Raadsstuk Vaststelling stedenbouwkundige visie Badhuisplein

«VO_HuisstijlBriefLogo»

Raadsstuk

Onderwerp Vaststelling stedenbouwkundige visie Badhuisplein Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2021-619534 Wethouder Ellen Verheij 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling PCM S. Bukman 023 – 511 5692 sbukman@haarlem.nl De gemeenteraad stelt de stedenbouwkundige visie voor het Badhuisplein Zandvoort vast. De visie bevordert een herinrichting van het Badhuisplein om een aantrekkelijke verbinding tussen het dorp en de boulevards te creëren. Bij deze herinrichting is ruimte voor ongeveer 60 appartementen, een hotel, horeca en mogelijk winkels. Het plein zelf biedt ruimte aan kleinschalige evenementen. De visie biedt stedenbouwkundige handvatten voor de verdere planontwikkeling.

Behandelvoorstel voor commissie

De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten

- Raadsinformatiebrief ontwikkelingen Badhuisplein (2019/871705) in mededelingen aan de raad 29 oktober 2019

Besluit college d.d. 23 november 2021

1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast. 2. Op bijlage 3 en 4 behorende bij dit besluit geheimhouding op te leggen aan de raad op grond van artikel 25 van de Gemeentewet, vanwege de financiële belangen van de gemeente en dient ter voorkoming van onevenredige bevoordeling dan wel benadeling in de onderhandelingspositie van de gemeente bij de aangelegenheid met de betrokken rechtspersonen, natuurlijke personen dan wel van derden, als bedoeld in artikel 10, tweede lid, aanhef en onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur. 3. Dat deze geheimhouding voor onbepaalde tijd is. 4. Het college stelt de raad voor de opgelegde geheimhouding op de desbetreffende stukken te bekrachtigen in zijn eerstvolgende vergadering. de secretaris,

de burgemeester,

1

Besluit raad d.d. ……….

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. De stedenbouwkundige visie voor Badhuisplein vast te stellen; 2. De grondexploitatie (bijlage 3) vast te stellen; 3.

Een deel van de voorziening vrij te laten vallen met een bedrag van €198.393,- ten gunste van de Reserve SIA;

de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Het Badhuisplein vormt een belangrijke verbindende schakel tussen het dorp en de boulevard. Om het gebied de noodzakelijke kwalitatieve impuls te geven is gewerkt aan een visie. Het Badhuisplein krijgt met deze visie een bestemming met een kwalitatief hoogwaardig hotel, woningen, winkels en horeca voor een jaarrond karakter. Met de ontwikkeling van het Badhuisplein komt er een betere verbinding tussen het dorp en de boulevard, waarbij een hoogwaardige afwerking en kwaliteit voorop staat. Hiermee krijgt de economische en toeristische aantrekkingskracht van Zandvoort een nieuwe impuls. Er wordt al lange tijd aan de visie gewerkt. Eind 2019 is het eerste concept gemaakt en heeft ter inzage gelegen. De reacties daarop zijn opgenomen in een samenvatting die als bijlage 2 is bijgevoegd. Tot begin 2020 vonden constructieve gesprekken plaats met de eigenaar van de hotel kavel, Corendon. Door de Coronacrisis is dat maanden op een laag pitje gezet waardoor het ook voor het gemeentelijke deel heel lastig bleek te komen tot een visie voor het hele plangebied. De gemeente heeft daarom de Stedenbouwkundige visie uitgewerkt met als doel in ieder geval met het noordelijke deel verder te kunnen. Die versie is besproken in de raadscommissie van december 2020 maar niet ter besluitvorming aan de raad aangeboden vanwege de opmerkingen die in de commissievergadering ter sprake kwamen.

De visie gaf onvoldoende richting op de onderdelen parkeren, windhinder, bezonning en het betrekken van de belangrijkste stakeholders. Alsmede het zoveel mogelijk rekening houden met de regels uit de uitwerkingsopgave uit het geldende bestemmingsplan.

