Raadsvoorstel Verduurzamen gemeentelijk Vastgoed

Raadsvoorstel

Onderwerp Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed 2025 – 2030 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/641178 Bluijs, G.J. 4.4 Overige beheerstaken Vastgoed K. Mense 06-46215273 kmense@haarlem.nl De gemeente heeft in lijn met de afspraken uit het Klimaatakkoord een routekaart opgesteld voor de verduurzaming van haar eigen vastgoedportefeuille. Deze routekaart geeft antwoord op de vraag wat nodig is om te voldoen aan de doelstellingen uit het Klimaatakkoord en haar eigen ambities op het gebied van de energietransities te behalen. De routekaart heeft betrekking negen objecten uit de gemeentelijke vastgoedportefeuille en zorgt voor een berekende CO₂-reductie van 62% per 2030. Tegelijkertijd biedt het een doorkijk naar 2040 om met de gemeentelijke vastgoedportefeuille klimaatneutraal te zijn.

Relevante eerdere besluiten

Raadsvoorstel ‘Beleidsplan Duurzaamheid Zandvoort 2023 – 2026 (2023/471437), vastgesteld in de gemeenteraad van 20 juni 2023. Raadsvoorstel ‘Strategisch Portefeuilleplan Vastgoed’ (2024/1446301), vastgesteld in de gemeenteraad van 19 november 2024.

Behandelvoorstel voor de commissie

De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de Raadsvergadering

Besluit college d.d. 9 september 2025

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. de secretaris,

de burgemeester,

Kenmerk: 2025/641178

1/7

Ontwerpbesluit raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie) 1. 2. 3. 4.

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college, Besluit: 1. De routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed 2025 – 2030 vast te stellen. 2. Een nieuwe investering van € 7.950.000 op te nemen in het investeringsprogramma van de Programmabegroting 2026-2030. 3. De afschrijvingslasten voor € 1.090.000 van deze investering te dekken vanuit een overheveling van de exploitatiepost voor de onderhoudsvoorzieningen 4. De afschrijvingslasten voor € 1.500.000 van deze investering te dekken vanuit de Reserve Kapitaallasten. de griffier,

de voorzitter,

1. Aanleiding De gemeente heeft een diverse vastgoedportefeuille bestaande uit 29 objecten met een totaal oppervlakte van circa 41.409 m² BVO. Tegelijkertijd wil de gemeente haar vastgoedportefeuille de komende jaren verder verduurzamen, aansluitend op lokale, nationale en Europese ambities en regelgeving. Door CO₂-uitstoot te reduceren levert de gemeente een bijdrage in de klimaatproblematiek en het tegengaan van de opwarming van de aarde. Tegelijkertijd is in het Klimaatakkoord voor de 12 sectoren in het maatschappelijk vastgoed afgesproken dat ieder sector een sectorale routekaart opstelt, waarin duidelijk wordt op welke wijze het vastgoed in die sector CO₂-arm en aardgasvrij wordt gemaakt richting 2050. Het streefdoel conform het Klimaatakkoord is 49% CO₂reductie in 2030, vanuit de EU aangescherpt tot 55%, en het einddoel 95% CO₂-reductie in 2050. In deze routekaart wordt de strategie gepresenteerd voor de verduurzaming van negen objecten in gemeentelijk eigendom. De overige gebouwen vallen buiten de scope, omdat ze inmiddels zijn verduurzaamd, bijzondere bouwwerken betreffen of op de nominatie staan voor sloop-nieuwbouw. 2. Beoogd resultaat Deze routekaart geeft antwoord op de vraag op wat nodig is om voor de gemeentelijke vastgoedportefeuille te voldoen aan de doelstellingen uit het landelijke klimaatakkoord op het

