Raadsvoorstel Uitgangspuntennotitie Volkshuisvestingsprogramma Zandvoort 2026 - 2030

Raadsvoorstel

Onderwerp Uitgangspuntennotitie volkshuisvestingsprogramma Zandvoort 2026 tot en met 2030 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten Besluit college d.d. 6 mei 2025

2025/434892 Bluijs, G.J. 4.1. Wonen en ruimtegebruik ECDW Batema, R. + 31 6 38 68 76 80 rbatema@haarlem.nl Het college heeft op 1 april 2025 de startnotitie volkshuisvestingsprogramma (VHP) vastgesteld. Hierin is aangekondigd dat het college via een uitgangspuntennotitie de raad vraagt om richting te geven op een aantal onderwerpen. Na de vaststelling van de startnotitie is input opgehaald en verzameld voor een aantal hoofdthema's. Voordat de verdere uitwerking richting het daadwerkelijke volkshuisvestingsprogramma plaatsvindt, vraagt het college aan de raad om een uitspraak te doen over een aantal uitgangspunten en indien gewenst daarnaast nog aandachtspunten mee te geven. Het betreft de volgende uitgangspunten: 1. Verdichting of uitbreiding 2. Bouwen voor senioren 3. Schrappen van regels 4. Hospitaverhuur 5. Woningsplitsing 6. Leegstand 7. Toeristische verhuur De commissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de raadsvergadering. - Collegebesluit Startnotitie Volkshuisvestingsprogramma Zandvoort 2026 tot en met 2030 (collegevergadering 1 april 2025 Kenmerk 2025-166032) Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. de secretaris,

Kenmerk: 2025/434892

de burgemeester,

1/8

Ontwerp-besluit raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. De ‘Uitgangspuntennotitie Volkshuisvestingsprogramma Zandvoort 2026 tot en met 2030’ vast te stellen de griffier,

de voorzitter,

1. Aanleiding In de startnotitie (zie bijlage 2), die op 1 april 2025 is vastgesteld, is het proces van de totstandkoming van het Volkshuisvestingsprogramma 2026 tot en met 2030 weergegeven. De huidige woonvisie (Uitvoeringsprogramma Wonen) loopt af en een nieuw beleidskader is noodzakelijk, ook om afspraken met woningcorporaties en huurdersorganisatie Huurdersplatform Zandvoort (HPZ) te maken. In de startnotitie is opgenomen dat aan de raad op een aantal thema’s via de Uitgangspuntennotitie volkshuisvestingsprogramma (zie bijlage 1) richting wordt gevraagd. Bij deze uitgangspuntennotitie is de stem van experts en de Zandvoortse inwoners meegenomen. Afgelopen maanden (maart en april) is input opgehaald bij stakeholders en inwoners in de gemeente Zandvoort. Bijlage 3 geeft de resultaten van de input van bewoners weer. Daarnaast zijn nadere analyses gemaakt op basis van (recente) onderzoeken en relevante ontwikkelingen (bijlage 4 en 5). Het gaat hier om het WiMRA onderzoek (2023) en de woningbehoefteraming in de MRA en NoordHolland Noord (2025). De totstandkoming van het volkshuisvestingsprogramma (VHP) loopt vooruit op de vaststelling en inwerkingtreding van de Wet versterking regie volkshuisvesting. Het wetsvoorstel is door het vorige kabinet in maart 2024 naar de Tweede Kamer gestuurd. Behandeling was in afwachting van de wijzigingen van het nieuwe kabinet. Op 13 februari jl.

heeft minister Keijzer het aangepaste wetsvoorstel naar de Tweede Kamer gestuurd. Er wordt aangestuurd op inwerkingtreding van de wet per 1 juli 2025. Het wetsvoorstel is op een aantal punten aangepast en de lagere regelgeving (besluiten) zullen op een aantal punten anders worden ingericht. In het voorstel is opgenomen dat twee derde van de nieuw te bouwen woningen in Nederland betaalbaar moet zijn voor mensen met een midden en laag inkomen. Onder betaalbare woningen worden door het Rijk sociale huur (woningen met een huurprijs < € 900,- prijspeil 1/1/2025), middeldure huurwoningen met een huurprijs < € 1.184,-) en betaalbare koopwoningen (< € 405.000,-) verstaan.

