Document · PDF

00-21RV0074# rv Vaststellen OZB tarieven 2021

Raad 14 december 2021, gemeente ZeistBij agendapunt: Vaststellen OZB-tarieven 20223.402 woorden

Open het PDF bij de gemeente ↗Naar de vergadering →

Tekst van het document

Uit het bestand gehaald, zonder opmaak, tabellen en afbeeldingen

RAADSVOORSTEL Vaststellen tarieven onroerende-zaakbelasting 2022

Portefeuillehouder

S. Jansen

Ronde Tafel

n.v.t.

Opsteller

Debat

n.v.t.

Zaak/stuknummer

D. Huls / A. Teeuw 432687

Raadsvergadering

14 december 2021

Raadsvoorstel

21RV0074#

Maatschappelijk effect en doel van het voorstel Het doel van dit voorstel is het vaststellen van de OZB (onroerende-zaakbelasting) tarieven 2022. De kaders voor de berekening van de tarieven zijn vastgesteld bij de Begroting 2022. Voorstel 1. De belastingpercentages voor de onroerende-zaakbelasting 2022 als volgt vast te stellen: a. Eigenaren van woningen: 0,0634% b. Eigenaren van niet-woningen: 0,2032% c. Gebruikers van niet-woningen: 0,1637% 2. De verordening op de heffing en invordering onroerende-zaakbelastingen 2022 vast te stellen. 3. Begrotingswijziging 2022012 vast te stellen.

Besluit Raad 14 december 2021:

Basis

Inleiding Jaarlijks worden de OZB (onroerende-zaakbelasting) tarieven vastgesteld. De uitgangspunten waarop de tarieven 2022 worden berekend, zijn vastgesteld bij de Begroting 2022. Hieronder wordt een samenvatting en aansluiting gegeven van de opbrengst OZB 2022 ten opzichte van de opbrengst 2021.

Pagina 1 van 10

Samenvatting en aansluiting OZB opbrengst Woningen (x € 1.000) (eigenaren) tarieven en opbrengst OZB 2021 7.359 tarieven en opbrengst OZB 2022 7.898 verschil tussen 2021 en 2022 539 Aansluiting van het verschil indexering obv kadernota: 2,1 % extra verhoging 3% besluitvorming RV begroting 2022 areaalmutaties 2021 (mutaties woningen / niet-woningen) afrondingsverschillen (tarief maar 4 decimalen mogelijk) Totaal aansluiting verschil

Niet-woning Niet-woning eigenaren gebruikers 2.980 1.992 3.051 2.040 71 48 financiële verwerking in begroting 2020 begrotingswijziging 2022001 begrotingswijziging 2022012 begrotingswijziging 2022012

Totaal OZB 12.331 12.989 658 260 378 27 -7 658

Voor de berekening van de tarieven zijn twee elementen benodigd: de (taakstellende) OZB opbrengst en de WOZ waarde. Voor 2022 is de te behalen OZB opbrengst als volgt tot stand gekomen voor ieder van de drie categorieën van de OZB. Besluitvorming over opbrengst OZB (x € 1.000) A opbrengst OZB 2021 B indexering obv kadernota: 2,1 % C 3% verhoging RV begroting 2022 D areaalmutaties 2021 E afrondingsverschillen F opbrengst OZB 2022

