Raadsvoorstel Beslissing op bezwaar voorkeursrecht Badhuisplein (publicatie)

Raadsvoorstel

Onderwerp Besluit op de bezwaren van Holland Casino en tegen het vestigen van een voorkeursrecht op verschillende percelen aan het Badhuisplein in Zandvoort Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2025/438340 Kloet, J. de 6.2. Gemeentelijk bestuur JZ Baars, T.F. 06-46215015 tbaars@haarlem.nl Bij besluit van 17 december 2024 heeft de raad een voorkeursrecht gevestigd op verschillende percelen aan het Badhuisplein in Zandvoort. Tegen dit besluit hebben Holland Casino en bezwaar gemaakt. Er moet een besluit worden genomen over deze bezwaren.

Behandelvoorstel voor commissie

De commissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college en over de wijze van agendering van het raadsvoorstel in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten

-

Besluit college d.d. mei 202

Vaststelling stedenbouwkundige visie Badhuisplein (2021/619534) in raadsvergadering 21 december 2021 Vestigen voorlopig voorkeursrecht percelen Badhuisplein Zandvoort (2024/1880682) in collegevergadering 11 oktober 2024 Vestigen voorkeursrecht percelen Badhuisplein Zandvoort (2024/2041380) in raadsvergadering 17 december 2024 Vaststellen Stedenbouwkundig Plan Badhuisplein (2024/17235) in raadsvergadering 25 februari 2025

1. Het college van burgemeester en wethouders stelt het voorstel aan de raad vast. de secretaris,

Kenmerk: 2025/438340

de burgemeester,

1/6

Ontwerp-besluit raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. het bezwaar van niet-ontvankelijk te verklaren; 2. het bezwaar van Holland Casino ontvankelijk te verklaren; 3. het bestreden besluit, onder aanvulling van de motivering met de overwegingen uit het advies van de Adviescommissie voor bezwaarschriften, in stand te laten; 4. geen vergoeding voor gemaakte proceskosten toe te kennen. de griffier,

de voorzitter,

1. Aanleiding Op 17 december 2024 heeft de raad besloten om op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Omgevingswet een voorkeursrecht te vestigen op de percelen, kadastraal bekend als gemeente Zandvoort, sectie C, nummers 6401, 6486, 6487, 6712 en 6714 (bijlage 1). Tegen dit besluit hebben Holland Casino en en 19 februari 2025 bezwaar gemaakt (bijlagen 2 en 3).

op respectievelijk 18 februari 2025

Op 23 april 2025 heeft de Adviescommissie voor bezwaarschriften (hierna: bezwaarschriftencommissie) een advies uitgebracht over de ingediende bezwaren (bijlage 4). 2. Beoogd resultaat Het heroverwegen van het bestreden besluit en het nemen van een besluit over de ingediende bezwaren. 3. Onderbouwing voorstel 3.1. Het bezwaar van is niet-ontvankelijk Holland Casino is eigenaar van de percelen met nummers 6401 en 6487. Daarnaast heeft Holland Casino een recht van opstal op de percelen met nummers 6712 en 6714. is in 2003 een voorkeursrecht van koop overeengekomen met Holland Casino. Dit contractuele voorkeursrecht houdt in dat Holland Casino, indien zij voornemens is om over te gaan tot vervreemding van het casinocomplex, dat voornemen schriftelijk kenbaar dient te maken aan

