Raadsvoorstel Vestigen voorkeursrecht percelen Badhuisplein Zandvoort

«VO_HuisstijlBriefLogo»

Raadsvoorstel

Onderwerp Vestiging voorkeursrecht percelen Badhuisplein Zandvoort Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2024/2041380 J.J. de Kloet 4.1 Wonen en Ruimtegebruik PCM F. ten Berge 023 – 5115734 ftenberge@haarlem.nl Om te voorkomen dat de gronden direct worden verkocht aan een andere partij, en zodoende regie te houden op de gewenste en beoogde herontwikkeling van het Badhuisplein, is een voorlopig voorkeursrecht gevestigd op de percelen die zijn gelegen binnen dit gebied, voor zover deze niet in eigendom zijn van de gemeente. Dit voorlopige voorkeursrecht moet binnen 3 maanden door de gemeenteraad worden bekrachtigd.

Behandelvoorstel voor commissie

De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten

- Raadsinformatiebrief ontwikkelingen Badhuisplein (2019/871705) in mededelingen aan de raad 29 oktober 2019 - Vaststelling stedenbouwkundige visie (2021-619534, 21 december 2021) - Collegebesluit Vestigen voorlopig voorkeursrecht percelen Badhuisplein Zandvoort (2024/1880682, 11 oktober 2024)

Besluit college d.d. 11 oktober 2024

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast.

de secretaris,

de burgemeester,

1

Ontwerp-besluit raad d.d.

De raad der gemeente Zandvoort; Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Op grond van het bepaalde in artikel 9.1 lid 1 onder c. Omgevingswet, de gronden gelegen aan het Badhuisplein te Zandvoort, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende kadastrale tekening en perceel lijst (de onroerende zaak met locatie Badhuisplein 7/7A te Zandvoort, waarop de vestiging van het voorkeursrecht betrekking heeft, kadastraal bekend is als gemeente Zandvoort, sectie C, nummer(s) 6401, 6486, 6487, 6712 en 6714), aan te wijzen als gronden waarop het voorkeursrecht van toepassing is.

de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding De gemeenteraad van Zandvoort heeft in december 2021 de ideeën (visie) voor de transformatie van het Badhuisplein vastgesteld. Het Badhuisplein is een centrale plek in het dorp. Het is ook de overgang van het centrum van het dorp, via de Kerkstraat, naar de boulevard. Het is belangrijk dat het Badhuisplein niet alleen goed is voor het toerisme in Zandvoort, maar ook voor het leven in en de economie van het dorp zelf. Daarom wil de gemeente deze plek mooier maken met nieuwe gebouwen, ruimte voor winkels en horeca, en een afwisselende inrichting van het plein zelf. Ook levert dit extra woningen op, binnen de eisen van het Woningbouwprogramma Zandvoort 2019-2025. De gronden in het gebied zijn in eigendom bij verschillende eigenaren. De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte (het Badhuisplein) en van de gronden die zijn gelegen aan de noordkant van het plein. De grond aan de zuidkant van het plein is in eigendom van een projectontwikkelaar. Holland Casino is eigenaar van de grond waarop het casino is gevestigd. Aangezien Holland Casino recent te

2

kennen heeft gegeven de vestiging in Zandvoort vanaf februari 2025 te sluiten, is het wenselijk om voor deze gronden een nieuwe stedenbouwkundige visie te ontwikkelen. Door het sluiten van het casino ontstaat er wellicht een mogelijkheid om deze locatie op een andere manier, bijvoorbeeld in de vorm van de realisatie van extra woningen, bij de herontwikkeling van het Badhuisplein te betrekken. Om te voorkomen dat, voordat er door de gemeente voor deze gronden een nieuwe stedenbouwkundige visie is vastgesteld, de gronden in handen komen van een ontwikkelaar en/of een speculant, wordt het (voorlopig) voorkeursrecht gevestigd. Dit voorkeursrecht zorgt ervoor dat de gemeente een voorkeurspositie heeft op het moment dat de grond (en/of zakelijke rechten) wordt(en) verkocht. De grond moet dan eerst aan de gemeente worden aangeboden. De gemeente beoordeelt dan of zij van dit aanbod gebruik wenst te maken. Om zoveel mogelijk regie te houden op de gewenste toekomstige ontwikkeling van het gebied, is besloten om het voorkeursrecht niet alleen te vestigen op de gronden die in eigendom zijn van Holland Casino maar ook op de overige gronden in het gebied waarvan de gemeente zelf nog geen eigenaar is. Dit betekent dat ook de gronden van de projectontwikkelaar in het vestigen van het (voorlopig) voorkeursrecht zijn betrokken. 2.

