technische vragenOPZ transformatie Mariaschool

Betreft

: Vragen transformatie /verkooptraject van de voormalige Mariaschool

Behandeling : Commissievergadering d.d. 6 april 2021 Datum

: 05-04-2021

Gevraagd wordt onder andere de navolgende besluitvorming door de raad te nemen: 1. De startnotitie voor het verkoop en herontwikkeling van de voormalige Mariaschool vast te stellen, waarbij de gemeente zorgt voor een ordentelijke uitplaatsing van de huidige gebruikers 2. In te stemmen met de dekking van de kosten van het verkooptraject uit de verkoopopbrengst 3. De netto-verkoopopbrengst ten goede laten komen aan de reserve SIA.

Inleiding Het doel is het bestaande pand te verkopen om het geschikt te maken voor de verhuur van kleinere (40-60m2) wooneenheden aan Zandvoortse jongeren. Met de verkoop en herontwikkeling wil de gemeente de voormalige school omvormen tot een plek met 15 wooneenheden voor starters op de sociale woningmarkt waarmee de wachttijd voor jongeren voor passende huisvesting kan worden bekort. Ook staat vermeld dat het (mede) geschikt moet zijn voor jongeren met een laag inkomen en onder de 23 jaar en is het van belang dat de huur onder de kwaliteitskortingsgrens valt om die die jongeren in aanmerking te laten komen voor huurtoeslag.

1. Rendement Bij een doelgroep voor jongeren van onder de 25 jaar in eenheden 40-60m2 en je wil dat deze ook nog eens in aanmerking laten komen voor huurtoeslag dan zal naar verwachting bij een volledige transformatie van de Mariaschool het rendement dermate laag zijn dat er residueel voor de aankoop van de Mariaschool geen of een opbrengst nihil is te verwachten. Dit lage rendement wordt naar verwachting enerzijds veroorzaakt door de volledige transformatiekosten, duurzaamheidseisen, de achterstand in onderhoud, vervolgens door de lage huur die in rekening mag worden gebracht, de huur mag namelijk niet hoger zijn dan € 442,46 (prijspeil 2021) en dat je commerciële ontwikkelaars buiten sluit en in eerste instantie alleen wil verkopen aan woningcorporaties Pré wonen. Vragen: •

•

Een gebruik in de markt is voor deze doelgroep eenheden (woningen) te realiseren van 2835m2 (een eigen woon/slaapkamer met kookgelegenheid, badkamer incl. toilet). Bijkomend voordeel is naar verwachting dat je meer eenheden kan realiseren. Waarom is er gekozen voor eenheden realiseren van 40-60m2? De netto-verkoopopbrengst komt ten goede aan de reserve SIA. Is er voorafgaand aan het idee om de Mariaschool te transformeren naar wonen een berekening of een

• • • •

waardebepaling gemaakt om te kijken of er überhaupt een financieel sluitende business case is te realiseren met een opbrengst die ten goede komt aan de SIA? Welke kosten, incl. een eventuele resterende boekwaarde moeten naast de kosten die nu worden geraamd op € 60.000, - worden goedgemaakt uit het verkoopresultaat? Waarom is er gekozen voor een exploitatietermijn van 20 jaar dat de woningen in de sociale huur moeten worden beheerd? Kan de verkrijger na 20 jaar de woningen verkopen en of uit het sociale huur regime halen? Wat is de reden dat in de notitie niet direct de uitgangspunten voor de transformatie in kwaliteit en vervolgens de exploitatie meer specifiek opgenomen om t.z.t teleurstellingen in realisatie, kwaliteit en verkoopopbrengst te voorkomen?

2. Verkoop/ taxatie Het pand zal getaxeerd worden in opdracht van de gemeente en tegen een marktconforme prijs ten verkoop worden aangeboden. De verkoop zal na taxatie in eerste instantie plaatsvinden aan Pré wonen die bereid is de getaxeerde waarde te betalen, de verplichting op zich neemt de school geschikt te maken voor de woonruimte verhuur aan jongeren en deze verplichting ook binnen redelijke korte termijn inlost op straffe van ontbinding van de koopovereenkomst. Vragen:

• •

Op welk moment wordt er getaxeerd? Is dat nu in de huidige staat of na transformatie? Welke uitgangspunten bij een taxatie voor transformatie, tenslotte is er nog geen plan, worden gehanteerd?

3. Verkoop aan een woningcorporatie Een ander doel is de verkoop na taxatie in eerste instantie te laten plaatsvinden aan Pré wonen die dan bereid moet zijn de getaxeerde waarde te betalen. Vragen: • •

•

Waarom specifiek in eerste instantie een één op één overeenkomst met Pré wonen? Waarom geen openbare transparante inschrijving, incl. voor ontwikkelaars/ ontwikkelende aannemers waarbij duidelijke randvoorwaarden, gelijk aan die van Pré wonen voor de aankoop zijn geformuleerd? Waarom zijn in de notitie niet direct de uitgangspunten voor de transformatie en vervolgens de exploitatie meer specifiek opgenomen?

4. Toewijzing In Amsterdam krijgen jongeren uit Amsterdam voorrang als zij de afgelopen tien jaar tenminste zes jaar onafgebroken in de gemeente hebben gewoond. Vraag: Is de wethouder bereid een dergelijke regeling ook voor te stellen om deze in de huisvestingsverordening voor Zandvoort op te nemen?

Fractie OPZ