Raadsstuk - vaststellen stedenbouwkundige programma van eisen Auto Strijder

Raadsstuk

Onderwerp Vaststellen Stedenbouwkundige Programma van Eisen, anterieure overeenkomst en coördinatiebesluit voor project Auto Strijder (De Duinwachter) Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2021/185740 Bluijs, G.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling OMB Mahi, K. 023-5115601 kmahi@haarlem.nl Op dit moment is op de hoek van de Van Alphenstraat en de Van Lennepweg autobedrijf Strijder met een tankstation gevestigd. De eigenaar van Auto Strijder wenst het bedrijf te verplaatsen en op deze plek woningbouw te realiseren. De eigenaar heeft samen met ontwikkelaar ROW een plan uitgewerkt. Het betreft een ontwerp met een alzijdige, moderne en bijzondere architectuur, bestaande uit twee appartementencomplexen voor in totaal 108 woningen en sociale functies. Stedenbouwkundige Programma van Eisen Voor het project ‘Auto Strijder’ is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE) opgesteld, waarin de stedenbouwkundige en functionele kaders zijn uitgewerkt voor de herontwikkeling van de locatie. Het concept-SPvE heeft gedurende zes weken ter inzage gelegen voor inspraak. Het SPvE is nu gereed voor vaststelling. Anterieure overeenkomst In het kader van de ruimtelijke procedure dient het kostenverhaal te zijn geregeld. Dit gebeurt via een anterieure overeenkomst, waarin naast het kostenverhaal ook afspraken zijn vastgelegd over o.a. het woonprogramma, inrichting openbare ruimte en parkeren. Coördinatiebesluit Met betrekking tot de ruimtelijke procedure kan de coördinatieregeling van toepassing worden verklaard.

Het toepassen van de coördinatieregeling leidt tot een procedurele versnelling en overzichtelijke procesgang. Hiertoe dient een coördinatiebesluit te worden genomen door de raad.

Kenmerk: 2021/185740

1/10

Behandelvoorstel voor commissie

De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten

- Vaststellen startnotitie project “Auto Strijder” in raadsvergadering van 7 mei 2020 (2020/407909) - Concept-SPvE Auto Strijder (De Duinwachter) vrijgeven voor inspraak in college van 24 november 2020 (2020/663932) Het college van burgemeester en wethouders besluit:

Besluit College d.d. 13 april 2021

1. Het voorstel aan de raad vast te stellen 2. Tot het vaststellen en aangaan van de anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar ten behoeve van de herontwikkeling van Auto Strijder (De Duinwachter) met opschortende voorwaarden in verband met het te nemen besluit van de raad over het toepassen van maatwerk als bedoeld in de ‘Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ de secretaris,

Besluit Raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Het Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (De Duinwachter) vast te stellen 2. Indachtig de ‘Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ maatwerk toe te passen en daarmee af te wijken van de spelregels voor sociale huur ten aanzien van de aftoppingsgrens (spelregel 2 in paragraaf 3.1)

Kenmerk: 2021/185740

2/10

3. De coördinatieregeling van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening van toepassing te verklaren op de voorbereiding en bekendmaking van het bestemmingsplan dat nodig is voor de herontwikkeling van Auto Strijder (De Duinwachter) en op alle ambtshalve of op aanvraag in verband hiermee te nemen besluiten, waaronder in elk geval: a. de omgevingsvergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1 en 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht b. een besluit Hogere waarden als bedoeld in artikel 110a van de Wet geluidhinder de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Op dit moment is op de hoek van de Van Alphenstraat en de Van Lennepweg autobedrijf Strijder met een tankstation gevestigd. De eigenaar van Auto Strijder wenst het bedrijf te verplaatsen en op deze plek woningbouw te realiseren. Samen met ontwikkelaar ROW uit Hilversum is er een plan uitgewerkt. In overleg met de gemeente is gekozen voor een stedenbouwkundige opzet van een hoofdgebouw van 12 bouwlagen en een laag gebouw (paviljoen) van 4 bouwlagen (aanvankelijk was er een plan voor een woontoren met 21 lagen). Woonprogramma Het programma voor het hoofdgebouw is door de raad op 7 mei 2020 (kenmerk: 2020/407909) vastgesteld op 76 woningen en voor het lager gebouw op 32 woningen. Het woonprogramma omvat:    