2

Aanvankelijk is vooral gesproken met Corendon als belangrijkste partner op het Badhuisplein. Vlak voor de zomer bleek Corendon de kavel te hebben verkocht. Direct na de zomer is met de nieuwe eigenaar, projectontwikkelaar 3GT, voortvarend gewerkt aan het vormen van bouwvolumes, het beoordelen van de effecten van die volumes op de bezonning en windhinder op het Badhuisplein en het oplossen van het parkeren op eigen terrein. In de voorliggende visie zijn de eerder genoemde aandachtspunten verwerkt en kan zowel het zuidelijk als noordelijk deel in samenhang met elkaar worden bebouwd. En ontstaat er een mooi Badhuisplein met jaarrond activiteit. De visie zal na vaststelling als onderlegger dienen voor een Bestemmingsplan en een Beeldkwaliteitsplan (BKP). 2. Voorstel aan de raad 1. De stedenbouwkundige visie voor Badhuisplein vast te stellen; 2. De grondexploitatie (bijlage 3) vast te stellen; 3. Een deel van de voorziening vrij te laten vallen met een bedrag van €198.393,- ten gunste van de Reserve SIA; 4. Het collegebesluit tot oplegging van geheimhouding op bijlage 3 en 4 behorende bij dit besluit, conform artikel 25 van de Gemeentewet te bekrachtigen.

3. Beoogd resultaat De stedenbouwkundige visie voor het Badhuisplein bevat, samen met de uitwerkingsregels uit het vigerende bestemmingsplan (voor zover die toepasbaar zijn), de kaders voor de verdere planontwikkeling. Na het vaststellen van de visie kan een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan worden opgesteld. 4. Argumenten 1. Het belang van de visie Deze stedenbouwkundige visie is opgesteld als aanzet voor een ontwikkelkader voor het Badhuisplein (bijlage 1). De visie beschrijft op hoofdlijn de ontwikkelmogelijkheden van de gronden in het gebied en plaatst deze binnen een samenhang. Vanuit de ruimtelijke context worden de verschillende stedenbouwkundig keuzes toegelicht die leiden tot het kader dat in deze visie wordt geschetst. Daarnaast geeft de visie inzicht in de fasering van de te ontwikkelen onderdelen en beschrijft de relatie met andere projecten langs de Zandvoortse kust. Het participatieproces voor deze fase is afgerond. In hoofdzaak kan de visie rekenen op draagvlak. Door op hoofdlijnen de stedenbouwkundige

3

ontwikkelmogelijkheden te schetsen en nu ook vast te stellen, wordt er een stip op de horizon geplaatst. De visie is er inhoudelijk op gericht om van het Badhuisplein een herkenbare Zandvoortse plek te maken die aantrekkelijk is om te verblijven met een duidelijke identiteit en levendigheid. 2. Het Badhuisplein krijgt een jaarrond karakter De mogelijkheid voor een hoogwaardig hotel op het nieuwe Badhuisplein is van strategische waarde voor het imago van Zandvoort als verblijfsbadplaats. De plint van het hotel wordt ingevuld met aanverwante hotelfuncties die zorgen voor een levendige uitstraling zoals een hotellobby, een bar en restaurant. De eerste verdiepingen aan het Badhuisplein en de boulevard kunnen ingevuld worden met ruimtes voor evenementenen congressen. De voorzieningenplint van het appartementengebouw biedt ruimte aan nieuwe horeca-formules en foodconcepten waarin bijvoorbeeld detailhandel en horeca gecombineerd kunnen worden. Aan het Badhuisplein kan de eerste verdieping van het appartementengebouw ingevuld worden met bijvoorbeeld vergader- werk - of ontmoetingsplekken. Doel hiervan is bijdragen aan de levendigheid op het Badhuisplein. Hierdoor wordt zowel de toeristische als zakelijke markt bediend en zal het Badhuisplein niet alleen tijdens de zomermaanden, maar het hele jaar door gebruikt worden. 3.

De visie sluit aan op bestaand stedenbouwkundig beleid De visie voldoet aan de richtlijnen die het Kwaliteitsteam Kust (Q-team) heeft opgesteld voor de ontwikkelingen in de kustzone (zie richtlijnen ‘Zandvoort, waar de Metropool de kust kust’, 2019). Naast de richtlijnen van het kwaliteitsteam zijn ook de structuurvisie 2025 Zandvoort Parel aan Zee en de Omgevingsvisie 2040 belangrijke visiedocumenten die ten grondslag liggen aan de visie voor het Badhuisplein. Het Q-team heeft de visie als concept gezien heeft opmerkingen gemaakt en aanbevelingen gedaan. Deze zijn verwerkt in de visie 4. De visie mag rekenen op voldoende draagvlak van de omgeving Voor de conceptvisie is er op 11 november 2019 een informatiebijeenkomst gehouden. De conceptvisie is positief ontvangen. Het concept heeft voor 5 weken ter inzage gelegen. Hierop zijn 9 reacties binnengekomen. De reacties zijn waar mogelijk verwerkt in de visie. In diverse bijeenkomsten, mailwisselingen en mondelinge sessies is de directe omgeving recent wederom geïnformeerd over de visie. Uit de reacties daaruit valt op te maken dat er groot draagvlak is voor het herontwikkelen van het Badhuisplein. Dat neemt niet weg dat er individuele belangen zijn waardoor niet iedereen zich kan vinden in de voorgestelde ontwikkeling. 5.