Kenmerk: 2025/434892

2/8

Per (woningbouw)regio geldt een minimum van 30% sociale huur. Gemeenten krijgen een verplichting om ofwel verplicht minimaal 40% te programmeren in het middensegment (als het percentage sociale huur hoger is dan landelijk gemiddeld), dan wel 30% sociale huur te programmeren (wanneer voorraad sociale huur gelijk of lager is dan landelijk gemiddeld). Het Zandvoortse percentage sociale huur is ongeveer gelijk aan het landelijk gemiddelde. Voorts wil de minister de ladder voor duurzame verstedelijking schrappen voor alle woningbouw, en mantelzorgwoningen en woningen voor eerstegraadsfamilieleden op eigen erf vergunningsvrij maken. Op hoofdlijnen is het wetsvoorstel ongewijzigd: het volkshuisvestingsprogramma wordt een (verplicht) onderdeel van de Omgevingswet, waarmee instrumenten uit de Omgevingswet ingezet kunnen worden, waaronder instructieregels (bijvoorbeeld het te bouwen percentage sociale huur). Onderdeel van het wetsvoorstel is de verplichting om in het volkshuisvestingsprogramma de opgave voor aandachtsgroepen in beeld te brengen en aan te geven hoe deze opgave wordt ingevuld. Een aantal aandachtsgroepen krijgt een wettelijke urgentie. Gemeenten in de woningmarktregio moeten afspraken maken over de evenwichtige en evenredige verdeling van de huisvestingsopgave aandachtsgroepen. De provincie krijgt de taak de woningmarktregio vast te stellen.

De provincie Noord-Holland wil dit in overleg met de gemeenten doen. Binnen de MRA wordt in overleg met de provincie aan een voorstel gewerkt. 2. Beoogd resultaat Met het vaststellen van de uitgangspuntennotitie vragen we de gemeenteraad om in te stemmen met de kaders van het nieuwe volkshuisvestingsprogramma. Dit doen we op basis van enkele geformuleerde uitgangspunten voor het nieuwe programma. Deze zijn mede tot stand gekomen door verschillende thema's als een dilemma in een participatietraject aan onze inwoners (via het Inwonerspanel Zandvoort) en interne en externe stakeholders voor te leggen. Op zeven thema's is om richting gevraagd, waarna vervolgens voor elk thema een uitgangspunt geformuleerd is in de Uitgangspuntennotitie volkshuisvestingsprogramma. Aan de gemeenteraad wordt gevraagd of zij kan instemmen met de voorgestelde richting op de zeven dilemma’s. 1. 2. 3. 4. 5. 6. 7.

Verdichting of uitbreiding; Bouwen voor de doelgroep senioren; Schrappen van regels; Hospitaverhuur; Woningsplitsing; Leegstand; Toeristische verhuur.

