Raadsvoorstel Vaststellen Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein

«VO_HuisstijlBriefLogo»

Raadsvoorstel

Onderwerp Vaststellen Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2024/17235 Wethouder J.J. de Kloet 4.1 Wonen en ruimtegebruik PCM F. ten Berge 023 – 5115734 ftenberge@haarlem.nl De gemeenteraad heeft in 2021 de stedenbouwkundige visie voor het Badhuisplein Zandvoort vastgesteld. Met deze visie is de ambitie verwoord voor de herinrichting van het Badhuisplein om een aantrekkelijke verbinding te creëren tussen het dorp en de boulevards. Bij deze herinrichting is ruimte voor ongeveer 60 appartementen, een hotel, horeca en mogelijk winkels. Het plein zelf biedt ruimte aan kleinschalige evenementen. De visie is ondertussen uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Waar het Badhuisplein momenteel een leeg doorgangsgebied is, beschrijft het stedenbouwkundig plan de ruimtelijke, functionele en programmatische kaders voor de transformatie naar een kwalitatief hoogwaardig verblijfsgebied. Het nieuwe Badhuisplein wordt een plek die 365 dagen per jaar aangenaam en aantrekkelijk is. Bij de uitwerking zijn aspecten als windhinder, bezonning, toegankelijkheid en bereikbaarheid bestudeerd en uitgewerkt in ruimtelijke contouren om van het Badhuisplein weer een aangename plek aan de kust en van het dorp te maken. Met het gereedkomen van het stedenbouwkundig plan voor het Badhuisplein, kan een volgende stap worden gezet naar de concrete realisatie en kwaliteitsverbetering van deze prominente plek in Zandvoort.

Als de plannen zijn gerealiseerd, is het Badhuisplein eindelijk weer die plek van allure en reuring, zoals die vroeger was en nog altijd sterk leeft in de hoofden en harten van Zandvoorters.

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college. - Raadsinformatiebrief ontwikkelingen Badhuisplein (2019/871705) in mededelingen aan de raad 29 oktober 2019. - Vaststelling stedenbouwkundige visie (2021/619534, 21 december 2021). - Raadsinformatienota “Stand van zaken project Badhuisplein en wijziging van de Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein” (2024/710537, 4 juni 2024).

1

Besluit college d.d. 14 januari 2025

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het raadsvoorstel “Instemming Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein” vast te stellen. De secretaris,

Ontwerp-besluit raad d.d.

de burgemeester,

De raad der gemeente Zandvoort; Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Het Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein Zandvoort vast te stellen.

De griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding In december 2021 heeft de gemeenteraad van Zandvoort de stedenbouwkundige visie voor de transformatie van het Badhuisplein vastgesteld. Het Badhuisplein vormt een belangrijke verbindende schakel tussen het dorp en de boulevard. Het gebied krijgt een kwalitatieve impuls met een kwalitatief hoogwaardig hotel met een openbare lobby en horeca, een woongebouw met commerciële plint met winkels en horeca rondom een hernieuwd levendig en jaarrond aantrekkelijk plein. De ontwikkeling van het Badhuisplein brengt een betere verbinding tussen het dorp en de boulevard tot stand, waarbij een hoogwaardige afwerking en ruimtelijke kwaliteit voorop staat. Hiermee krijgt de economische en toeristische aantrekkingskracht van Zandvoort een nieuwe impuls en draagt het gebied bij aan een Zandvoort dat 365 dagen per jaar aantrekkelijk moet worden Het Badhuisplein wordt een centrale plek in het verlengde van het dorp en draagt bij aan de verdere ontwikkeling van het toerisme in Zandvoort, maar ook aan het leven in en de

