20231221.05A5 Jaarplan Woonpalet 2024

Onstuimig weer Jaarplan Woonpalet 2024

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 1

Inhoudsopgave

Welkom

p. 3

2024 in een notendop

p. 4

Context

p. 5

Passende woningen bouwen

p. 10

Verduurzamen

p. 12

Investeren in sociale duurzaamheid

p. 15

Samen met huurders en andere stakeholders

p. 18

Financiële continuïteit

p. 21

Verder professionaliseren organisatie

p. 35

Bijlage 1: Bijlage 2:

p. 40 p. 45

Bijlage 3:

Doorrekening ‘wat als’ scenario’s Meerjarenperspectief: balans, winst-en-verliesrekening en operationele kasstromen Risico’s en onzekerheden

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 2

p. 48

Welkom Over het weer raken we nooit uitgepraat, want ‘niets is zo veranderlijk als het weer’. Een vergelijk met de volkshuisvesting is snel gemaakt. Omstandigheden veranderen, (financiële) mogelijkheden veranderen en wetten en regels veranderen. Wat niet verandert, is onze opgave. En dat is werken aan betaalbaar, duurzaam en goed wonen. Daar doen we het voor. Hoe onstuimig het buiten dan ook is. Onstuimige omstandigheden vragen om een goede basis om vanuit te werken, om overzicht, om goed risicomanagement en om flexibiliteit. In dat alles investeren we om van daaruit onze rol als dé lokale woningcorporatie invulling te geven. Hoe we ons dat voorstellen voor 2024 leest u in dit jaarplan. U ontvangt het om u deelgenoot te maken van onze plannen. Want wie werkt aan wonen doet dat niet alleen.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 3

2024 in een notendop Passende woningen bouwen. In 2024 leveren we twee nieuwbouwprojecten op, te weten Mosselhof, goed voor 11 sociale huurappartementen, en De Zoeker en De Verwachting, twee appartementencomplexen met elk 16 sociale huurappartementen. Daarnaast werken we aan de voorbereiding van de nieuwbouw van 47 woningen in Havenkwartier, met een mogelijke start eind 2024. Verduurzamen. Voor 2024 reserveren we een investeringsbudget van circa € 4,067 miljoen voor duurzaamheid. Dit budget gebruiken we voor het plaatsen van hybride warmtepompen, het leggen van zonnepanelen, het aanpassen van verlichting, het verbeteren van ventilatie, waar nodig verder isoleren van gevels en daken, en het vernieuwen van beglazing, ramen en deuren. Investeren in sociale duurzaamheid. We pakken onze rol in de projectgroep Zeewolde Samen die zich - onder regie van de gemeente – inspant voor het signaleren en proberen te voorkomen van eenzaamheid. Bij de voorbereidingen van de bouw van een woonzorgcomplex in Havenkwartier, zetten we in op het ontwikkelen van een ontmoetingsruimte, ook in het kader van het tegenaan van eenzaamheid. We continueren ons woonmaatschappelijk werk achter de voordeur waarin onze in 2023 aangestelde sociaal wijkbeheerder een belangrijk taak heeft. In 2024 laten we een leefbaarheidsonderzoek uitvoeren.

Ook onderzoeken we met de gemeente of en hoe de voorzieningenwijzer onze huurders kan helpen bij het aanvragen van de toeslagen waarop ze recht hebben. Betaalbare woningen. Voor 2024 gaan we uit van een huurverhoging gebaseerd op een huursomstijging van inflatie minus 0,5%. We stellen twee woningen met voorrang beschikbaar voor toewijzen aan onderwijzers. Dit naar aanleiding van een noodkreet vanuit de schoolbesturen die aangeven moeite te hebben onderwijzend personeel aan te trekken en te behouden. Samen met huurders en andere stakeholders. Samen met de jongeren die wonen aan Koraal, gaan we voor het realiseren van een geveltuintje aldaar dat Woonpalet aanbiedt en de jongeren onderhouden. Wat de samenwerking met collega-corporaties betreft, voorzien we een verschuiving naar de partijen op de Noord Veluwe. Dit omdat de gemeente op Sociaal Domein ook die nieuwe focus heeft. Samen met de maatschappelijke partijen evalueren we in 2024 het actieplan Woonoverlast. Financiële continuïteit. Op basis van de Nationale Prestatieafspraken en lokale prestatieafspraken, bepaalden we onze ambities op het vlak van het bouwen, onderhouden en verduurzamen van betaalbare woningen. We verhogen het aantal te verkopen wonen in 2024 van tien naar twintig per jaar om zo onze financiële armslag te vergroten. Onze – in de meerjarenbegroting ingerekende activiteiten - achten we vooralsnog realistisch.

Onze prioriteit is met name gelegen in het in stand houden van ons bezit. Verder professionaliseren organisatie. In 2024 concentreren we ons op het verder inbedden van de governance en het risicomanagement in de organisatie. Zo investeren we in een gezonde compliance cultuur. Verder besteden we in 2024 extra aandacht aan het onderwerp fraude en integriteit en het aanwakkeren van alertheid op het gebied van cybersecurity. Ook het verder optimaliseren en digitaliseren van klantprocessen is een voorbeeld van hoe we in 2024 onze organisatie professionaliseren.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 4

Context Woonpalet beheert ruim 2.000 woningen en daarnaast ook maatschappelijk onroerend goed en een aantal garages en bedrijfsruimten. Ook hebben we nog circa 80 erfpachtconstructies1 in de boeken staan. We verkochten de afgelopen jaren ongeveer 10 bestaande huurwoningen, per 2024 wordt dat aantal verhoogd naar 20. Onze missie Woonpalet biedt goede huisvesting voor huishoudens met een lager inkomen en voor kwetsbare groepen. Dit zijn bijvoorbeeld mensen met een lichamelijke of geestelijke beperking, senioren, statushouders, uitstromers uit maatschappelijke opvang en beschermd wonen, bewoners uit de tussenvoorziening de Komeet en urgentiehouders. We richten ons primair op mensen met een jaarinkomen tot € 48.625,-, maar ook voor de huishoudens met een inkomen tussen de € 48.625,- en € 60.000,-2 bieden we in beperkte mate mogelijkheden voor huisvesting. Dit is de groep onderwijzers, verpleegkundigen en politieagenten die op dit moment zowel in de vrije sector als op de koopmarkt moeilijk aan bod komt. Ons werkgebied Het afgelopen jaar is de koopmarkt iets afgekoeld. De gekte van het met enorme bedragen overbieden is afgenomen. Ook in Zeewolde is de markt iets minder oververhit. Hoewel er bij sommige woningen nog wel overboden wordt. Dat geldt ook voor de sociale huurwoningen die Woonpalet verkoopt.

Deze worden nog altijd boven de taxatiewaarde verkocht, maar over het algemeen niet meer met enorme bedragen. De rente is het afgelopen jaar verder gestegen naar ongeveer 4%, waardoor de leencapaciteit is afgenomen. De vraag naar koop- en huurwoningen blijft nog steeds hoog en het aanbod beperkt. De wachttijd voor een huurwoning ligt gemiddeld op 4,5 jaar. Nationale Prestatieafspraken In 2022 zijn de Nationale Prestatieafspraken vastgesteld. Hierin worden de grote opgaven op landelijk gebied benoemd. Belangrijkste thema’s zijn verdubbeling nieuwbouw, versnelde verduurzaming, impuls op leefbaarheid en forse huurmatiging/investeren in betaalbaarheid. De opgaven tot 2030 op deze thema’s zijn realiseerbaar, omdat de investeringscapaciteit van corporaties toe is genomen als gevolg van het vervallen van de Verhuurdersheffing. Woondeal In 2023 hebben we als ZUND regio in de Flevolandse woondeal onze bijdrage aan de nieuwbouwopgave tot 2030 concreet gemaakt. Ons aandeel in de Flevolandse woondeal zal 320 woningen zijn. Om te komen tot dit aantal hebben we onder andere gebruikgemaakt van het Woningmarktonderzoek Noord Veluwe dat medio 2022 is afgerond en de gemeentelijke woonvisie.

Het woningmarkt onderzoek is uitgevoerd door onderzoeksbureau KAW en de meest opvallende en belangrijke conclusies zijn de volgende: ‘Tot 2030 moeten 1.700 woningen worden toegevoegd in Zeewolde, waarvan 320 in de sociale huur. Er is echter maar plancapaciteit voor 1.400 woningen. Uitbreiding is gewenst niet zo zeer op korte termijn, maar wel richting 2030. De jongeren zitten het meest in de knel met het vinden van huisvesting, de ‘empty nesters’ stromen niet door. In Zeewolde is 1

Huurcontracten op grond behorende bij woningen die gekocht zijn onder de Koop Goedkoopregeling.

