Raadsvoorstel Uitgangspunten Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland en IJmond 2026

Raadsvoorstel

Onderwerp Regionale uitgangspuntennotitie voor de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond 2026 Nummer 2025/67835 Portefeuillehouder Bluijs, G.J. Programma/beleidsveld 4.1. Wonen en ruimtegebruik Afdeling ECDW Auteur Batema, R. Telefoonnummer 06 38 68 76 80 Email rbatema@haarlem.nl Kernboodschap Sinds 1 januari 2024 biedt de Huisvestingswet 2014 nieuwe mogelijkheden voor woonruimteverdeling via de Huisvestingsverordening. Op regionaal niveau heeft afstemming plaatsgevonden over de inzet van de vier nieuwe mogelijkheden voor de huisvestingsverordening in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond (ZK/IJ). De vier wijzigingen luiden als volgt: - Voorrang voor inwoners met lokale binding; - Voorrang voor vitale beroepen; - Voorrang voor inwoners bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen; - Leefbaarheid als toetsingsgrond bij wijzigingen van de woningvoorraad. In de uitgangspuntennotitie zijn de vier wijzigingen uitgewerkt tot vier onderbouwde uitgangspunten. De regionale uitgangspuntennotitie vormt het startpunt voor het uitwerken van de nieuwe huisvestingsverordening. Behandelvoorstel voor commissie

De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten

Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022 (2021/590926) in raadsvergadering van 21 december 2021.

Besluit college d.d. 11 februari 2025

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1.

Het voorstel aan de raad vast te stellen.

de secretaris,

Kenmerk: 2025/67835

de burgemeester,

1/8

Ontwerp-besluit raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. In te stemmen met de regionale uitgangspuntennotitie voor de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond 2026. de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Op 1 januari 2024 is de Huisvestingswet 2014 gewijzigd. Dit biedt nieuwe mogelijkheden voor de huisvestingsverordening. Het doel van de wijziging is om woningzoekenden die nu grote moeite hebben met het vinden van een woning meer mogelijkheden te geven. Het gaat hierbij om lokaal woningzoekenden, mensen uit vitale beroepsgroepen, woningzoekenden voor betaalbare nieuwbouwwoningen, en er zijn aanpassingen gedaan voor regels voor de bestaande woonruimtevoorraad. Dit past bij het primaire doel van de wet: het zorgen voor een rechtvaardige en evenwichtige verdeling van woonruimten, zodat iedereen de mogelijkheid krijgt om een betaalbare woning te vinden. Op grond van artikel 4 van de Huisvestingswet 2014 en artikel 149 van de Gemeentewet heeft de gemeenteraad respectievelijk de bevoegdheid en verantwoordelijkheid om een huisvestingsverordening vast te stellen. Om als gemeente in te spelen op de wijzigingen in de Huisvestingswet is het nodig om de huisvestingsverordening aan te passen. Voor alle voorstellen geldt dat de gemeenteraad de noodzaak (tegengaan van aantoonbare onrechtvaardige en onevenwichtige effecten van schaarste), proportionaliteit en geschiktheid van de maatregel in de huisvestingverordening moet aantonen. Het uitgangspunt van de Huisvestingswet is en blijft het recht op vrije vestiging.

De Gedeputeerde Staten (GS) van de provincie Noord-Holland moet ook om advies gevraagd worden. Zij zullen advies geven of de noodzaak, proportionaliteit en de geschiktheid van de maatregel voldoende is aangetoond. Van dit advies kan enkel gemotiveerd worden afgeweken. Tevens moet het college de huisvestingsverordening met de regiogemeenten afstemmen (artikel 6 Huisvestingswet 2014). Dit is ook een wens van de regiogemeenten zelf. De gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond (ZK/IJ) vormen samen een woningmarktregio (in de zin van de