Kenmerk: 2025/438340

2/6

en zij binnen zestig dagen na dagtekening van dit schrijven overeenstemming dienen te hebben bereikt over de koopprijs en alle overige voorwaarden. De bezwaarschriftencommissie adviseert de raad om het bezwaar van nietontvankelijk te verklaren, omdat hij niet kan worden aangemerkt als belanghebbende in de zin van artikel 1:2, eerste lid, van de Algemene wet bestuursrecht (hierna: Awb). Op grond van dit artikel wordt onder belanghebbende verstaan: degene wiens belang rechtstreeks bij een besluit is betrokken. De bezwaarschriftencommissie is van oordeel dat het belang van niet rechtstreeks bij het bestreden besluit is betrokken. Ter onderbouwing overweegt de bezwaarschriftencommissie dat alleen een van Holland Casino afgeleid belang heeft en dat zijn belang parallel loopt met dat van Holland Casino, aangezien zij met de ingediende bezwaren hetzelfde resultaat nastreven. en Holland Casino willen allebei dat het bestreden besluit wordt herroepen, zodat Holland Casino niet eerst de gemeente in de gelegenheid hoeft te stellen om haar percelen te kopen. De bezwaarschriftencommissie vindt steun voor dit oordeel in verschillende uitspraken van de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State (hierna: Afdeling), te weten een uitspraak van 24 maart 2000 (ECLI:NL:RVS:2000:AA5426, r.o. 2.4), een uitspraak van 22 oktober 2014 (ECLI:NL:RVS:2014:3786, r.o.

4.1) en een uitspraak van 8 april 2015, ECLI:NL:RVS:2015:1083, r.o. 3.1). Omdat niet ter discussie staat dat Holland Casino moet worden aangemerkt als belanghebbende, adviseert de bezwaarschriftencommissie om haar bezwaar ontvankelijk te verklaren en inhoudelijk te beoordelen. Het bovenstaande is terug te lezen in overwegingen 2, 4, 5, 6 en 8 uit het advies van de bezwaarschriftencommissie. 3.2. Er wordt voldaan aan de vereisten uit artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Omgevingswet Bij het vestigen van een voorkeursrecht op grond van artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Omgevingswet moet aan verschillende vereisten worden voldaan. Ten eerste moet in de voorkeursrechtbeschikking aan de percelen een niet-agrarische functie of moderniseringslocatie worden toegedacht. Ten tweede moet de in de voorkeursrechtbeschikking toegedachte functie afwijken van het huidige gebruik van de percelen. Ten derde mag de in de voorkeursrechtbeschikking toegedachte functie niet zijn toegedacht in een gemeentelijke omgevingsvisie of een programma. Ten vierde moet de in de voorkeursrechtbeschikking toegedachte functie afwijken van de functie die in het omgevingsplan aan de percelen is toegedeeld. De bezwaarschriftencommissie is van oordeel dat aan al deze vereisten wordt voldaan. Zij stelt vast dat aan de percelen een niet-agrarische functie wordt toegedacht (te weten: ‘woningen, met in de

Kenmerk: 2025/438340

3/6

plint zo mogelijk horeca, detailhandel en/of vergader- werk- of ontmoetingsplekken’), dat deze functie afwijkt van het huidige gebruik van de percelen en dat deze functie niet is toegedacht in een gemeentelijke omgevingsvisie of een programma. De bezwaarschriftencommissie is van oordeel dat de toegedachte functie afwijkt van de functie die in het omgevingsplan aan de percelen is toegedeeld, omdat de toegedachte functie een aanzienlijke inperking van de gebruiksmogelijkheden betekent. Op grond van het bestemmingsplan ‘Middenboulevard 2009’ mogen de percelen immers worden gebruikt voor: wonen; detailhandel; dienstverlening; horecabedrijven categorie A tot en met D; horecabedrijven categorie F; casino; wellness; maatschappelijke doeleinden; kantoren; aan-, uiten bijgebouwen; erven en bijbehorende voorzieningen; parkeren; verblijfsgebied; brandgangen en ontsluitingspaden; stoepen, stoeptreden en hellingbanen. De bezwaarschriftencommissie vindt steun voor dit oordeel in een uitspraak van de Afdeling van 1 augustus 2001 (ECLI:NL:RVS:2001:AN6863, r.o. 2.2.2). Verder is de bezwaarschriftencommissie van oordeel dat de raad voldoende concreet heeft gemaakt welke functie hij toedenkt aan de percelen. De Afdeling heeft meermaals overwogen (zie bijvoorbeeld een uitspraak van 22 oktober 2014, ECLI:NL:RVS:2014:3786, r.o.