2

Bij het schrijven van dit jaarplan hebben we de MG Circulaire 2024 nog niet ontvangen. Alle in dit jaarplan

genoemde huurprijs- en inkomensgrenzen hebben dan ook prijspeil 2023.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 5

de sociale huurmarkt iets meer ontspannen dan op de Noord Veluwe. Het grootste deel van de nieuwbouw in Zeewolde moet bestaan uit koopwoningen (72%) in het betaalbare segment tot € 320.000,-. Ouderen stromen niet door, omdat er geen woningen zijn die aan hun wensen voldoen en de hoge prijzen werken ook niet mee. De juiste producten met een gunstige prijs moeten worden toegevoegd. Het moet voor de oudere niet voelen als een stap terug. Vergrijzing zal gelet op de specifieke bevolkingsopbouw extra toenemen. Wie bouwt voor ouderen moet rekening houden met scheiden van wonen en zorg, dus zijn voorzieningen in de nabijheid belangrijk. Er moet duurzaam gebouwd worden door de juiste woningen toe te voegen. Dus niet korte termijn denken in kwantiteit, maar juist lange termijn en dus kwaliteit. Marktschommelingen zijn conjunctureel, woningen staan er structureel.’ De komende jaren wordt de nodige nieuwbouw toegevoegd in Zeewolde. Binnen de sociale huur leveren wij daarin ons aandeel. Momenteel worden in Zeewolde 170 woningen per jaar toegevoegd, en dat zouden er jaarlijks 210 moeten worden. In 2023 hebben we onder begeleiding van Finance ideas ons portefeuillebeleid geactualiseerd. We hebben daarin een nieuwbouwprogramma opgenomen van 30 woningen per jaar. Over de periode 2022 – 2030 voegen we dan 291 woningen toe.

Daarmee benaderen we het aantal van 320 woningen dat volgt uit het woningmarktonderzoek en we hebben opgenomen in de woondeal. Onderstaande figuur laat zien dat de groep 45 - 65 jaar is oververtegenwoordigd en de leeftijdsgroep 15 – 25 jaar het minst vertegenwoordigd is in absolute aantallen.

Bron: Allecijfers.nl

De bevolking kenmerkt zich in zijn algemeenheid door veel jonge gezinnen. Het aantal 65+ inwoners neemt verder toe. We zullen de tweede generatie Zeewoldenaren aan Zeewolde

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 6

moeten binden door voldoende woningen bij te bouwen. Deze groep zal ook in de toekomst nog goed vertegenwoordigd zijn, maar we moesten ons de komende jaren ook voorbereiden op meer ouderen en toenemende zorgvraag. In onderstaande figuur de relatieve ontwikkeling van het aantal 65-plushuishoudens en 75-plushuishoudens van de gemeenten in Flevoland over de periode 2020 tot 2040.

Bron: Onderzoek Wonen en Zorg Companen 2023

Vooral wanneer de huidige woningvoorraad ongeschikt is voor ouderen, ligt het voor de hand levensloopgeschikte woningen te bouwen. In Zeewolde is dat minder aan de orde, omdat het grootste deel van de woningvoorraad al (potentieel) levensloopgeschikt is voor de alleenstaande 75-plusser.

Woningtoewijzing Vanaf 1 januari 2024 gelden nieuwe inkomensgrenzen. De huidige inkomensgrens voor de primaire doelgroep ligt op € 44.035,- voor meerpersoonshuishoudens en voor eenpersoonshuishoudens op € 48.625,-. In de prestatieafspraken hebben we voor 2024 vastgelegd dat we afwijken van de wettelijke regeling van het verplicht in 92,5% van de gevallen toewijzen aan de doelgroep. Dit doen we om ruimte te creëren om in 2024 bij twee nieuwbouwcomplexen een deel van Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 7

de woningen toe te wijzen aan huishoudens met een middeninkomen. Zodoende houden we voor 2024 een verhouding aan van 85% en 15%. Dat wil zeggen dat we 85% van het beschikbare aanbod toewijzen aan eenpersoonshuishoudens met een inkomen van maximaal € 40.765,- en voor meerpersoonshuishoudens is dat een maximum inkomen van € 45.015,-. We gebruiken 15% voor huisvesting van onder andere de middeninkomens (€ 45.000,- en € 60.000,-) en bijzondere situaties. De Alliantie heeft 76 sociale huurwoningen in de Polderwijk in eigendom. Woonpalet zorgt bij een mutatie van deze woningen dat er een nieuwe huurder wordt gevonden. Ook de toewijzing van de 18 huurappartementen ‘Pionier’ die Woningstichting Nijkerk in het centrum van Zeewolde ontwikkelde, verloopt via ons. De Alliantie ondertekent voor 2024 met de gemeente, HBZ en Woonpalet mede de prestatieafspraken. Bij de monitoring van de afspraken zijn zij voortaan dan ook een partij. Passend toewijzen Het is verplicht voor sociale verhuurder om van alle nieuwe verhuringen 95% passend toe te wijzen. Dat wil zeggen dat de huurprijs van de huishoudens met een inkomen tot circa € 25.000,- voor eenpersoonshuishoudens en circa € 34.000,- voor twee- en meerpersoonshuishoudens passend moet zijn. Oftewel niet hoger dan de voor die doelgroep geldende aftoppingsgrens.

Passend toewijzen in de praktijk We bieden de woningen aan voor de streefhuur, maar als het inkomen van de kandidaat ónder de inkomensgrens voor passend toewijzen ligt, dan passen we de huurprijs aan naar de aftoppingsgrens. We leggen zelf het verschil bij. Op basis van de inkomensverklaring van de Belastingdienst toetsen we of een kandidaat inderdaad huurtoeslaggerechtigd is of niet. Sinds 1 januari 2022 is er een uitzondering voor ouderen met vermogen. Als het vermogen hoger is dan € 127.582,- (eenpersoonshuishouden) of € 161.329,(meerpersoonshuishouden) dan mag de corporatie diegene ook een woning toewijzen met een huur boven de aftoppingsgrens. Uit onderzoek van Aedes blijkt dat deze specifieke doelgroep - gelet op de woonwensen en mogelijke toekomstige zorgbehoefte - bereid is om een iets hogere huur te betalen voor een sociale huurwoning. Betaalbaarheid In 2023 verlaagden we de huren van 850 huishoudens naar € 575,- per maand. Door de regels voor passend toewijzen is bij nieuwe verhuringen de betaalbaarheid geborgd. We toppen hierbij de huurprijs af op de aftoppingsgrens bij huurders die op basis van hun inkomen voor huurtoeslag in aanmerking komen.

Voor zittende huurders hanteren we het beleid dat als een huurder met een inkomensterugval te maken krijgt, en op basis van zijn nieuwe inkomen recht zou hebben op huurtoeslag, wij de huurprijs verlagen naar het niveau waarop de huurder in elk geval huurtoeslag kan aanvragen, en dat is tot aan de liberalisatiegrens. Dit geldt dus voor huurders van een woning waarvan de huurprijs hoger ligt dan de liberaliseringsgrens. Gevolgen huurverlaging naar € 575,Het verlagen van de huren naar € 575,- leverde Woonpalet op jaarbasis € 720.000,- minder aan huurinkomsten op. De huurstijging van 2% bij de overige huurders compenseerde slechts een klein deel. In totaal zijn de huurinkomsten met ongeveer € 350.000,- op jaarbasis gedaald.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 8

Huurverhoging 2024 In de Nationale Prestatieafspraken is vastgelegd dat de huursomstijging gebaseerd is op de gemiddelde CAO loonstijging minus 0,5%. We gaan voor 2024 uit van een huursomstijging van 5,1% (5,6% minus 0,5%). De maximale huurverhoging op woningniveau ligt op de gemiddelde CAO loonstijging van 5,6%. Aangezien de huurprijs van de huurders waarvan de huurprijs verlaagd is naar € 575,- niet verder mag stijgen, passen we – bij doorrekeningen - bij deze woningen een indexatie toe gebaseerd op het percentage van de gemiddelde huursomstijging. De ruimte om verder te differentiëren op basis van prijs/kwaliteitverhouding wordt daarmee beperkt. Toepassen inkomensafhankelijke huurverhoging Voor 2024 passen we de inkomensafhankelijke huurverhoging toe. In 2023 hebben we de inkomensafhankelijke huurverhoging voor het eerst sinds 2019 weer toegepast. In 2023 kwamen er 170 huurders in aanmerking voor een inkomensafhankelijke huurverhoging, waarbij we de huurprijs van de middeninkomens met € 35,- per maand verhoogden en bij de hoge inkomen met € 70,- per maand. Voor 2024 houden we dezelfde bedragen aan. Huurbeleid We houden voor 2024 rekening met een mutatiegraad van 7,0%. We hebben deze naar beneden bijgesteld gelet op de ervaringen van afgelopen jaar. Ook wegen we de verwachting mee dat het hebben verlaagd van de huren een remmend effect heeft op de doorstroming.