Kenmerk: 2025/67835

2/8

Huisvestingswet) met een gezamenlijk woonruimteverdeelsysteem: Woonservice. In het kader van deze regionale samenwerking stellen de regiogemeenten een zoveel mogelijk eenduidige huisvestingsverordening op zodat de spelregels overal hetzelfde zijn. Omdat de huidige huisvestingsverordening eind 2025 afloopt, is in de regio afgesproken om de wijzigingen van de wet door te vertalen naar een aangepaste en bijgestelde regionale huisvestingsverordening. Vergelijkbaar met het proces in 2022 hebben de regiogemeenten daarom in de werkgroep Huisvestingsverordening ZK/IJ een regionale uitganspuntennotitie opgesteld (zie bijlage). Woningcorporaties in de regio hebben hier een reactie op kunnen geven. In het Portefeuillehoudersoverleg Volkshuisvesting van 24 oktober 2024 is vastgesteld dat de uitgangspuntennotitie aan de afzonderlijke gemeenteraden wordt voorgelegd. Op basis van de conclusies per uitgangspunten werken gemeenten de huisvestingsverordening uit. De verordeningen worden lokaal vastgesteld, maar zijn zoveel mogelijk gelijkluidend. De verordeningen zullen per 1-12026 in werking moeten treden. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. In te stemmen met de regionale uitgangspuntennotitie voor de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond 2026; 3.

Beoogd resultaat Met het vaststellen van de uitgangspuntennotitie wordt beoogd binnen de regio ZuidKennemerland/IJmond zoveel mogelijk eenduidigheid voor woningzoekenden te creëren als het gaat om: Voorrang voor inwoners met lokale binding; Voorrang voor vitale beroepen; Voorrang voor inwoners bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen; Leefbaarheid als toetsingsgrond bij wijzigingen van de woningvoorraad. 4. Argumenten 1. De uitgangspunten zijn in lijn met het bestaand beleid en eerdere besluitvormingstrajecten De gemeenten in de regio Zuid-Kennemerland/IJmond zijn sinds 2013 bezig om zoveel mogelijk een open woningmarktregio te vormen, zodat woningzoekenden meer keuzes en mogelijkheden op een woning hebben. Het Regionaal Actie Programma Wonen 2016-2020 en het Woon- en Bestuursakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond uit 2022 versterkt deze samenwerking. Sinds 2023 zijn alle woningcorporaties in de regio aangesloten bij Woonservice. Daarmee wordt ook aan de praktische kant de samenwerking gezocht en wordt gewerkt met dezelfde spelregels. Vasthouden aan eenduidige uitgangspunten is in de uitvoer het meest wenselijke en werkbare scenario. Dit biedt duidelijkheid aan de inwoners, die vaak over gemeentegrenzen heen verhuizen.

Kenmerk: 2025/67835

3/8

2. In de uitgangspuntennotitie wordt op basis van cijfers onderbouwd of nieuwe mogelijkheden uit de Huisvestingwet verantwoord kunnen worden ingezet In de notitie wordt geconstateerd dat de betaalbare huurwoningvoorraad schaars is en de wachttijden lang zijn, maar dat regelgeving in een huisvestingsverordening dit gegeven niet oplost. Het gaat om een verdeling van schaarste. Uit de onderbouwing blijkt nauwelijks aantoonbaar sprake van verdringing van eigen inwoners van een gemeente waardoor het invoeren van voorrangsregels voor eigen inwoners wettelijk slechts beperkt mogelijk is. In de regionale uitgangspuntennotitie wordt algemeen en per onderwerp een advies gegeven. Hieronder volgt puntsgewijs een samenvatting van het advies uit de uitgangspuntennotitie: •

Algemeen advies - Biedt een open woningmarkt met zo weinig mogelijk (voorrangs-)regels zodat woningzoekenden iets te kiezen hebben en er breed gezocht kan worden naar een geschikte woning. Zo blijft de woningmarkt dynamisch: zoveel mogelijk woningen vrij voor iedereen. • Uitgangspunt 1: Voorrang voor inwoners met lokale binding De wet biedt de mogelijkheid om maximaal 50% van het vrijkomend aanbod met voorrang aan woningzoekenden met een binding aan de gemeente toe te wijzen. Advies: - Neem regels op om urgent woningzoekenden uit de eigen gemeente met voorrang te kunnen blijven huisvesten in de eigen gemeente. Dit is een technische wijziging om bestaand beleid in huisvesting van urgente doelgroepen voort te kunnen zetten; - Wijs 50% van alle nieuwbouw sociale huurwoningen toe aan inwoners uit de eigen gemeente om doorstroming te bevorderen (bijvoorbeeld naar levensloopbestendige woningen). Zo profiteren we van doorstroming maar houden we de impact van voorrangsregels beperkt. • Uitgangspunt 2: Voorrang voor vitale beroepen De Wet maakt het mogelijk om bij woningen in het betaalbare segment voorrang te geven aan bepaalde vitale beroepsgroepen waar aantoonbaar krapte is op de arbeidsmarkt. Advies: - Start een pilot met voorrangsregels voor vitale beroepen. In Haarlem loopt er sinds 2023 een pilot op dit gebied voor onderwijspersoneel (evaluatie in 2025).

