Raadsstuk Verkoop Tollensstraat 2

Raadsstuk

Onderwerp Verkoop voormalige dienstwoning Tollensstraat 2 Zandvoort Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2023/116856 Bluijs, G.J. 5.3 Overige beheerstaken VG Wegbrans-Alladien, Jamila 023-5114634 jwegbrans@haarlem.nl De gemeente is eigenaar van de woning Tollensstraat 2 te 2041 PR Zandvoort. Het betreft een voormalige dienstwoning behorend bij de begraafplaats. De woning is onlangs leeg opgeleverd en kan TOM (Transparant, Openbaar en Marktconform) worden verkocht. Dit betekent dat de woning na taxatie en advies van de verkopend makelaar op de markt zal worden aangeboden en wordt verkocht bij inschrijving aan de hoogst ontvankelijke bieder. Het college is op grond van artikel 160, eerste lid aanhef en onder d van de Gemeentewet bevoegd inzake de aan- en verkoop van onroerende zaken. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 250.000,-, beslist het college niet voordat de raad is geïnformeerd over het voornemen van het college én in de gelegenheid is gesteld zijn wensen en bedenkingen (hierna te noemen: zienswijze) ter kennis van het college te brengen, hetgeen volgt uit artikel 169, vierde lid Gemeentewet en artikel 7, aanhef en onder a. van de Financiële Verordening 2018.

Behandelvoorstel voor commissie

De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten

-

Raadsinformatiebrief, d.d. 22 november 2022, 2022/1626431.

2023/117044/Verkoop voormalige dienstwoning Tollenstraat 2

1/6

Besluit College d.d. 20 juni 2023

Het college van burgemeester en wethouders besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. Het college besluit voorts: 2. Onder voorbehoud van instemming door de gemeenteraad voor verkoop van de voormalige dienstwoning aan de Tollensstraat 2, 2041 PR Zandvoort aan de hoogst ontvankelijke bieder, voor een minimale prijsbieding genoemd in bijlage 2, financiële informatie; 3. Op grond van artikel 87 van de Gemeentewet gedeeltelijk geheimhouding op te leggen ten aanzien van het taxatierapport (bijlage 1)), de financiële informatie (bijlage 2) en het verkoopadvies (bijlage 3) ter bescherming van de economische en financiële belangen van de gemeente, als bedoeld in artikel 5.1. tweede lid, aanhef en onder b van de Wet open Overheid (Woo) en ter bescherming de belangen van derden zoals bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder f van de Woo 4. De geheimhouding op te leggen op bijlage 2 tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. de secretaris,

Besluit raad d.d. …

de burgemeester,

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Als zienswijze naar voren te brengen bij het college dat de raad geen wensen of bedenkingen heeft bij de verkoop van de voormalige dienstwoning Tollensstraat 2 (2041 PR Zandvoort) aan de hoogst ontvankelijke bieder volgens het TOM-principe (Transparant, Openbaar en Marktconform) voor een minimale prijsbieding genoemd in bijlage 2, financiële informatie; 2. De netto-verkoopopbrengst ten goede laten komen aan de reserve wonen; de griffier,

de voorzitter,

2023/117044/Verkoop voormalige dienstwoning Tollensstraat 2

2/6

1. Inleiding De gemeente is eigenaar van de voormalige dienstwoning (totaal 199 m² bvo, woonfunctie 135 m² gbo) van de begraafplaats Tollensstraat 2 te 2041 PR Zandvoort. De woning is onlangs leeg opgeleverd, het betreft niet-strategisch bezit. Verkoop geschiedt TOM (Transparant, Openbaar en Marktconform). Bij een bestuurlijk akkoord en na taxatie en advies van de verkopend makelaar wordt de woning op de markt aangeboden en bij inschrijving verkocht aan de hoogst ontvankelijke bieder.

2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor:

Het college is op grond van art. 160, eerste lid aanhef en onder d van de Gemeentewet bevoegd inzake de aan- en verkoop van onroerende zaken. Bij aan- en verkoop van onroerende zaken groter dan € 250.000,-- beslist het college niet voordat de raad is geïnformeerd over het voornemen van het college én in de gelegenheid is gesteld zijn bedenkingen (hierna te noemen: zienswijze) ter kennis van het college te brengen, hetgeen volgt uit artikel 169 vierde lid Gemeentewet en artikel 7 onder a. van de Financiële Verordening 2018. Door de verkopend makelaar en door een onafhankelijk deskundige taxateur zijn aangegeven hoe de nieuwe minimumprijs tot stand is gekomen. Daarnaast in het taxatierapport en in het verkoopadvies referentieobjecten genoemd om tot een marktwaarde te komen. In dit kader dient op deze informatie geheimhouding te worden opgelegd. In geval van openbaarmaking van de financiële gegevens kunnen geïnteresseerde marktpartijen voorinformatie vinden, waarop zij hun eventuele bieding kunnen baseren. Dit raakt de economische en financiële belangen van de gemeente Zandvoort. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Als zienswijze naar voren te brengen bij het college dat de raad geen wensen of bedenkingen heeft bij de verkoop van de voormalige dienstwoning Tollensstraat 2 (2041 PR Zandvoort) aan de