32 zorgwoningen in de sociale huur 22 woningen in de betaalbare huur en/of koop 22 woningen in middeldure huur en/of koop 32 woningen in de dure koop en/of huur

Kenmerk: 2021/185740

3/10

Afbeelding 1. Schetsimpressie Duinwachter Zandvoort (er kunnen geen rechten aan deze impressie worden ontleend).

Stedenbouwkundige Programma van Eisen Voor de herontwikkeling van Auto Strijder (De Duinwachter) naar een wooncomplex met sociale functies is een SPvE opgesteld (bijlage 1). Doel van het SPvE is het vastleggen van kwantitatieve en kwalitatieve ruimtelijke en functionele randvoorwaarden en uitgangspunten. Het SPvE geeft de ambities weer waaraan het initiatief van de ontwikkelaar moet voldoen en dient daarmee als kader voor de verdere uitwerking van het initiatief in een stedenbouwkundig plan en de ruimtelijke procedure. Omdat het SPvE kaderstellend is en daarmee mede bepalend is voor het verdere verloop van het project, heeft dit document gedurende zes weken van 3 december 2020 tot en met 15 januari 2021 ter inzage gelegen. Gedurende de terinzagelegging zijn 39 zienswijzen ingediend, waarvan 10 zienswijzen zijn verwerkt en voorzien van een reactie in het wijzigingsoverzicht vanwege de aard en omvang van de zienswijze (bijlage 2). De overige (29) zienswijzen betreffen algemene en korte positieve reacties en steunbetuigingen en zijn onder dankzegging ter kennisgeving aangenomen. De ingediende zienswijzen geven geen aanleiding om niet over te gaan tot vaststelling van het SPvE dan wel het SPvE aan te passen. Wel is een ambtshalve aanpassingen doorgevoerd in het SPvE met betrekking tot de parkeergarage en de inpassing van het gebouw in het duinlandschap (zie onder 4 ‘argumenten’).

Daarmee is het SPvE gereed voor de vaststelling door de raad.

Kenmerk: 2021/185740

4/10

Anterieure overeenkomst Ten behoeve van de financiering van het opstellen van het SPvE en de voorbereiding op de ruimtelijke procedure, heeft de gemeente een voorschotovereenkomst afgesloten met de ontwikkelaar. In het kader van de ruimtelijke procedure dient het kostenverhaal te zijn geregeld. Dit gebeurt via een anterieure overeenkomst, waarin naast het kostenverhaal ook afspraken zijn vastgelegd over o.a. het woonprogramma, inrichting openbare ruimte en parkeren (bijlage 3). Coördinatiebesluit Besluitvorming in ruimtelijke projecten (en realisatie hiervan) ondervindt vaak vertraging doordat elk besluit afzonderlijk moet worden behandeld, met eigen procedures, met eigen voorschriften en met eigen rechtsbescherming. De belangenafweging wordt steeds complexer. Het resultaat is dat ruimtelijke initiatieven in sommige gevallen in een stroperige besluitvorming terechtkomen en onoverzichtelijk zijn voor belanghebbenden, zoals bewoners en ondernemers . De Wet ruimtelijke ordening (Wro) biedt gemeenten de mogelijkheid efficiënter en meer inzichtelijk besluiten te nemen over projecten in de ruimtelijke ordening. Met de coördinatieregeling kan het gemeentebestuur de voorbereiding, vaststelling, bekendmaking en beroepsgang van een tal aan besluiten bundelen in één overzichtelijke en samenhangende procedure. Hiertoe dient een coördinatiebesluit te worden genomen door de raad. 2.

Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Het Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (De Duinwachter) vast te stellen 2. Indachtig de ‘Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ maatwerk toe te passen en daarmee af te wijken van de spelregels voor sociale huur ten aanzien van de aftoppingsgrens (spelregel 2 in paragraaf 3.1) 3. De coördinatieregeling van artikel 3.30 Wet ruimtelijke ordening van toepassing te verklaren op de voorbereiding en bekendmaking van het bestemmingsplan dat nodig is voor de herontwikkeling van Auto Strijder (De Duinwachter) en op alle ambtshalve of op aanvraag in verband hiermee te nemen besluiten, waaronder in elk geval: a. de omgevingsvergunning voor activiteiten als bedoeld in artikel 2.1 en 2.2 van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht b. een besluit Hogere waarden als bedoeld in artikel 110a van de Wet geluidhinder 3. Beoogd resultaat Op de locatie Burgemeester van Alphenstraat 102 wordt ‘Auto Strijder’ verplaatst en worden twee appartementencomplexen met aantallen van 76 en 32 woningen gerealiseerd. Hiermee wordt een

Kenmerk: 2021/185740

5/10

bijdrage geleverd aan de woningbouwopgave van Zandvoort, wat ook voldoet aan de 30-20-20-30 regeling1 ten aanzien van het woonprogramma. 4. Argumenten Argumenten behorende bij vaststellen Stedenbouwkundige Programma van Eisen 1. Het besluit past in de gemeentelijke ambities zoals verwoord in het Raadsprogramma, het Coalitieakkoord en de Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop Het Raadsprogramma 2018-2022 benoemt de ambities van Zandvoort. Het versterken van de kansen op woonruimte voor jongeren, starters en senioren door het toevoegen van woningen. In het Coalitieakkoord 2020-2022 is de opgave geformuleerd om in deze bestuursperiode een antwoord te vinden op de vraag hoe en waar het bestuur de toekomstige woningbouwopgave in Zandvoort kan en wil realiseren. Het uitgangspunt hierbij is het gerealiseerd hebben van 630 nieuwe woningen in 2025. Met de herontwikkeling van Auto Strijder wordt in totaal 108 woningen gerealiseerd met een verdeling overeenkomstig het ‘Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019-2025’ en de ‘Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ waarmee invulling wordt gegeven aan de ambities zoals hiervoor omschreven. 2.

Het SPvE biedt het kader voor verdere uitwerking Doel van het SPvE is - zoals gezegd - het vastleggen van kwantitatieve en kwalitatieve ruimtelijke en functionele randvoorwaarden en uitgangspunten. Het SPvE geeft de ambities weer waaraan het initiatief moet voldoen en dient als kader voor de uitwerking in een stedenbouwkundig plan en de ruimtelijke procedure. Door te werken met een SPvE en deze vast te leggen in een anterieure overeenkomst, zal de herontwikkeling van het perceel voldoen aan de kwaliteitseisen van de gemeente. 3. Er is maatschappelijk draagvlak voor de herontwikkeling van Auto Strijder Gedurende de terinzagelegging zijn 39 zienswijzen ingediend. Een groot deel van de indieners van de zienswijzen hebben positief gereageerd op het plan. Hieruit kan worden opgemaakt dat er maatschappelijk draagvlak is voor de herontwikkeling van Auto Strijder en er een behoefte is aan woningontwikkeling. Hier staat wel tegenover dat vanuit de directe omgeving van de ontwikkellocatie door diverse bewoners en een Vereniging van Eigenaren van het flatgebouw aan de Van Speijkstraat negatief is gereageerd op de beoogde ontwikkeling vanwege vrees voor o.a. aantasting van hun privacy en uitzicht. Op deze zienswijzen is (uitgebreid) ingegaan in het wijzigingsoverzicht.