Verder houden we rekening met de verwachte nieuwbouw in Zeewolde, zowel in de huur- als koopsector. Het huurbeleid dat Woonpalet de afgelopen jaren heeft ingezet, blijft van kracht. Bij mutatie brengen we in principe de huurprijs naar 75% van de maximale huurprijs bij eengezinswoningen en naar 85% van de maximale huurprijs voor meergezinswoningen. De maximale huurprijs wordt gedefinieerd door het aantal WWSpunten. In de meeste gevallen zijn wij echter genoodzaakt om de huurprijs af te toppen op de onderste huurprijsgrens in verband met passend toewijzen. Indien nodig toppen we de huurprijs af op de liberaliseringsgrens. Verkoop Op basis van het geactualiseerde portefeuillebeleid hebben we de doelstelling voor woningverkoop verhoogd naar twintig woningen per jaar. Om dit doel te bereiken is het nodig om de verkooppoule te vergroten. We voegen dan ook circa 100 woningen hieraan toe. Daarnaast verkopen we regelmatig erfpachtgronden aan kopers die destijds de woning onder Koop Goedkoop voorwaarden hebben gekocht. De woningverkopen blijven nodig om onze opgaven te realiseren. De prijzen blijven onverminderd hoog. De gekte van het enorme overbieden behoort tot het verleden, maar er wordt nog steeds boven de vraagprijs verkocht. We verwachten dat de verkoopprijzen in 2024 stabiliseren door de stijgende rente.

We hanteren een volledig transparant biedsysteem van de NVM, onder de naam NVMbiedsafe, waarbij we verkopen tegen de hoogste prijs. In elk koopcontract nemen we een zelfbewoningsplicht van drie jaar op.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 9

Passende woningen bouwen Het bezit van Woonpalet staat er prima bij. De gemiddelde kwaliteit op dit hoge niveau houden, doen we onder andere door oudere woningen te verkopen en nieuwe te bouwen. We bouwen overigens altijd meer dan we verkopen, waardoor de omvang van ons bezit blijft groeien. Opgave Nadat de verhuurdersheffing is afgeschaft zijn in 2022 tussen Kabinet, Aedes, Woonbond en VNG de Nationale Prestatieafspraken voor woningcorporaties gesloten. In de daaruit voortvloeiende regionale woondeal van de ZUND-gemeenten, met steunbetuiging van Woonpalet d.d. 15 maart 2023, staat dat rijk en regio constateren dat er voldoende sociaal en betaalbaar aanbod gegenereerd moet worden voor de huishoudens die hierop aangewezen zijn. Dit betekent toegroeien naar 30% sociale huur in de woningvoorraad. Op dit moment behoort in Zeewolde 23% van de woningen tot de sociale huur. Tot en met 2030 is een groei met 320 sociale woningen nodig. Per 1 januari 2023 bestaat de kernvoorraad in Zeewolde uit 2.100 woningen (dit is inclusief de woningen van de Alliantie en Woningstichting Nijkerk). Volgens de Woonvisie zou de omvang in 2030 uit minimaal 2.446 woningen moeten bestaan (huurprijs max. € 808,- per maand). Ons aandeel Wij leveren ons aandeel door te investeren in nieuwbouw.

In 2024 leveren we twee nieuwbouwprojecten op, starten we met de bouw van een derde project en werken we verder aan de voorbereidingen van een vierde en vijfde project. Mosselhof, 11 appartementen in de Schelpenbuurt, Polderwijk De bouw van Mosselhof is in het tweede kwartaal van 2023 gestart. De ontwikkelaar is Salverda Bouw B.V., een van onze vaste ketenpartners nieuwbouw. Woonpalet heeft het project mede-ontwikkeld en neemt 11 appartementen turn-key af van Salverda. We verwachten de appartementen in het tweede kwartaal van 2024 op te leveren. De Zoeker en De Verwachting, 32 appartementen in de Molenbuurt, Polderwijk De bouw van De Zoeker en De Verwachting is in het derde kwartaal van 2023 gestart. Woonpalet heeft de appartementen met samenwerkingspartner Salverda ontwikkeld. Het gaat om 20 tweekamerappartementen 12 driekamerappartementen. Deze laatste worden verhuurd aan middeninkomens tot € 60.000,-. We verwachten de appartementen in het vierde kwartaal van 2024 op te leveren.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 10

Havenkwartier De Werf, 44 zorgwoningen en Havenkwartier 47 woningen Woonpalet ontwikkelt in Havenkwartier een complex met 44 zorgwoningen en 13 grondgebonden woningen. Door veranderende marktomstandigheden – voortvloeiend uit de Nationale Prestatieafspraken en de woondeal - koppelen we de 13 grondgebonden woningen los van het zorgcomplex. We breiden de ontwikkelvlek van 13 woningen uit. We zien dit daarom als twee projecten: De Werf (44 zorgwoningen) en project Havenkwartier. Op de beoogde ontwikkelvlek is oorspronkelijk ruimte voor 40 woningen. Doordat Woonpalet voornemens is een divers woningbouwprogramma te ontwikkelen, hebben we ruimte weten te vinden voor totaal 47 woningen. Onderdeel van het plan zijn 4 jongerenwoningen en 13 seniorenwoningen met het volledige woonprogramma op de begane grond. Voor de groeiende groep kleine huishoudens ontwikkelen we 27 houten eengezinswoningen met een beukmaat van 3,9 meter en 3 reguliere eengezinswoningen. Met de totaal 47 wooneenheden bouwen we complementair aan de woningvoorraad in de Polderwijk, maar ook aan onze sociale bestaande voorraad. Met deze extra aantallen sluiten we aan bij hetgeen we hebben vastgelegd in de prestatieafspraken tussen gemeente Zeewolde, HBZ en Woonpalet en spelen we in op de landelijke ambitie van toevoegen van sociale woningbouw en de toenemende groep senioren.

Heijmans Huizen is de samenwerkingspartner voor deze ontwikkeling. De verwachting is een akkoord van RvC in 2023 en start bouw derde kwartaal 2024. De beoogde oplevering is een jaar later. Zevenster, 20 appartementen Enkele jaren geleden is basisschool De Zevenstar gesloopt. Omdat deze locatie kansrijk is voor woningbouw heeft Bureau Maris een stedenbouwkundige verkenning gemaakt voor dit plan. In de buurt is geparticipeerd en dit heeft geresulteerd in een breed gedragen visie voor de locatie. Inmiddels is het plan door de veranderende marktomstandigheden ingehaald. Het plan is niet realistisch met de huidige economische parameters. We hebben de samenwerking gezocht met Salverda en gezamenlijk een stedenbouwkundig bureau gezocht dat ook de architectuur kan verzorgen. Dat is SACON uit Zwolle geworden. Zij hebben enkele nieuwe stedenbouwkundige varianten uitgewerkt en de voorkeursvariant ligt, bij het schrijven van dit jaarplan, bij de gemeente Zeewolde ter beoordeling. Uitgangspunt voor de ontwikkeling is de bouw van circa 20 sociale huurappartementen en 10 grondgebonden koopwoningen. Zodra er groen licht is gegeven op de ontwikkeling, wordt een haalbaarheidsbesluit in het MT besproken.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 11

Verduurzamen Ons woningbezit heeft gemiddeld energielabel A. Evengoed ligt er voor Woonpalet een belangrijke verduurzamingsopgave. Verduurzaming In 2050 moeten alle woningen CO2-neutraal en gasloos zijn. De gemeente Zeewolde heeft de warmtetransitievisie in oktober 2022 vastgesteld. Parallel aan én in het verlengde daarvan stelden wij ons duurzaamheidsbeleid op. Daarin hebben we opgenomen om in 2023 de eerste woningen te verduurzamen met een hybride warmtepomp. We grijpen het moment van ketelvervanging aan om de woningen voor te bereiden op gasloos ultimo 2050. Dat betekent dat wanneer in een bepaald complex woningen de ketel toe is aan vervanging, wij de ketel vervangen en er een hybride warmtepomp naast plaatsen. Dit alles gecombineerd met zonnepanelen. Door de hybride warmtepomp kan een huurder tot wel 60% gas besparen. Met de zonnepanelen wekt hij zijn eigen stroom op. In 2023 is een routekaart opgesteld en in 2024 gaan we volop verder met de verduurzaming van ons bezit. Naast afronding van het project dat in 2023 is gestart in omgeving van de Vossendal, plaatsen we circa 150 hybride warmtepompen in combinatie met zonnepanelen aan de Vlaskruid, Mosroos en Citroenvlinder. Daarbij hebben we per jaar ruimte voor 75 zonnepanelen-pakketten voor huurders die zich individueel aanmelden. Uiteraard gaan we verder met het door-isoleren van onze woningen.