2

economie van het dorp zelf. Het Badhuisplein wordt een herkenbare Zandvoortse plek, waar het aantrekkelijk is om te verblijven met een duidelijke identiteit en levendigheid. De ontwikkeling herintroduceert iets waar het in Zandvoort decennialang aan ontbrak: grandeur. De visie is uitgewerkt in een stedenbouwkundig plan. Waar het Badhuisplein momenteel een leeg doorgangsgebied is, beschrijft het stedenbouwkundig plan de ruimtelijke, functionele en programmatische kaders voor de transformatie naar een kwalitatief hoogwaardig verblijfsgebied. Het nieuwe Badhuisplein wordt een plek dat 365 dagen aangenaam en aantrekkelijk is. Bij de uitwerking zijn aspecten als windhinder, bezonning, toegankelijkheid en bereikbaarheid bestudeerd en uitgewerkt in ruimtelijke contouren om van het Badhuisplein weer een aangename plek aan de kust en van het dorp te maken. Bij de uitwerking is toegewerkt naar optimale kwaliteit van het gebied en tegelijkertijd ook naar een realiseerbaar programma voor het hotel en de woningbouw. Hoewel er nog aanvullend stikstof onderzoek nodig is, het parkeren nog moet worden uitgewerkt en het kostenverhaal via de anterieure overeenkomst met de hotel ontwikkelaar nog niet is verzekerd, ligt er nu een plan waar concensus over is en de basis vormt voor verdere uitwerking.

Het onderschrijven van die basis door de gemeenteraad is van belang om die resterende vraagstukken uit te kunnen werken en tot afronding te kunnen brengen. Met het gereedkomen van het stedenbouwkundig plan voor het Badhuisplein, kan een volgende stap worden gezet naar de concrete realisatie en kwaliteitsverbetering van deze prominente plek in Zandvoort. Als de plannen zijn gerealiseerd is het Badhuisplein eindelijk weer die plek van allure en reuring, zoals die vroeger was en nog altijd sterk leeft in de hoofden en harten van Zandvoorters. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Het Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein Zandvoort vast te stellen. 3. Beoogd resultaat De bedoeling is dat de beoogde/gewenste herontwikkeling, bij voorkeur in samenwerking met de huidige eigenaren, wordt gerealiseerd. Het stedenbouwkundig plan beschrijft de ruimtelijke en programmatische kernwaarden om van het Badhuisplein weer een aangename verblijfplek aan de kust, nabij het dorp te maken; een aantrekkelijke plek voor bewoners, bezoekers en ondernemers. Een plek die het dorp opnieuw met het strand en de boulevard verbindt en uitnodigt tot ontmoeten en jaarrond recreëren. In het stedenbouwkundig plan staan de kaders voor de bouwvolumes, programma, pleininrichting, mobiliteit en parkeren. Ook geeft het stedenbouwkundig plan een kader voor de beeldkwaliteit.

De verdere planontwikkeling van de verschillende deelprojecten moet op basis van deze kaders verder worden uitgewerkt, evenals de resterende vraagstukken die in de vorige paragraaf zijn benoemd. In deze verdere uitwerking wordt tevens bepaald welke (planologische) procedure moet worden doorlopen.

3

Tegelijkertijd kan de bouwplanontwikkeling van het hotel en het woongebouw worden gestart, waarmee de concrete realisatie van de gebiedsontwikkeling en de kwaliteitsimpuls voor het nieuwe Badhuisplein een stap dichterbij komt. 4. Argumenten 4.1. Het stedenbouwkundig plan geeft de ruimtelijke, functionele en programmatische contouren voor de verdere planontwikkeling. Het stedenbouwkundig plan is een uitwerking van de visie uit 2021. De visie beschrijft op hoofdlijnen de ontwikkelmogelijkheden van de gronden in het gebied en plaatst deze binnen een ruimtelijke context en de relatie met andere projecten langs de Zandvoortse kust. Het stedenbouwkundig plan is de uitwerking waarbij verschillende factoren voor een goede ruimtelijke ordening en haalbare gebiedsontwikkeling zijn onderzocht en meegewogen. Met het gereedkomen van het stedenbouwkundig plan voor het Badhuisplein, ligt er een kader waarmee een volgende stap kan worden gezet naar de concrete realisatie en verbetering van deze prominente plek in Zandvoort. 4.2 Het stedenbouwkundig plan is realiseerbaar door de verschillende in het gebied aanwezige vastgoedpartijen. De gronden in het gebied zijn in eigendom bij verschillende eigenaren. De gemeente is eigenaar van de openbare ruimte (het Badhuisplein) en van de gronden die zijn gelegen aan de noordkant van het plein.