1 30% sociale huur - 20% betaalbaar segment - 20% middeldure segment - 30% overige woningen.

Kenmerk: 2021/185740

6/10

4. Ambtshalve aanpassingen van het SPvE zijn noodzakelijk in verband met de inpassing van het gebouw in het duinlandschap Om het gewenste ruimtelijk beeld te bereiken van een gebouw met hoogwaardige kwaliteit en architectuur wat opgaat in het duinlandschap zoals genoemd in de startnotitie van 7 mei 2020, is in het SPvE opgenomen dat het maaiveld moet worden opgehoogd en dat de parkeergarage hierin halverdiept wordt verwerkt. Hiermee wordt het ontwerp van het gebouw op zorgvuldige wijze in het duinlandschap ingepast en wordt de structuur van het duinrand doorgezet over de lengte van het gebouw. De benodigde hoogte voor de duinrand wordt gecreëerd door onder deze duinrand de parkeergarage te situeren. Deze parkeergarage ligt volledig onder de nieuwe duinrand en is daardoor niet zichtbaar. 5. De milieu-aspecten met betrekking tot geluid, stikstof, windhinder en ecologie zijn onderzocht en vormen geen belemmering Omdat op voorhand bekend was dat een aantal milieu- en omgevingsaspecten in de volgende fasen aandacht zouden behoeven in verband met bijvoorbeeld de aanwezigheid van het circuit Zandvoort, zijn diverse onderzoeken nu al uitgevoerd. Uit de onderzoeken naar geluid, stikstof, windhinder en ecologie volgt dat deze aspecten geen belemmering vormen voor de beoogde ontwikkeling (zie bijlagen bij het SPvE voor de onderzoeksrapporten). 6.

Aan het aantal te realiseren parkeerplaatsen op grond van het gemeentelijk beleid wordt voldaan De ontwikkelaar heeft aan de hand van een parkeerbalans en mobiliteitsplan aangetoond dat 150 parkeerplaatsen op eigen terrein worden gerealiseerd overeenkomstig de parkeernormen volgens de Parkeernormennota 2012 gemeente Zandvoort. Argumenten behorende bij het toepassen van maatwerk ten aanzien van de spelregels voor sociale huur 7. Het toepassen van maatwerk is gerechtvaardigd gelet op de startnotitie van 7 mei 2020 In de ‘Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ is in spelregel 2 van paragraaf 3.1 bepaald dat bij 70% van de woningen de maximale kale aanvangshuur niet hoger is dan de aftoppingsgrens (afhankelijk van samenstelling huishouden: niet hoger dan 1e aftoppingsgrens € 619,01 (voor eenpersoonshuishoudens) en 2e aftoppingsgrens € 663,40 (voor meerpersoonshuishoudens, prijspeil 1/1/2020). De ‘Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ biedt ruimte om maatwerk toe te passen en is in dit geval ook gerechtvaardigd, omdat er sprake is van een lopend project en de uitgangspunten ten aanzien van het woonprogramma al waren vastgelegd in de door de raad vastgestelde startnotitie van 7 mei 2020 (kenmerk: 2020/407909).

Het hiervoor genoemde beleidsdocument is op een later moment vastgesteld (18 augustus 2020). Dit zou betekenen dat voor een lopend project naderhand de uitgangspunten worden gewijzigd.