Woningen (eigenaren) 7.359 155 226 163 -5 7.898

Niet-woning eigenaren 2.980 64 92 -82 -3 3.051

Niet-woning gebruikers 1.992 41 60 -54 1 2.040

Totaal OZB 12.331 260 378 27 -7 12.989

A. De OZB-opbrengst is een structurele dekkingspost in de begroting. Er wordt daarom altijd gestart vanuit de vastgestelde opbrengst bij de vorige begroting. B. Bij de kadernota is besloten alle lasten en baten te indexeren met 2,1%, dus ook de OZBopbrengst. C. Bij de begroting 2022 is besloten om de OZB drie jaar lang (2022, 2023 en 2024) met 3% bovenop de inflatie te laten stijgen. D. De areaalmutaties 2021 zijn bepaald door verschil tussen de actuele basiswaarde lopend jaar en de waarde gebruikt in het raadsvoorstel minus de marktontwikkeling. E. Het afrondingsverschil is het verschil tussen de opbrengst begroting 2022 en opbrengst OZB 2022 inclusief areaalmutaties. F. De voorgaande elementen leiden tot de taakstellende OZB opbrengst 2022. Op basis van deze te behalen opbrengst worden de tarieven berekend. De waardebepaling voor de WOZ (wet Waardering Onroerende Zaken) is ondergebracht bij de gemeenschappelijke regeling BghU (Belastingsamenwerking gemeenten en hoogheemraadschap Utrecht). Deze WOZ waarden zijn de basis waarop de OZB tarieven worden berekend. We hebben de WOZ-waarden ontvangen op 23 november 2021. De waardering van de woningen is voor 91,7% en niet-woningen is voor 91,2% geherwaardeerd. Dit betekent dat de WOZ waarden voldoende nauwkeurig zijn om te gebruiken voor de berekening van de tarieven.

Pagina 2 van 10

Argumenten De Raad moet de OZB tarieven 2022 vaststellen. Zonder dit besluit kan er geen OZB worden geheven in 2022. Toelichtingen X

Financiën

Communicatie

Juridisch

Risico’s

Automatisering

Anders

Verdere proces VERDIEPING Inleiding De berekening van de OZB tarieven kent altijd dezelfde elementen: A. De (taakstellende) opbrengst OZB conform de door de raad vastgestelde begroting. B. De WOZ-waarde van de woningen en niet-woningen. Bij de niet-woningen is daarnaast de leegstand en de uitwerking van Motie De Pater (deze term wordt straks toegelicht) van belang voor de gebruikersheffing. Ook zijn er niet-woningen waar vanuit de wet geen eigenaren- en/of gebruikersheffing mag worden opgelegd (deze objecten zijn wettelijk vrijgesteld). Het OZB-tarief wordt berekend volgens de formule: opbrengst OZB gedeeld door WOZ-waarde = OZB tarief (A / B). Dit heeft de volgende consequenties: Als de te behalen OZB-opbrengst (A) stijgt, zal ook het tarief stijgen. In de begroting 2022 is de prijsindex van 2,1% voor 2022 van toepassing, die door de raad is vastgesteld. Daarnaast heeft de raad bij het vaststellen van de meerjarenbegroting 2022 besloten om drie jaren (2022, 2023 en 2024) de OZB met 3% boven de inflatie te laten stijgen. Als de WOZ-waarde (B) stijgt, zal het tarief dalen. De onroerend goed markt zit in een stijgende lijn. De OZB-aanslag en daarmee de OZB-tarieven, worden echter voor het belastingjaar 2022 gebaseerd op een WOZ-waarde met een wettelijke peildatum van 1/1/2021.

Dit betekent dat in de WOZ waarde de waardeontwikkeling tussen 1/1/2020 (peildatum OZB 2021) en 1/1/2021 zichtbaar zal worden. Voor de woningen is er inmiddels weer sprake van een duidelijke waardestijging. Maar voor de niet woningen is er nog steeds sprake van een lichte waardedaling. De markt voor commercieel vastgoed, zoals winkels en kantoren, staat onder druk. Dit vertaalt zich in een lagere verkoopwaarde voor zakelijk vastgoed en dus een lagere WOZ-waardering. Een pand (niet-woning) kan leeg staan, dan is er geen gebruikersheffing mogelijk, er is geen gebruiker. De gebruikersheffing opleggen aan een ander (bijvoorbeeld de eigenaar) is wettelijk verboden. Zoals gezegd speelt bij de gebruikersheffing ook de ontwikkeling van de leegstand en de effecten van motie De Pater mee. Pagina 3 van 10

Motie De Pater is een landelijke maatregel die is ingegaan bij het opheffen van de gebruikersheffing woningen en heeft ook een beperkend effect op de mogelijkheid om een gebruikersheffing op te leggen. Wanneer een niet-woning (pand) voor een beperkt deel toch als woning wordt gebruikt, dan is dat deel vrijgesteld van gebruikersheffing. De zorginstellingen maken gebruik van deze regeling. Voor deze panden kunnen we dus maar voor een deel van de waarde een gebruikersheffing opleggen. Hierdoor lopen de waarde van “eigenaar” en “gebruiker” bij de niet-woningen uit elkaar. In Zeist zijn veel zorginstellingen, waardoor dit effect significant is. De heffing en inning van de publiekrechtelijke tarieven is uitbesteed aan de BghU. De BghU werkt voor de deelnemende gemeenten met een uniforme werkwijze, waardoor efficiencyvoordeel kan worden behaald. Voor de berekening van de OZB-tarieven gelden de volgende uitgangspunten: -

Tarieven moeten wettelijk voor 1 januari 2022 door de gemeenteraad worden vastgesteld.

