Raadsstuk- Vaststellen Stedenbouwkundig Programma van Eisen Curiedex

Raadsstuk

Onderwerp Vaststellen Stedenbouwkundig Programma van Eisen Curiedex Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2021/669359 Bluijs, G.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling PCM Bukman, S. 023-5115692 sbukman@haarlem.nl Op basis van de in maart 2021 vastgestelde Stedenbouwkundige Verkenning is gewerkt aan een Stedenbouwkundig Programma van Eisen (SPvE)voor de herontwikkeling van Curiedex. Hiermee komt een grootschalige herontwikkeling met veel nieuwe woningen (circa 300), het verdwijnen van een oud bedrijventerrein en het maken van circa 4000m2 nieuwe bedrijfsruimte een stap dichterbij. Dit document bevat de eisen en randvoorwaarden waaraan de herontwikkeling moet voldoen en bevat de ingrediënten om te komen tot een Stedenbouwkundig Plan en een daarop volgend bestemmingsplan. Vanaf dit moment is het geheel aan de eigenaren zelf om te bepalen of een plandeel in ontwikkeling gaat en wanneer.

Behandelvoorstel voor commissie

De commissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten

Startnotitie ontwikkeling Corodex-terrein_en_Curiedriehoek (Raad van 24 september 2019) Curiedex Stedenbouwkundige Verkenning (Raad van 23 maart 2021) Het college van burgemeester en wethouders Besluit:

Besluit College d.d. 11 januari 2022

1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. de secretaris,

de burgemeester,

Kenmerk: 2021/669359

1/6

Besluit Raad d.d. ……….

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Curiedex vast te stellen; 2. In te stemmen met het overnemen van de aan te leggen openbare ruimte onder de voorwaarde dat de kosten daarvan op het project worden verhaald. de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding In het project Herontwikkeling Corodex/Curiedriehoek (Curiedex) is een volgende fase bereikt. Op basis van de Stedenbouwkundige verkenning die eerder dit jaar is vastgesteld, is een Stedenbouwkundig Programma van Eisen gemaakt. Dit is tot stand in nauwe samenwerking met vertegenwoordigers van de eigenaren. Het bevat een vertaling van alle voor een dergelijke herontwikkeling van toepassing zijnde beleidsuitgangspunten. Om de uitvoering van het project te kunnen versnellen is het plangebied opgedeeld, ieder plandeel kan separaat worden ontwikkeld. De verschillende plandelen volgen zoveel mogelijk de kadastrale eigendomsgrenzen zodat er per plandeel een beperkt aantal verschillende eigenaren zijn. Dat maakt het komen tot overeenstemming over het verdelen van kosten en opbrengsten overzichtelijker, overigens is dat een zaak tussen de eigenaren onderling. De gemeente heeft weinig bezit in dit gebied en beperkt zich tot het faciliterende rol. De gemeente speelt geen rol in het bepalen van inbrengwaarden of verdeling van opbrengsten en ook niet over het moment waarop een plandeel in uitvoering gaat. Alle plandelen gaan wel evenredig bijdragen aan algemene kosten die gedeeld moeten worden door het hele plangebied. Na vaststelling van het SPvE zijn de eigenaren zelf aan zet voor vervolgstappen om te komen tot herontwikkeling.

Met dit SPvE wordt een belangrijke stap gezet om een sterk verouderd gebied te transformeren naar een nieuwe woningbouwlocatie met circa 300 woningen en circa 4000m2 nieuwe bedrijfsruimte. Voor de openbare ruimte tussen de gebouwen is voorzien in een mooi en aantrekkelijk ontwerp dat een wezenlijke bijdrage gaat leveren aan de samenhang tussen de gebouwen onderling en het contact met de omliggende wijken. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Het Stedenbouwkundig Programma van Eisen Curiedex vast te stellen;

Kenmerk: 2021/669359

2/6

2.

In te stemmen met het overnemen van de aan te leggen openbare ruimte onder de voorwaarde dat de kosten daarvan op het project worden verhaald.

