omdat de gemaakte kosten Pagina 5 van 8

worden gedekt door de leges. Hiervoor wordt verwezen naar de paragraaf “financiële toelichting”. De gemeentelijke kosten zijn niet hoger dan de leges die in rekening worden gebracht. Hierdoor zijn er geen resterende kosten die voor kostenverhaal in aanmerking komen. Het opstellen van een exploitatieplan is derhalve niet noodzakelijk. 5.1

Vanuit ruimtelijk oogpunt adviseren wij positief over deze ontwikkeling

Het vervangen van het huidige bedrijfspand door een nieuw appartementencomplex is een planologische verbetering voor deze locatie. Het huidige bedrijfspand staat leeg en is gedateerd. De huidige bedrijfsbestemming is daarmee overbodig geworden, terwijl er in Zeist op dergelijke locaties wel behoefte is aan woningen. Door het wijzigen van de bedrijfsbestemming in een woonbestemming wordt een potentiele overlast situatie weggenomen. Daarnaast wordt het bebouwd oppervlak op het perceel bijna gehalveerd. De bebouwing komt op grotere afstand van de achterliggende woningen te liggen. Voor wat betreft de bouwhoogte wordt aangesloten bij de huidige planologische bouwmogelijkheden op de naastgelegen percelen in dit deel van de Johan van Oldenbarneveltlaan. Daarom stellen wij voor om in te stemmen met de beoogde nieuwbouw. 5.2

Uit de plantoelichting blijkt dat wordt voldaan aan een goede ruimtelijke ordening.

In opdracht van initiatiefnemer heeft het bureau BJZ.nu een ontwerpbestemmingsplan opgesteld. De toelichting beschrijft de verschillende milieuaspecten (bodem, geluid, luchtkwaliteit, geluid), ecologie, externe veiligheid, archeologie en de relevante beleidskaders. Hieruit blijkt dat de bestemmingswijziging zowel planologisch als beleidsmatig aanvaardbaar is. Zoals onder 1.1 en 1.2 is aangegeven, leiden de ingekomen zienswijzen tot enkele aanpassingen, maar blijft de bestemmingswijziging zowel planologisch als beleidsmatig aanvaardbaar . De toelichting, regels en de verbeelding zijn bijgevoegd als bijlage 2. TOELICHTING Financiën Het betreft een particulier initiatief. Voor de behandeling van het bestemmingsplan gelden de gebruikelijke leges (€ 29.800,-). Voor het overige heeft het plan geen financiële gevolgen voor de gemeente; alle kosten zijn voor rekening van de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer is een anterieure en planschadeovereenkomst gesloten. Hierin is onder meer opgenomen dat eventuele planschade voor rekening komt van de initiatiefnemer. Zie ook argumentatie beslispunt 4.1.

Communicatie Gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan voorleggen aan Gedeputeerde Staten van de provincie Utrecht ter goedkeuring; Informeren indieners zienswijzen en initiatiefnemer over het vaststellingsbesluit, het goedkeuringsbesluit en beroepstermijn; Bekendmaken vaststellingsbesluit (uiterlijk 6 weken na het raadsbesluit) in de Nieuwsbode, het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website; Gewijzigd vastgesteld bestemmingsplan beschikbaar stellen op www.ruimtelijkeplannen.nl; Terinzagelegging vastgesteld bestemmingsplan voor beroep (gedurende 6 weken na bekendmaking vaststellingsbesluit). Juridisch Het bestemmingsplan heeft de wettelijke procedure conform artikel 3.8 Wet ruimtelijke ordening doorlopen en kan aan de raad ter vaststelling worden aangeboden. Op het besluit is de Crisis- en herstelweg van toepassing. VERDERE PROCES Planning en uitvoering Pagina 6 van 8

Bestemmingsplan 28 september 18 november 25 november 14 decenber

: presidium : ronde tafel : debat : besluit in de raad

BIJLAGEN Bijlage 01 1 Bijlage 01 2

: nota van zienswijzen, inclusief geanonimiseerde zienswijzen : oplegger voor de raad inclusief originele zienswijzen (niet openbaar onder AVG, bevat persoonsgegevens indieners zienswijzen)

Bijlage 02

: ontwerpbestemmingsplan (inclusief toelichting met bijlagen, regels met bijlagen en verbeelding)

Pagina 7 van 8

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 21RV056

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 7 september 2021; BESLUIT: 1. De nota van zienswijzen vast te stellen. 2. Voor dit plan af te wijken van de woningdifferentiatie uit de Woonvisie 2016-2020. 3. Vast te stellen dat voor dit plan geen milieueffectrapportage benodigd is. 4. Geen exploitatieplan als bedoeld in artikel 6.12 lid 1 Wet ruimtelijke ordening vast te stellen, aangezien het kostenverhaal anderszins is verzekerd middels een gesloten anterieure overeenkomst;\. 5. Het bestemmingsplan “Johan van Oldenbarneveltlaan 62” met planidentificatienummer NL.IMRO.0355.BPJvOldenbarnev62-GV01 in digitale en analoge vorm gewijzigd vast te stellen, waarbij de ondergrond is ontleend aan de Basisregistratie grootschalige topografie van 15 juli 2020.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 14 december 2021. De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

drs. J.J.L.M. Janssen, voorzitter

1