In andere gemeenten gaan ook pilots lopen: in Velsen/Beverwijk voor zorgpersoneel van het ziekenhuis en in Heemstede voor brandweervrijwilligers. Gebruik de pilot om te bepalen of voorrang voor vitale beroepen toepasbaar is in de hele regio. Neem de voorrangsregeling voor vitale beroepsgroepen daarom als ‘kan-bepaling’ op in de Huisvestingsverordening. De colleges van B&W kunnen op basis van de pilots in de gemeenten een permanente regeling treffen voor vitale beroepen.

Kenmerk: 2025/67835

4/8

• Uitgangspunt 3: Voorrang voor inwoners bij betaalbare nieuwbouw koopwoningen In de gewijzigde Wet is geregeld dat gemeenten een huisvestingsvergunning verplicht kunnen stellen voor het in gebruik geven of nemen van nieuwbouw betaalbare koopwoningen. Kopers van een nieuwbouwwoning met een verkoopprijs tot de betaalbaarheidsgrens moeten dan in de betreffende gemeente een huisvestingsvergunning aanvragen. In de eerste plaats gaat deze over het maximale inkomen. Vervolgens kunnen er ook voorrangsregels met betrekking tot lokale/regionale of maatschappelijke binding worden opgenomen. Advies: - Maak het in de verordening mogelijk om maximaal 50% van alle nieuwbouw betaalbare koopwoningen primair toe te wijzen aan huishoudens die hier op basis van het inkomen op aangewezen zijn. Het rijk hanteert bepaalde inkomensgrenzen. Gemeenten kunnen deze indien gewenst naar boven bijstellen. Maak het secundair mogelijk om deze nieuwbouw betaalbare koopwoningen voor 50% trapsgewijs toe te wijzen. Eerst aan inwoners uit de eigen gemeente, vervolgens aan inwoners uit de regio en daarna overige woningzoekenden. Dit kan uitgebreid worden met voorrang voor inwoners die een sociale huurwoning achterlaten waarmee de lokale doorstroming verder wordt bevorderd.

- Voor het vergunningplichtig stellen van de betaalbare nieuwbouw koopwoningen heeft elke gemeente zelf de keuze of zij de Wettelijk gestelde maximum v.o.n.-prijs hanteert (de betaalbaarheidsgrens, 2025: €405.000,-) of dat er een gemotiveerde lagere (sociale koop)grens wordt gehanteerd. Dit maatwerk is gewenst omdat ondanks dat we een woningmarktregio vormen, de prijsgrenzen per gemeente erg kunnen verschillen. Voor Zandvoort kan dit de gemeentelijke betaalbaarheidsgrens of de landelijke betaalbaarheidsgrens worden. - Deze voorrangsregel is alleen uitvoerbaar wanneer budget beschikbaar gesteld wordt voor vergunningverlening en handhaving. Neem daarom een ‘kan-bepaling’ op zodat het college van B&W de regelgeving van toepassing kan verklaren als de uitvoerbaarheid is georganiseerd. • Uitgangspunt 4: Leefbaarheid als toetsingsgrond bij wijzigingen van de woningvoorraad De wijziging van de Wet maakt het mogelijk om ook op grond van het behoud van de leefbaarheid (gericht op de openbare ruimte) regels te introduceren over woonruimtevoorraadbeheer (splitsen en omzetten) in den brede. Daarvoor konden deze regels alleen worden gesteld als er ook sprake was van schaarste van woonruimte. Advies: - Neem, indien van toepassing op de gemeente, leefbaarheidsmaatregelen op in de verordening bij toetsing van aanpassingen aan de bestaande woningvoorraad.