3. Beoogd resultaat Het SPvE is het leidende document om de vervolgstappen in de ontwikkeling mogelijk te maken. Op basis hiervan kan het voormalig Corodexterrein en de Curiedriehoek worden herontwikkeld. Er wordt voorzien in circa 4000 m2 bedrijfsruimte en circa 300 woningen en appartementen. 4. Argumenten 1. Het SPvE is een noodzakelijke stap om te komen tot herontwikkeling In het SPvE legt de gemeenteraad de eisen en randvoorwaarden voor de herontwikkeling vast. Het is gevuld met de vastgestelde beleidskaders ten aanzien van onder andere parkeren, woningbouw categorieën, duurzaamheid en eisen voor de inrichting van openbare ruimte. Daarmee krijgen de ontwikkelende partijen een helder en toetsbaar kader om de plannen verder uit te werken tot een stedenbouwkundig plan. Dat vormt dan de basis van een nieuw op te stellen bestemmingsplan. 2. Het plangebied is opgedeeld in plandelen Na vaststelling van de Stedenbouwkundige verkenning is nagedacht over de wijze waarop het project ontwikkeld kan worden. Gezien de grote hoeveelheid eigenaren is de aankoop van alle percelen door één ontwikkelende partij niet realistisch. Dat zal leiden tot moeilijke onderhandelingen waarbij het risico bestaat dat er één of meer eigenaren niet mee willen of kunnen werken waardoor het hele project stil komt te staan.

In plaats daarvan is op basis van de kadastrale eigendommen het plangebied zo verdeeld dat er per plandeel een beperkt aantal eigenaren zijn. Als de eigenaren binnen een plandeel tot onderlinge overeenstemming komen kan dat deel in uitvoering komen. De gemeente voert de regie over de openbare ruimte omdat de kwaliteit daarvan cruciaal is voor het bereiken van een aantrekkelijk woon en leefgebied. 3. De gemeente neemt de openbare ruimte over De ontwikkeling voorziet in grote gebouwen met een aantrekkelijk groen binnengebied dat toegankelijk zal zijn voor iedereen. Daarmee gaat het behoren tot openbare ruimte en is het zeer wenselijk dat de gemeente dat gaat aanleggen, beheren en onderhouden. De mogelijkheid om dat te laten aan de verschillende vve’s van de te bouwen panden is besproken maar het risico dat het dan op de langere termijn toch tot problemen (gebrekkig onderhoud) gaat leiden is levensgroot. Vandaar de wens om dit aan de gemeente te laten. De aanlegkosten en een bijdrage voor beheer en onderhoud voor de eerste periode worden middels het afsluiten van Anterieure Overeenkomsten verhaald op de ontwikkelaars van de verschillende plandelen. Op termijn komen de beheer- en onderhoudslasten voor rekening van de gemeente. Daar staat tegenover dat de er ook meer inkomsten zijn in de vorm van bijdragen uit het gemeentefonds en de WOZ.

Kenmerk: 2021/669359

3/6

4. Kosten die voor de hele ontwikkeling gelden worden eerlijk verdeeld over de plandelen Op de verschillende plandelen zijn de verschillen in wat er gebouwd kan worden groot. Het ene plandeel kan dus op een veel grotere opbrengst rekenen dan het andere. Om dat te nivelleren wordt het opbrengstpotentieel door een externe planeconoom berekend en worden de kosten voor het geheel, zoals onder andere de aanleg van parkeerplaatsen, openbare ruimte, gemeentelijke plankosten en bijdragen aan de onrendabele top van sociale huurwoningen naar rato van het opbrengst potentieel eerlijk verdeeld. Op het moment dat een plandeel in ontwikkeling gaat wordt met de ontwikkelaar een Anterieure Overeenkomst gesloten om deze kosten op dat plandeel te verhalen. Ook start de gemeente dan het proces om te komen tot een nieuw bestemmingsplan op. 5. Het SPvE is tot stand gekomen in nauwe samenwerking met vertegenwoordigers van de eigenaren Met alle stakeholders binnen het plangebied, vertegenwoordigt door een projectgroep vanuit de eigenaren, waaronder PréWonen is in een aantal bijeenkomsten de input voor het SPvE besproken. Met name het opdelen van het plangebied is in die besprekingen ontstaan. Op meerdere momenten zijn alle eigenaren geïnformeerd over de gekozen werkwijze. Naar aanleiding van vragen is dat nog een keer helder op schrift gezet en eind november 2021 aan alle eigenaren verzonden.