Het besluit past in de gemeentelijke ambitie om woningen toe te voegen Het Raadsprogramma 2018-2022 benoemt de ambities van Zandvoort. Het versterken van de kansen op woonruimte voor jongeren, starters en senioren door het toevoegen

4

van woningen. In het Coalitieakkoord 2020-2022 is de opgave geformuleerd om in deze bestuursperiode een antwoord te vinden op de vraag hoe en waar de toekomstige woningbouwopgave van Zandvoort kan worden gerealiseerd. Het uitgangspunt hierbij is 630 nieuwe woningen in 2025. De visie biedt ruimte voor ongeveer 60 appartementen waarmee invulling wordt gegeven aan de ambities voor het toevoegen van woningen. In het coalitieakkoord 2020-2022 is opgenomen dat er voor het Badhuisplein geen sociale woningbouw wordt gerealiseerd, maar middelduur en vrije sector. Het aandeel sociale woningbouw dat hier niet gerealiseerd wordt, wordt gecompenseerd in de woningbouwopgave van het Entreegebied. 6. Financiën De grondexploitatie, gebaseerd op de concept visie uit november 2019 en voorzag in circa 80 woningen is doorberekend en bijgesteld op basis van de visie 2021 die, net als de in 2020 voorgelegde visie, uitgaat van circa 60 woningen. Het bijstellen van de visie heeft gevolgen voor de kosten en opbrengsten. De grondexploitatie wordt tegelijk met de visie vastgesteld en gaat alleen over het deel dat in eigendom is van de gemeente en de openbare ruimte. In de bijgevoegde vertrouwelijke bijlagen is de geactualiseerde grondexploitatie (bijlage 3) en de verschillen analyse (bijlage 4) opgenomen. Het resultaat van de grondexploitatie is ten opzichte van het MPG verbeterd met circa € 0,2 miljoen.

Een deel van de voorziening, ten bedrage van €198.393,-, kan vrijvallen ten gunste van de reserve Strategische Investeringsagenda (SIA). 7. Geheimhouding Om de belangen van de gemeente te beschermen is het noodzakelijk geheimhouding op bijlage 3 en 4 behorende bij dit besluit op te leggen. De geheimhouding ziet op de financiële gegevens. Openbaarmaking van deze gegevens kan de gemeente onevenredig benadelen in haar onderhandelingspositie met de betrokken rechtspersonen, natuurlijke personen dan wel van derden. De geheimhouding is voor onbepaalde tijd van kracht. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Parkeren De benodigde parkeerplaatsen, conform de nieuwste parkeernormennota, voor het hotel, de woningen en de voorzieningen worden op eigen grond gerealiseerd. Dat brengt voor het hotel met zich mee dat het parkeren op maaiveld wordt opgelost omdat er geen toestemming komt van Rijnland om een parkeerkelder te graven. Middels een Beeldkwaliteitsplan wordt geborgd dat de openbare ruimte een aantrekkelijke verblijfsplaats wordt, hetgeen voor zowel de exploitant van het hotel als voor de gemeente van groot belang is. Ook in het woongebouw wordt het parkeren inpandig opgelost. De parkeeroplossing wordt aan de Favaugeplein zijde gesitueerd, aan de pleinzijde en Engelbertstraat zijde wordt het parkeren gemaskeerd door de tweelaagse voorzieningen plint.

5

In de visie is het parkeren nu conform nieuwste parkeerbeleid op eigen terrein opgelost. Het parkeren van fietsen wordt meegenomen in de uitwerking van de plannen. 2. Gesprekken stakeholders Vanwege de coronacrisis heeft Corendon haar kavel verkocht. Idealiter zou Holland Casino ook meteen mee gaan in de herontwikkeling maar dat is vooralsnog niet mogelijk. Ontwikkelaar 3 GT stelt daarom voor Holland Casino te overbouwen en op die manier in het gebouw op te nemen. Holland Casino staat daar positief in en heeft medewerking toegezegd. Bij de VVE van de Rotondeflat leeft de zorg van windhinder heel sterk. Op basis van de in visie opgenomen volumes is een studie gedaan naar de te verwachten windhinder. De volumes zijn op basis daarvan geoptimaliseerd. Ook in verdere uitwerking blijft windhinder hoog op de agenda staan en nemen we de VVE mee in de plannen. 3. Burgemeester Engelbertsstraat De basis van de visie Badhuisplein bestaat uit het creëren van een voetgangersroute van het dorp naar de kust door het verlengen van de Kerkstraat over de Burgemeester Engelbertsstraat. Hiervoor dient de nieuwe bebouwing zo dicht mogelijk op de Burg. Engelbertsstraat gebouwd te worden. Ook aan de herinrichting van de openbare ruimte van de Thorbeckestraat/Burg. Engelbertsstraat wordt gewerkt.