Kenmerk: 2025/434892

3/8

Na instemming met de voorgestelde richting per dilemma, worden deze uitgangspunten uitgewerkt tot beleidskeuzes in de vijf hoofdstukken van het volkshuisvestingsprogramma waar ze qua thematiek onder vallen. De vijf hoofdstukken betreffen: beschikbaarheid en betaalbaarheid, aandachtsgroepen, duurzaamheid, leefbare wijken en samenwerking. Ook zullen acties die nodig zijn om de uitgangspunten te verwezenlijken, opgenomen worden in de Uitvoeringsagenda die hoort bij het volkshuisvestingsprogramma. Naast het overwegen van – en instemmen met – de uitgangspunten, kan de raad indien gewenst daarnaast nog aandachtspunten meegeven. Met de vaststelling van de uitgangspuntennotitie kunnen we ambtelijk verder werken aan het nieuwe op te stellen 'Volkshuisvestingsprogramma Zandvoort 2026 tot en met 2030'. Het programma zal voor vijf jaar worden opgesteld, met een doorkijk naar nogmaals vijf jaar (2035). 3. Onderbouwing voorstel 1. Stakeholders en inwoners hebben een belangrijke rol in het proces van het volkshuisvestingsprogramma. Participatie heeft een prominente plek gekregen in de Omgevingswet, en is dan ook een belangrijk onderdeel bij het komen tot het volkshuisvestingsprogramma. Als leidraad wordt hier de ‘Verordening participatie en uitdaagrecht gemeente Zandvoort 2024’ gehanteerd.

Naast het verwerven van draagvlak is het doel van de participatie om een helder beeld te krijgen welke behoeften, knelpunten, dilemma's, kansen en uitdagingen stakeholders en inwoners waarnemen ten aanzien van wonen. Hiervoor is het belangrijk om het gesprek te voeren met het dorp. De wooncrisis is nog altijd onderdeel van onze dagelijkse realiteit, waardoor gesprekken met partners en bewoners in het dorp van grote waarde zijn bij het opstellen van dit programma. Partners en (woningzoekende) inwoners zijn immers direct belanghebbenden bij het thema wonen. Meer informatie over het participatietraject voor het volkshuisvestingsprogramma is te vinden onder paragraaf 5.3. 2. De uitkomst van de inwonersparticipatie is meegewogen bij het beslechten van de verschillende dilemma's en het formuleren van de uitganspunten in de notitie. Om tot een nieuw volkshuisvestingsprogramma te komen, is het nodig dat de raad en de inwoners van de gemeente Zandvoort zich uitspreken over enkele dillema's die er bestaan binnen de volkshuisvesting. Op die manier kunnen keuzes beslecht worden. De dilemma's zijn in de vragenlijst ingeleid, voorzien van de voor- en nadelen per richtingsmogelijkheid binnen het dilemma. De dilemma’s zijn digitaal als stellingen aan het Inwonerspanel Zandvoort voorgelegd. Hun inbreng is meegewogen bij de afweging welke richting we voorstellen aan de raad per thema. 3.

Woningbehoefte blijft groot tot 2030 en in de doorkijk tot 2035/2040. Op basis van de provinciale bevolkingsprognose is door RIGO Research en advies een indicatieve raming gemaakt van de woningbehoefte voor de twee woningdealregio's in de provincie NoordHolland (zie bijlage 3). De totale woningbehoefte voor Zandvoort is berekend op 700 extra netto

Kenmerk: 2025/434892

4/8

woningen in de periode 2024-2040. Deze behoefte is te beschouwen als een minimumopgave. Uitgaande van deze raming bieden de afspraken die in de Woondeal MRA zijn gemaakt voor de periode tot en met 2030 voor de MRA en daarbinnen voor de regio Zuid-Kennemerland/IJmond op hoofdlijnen voldoende mogelijkheden om invulling te geven aan het terugbrengen van het huidige woningtekort tot een aanvaardbaar niveau en de verwachte additionele behoefte. Voor wat betreft het hoofdstuk aandachtsgroepen gaan we uit van de behoefte zoals die genoemd is in het Woonzorgprogramma. 4. Naast het toevoegen van woningen door nieuw-/verbouw, liggen er kansen om de bestaande woningvoorraad beter te benutten. Beter benutten wordt landelijk (ministerie VRO) gestimuleerd. Woningcorporaties zien landelijk hier ook veel potentie in en er zijn verschillende opties. Van de Zandvoortse huishoudens bestaat 40% uit alleenwonenden en 28% uit stellen zonder kinderen (zie bijlage 4). De verwachte toename van het aantal Zandvoortse huishoudens tussen 2024 en 2040 is 375, een toename van 4,2%. De demografische ontwikkeling laat zien dat het aantal kleinere huishoudens de komende jaren ook nog verder zal groeien. Veel van de huishoudens bewonen grotere woningen. Op basis van analyses vanuit WiMRA 2023 komt naar voren dat 6% van de Zandvoortse huishoudens vindt dat ze te groot wonen.

