Raadsstuk - verkoopovereenkomst en taxatie Watertorenplein

Raadstuk

Onderwerp Verkoopovereenkomst en taxatie Watertorenplein Nummer 2021/360314 Portefeuillehouder Bluijs, G.J. Programma/beleidsveld 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling Afdeling PCM Auteur Weijers, A.M./ Visser, R Telefoonnummer 023-5113904 Email amweijers@haarlem.nl Vanaf medio maart 2020 tot op heden is de gemeente Zandvoort met Kernboodschap ontwikkelaar Bad Zandvoort in onderhandeling over de grondverkoop Watertorenplein volgens de verkoopprocedure van de vaststellingsovereenkomst. De eerste onderhandeling heeft niet geleid tot een acceptabel bod voor de gemeente Zandvoort. Daarom heeft het college op d.d. 12 januari 2021 besloten om een gezamenlijke taxatie te laten uitvoeren met een voor beide partijen bindende uitkomst. Op basis van deze taxatie is nu een verkoopovereenkomst opgesteld die nu ter besluitvorming voorligt. Het taxatierapport en het onderhandelingsresultaat zijn vertrouwelijk tot de inschrijving van de leveringsakte in het openbare kadaster. Het college legt daarom geheimhouding op en vraagt de raad die te bekrachtigingen. Na verwerking van de getaxeerde grondwaarde komt de netto contante waarde van de grondexploitatie op € 365.000,- negatief. Hier moet een voorziening voor getroffen worden. Het voorstel is deze voorziening ten laste van de reserve SIA onderdeel sociale woningbouw te brengen.

Voor dit onderdeel is indertijd € 2 miljoen binnen de reserve SIA apart gezet; na de voorgestelde onttrekking is hiervoor nog € 1.635.000 beschikbaar. Dit besluitpunt ligt tevens voor. Behandelvoorstel voor de raad

Het college stuurt de voorgenomen verkoop voor wensen en bedenkingen aan de raad. Het college is op grond van art. 160 van de gemeentewet bevoegd inzake de aanen verkoop van onroerend goed. Bij de aan- of verkoop van onroerende goederen groter dan € 250.000,-, beslist het college op grond van artikel 7 van de Financiële verordening gemeente Zandvoort 2018 niet voordat de raad is geïnformeerd over het voorgenomen besluit van het college en de raad in de gelegenheid is gesteld zijn zienswijze te geven.

Relevante eerdere besluiten

•

•

Stand van zaken grondverkoop Watertorenplein 2020/1210214 Instemmen aangaan vaststellingsovereenkomst en toewijzen budget € 100.000, raadsbesluit 28 januari 2020 (2020/51518)

Kenmerk: 2021/360314

1/6

Besluit College d.d. 6 juli 2021

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. De verkoopovereenkomst Watertorenplein Zandvoort aan te gaan onder voorbehoud van instemming raad. 2. De raad te verzoeken wensen en bedenkingen kenbaar te maken over het aangaan van de onder 1 genoemde verkoopovereenkomst. 3. De raad voor te stellen om de verliesvoorziening voor de grondexploitatie Watertorenplein van € 365.000 per direct ten laste te brengen van de reserve SIA onderdeel sociale woningbouw. de secretaris,

Besluit Raad d.d. ……

de burgemeester,

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. In te stemmen met het voorgenomen besluit van het college en derhalve geen wensen en bedenkingen kenbaar te maken over het aangaan van de verkoopovereenkomst Watertorenplein Zandvoort. 2. De verliesvoorziening voor de grondexploitatie Watertorenplein van € 365.000 per direct ten laste te brengen van de reserve SIA onderdeel sociale woningbouw. de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Vanaf medio 2015 is de gemeente Zandvoort actief met de verkoop en ontwikkeling van het Watertorenplein, bij voorkeur gelijktijdig met de ontwikkeling van de watertoren. In 2015 heeft een eerste planselectieproces plaatsgevonden met tot doel om met de ontwikkelaar van het winnende ontwerp een verkoopprocedure te starten. Omdat de planselectie uiteindelijk tot gerechtelijke geschillen heeft geleid is het niet tot een verkoop gekomen en zijn de geschillen beslecht door op 7 februari 2020 met alle betrokken partijen een vaststellingsovereenkomst te sluiten. In deze overeenkomst is – tegen finale kwijting van al hetgeen partijen eerder elkaar te vorderen hadden – de keuze gemaakt voor een stedenbouwkundige inrichting van het plangebied op basis van het plan van Bad Zandvoort met een woningbouw programma 30% sociaal, 20% betaalbaar, 20%