2023/117044/Verkoop voormalige dienstwoning Tollensstraat 2

3/6

hoogst ontvankelijke bieder volgens het TOM-principe (Transparant, Openbaar en Marktconform) voor een minimale prijsbieding genoemd in bijlage 2, financiële informatie; 2. De netto-verkoopopbrengst ten goede laten komen aan de reserve wonen. 3. Beoogd resultaat Verkoop aan de hoogst ontvankelijke bieder die de woning koopt ten behoeve van eigen bewoning (zelfbewoningsplicht en verbod doorverkoop voor een termijn van 5 jaar is van toepassing). 4. Argumenten Gunning aan partij hoeft niet opnieuw naar de raad Gelet op de voortgang van de verkoop is besloten tot de vaste werkwijze om de besluitvormingsprocedure om te draaien door vooraf de verkoopovereenkomst inclusief alle bijbehorende bijlagen en de minimale prijsbieding ter bespreking aan de raad voor te leggen. Verantwoording en rapportage van de gunning aan de hoogste bieder gebeurt achteraf ter kennisname. Indien geen van de bieders aan de vooraf gestelde voorwaarden voldoet of er tussentijds inzichten zijn om kaders en/of voorwaarden aan te passen, dan wordt een nieuw voorstel aan het college en de raad voorgelegd. Minimale prijsbieding gebaseerd op een onafhankelijke taxatie Om ervoor te zorgen dat het financiële bod voldoet aan de verwachtingen van de gemeente binnen de vastgestelde (programmatische) eisen en ambities, wordt er een minimale prijsbieding meegegeven.

Het voordeel van een minimumprijs is dat de opbrengstwaarde hoger kan uitkomen dan bij een vaste prijs. Dit bedrag is gebaseerd op de door de taxateur opgestelde waardering. Eveneens is er een marge opgenomen voor onvoorziene omstandigheden. De gemeente vraagt derhalve niet het maximaal (highest and best use beginsel) mogelijke bedrag, maar een reëel bedrag. De verkoopwijze TOM betekent dat de verkoop in concurrentie geschiedt, daarom is het niet ondenkbaar dat er hogere biedingen worden ingediend dan het gestelde minimum bedrag. Daarmee wordt de waarde en de uiteindelijke koopsom bepaald door de vrije markt. Gedeeltelijke geheimhouding bijlage 1 en 3 (taxatierapport en verkoopadvies): Nu de financiële belangen van de gemeente Zandvoort en derden geraakt kunnen worden, wordt door het college op grond van artikel 87 Gemeentewet op de bijlagen 1,2 en 3 gedeeltelijke geheimhouding opgelegd op grond van artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder b van de Woo en artikel 5.1. tweede lid, aanhef en onder f van de Woo. De gedeeltelijke geheimhouding op bijlage 1 en 3 (taxatierapport en verkoopadvies) blijft voor onbepaalde tijd van kracht.

Door de verkopend makelaar en door een onafhankelijk deskundige taxateur zijn aangegeven hoe de nieuwe minimumprijs tot stand is gekomen en met de daaraan gekoppelde financiële gegevens waardoor geïnteresseerde (markt)partijen voorinformatie kunnen vinden, waarop zij hun eventuele bieding

