00-21RV001 rv gebiedsvisie Sortie 16

RAADSVOORSTEL Gebiedsontwikkeling Sortie 16

Portefeuillehouder

S. Jansen

Ronde Tafel

26 november 2020

Opsteller

Debat

3 december 2020

Zaak/stuknummer

A. Brokkaar 383606

Raadsvergadering

19 januari 2021

Raadsvoorstel

21RV001

Maatschappelijk effect en doel van het voorstel De ambitie, uitgangspunten en randvoorwaarden voor de gebiedsontwikkeling van Sortie 16 vast te leggen in een gebiedsvisie. Voorstel 1. De gebiedsvisie Sortie 16 vast te stellen als kader voor de toekomstige gebiedsontwikkeling van Sortie 16. 2. Af te wijken van de in de vigerende woonvisie gehanteerde prijscategorieën en in te stemmen met de voorgestelde woningdifferentiatie.. 3. De door het college van burgemeester en wethouders op grond van artikel 25, lid 2 Gemeentewet juncto artikel 10, 2e lid onder b van de wet openbaarheid van bestuur opgelegde geheimhoudingsplicht over de bij dit raadsvoorstel gevoegde notitie: 'financiële haalbaarheid Sortie 16 d.d. 8 september 2020’, tot vijf jaar na afsluiting c.q. beëindiging van de mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug te bekrachtigen. Besluit Raad 19 januari 2021:

Basis Inleiding Het terrein Sortie 16 (voorheen bekend als Dorrestein) is aangekocht door de provincie Utrecht voor de ontsluiting van de toekomstige woonwijk Vliegbasis Soesterberg. In het kader van het programma Hart van de Heuvelrug is afgesproken om dit gebied te ontwikkelen tot een woonwijk. Het plan is dat hier 150 tot 200 woningen gerealiseerd worden in een gedifferentieerd woningbouwprogramma. De provincie heeft in samenwerking met de gemeenten Zeist en Soest een gebiedsvisie opgesteld waarin de ambitie en uitgangspunten voor ontwikkeling van het gebied zijn vastgelegd. In het gebied wordt natuur inclusief gebouwd: de woningen worden ingepast in het bosrijke gebied met respect voor de aanwezige natuurwaarden. De gebiedsvisie dient als basis voor het nog op te stellen bestemmingsplan voor het gebied.

Pagina 1 van 8

Het gebied Sortie 16 ligt volledig binnen de gemeente Zeist. Daarom wordt de gemeenteraad van Zeist gevraagd de gebiedsvisie Sortie 16 vast te stellen. Argumenten 1. In de gebiedsvisie worden vier pijlers voor de gebiedsontwikkeling vastgelegd: a. Een sterke identiteit b. Gezond en verbonden c. Aanvullend woningbouwprogramma d. Natuur inclusief wonen en duurzaamheid 2. Het ruimtelijk raamwerk in de gebiedsvisie sluit aan bij de cultuurhistorie en houdt rekening met de ecologie; 3. De gebiedsvisie gaat uit van een gedifferentieerd woningbouwprogramma dat vooral op het sociale en middeldure segment is gericht; 4. De gebiedsvisie is in samenwerking opgesteld en is goed onderbouwd; 5. Er wordt op een goede manier invulling gegeven aan beleidsdoelstellingen zoals woningbouw, ecologie en duurzaamheid. Toelichtingen X