Kenmerk: 2021/185740

7/10

8. Voor het overige wordt voldaan aan de spelregels als bedoeld in de ‘‘Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ Behoudens bovenstaand punt wordt voor het overige voldaan aan de spelregels als bedoeld in de ‘Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’. Zo geldt voor de toekomstige woningen een plicht tot zelfbewoning en een anti-speculatiebeding waarmee voorkomen wordt dat de woningen direct worden doorverkocht aan bijvoorbeeld particuliere beleggers. Het moeten voldoen aan deze spelregels is vastgelegd in de anterieure overeenkomst. Argumenten behorende bij vaststellen en aangaan van de anterieure overeenkomst (bevoegdheid college) 9. Het is verplicht om kosten te verhalen op de initiatiefnemer Op basis van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (de grondexploitatiewet) geldt de verplichting om de kosten te verhalen op de initiatiefnemer. Met de initiatiefnemer wordt derhalve een anterieure overeenkomst afgesloten, waarin naast het kostenverhaal ook afspraken zijn vastgelegd over o.a. het woonprogramma, inrichting openbare ruimte en parkeren. 10. Eventuele planschade wordt verhaald op de ontwikkelaar In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat eventuele planschade als gevolg van de ontwikkeling wordt verhaald op de ontwikkelaar.

Het financieel risico voor de gemeente met betrekking tot planschade wordt hiermee afgewenteld op de ontwikkelaar. 11. Er zijn aanvullende afspraken gemaakt over het overdragen van onbenutte stikstofruimte aan de gemeente Zandvoort ten behoeve van andere projectontwikkelingen Voor de ontwikkeling van het project is door de ontwikkelaar een AERIUS-berekening opgesteld om te beoordelen of voldaan wordt aan de Wet natuurbescherming (gebiedsbescherming) in verband met de stikstofemissie als gevolg van de nieuwe ontwikkeling (realisatie-, sloop- en gebruiksfase). Uitgangspunt is dat een project geen significante negatieve effecten mag veroorzaken op een Natura 2000-gebied. Uit de AERIUS-berekening is gebleken dat voor de herontwikkeling van Auto Strijder naar 108 woningen middels intern salderen kan worden voldaan aan de Wet natuurbescherming en dat vanwege de beëindiging van de bestaande activiteiten - te weten garagebedrijf, autoshowroom, tankstation, wasstraat en bovenwoning - ten opzichte van de nieuwe activiteit (108 woningen), sprake is van een overschot aan stikstofemissie wat nog beschikbaar is. Deze overblijvende en onbenutte stikstofruimte kan worden gebruikt in het kader van extern salderen ten behoeve van andere projectontwikkelingen elders in Zandvoort.

In de anterieure overeenkomst is als bepaling opgenomen dat de onbenutte en overblijvende stikstofruimte wordt overgedragen aan de gemeente Zandvoort. Afspraken hierover worden nader uitgewerkt en vastgelegd in een nog op te stellen vaststellingsovereenkomst.

Kenmerk: 2021/185740

8/10

Argumenten behorende bij vaststellen coördinatiebesluit 12. Het coördineren van besluiten leidt tot een heldere procesgang Het bundelen van procedures vergroot de mogelijkheden de dienstverlening verder te verbeteren. Het schept meer duidelijkheid voor omwonenden/belanghebbenden, initiatiefnemer en gemeente over de projectvoortgang. De transparantie wordt vergroot doordat de samenhang tussen de besluiten zichtbaarder wordt. Een abstract (bestemming)plan wordt direct vertaald in een concreet (bouw)plan. Belanghebbenden en bezwaarden hoeven zich op maar één procedure te richten. 13. Het toepassen van de coördinatieregeling levert een (aanzienlijke) procedurele versnelling op De Wro maakt het mogelijk de benodigde uitvoeringsbesluiten, inclusief omgevingsvergunningen van de Wet algemene bepalingen omgevingsrecht (Wabo), te coördineren met het vaststellingsbesluit voor het bestemmingsplan. Voordeel hiervan is dat door gelijktijdige behandeling van deze procedures tijdswinst wordt geboekt, doordat er maar één procedure wordt gevolgd, met één beroepsgang bij de Afdeling Bestuursrechtspraak van de Raad van State, waarbij deze bij een eventueel ingediend beroep binnen 6 maanden dient te beslissen. Een gecoördineerde afhandeling van de benodigde besluiten voor dit project vergroot de mogelijkheden procedures in tijd en omvang terug te dringen.