Bijvoorbeeld bij het splitsen of omzetten van woningen. Gemeenten die dit regelen via het omgevingsplan nemen dit niet op in de verordening. In Zandvoort zijn reeds regels opgenomen in de huisvestingsverordening.

Kenmerk: 2025/67835

5/8

5. Risico’s en kanttekeningen 1. Toepassing van voorrangsregels voor lokaal woningzoekenden en voor betaalbare koopwoningen beperken het recht op vrije vestiging Met het aanscherpen van lokale regelgeving wordt het recht op vrij verkeer van personen, zoals omschreven in het Verdrag betreffende de werking van de Europese Unie (VwEU) art. 45-54, verder beperkt. De wetgever stelt daarom dat er sprake van schaarste moet zijn. In de onderbouwing in de uitgangspuntennotitie zijn de afwegingen rond schaarste en voorrangsposities opgenomen. 2. Onzeker of beoogde resultaten behaald worden Het uitgangspunt van de nieuwe huisvestingsverordening is een evenredige verdeling van schaarse woonruimten, kortere wachttijden en verbetering van de leefbaarheid in (kwetsbare) wijken. Het is onzeker of de eerdergenoemde wijzigingen zullen leiden tot het beoogde resultaat. Dit hangt in sterke mate af van de mutatiegraad, de taakstelling statushouders, regionale afspraken zoals de Uitstroomregeling Pact voor Uitstroom en de bereidheid van woningzoekenden om op het vrijkomende aanbod in een gemeente te reageren. Deze gegevens staan op voorhand niet vast. 3.

Afnemende kans op woning regulier woningzoekenden Door de sturingsmogelijkheden op vrijkomende sociale huurwoningen en betaalbare koopwoningen verder vorm te geven, zoals met het verruimen van lokale voorrang en/of vitale beroepsgroepen, neemt het aanbod woningen af dat voor regulier woningzoekenden beschikbaar komt. Hierdoor zal het voor de regulier woningzoekende lastiger worden zich te huisvesten in een dergelijke woning. 4. Een aantal van de voorgestelde instrumenten vragen extra middelen en capaciteit De Huisvestingsverordening heeft geen directe financiële consequenties. Het opstellen van de nieuwe verordening kan binnen de huidige bezetting worden gerealiseerd. Het invoeren van nieuwe voorrangsregels zal in sommige gevallen wel extra geld en ambtelijke capaciteit vragen, maar op basis van regionale samenwerking wordt getracht dit te beperken. Voorrang bij betaalbare nieuwbouwkoopwoningen vereist een apart traject voor het toetsen en verlenen door de gemeente van huisvestingsvergunningen. Als de gemeenten in de regio daartoe bereid zijn kan er een gezamenlijk traject voor worden ingericht. De mogelijkheden hiervoor zijn momenteel nog niet gedetailleerd uitgewerkt. Een voorstel tot dekking zal in het raadsvoorstel behorend bij de vaststelling van de nieuwe huisvestingsverordening worden ingevoegd. 5.

Doordat de uitgangspunten alleen de aanpassingen in de Huisvestingswet uit 2024 betreffen, kunnen er nog nieuwe wijzigingen volgen. De uitgangspunten hebben betrekking op de wetswijzigingen die in 2024 zijn ingevoerd. In het wetsvoorstel Wet Versterking Regie Volkshuisvesting zijn wetswijzigingen opgenomen die tot verdere wijzigingen van de verordeningen kunnen en zullen leiden. Het gaat hierbij om de vaststelling van de woningmarktregio (in het wetsvoorstel stelt de provincie deze vast en moeten