Financiën

X

Communicatie

X

Risico’s

Juridisch Automatisering

X

Anders

Verdere proces De gebiedsvisie Sortie 16 is de onderlegger voor het nog op te stellen bestemmingsplan en voor planvorming die daarop volgt. VERDIEPING Inleiding Sortie 16 is een van de woningbouwlocaties binnen het programma Hart van de Heuvelrug. De provincie is eigenaar van het gebied en initiatiefnemer van het project. De komende jaren zullen er 150 tot 200 woningen worden gerealiseerd in diverse woningmarktsegmenten. Sortie 16 maakt onderdeel uit van het programma Hart van de Heuvelrug waarvoor in 2015 een samenwerkingsovereenkomst tussen Provincie Utrecht, de gemeente Zeist en gemeente Soest is ondertekend. De provincie heeft in samenwerking met de gemeente Zeist en Soest een gebiedsvisie opgesteld waarin de ambitie en uitgangspunten voor ontwikkeling van het gebied zijn benoemd. In dit gebied wordt natuur inclusief gebouwd: de woningen worden ingepast in het bosrijke gebied met respect voor de aanwezige natuurwaarden. Deze gebiedsvisie dient als basis voor het nog op te stellen bestemmingsplan voor het gebied. De gebiedsvisie is op 21 september 2020 vastgesteld door de Stuurgroep Hart van de Heuvelrug en is op 29 september 2020 door Gedeputeerde Staten vastgesteld. Omdat Sortie 16 ligt binnen de gemeente Zeist wordt de gemeenteraad van Zeist gevraagd de gebiedsvisie voor Sortie 16 vast te stellen.

De gebiedsvisie wordt ter kennisname gestuurd aan de Provinciale Staten en het college van B&W en de gemeenteraad van Soest.

Pagina 2 van 8

ARGUMENTATIE Pijlers voor de ontwikkeling van Sortie 16 Er zijn in de gebiedsvisie vier pijlers benoemd voor de ontwikkeling van Sortie 16: 

Een sterke eigen identiteit met een sterke samenhang van natuur en landschap.



Gezond en verbonden: er worden voorwaarden gecreëerd om te ontmoeten en te bewegen.



Woningbouwprogramma: er is ingezet op het toevoegen van een substantieel aantal woningen (150-200 woningen) waarbij met name de structurele versterking van het middensegment een belangrijke plaats inneemt.



Natuurinclusief en duurzaam: ecologie, biodiversiteit en klimaatadaptatie zijn sterk verankerd in de gebiedsvisie.

Het ruimtelijk raamwerk sluit aan bij de cultuurhistorie en houdt rekening met de ecologie In het ontwerp is aangesloten bij de cultuurhistorische lijnen van de sortie en half-sortie. Midden in het gebied ligt het ‘natuurlijk hart’: een open ruimte met een hoge ecologische waarde. Deze ruimte wordt gehandhaafd en daaromheen worden de ‘boskamers’ gerealiseerd: woonvelden die worden omringd door een bosstrook van 10-15 meter.

Pagina 3 van 8

Een gedifferentieerd woningbouwprogramma De woonvisie van Zeist wordt momenteel geactualiseerd. Op basis van recent uitgevoerd woningmarktonderzoek wordt in deze gebiedsvisie gemotiveerd afgeweken van de in de vigerende woonvisie gehanteerde prijscategorieën. Daarbij is gezocht naar optimalisatie van een gewenst gedifferentieerd woningprogramma dat recht doet aan de woningbouwbehoefte in zowel Zeist als de regio. Voor de woningbouwprogrammering voor Sortie 16 wordt ingezet op 

20 tot 30% sociale huur



20 tot 30% middelduur – laag ( huur < € 950, koop < € 325.000)



20 tot 30% middelduur – hoog (huur > € 950, koop < € 450.000)



Maximaal 25% duur (450.000 – 600.000).

Deze woningdifferentiatie wijkt weliswaar af van de vigerende woonvisie, maar doet recht aan de uitkomsten van het recente woningmarktonderzoek: vooral het sociale en het middensegment worden bediend. Deze evenwichtige differentiatie voorkomt dat je een groot gat krijgt tussen middelduur (laag) en echt duur. Het dure segment is afgetopt op 6 ton en middelduur hoog vult de kloof tussen middelduur laag en duur. Deze verevening is ook nodig om de exploitatie enigszins realistisch te houden. In de projectopdracht, onderdeel van de samenwerkingsovereenkomst uit 2015, zijn geen eisen aan de woningdifferentiatie opgenomen. Het voorgestelde woningbouwprogramma past binnen de afspraken over Hart van de Heuvelrug De gebiedsvisie is in samenwerking opgesteld en is goed onderbouwd De provincie Utrecht heeft de gebiedsvisie opgesteld in nauwe samenwerking met medewerkers van de gemeenten Zeist en Soest. De visie is onderbouwd met de nodige onderzoeken (o.a. geluid, milieu, ecologie, woningbehoefte) en daarnaast is via een participatietraject input geleverd door een aantal stakeholders.