Kenmerk: 2021/360314

2/6

middelduur en 30% duur, met een rolverdeling voor de betrokken architecten en ontwikkelaar en met een route tot verkoop van het Watertorenplein op basis van de genoemde uitgangspunten. In de vaststellingsovereenkomst is (o.a.) tussen BZont B.V. (hierna: “Bad Zandvoort”) en de gemeente Zandvoort opgenomen dat de gronden van het Watertorenplein aan Bad Zandvoort worden verkocht tegen een nader overeen te komen grondprijs. Conform het bepaalde in artikel 4, derde lid, van de vaststellingsovereenkomst is in januari van dit jaar overgegaan tot het in gezamenlijkheid met Bad Zandvoort aanwijzen van een taxateur voor een laatste bindende taxatie. In bijlage 1 is het taxatierapport opgenomen. Omdat in de bij dit besluit behorende bijlage 1 diverse prijzen en onderhandelingsresultaten staan, legt het college hierop geheimhouding. Openbaarmaking van deze gegevens kan namelijk de onderhandelingspositie van de gemeente schaden of bedrijfsgevoelige informatie van Bad Zandvoort ten onrechte openbaar maken. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. In te stemmen met het voorgenomen besluit van het college en derhalve geen wensen en bedenkingen kenbaar te maken over het aangaan van de verkoopovereenkomst Watertorenplein Zandvoort. 2.

De verliesvoorziening voor de grondexploitatie Watertorenplein van € 365.000 per direct ten laste te brengen van de reserve SIA onderdeel sociale woningbouw. 3. Beoogd resultaat De marktconforme verkoop van de gronden van het Watertorenplein zodat er 49 woningen kunnen worden gerealiseerd met een woningbouwprogramma 30% sociaal, 20% betaalbaar, 20% middelduur en 30% duur binnen de kwaliteit van het stedenbouwkundig plan Bad Zandvoort. 4. Argumenten 1. Dit besluit is nodig voor de afronding van een langdurig ontwikkelproces. De ontwikkeling van het Watertorenplein staat al lang in de planning en de woningen zijn nodig om in de grote woningbouwbehoefte te voorzien. Om de gronden te kunnen ontwikkelen is de verkoop aan een ontwikkelaar nodig. Hiervoor heeft een a-typische verkoopprocedure plaatsgevonden, die nu wordt afgerond met het aangaan van een verkoopovereenkomst met ontwikkelaar Bad Zandvoort. In de vaststellingsovereenkomst zijn waarborgen opgenomen voor een verkoop onder marktconforme omstandigheden. Daarmee is zoveel mogelijk geregeld dat ondanks de één op één verkoop, dat het resultaat is van de doorgelopen procedure, er geen sprake is van een bevoordeling van een marktpartij.

Daarnaast worden diverse beleidsdoelen hiermee gerealiseerd, zoals: • het gewenste woningbouwprogramma (conform “Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop” (september 2020 en invulling van antispeculatie beding.); • het realiseren van een bouwplan binnen de mogelijkheden van het bestemmingsplan; • het realiseren van een kwalitatieve hoogwaardig plan voor deze beeldbepalende locatie; • het realiseren van een parkeeroplossing voor de woningen;

Kenmerk: 2021/360314

3/6

•

de verkoop van gemeentelijk vastgoed onder marktconforme voorwaarden.

2. verkoopprijs gebaseerd op schetsontwerp De getaxeerde verkoopprijs is bepaald aan de hand van het schetsontwerp, zoals ook gebruikelijk is bij selectieprocedures voor verkoop van gemeentelijk vastgoed. Er ligt echter een bestemmingsplan met een directe bouwtitel. Een aantal uitgewerkte programmaonderdelen is meegenomen in de taxatie. Het ontwerp kan echter nog wijzigen als gevolg van technische of esthetische eisen. Het plan kan daardoor duurder of goedkoper worden om te realiseren. De kosten hebben effect op de grondprijs (die kortweg neerkomt op opbrengst plan – kosten plan). Zolang het plan binnen het bestemmingsplan past kan het college geen medewerking onthouden aan een aanvraag omgevingsvergunning als dat afwijkt ten opzichte van het schetsontwerp, tenzij het in strijd is met de welstandseisen. In de verkoopovereenkomst is echter geborgd dat de ontwikkelaar gehouden is het plan te ontwikkelen volgens het uitgangspunt van het plan Bad Zandvoort en de vaststellingsovereenkomst. Het is dus niet mogelijk dat er opeens veel meer of minder woningen gerealiseerd worden. Toch is het mogelijk dat de kosten en/of opbrengsten bij start bouw anders liggen. In bestuurlijk overleg met de ontwikkelaar is afgesproken om bij de aanvraag omgevingsvergunning geen herwaardering te doen.

De belangrijkste redenen hiervoor zijn de vertraging die daardoor kan ontstaan en het risico voor beide partijen dat de kosten hoger of lager kunnen zijn. Het onderhandelingsproces heeft al anderhalf jaar geduurd. Beide partijen willen het risico mijden dat opnieuw discussie ontstaat. 3. Aanvullende dekking uit het fonds sociale woningbouw Uit deze taxatie is een lagere grondwaarde gekomen dan als uitgangpunt is gehanteerd in de grondexploitatie. De hoge kosten uit het verleden, de stijgende bouwkosten en de keuzes die aan de vaststellingsovereenkomst ten grondslag hebben gelegen leiden tot een negatieve grondexploitatie. Dit tekort van € 365.000 kan worden gedekt uit het fonds sociale woningbouw. Bijlage 1 geeft een gedetailleerde toelichting op de financiën.