Kenmerk: 2025/641178

2/7

gebied van CO₂-reductie. Door de uitgestippelde route te volgen kan de gemeente met haar vastgoedportefeuille per 2030 een berekende CO₂-reductie behalen van 62% ten opzichte van peiljaar 2018. 3. Onderbouwing voorstel Routekaart verduurzaming geeft overzicht en maakt versnelling mogelijk De gemeente heeft de afgelopen jaren al goede stappen gezet in het reduceren van de CO₂ - uitstoot in de vastgoedportefeuille, door bijvoorbeeld de realisatie van de nieuwe reddingsbrigade Zuid en plaatsen van LED-verlichting in de Blauwe Tram. Echter was er geen overzicht waar de gemeente staat in het behalen van de doelstellingen voor CO₂-reductie en of de gemeente op de goede weg is om de ambities te behalen. De routekaart geeft inzicht en ook een strategie om deze doelstellingen te gaan halen. Het laat zien op welke wijze CO₂-reductie mogelijk is met de huidige technieken. In de routekaart is toegelicht dat circa 62%-reductie in 2030 mogelijk is. Door toedoen van technologische ontwikkelingen en door de vervanging van bestaand vastgoed voor (bijna) energieneutrale gebouwen kan een hoger percentage bereikt worden. Overigens is in de routekaart ook een investering gekoppeld aan het verwezenlijken van deze CO₂-reductie die bij de Programmabegroting 2026 zal worden opgenomen. Hierover meer in de paragraaf ‘consequenties en uitvoering’.

Gepland onderhoud aangrijpen De routekaart schets een beeld waarin grote financiële opgaves zitten. Op basis van dit beeld, moet de gemeente versnellen om de wettelijke doelstellingen en de gemeentelijke ambities binnen bereik te houden. Om de financiële consequenties enigszins behapbaar te maken, zullen de investeringen zoveel mogelijk gelijk lopen met het planmatig onderhoud. In de totale investering (ad € 7,95 miljoen) wordt voor een deel (€ 1,09 miljoen) ook planmatig onderhoud meegenomen. Deze kosten, die waren voorzien in de exploitatiepost voor onderhoudsvoorzieningen, moeten daarom worden geactiveerd. Focus op kernportefeuille en verduurzamingspotentieel De kernportefeuille bestaat uit vastgoed dat de gemeente meerjarig in bezit heeft en houden met een toekomstperspectief ‘consolideren’ of ‘investeren’. De te verduurzamen vastgoed bestaat uit negen objecten met een totaal van circa 8.010 m² bruto vloeroppervlak. In de routekaart (zie bijlage 1) is de verdere afbakening van de verduurzamingspotentieel binnen de kernportefeuille toegelicht.

De objecten die buiten de scope van dit onderzoek vallen zijn de objecten die in juridisch eigendom zijn van het schoolbestuur, reeds zijn verduurzaamd (Louis Davidscarré en Boulevard Paulusloot 66), op de nominatie staan van sloop-nieuwbouw (Thomsonstraat 3, Boulevard Barnaart 50, Nicolaas Beetslaan 14, Swaluëstraat 2), tijdelijk in gebruik zijn (Heimansstraat 27, Badhuisplein 7, Tolweg 10 10a), afgestoten worden (Swaluëstraat 1) of een bijzonder bouwwerk (en daarmee geen verhuurbaar vastgoed) betreffen. Het gaat hierbij in totaal om 20 objecten.

Kenmerk: 2025/641178

3/7

Goed voorbeeld doet volgen De gemeente Zandvoort heeft een belangrijke inspirerende en aanjagende rol om Zandvoort te verduurzamen. De gemeente heeft in haar eigen vastgoedportefeuille ook al diverse mooie en aansprekende projecten gerealiseerd, waarin duurzaamheid sterk van invloed is geweest. Hierbij kan gedacht worden aan de nieuwe reddingsbrigade Zuid en later dit jaar de op te leveren Theater de Krocht. Echter, om te voldoen aan de wettelijke vereisten en onze eigen ambitie waar te maken is er meer nodig. De routekaart laat zien wat er nodig is om de gemeentelijke vastgoedportefeuille te verduurzamen. Periodieke herziening van de routekaart Gebruik is veranderlijk en technisch ontwikkelt zich in een razend tempo. Dat zal leiden tot aanpassingen in de routekaart. Ook veranderingen in het politieke speelveld leiden mogelijk tot wijzigingen in het verduurzamingsbeleid. De methodiek biedt de gemeente de mogelijkheid om de strategie per gebouw aan te passen, om zo telkens tot een verduurzamingsprogramma te komen die past bij de meest actuele portefeuillestrategie. Daarmee is het voorstel om de routekaart periodiek (4 à 5 jaar) te herijken. 4. Consequenties en uitvoering 4.1 Financiën Investeringen en exploitatie In de routekaart is doorgerekend wat de investering is om te komen tot het streven om in 2030 minimaal 55% CO₂-reductie te behalen.