Er wordt invulling gegeven aan beleidsdoelstellingen Met de gebiedsvisie Sortie 16 wordt invulling gegeven aan verschillende provinciale en gemeentelijke beleidsdoelen zoals woningbouwproductie (in het sociale en betaalbare segment), behoud van natuurwaarden, behoud en inpassingen van cultuur historische waarden, duurzaamheid en gezondheid. TOELICHTING Financieel De gebiedsvisie Sortie 16 is financieel haalbaar. In bijlage 2: ‘Notitie financiële haalbaarheid Sortie 16 d.d. 8 september 2020’ is een toelichting opgenomen over de kosten en opbrengsten van het plan. Er wordt een positief eindresultaat gehaald voor dit project. De opbrengsten zijn echter lager dan geprognotiseerd in 2018 en zoals opgenomen in de mastergrex Hart van de Heuvelrug 2020. In de mastergrex 2020 laat Sortie 16 nog een positief resultaat zien. Dit financiële resultaat is destijds gebaseerd op normatieve berekeningen. Omdat er nog geen nieuwe ruimtelijke uitwerkingen waren is er voor gekozen om dit saldo aan te houden in de Mastergrex. Wel zijn er aanzienlijke risico’s voor dit gebied opgenomen (risico van niet doorgaan en risico van niet halen financiële resultaat). In de ruimtelijke uitwerking van de gebiedsvisie is gestuurd op een minimaal neutraal financieel resultaat (mede gelet op een groter aandeel sociale woningen).

De gebiedsvisie Sortie 16 heeft daardoor een lager eindresultaat maar ook een lager risicoprofiel. Pagina 4 van 8

Door de verlaagde ligging van het gebied, de natuurinclusieve aanpak en door het gedifferentieerde woningbouwprogramma is er gewerkt met hogere bebouwingsdichtheden om de woningaantallen te kunnen behalen. Deze verkaveling betekent relatief kleine kavels en een groot aandeel meergezinswoningen. Dit sluit echter goed aan bij de maatschappelijke opgave om ook te bouwen voor sociale huur en middeldure huur. Optimalisatiemogelijkheden om het financiële eindresultaat te verhogen kunnen gezocht worden in het woningbouwprogramma, maar dat zal dan ten koste gaan van de sociale huur en middeldure koop- en huurwoningen. Andere optimalisatiemogelijkheden aan de kostenkant zullen bij verdere uitwerking van het plan worden onderzocht. Na vaststelling van de gebiedsvisie door de gemeenteraad van Zeist zal het financiële eindresultaat van de grondexploitatie Sortie 16 verwerkt worden in de Mastergrex Hart van de Heuvelrug 2021. Dit zal een lager geprognotiseerd financieel resultaat inhouden dan in de vorige mastergrex, maar nu wel gebaseerd op een ruimtelijke uitwerking. Ook zal het huidige voorziene woningbouwprogramma door zijn differentiatie en uitwerking naar verwachting minder risico opleveren dan het eerdere normatieve programma. De verwerking van deze lagere grondopbrengsten van Sortie 16 betekent dat de Mastergrex Hart van de Heuvelrug negatief wordt.

Dit vraagt van de provincie dat zij in alle nog resterende plannen van het programma zoekt naar optimalisatiemogelijkheden. De gemeente Zeist en de gemeente Soest hebben als samenwerkingspartners hun commitment hiervoor ook uitgesproken. Juridisch De gebiedsontwikkeling Sortie 16 vloeit voort uit de afspraken die zijn gemaakt in het kader van Hart van de Heuvelrug, het meest recent vastgelegd in de Samenwerkingsovereenkomst uit 2015. De gemeenteraad van Zeist is het bevoegd gezag voor het vaststellen van de gebiedsvisie als onderlegger voor een nog op te stellen bestemmingplan. Gevraagd wordt geheimhouding te leggen op de notitie ´financiële haalbaarheid Sortie 16 d.d. 8 september 2020´. Het belang van openbaarmaking van deze gegevens weegt in dit geval niet op tegen de te beschermen economische of financiële belangen van de gemeente en de andere bij dit project betrokken partijen. Participatie Inwoners van Zeist en Soest en andere geïnteresseerden konden van 22 juni t/m 17 juli 2020 kennisnemen van en reageren op de concept gebiedsvisie via de interactieve website www.omzeist.nl De direct omwonenden van Beukbergen zijn tijdens drie corona-proof informatieavonden in juli 2020 geïnformeerd en geconsulteerd over de plannen.