Voorstel aan de raad Voorgesteld wordt om ingevolge het bepaalde in artikel 9.1 lid 1 onder c. Omgevingswet, de gronden gelegen aan het Badhuisplein te Zandvoort, zoals aangegeven op de bij dit besluit behorende kadastrale tekening en perceel lijst (de onroerende zaak met locatie Badhuisplein 7/7A te Zandvoort, waarop de vestiging van het voorkeursrecht betrekking heeft, kadastraal bekend is als gemeente Zandvoort, sectie C, nummer(s) 6401, 6486, 6487, 6712 en 6714), aan te wijzen als gronden waarop het voorkeursrecht van toepassing is. 3. Beoogd resultaat Om de gewenste/beoogde herontwikkeling van het Badhuisplein, onder regie van de gemeente te kunnen realiseren, en het gebied de benodigde kwaliteitsimpuls te geven, wil de gemeente, als één van de eigenaren en/of beperkt gerechtigden zijn eigendommen en/of zakelijke rechten te koop aanbiedt, de mogelijkheid hebben om deze percelen en/of zakelijke rechten te verwerven. De bedoeling is dat de beoogde/gewenste herontwikkeling, bij voorkeur in samenwerking met de huidige eigenaren, voor zover zij hiertoe zelf in staat en bereid zijn, wordt gerealiseerd. Mocht dit niet lukken dan behoudt de gemeente, middels de vestiging van het (voorlopig) voorkeursrecht, in ieder geval de regie over de herontwikkeling. Door de vestiging van het voorkeursrecht wordt

3

prijsopdrijving voorkomen en wordt voorkomen dat door versnipperd grondeigendom, de haalbaarheid van de herontwikkeling van het gebied onder druk komt te staan. 4. Argumenten Om de aanwijzing en daarmee de aanbiedingsplicht voor de betrokken eigenaar te laten voortduren, is het noodzakelijk dat de raad tijdig het voorlopige voorkeursrecht bekrachtigt. Zoals aangeven moet dit gebeuren binnen 3 maanden na de inwerkingtreding van het collegebesluit. Gebeurt dit niet, of niet tijdig, dan kan in beginsel gedurende 2 jaar geen nieuw voorkeursrecht worden gevestigd. De raad moet bij de vestiging van het (definitieve) voorkeursrecht natuurlijk een eigen (politiek/bestuurlijke) afweging maken. Het vestigen van het voorkeursrecht door de gemeenteraad heeft de volgende voordelen: Vergroten regierol gemeente Door het vestigen van het voorkeursrecht behoudt en vergroot de gemeente de regie over de gewenste herontwikkeling van het gebied. Het voorkeursrecht is één van de instrumenten waarvan de gemeente in (de uitoefening van haar) grondbeleid, gebruik kan maken. Een actieve rol van de gemeente is onder meer mogelijk als de zij grip heeft op de verwerving en uitgifte van de grond. Door het vestigen van het voorkeursrecht, is de eigenaar verplicht om bij een voorgenomen verkoop van de grond, deze eerst aan de gemeente aan te bieden.

Alleen als de gemeente geen gebruik maakt van deze mogelijkheid tot aankoop, kan de eigenaar de grond aan een derde verkopen (“vervreemden”). Daarmee kan de gemeente haar regierol bij de herontwikkeling van het Badhuisplein vastleggen en behouden voor de toekomst. Voorkomen van prijsopdrijving Het vestigen van het voorkeursrecht voorkomt prijsopdrijvende effecten als gevolg van eventuele strategische aankopen door marktpartijen. Prijsopdrijving kan nadelige gevolgen hebben voor het kostenverhaal c.q. de uitvoerbaarheid van het plan. Het voorkeursrecht dient gedurende het proces om tot herontwikkeling van het gebied te komen als beschermingsinstrument, waardoor ongewenste verkopen, al dan niet bedoeld als speculatie, kunnen worden tegengegaan. Zienswijzen belanghebbenden Belanghebbenden kunnen tegen de voorgenomen vestiging van het voorkeursrecht door de raad zienswijzen indienen. Deze zienswijzen worden meegenomen in de door de raad te maken belangenafweging bij de (definitieve) aanwijzing.