In 2024 hebben wij een investeringsbudget van circa € 3,837 miljoen incl. btw gereserveerd voor duurzaamheid. Dit budget gebruiken we voor het plaatsen van hybride warmtepompen, het leggen van zonnepanelen, het aanpassen van verlichting, het verbeteren van ventilatie, waar nodig verder isoleren van gevels en daken en het vernieuwen van beglazing, ramen en deuren. Investeringen We hebben voor 2024 een budget van circa € 0,219 miljoen incl. btw gereserveerd voor investeringen. Onder investeringen vallen onder andere het aanbrengen van brandwerende voorzieningen, het uitvoeren van ecologische onderzoeken en het aanbrengen van voorzieningen voor biodiversiteit. Ook is het budget gereserveerd voor bouwkundige voorzieningen ten behoeve van het plaatsen van warmtepompen. Klimaatadaptatie Naast duurzaamheid is het noodzakelijk om meer aandacht te vragen voor het klimaat en biodiversiteit. Het klimaatbewust worden is noodzakelijk, want we kunnen onze ogen niet sluiten voor de extreme weerssituaties van de afgelopen jaren, waaronder hevige regenval en hittegolven. In de nieuwbouw houden we hier al steeds meer rekening mee. Denk aan het plaatsen van regentonnen bij nieuwbouwwoningen, maar ook het plaatsen van nestkasten bij nieuwbouw en bestaande woningen aan de Citroenvlinder, Laak en Steenplaat e.o.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 12

Planmatig onderhoud Het totaalbedrag 2024 à 3,841 miljoen incl. btw besteden wij aan: Bedrag Omschrijving

(x € 1.000)

1 Gevels en vloeren (isolatie, metsel- en voegwerk, balkons)

213

2 Binnen- en buitenschilderwerk

304

3 Buitenkozijnen en glas

131

4 Ecologie

6

5 Daken, goten en dakramen

742

6 Liften

89

7 Diverse (cv, elektra, riolering, bestrating, toegangsbeheer) Sub totaal

824 2.309

8 PO bij mutatie/plof (aparte begroting) 9 Vervanging keukens, badkamers en toiletten

406 1.126

Sub totaal

1.532

TOTAAL

3.841

Hieronder een weergave van de grootste werkzaamheden. 1. Gevels en galerijen. Bij 50 woningen aan de Laak e.o. en 97 woningen aan Citroenvlinder en Pauwoog worden herstelwerkzaamheden uitgevoerd aan metselwerk (zoals het herstellen van scheuren). Ook worden zijgevels geïsoleerd. Na het isoleren van de zijgevels wordt het metselwerk gereinigd en worden voegen hersteld. 2. Buitenschilderwerk. In totaal krijgen circa 300 woningen een volledige of gedeeltelijke buitenschilderbeurt. Het gaat met name om de woningen aan de Laak, Stevinweg, Citroenvlinder, Pauwoog en Tarwelaan. 3. Buitenkozijnen en glas. In 2024 worden enkele voordeuren vervangen aan de Teylingen, en zijn er diverse posten opgenomen voor houtrotherstel bij schilderwerkzaamheden. In 2024 worden de sluitplannen (wie heeft er hoe toegang) van de appartementencomplexen herijkt. 4. Ecologie. In 2024 worden vijf ecologische onderzoeken uitgevoerd bij onder andere woningen aan de Grote Haag/Windbaan, Citroenvlinder, Koraal, Kwarts, Robertskruid en Doorsteek. Ook worden nestkasten geplaatst bij woningen aan de Citroenvlinder, Laak en Steenplaat e.o. 5. Daken. Bij woningen aan de Citroenvlinder worden in 2024 veel werkzaamheden uitgevoerd. Goten en hemelwaterafvoeren worden vervangen en er worden diverse werkzaamheden aan dakkapellen uitgevoerd.

Bij de woningen aan de Tarwelaan worden golfplaten op bergingen vervangen en een lichtstraat wordt vervangen bij de appartementen aan de Boomkleverlaan. 6. Liften. Bij acht liften wordt kleiner of groter onderhoud uitgevoerd. De meeste werkzaamheden vinden plaats bij de lift in de zorgappartementen van Philadelphia, waar de lift een revisie van de installatie krijgt. 7. Diversen. In 2024 worden bij de woningen aan de Vlaskruid, Duinroos, Gelderseweg, Raadhuisstraat en Citroenvlinder de cv-ketel vervangen door een hybride warmtepomp met ketel en zonnepanelen. Ook worden werkzaamheden uit 2023 afgerond bij de

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 13

woningen aan het Vossendal en de Hermelijnhof. Restant van de werkzaamheden betreft het vervangen van accu’s in noodverlichting, deurdrangers, deurbellen en andere kleinere werkzaamheden. 8. PO bij mutatie/plof. Met ‘plof’ bedoelen we cv-ketels die eerder aan vervanging toe zijn dan gepland. Hieronder vallen cv-ketels, mechanische ventilatie, groepenkasten en onvoorzien onderhoud. 9. Vervanging badkamers en toiletten. De huurders aan de Doorsteek van wie de badkamer en het toilet 30 jaar oud zijn, kunnen deze kosteloos laten vervangen. In 2024 worden geen keukens op complexniveau vervangen. In deze post begroten we ook de zogenoemde ‘nakomertjes’ van de badkamer- en keukenvervanging: huurders die zich, nadat hun complex aan de beurt was, alsnog aanmelden voor vervanging. Ook vervanging bij mutatie valt hieronder.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 14

Investeren in sociale duurzaamheid In 2024 bouwen we verder aan de reeds ingeslagen weg om de inzet te vergroten als het gaat om investeringen in woningen, leefomgeving, het welzijn van huurders en de sociale samenhang. Wij vatten dit in ons ondernemingsplan samen onder de programmalijn: ‘Sociale duurzaamheid’. In de Nationale Prestatieafspraken is leefbaarheid van wijken en buurten een van de vier belangrijke pijlers. Woonmaatschappelijk werk achter de voordeur Onze sociaal wijkbeheerder houdt zich naast ondersteuning op technisch gebied, bezig met vragen en zaken die spelen op sociaal en maatschappelijk vlak. Denk aan het signaleren van eenzaamheid, maar ook signalen van energiearmoede of beginnende dementie hebben zijn aandacht. Ook onze woonconsulenten gaan regelmatig de wijk in om problemen (vereenzaming, vervuiling, verwaarlozing, etc.) in een zo vroeg mogelijk stadium te signaleren. Voor de bezoeken in de wijk trekken we samen op met politie, en ook met MDF en GGD. Regelmatig gaan de woonconsulenten samen met de wijkbeheerder van de gemeente de wijk in, om zo kennis te delen. In de meeste gevallen bieden we zelf geen begeleiding en zorg, maar zorgen we of voor een overdracht aan instanties die deze rol kunnen vervullen, of we brengen de signalen in bij het meldpunt Vangnet en Advies.