Na het vaststellen worden de tarieven officieel bekend gemaakt (= gepubliceerd).

De OZB tarieven moeten uiterlijk 10 januari 2022 worden aangeleverd, conform afspraak met de BghU. Daarna volgt het proces van het voorbereiden van de aanslagen.

De levering van WOZ-waarden in december staat nog niet alles vast. Er vinden in zeer beperkte mate nog waarderingen en controles plaats, bijvoorbeeld bij nieuwe objecten. Daarnaast is het mogelijk dat er op basis van bezwaar een waarde wordt aangepast. Daarom zal er altijd een afwijking zijn tussen begrote en werkelijke WOZ-waarde en OZB-opbrengst.

Er zijn areaalmutaties bekend geworden die zich in 2021 hebben voorgedaan. Dit heeft geen consequenties voor de tariefberekening: die wordt uitgevoerd op basis van gelijkblijvend areaal (ook in alle voorgaande jaren is dit zo gebeurd). Een areaaluitbreiding (of krimp) leidt tot een stijging (of daling) van de OZB-opbrengst.

ARGUMENTATIE

Hieronder wordt per vast te stellen tarief ingegaan op de berekening ervan. 1a. Het belastingpercentage voor de onroerende-zaakbelasting 2022 voor de Eigenaren van woningen vast te stellen op 0,0634 % Tabel tariefberekening woningen (eigenaren) Stapsgewijze berekening A B C D E F G H

definitieve tarieven OZB 2021 waardeontwikkeling 1/1/2020 - 1/1/2021 tarieven OZB 2022 bij gelijke opbrengst stijging OZB (opbrengst) met 5,1% opbrengst conform begroting 2022 afrondingverschil areaalmutaties 2021 opbrengst OZB 2022 incl.areaalmutatie

Waarde (x € 1.000) 11.016.525 1.184.648 12.201.173 12.201.173

Tarief (%) 0,0668%

Opbrengst (x € 1.000) 7.359

0,0603% 0,0634%

256.437 12.457.610

0,0634% 0,0634%

7.357 7.736 7.740 -5 163 7.898

Pagina 4 van 10

De waarde van de woningen laat tussen de peildata 1/1/2020 en 1/1/2021 een stijging zien: gemiddeld 10,75% (B). Voor een deel wordt dit veroorzaakt door de meevaller van de werkelijke WOZ waarde per 1/1/2020 op basis van de afronding van het waarderingsproces vorig jaar: 2%. De overige 8,75% waardestijging is de stijging die wordt verwacht op basis van de huidige inschatting van de waarde per 1/1/2021. De tariefberekening baseert zich op de waardeontwikkeling van het totaal, de waardeontwikkeling zal per individuele woning verschillen. Vanwege de totale waardestijging zal het tarief dalen om dezelfde opbrengst te genereren (C). Er is besloten om de opbrengst te laten stijgen met de vastgestelde prijsindex in de begroting 2022 van 2,1% plus een extra stijging van 3% op basis van de besluitvorming bij de begroting 2022 (D). De opbrengst is vergeleken met de opbrengst die conform de begroting 2022 moet worden gerealiseerd (E). Er is sprake een klein afrondingsverschil (F), dat wordt veroorzaakt omdat het tarief niet nauwkeuriger dan 4 decimalen in het percentage mag worden vastgesteld. Inmiddels is bekend dat er in 2021 een areaaluitbreiding heeft plaatsgevonden. Deze uitbreiding van het aantal woningen zorgt voor een extra OZB-opbrengst, bovenop de vastgestelde begroting (G). Hierdoor ontstaat een nieuw totaal aan begrote OZB opbrengst in 2022 en verdere jaren (H).