De grond aan de zuidkant van het plein is in eigendom van een projectontwikkelaar. Holland Casino is eigenaar van de grond waarop het casino is gevestigd. Het stedenbouwkundig plan is uitgewerkt in afstemming met de ontwikkelaar van het hotel en Holland Casino. Er is intensief gestudeerd op meerdere varianten die een optimale kwaliteit van het gebied moeten waarborgen en tegelijkertijd ook een realiseerbaar programma mogelijk maken voor het hotel en de woningbouw. In de gesprekken heeft Holland Casino te kennen gegeven voorlopig geen ontwikkelplannen te hebben en ook de grond niet te willen verkopen. Daarom is verder gewerkt aan een plan, waarbij het hotel volledig op het ‘eigen kavel’ van ontwikkelaar kan worden gerealiseerd. Bovendien is het bouwvolume in het stedenbouwkundig plan gunstig ten aanzien van bezonning en windhinder. Holland Casino heeft in oktober 2024 te kennen gegeven de vestiging in Zandvoort vanaf februari 2025 te sluiten. Door het sluiten van het casino ontstaat er wellicht een mogelijkheid om deze locatie op een andere manier, bijvoorbeeld in de vorm van de realisatie van extra woningen, bij de herontwikkeling van het Badhuisplein te betrekken. In dit stedenbouwkundig plan wordt vooralsnog uitgegaan van de huidige situatie van het Holland Casino.

4

4.3.

Het stedenbouwkundig plan geeft een kader voor ruimtelijke kwaliteit.

Het nieuwe Badhuisplein dat in de stedenbouwkundige visie nog een langgerekte, driehoekige vorm had, bestaat in het Stedenbouwkundig Plan uit twee met elkaar verbonden pleinruimtes. Eén ruimte aan de Burgemeester Engelbertsstraat (dorpsplein) en één ruimte aan de boulevard (plein met zicht op zee). Beide pleinruimtes zijn onderdeel van de doorgang van de Kerkstraat naar de boulevard. De doorgang heeft een gemiddelde breedte van tenminste 15 meter. De eerste pleinruimte (het dorpsplein) wordt omgeven door de bestaande bebouwing aan de Engelbertstraat, het gebouw van Holland Casino, het toekomstige hotel en het toekomstige woongebouw. De tweede pleinruimte (plein aan zee) wordt omgeven door het hotel, de rotonde flat en het woongebouw. Voor de bebouwing geldt op basis van de planregels zoals geformuleerd in het Bestemmingsplan Midden boulevard 2009 (partieel herzien in 2012, artikel 15 ‘Centrum uit te werken’) een maximale bouwhoogte van 23 meter met de mogelijkheid om deze hoogte met 10% te overschrijden. Voor het woongebouw direct grenzend aan de Burgemeester Engelbertsstraat geldt een maximale bouwhoogte van 14 meter. De Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein ging uit van een maximale bouwhoogte van 23 meter voor de nieuwe bebouwing, deels gebruikmakend van de bevoegdheid van het college om de bouwhoogte met maximaal met 10% te overschrijden.

In het stedenbouwkundig plan is om stedenbouwkundige redenen bij het uitwerken van de bouwenveloppen gekozen voor differentiatie in bouwhoogte. De gebouwen hebben allereerst een onderbouw van vier bouwlagen (circa 14 meter) zodat een straatgevel wordt gecreëerd die aansluit op de menselijke maat. De gevels van de bovenbouw liggen, met enkele uitzonderingen, terug ten opzichte van de onderbouw. Daarnaast is vanwege de bezonning op het Badhuisplein, het bouwvolume van het hotel aan de zijde van de doorgang (noordzijde hotel) met één bouwlaag gereduceerd. Dit verlies aan volume is aan de zijde van Holland Casino (zuidzijde hotel) gecompenseerd. De maximale bouwhoogte is hiermee 22,0 meter respectievelijk 28 meter. De differentie in bouwhoogte en de getrapte opbouw van het volume resulteert bovendien in een minder volumineus beeld vanuit de Kerkstraat en een stedenbouwkundig aantrekkelijker bouwvolume (meer variatie in hoogte- en dieptewerking volume). In de afgelopen periode zijn bezonningsstudies en is een windhinderonderzoek uitgevoerd. Onderzocht is het bouwvolume uit de stedenbouwkundige visie (plan A) en het bouwvolume uit het stedenbouwkundig plan (plan B). Het huidige stedenbouwkundig plan met de twee pleinruimtes scoort beter dan het plan uit de visie.