4.3) dat het inherent is aan de toepassing van artikel 5 van de Wet voorkeursrecht gemeenten – de voorloper van artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Omgevingswet – dat van de toekomstige bestemming nog slechts een globaal beeld bestaat. Het bovenstaande is terug te lezen in overwegingen 15, 21 en 22 uit het advies van de bezwaarschriftencommissie. 3.3. Het vestigen van een voorkeursrecht is niet in strijd met het evenredigheidsbeginsel Het evenredigheidsbeginsel is neergelegd in artikel 3:4, tweede lid, van de Awb. Dit artikel bepaalt dat de voor een of meer belanghebbenden nadelige gevolgen van een besluit niet onevenredig mogen zijn in verhouding tot de met het besluit te dienen doelen. Blijkens een uitspraak van de Afdeling van 2 februari 2022 (ECLI:NL:RVS:2022:285, r.o. 7.8) kunnen de geschiktheid, de noodzakelijkheid en de evenwichtigheid een rol spelen bij de toetsing van een besluit aan artikel 3:4, tweede lid, van de Awb. Holland Casino heeft de geschiktheid, de noodzakelijkheid en de evenwichtigheid van het bestreden besluit in twijfel getrokken. De bezwaarschriftencommissie is van oordeel dat het bestreden besluit niet in strijd is met het evenredigheidsbeginsel.

Naar haar oordeel is het vestigen van een voorkeursrecht noodzakelijk, omdat het daarmee beoogde doel – het waarborgen van de regiefunctie bij de herontwikkeling van het Badhuisplein en het voorkomen van prijsopdrijving – niet kan worden bereikt met andere maatregelen die Holland Casino minder belasten. Het vaststellen van een omgevingsplan is niet geschikt om het beoogde doel te bereiken, aangezien ongewenste verkopen daarmee niet worden

Kenmerk: 2025/438340

4/6

voorkomen. Deze verkopen hebben een prijsopdrijvend effect en bemoeilijken de realisatie van de gewenste woningbouw. Dat het bestemmingsplan ‘Middenboulevard 2009’ een voorlopig bouwverbod bevat, doet daar niet aan af. Naar het oordeel van de bezwaarschriftencommissie is het vestigen van een voorkeursrecht ook evenwichtig. Dit voorkeursrecht is niet onredelijk bezwarend voor Holland Casino, omdat de Omgevingswet in het geval van verkoop aan de gemeente voldoende waarborgen biedt ten aanzien van de prijsvorming (vergelijk een uitspraak van de Afdeling van 21 oktober 2009, ECLI:NL:RVS:2009:BK0816, r.o. 2.9). De bezwaarschriftencommissie is het met de raad eens dat de belangen bij het vestigen van een voorkeursrecht zwaarder wegen dan de belangen van Holland Casino. Dat Holland Casino met een voorkeursrecht van koop is overeengekomen, is niet van betekenis voor de bevoegdheid van de raad tot het vestigen van een voorkeursrecht (vergelijk een uitspraak van de Afdeling van 25 augustus 2004, ECLI:NL:RVS:2004:AQ7434, r.o. 2.1) In artikel 9.9, eerste lid, van de Omgevingswet is geregeld in welke gevallen een overeenkomst over een onroerende zaak of een overeenkomst die een plicht bevat voor de vervreemder over een onroerende zaak voorrang heeft boven een gemeentelijk voorkeursrecht.