Het bespaart belanghebbenden, initiatiefnemer en de gemeente zowel tijd als kosten. 14. De rechtsbescherming van belanghebbenden wordt niet aangetast Belanghebbenden kunnen de coördinatieregeling ervaren als een inperking van hun rechtsbescherming, omdat er geen afzonderlijk bezwaar en beroep meer mogelijk is tegen ieder apart besluit. Belanghebbenden blijven echter de mogelijkheid behouden om een reactie te geven dan wel in beroep te gaan in het kader van de procedure waarin de verschillende besluiten worden gecoördineerd. Zoals gezegd, biedt dit ook voordelen voor belanghebbenden, omdat men nu nog maar hoeft op te komen tegen één besluit in plaats van meerdere besluiten. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Gelet op de zienswijzen is het aannemelijk dat bewoners (en VvE’s) zich zullen verzetten tegen de beoogde herontwikkeling van Auto Strijder Zoals kan worden opgemaakt uit het wijzigingsoverzicht hebben bewoners uit de directe omgeving vrees voor aantasting van hun privacy en verlies van uitzicht.

Vooropgesteld dat er enig verlies van privacy en uitzicht zal zijn als gevolg van de beoogde ontwikkeling, dient te worden opgemerkt dat over deze aspecten geen wettelijke normen bestaan - behoudens artikel 5:50 van het Burgerlijk wetboek wat betrekking heeft op ramen, dakterrassen en balkons binnen een afstand van twee meter van de erfgrens - en er volgens vaste jurisprudentie geen recht op blijvend vrij uitzicht bestaat. Het beperkte verlies van privacy en uitzicht dient te worden afgewogen en te worden afgezet tegen de beoogde ontwikkeling van 108 woningen in het kader van een integrale belangenafweging.

Kenmerk: 2021/185740

9/10

6. Uitvoering Na vaststelling van het SPvE door de raad, zullen de volgende stappen worden gezet richting de herontwikkeling van Auto Strijder naar een gebouw van 108 woningen. Hiertoe zal door de ontwikkelaar een stedenbouwkundig plan worden opgesteld als uitwerking op basis van het SPvE. Parallel aan het opstellen van het stedenbouwkundig plan worden de voorbereidingen getroffen voor het doorlopen van de ruimtelijke procedure. Dit betreft het opstellen van een bestemmingsplan en de omgevingsvergunning voor de benodigde activiteiten (‘bouwen’). In onderstaand schematisch overzicht is het volledige ruimtelijk planproces uitgewerkt met de daarbij behorende planning

Fase

Product

Bevoegdheid

Planning

Initiatieffase

• •

Startnotitie Voorschotovereenkomst

• •

Raad Ambtelijk

7 mei 2020

Definitiefase

•

College

24 november 2020

•

Concept-stedenbouwkundig • programma van eisen vrijgeven voor inspraak Vaststellen anterieure • overeenkomst Stedenbouwkundig programma van • eisen vaststellen Coördinatiebesluit •

•

Stedenbouwkundig plan

•

College

Q2 2021

•

College

Q4 2021

• •

Ontwerpbestemmingsplan (terinzagelegging) Bestemmingsplan (vaststelling) Omgevingsvergunning

• •

Raad College

Q1 2022 Q1 2022

•

Uitvoering

• •

Ontwerpfase

Voorbereidingsfase •

Realisatiefase

13 april 2021 College 25 mei 2021 Raad 25 mei 2021 Raad

Q2/Q3 2022

7. Bijlagen 1. Stedenbouwkundige Programma van Eisen Auto Strijder (De Duinwachter) 2. Wijzigingsoverzicht SPvE Auto Strijder (De Duinwachter) 3. Anterieure overeenkomst (inclusief bijlagen)

Kenmerk: 2021/185740

10/10