De benodigde totale investering bedraagt op basis van inflatiecorrectie circa € 7,95 miljoen. Dit betreft de verduurzaming van negen objecten. Om de financiële consequenties enigszins behapbaar te maken, zullen de investeringen zoveel mogelijk gelijk lopen met het planmatig onderhoud. Uit de opgestelde berekeningen blijkt dat er bij de investering voor € 1,09 miljoen aan planmatig onderhoud wordt meegenomen, deze kosten waren voorzien in de exploitatiepost voor onderhoud en worden nu vanuit deze post geactiveerd ter dekking van een deel van de investering. In onderstaande tabel is een weergave gemaakt van de betreffende investeringen op objectniveau, waarbij is uitgegaan van een realistische uitvoeringsplanning. Over de bedragen is een inflatiecorrectie doorgevoerd van 2,8% op jaarbasis. Dit percentage is gebaseerd op het gewogen CPI-percentage van de afgelopen 10 jaar. Jaartal Investeringsniveau

2026

2027

2028

2029

€ 1.805.854

€ 2.018.942

€ 4.118.325

2030

Totaal € 7.943.121

Tabel 1: het investeringsniveau per jaartal uitgezet.

Als aanvullende dekking zal de gemeente bij het Rijk aanvraag indienen voor DUMAVA-subsidie voor de negen objecten binnen de scope van dit onderzoek. Mocht de gemeente subsidie toegewezen krijgen, dan dit als mogelijke cofinanciering worden beschouwd. Bij honorering betreft het maximaal

Kenmerk: 2025/641178

4/7

30% van de totale kosten van verduurzaming per object. Op dit moment is in de dekking geen rekening gehouden met het binnenhalen van de subsidie, aangezien dit een risico is. Exploitatie vastgoed (onrendabel deel): er resteren onrendabele investeringen doordat de terugverdientijd langer is dan de afschrijvingstermijn die volgens de gemeentelijke activabeleid wordt gehanteerd. Het onrendabele deel is dat deel van de kapitaalslasten dat niet gecompenseerd wordt door een lagere energierekening, onderhoudsbudget dan wel een subsidieregeling. Voor het onrendabele deel van de kapitaalslasten zal gelden dat deze gedekt moeten worden met een evenredige verhoging van de exploitatiesubsidies, voor de huurders waar de gemeente een subsidierelatie mee heeft. Financieel kan dit budgetneutraal, aangezien tegen deze ophoging van de exploitatiesubsidies een evenredige verhoging van te innen huurbaten tegenover staat. Object Stra ndweg 2

Optie Minimaal Ma xi ma a l

gevraagde dekking VVO Huidige Huur (€/m²) Huurverhoging na verduurzaming (jaarlijks) Nieuwe Huur (€/m²) € 450.626 486 nihil € 23.350 € 48 € 991.771 486 ni hi l € 60.538 € 125

Dui ntjes vel dweg 1

Minimaal Ma xi ma a l

€ €

486.341 616.457

409 € 409 €

36 € 36 €

20.840 € 34.965 €

87 121

Dui ntjes vel dweg 1A

Minimaal Ma xi ma a l

€ €

332.084 2.145.454

1971 € 1971 €

18 € 18 €

16.302 € 127.457 €

26 83

Dui ntjes vel dweg 7

Minimaal Ma xi ma a l

€ €

370.244 812.557

716 € 716 €

63 € 63 €

18.512 € 40.627 €

84 144

Tol l ens s tra a t 67 Tol l ens s tra a t 67A

Maximaal Maximaal

€ €

348.031 1.741.057

102 Gecombineerd met 67a € 628 € 29 €

8.468 € 87.259 €

83 168

Ka merl i ngh Onnes tra a t 20 Mi ni ma a l Maximaal

€

4.118.325

2546 € 2546 €

38.384 € 203.782 €

72 122

42 € 42 €

Tabel 2: consequenties van het investeringsniveau op de exploitatie per object, met dikgedrukt het voorkeursscenario voor verduurzaming.