Indien een overeenkomst voldoet aan de in dit artikel opgenomen voorwaarden, kan de vervreemder de overeenkomst nakomen en wordt hij daarin niet beperkt door het gemeentelijk voorkeursrecht. Indien een overeenkomst niet aan deze voorwaarden voldoet, komt de overeenkomst op grond van de Omgevingswet niet voor bescherming in aanmerking. Om die reden behoefde de overeenkomst tussen Holland Casino en voor de raad geen aanleiding te zijn om van de vestiging van een voorkeursrecht af te zien (vergelijk een uitspraak van de Afdeling van 11 juli 2018, ECLI:NL:RVS:2018:2332, r.o. 2.2). Het voorkeursrecht van koop dat Holland Casino met is overeengekomen valt overigens niet onder de bescherming van artikel 9.9, eerste lid, van de Omgevingswet. De exacte inhoud van de overeenkomst is niet bekend, maar mocht het gemeentelijk voorkeursrecht tot gevolg hebben dat Holland Casino in strijd moet handelen met deze overeenkomst, dan is dat naar het oordeel van de bezwaarschriftencommissie een privaatrechtelijke kwestie tussen Holland Casino en waar de raad buiten staat. Het bovenstaande is terug te lezen in overwegingen 23, 28, 29, 30 en 31 uit het advies van de bezwaarschriftencommissie. 3.4.

Het vestigen van een voorkeursrecht is niet in strijd met het verbod op détournement de pouvoir Holland Casino heeft aangevoerd dat het bestreden besluit in strijd is met het verbod op détournement de pouvoir, dat is neergelegd in artikel 3:3 van de Awb. Dit artikel bepaalt dat een bestuursorgaan de bevoegdheid tot het nemen van een besluit niet voor een ander doel gebruikt dan waarvoor die bevoegdheid is verleend.

Kenmerk: 2025/438340

5/6

De bezwaarschriftencommissie ziet geen grond voor het oordeel dat het bestreden besluit in strijd is het verbod op détournement de pouvoir. Zij overweegt dat uit een uitspraak van de Afdeling van 19 augustus 2020 (ECLI:NL:RVS:2020:1989, r.o. 4) volgt dat als een voorkeursrecht is gevestigd om regie te behouden bij het realiseren van nieuwe woningen en prijsopdrijving tegen te gaan, deze motieven in overeenstemming zijn met het doel en de strekking van de Omgevingswet. Het bovenstaande is terug te lezen in overwegingen 32, 34 en 35 uit het advies van de bezwaarschriftencommissie. 3.5. De motivering van het bestreden besluit moet worden aangevuld met de overwegingen uit het advies van de bezwaarschriftencommissie De bezwaarschriftencommissie is van oordeel dat het bestreden besluit in stand moet worden gelaten. Wel adviseert zij de raad om de motivering van het bestreden besluit aan te vullen met de overwegingen uit haar advies. In dit advies is bijvoorbeeld nader gemotiveerd waarom wordt voldaan aan de vereisten uit artikel 9.1, eerste lid, onder c, van de Omgevingswet en waarom het bestreden besluit niet in strijd is met het evenredigheidsbeginsel. 3.6. Holland Casino en geen recht op een proceskostenvergoeding Holland Casino en hebben verzocht om een proceskostenvergoeding.

Op grond van artikel 7:15, tweede lid, van de Awb is een bestuursorgaan uitsluitend een proceskostenvergoeding verschuldigd, indien het bestreden besluit wordt herroepen wegens aan het bestuursorgaan te wijten onrechtmatigheid. In het onderhavige geval blijft het bestreden besluit in stand en hebben Holland Casino en dus geen recht op een proceskostenvergoeding. 4. Consequenties en uitvoering 4.1 Communicatie De besluiten op bezwaar worden bekendgemaakt door toezending aan Holland Casino en . 4.2 Juridisch Tegen de besluiten op bezwaar staat beroep open bij de rechtbank. 5. 1. 2. 3. 4.

Bijlagen Bestreden besluit Bezwaar van Holland Casino Bezwaar van Advies van de bezwaarschriftencommissie

Kenmerk: 2025/438340

6/6