Differentiatie in de bouwhoogte van het hotel is nodig om de bezonning van zowel de openbare ruimte als de plint van het woongebouw goed te krijgen. Door de bouwhoogte van het hotel aan de zijde van de doorgang te reduceren (plan B), is de bezonning op het plein veel gunstiger en valt er

5

minder schaduw op het woongebouw. Deze differentiatie in bouwhoogte (plan B) is noodzakelijk om te waarborgen dat de schaduwwerking van het hotel in de plint van het woongebouw geen belemmering vormt voor horeca met terrasfunctie. Ook qua wind presteert het stedenbouwkundig plan veel beter dan het plan uit de visie in 2021. De ontwikkelaar van het hotel gaat uit van een (semi-) openbare en transparante lobby. Deze lobby krijgt een functie die jaarrond levendig en aantrekkelijk is. Ook in de winter en bij koude, winderige dagen is het een verblijfsgebied waar met zicht op zee en beschut jaarrond een waardevolle functie wordt toegevoegd aan het dorp en de boulevard. De begane grond van het woongebouw voorziet ook in een plint van commerciële bedrijfsruimten met terrasfunctie. 4.4

In het stedenbouwkundig plan wordt het parkeren ondergronds opgelost.

In de stedenbouwkundige visie is uitgegaan van bovengrondse gebouwde parkeervoorzieningen, vanwege de verwachting dat kelders in de hoofdwaterkering niet realiseerbaar zouden zijn. De complete ontwikkeling van het Badhuisplein heeft plaats in de ‘kernzone’ van de hoofdwaterkering. Inmiddels is door Rijkswaterstaat een nieuwe rekenmethodiek vastgesteld voor het bepalen van de sterkte van de hoofdwaterkering. Deze methodiek biedt meer ruimte voor het graven van kelders in de kering. Door adviesbureau Arcadis is recent aangetoond dat de sterkte van de waterkering niet achteruitgaat door het graven van parkeerkelders onder het hotel en het woongebouw. Zand dat uit deze kelders komt, dient onderdeel te blijven van de waterkering en zal worden gebruikt voor een kleine plaatselijke ophoging van plein en boulevard en verder vooral ter verbreding van de boulevard aan de voorzijde van Holland Casino en het te realiseren hotel. De boulevard is daar op dit moment smaller dan elders waardoor de aansluiting van het Badhuisplein op de boulevard ter plaatse van het casino geknepen is. In de kelders onder de nieuw te ontwikkelen gebouwen kan de complete parkeervraag van het toe te voegen programma niet worden afgewikkeld. Op dit moment wordt in de omgeving (aansluitend) gezocht naar aanvullende parkeermogelijkheden om tot een sluitende parkeerbalans te komen. 4.5.

Het Badhuisplein krijgt een jaarrond karakter.

De mogelijkheid voor een hoogwaardig hotel op het nieuwe Badhuisplein is van strategische waarde voor het imago van Zandvoort als verblijfsbadplaats. De plint van het hotel wordt ingevuld met aan het hotel gelieerde functies die zorgen voor een levendige uitstraling zoals een hotellobby, een bar en restaurant. De eerste verdiepingen aan het Badhuisplein en de boulevard kunnen ingevuld worden met ruimtes voor evenementen- en congressen. De voorzieningenplint van het appartementengebouw

