00-21RV002 rv Woonvisie 2021-2025

RAADSVOORSTEL Woonvisie 2021-2025

Portefeuillehouder

Zaak/stuknummer

D. Eriks 388918

Raadsvoorstel

21RV002

Opsteller

Ronde Tafel

03 december 2020

Debat

17 december 2020

Raadsvergadering

19 januari 2021

Maatschappelijk effect en doel van het voorstel Het vaststellen van de Woonvisie 2021 – 2025 geeft de gemeente Zeist een actueel beleidskader om prettig wonen in Zeist verder te bevorderen. Voorstel Instemmen met de Woonvisie 2021-2025 Besluit Raad 19 januari 2021:

Basis De woonvisie van Zeist is geactualiseerd. Dit is gedaan op basis van actueel woningmarktonderzoek en een participatietraject met bewoners, maatschappelijke partners en marktpartijen. Met deze woonvisie ligt er een vernieuwde basis voor ontwikkelingen op het gebied van wonen voor de komende vijf jaar. De woonvisie vormt het kader voor nieuwbouwontwikkelingen en prestatieafspraken met corporaties. Daarnaast vormt het een bouwsteen voor de te ontwikkelen omgevingsvisie. Aanleiding Juli 2019 is besloten tot actualisatie van de woonvisie. Uit de evaluatie van de woonvisie bleek dat de ambities en thema’s nog altijd actueel zijn, bijvoorbeeld als het gaat op verduurzaming, aandacht voor wonen, welzijn en zorg en vitale wijken en buurten. De uitwerking van deze thema’s vroeg echter om actualisatie. Zo werd in veel nieuwbouwprojecten zichtbaar dat de kaders voor nieuwbouw niet meer aansloten bij de praktijk, waardoor steeds vaker afgeweken moest worden. Inhoud Ambities en speerpunten De actualisatie van de woonvisie kan gezien worden als aanscherping en concretisering van het beleid dat in 2016 is ingezet. Ambities en thema’s zijn herkenbaar vanuit de vorige visie. Nog altijd is de ambitie dat iedereen in Zeist zich thuis moet kunnen voelen en prettig kan wonen, dat we gaan voor vitale wijken en een duurzame woningvoorraad.

Welke opgaven er liggen en welke oplossingsrichtingen we daarvoor zien, is geactualiseerd. Naast de brede ambitie hebben we voor de komende jaren vier speerpunten benoemd: 1. Duurzaam wonen in Zeist 2. Vergroten beschikbaarheid van betaalbare woningen voor middeninkomens 3. Meer aanbod voor spoedzoekers en bijzondere doelgroepen 4. Wonen, zorg en welzijn verbonden in de wijk

Pagina 1 van 6

Dit zijn de punten die de komende vijf jaar nadrukkelijk aandacht vragen. Voor duurzaam wonen en wonen, zorg en welzijn is het belangrijk om bewustzijn te creëren, opgaven in beeld te brengen en acties in gang te zetten. Het zijn opgaven die nu al spelen en naar de toekomst steeds urgenter worden. Voor middeninkomens, spoedzoekers en bijzondere doelgroepen geldt juist dat er op dit moment een urgente opgave ligt. Functie van de woonvisie De woonvisie van Zeist vormt het gemeentelijk woonbeleid van Zeist. De woonvisie heeft meerdere functies: - Beleidskader: de woonvisie met ambities, opgaven en oplossingsrichtingen geeft richting aan de gemeentelijke inzet op het gebied van wonen voor de komende jaren. - Basis voor prestatieafspraken: de woonvisie vormt de basis voor het maken van prestatieafspraken met woningcorporaties. Deze werkwijze is vastgelegd in Woningwet (2015). - Toetsingskader woningbouwprogrammering Zeist: nieuwbouw en transformatie moet bijdragen aan de opgaven zoals benoemd in deze woonvisie. De woonvisie vormt dan ook een toetsingskader voor deze ontwikkelingen met betrekking tot het woningbouwprogramma. Sturing op de woningmarkt Tijdens de werksessie met uw raad in juli 2019 over de te actualiseren woonvisie heeft u meegegeven graag meer zicht te krijgen op de instrumenten die we als gemeente hebben om te sturen op de woningmarkt.