2023/117044/Verkoop voormalige dienstwoning Tollensstraat 2

4/6

kunnen baseren. Daarnaast worden er in deze bijlagen referentieobjecten genoemd om tot vergelijking te komen voor de bepaling van de marktwaarde. Deze referentieobjecten vallen onder de bescherming van andere dan in het eerste lid, onderdeel c Woo genoemde concurrentiegevoelige bedrijfs- en fabricagegegevens. Het is niet toegestaan het taxatierapport te delen met derden. In geval van openbaarmaking van de financiële gegevens kunnen geïnteresseerde marktpartijen voorinformatie vinden, waarop zij hun eventuele bieding kunnen baseren. Dit raakt de economische en financiële belangen van de gemeente Zandvoort. In dit kader dient op deze informatie gedeeltelijke geheimhouding te worden opgelegd. Gedeeltelijke geheimhouding op bijlage 2 (Financiële informatie) Gedeeltelijke geheimhouding is gewenst vanwege de financiële informatie omdat bij openbaarheid hiervan de onderhandelingspositie van de gemeente in het geding kan komen. De gedeeltelijke geheimhouding op deze bijlage wordt opgelegd tot en met de definitieve transactie en de verwerking ervan in de openbare registers. De kosten die gemaakt worden om de verkoop te realiseren zullen worden gedekt uit de verkoopopbrengst. De verkoopkosten om de verkoop te realiseren (taxatiekosten, verkoopadvies, courtage, eventuele notariskosten voor transport) worden vooruitlopend op de verkoop onttrokken uit de reserve wonen.

De netto-verkoopopbrengst komt ten goede aan de reserve wonen. 5. Risico’s en kanttekeningen Stijgende rente De huidige marktomstandigheden zijn redelijk goed te noemen. De grote vraag wordt echter getemperd door de stijgende rente. In de huidige markt met een drastisch oplopende hypotheekrente is de verwachting dat de woningen verder in waarde gaan dalen. Advies van de verkopend makelaar is om, gelet op deze omstandigheden, met de juiste, niet te hoge vraagprijs de markt op te gaan. Doordat verkocht wordt aan de hoogst ontvankelijke bieder vindt marktwerking plaats en kan de uiteindelijke koopsom hoger uitvallen. Indien bij de verkoop de minimumprijs niet wordt gehaald, zal de taxateur worden gevraagd een markttechnische update uit te voeren. En zal op basis van deze markttechnische update en de behaalde koopsom een nieuw voorstel aan het college en de raad worden voorgelegd. Andere verkoopmethode of voorwaarden leidt tot nieuwe verkoopronde Indien de raad niet instemt met het collegebesluit of uitsluitend onder aanvullende voorwaarden, zal pas tot gunning worden overgegaan nadat deze aanvullende voorwaarden aan de markt zijn gecommuniceerd en partijen in de gelegenheid zijn gesteld opnieuw een bod uit te brengen.

2023/117044/Verkoop voormalige dienstwoning Tollensstraat 2

5/6

Hoogste bod niet boven minimumprijs Indien het hoogste bod onder de minimumprijs ligt, zal een nieuw voorstel aan college en raad worden voorgelegd. Koop kan worden ontbonden op basis van niet verkrijgen financiering In de koopovereenkomst kan ten behoeve van koper een financieringsvoorbehoud worden opgenomen tot maximaal de hoogte van de koopsom. Indien koper hiervan gebruik maakt, zal het pand nogmaals op de markt worden gebracht of worden gegund aan de 2e hoogste bieder mits deze een bedrag heeft geboden dat hoger ligt dan de vastgestelde minimumprijs. 6. Uitvoering Verkoopprocedure Transparant Openbaar en Marktconform (TOM) De woning is voorafgaand aan de verkoop getaxeerd door een onafhankelijk taxateur. De bestaande kaders zijn voldoende aanwezig voor een verkoop. De bestemming is wonen, hierbij is de prijs doorslaggevend. De verkoop geschiedt openbaar en toegankelijk voor alle geïnteresseerde partijen en kenbaar via onder andere Funda en de makelaarswebsite. Ten behoeve van de aspirant-kopers wordt een uitgebreid informatiepakket (o.a. kadastrale informatie, NEN-meting (maatvoering), informatie asbest, bodemgesteldheid en de koopovereenkomst met Algemene Verkoopvoorwaarden) opgesteld. Planning Parallel aan de bestuurlijke besluitvorming wordt Q2 2023 gestart met de verkoop.

Gunning vindt plaats nadat het college heeft besloten tot verkoop tegen minimaal de vastgestelde minimumprijs en de raad zijn zienswijze heeft gegeven. Communicatie & Participatie De verkoop wordt bekendgemaakt o.a. via het Gemeenteblad (overheid.nl), Funda en de makelaarswebsite. 7. Bijlagen Gedeeltelijk geheim 1. Taxatierapport 2. Financiële informatie 3. Verkoopadvies makelaar Openbaar 4. Verkooptekening nummer 2022/138-092 d.d. 12/12/22 5. Koopovereenkomst

2023/117044/Verkoop voormalige dienstwoning Tollensstraat 2

6/6