Via de social media kanalen van de gemeenten Zeist en Soest en de provincie Utrecht en via berichtgeving in de lokale kranten (Nieuwsbode en Soester Courant) is deze participatieperiode aangekondigd. Er zijn in totaal 14 reacties ontvangen, die ook benut worden in de verdere planontwikkeling. De hoofdlijn van de reacties is: 

Behoud de flora & fauna op het terrein door niet te bouwen en het productiebos te ‘vernatuurlijken’. Kortom; liever helemaal geen woningbouw. Kies dan liever voor transformatie van het nabijgelegen bedrijventerrein Soesterberg-Noord.



De oproep om vooral betaalbare woningen te realiseren.



De bewoners van Beukbergen zien het liefst geen ontwikkeling op Sortie 16. Ze hechten aan hun privacy. Als er dan toch gebouwd gaat worden, zijn de volgende wensen en zorgen belangrijk om in ogenschouw te nemen: Pagina 5 van 8

o

Bewoners zijn bang dat de nieuwe buren overlast gaan ondervinden van de specifieke leefstijl op het woonwagencentrum

o

Met name de bewoners bij de grens met Sortie 16 voelen zich onprettig bij het idee dat er zicht komt op hun tuinen.

o

Het terrein van Beukbergen is toegankelijk met slechts één toegangsweg. Bewoners willen dat graag zo houden met het oog op spelende kinderen en hun ‘open-deurencultuur’.



Daarnaast is door een aantal inwoners van Beukbergen aangegeven dat zij mogelijkheden zien om de locatie zelf te ontwikkelen als uitbreiding van het woonwagencentrum Beukbergen. Geconstateerd wordt echter dat momenteel het aantal standplaatsen en wooneenheden op Beukbergen voldoende is voor de behoefte van de lokale doelgroep. Ook is er op Beukbergen nog beperkte uitbreidingsruimte.



Vanuit de natuur- en milieuorganisaties is nog geen definitieve reactie afgegeven maar is in algemene zin waardering uitgesproken voor het ‘natuur, landschaps- en cultuurhistorische inclusief ontwerpen’. Daarnaast is zorg uitgesproken over de consequenties van de beoogde ontwikkeling voor de binnen het plangebied aanwezige beschermde soorten.



De naastgelegen bedrijven op Soesterberg-Noord worden uitvoeriger betrokken in de fase van het voorontwerp bestemmingsplan. Hun belang ligt met name in het behoud van voldoende milieuruimte om hun bedrijfsvoering uit te kunnen voeren, ook als er een woonwijk wordt gerealiseerd bij Sortie 16. In de vertaling van de gebiedsvisie naar het voorontwerp bestemmingsplan wordt geconcretiseerd hoe dat gebeurt. Dat is dan ook het moment dat de bedrijven actief benaderd worden. In de gebiedsvisie-fase is het contact met bedrijven via ONS (Ondernemers Netwerk Soesterberg) verlopen.