6

biedt ruimte aan nieuwe horeca-formules en foodconcepten waarin bijvoorbeeld detailhandel en horeca gecombineerd kunnen worden. Aan het Badhuisplein kan de eerste verdieping van het appartementengebouw ingevuld worden met bijvoorbeeld vergader- werk - of ontmoetingsplekken. Doel hiervan is bijdragen aan de levendigheid op het Badhuisplein. Hierdoor wordt zowel de toeristische als zakelijke markt bediend en zal het Badhuisplein niet alleen tijdens de zomermaanden, maar het hele jaar door gebruikt worden. 4.6. Het stedenbouwkundig plan geeft uitwerking aan de gemeentelijke ambitie om woningen toe te voegen. Het Coalitieprogramma 2022-2026 benoemt de ambities van Zandvoort. Het versterken van de kansen op woonruimte voor jongeren, starters en senioren door het toevoegen van woningen. In het Coalitieprogramma 2022-2026 is de opgave geformuleerd om in deze bestuursperiode een antwoord te vinden op de vraag hoe en waar de toekomstige woningbouwopgave van Zandvoort kan worden gerealiseerd. Het uitgangspunt hierbij is 750 nieuwe woningen in 2030. Er is in het woongebouw ruimte voor ongeveer 55 appartementen waarmee invulling wordt gegeven aan de ambities voor het toevoegen van woningen. In het Coalitieprogramma 2022-2026 is opgenomen dat er voor het Badhuisplein geen sociale woningbouw wordt gerealiseerd, maar middelduur en vrije sector.

Het aandeel sociale woningbouw dat hier niet gerealiseerd wordt, wordt gecompenseerd in de woningbouwopgave van het Entreegebied. 4.7.

Participatie.

In de periode na de vaststelling van de stedenbouwkundige visie in 2021, zijn verschillende gesprekken en bijeenkomsten geweest met ondernemers en bewoners. Centraal in de gesprekken met ondernemers en bewoners stond de vraag hoe we ervoor zorgen dat het nieuwe Badhuisplein van meerwaarde gaat zijn voor de diverse betrokkenen. In het stedenbouwkundig plan wordt een toelichting gegeven op de aandachtspunten en thema’s die door bewoners en ondernemers naar voren zijn gebracht. Bij de uitwerking van de plannen wordt hier zoveel mogelijk rekening mee gehouden. 5. Risico’s en kanttekeningen 5.1.

De ontwikkeling van Holland Casino is onzeker vanwege de sluiting.

Holland Casino heeft in oktober 2024 aangegeven de locatie in Zandvoort te willen sluiten, hierdoor

7

is de ontwikkeling van dit planonderdeel onzeker. Om de regie te behouden en ongewenste grondspeculatie tegen te gaan, heeft de gemeenteraad op 17 december 2024 het Voorkeursrecht gevestigd op de percelen rondom het Badhuisplein. Verdere ontwikkelingen rondom het Holland Casino zijn op dit moment nog onzeker, er is naar verwachting minstens een jaar nodig om nieuwe plannen uit te werken. Op het moment dat een andere partij de percelen verwerft, moet met deze partij overeenstemming worden bereikt over het Stedenbouwkundig plan en de uitwerking van het plandeel dat betrekking heeft op van het Holland Casino plandeel. 5.2.

De parkeeroplossing is nog in onderzoek.

De toegang naar de toekomstige parkeergarages van het hotel en woongebouw is momenteel voorzien via de huidige parkeergarage van het Holland Casino. Holland Casino was aanvankelijk bereid om hieraan mee te werken. Vanwege de sluiting van Holland Casino is ook de ontsluiting van de parkeergarage onzeker. Naast de parkeerplaatsen in de kelder van het hotel zijn extra parkeerplaatsen nodig. Er vindt momenteel een mobiliteit/parkeeronderzoek plaats naar het parkeren in de gehele kernkustzone. Dit onderzoek heeft onder meer een relatie met de parkeeroplossing voor het Badhuisplein. De resultaten van het parkeeronderzoek worden de komende maanden verwacht. 5. 3.

De resultaten van nader onderzoek kan leiden tot aanpassingen in de plannen.

Naast mobiliteit, zijn er nog meer onderzoeken nodig, waarbij stikstof momenteel de grootste onzekerheid betreft. De resultaten van deze nadere onderzoeken worden meegenomen in de (planologisch/juridische) vervolgprocedure 5.4.