Dat is twee keer zo vaak als in de MRA. Vooral de huishoudens onder de 65 jaar zonder kinderen vinden relatief vaak dat zij te groot wonen (12%). Vanuit het perspectief van de woningzoekende liggen hier mogelijkheden om de bestaande woningen beter te benutten. De uitgangspunten voorzien hierin. 5. Sociale huur: voor toename omvang, worden de spelregels nieuwbouw voortgezet. Het Zandvoortse beleid is er sinds 2023 op gericht om 30% sociale huur toe te voegen, 50% in het middensegment (waarvan 35% in het betaalbare en 15% in het middeldure segment) en 20% vrij. We zien vanuit de plancapaciteit dat langzamerhand de verwachte productie in lijn komt met deze ambitie. Tegelijkertijd is de groei van de voorraad sociale huurwoningen nog zeer beperkt. De verwachting is dat deze de komende jaren pas zichtbaar wordt. Gelet op bovenstaande is er geen aanleiding om de spelregels te wijzigen, noch om de inzet ten aanzien van de gewenste groei van de sociale huurwoningvoorraad aan te passen. Kader voor uitwerking is de ambitie dat minimaal 30% van de woningvoorraad bestaat uit sociale huurwoningen (in de definitie die door het Rijk wordt vastgesteld). Om dit te behalen wil het college in het volkshuisvestingsprogramma de inzet van de Zandvoortse spelregels voor woningbouw voortzetten.

In de spelregels is ook een programma van eisen opgenomen waarop ontwikkelaars voor corporaties moeten ontwikkelen. We zien dat het met deze spelregels mogelijk is dat een goed product kan worden ontwikkeld waarbij corporaties en ontwikkelende partijen tot afspraken komen.

Kenmerk: 2025/434892

5/8

4. Risico’s en kanttekeningen 4.1 Risico’s 1. Een aantal van de voorgestelde instrumenten vragen extra middelen en capaciteit. Het volkshuisvestingsprogramma heeft geen directe financiële consequenties. De uitvoering van het programma zelf wel. Zo zal de invoering van een leegstandverordening extra geld en ambtelijke capaciteit vragen voor de uitvoering ervan (handhaving). Datzelfde geldt voor meer handhaving op de naleving van de regels voor toeristische verhuur. Daar staat tegenover dat uitvoering geven aan een groot deel van de zeven uitgangspunten binnen de huidige bezetting gerealiseerd kan worden, bijvoorbeeld het wijzigen van beleidsregels en het opstellen van hospitaverhuurregels. 2. Veranderend overheidsbeleid kan mogelijk delen van het toekomstige volkshuisvestingsprogramma achterhaald maken. De Rijksoverheid is de laatste jaren bezig meer regie op volkshuisvesting terug te pakken. Zo zit momenteel de Wet versterking regie volkshuisvesting in de pijplijn. Dit volkshuisvestingsprogramma selecteert daarop voor, hoewel het kan zijn dat de uiteindelijke wet nog bijgeschaafd wordt en het volkshuisvestingsprogramma aangepast moet worden om helemaal aan de wet te voldoen. Met name over de huisvesting van statushouders heerst nog veel onduidelijkheid.