5. Risico’s en kanttekeningen 1. Verkoop niet aan toegelaten instelling In de vaststellings- of verkoopovereenkomst is de keuze open gelaten om de sociale huurwoningen in het plan aan een toegelaten instelling, zoals Pre Wonen, te verkopen. Met de ontwikkelaar is afgesproken dat Pre Wonen wel eerst de mogelijkheid krijgt. Maar het is een duur plan en het heeft gebouwde parkeerplaatsen. Het is daarom nog niet zeker of Pre Wonen deze woningen wil overnemen. In dat geval kunnen de woningen aan een belegger worden verkocht, die de woningen wel volgens de Spelregels moet toewijzen via Woonservice. 2. Parkeervoorzieningen Uit het parkeeronderzoek van Spark blijkt dat door een integrale benadering van de plannen Watertorenplein en watertoren een parkeeroplossing gevonden kan worden waarmee in de totale behoefte van het plan wordt voorzien. Onderdeel van die oplossing is het parkeren van een aantal van de gebruikers van de watertoren binnen de parkeervoorziening van Bad Zandvoort

Kenmerk: 2021/360314

4/6

(Watertorenplein). Het gaat om ongeveer 8 parkeerplaatsen die aan de ontwikkeling van de watertoren toegewezen moeten worden. Hierover lopen nog gesprekken tussen beide ontwikkelaars. Vanuit de gemeente is aangegeven dat het parkeeronderzoek alleen wordt geaccordeerd als er tussen partijen een duurzame regeling is getroffen over deze 8 parkeerplaatsen. Een ander onderdeel van de parkeeroplossing is de realisatie van circa 7 parkeerplaatsen aan de buitenrand van het Watertorenplein, in de openbare ruimte, waar vooral bezoekers kunnen parkeren. Deze parkeervoorziening moet nog technisch worden uitgewerkt in overleg met de gemeentelijke verkeersadviseur. 3. Integraliteit ontwikkelingen Zoals het er nu naar uit ziet loopt de ontwikkeling van het Watertorenplein voor op die van de watertoren. Dat heeft vooral te maken met de complexiteit van de ingrepen die nodig zijn in de watertoren en vanwege de monumentale waarden daarvan. Er wordt via het projectteam gestuurd op zoveel mogelijke aansluiting tussen beide projecten, ter voorkoming van overlast voor de omgeving en in verband met de synergie die dan kan ontstaan (gebruik van zelfde bouwplaats inrichting enzovoort). De stedenbouwkundige integraliteit is geborgd door de vaststellingsovereenkomst en de keuze voor de architect die zowel de ontwikkeling watertoren als het aansluitende blok in Bad Zandvoort ontwerpt. 6.

Uitvoering en planning 1. Levering grond Na het afsluiten van de verkoopovereenkomst, een in werking getreden omgevingsvergunning en 70% verkochte appartementen, kan de grond worden geleverd en kan de uitvoering starten. De ontwikkelaar streeft naar start bouw in het eerste kwartaal in 2022. 2. Uitwerken plan tot aanvraag omgevingsvergunning Dinsdag 15 juni 2021 is het voorlopig ontwerp Watertorenplein besproken in de Welstandscommissie. De welstandscommissie is overwegend positief en op hoofdlijnen akkoord met het plan. De belangrijkste aandachtspunten voor verdere planuitwerking zijn de opzet van het dek en het parkeren aan de kant van de Westerparkstraat. Donderdag 8 juli 2021 organiseert de ontwikkelaar een informatie avond voor omwonenden en andere belanghebbenden. Bijlage 2 is het voorlopig ontwerp te zien wat is besproken met de welstandscommissie. 3. Samenwerkingsovereenkomst Momenteel wordt gewerkt aan een samenwerkingsovereenkomst tussen de ontwikkelaar van het Watertorenplein, de ontwikkelaar van de Watertoren en de gemeente. Hierin worden een aantal zaken vastgelegd, zoals het technisch programma van eisen, aansluiting op de openbare ruimte, de planning, overlegstructuur en het kostenverhaal voor de werkzaamheden ten behoeve van de Watertoren. Deze zal naar verwachting na de zomer aan het college worden voorgelegd.

Kenmerk: 2021/360314

5/6

7. Bijlagen • Bijlage 1 (Geheim) Samenvatting GREX inclusief taxatie (taxatierapport: Watertorenplein ong. TE ZANDVOORT d.d. 28 mei 2021 en aanvulling op taxatierapport Watertorenplein te Zandvoort d.d. 13 juni 2021) • Bijlage 2 Verkoopovereenkomst • Bijlage 3 Voorlopig Ontwerp april 2021

Kenmerk: 2021/360314

6/6