Deze woonvisie geeft hier de basis voor door aan te geven waar sturing op nodig is. Er worden verschillende instrumenten benoemd die samen een gereedschapskist vormen. Het gaat dan met name om instrumenten die de betaalbaarheid van wonen borgen, zoals de zelfbewoningsplicht en het vastleggen van segmenten in het bestemmingsplan. De gereedschapskist willen we de komende jaren uitbreiden. Het belangrijkste instrument vanuit de woonvisie zelf blijft de woningbouwdifferentiatie. Hiermee wordt direct sturing gegeven aan de nieuwbouw in Zeist. Uitgangspunt bij de vernieuwde differentiatie is de nadruk op betaalbaarheid en haalbaarheid. Deze balans is nodig om te zorgen dat de differentiatie ruimte geeft voor kwalitatieve, duurzame woningen voor verschillende doelgroepen. Om dit te bereiken zijn de volgende onderdelen gewijzigd ten opzichte van de woonvisie 2016 – 2020: -

Sociale segment: sociale huur door corporaties In de vorige woonvisie was het sociale segment gericht op zowel koop (tot €200.000) als sociale huur. Dit is aangepast naar alleen sociale huur. Een koopwoning tot €200.000 in de huidige markt is moeilijk te realiseren. Daarbij laat de praktijk zien dat wanneer deze gebouwd worden, de prijs snel stijgt tot boven de €200.000. Hier is de woningzoekende met een laag inkomen niet bij gebaat. Daarom wordt in het sociale segment volledig ingezet op sociale huur, zodat deze woningen op de lange termijn beschikbaar blijven voor woningzoekenden met een lager inkomen.

-

Nadruk op brede middensegment Het woningmarktonderzoek laat zien dat er in Zeist behoefte is aan woningen in het brede middensegment. Dat zijn woningen tot €300.000 en tot €450.000 koop en tot circa €1.000 huur. Onder de vorige woonvisie bleek dat sturen op alleen woningen tot €300.000 ertoe leidt dat woningen iets boven die grens nog maar beperkt gebouwd worden. De goedkope woningen worden gecompenseerd door woningen boven de €500.000. Daarom is het middensegment in de nieuwe differentiatie opgedeeld in een laag en een hoog middensegment. Daarbij sturen we op gemiddelde prijzen met een bovengrens. Initiatiefnemers hebben daarmee ruimte om ook binnen een segment te differentiëren, waarbij duurdere woningen worden gecompenseerd door goedkopere woningen. Een breed middensegment draagt bij aan de haalbaarheid van ontwikkelingen. Daarnaast draagt het bij aan kwalitatieve, toekomstbestendige en evenwichtige ontwikkelingen waar niet alleen huishoudens met verschillende inkomens, maar waar ook ruimte is voor verschillende woningtypes.

-

Tot 40 woningen: keuze om alleen middensegment te bouwen Op kleine locaties is het vaak lastig om de volledige differentiatie toe te passen. Dit leidt regelmatig tot een verzoek om af te wijken van de woonvisie. Omdat we het wenselijk vinden dat ook kleinere projecten bijdragen aan de woningbehoefte in Zeist, hebben initiatiefnemers de keuze om het project volledig op het middensegment te richten. Dit kan enerzijds de Pagina 2 van 6

haalbaarheid van kleine projecten vergroten, en draagt bij aan de grote behoefte aan woningen in het middensegment in Zeist. -

Aanpasbaar De nieuwe differentiatie wordt ieder jaar geïndexeerd en iedere 2 jaar geëvalueerd. Waar nodig wordt uw raad voorgesteld om de prijsgrenzen aan te passen. Hiermee spelen we in op de onzekerheid die er speelt. Bijvoorbeeld de effecten van corona op de huizenmarkt en ontwikkelingen in de landelijke politiek, welke effect kan hebben op de definiëring van segmenten. Om dit mogelijk te maken zonder de gehele woonvisie aan te passen, is de differentiatie opgenomen in de bijlage bij de woonvisie. De uitgangspunten en doelgroepen staan daarmee vast in de woonvisie, maar de precieze invulling kan waar nodig worden aangepast door de raad.

Relatie tot andere trajecten De woonvisie van Zeist staat niet op zichzelf. De basis voor het ruimtelijk beleid van Zeist staat in de structuurvisie en vanaf 2021 in de gemeentelijke omgevingsvisie. Hierin worden overkoepelende waarden van Zeist benoemd en komen de verschillende belangen samen, zoals wonen, natuur, ecologie, duurzaamheid, economie en mobiliteit. Ruimtelijke projecten zoals woningbouw worden altijd in samenhang getoetst. Er wordt niet alleen gekeken of de woningbouwontwikkeling past binnen de woonvisie, maar ook of de ontwikkeling past binnen waarden, ambities en ontwikkelingen uit de omgevingsvisie. Uitgangspunten uit visies kunnen op gespannen voet met elkaar staan. Denk aan behoefte aan betaalbare woningen en eisen op het gebied van duurzaamheid, kwaliteit, parkeernormen etc. Juist daarom is de integrale benadering belangrijk en wordt per locatie afgewogen hoe de ontwikkeling het beste bijdraagt aan gezond stedelijk leven in Zeist. Ook regionaal spelen er verschillende trajecten waar wonen een belangrijke rol speelt. Bijvoorbeeld het Ruimtelijk Economisch-Programma en de provinciale omgevingsvisie. Veel opgaven die in de woonvisie worden benoemd spelen niet alleen in Zeist, maar regionaal en soms zelfs landelijk. De regionale trajecten spelen dan ook een rol in het oplossen van de lokale opgaven.