Dekking kapitaallasten In het duurzaamheidsfonds 2022 – 2026 uit het Beleidsplan Duurzaamheid Zandvoort 2023 – 2026 (BBV: 2023/471437) is € 1,5 miljoen toegewezen voor het verduurzamen van het gemeentelijk vastgoed. Dit bedrag is doorgezet naar de Reserve Kapitaallasten als dekking voor de kapitaallasten voor de verduurzamingsinvesteringen. Gedurende de voorbereidingsfase zal gekeken worden voor welke objecten deze € 1,5 miljoen als dekking voor de kapitaallasten ingezet worden. De raad zal hiervan via de P&C-cyclus geïnformeerd worden. Het overige deel van de kapitaallasten als gevolg van de verduurzamingsinvesteringen zullen gedekt worden door de nieuwe huurprijzen (KPDH: kostprijs dekkende huur). 4.2 Communicatie Met de betreffende huurders en gebruikers van de negen objecten zal afstemming gezocht worden om deze te informeren over de voorgestelde werkzaamheden en de impact op hun bedrijfsvoering te minimaliseren. De gemeente zal tegelijkertijd met hen in overleg treden om de verduurzamingsinvesteringen te verdisconteren in de huurprijzen.

Kenmerk: 2025/641178

5/7

De gemeenteraad zal jaarlijks via de P&C-cyclus worden geïnformeerd over de voortgang van de werkzaamheden en de bereikte CO₂-reductie. 4.3 Risico’s Niet behalen van doelstellingen De financiële doorrekening laat zien welk budget nodig is. Voor ieder object is een kostenraming opgesteld op basis van een voorlopig ontwerp raming. Het behalen van deze doelen uit het Klimaatakkoord komt onder druk te staan als het budget niet toereikend blijkt te zijn of vanwege een andere reden vertraging optreedt. De daadwerkelijke vordering van de werkzaamheden in de komende jaren gaat uitwijzen of versnelling op een later moment nodig zal zijn. Het college zal de vorderingen monitoren en de raad via de P&C-cyclus periodiek over informeren. Netcongestie kan zorgen voor vertraging Op veel plekken in Nederland is sprake van een overbelast elektriciteitsnet (netcongestie). Bij het verduurzamen en met name het aardgasloos maken van gebouwen zal er sprake zijn van een noodzakelijke, grotere elektriciteitsaansluiting bij een deel van objecten. De looptijden voor het verkrijgen van een grotere elektriciteitsaansluiting zijn lang. Hierdoor kan er mogelijk vertraging ontstaan in het behalen van de doelstellingen. Geen overeenstemming met huurders over aangepaste voorwaarden Onze huurders hebben baat bij de verduurzaming van de objecten.

Niet alleen vanwege een verlaagde energierekening, maar ook door comfort verbetering. Op basis van praktijkervaring wordt gerekend met circa 10% dekking van de investeringen door een lagere energierekening. Bij recent afgesloten huurovereenkomsten, op basis van ROZ-modellen, is al rekening gehouden met de zogenoemde shared-incentives (“gezamenlijk belang”). Dit geldt niet voor de overige huurovereenkomsten. Om dit financiële voordeel terug te halen naar de gemeente zal er overeenstemming moeten zijn met onze huurders alvorens de huur kan worden verhoogd. Dit kan via het afsluiten van een allonge of het openbreken van de bestaande huurovereenkomst en een nieuwe huurovereenkomst af te sluiten met concrete duurzaamheidsafspraken. Pas als er overeenstemming is over de aangepaste huurvoorwaarden zullen de duurzaamheidsmaatregelen worden uitgevoerd. 4.4 Planning Het jaar 2026 zal worden ingezet om de voorbereidingen te treffen in samenwerking met de uitvoerende partij(en). Deze voorbereidingen bestaan onder andere uit het omzetten van het voorlopig ontwerp in een definitief ontwerp, contractvastlegging met de huurders, aanvragen mogelijke subsidies etc. In 2027 staan zes objecten op de nominatie om te verduurzamen, in 2028 twee objecten (kantoorgebouw en aula begraafplaats) en in 2029 één gebouw (kantoorgebouw van de Remise).

Kenmerk: 2025/641178

6/7

5. Bijlagen 1. Routekaart verduurzaming gemeentelijk vastgoed Zandvoort 2025 – 2030 2. Vastgoedportefeuille Gemeente Zandvoort

Kenmerk: 2025/641178

7/7