vragen OPZ transformatie Mariaschool met antwoorden

Betreft

: Vragen transformatie /verkooptraject van de voormalige Mariaschool

Behandeling : Commissievergadering d.d. 6 april 2021 Datum

: 05-04-2021

Gevraagd wordt onder andere de navolgende besluitvorming door de raad te nemen: 1. De startnotitie voor het verkoop en herontwikkeling van de voormalige Mariaschool vast te stellen, waarbij de gemeente zorgt voor een ordentelijke uitplaatsing van de huidige gebruikers. 2. In te stemmen met de dekking van de kosten van het verkooptraject uit de verkoopopbrengst 3. De netto-verkoopopbrengst ten goede laten komen aan de reserve SIA.

Inleiding Het doel is het bestaande pand te verkopen om het geschikt te maken voor de verhuur van kleinere (40-60m2) wooneenheden aan Zandvoortse jongeren. Met de verkoop en herontwikkeling wil de gemeente de voormalige school omvormen tot een plek met 15 wooneenheden voor starters op de sociale woningmarkt waarmee de wachttijd voor jongeren voor passende huisvesting kan worden bekort. Ook staat vermeld dat het (mede) geschikt moet zijn voor jongeren met een laag inkomen en onder de 23 jaar en is het van belang dat de huur onder de kwaliteitskortingsgrens valt om die die jongeren in aanmerking te laten komen voor huurtoeslag.

1. Rendement Bij een doelgroep voor jongeren van onder de 25 jaar in eenheden 40-60m2 en je wil dat deze ook nog eens in aanmerking laten komen voor huurtoeslag dan zal naar verwachting bij een volledige transformatie van de Mariaschool het rendement dermate laag zijn dat er residueel voor de aankoop van de Mariaschool geen of een opbrengst nihil is te verwachten. Dit lage rendement wordt naar verwachting enerzijds veroorzaakt door de volledige transformatiekosten, duurzaamheidseisen, de achterstand in onderhoud, vervolgens door de lage huur die in rekening mag worden gebracht, de huur mag namelijk niet hoger zijn dan € 442,46 (prijspeil 2021) en dat je commerciële ontwikkelaars buiten sluit en in eerste instantie alleen wil verkopen aan woningcorporaties Pré wonen. Vragen: •

Een gebruik in de markt is voor deze doelgroep eenheden (woningen) te realiseren van 2835m2 (een eigen woon/slaapkamer met kookgelegenheid, badkamer incl. toilet). Bijkomend voordeel is naar verwachting dat je meer eenheden kan realiseren. Waarom is er gekozen voor eenheden realiseren van 40-60m2?

•

Bij de eerste verkenningen is uitgegaan van 40 tot 60 m2. Dit is conform de spelregelkaart van Zandvoort. Bij de definitieve planvorming is het wellicht mogelijk om naar kleinere units te kijken.

•

De netto-verkoopopbrengst komt ten goede aan de reserve SIA. Is er voorafgaand aan het idee om de Mariaschool te transformeren naar wonen een berekening of een waardebepaling gemaakt om te kijken of er überhaupt een financieel sluitende business case is te realiseren met een opbrengst die ten goede komt aan de SIA? De verwachting is dat er een sluitende business case te maken is. Het is aan de ontwikkelaar te beoordelen of dat daadwerkelijk zo is.

•

• •

• •

Welke kosten, incl. een eventuele resterende boekwaarde moeten naast de kosten die nu worden geraamd op € 60.000, - worden goedgemaakt uit het verkoopresultaat? € 60.000,= bestaat uit het verhuurklaar maken van twee locaties ten behoeve van de kunstenaars, het opmaken van een taxatierapport alsmede de uren van de ambtelijke ondersteuning dat ook kosten worden gemaakt voor bodem en asbest onderzoek. Waarom is er gekozen voor een exploitatietermijn van 20 jaar dat de woningen in de sociale huur moeten worden beheerd? Bij de eerste verkenningen is uitgegaan van een periode van 20 jaar. De spelregelkaart schrijft een periode van 25 jaar voor.

• •

Kan de verkrijger na 25 jaar de woningen verkopen en of uit het sociale huur regime halen? Volgens de spelregel kaart kan dit maar over dit onderwerp zal nog gesproken worden met de partij die de aankoop gaat doen.

•

Wat is de reden dat in de notitie niet direct de uitgangspunten voor de transformatie in kwaliteit en vervolgens de exploitatie meer specifiek opgenomen om t.z.t teleurstellingen in realisatie, kwaliteit en verkoopopbrengst te voorkomen? Uitgangspunt is jongerenhuisvesting in de sociale huur alsmede de verplichting de werkzaamheden binnen een overzichtelijke periode daadwerkelijk aan te vangen.

•

2. Verkoop/ taxatie Het pand zal getaxeerd worden in opdracht van de gemeente en tegen een marktconforme prijs ter verkoop worden aangeboden. De verkoop zal na taxatie in eerste instantie plaatsvinden aan Pré wonen die bereid is de getaxeerde waarde te betalen, de verplichting op zich neemt de school geschikt te maken voor de woonruimte verhuur aan jongeren en deze verplichting ook binnen redelijke korte termijn inlost op straffe van ontbinding van de koopovereenkomst. Vragen:

• •

Op welk moment wordt er getaxeerd? Is dat nu in de huidige staat of na transformatie? Taxatie in huidige staat heeft inmiddels plaatsgevonden.

•

Welke uitgangspunten bij een taxatie voor transformatie, tenslotte is er nog geen plan, worden gehanteerd? Voor de vaststelling van de verkoopwaarde per vierkante meter is gebruik gemaakt van de comparatieve methode. (vergelijkingsmethode). Deze methode maakt gebruik van het analyseren van verkoopprijzen van een vergelijkbare onroerende zaak nabij de waardepeildatum. Van deze methode wordt gebruik gemaakt, omdat taxateur de verkoopwaarde per vierkante meter moet waarderen en dit de meest bruikbare methode is om deze vast te stellen.

•

3. Verkoop aan een woningcorporatie Een ander doel is de verkoop na taxatie in eerste instantie te laten plaatsvinden aan Pré wonen die dan bereid moet zijn de getaxeerde waarde te betalen. Vragen: • •

Waarom specifiek in eerste instantie een één op één overeenkomst met Pré wonen? Volgens de spelregel kaart wordt sociale woningbouw als eerste aan de corporatie aangeboden in dit geval Pre Wonen. Mocht Pre Wonen niet bereid zijn tot aankoop dan zal een openbare aanbesteding worden overwogen.

•

Waarom geen openbare transparante inschrijving, incl. voor ontwikkelaars/ ontwikkelende aannemers waarbij duidelijke randvoorwaarden, gelijk aan die van Pré wonen voor de aankoop zijn geformuleerd? Zie antwoord 1e vraag

• • •

Waarom zijn in de notitie niet direct de uitgangspunten voor de transformatie en vervolgens de exploitatie meer specifiek opgenomen? Omdat de haalbaarheid van het project door de ontwikkelaar moet worden uitgerekend.

4. Toewijzing In Amsterdam krijgen jongeren uit Amsterdam voorrang als zij de afgelopen tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken in de gemeente hebben gewoond. Vraag: Is de wethouder bereid een dergelijke regeling ook voor te stellen om deze in de huisvestingsverordening voor Zandvoort op te nemen? Zandvoort is gebonden aan het regionaal woonakkoord. Dat staat een regeling zoals voorgesteld niet toe. Wel kan 25 % specifiek worden bestemd voor Zandvoortse woningzoekenden.

Fractie OPZ