Binnenkort zal een startnotitie aan de raad worden aangeboden met daarin ook de rooilijnen die bepalend zijn voor de bouwgrenzen. Tussen beide projecten zal een nauwe samenwerking zijn niet alleen voor de rooilijnen maar ook voor de toegankelijkheid van de parkeervoorzieningen, eventuele kiss en ride zones en bevoorrading. 4. Aankoop panden Badhuisplein Om de visie voor het noordelijk deel uit te kunnen voeren moeten alle panden aan de noordzijde, behalve de Rotondeflat, worden aangekocht. Het laatste pand is inmiddels aangekocht maar is in verhuurde staat. Er vinden gesprekken plaats om in goed overleg te komen tot het beëindigen van de huur. Ingeval er geen overeenstemming komt kan een onteigeningsprocedure worden gestart op het moment dat er een bestemmingsplan in voorbereiding is. De woningen zijn tijdelijk verhuurd en de huur is inmiddels opgezegd. Enkele huurders willen vooralsnog niet vertrekken. Een juridisch traject is nodig om de woningen leeg te krijgen. Dat wordt thans voorbereid, vooralsnog is de planning de woningen te slopen voor het nieuwe zomerseizoen. 5. Woningprogramma in relatie tot opbrengsten In dit planstadium is in gerekend circa 60 woningen in een verhouding van 30% middenduur en 70% dure woningen. Met deze verhouding pakt de GREX iets gunstiger uit. In de verdere uitwerking kan deze verhouding nog wijzigen, ook in relatie tot het project Entree.

Indien de verhouding sociaal, midden en dure woningen op Badhuisplein en Entree gezamenlijk op de verhouding 30-40-30

6

gebracht moet worden kan het zijn dat daardoor het resultaat van de GREX in negatieve zin moet worden bijgesteld. Dat zal gaan blijken bij de verdere uitwerking van de plannen. 6. Uitvoering De ontwikkeling doorloopt de fases van het Zandvoorts Ruimtelijk Planproces. Met het vaststellen van deze visie kan de volgende stap het vaststellen van een bestemmingsplan zijn. Een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) is in dit specifieke geval niet nodig omdat de kaders al vastliggen in de uitwerkingsplicht uit het bestemmingsplan. De visie blijft daar in grote lijnen binnen waardoor er op basis van een Stedenbouwkundig plan een bestemmingsplan en een beeldkwaliteitsplan kan worden opgesteld. De planning is globaal als volgt:

In de definitiefase is de stedenbouwkundige visie opgesteld dat nu ter vaststelling voorligt. De planning is globaal als volgt: Fase

Product

Bevoegdheid

• Vaststelling visie

• Gemeenteraad

• Anterieure overeenkomst en realisatieovereenkomst

• Gemeenteraad/B&W

December 2021 Q2 2022

• Ontwerp stedenbouwkundig plan, Inrichtingsplan openbare ruimte, Beeldkwaliteitsplan

• B&W

Q2 2022

• Definitief stedenbouwkundig plan, Inrichtingsplan openbare ruimte, Beeldkwaliteitsplan

• Gemeenteraad

Q3 2022

• Nieuw omgevingsplan/bestemmingsplan

• Gemeenteraad

Q4 2022

• Omgevingsvergunning

• B&W

Q4 2022

(Pre-) Initiatieffase Definitiefase (kaders voor verder uitwerking)

Ontwerpfase

Voorbereidingsfase

Realisatiefase

Planning Afgerond

• Start uitvoering

2023

Bovenstaande planning is globaal en er kunnen verschillen in tempo ontstaan tussen het gemeentelijk deel en het hoteldeel.

7

7. Bijlagen 1. Stedenbouwkundige visie Badhuisplein 2. Verslag infoavond en samenvatting inspraakreacties 3. Grex Badhuisplein obv Visie (GEHEIM) 4. Verschillenanalyse MPG Visie Badhuisplein (GEHEIM)

8