Samenvatting Tarief woningen (eigenaren) definitieve tarieven OZB 2021 definitieve tarieven OZB 2022

Waarde (x € 1.000) 11.016.525 12.457.610

Tarief (%) 0,0668% 0,0634%

Opbrengst (x € 1.000) 7.359 7.898

1b. Het belastingpercentage voor de onroerende-zaakbelasting 2022 voor de Eigenaren van nietwoningen vast te stellen op 0,2032% Tabel tariefberekening niet-woningen eigenaren Stapsgewijze berekening A B C D E F G H

Waarde (x € 1.000) 1.563.711 -21.936 1.541.775 1.541.775

Tarief (%) 0,1906%

Opbrengst (x € 1.000) 2.980

0,1933% 0,2032%

-40.275 1.501.500

0,2032% 0,2032%

2.980 3.133 3.136 -3 -82 3.051

De waarde van de niet-woningen laat tussen de peildata 1/1/2020 en 1/1/2021 een daling zien: gemiddeld -1,4% (B). Voor een deel wordt dit veroorzaakt door de tegenvaller van de werkelijke WOZ waarde per 1/1/2020 op basis van de afronding van het waarderingsproces vorig jaar: -1,9%. De overige 0,5% waardestijging is de stijging die wordt verwacht op basis van de huidige inschatting van de waarde per 1/1/2021.

Pagina 5 van 10

Vanwege de daling van de WOZ-waarde moet het tarief stijgen om dezelfde opbrengst te generen (C). Er is besloten om de opbrengst te laten stijgen met de vastgestelde prijsindex in de begroting 2022 van 2,1% plus een extra stijging van 3% op basis van de belsuitvorming bij de begroting 2022 (D). Vervolgens is de opbrengst vergeleken met de opbrengst die conform de begroting 2022 (na besluitvorming) moet worden gerealiseerd (E). Er is sprake een klein afrondingsverschil (F), dat wordt veroorzaakt omdat het tarief niet nauwkeuriger dan 4 decimalen in het percentage mag worden vastgesteld. lnmiddels is bekend dat er in 2021 een negatieve bijstelling van het areaal heeft plaatsgevonden. Dit heeft enerzijds te maken van omzetting van niet-woningen naar woningen (Utrechtseweg 62, Baarnseweg 18) en anderzijds met wijzigingen in winkelcentrum De Clomp (laatste fase). Deze negatieve bijstelling van het aantal niet-woningen zorgt voor een minder OZB-opbrengst, dan de vastgestelde begroting (G). Hierdoor ontstaat een nieuw totaal aan begrote OZB opbrengst in 2022 en verdere jaren (H). Samenvatting Tarief niet-woningen eigenaren definitieve tarieven OZB 2021 definitieve tarieven OZB 2022

Waarde (x € 1.000) 1.563.711 1.501.500

Tarief (%) 0,1906% 0,2032%

Opbrengst (x € 1.000) 2.980 3.051

1c. De belastingpercentages voor de onroerende-zaakbelasting 2022 voor de Gebruikers van nietwoningen vast te stellen op 0,1637% Tabel tariefberekening niet-woningen gebruikers Stapsgewijze berekening A B C D E F G H

Waarde (x € 1.000) 1.285.268 -6.068 1.279.200 1.279.200

Tarief (%) 0,1550%

Opbrengst (x € 1.000) 1.992

0,1557% 0,1637%

-33.103 1.246.097

0,1637% 0,1637%

1.992 2.094 2.093 1 -54 2.040

De waarde van de niet-woningen voor het gebruikersgedeelte laat tussen de peildata 1/1/2020 en 1/1/2021 een daling zien van -0,47% (B). Enerzijds spelen hier dezelfde factoren als bij de waardeontwikkeling voor de eigenaren. Anderzijds speelt bij de gebruikersheffing de ontwikkeling van de bezettingsgraad. De bezettingsgraad wordt niet alleen bepaald door het klassieke begrip leegstand (er is geen gebruiker van het pand, het pand staat leeg), maar betreft ook de uitwerking van de zogenoemde motie De Pater (zie toelichting bij de inleiding van de verdieping). Daarnaast zijn er objecten die vanuit (andere) wettelijk gronden een vrijstelling hebben voor de gebruikersheffing. Bij de berekening van het percentage leegstand is rekening gehouden met de effecten van de Corona-crisis. Men verwacht een hogere leegstand voor horeca, kantoren en winkels. Bij de berekende leegstand 6,6% word geadviseerd om deze te verhogen met 0,5% door het te verwachte effect door Corona. In de tariefberekening is hiermee rekening gehouden, waardoor het percentage leegstand is gesteld op 7,1%. Dit betekent een waarde daling van de Niet woningen gebruikers met € 478.000. Voor de opbrengst OZB 2022 inclusief areaalmutatie is het negatieve effect van € 782,-.