Toename huishoudens met hulpvragen Hoewel we afgelopen jaar geen grote (financiële) problemen door de hoge energierekening en de stijging van de kosten door de hoge inflatie hebben gezien bij onze huurders, houden we aandacht voor deze ontwikkeling. Mogelijk dat door het door de overheid ingestelde prijsplafond voor energie de problemen beperkt zijn gebleven. Echter per eind 2023 behoort het energieplafond tot het verleden, en zijn we weer overgeleverd aan de grillen van de markt. Verder blijft het aantal huurders met verward gedrag en psychische problematiek hoog. Huurders met een zorg- of hulpvraag krijgen niet altijd (meer) de benodigde zorg en/of hulp, met als gevolg dat deze huurders meer moeite hebben om hun woonsituatie op orde te houden. Zeewolde Samen Onder regie van de gemeente Zeewolde is de projectgroep Zeewolde Samen tot stand gekomen. We trekken hierin samen met gemeente en andere lokale en regionale partners op om eenzaamheid te signaleren en te voorkomen. De gemeente onderzoekt nog of de samenwerking die wij daarin hadden met PostNL een plek kan krijgen. Huisvesting statushouders Gelet op de geringe doorstroming en het beperkte aanbod in sociale huurwoningen was het in 2023 problematisch om de gemeentelijke taakstelling voor het huisvesten van statushouders te realiseren.

Als voor 2024 de taakstelling wederom zo hoog is als in 2023 dan is het een bijna schier onmogelijke taak om deze te kunnen realiseren rekening houdende met een fair share verdeling. Voor 2024 zullen we net als in 2023 veertien woningen beschikbaar stellen voor het huisvesten van statushouders. De Alliantie zal één of twee woningen beschikbaar stellen voor deze doelgroep. Belangrijk is dat de gemeente zorgt voor huishoudens met voldoende gezinsleden. Met het huisvesten van alleenstaande statushouders in een eengezinswoning wordt het onmogelijk om de gemeentelijke taakstelling te realiseren. Huisvesting specifieke doelgroepen Het aantal woningen dat we beschikbaar stellen voor statushouders neemt een flinke hap uit het totale aanbod. Daarnaast zijn er nog de sociale urgente woningzoekenden die

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 15

gehuisvest moeten worden. Bovendien zijn er ook andere bijzondere doelgroepen die buiten het reguliere aanbod een beroep doen op sociale huurwoningen. Zo stellen we bijvoorbeeld acht woningen beschikbaar voor de uitstroom uit de tussenvoorziening de Komeet, inclusief de uitstroom uit het provinciale bestuursakkoord Weer Thuis (Maatschappelijke Opvang en Begeleid Wonen). Het gemeentebestuur heeft besloten om voor het sociaal domein de samenwerking op te zoeken met de Noord Veluwe, waardoor het voor Woonpalet logisch is om ook de samenwerking op het sociaal domein, waaronder Beschermd Wonen en maatschappelijke opvang met partners van de Noord Veluwe op te zoeken. In de Nationale Prestatieafspraken is opgenomen dat gemeenten ook zorgen voor een fair share om niet alleen maar woningen voor bijzondere doelgroepen beschikbaar te hoeven stellen. Daarnaast mogen gemeenten ook voor woningzoekenden uit de zorg, onderwijs, politie voorrangsregels instellen. Met de gemeente spreken we af dat we voor 2024 als pilot maximaal twee woningen met voorrang aan onderwijzend personeel beschikbaar stellen. Dit naar aanleiding van een noodkreet vanuit de schoolbesturen om leraren en onderwijzers te kunnen aanstellen dan wel behouden.

Het is en blijft zoeken naar de juiste balans tussen het beschikbaar stellen van woningen voor bijzondere doelgroepen en het beschikbaar houden van voldoende woningen voor reguliere woningzoekenden. Pauzewoningen voor spoedzoekers In 2022 hebben we in een blok van acht woningen in Eilandenrijk, vier woningen aangemerkt als pauzewoning. Deze zijn bestemd voor spoedzoekers en in 2022 ook toegewezen aan spoedzoekers. Bij mutatie van een van de acht woningen bekijken we of ruimte is om een spoedzoeker te huisvesten, omdat maximaal vier van de acht aan spoedzoekers worden verhuurd. We hanteren voor deze doelgroep een pauzelijst. Om als woningzoekenden op de pauzelijst te kunnen komen, moet je aan een aantal voorwaarden voldoen. Zie www.woonpalet.net/pauzewoningen. Bij het schrijven van dit jaarplan, zijn er nog geen mutaties geweest in deze acht woningen en staan drie mensen op de pauzelijst. In de zomer van 2024 lopen de huurovereenkomsten af van de huidige huurders van de pauzewoningen. Zij moeten de woning dan verlaten, waarmee ruimte ontstaat voor de mensen die op de pauzelijst staan. Probleemtuinen Jaarlijks nemen we een aantal probleemtuinen onder handen. Probleemtuinen zijn tuinen van huurders die het zelf niet redden de boel op orde te brengen. Bijvoorbeeld omdat de financiën ervoor ontbreken of de gezondheid de belemmerende factor is.

Het aanpakken van probleemtuinen doen we samen met Just Motivate. Dit is een lokale organisatie die jongeren helpt om structuur aan het leven te geven door ze te begeleiden en een dagbesteding te bieden. Tuinonderhoud In 2024 zetten we het aanbieden van het abonnement voor tuionderhoud voort. Zowel de huurders als onze samenwerkingspartner Nujijwerkt zijn enthousiast over het verloop van de in 2023 opgezette pilot. Inmiddels hebben we ruim 20 abonnementen afgesloten. Het zijn met name oudere huurders en huurders met een zorgvraag die het abonnement afsluiten. De tuinen blijven er verzorgd uitzien en het groen blijft behouden. Veelal zagen we in het verleden dat er bij het niet meer kunnen onderhouden van de tuin gekozen werd voor het aanbrengen van verharding. Door het groen te behouden dragen we bij aan het voorkomen van hittestress en klimaatadaptie.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 16

Wonen+ een idee voor mijn buurt Met het Wonen+-fonds bieden we huurders de mogelijkheid om met plannen en ideeën te komen die bijdragen aan het verbeteren van de leefbaarheid in hun straat of buurt. Een commissie, bestaande uit leden van Huurdersbelangen Zeewolde en medewerkers van Woonpalet, beoordeelt de plannen en bepaalt welke plannen voor een financiële bijdrage in aanmerking komen. Deze financiële bijdrage komt uit het Wonen +-fonds. Het zijn tenslotte de huurders zelf, die het best weten wat een plus geeft aan wonen. Leefbaarheidsonderzoek 2024 Het is al weer vijf jaar geleden dat we onze laatste leefbaarheidsonderzoek hebben uitgevoerd. In 2024 gaan we in samenwerking met Hogeschool Saxion uit Deventer het onderzoek weer uitvoeren. Vaak is het een afstudeeropdracht of een opdracht van een derdejaarsstudent. We proberen zoveel mogelijk aan te sluiten bij de vraagstelling van de vorige onderzoeken, om trends inzichtelijk te maken.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 17

Samen met huurders en andere stakeholders Een huis is meer dan alleen een veilige plek om te wonen. Het is er ook je thuis voelen in een leefbare omgeving. Een prettige woonomgeving creëren kunnen we niet alleen. We werken dan ook veel samen met verschillende partners. Overleg met onze huurdersvertegenwoordigingen We hebben een prettige en constructieve relatie met onze huurdersorganisatie Huurdersbelangen Zeewolde (HBZ). We overleggen in 2024 minimaal vier keer met HBZ. Belangrijke thema’s in 2024 zijn betaalbaarheid van het wonen, onderzoek leefbaarheid, energietransitie, duurzaamheid en nieuwbouw. Daarnaast bespreken we het jaarlijkse huurbeleid en monitoren en actualiseren we de gemaakte prestatieafspraken. In een aantal complexen zijn bewonerscommissies actief en daar onderhouden we een warme band mee, waaronder de huurdersvertegenwoordiging van de Molenhof (concept Knarrenhof). In een aantal complexen werken we met contactpersonen, die de oren en ogen van de bewoners zijn. Huurders We betrekken huurders actief bij nieuw beleid of de ontwikkeling van nieuwe producten. De pilot voor het aanbieden van een abonnement voor het onderhouden van de tuin is daar een voorbeeld van of het plaatsen van hybride warmtepompen.

In 2023 zijn we in samenwerking met de huurders gestart met het vernieuwen/veranderen van de entrees en gangen bij appartementencomplex Raadhuisstraat/Gelderseweg. Voor 2024 gaan we voor het realiseren van geveltuintjes bij de jongerenwoningen aan de Koraal in gesprek met daar woonachtige jongeren. Gemeente Zeewolde Het huidige college is een jaar geleden geïnstalleerd. Onze plannen en volkshuisvestelijke doelen voor de komende jaren zijn bij het college en de gemeenteraad bekend. Jaarlijks actualiseren we de inzet op de verschillende thema’s en leggen we die vast in prestatieafspraken. Op vele vlakken werken we samen. In wijk Zuid trekken we samen op om de woningen voor te bereiden op aardgasvrij. Daarnaast bouwen we verder aan de groei van het dorp. In 2024 leveren we een tweetal complexen op en starten we met de bouw van de woningen in het Havenkwartier. Op Sociaal Domein wordt de koers verlegd naar de Noord Veluwe. Dit betekent dat Woonpalet de samenwerking op dit gebied met de partners van de Noord Veluwe zal intensiveren. Verder volgen we gezamenlijk de ontwikkelingen rond de woondeal, die de ZUND corporaties in Flevoland hebben gesloten als onderdeel van de Flevolandse woondeal.