Kenmerk: 2025/67835

6/8

gemeenten in deze regio afspraken maken over de verdeling/huisvesting van wettelijke urgenten). Ook zullen er een aantal wettelijke urgente groepen worden vastgesteld. Dit zal invloed hebben op de huisvestingsverordening. Het wetsvoorstel is in voorjaar 2024 door het vorige kabinet naar de Tweede Kamer gestuurd. Het huidige kabinet zal een nota van wijziging opstellen waarna behandeling in de Tweede kamer volgt. Indien mogelijk en nodig wordt nieuwe wetgeving meegenomen in de ontwikkeling van de nieuwe verordening. 6. Regionale eenduidigheid zorgt voor beste voorwaarden voor woningzoekenden en voor draagvlak besluitvorming in andere gemeenten en bij Gedeputeerde Staten. De vaststelling van huisvestingsverordening is een lokale bevoegdheid. Elke gemeenteraad kan ervoor kiezen om de voorgestelde wijzigingen niet te onderschrijven en met een ander voorstel te komen. Voor een nieuw voorstel is het noodzakelijk om te verifiëren in hoeverre de gewenste afwijkingen noodzakelijk, proportioneel en geschikt zijn. Tevens zullen dergelijke wijzigingen ook regionaal afgestemd moeten worden en moeten worden getoetst door de Gedeputeerde Staten. Van dat advies kan alleen gemotiveerd worden afgeweken. Een ander voorstel is dan niet meer in lijn met de regionaal afstemde lijn en uitgangspunten.

Dit kan onduidelijkheid in de nieuwe regelgeving en een oneerlijke verhouding ten opzichte van de regio tot gevolgen hebben. Met name de lokale voorrang is een punt waarover binnen de regiogemeenten veel is gesproken. De onderbouwing geeft aan dat een hoger aandeel voor lokale woningzoekenden reserveren uiteindelijk slechter resultaat voor de lokale woningzoekenden zal hebben. Wanneer een gemeente afwijkt van de uitgangspunten zoals in de notitie is opgenomen zal dit ongetwijfeld ook bij andere gemeenten tot aanpassing kunnen leiden en uiteindelijk de mogelijkheid voor woningzoekenden beperken. Daarnaast heeft Woonservice aangegeven dat verschillende huisvestingsverordeningen de uitvoering van woonruimteverdeling ernstig belemmeren. 6. Uitvoering Na het vaststellen van de uitgangspuntennotitie door de gemeenteraad werken we de vier regionale uitgangspunten uit in een nieuwe, lokale concept huisvestingsverordening. Deze verordening wordt ook aangevuld met andere aanpassingen los van de wijzigingen uit de uitgangspuntennotie, zoals benodigde accentverschuivingen ten opzichte van de huidige verordening, bijvoorbeeld met betrekking tot opkoopbescherming en toeristische verhuur. Ook bij de totstandkoming van de huisvestingsverordening zelf zal zoveel mogelijk overeenstemming gezocht worden met de regiogemeenten om een zo eenduidig mogelijke verordening te krijgen.

Woonservice en de woningcorporaties en huurdersverenigingen in de regio worden actief betrokken bij het opstellen van de nieuwe verordening. Daar waar nodig zal er afstemming plaatsvinden met andere afdelingen binnen de gemeente. De concept verordening wordt naar de Gedeputeerde Staten (GS) van de provincie Noord-Holland gestuurd voor advies. De GS zal binnen 8 weken een advies geven, waar alleen gemotiveerd van kan worden afgeweken. Hierna kan de nieuwe Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond aan de raad worden aangeboden ter

Kenmerk: 2025/67835

7/8

vaststelling. Na vaststelling door de gemeenteraad wordt het besluit op gebruikelijke wijze gepubliceerd via het digitale gemeenteblad op overheid.nl. Beoogd is dat de nieuwe Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2026 per 1 januari 2026 in werking treedt. Planning Fase & Besluitvorming

Jan ‘25

Feb

Mrt

Apr

Mei

Jun

Jul

Aug

Sep

Okt

Nov

Dec

Jan ‘26

Vaststellen uitgangspuntennotitie Uitwerken Huisvestingsverordening 2025 Toetsing Huisvestingsverordening 2025 bij GS Vaststelling nieuwe Huisvestingsverordening in de raad incl. inspraak Inwerkingtreding nieuwe Huisvestingsverordening

7. Bijlagen 1. Uitgangspunten Huisvestingsverordening Regio IJmond en Zuid-Kennemerland 2026

Kenmerk: 2025/67835

8/8