Pagina 6 van 10

Hierover zijn de volgende gegevens bekend: Bezetting niet-woningen N O P Q R S T U V W

waarde 1/1/2020 (OZB 2021) geen gebruikersheffing 2021 waarvan leegstand waarvan motie De Pater waarvan wettelijk geen gebruikersheffing waarde 1/1/2021 (OZB 2022) geen gebruikersheffing 2022 waarvan leegstand waarvan motie De Pater waarvan wettelijk geen gebruikersheffing

Eigenaar (x € 1.000) 1.563.711

Gebruiker (x € 1.000) 1.285.268

1.501.500

1.246.097

Bezetting (%) 82,2% 17,8% 8,0% 7,3% 2,5% 83,0% 17,0% 6,8% 7,2% 2,9%

Vorig jaar was de bezettingsgraad 82,2% (N), wat betekent dat voor 17,8% van de waarde geen gebruikersheffing kon worden opgelegd (O). Hiervan werd 8,0% veroorzaakt door leegstand (P), 7,3% door de uitwerking van motie De Pater (Q) en geldt voor 2,5% een wettelijke vrijstelling voor (alleen) de gebruikersheffing (R). Voor 2022 wordt voorlopig gerekend met een bezettingsgraad van 83% (S), wat betekent dat in 2022 voor 17% van de waarde geen gebruikersheffing kan worden opgelegd (T). De BghU heeft hiervan een onderverdeling aangegeven: 6,8% is veroorzaakt door leegstand (U), het aandeel De Pater is 7,2% (V) en voor 2,9% geldt een wettelijke vrijstelling voor (alleen) de gebruikersheffing (W). Omdat de waarde van de niet-woningen (gebruikersdeel) inmiddels daalt, moeten de tarieven stijgen om dezelfde OZB-opbrengst te genereren (C). Er is besloten om de opbrengst te laten stijgen met de vastgestelde prijsindex in de begroting 2022 van 2,1% plus een extra stijging van 3% op basis van de besluitvorming bij de begroting 2022 (D). Vervolgens is de opbrengst vergeleken met de opbrengst die conform de begroting 2022 (moet worden gerealiseerd (E). Er is sprake een klein afrondingsverschil (F), dat wordt veroorzaakt omdat het tarief niet nauwkeuriger dan 4 decimalen in het percentage mag worden vastgesteld.

lnmiddels is bekend dat er in 2021 een neerwaartse bijstelling van het areaal heeft plaatsgevonden. Deze neerwaartse bijstelling van het aantal niet-woningen zorgt voor een minder OZB-opbrengst, dan de vastgestelde begroting (G). Hierdoor ontstaat een nieuw totaal aan begrote OZB opbrengst in 2022 en verdere jaren (H). Samenvatting Tarief niet-woningen gebruikers definitieve tarieven OZB 2021 definitieve tarieven OZB 2022

Waarde (x € 1.000) 1.285.268 1.246.097

Tarief (%) 0,1550% 0,1637%

Opbrengst (x € 1.000) 1.992 2.040

2. De verordening op de heffing en invordering van onroerende-zaakbelasting 2022 vast te stellen. De berekende tarieven en de overige regels verbonden aan de heffing en invordering van de OZB worden vastgelegd in een verordening. Deze verordening wordt door de raad vastgesteld en is bijgevoegd.

Pagina 7 van 10

De verordening wordt tekstueel getoetst en eventueel aangepast. Hierbij vormen de modelverordening van de VNG en de afspraken binnen de BghU de basis. De belastingjuristen van de BghU zijn betrokken bij deze toetsing om de juridische kwaliteit te waarborgen. Dit jaar waren er geen aanpassingen noodzakelijk in de tekst van de verordening. Dit betekent eveneens dat richting burgers en bedrijven in Zeist de werkwijze van inning en dergelijke gelijk blijft.