Samenwerking met maatschappelijke partijen in Zeewolde Buurtbemiddeling als onderdeel van Actieplan Woonoverlast Het Actieplan Woonoverlast zou in 2023 worden geëvalueerd en eventueel aangescherpt. Dit is doorgeschoven naar 2024. Buurtbemiddeling is een onderdeel van dit Actieplan. De rendementen van de inzet van Buurtbemiddeling kunnen beter. We blijven als partner betrokken en zullen ook zoveel mogelijk gebruikmaken van de inzet van Buurtbemiddeling. Woonpalet draagt met ingang van 2024 niet meer jaarlijks financieel bij. Woonpalet heeft

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 18

de afgelopen vier jaar jaarlijks een bijdrage van € 5.000,- beschikbaar gesteld om Buurtbemiddeling te helpen opstarten in Zeewolde. Convenant ‘Voorkomen huisuitzettingen bij huurschulden’ Het convenant Voorkomen huisuitzettingen bij huurschulden (getekend in 2021) werkt naar tevredenheid. In 2023 hebben er geen huisuitzettingen wegens huurachterstanden of overlast plaatsgevonden. In 2024 blijven we wat dit thema betreft actief samenwerken met Gemeente, MDF en GGD. Jaarlijks wordt het convenant met alle partijen geëvalueerd en eventueel nadere afspraken gemaakt. In 2024 onderzoeken we of de inzet van ‘de voorzieningenwijzer’ zinvol is. Hierbij wordt samen met huurders bekeken of wel gebruikgemaakt wordt van alle toeslagen en subsidieregelingen waar men recht op heeft. Convenant ‘Vroegsignalering’ Het landelijk convenant Vroegsignalering schulden is medio 2021 ondertekend. Gemeenten hebben vanuit het Ministerie de opdracht gekregen om schulden in een vroegtijdig stadium te signaleren en hierop te anticiperen. De gemeente heeft deze opdracht bij MDF neergelegd. Verhuurders, maar ook energiebedrijven en verzekeraars leveren data met betrekking tot achterstanden aan in een centrale database. Voor Woonpalet is dit convenant een prima aanvulling op het convenant Voorkomen huisuitzettingen bij huurschulden.

Overleg Vangnet Gemeente heeft in 2023 het Overleg Vangnet nieuw leven ingeblazen. Betrokken partners als politie, MDF en GGD bespreken in het zes wekelijkse overleg casuïstiek van huurders met overlast, psychische problematiek, verslavingsproblemen, sociaal maatschappelijke problemen etc. Daarbij wordt de juiste organisatie aan de huurder gekoppeld. Die organisatie is de regievoerder in de betreffende casus. Voor het delen van informatie wordt de AVG in acht genomen. Aangezien er soms nog onduidelijkheid is of informatie wel of niet gedeeld mag worden, is het prettig dat de minister in de Nationale Prestatieafspraken heeft opgenomen een wetsvoorstel in te dienen, waarin afspraken over het delen van gegevens wordt vastgelegd. Investeren in sociale duurzaamheid: Zeewolde Samen Woonpalet is medeondertekenaar van het convenant Een tegen eenzaamheid. Onder regie van gemeente is er een werkgroep ingesteld ‘Zeewolde Samen’. Woonpalet is partner in deze werkgroep, samen met gemeente en maatschappelijke partners. Doel is met elkaar activiteiten organiseren waar iedereen aan mee kan doen. In 2024 is er extra aandacht voor het thema eenzaamheid en proberen we eenzaamheid te verminderen. Denk aan bijvoorbeeld het organiseren van de week van de ontmoeting, maar ook spelletjesmiddagen, sportactiviteiten en workshops contact leggen. In al onze complexen is onze sociaal wijkbeheerder bekend.

Hij is aanspreekpunt en heeft oog voor vereenzaming. Ook informeren wij onze huurders in appartementengebouwen over de activiteiten en kan onze sociaal wijkbeheerder de bewoners hierbij een steuntje in de rug geven. Een van onze woonconsulenten participeert in de werkgroep Zeewolde Samen. In Havenkwartier waar we samen met Coloriet en gemeente in gesprek zijn over het ontwikkelen van een complex voor senioren en waar ook zorg geleverd wordt, willen we graag een ontmoetingsfunctie mee ontwikkelen, die niet alleen voor de bewoners van het complex een mogelijkheid voor samenkomst geeft, maar ook voor de bewoners van de wijk. Met name voor senioren is een ruimte om elkaar te ontmoeten belangrijk.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 19

Bestrijden energiearmoede Na het uitbreken van de oorlog in Oekraïne zijn de energieprijzen geëxplodeerd. Landelijk is er al veel gedaan om de stijging te dempen met het instellen van het prijsplafond. Het opheffen van het prijsplafond ingaande 2024 hangt als een donkere wolk boven de markt. Het is dan ook van belang aandacht te houden voor de woonlasten van onze huurders. Fijn is dat de woningen van Woonpalet met gemiddeld energielabel A al duurzaam zijn en dat we al op veel woningen zonnepanelen hebben gelegd waardoor huurders hun eigen stroom opwekken. Desondanks zien we dat huurders het moeilijk hebben om financieel rond te komen. Voor 2024 onderzoeken we samen met de gemeente of er mogelijkheden zijn om de voorzieningenwijzer in te zetten. Dit is een praktisch instrument voor gemeenten corporaties en welzijnsorganisaties bij het armoedebeleid. In persoonlijke gesprekken is het mogelijk om problemen sneller te signaleren en wordt bekeken of de bewoners wel gebruikmaken van alle toeslagen en voorzieningen waar ze recht op hebben. In omliggende gemeenten blijkt dat er gemiddeld op jaarbasis € 300,- per persoon bespaard kan worden. Verbindingen Woonpalet heeft een verbinding met de Coöperatieve vereniging ZeewoldeZon.

ZeewoldeZon is een coöperatieve energievereniging die door het gebruik van de daken van Woonpalet om hierop zonnepanelen te installeren, vooral huurders van Woonpalet verduurzamingsslagen biedt. Woonpalet is lid van de coöperatieve vereniging, heeft stemrecht in de ALV en is eigenaar van een aantal zondelen. De vereniging ZeewoldeZon benut de Regeling Verlaagd Tarief, ook wel de Postcoderoos genoemd. Deze regeling biedt circa 12 cent belastingvoordeel op elke geleverde kWh stroom. Je mag van deze regeling alleen gebruikmaken als coöperatieve vereniging: dat betekent dat de mensen die de zonnestroom gebruiken, lid moeten zijn van de vereniging. Vandaar dat ZeewoldeZon is opgericht. De leden zijn dus met elkaar eigenaar van het zonnestroomsysteem. Dat houdt in dat toekomstige winsten teruggaan naar hen. De landelijke overheid garandeert dat deze regeling ten minste 15 jaar toegepast kan worden vanaf het moment van plaatsing van de panelen. Het zonnestroomsysteem heeft een levensduur van ten minste 25 jaar. Een deel van de opbrengst uit de Postcoderoosregeling wordt door de leden als kapitaal ingebracht. Dit ingebrachte kapitaal wordt aangewend voor de dekking van de exploitatiekosten van ZeewoldeZon. Dit kapitaal wordt omgezet in ‘zondelen’. Het aandeel zonnesystemen op daken van Woonpalet zal niet verder uitgebreid. De bestaande situatie blijft in stand.