Het gaat dan met name om de schaarste aan vooral betaalbare woningen. Door dit tekort regionaal op te pakken en daarbij te sturen op betaalbare woningen, krijgt ook Zeist meer lucht. Ook Zeist draagt bij om het tekort aan woningen in te lopen. Met deze woonvisie zorgen we ervoor dat de woningen die worden toegevoegd, bijdragen aan de opgaven waar we als Zeist zelf voor staan. Betekenis van de woonvisie voor inwoners Deze woonvisie is op verschillende manieren van betekenis voor inwoners. De woonvisie moet er voor zorgen dat meer mensen in Zeist een passende woning kunnen vinden. Vooral de middeninkomens verdienen meer ruimte. Dit zijn de mensen die werken in het onderwijs, de zorg, politie en andere vitale beroepen. Voor de vitaliteit van Zeist hebben deze groepen veel te bieden. Ook voor inwoners die door omstandigheden snel een huis nodig hebben, heeft deze woonvisie meerwaarde. Aandacht voor spoedzoekers was een veelgenoemd onderwerp tijdens de maaltijd van Zeist. Door het creëren van meer (tijdelijke) huisvestingsoplossingen, kunnen we urgente problematiek vaker oplossen. Een tijdelijke oplossing moet daarbij niet gezien worden als alternatief voor een permanente huisvesting, maar als alternatief voor geen huis.

Proces totstandkoming woonvisie De woonvisie is tot stand gekomen op basis van actuele gegevens over de woningmarkt van Zeist en op basis van inbreng vanuit de samenleving. Deze inbreng heeft op verschillende manieren plaatsgevonden. Tijdens de 2e Maaltijd van Zeist zijn gesprekken met inwoners en ondernemers gevoerd over onder meer wonen in Zeist. Er is een marktkennerspanel georganiseerd met professionals (makelaars, projectontwikkelaars woningbouwcorporaties en provincie) waarin woningmarktontwikkelingen in Zeist zijn besproken. Er is een participatiegroep samengesteld, bestaande uit inwoners, belangengroepen en verenigingen en professionals op het gebied van wonen. Deze groep heeft in een speciale bijeenkomst voor de woonvisie meegegeven wat zij belangrijke onderwerpen en thema’s vindt voor de woonvisie. Daarnaast zijn de ervaringen van de afgelopen jaren in verschillende nieuwbouwontwikkelingen gebruikt om de woonvisie goed aan te laten sluiten bij de praktijk. Op basis van al deze informatie is een eerste versie van de concept woonvisie opgesteld. De participatiegroep heeft schriftelijk op de concept woonvisie kunnen reageren. Op basis van de ontvangen reacties en opmerkingen is de woonvisie afgerond.

Een overzicht van deze reacties en beantwoording daarvan door de gemeente, is te vinden in ‘Opmerkingennotitie eerste concept versie woonvisie, oktober 2020’ (zie bijlage 2). Met uw raad hebben we twee werksessies gehad, in juli 2019 Pagina 3 van 6

en mei 2020. Daarin zijn we met u in gesprek gegaan over wat u het college zou willen meegeven voor de actualisatie van de woonvisie en om de uitkomsten van het woningmarktonderzoek van Companen met u te bespreken. Toelichtingen x

