Raadsvoorstel Wijziging grondexploitatie Entree Palaceplein

Raadsvoorstel

Onderwerp Wijziging grondexploitatie Entree Palaceplein Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/698842 Kloet, J. de 4.1. Wonen en ruimtegebruik PCM Beers, G. van gvanbeers@haarlem.nl Na de sloop van de Passagepanden is binnen de Entree ontwikkeling gezocht naar een partij die het door de gemeenteraad vastgestelde sociale woonprogramma wilde realiseren. Afgelopen periode is daartoe met Pré Wonen onderhandeld over een samenwerkingsovereenkomst die hierbij voorligt ter ondertekening. Het college besluit de samenwerking met Pré Wonen aan te gaan en daartoe de samenwerkingsovereenkomst te tekenen. Hiermee kan met Pré Wonen gewerkt worden aan een verdere planuitwerking voor uiteindelijke realisatie van tussen de 30-40 sociale woningen. Onderdeel van dat plan is ook het creëren van een vervangende ruimte voor de pizzeria aan de Jacob van Heemskerckstraat 6 (algemeen beter bekend en hierna ook aangeduid als “De Zandvoorter”), waarmee een vrij Entreeplein gerealiseerd kan worden. Het college vraagt de raad de gewijzigde grondexploitatie Entree Palaceplein vast te stellen en daarmee het sluiten van de overeenkomst met de eigenaar van “De Zandvoorter” voor deze verplaatsing mogelijk te maken.

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Besluit college d.d. 4 november 2025

De commissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de raadsvergadering. - Raadsbesluit Uitvoeringsprogramma Entree Zandvoort, raadsvergadering 17 december 2013 (Z2013-002400), - Raadsbesluit vaststelling stedenbouwkundige visie Entree Zandvoort, raadsvergadering 21 december 2021 (2021/629865) Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen;

Kenmerk: 2025/698842

1/7

Het college besluit voorts: 2. De samenwerkingsovereenkomst met Pré Wonen aan te gaan (bijlage 1); 3. De overeenkomst aan te gaan met de eigenaar van het pand Jacob van Heemskerckstraat 6, (“De Zandvoorter”) (bijlage 2); een en ander onder de voorwaarde dat de raad de gewijzigde grondexploitatie Entree Palaceplein vaststelt; 4. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet een verplichting tot geheimhouding op te leggen ten aanzien van de bij dit besluit behorende bijlage 3 (Taxatierapport schadeloosstelling) voor een periode van 5 jaar en bijlage 4 (grondexploitatie Entree Palaceplein dd 16-10-2025) totdat de grondexploitatie wordt afgesloten; de secretaris,

Ontwerp-besluit raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders,

Besluit: 1. 1. De gewijzigde grondexploitatie Entree Palaceplein vast te stellen en de hiervoor benodigde extra verliesvoorziening € 169.000 ten laste te brengen van de Egalisatiereserve de griffier,

de voorzitter,

1. Aanleiding Voor de herontwikkeling van het Entreegebied is in 2021 een stedenbouwkundige visie vastgesteld waaraan de afgelopen periode verder is gewerkt. Onderdeel van de visie is de herontwikkeling van de Passagepanden. De oorspronkelijke passagepanden zijn inmiddels gesloopt en conform de visie en het Coalitieprogramma dient er op deze plek sociale woningbouw gerealiseerd te worden. Daartoe is

Kenmerk: 2025/698842

2/7

eerder door ONX architecten een verkennende studie gedaan die in de genoemde, vastgestelde stedenbouwkundige visie is opgenomen. Binnen Zandvoort zijn voor de realisatie van de sociale woningbouw prestatieafspraken gemaakt met Pré Wonen. In dit kader is afgelopen periode met Pré Wonen onderhandeld over de voorwaarden waaronder zij deze ontwikkeling kan realiseren. Het resultaat hiervan is vastgelegd in een samenwerkingsovereenkomst (bijlage 1). 2. Beoogd resultaat Doelstelling is een aantrekkelijke herontwikkeling van het Entreegebied conform de Visie uit 2021. Beoogd resultaat is daarbij voor het deelgebied Passage een woongebouw met sociale woningen op de plek van de voormalige Passagepanden. Daarnaast wordt conform de Visie ook getracht de kop van het woongebouw als commerciële ruimte te ontwikkelen. Daarmee wordt beoogd een aantrekkelijke kopgevel aan het toekomstige Entreeplein te realiseren. De pizzeria die zich thans nog bevindt aan de Jacob van Heemskerckstraat 6, kadastraal bekend gemeente Zandvoort sectie C nummer 6374 (“De Zandvoorter”) kan dan worden gehuisvest aan die nieuw te realiseren kopgevel. En daarmee kan het bestaande restaurantgebouw worden gesloopt zodat een aantrekkelijk Entreeplein kan worden gerealiseerd. 3.