De bestuurlijke activiteiten door Woonpalet zijn beëindigd. Woonpalet, noch haar bestuurder, heeft nog een actieve rol in het bestuur van ZeewoldeZon. De overgebleven organisatorische verbinding bestaat uit het lidmaatschap van Woonpalet in de coöperatieve vereniging en het beschikbaar stellen van daken van onze woningcomplexen. Het financieel belang van Woonpalet bedraagt in deze verbinding minder dan € 1.000,-. De activiteiten van deze verbinding worden daarom verder niet meegenomen in het jaarplan 2024.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 20

Financiële continuïteit Economische ontwikkelingen Vorig jaar bij het opstellen van ons jaarplan 2023 werden we geconfronteerd met een sterk oplopende inflatie tot 14,5%, energieprijzen die door het dak schoten en een snel stijgende rente tot circa 3,5%. Grote onzekerheid over het toekomstig verloop van deze economische ontwikkelingen en de impact hiervan op de financiële haalbaarheid van onze volkshuisvestelijke ambities. In het afgelopen jaar kregen we te maken met sterk stijgende prijzen voor bouwkosten, onderhoudskosten en kosten beheer (belastingen, accountantskosten, automatiseringskosten). Een daling van de prijsinflatie is inmiddels ingezet door een aanzienlijke verhoging van de rente door de ECB (Europese Centrale Bank). Met name de verhoging van de rente betekent een significante aanslag op de operationele kasstromen van corporaties met een aanzienlijke nieuwbouwopgave waarvoor externe financiering dient te worden aangetrokken. Onze ambities Begin 2023 hebben wij ons nieuwe ondernemingsplan “Betaalbaar, duurzaam en goed wonen” 2023-2025 gepresenteerd.

De visie en missie zoals opgenomen in ons ondernemingsplan hebben we in 2023 nader uitgewerkt in een actualisering van ons Strategisch Voorraadbeleid.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 21

Actualiseren Strategisch Voorraadbeleid Het oude Strategisch Voorraadbeleid (hierna SVB) van Woonpalet stamde uit 2020 en was toe aan revisie. De noodzaak in het verleden was beperkt door het jonge bezit en de sterke focus op de uitbreidingsopgave. Echter is de behoefte aan een scherper en doorleefder portefeuillebeleid inmiddels groter. Dit komt door onder andere het bezit dat ouder wordt, de vergrijzing, de duurzaamheidsopgave en scherpere kaders vanuit de overheid. In het verleden lag de focus vanuit het SVB met name op nieuwbouw, maar momenteel is het ook van belang de bestaande voorraad met onderhoud en investeringen hierin mee te nemen. Deze verschuiving op zichzelf vraagt zowel om een nieuw overzicht van de opgaven, nieuwe inhoudelijke keuzes en afwegingen, alsmede om een (nieuwe) wijze van borging van (strategische) sturing in de organisatie. Het actualiseren van de portefeuillestrategie heeft plaatsgevonden in het voorjaar van 2023. Via de kick-off, beleidsanalyses, interviews en scenario verkenningen is er eerst een beeld geschetst van de bestaande situatie. Hierna zijn door middel van diverse themasessies de strategische afwegingen voor de wensportefeuille en portefeuillestrategie gemaakt. De resulterende strategische varianten zijn doorgerekend in het Corporatie PrognoseModel van Finance Ideas, om de financiële haalbaarheid te bepalen.

Wensportefeuille Qua nieuwbouw zien we door de nationale kaders en mogelijkheden tot groei van Zeewolde, 30% van de lokale nieuwbouwopgave als gewenste opgave voor sociale huur. Qua duurzaamheid hebben we - door ons jonge bezit - relatief een voorsprong ten opzichte van andere corporaties. Om deze te behouden plaatsen we in onze wensportefeuille bij vervanging van de cv-ketel een hybride warmtepomp, op alle woningen zonnepanelen en isoleren we doelmatig verder, conform ons duurzaamheidsbeleid. Qua opgave voor ouderen willen we met de gemeente verdere kaders ontwikkelen vanuit de gemeentelijke woonzorgvisie. Uit de strategische doorrekeningen blijkt dat de wensportefeuille niet volledig realiseerbaar is. De economische omstandigheden zijn fors gewijzigd. Daarnaast is de stijging in onderhoudslasten, de huurverlaging voor lage inkomens en toegenomen bouwopgave in Zeewolde debet aan het niet kunnen realiseren van het volledige wensenpakket. Belangrijkste oorzaak is hierbij gelegen in het behouden van voldoende operationele kasstroom om blijvend te kunnen voldoen aan een ICR van minimaal 1,4. Voor een haalbare strategie moeten we dus prioriteren, hierbij richten we ons op: I. II. III.

het in stand houden van de huidige voorraad binnen een beperkte groei van de onderhoudsuitgaven; het blijven bouwen en vernieuwen van de portefeuille ten behoeve van aansluiting op de doelgroep; het doelmatig voortzetten van de verduurzaming met zonnepanelen, na-isolatie en (hybride) warmtepompen.

Onderstaand lichten we in het kort onze ambities toe op de meest belangrijke volkshuisvestelijke prestatievelden: nieuwbouw, verduurzaming, betaalbaarheid en verkoop. Nieuwbouw Verkoop en nieuwbouw zien we als noodzakelijk voor het verjongen en transformeren van het bezit. Het doel hiervan is meerledig. Ten eerste zorgt het voor de gewenste verdeling

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 22

van bouwjaren van het bezit. Daarnaast kan hiermee beter worden aangesloten bij de veranderende doelgroepen. Met de vernieuwing kunnen we het aantal woningen dat passend is voor kleine huishoudens vergroten en het aantal zorggeschikte woningen voor mensen die minder goed ter been en/of zorgbehoevend zijn vergroten. Uitbreiding van de portefeuille zien we nadrukkelijk als een wens die in de huidige context niet – volledig - haalbaar is. De gewenste groei van de sociale woningvoorraad in Zeewolde is voor Woonpalet zodoende niet meer realiseerbaar. Hiervoor zal samenwerking met andere woningcorporaties gezocht moeten gaan worden. Gezien de ruimte die Zeewolde heeft voor nieuwbouw en de landelijke opgave, zien we de behoefte om hiervoor samenwerking op te gaan zoeken. In de periode 2024-2033 hebben we de oplevering van de nieuwbouw van 334 woningen ingerekend. De stichtingskosten van de nieuwbouw bedragen circa € 94,6 miljoen (gemiddelde stichtingskosten per woning: € 283.000,-). De nieuwbouwprojecten over de periode 2024-2027 (154 woningen) bevinden zich in een fase van uitvoering en voorbereiding. De projecten vanaf 2028 (30 woningen op jaarbasis) betreffen zogenaamde ‘zachte’ projecten. De voorgenomen nieuwbouw ligt in lijn met de huidige prestatieafspraken (2023-2025) met de gemeente Zeewolde.

Hierin is de omvang van de kernvoorraad voor 2030 in de Woonvisie geraamd op minimaal 2.130 woningen. Rekening houdend met de voorgenomen nieuwbouw en verkoop bedraagt de omvang van de kernvoorraad per ultimo 2030 circa 2.179 woningen (inclusief 94 woningen van collega-corporaties). Verduurzaming Ons recent opgestelde duurzaamheidsbeleid bestaat uit het doelmatig voortzetten van de verduurzaming met zonnepanelen, na-isolatie en (hybride) warmtepompen. (Warmte)installaties: Voor de installaties volgen we de transitievisie van de gemeente en het recent opgesteld duurzaamheidsbeleid (2023). Voor de nieuwbouw betekent dit, aangezien deze in de Polderwijk ligt, dat deze aangesloten zal worden op het warmtenet. In het bestaande bezit hebben we minimaal de helft van de huidige reguliere cv-ketels in 2032 vervangen door hybride warmtepompen of all-electric warmtepompen. Isolatie: De huidige woningvoorraad heeft gemiddeld genomen een hoge isolatiewaarde. Woningen hebben allemaal tenminste dubbelglas, spouwmuurisolatie, vloerisolatie en dakisolatie. Het is zodoende zelden doelmatig om isolatie te verwijderen en hogere isolatiewaarde toe te passen. Verder door isoleren vindt daarom situationeel plaats wanneer dit past in het specifieke onderhoudsplan van een complex.