Financiën

x

Communicatie

x

Juridisch

Risico’s

Automatisering

Anders

ARGUMENTATIE 1. Met de actualisatie van de woonvisie ligt er een vernieuwde basis om te zorgen dat iedereen in Zeist prettig kan wonen. Met de vernieuwde woonvisie kunnen prestatieafspraken met corporaties geactualiseerd worden. Hier is voor 2021 al een start mee gemaakt op basis van het woningmarktonderzoek, waar ook corporaties bij betrokken waren. Daarnaast sluiten de kaders voor nieuwbouw en differentiatie beter aan bij de dagelijkse praktijk. De verwachting is dat daarmee minder vaak hoeft te worden afgeweken van de gestelde woningbouwdifferentiatie. Daarbij is de woonvisie een document dat bijdraagt aan het gesprek over wat nodig is voor het goede leven in Zeist en daarmee samenhangende keuzes op het gebied van duurzaam wonen, betaalbare woningen voor lage en middeninkomens en mensen met een zorgvraag. 2. De woonvisie vormt een belangrijke bouwsteen bij het ontwikkelen van de omgevingsvisie. De woonvisie geeft de belangrijkste ambities, opgaven en oplossingsrichtingen op het gebied van wonen. De omgevingsvisie vormt straks de basis voor nieuwe ruimtelijke ontwikkelingen. Met deze vernieuwde woonvisie kunnen we zorgen dat belangrijke onderwerpen op het gebied van wonen een plek krijgen in het overkoepelende beleid. 3.

De in de woonvisie beschreven ambities, opgaven en oplossingsrichtingen zijn mede tot stand gekomen op basis van de uitkomsten uit het woningmarktonderzoek en de input vanuit de samenleving en uw raad Bij het opstellen van de actualisatie van de woonvisie is er een uitgebreid participatietraject geweest. Steeds opnieuw hebben we zoveel mogelijk inbreng een plek proberen te geven. Ook als inbreng geen plek heeft gekregen in de woonvisie, is in de opmerkingennotitie (zie bijlage 2) aangegeven waarom dit het geval is. KANTTEKENINGEN 1. De woonvisie is gebaseerd op recent woningmarktonderzoek. De woningmarkt kan echter snel veranderen. Bijvoorbeeld als gevolg van keuzes vanuit de landelijke politiek of effecten van de coronacrisis. De vernieuwde woonvisie is beter in staat hierop te reageren. Zo wordt de differentiatietabel iedere twee jaar geëvalueerd en waar nodig aangepast. 2. Er is in deze woonvisie meer aandacht voor sturing vanuit de gemeente op woningmarkt. Met name de mogelijkheid om woningmarktsegmenten vast te leggen in bestemmingsplannen, biedt hier kansen voor. Tegelijkertijd moeten we erkennen dat mogelijkheden voor sturing op de woningmarkt beperkt blijven. Bij nieuwbouw is er enige invloed, maar bij bestaande bouw zijn het vooral de economie (o.a.

rentestanden, consumentenvertrouwen) en het rijk (hypotheekregels, regulering huurprijzen) die invloed hebben op de betaalbaarheid en beschikbaarheid van woningen. 3. De woonvisie is één van de kaders bij nieuwbouw. Hoewel de vernieuwde differentiatie beter aansluit bij de praktijk, blijven er altijd situaties waarbij de ruimtelijke omstandigheden leiden tot duurdere woningen. Bijvoorbeeld in het belang van cultuurhistorie of de ruimtelijke kwaliteit. Deze projecten worden apart voorgelegd aan college en/of raad (afhankelijk van de grootte van het project).

Pagina 4 van 6

TOELICHTING Financiën De woonvisie heeft geen directe financiële gevolgen. Uitvoering van onderdelen van de woonvisie kan leiden tot kosten en worden dan apart voorgelegd. Communicatie Het vaststellen van de woonvisie wordt gecommuniceerd via een persbericht en op de website en via sociale media van de Gemeente Zeist. Juridisch Het opstellen van gemeentelijk woonbeleid sluit aan bij de Woningwet 2015. VERDERE PROCES Evaluatie Net als bij de huidige woonvisie wordt jaarlijks een Woningmarktmonitor opgesteld. Deze monitor geeft een beeld van de actualiteit, de voortgang van acties in het kader van de woonvisie en een overzicht van nieuwbouwontwikkelingen. Ook de evaluatie van de prestatieafspraken nemen we hierin mee. Deze monitor is ook aanleiding om met de raad een bijeenkomst te organiseren. Afhankelijk van behoefte en actualiteit wordt hier invulling aan gegeven. Zo zorgen we gedurende de looptijd van de woonvisie voor een goede verbinding met de raad. Ook komen we hiermee tegemoet aan het advies uit het onderzoek van de rekenkamercommissie in 2018 over de woonvisie en prestatieafspraken. BIJLAGEN 1. Woonvisie 2021 - 2025 2. Opmerkingennotitie eerste concept versie woonvisie, oktober 2020 3. Woningmarktonderzoek

Pagina 5 van 6

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 21RV002

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van 17 november 2020:; BESLUIT:

In te stemmen met de Woonvisie 2021-2025

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 19 januari 2021. De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

drs. J.J.L.M. Janssen, voorzitter

1