Onderbouwing voorstel Na ondertekening van de samenwerkingsovereenkomst zal Pré Wonen conform de daarin overeengekomen procesgang de ontwikkeling van het plan oppakken. Ook kunnen er, naar aanleiding van dit besluit, met de eigenaar van “De Zandvoorter” nadere afspraken gemaakt worden. 1. Met de voorgestelde ontwikkeling kan de beoogde ruimtelijke kwaliteit van de gebouwde omgeving en de openbare ruimte gerealiseerd worden. Met de ontwikkeling wordt weer invulling gegeven aan de zone waar de voormalige Passagepanden stonden. Daarmee levert dit een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van het Entree gebied. 2. De realisatie van een planuitwerking geschiedt in lijn met de stedenbouwkundige visie uit 2021. Daarmee wordt maximaal draagvlak gecreëerd voor de realisatie van de beoogde woningbouwontwikkeling. 3. In totaal worden tussen de 30 en 40 woningen gerealiseerd. De realisatie van woningbouw leidt tot vergroting van het aandeel sociale woningen binnen Zandvoort. Tevens wordt de woningvoorraad vergroot. 4. Door de verplaatsing van de hiervoor omschreven pizzeria mee te nemen in de bouwontwikkeling van de woningbouw ontstaat er ruimte voor de ontwikkeling van de voormalige Passage panden. Daarmee levert dit een belangrijke bijdrage aan de kwaliteit van het Entree gebied.

Kenmerk: 2025/698842

3/7

4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s 1 Het voorgenomen besluit omtrent de verplaatsing van “De Zandvoorter” heeft een financieel risico. Dit ontstaat op het moment dat de ontwikkeling van het Palace hotel niet tot stand komt en de kosten voor de verplaatsing van “De Zandvoorter” niet kan compenseren. Dit risico bestaat in principe uit het verschil tussen de kosten die de gemeente dient te betalen voor de realisatie van alternatieve huisvesting en de marktwaarde van “De Zandvoorter”. Dit risico zal indien dit optreedt ten laste komen van de GREX. De kans dat dit risico optreedt is echter klein omdat de “De Zandvoorter” c.q. gronden onder “De Zandvoorter” ook bij het niet tot stand komen van de Palace ontwikkeling nog altijd een ontwikkelwaarde hebben. 2 De herontwikkeling van de Passagepanden in nabijheid van de omgelegen woningbouw kan leiden tot bezwaren in buurt. Daarmee is het draagvlak in de buurt een risico. Door in lijn met de visie 2021 te ontwikkelen is dat risico geminimaliseerd. Evenwel is dit risico in deze omgeving groot. 3 De nadere vastlegging van afspraken rondom de verplaatsing van “De Zandvoorter” is in dit geheel een beperkt procesrisico. Dit risico heeft mogelijk te maken met consequenties voor de ruimtelijke kwaliteit. In een eerder stadium zijn hiervoor al verkennende gesprekken gevoerd om dit risico te minimaliseren.

4 De voorgestelde Go-No Go momenten zijn in principe reguliere besluitvormingsmomenten voor een ontwikkelaar. Daarmee is een beperkt financieel risico aanwezig voor de eerste fase aan plankosten.

5. Risico’s en kanttekeningen 5.1 Financiën De marktconforme compensatie van de verplaatsing van “De Zandvoorter” leidt in eerste instantie tot een extra verliesvoorziening. De extra verliesvoorziening komt ten laste van de Egalisatiereserve. 5.2 Communicatie De Entree is de centrale toegang van station naar strand en daarmee van groot strategisch en toeristisch belang voor Zandvoort. Inwoners, ondernemers en bezoekers worden tijdig geïnformeerd over de bestuurlijke en uitvoeringsmijlpalen via gemeentelijke kanalen, bewoners- en ondernemersbrieven, inloopmomenten en online updates. De communicatie benadrukt zowel de voordelen (nieuwe sociale woningen om het woningtekort aan te pakken, een groener en aantrekkelijker plein, versterking van de entree van Zandvoort) als centrale aanpak om draagvlak te krijgen voor de plannen. In een later stadium wordt gezorgd voor voldoende praktische informatie om overlast tijdens de bouw inzichtelijk te krijgen en te beperken.