Ook zijn er op dit moment voornemens van het kabinet om verhuurders mogelijkheden te bieden hogere huren te vragen (in tegenspraak tot de nu geldende Wet betaalbare huur) en om de sociale huren te bevriezen in 2025 en 2026. Dit laatste heeft zware consequenties voor het bouwvermogen van de in Zandvoort actieve woningcorporatie Pré Wonen. Ambtelijk wordt gepoogd het volkshuisvestingsprogramma zo goed mogelijk te laten aansluiten op de ontwikkelingen in Den Haag maar bij onzekerheid daarover grijpen we terug op het huidige beleid, waarbij we de mogelijke veranderingen wel benoemen. 4.2 Kanttekeningen 1. Bij de resultaten uit het Inwonerspanel Zandvoort is sprake van beperkte representativiteit bij jongeren. Uit de rapportage hoe het Inwonerspanel Zandvoort denkt ten aanzien van volkshuisvesting komt naar voren dat het aantal respondenten in de leeftijdsgroep 16 tot en met 34 jaar laag is. Uitkomsten voor deze leeftijdsgroepen moeten daarom voorzichtig worden geïnterpreteerd. De beperkte deelname van jongeren compenseren we door ook gebruik te maken van andere studies (WiMRA, Inwonerspeiling Zandvoort) waarin hun stem evenrediger naar voren komt.

Kenmerk: 2025/434892

6/8

5. Consequenties en uitvoering .1 Financiën Voor het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma worden kosten gemaakt, zoals voor de voorbereiding en inzet van het Inwonerspanel Zandvoort en voor de eindredactie en vormgeving. De kosten hiervoor zijn geraamd op € 15.000 in 2025. Het voorstel is om bij Voorjaarsnota 2025 dit bedrag te onttrekken uit de reserve Wonen. .2 Communicatie Op diverse manieren is er over het nieuw op te stellen Volkshuisvestingsprogramma gecommuniceerd. Er zijn enkele fysieke en digitale bijeenkomsten georganiseerd om met stakeholders in gesprek te gaan. Voorafgaand daaraan is aangegeven over welke volkshuisvestelijke onderwerpen we per beroepsgroep van gedachten wilden wisselen. Daarnaast is kenbaar gemaakt dat een nieuw onderzoek voor het Inwonerspanel Zandvoort beschikbaar gesteld is dat gaat over het nieuwe volkshuisvestingsprogramma dat gemaakt wordt. Hiervoor is ook een uitnodigingstekst opgesteld waarin de panelleden het doel van het onderzoek hebben kunnen lezen. Met de afdeling communicatie wordt nog besproken hoe we de inwoners informeren over de inspraakperiode. .3 Participatie Het doel van de participatie was het verwerven van draagvlak en het in beeld krijgen van de opinie van stakeholders en inwoners ten aanzien van wonen.

Gezien dit doel van participatie is bij het opstellen van het volkshuisvestingsprogramma het niveau ‘meedenken’ van toepassing. Hiertoe zijn twee verschillende middelen ingezet. Over de hoofdthema’s van het volkshuisvestingsprogramma zijn gesprekken met partners en bewoners in het dorp gevoerd. In maart en april 2025 zijn fysiek en digitaal stakeholdersessies georganiseerd waarbij alle relevante stakeholders werden geïnformeerd over het volkshuisvestingsprogramma en het traject, en waarbij we met hen per beroepsgroep over diverse thema's binnen de volkshuisvesting spraken. De opmerkingen die gemaakt zijn, worden meegenomen in het opstellen van het Volkshuisvestingsprogramma. De stakeholders zijn: interne gemeentelijke afdelingen, ontwikkelaars, makelaars, woningcorporaties Pré Wonen en Woonzorg Nederland, huurdersorganisatie HPZ, Stichting Woonservice Kennemerland, de Provincie NoordHolland en regiopartners (o.a. de MRA, Zuid-Kennemerland/IJmond). De stakeholders krijgen ook de kans om het concept volkshuisvestingsprogramma tegen te lezen en een reactie daarop te geven. Daarnaast is panelonderzoek verricht. Het Inwonerspanel Zandvoort, bestaande uit ruim 1.500 Zandvoorters, is gevraagd een digitale vragenlijst in te vullen. Dit veldwerk vond plaats tussen 18 en 31 maart 2025.