3. Begrotingswijziging 2022012 vast te stellen. Dit raadsvoorstel zorgt voor mutaties in de begrote OZB opbrengsten 2022 (en latere jaren). Enerzijds zijn dit de afrondingsverschillen, omdat de tarieven niet nauwkeuriger kunnen worden vastgesteld dan 4 cijfers achter de komma. Anderzijds is er bij de woningen sprake van een areaaluitbreiding, terwijl bij de niet-woningen sprake van een daling van het areaal. Per saldo zorgen de areaalmutaties voor een stijging van de OZB opbrengst. Daarmee zorgt dit raadsvoorstel voor een positief effect op het begrotingssaldo van de gemeente.

TOELICHTING Financiën Het uitrekenen van de OZB tarieven gebeurt op basis van de uitgangspunten van de Begroting 2022. Daarmee is het uitrekenen van de tarieven een budgettair neutrale activiteit. De opbrengst uit de begroting is kaderstellend voor de berekening: de tarieven worden zodanig berekend, dat deze opbrengst wordt gerealiseerd. Gedurende 2021 is er sprake van een areaaluitbreiding bij de woningen en een negatieve mutatie op het areaal bij de niet-woningen. Dit zorgt vanaf 2022 voor een hogere OZB-opbrengst. Dit heeft een (structureel) positief effect op de begroting van circa € 27.000. Dit leidt tot de volgende aansluiting tussen de OZB 2021 en de OZB 2022. Samenvatting en aansluiting OZB opbrengst Woningen (x € 1.000) (eigenaren) tarieven en opbrengst OZB 2021 7.359 tarieven en opbrengst OZB 2022 7.898 verschil tussen 2021 en 2022 539 Aansluiting van het verschil indexering obv kadernota: 2,1 % extra verhoging 3% besluitvorming RV begroting 2022 areaalmutaties 2021 (mutaties woningen / niet-woningen) afrondingsverschillen (tarief maar 4 decimalen mogelijk) Totaal aansluiting verschil

Niet-woning Niet-woning eigenaren gebruikers 2.980 1.992 3.051 2.040 71 48 financiële verwerking in begroting 2020 begrotingswijziging 2022001 begrotingswijziging 2022012 begrotingswijziging 2022012

Totaal OZB 12.331 12.989 658

Om een beeld te krijgen hoe de OZB tarieven van de gemeente zich verhouden tegenover het landelijk gemiddelde, word verwezen naar de notitie “Stabiliteitscriteria bij de begroting 2022”. In deze notitie word de (on)benutte belasting capaciteit verder toegelicht.

Pagina 8 van 10

260 378 27 -7 658

Juridisch Het vaststellen van de publiekrechtelijke tarieven is een bevoegdheid van de Raad. De Verordening op de heffing en invordering onroerende-zaakbelastingen 2022 moet uiterlijk 31/12/2021 door de Raad zijn vastgesteld. VERDERE PROCES Planning en uitvoering

BIJLAGEN

1. Verordening op de heffing en invordering onroerende-zaakbelastingen 2022 2. Begrotingswijziging 2022012, waarin de effecten van dit raadsvoorstel zijn verwerkt

Pagina 9 van 10

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 21RV0074#

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 7 december 2021; BESLUIT: 1. De belastingpercentages voor de onroerende-zaakbelasting 2022 als volgt vast te stellen: a. Eigenaren van woningen: 0,0634% b. Eigenaren van niet-woningen: 0,2032% c. Gebruikers van niet-woningen: 0,1637% 2. De verordening op de heffing en invordering onroerende-zaakbelastingen 2022 vast te stellen. 3. Begrotingswijziging 2022012 vast te stellen.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 14 december 2021 De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

drs. J.J.L.M. Janssen, voorzitter

De tekst is automatisch uit het bestand gehaald en kan afwijken van het origineel (kolommen, tabellen en koppen lopen door elkaar). Het officiële stuk bij de gemeente is leidend. Bron: https://api.notubiz.nl/document/10899473/1