Duurzaamheid De ambitie is dat de woningen conform het beleid van de gemeente nul-op-de-meter gerealiseerd worden. Omdat het moeilijk is in een bosachtige, laaggelegen omgeving met zonnepanelen te werken, moet naar een slimme oplossing gezocht worden. Op het moment dat het bestemmingsplan wordt opgesteld moet dit concreet zijn uitgewerkt. Naast duurzame maatregelen in de woningen zijn natuur inclusief bouwen, ecologie, biodiversiteit en klimaatadaptatie sterk verankerd in de gebiedsvisie. Kanttekeningen Flora en Fauna Er is veel flora & fauna aanwezig op het terrein. Er is een ontheffing nodig in het kader van de wet natuurbescherming. Er bestaat een risico dat deze ontheffing niet wordt verkregen of maatregelen om deze ontheffing te verkrijgen erg kostbaar zijn. Door tijdig te starten met het opstellen van een mitigatie- en activiteitenplan wordt dit risico verminderd. Kap van bomen Er moeten bomen worden gekapt om uitvoering van het plan mogelijk te maken. Het uitgangspunt is dat deze kap al is gecompenseerd met de natuur die eerder is gerealiseerd binnen het programma Hart van de Heuvelrug. De gedachte achter het programma Hart van de Heuvelrug was immers uitruil van groene en rode gebieden. De formalisatie van dit uitgangspunt is echter nog niet rond. Als zou blijken dat dit niet mogelijk is, en de te kappen bomen elders gecompenseerd moeten worden dan

Pagina 6 van 8

wordt het project financieel onhaalbaar. In dat geval moet onderzocht worden of de compensatie van de bomen op een andere manier gefinancierd kan worden. Verkeer, geluid en richtafstanden tot bedrijvigheid Er is onderzoek verricht naar verkeersgeluid, industriegeluid en richtafstanden met betrekking tot de bedrijven op het naastgelegen Soesterberg-Noord. Woningbouw op Sortie 16 is mogelijk als er geluidschermen langs een deel van de Westelijke Ontsluitingsweg worden geplaatst en maatwerkvoorschriften zoals het vaststellen van hogere waarden worden genomen. In de grondexploitatie is rekening gehouden met bekostiging van deze maatregelen. VERDERE PROCES Planning en uitvoering De provincie Utrecht zal als initiatiefnemer, in afstemming met de gemeente Zeist en de gemeente Soest, over het besluit over de gebiedsvisie communiceren. Communicatie vindt plaats via lokale krant, persbericht en social media. Recente informatie over het project wordt beschikbaar gesteld via de websites van Hart van de Heuvelrug en de provincie Utrecht. Momenteel wordt het voorontwerp bestemmingsplan voor Sortie 16 voorbereid. Naar verwachting zal dit begin 2021 worden vrijgegeven voor inspraak. Na inspraak over het voorontwerp wordt toegewerkt naar een ontwerp bestemmingsplan. Dit wordt ter inzage gelegd met de mogelijkheid om zienswijzen in te dienen.

Daarna kan het bestemmingsplan definitief gemaakt worden. Gestreefd wordt naar vaststelling van het bestemmingsplan eind 2021. Daarna wordt de grond verkocht en wordt het planvormingsproces verder vervolgd door de koper in samenwerking met de gemeente Zeist. Evaluatie

BIJLAGEN

1. Gebiedsvisie Sortie 16 d.d. 1 september 2020 2. Notitie financiële haalbaarheid Sortie 16 (GEHEIM)

Pagina 7 van 8

RAADSBESLUIT

Behoort bij raadsvoorstel Nr. 21RV001

De raad van de gemeente Zeist; gelezen het voorstel van burgemeester en wethouders van ; BESLUIT: 1. De gebiedsvisie Sortie 16 vast te stellen als kader voor de toekomstige gebiedsontwikkeling van Sortie 16. 2. Af te wijken van de in de vigerende woonvisie gehanteerde prijscategorieën en in te stemmen met de voorgestelde woningdifferentiatie.. 3. De door het college van burgemeester en wethouders op grond van artikel 25, lid 2 Gemeentewet juncto artikel 10, 2e lid onder b van de wet openbaarheid van bestuur opgelegde geheimhoudingsplicht over de bij dit raadsvoorstel gevoegde notitie: 'financiële haalbaarheid Sortie 16 d.d. 8 september 2020’, tot vijf jaar na afsluiting c.q. beëindiging van de mastergrondexploitatie Hart van de Heuvelrug te bekrachtigen.

Aldus besloten in de openbare raadsvergadering van 19 januari 2021 De raad voornoemd,

mr. J. Janssen, griffier

drs. J.J.L.M. Janssen, voorzitter

1