4

In deze belangenafweging kunnen de eventuele, zeer specifieke, op de individuele situatie van de eigenaar toegespitste belangen, door de raad worden meegewogen. Om deze belangen kenbaar te maken worden de eigenaren, en eventuele andere belanghebbenden, in de gelegenheid gesteld om, ingevolge artikel 4:8 Awb, een zienswijze in te dienen tegen het raadsvoorstel. De afweging van het algemeen belang, dat is gediend met de herontwikkeling van het gebied, zal in het algemeen echter zwaarder wegen dan het individuele belang van de betrokken eigenaren. Bij de beoordeling van de zienswijzen weegt mee dat de wetgever bij de totstandkoming van de Wet voorkeursrecht gemeente (“Wvg”/oud), die sinds 1 januari 2024 is opgegaan in de Omgevingswet, al rekening heeft gehouden met de belangen van eigenaren en beperkt gerechtigden. Immers, er is sprake van een uitgebreide rechtsbescherming en bestaande rechtsverhoudingen worden bij de vestiging van het voorkeursrecht voldoende gerespecteerd. Voorts geldt dat de gerechtigden een reële (marktconforme) prijs zullen ontvangen als de gronden uiteindelijk aan de gemeente worden verkocht. Zienswijzen konden worden ingediend tot en met 8 november 2024. Binnen deze termijn zijn er geen zienswijzen ingediend. 5.

Risico’s en kanttekeningen Aan het vestigen van het voorkeursrecht is ook een aantal risico’s verbonden: Ruime planologische gebruiksmogelijkheden Het vestigen van het voorkeursrecht op basis van een planologisch voornemen is slechts mogelijk als aan de locatie in de voorkeursrechtbeschikking een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie wordt toegedacht waarvan het gebruik afwijkt van die functie en de functie niet is toegedacht in een gemeentelijke, een provinciale respectievelijk de nationale omgevingsvisie of een programma en niet is toegedeeld in een omgevingsplan. Op grond van het geldende omgevingsplan (“Middenboulevard 2009”) zijn op deze locatie al ruime bouw-en gebruiksmogelijkheden, waaronder wonen, toegestaan zodat de functie in beginsel niet afwijkt van het huidige gebruik. Bij de parlementaire behandeling van de Wvg is echter tot uitdrukking gebracht dat de voorkeursregeling niet zo beperkt behoeft te worden opgevat dat deze alleen zou kunnen worden toegepast wanneer sprake is van een bestemming voor wezenlijk andere gebruiksvormen. Ook wanneer de nieuwe bestemming voorziet in een vergelijkbaar, maar bijvoorbeeld intensiever gebruik dan het bestaande, zal van een afwijkend gebruik kunnen worden

5

gesproken. Dit is ook neergelegd in vaste rechtspraak van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State. In dit geval kunnen door middel van de andere toegedachte functie in de voorkeursrechtbeschikking de bouwmogelijkheden op de locatie worden aangepast en/of de gebruiksmogelijkheden juist worden ingeperkt zodat alleen nog wonen mogelijk is. Er wordt niet tijdig een omgevingsvisie of programma vastgesteld of het omgevingsplan treedt te laat in werking Het besluit van de raad tot aanwijzing vervalt van rechtswege na drie jaar, tenzij daarvoor een omgevingsvisie of een programma is vastgesteld of een omgevingsplan in werking is getreden. Ook in dat geval kan gedurende 2 jaar geen nieuw voorkeursrecht worden gevestigd. Als tijdig een omgevingsvisie of een programma is vastgesteld of een omgevingsplan in werking is getreden, blijft het voorkeursrecht van rechtswege gelden tot uiterlijk drie jaar na vaststelling van de omgevingsvisie of een programma respectievelijk vijf jaar na inwerkingtreding van het omgevingsplan. Financiële gevolgen Wanneer één van de eigenaren tot verkoop van de gronden (en/of zakelijke rechten) wil overgaan, zullen deze gronden (en/of zakelijke rechten) eerst aan de gemeente te koop moeten worden aangeboden. Op dat moment ontstaan, als de gemeente besluit om tot aankoop over te gaan, pas financiële gevolgen.

In voorbereiding hierop, kunnen de aan te wijzen percelen worden getaxeerd en kan een concept grondexploitatie worden uitgewerkt om de financiële haalbaarheid van de gewenste toekomstige planologische situatie inzichtelijk te maken. Voor het vestigen van het voorkeursrecht is dit echter niet verplicht. 6. Uitvoering Na het raadsbesluit wordt aan de eigenaren/beperkt gerechtigden een bekendmaking gestuurd. Hiermee worden de eigenaren geïnformeerd over: -

de vestiging van het voorkeursrecht door de raad; de mogelijkheid voor belanghebbenden om hiertegen bezwaar te maken;

6

Daarnaast wordt het besluit waarbij het voorkeursrecht is gevestigd, gepubliceerd in het Gemeenteblad en op de gemeentelijke website waarbij tevens kennis wordt gegeven van de tervisielegging van het raadsbesluit (met bijlagen). De vestiging van het voorkeursrecht treedt in werking nadat het is ingeschreven in de openbare registers. Dit moet gebeuren binnen 4 dagen nadat het vestigen van het voorkeursrecht bekend is gemaakt. 7. Bijlagen 1. Kadastrale tekening en perceelslijst

7