Onze portefeuille ultimo 2032 bestaat door de nieuwbouw en deze beperkte extra isolatie uit minimaal 30% die voldoen aan de isolatiestandaard. Zonnepanelen: Conform prestatieafspraken en duurzaamheidsbeleid zijn in onze wensportefeuille in 2032 alle woningen van Woonpalet voorzien van zonnepanelen. Energielabels: De landelijke doelstelling om vanaf 2028 geen woningen te hebben met E, F of G label is door ons al gehaald. Natuurlijk is het altijd wenselijk om betere energielabels te krijgen. Dit zien we echter niet als een doel op zich. Mogelijke labelsprongen zien we als resultaat van onze andere praktische acties en maatregelen op het gebied van duurzaamheid. Over de periode 2024-2033 bedragen de kosten van verduurzaming circa € 26,3 miljoen.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 23

Betaalbaarheid In ons huurbeleid houden we rekening met de huurmatiging voor de jaren 2023-2025, gebaseerd op de loonontwikkeling verminderd met 0,5% in plaats van de ontwikkeling van de prijsinflatie (conform landelijke prestatieafspraken). Voor de jaren vanaf 2026 rekenen we voor de huurontwikkeling wederom met prijsinflatie. In 2023 heeft de verplichte verlaging van de huur naar € 575,03 (prijspeil 2023) plaatsgevonden voor huurders met een inkomen lager dan 120% van het sociaal minimum. De huurverlaging viel circa € 350.000,- (op jaarbasis) nadeliger uit dan voorzien. Vanaf 2024 rekenen we de verwachte maximale huurverhoging in volgens de Leidraad dPi2023 onder toepassing van de inkomensafhankelijke huurverhoging. In principe is de woningvoorraad tot aan de eerste aftoppingsgrens de betaalbare voorraad. Ook bij mutatie hanteren we deze huurprijsgrens. Gelet op het verwachte geringe aantal mutaties in de voorraad met een huur tot € 575,03, houden we deze huurprijs aan bij een volgende verhuring, zodat de aantallen woningen met deze huurprijs op peil blijven. Vanzelfsprekend verhogen we de huren van deze woningen wel bij de jaarlijkse huurverhoging. Verkoopbeleid Onze haalbare strategie bevat het realiseren van dertig nieuwbouwwoningen per jaar (conform prestatieafspraken met de gemeente).

Hierbij verhogen we de verkopen vanaf 2024 naar twintig per jaar om de kasstromen en leningportefeuille te ontlasten, terwijl we de vernieuwing in de portefeuille en voorraaduitbreiding van woningen in Zeewolde blijven borgen. In de periode 2024-2033 houden we rekening met de verkoop van circa 200 woningen met een verkoopopbrengst van € 59 miljoen.

Duurzaam bedrijfsmodel Inspanningsverplichting Van de corporatiesector wordt verwacht dat zij haar verantwoordelijkheid neemt en zich maximaal zal inspannen om aan de slag te gaan met de opgave uit de Nationale Prestatieafspraken (NPA). Ook Woonpalet onderschrijft deze inspanningsverplichting. Actualisering doorrekening NPA Als gevolg van de sterk gestegen bouwkosten en rente heeft er onlangs een actualisering van de doorrekening financiële haalbaarheid van de Nationale prestatieafspraken tot 2030 plaatsgevonden. In een brief aan de Tweede Kamer over de doorrekeningen schrijft Minister de Jonge dat uit de doorrekening de conclusie kan worden getrokken dat de corporatiesector voor de uitvoering van de NPA uitgaat van een investeringsprogramma dat niet past bij een duurzaam bedrijfsmodel. Dat wil zeggen dat de aanpak zoals die nu wordt ingezet niet haalbaar is voor de lange termijn, omdat daarmee de financiële continuïteit van corporaties in gevaar komt. De Jonge kondigt aan dat hij bij de geplande financiële herijking in 2024 het duurzame bedrijfsmodel beter in beeld wil brengen en met beleidsopties zal komen hoe hier weer naartoe gewerkt kan worden. Met de herijking moeten de opgaven uit de NPA tot en met 2030 haalbaar blijven, maar moet er ook perspectief zijn dat de opgaven die daarna komen, opgepakt kunnen blijven worden.

Duurzaam bedrijfsmodel? In onze geactualiseerde portefeuillestrategie en doorgerekende scenario’s hebben we prioriteiten moeten stellen om binnen de intern gehanteerde ratio’s te blijven. De wensportefeuille is niet haalbaar gebleken en in onze MJB 2024-2033 bijgesteld naar een

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 24

financieel haalbaar scenario. De sterk gestegen bouwkosten en rente trekken een wissel op de operationele kasstroom. Onderstaand geven we nader inzicht in de geprognosticeerde operationele kasstroom, (des)investeringskasstroom en de financieringskasstroom over de periode 2024-2033.

De operationele kasstroom ad € 33 miljoen wenden we voor het grootste deel aan om de nagenoeg onrendabele investeringen in verduurzaming ad € 27 miljoen te financieren. Er resteert een positief saldo van € 6 miljoen. Dit positieve saldo, aangevuld met de kasstroom van € 59 miljoen uit de verkoop van bestaand bezit (circa 200 woningen) betekent dat we voor de financiering van de nieuwbouw ad € 90 miljoen (334 woningen) zijn aangewezen op extern aan te trekken financiering tot een bedrag van circa € 26 miljoen. De sterk gestegen rente naar een niveau van circa 3,5% maakt het noodzakelijk om een groot deel van de nieuwbouw intern te financieren door de verkoop van bestaand bezit. Door deze verkoop beperken we de groei van de leningportefeuille (LTV) en de toename van de rentelasten voor de financiering van nieuwbouw. In dit haalbare scenario blijven we binnen de grenzen van de intern gestelde normen voor de ratio’s van de LTV en de ICR. Is er sprake van een duurzaam bedrijfsmodel? Gezien de sterk opgelopen rente en de gestegen bouwkosten in combinatie met de hierop achtergebleven stijging van de sociale huurprijs is er geen sprake meer van een duurzaam bedrijfsmodel. Ter verduidelijking: in 2018 leverden we 35 nieuwe eengezinswoningen op (de Graanzolder) met gemiddelde stichtingskosten van € 136.000,- en een aanvangshuur van € 593,- per woning.

Inmiddels bedragen de gemiddelde stichtingskosten € 260.000,- met een gemiddelde aanvangshuur van circa € 650,-. Zonder aanvullende verkoop zullen de rentelasten steeds zwaarder gaan drukken op de operationele kasstroom en zal de ICR een snel dalend verloop richting de minimale norm van de ICR (≥ 1,4) vertonen. De ICR als restrictieve ratio komt hiermee snel in beeld.

Jaarplan Woonpalet 2024/pagina 25

In onderstaand eenvoudig voorbeeld hebben we inzichtelijk gemaakt wat de minimale huurprijs dient te zijn of welke maximale externe financiering mogelijk is om te voldoen aan de minimale ICR norm van 1,4. In dit voorbeeld is gemakshalve geen rekening gehouden met bijkomende kosten zoals: beheer, onderhoud en belasting/verzekering. Uitgangspunten Investeringskosten nieuwbouw € 260.000, financieringsrente 3,5%, sociale huurprijs € 650, sociale jaarhuur € 7.800 en jaarlijkse rentelast € 9.100. ICR norm ≥ 1,4? ICR (voor VPB): operationele kasstroom € 7.800/rentelast € 9.100 = 0,86. ICR (na VPB): operationele kasstroom € 5.788/rentelast € 9.100 = 0,64. ICR = 1,4 Minimale jaarhuur € 17.170 / minimale maandhuur € 1.431 (sociale maandhuur € 650) of Sociale jaarhuur € 7.800 / maximale rentelast € 4.134 (3,5%) / maximale financiering € 118.114.

Financiële kaders Voor de financiële kaders gaan we uit van de door Aw/WSW gehanteerde financiële ratio’s: LTV (≤ 85%), Solvabiliteit (≥ 15%) en ICR (≥ 1,4). Woonpalet acht het niet verstandig om de maximale grens van deze ratio’s op te zoeken maar hanteert intern een ‘veilige vluchtstrook’ van 10%: LTV (≤ 76,5%), Solvabiliteit (≥ 23,5%) en ICR (≥ 1,54). Het realiseren van onze missie en ambities ten behoeve van de huisvesting van de primaire doelgroep in de gemeente Zeewolde dient plaats te vinden binnen onze financiële kaders en is gebaseerd op financiële continuïteit. Woonpalet stelt een meerjarenbegroting op welke jaarlijks wordt geactualiseerd en waarin de voorgenomen activiteiten voor de eerstkomende jaren (zie onze belangrijkste uitgangspunten 2024) zijn opgenomen. Ratio’s beoordelingskader Het WSW en Aw hebben een gezamenlijk beoordelingskader op basis waarvan zij toezicht houden op de sector. Voor de beoordeling van de financiële continuïteit van de corporatie worden de onderstaande ratio’s gehanteerd. In dit overzicht zijn tevens de financiële ratio’s opgenomen van Woonpalet per ultimo 2024.