Kenmerk: 2025/698842

4/7

Voor vragen en meldingen is er een vast aanspreekpunt en een actuele projectpagina op zandvoort.nl. 5.3 Participatie De herontwikkeling van de Passagepanden en het Entreeplein wordt in nauwe samenwerking met omwonenden, ondernemers en andere belanghebbenden uitgewerkt. Pré Wonen voert, in afstemming met het gemeentelijke projectteam, een participatieproces uit met het uitgangspunt medeweten en meedenken. Bewoners en ondernemers worden betrokken bij startbijeenkomsten, ontwerpsessies en digitale vragenlijsten, zodat ideeën en zorgen vroeg in het proces worden meegenomen. De nadruk ligt op het creëren van een plan dat past bij de buurt en dat past bij de uitstraling die Zandvoort als woon- en badplaats wil uitdragen. Alle inbreng wordt samengevat in een openbaar participatieverslag met terugkoppeling van gemaakte keuzes. 5.4 Juridisch De voor de verplaatsing van “De Zandvoorter” benodigde grondtransacties zullen aan de mededingings- en staatssteunwet- en regelgeving (waaronder Didam) moeten voldoen. Geheimhouding De geheimhoudingsplicht ten aanzien van bijlagen 3 en 4 wordt door het college opgelegd op basis van artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder b van de Wet openbaarheid overheid. Het taxatierapport (bijlage 3) vermeldt niet alleen de getaxeerde waarde van het pand met bijbehorende grond, maar ook een schadeloosstelling.

Mocht de herontwikkeling niet of gedeeltelijk niet doorgaan, dan kan door openbaarmaking van het taxatierapport het risico ontstaan dat marktpartijen voorinformatie kunnen vinden, waarop zij hun eventuele bieding kunnen baseren. Dit raakt de financiële belangen van de gemeente Zandvoort. Het taxatierapport wordt openbaar vijf jaar na het nemen van onderhavig besluit. De openbaarmaking van de grondexploitatie (bijlage 4) raakt, tast aan en verzwakt de financiële en economische positie van de gemeente aangezien hierin vertrouwelijke financiële gegevens zijn opgenomen. Openbaarmaking kan de onderhandelingspositie van de gemeente schaden indien bijvoorbeeld bekend wordt welke grondprijzen de gemeente rekent. Externe partijen zouden eventuele aanbiedingen hierop kunnen afstemmen. De grondexploitatie wordt openbaar als de grondexploitatie wordt afgesloten.

Kenmerk: 2025/698842

5/7

5.5 Planning In de samenwerkingsovereenkomst wordt onderstaande planning overeengekomen:

Fase

Product

Bevoegdheid Planning

Initiatieffase Definitiefase • SOK tekenen (kaders voor verder • Programma van eisen voor de leefomgeving uitwerking)

• B&W

Oktober 2025

• Raad

Juni 2026

Ontwerpfase

• Architecten/stedenbouwkundige selectie

•

• Haalbaarheidsstudie met 2 scenario’s (ontwerp binnen spve entreegebied en 1 alternatief)

•

November 2025

• Afstemmen gemeente, bepalen voorkeursscenario

•

December 2025

• Go/no go moment 1 Pré Wonen

•

Februari 2026

• VO-uitwerking gereed en aanvraag • Raad Bopa Voorbereidingsfase • Aanbesteding

Realisatiefase

April 2026

•

Juni 2027

• Go/no go moment 2 Pré Wonen

•

September 2027

• D.O

•

Februari 2028

• Bopa proceduretechnisch deel (incl. • B&W onherroepelijk) • Start bouw

Kenmerk: 2025/698842

Juli 2028 September 2028

6/7

6. Bijlagen 1. Samenwerkingsovereenkomst Gemeente Zandvoort / Stichting Pré Wonen inzake de ontwikkeling van de Entree (zogenaamd “De Passage”) te Zandvoort. 2. Overeenkomst tussen de gemeente Zandvoort en de eigenaar van het perceel Jacob van Heemskerckstraat 6 te Zandvoort inzake de verplaatsing van het restaurant. 3. Taxatierapport schadeloosstelling (GEHEIM). 4. Grondexploitatie Entree Palace dd 13-10-2025. (GEHEIM).

Kenmerk: 2025/698842

7/7