Voor de realisatie van de plannen is zandverplaatsing nodig.

Voor de bouw van de parkeerkelders moet zand worden verplaatst. Het voorstel gaat nu uit van verplaatsing naar de duinrand. Daarvoor moeten een aantal strandtenten worden verplaatst. Hoewel de betreffende strandtenten van dezelfde eigenaar zijn als van de grond van het hotel en hoewel het Hoogheemraadschap hier in principe positief op heeft gereageerd, zijn hier op dit moment nog onvoldoende zekerheden over af te geven.

5.5.

De programmering van de retail moet nog worden onderzocht.

De transformatie van het Badhuisplein gaat uit van een programma met winkels en horeca, zowel op de begane grond van het hotel als de begane grond van de woningbouw. De markt voor Retail is momenteel instabiel. Met een goede strategie en winkelmanagement moet een aanpak komen waarbij het bestaande winkel- en horeca aanbod kan worden versterkt.

8

Nader onderzoek is nodig naar programmering. De gemeente zal een actieve rol nemen in de programmering, in samenspraak met de (toekomstige) eigenaren. 5.6

Bezwaren van de omgeving kunnen leiden tot vertraging.

In het algemeen zijn bezwaren van belanghebbenden een risico op vertraging. Om een goed beeld te krijgen van de stakeholders wordt binnenkort een stakeholdersanalyse uitgevoerd en er zal een participatie-communicatieplan worden opgesteld. 5.7 Kosten en opbrengsten t.a.v. de zandverplaatsing zijn nog niet in beeld en afspraken t.a.v. van kostenverhaal moeten nog worden gemaakt. In het plan wordt uitgegaan van een zandverplaatsing die in principe voor rekening van de ontwikkelaars van het hotel en de woningen komt. De verplaatsing van strandtenten loopt via een ander project, waar de gemeente Zandvoort in overleg is met het waterschap. 6. Financiën In de volgende fase wordt een actuele raming gemaakt van de kosten en opbrengsten. De kosten van de zandverplaatsing worden dan in beeld gebracht. De kosten voor de zandverplaatsing zitten in de vastgoedexploitatie en komen in principe voor rekening van de ontwikkelaars. Met de hotelontwikkelaar moet nog een anterieure overeenkomst worden gesloten, waardoor het kostenverhaal momenteel nog niet is gegarandeerd. De kosten voor de zandverplaatsing voor de garage onder het woongebouw moet via de grondverkoop aan de woningontwikkelaar worden verhaald. In de eerstvolgende herziening grondexploitatie worden de geactualiseerde kosten en opbrengsten verwerkt en ter vaststelling voorgelegd aan de raad. 7.

Uitvoering De ontwikkeling doorloopt de fases van het Zandvoorts Ruimtelijk Planproces. Met het vaststellen van het Stedenbouwkundig Plan kan een volgende stap in het Planproces worden gezet, waarbij tevens wordt bepaald welke planologisch/juridische procedure moet worden doorlopen. De planning is globaal als volgt:

9

Fase

Product

Bevoegdheid

(Pre-) Initiatieffase

Planning Afgerond

Definitiefase (kaders voor verder uitwerking)

• Vaststelling visie

• Gemeenteraad

December 2021

Ontwerpfase

• Ontwerp stedenbouwkundig plan, Inrichtingsplan openbare ruimte, Beeldkwaliteitsplan • Gemeenteraad stelt het stedenbouwkundig plan vast . • Anterieure overeenkomst Hotel en realisatieovereenkomst

• B&W

Q1 2025

Gemeenteraad

Q1 2025

• B&W

Q2/Q3 2025

Voorbereidingsfase

• • • •

• • • •

Q4 2025 Q1/Q2 2026 Q3 2026 Q3 2027

Realisatiefase

• Start uitvoering

Planologisch/juridische procedure Omgevingsvergunning Hotel Tender Woongebouw Omgevingsvergunning woongebouw

Gemeenteraad/B&W B&W B&W B&W

2026/2027

8. Bijlagen Bijlage 1 - Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein Zandvoort

10