In deze enquête hebben we de inwoners zeven dilemma’s rondom het thema wonen voorgelegd, alsook twee open vragen. Eerst vroegen we in hoeverre men elke manier om problemen op de woningmarkt aan te pakken een goed idee vindt. De manieren werden uitgelegd en voor- en nadelen benoemd. Vervolgens vroegen we om deze manieren te rangschikken op volgorde waarvan men vindt dat de gemeente deze de meeste prioriteit moet geven. Met behulp van de teams

Kenmerk: 2025/434892

7/8

communicatie en Data, Informatie en Analyse (DIA) is dit onderzoeksprogramma tot stand gekomen. De uitkomsten zijn geanalyseerd en terug te vinden in de rapportage "De Zandvoortse woningmarkt. Welke keuzes zouden inwoners maken?" (zie bijlage 2). In het rapport zijn uitsplitsingen gedaan naar de achtergrondvragen over leeftijd, woonsituatie en of iemand in het huishouden woningzoekend is. Ook biedt het rapport informatie over het panel en de representativiteit. De resultaten worden nog aan de deelnemers teruggekoppeld. .4 Juridisch De uitgangspuntennotitie is bedoeld om bij de commissie de kaders voor het opstellen van een nieuw volkshuisvestingsprogramma op te halen. De huidige woonvisie (Uitvoeringsprogramma Wonen) loopt tot en met 31 december 2025. Op dit moment zijn gemeenten nog verplicht om elke vijf jaar een nieuwe woonvisie vast te stellen op basis van de Woningwet. Dit verandert met het wetsvoorstel ‘Versterking regie volkshuisvesting’. Wanneer de wet in werking treedt (niet eerder dan 1 juli 2025, afhankelijk van behandeldatum) wordt volkshuisvesting een doel onder de Omgevingswet. Het volkshuisvestingsprogramma wordt een verplicht programma onder de Omgevingswet. Het Volkshuisvestingsprogramma vervangt daarmee de woonvisie.

Als de wet Versterking regie Volkshuisvesting is vastgesteld, is het vaststellen van het volkshuisvestingsprogramma een collegebevoegdheid, met zienswijze van de raad (zware voorhangprocedure). Daar de wet nog niet in werking is getreden, zal dit Volkshuisvestingsprogramma door de raad worden vastgesteld. .5 Planning Na vaststelling van de uitgangspuntennotitie wordt verder gewerkt aan het concept volkshuisvestingsprogramma. In september wordt het college gevraagd het conceptprogramma vast te stellen, ter informatie te delen met de raad en het stuk vrij te geven voor de officiële inspraakperiode (begin oktober tot half november 2025). Tijdens de inspraakperiode kan het concept volkshuisvestingsprogramma in de raadscommissie worden besproken. Tot slot stelt de gemeenteraad het volkshuisvestingsprogramma vast. In de Nota van Antwoord bij vaststelling van het volkshuisvestingsprogramma wordt kenbaar gemaakt wat er met de inspraak is gedaan. Na vaststelling kan begonnen worden met de implementatie van de uitvoeringsagenda van het volkshuisvestingsprogramma. 6. Bijlagen 1. Uitgangspuntennotitie Volkshuisvestingsprogramma Zandvoort 2026 tot en met 2030 2. Collegebesluit Startnotitie Volkshuisvestingsprogramma Zandvoort 2026 tot en met 2030 3. Rapportage "De Zandvoortse woningmarkt. Welke keuzes zouden inwoners maken?'' 4.

De woningbehoefte in de MRA en Noord-Holland Noord, provincie Noord-Holland, maart 2025 (RIGO Research en Advies) 5. Factsheet Wonen in Zandvoort 2023

Kenmerk: 2025/434892

8/8