Inhoudelijk is deze informatie gelijk aan de raadsinformatiebrief Stand van Zaken Curiedex juli 2021. Daar zijn geen vragen of opmerkingen meer uit voort gekomen. Het is daarom aannemelijk dat men begrijpt wat er moet gebeuren om een plandeel tot ontwikkeling te brengen en dat de eigenaren daar in hele grote mate zelf de regie over voeren. 5. Risico’s en kanttekeningen 1.Niet alle plandelen komen tegelijk tot ontwikkeling Omdat de eigenaren van ieder plandeel zelf bepalen of ze tot ontwikkeling over gaan kan het zijn dat er één of meerdere delen niet of niet op korte termijn opgestart worden. De verwachting is echter dat PréWonen, die de helft van het plangebied in bezit heeft, zeker gaat ontwikkelen. Daarmee wordt de trend gezet en is de inschatting dat andere plandelen zullen volgen. Omdat de gemeente verantwoordelijk wordt voor de aanleg van de openbare ruimte kan het zijn dat die al nagenoeg volledig is aangelegd voordat alle plankosten zijn gedekt door Anterieure Overeenkomsten. In het kader van het stimuleren van woningbouw wordt dat risico als aanvaardbaar gezien. De openbare ruimte, met name in het binnengebied waar het grootste deel van de kosten in gaat zitten, wordt pas aangelegd als er meerdere plandelen zijn ontwikkeld. Het is aannemelijk dat dan ook het grootste deel van de kosten is gedekt. 2.

Twee bedrijven moet afstand doen van hun milieucategorie Binnen het plangebied zijn twee bedrijven die een bedrijfsvoering hebben, met de daarbij horende milieucategorie, die zich niet verhouden tot woningbouw. Deze twee bedrijven zullen op voorhand moeten afzien van hun recht daarop. Dat hebben zij ook toegezegd onder voorwaarden van compensatie. Die compensatiekosten worden verhaald op het geheel en maken deel uit van de berekening van de algemene kosten zoals onder de argumenten (nr 4) al is genoemd. De toezegging

Kenmerk: 2021/669359

4/6

van deze bedrijven moet nog contractueel worden vastgelegd. Dat vindt plaats na het vaststellen van het SPvE en voordat het eerste plandeel in ontwikkeling gaat. Het betalen van de compensatie gebeurt pas als het bestemmingsplan (waarin het milieurecht komt te vervallen) onherroepelijk is. 6. Uitvoering Met het vaststellen van het SPvE eindigt de voorbereidingsfase van het project. Omdat er vanaf dat moment in plandelen gewerkt wordt volgt ieder plandeel zijn eigen proces. De uitvoering is geheel afhankelijk van het initiatief van de eigenaren en kan gestart worden direct na vaststellen van het SPvE. PréWonen heeft aangegeven zo spoedig mogelijk te willen starten, het is aannemelijk dat hun plandeel waarin alle sociale woningen voor het hele plangebied worden gerealiseerd, als eerste van start gaat. De werkwijze om de plannen allemaal op gelijke wijze door het proces te begeleiden wordt als volgt voorgesteld: 1. Er wordt een gemeentelijk regieteam samengesteld bestaande uit in ieder geval de procesmanager, de stedenbouwkundige en de landschapsarchitect. 2. Elk plandeel doorloopt een eigen tijdpad voor de herontwikkeling. 3. Elk verzoek tot herontwikkeling van een plandeel wordt allereerst voorgelegd aan het regieteam. Het regieteam begeleidt en stuurt de planvorming en toetst het verzoek tot herontwikkeling aan het SPvE. 4.

Met elke ontwikkelaar van een plandeel afzonderlijk wordt, indien het verzoek door de gemeente definitief akkoord is bevonden, ten behoeve van het wettelijk verplichte kostenverhaal een anterieure overeenkomst gesloten. In afwijking van Zandvoorts Ruimtelijk Planproces volgt geen mogelijkheid voor inspraak op het SPvE. Enerzijds omdat alle belanghebbende hebben meegekeken en gedacht bij de totstandkoming van het SPvE, en die zin geparticipeerd hebben, en anderzijds vanwege de wens om nog in deze raadsperiode tot een vastgesteld SPvE te komen. Het bieden van de mogelijkheid tot inspraak is geen wettelijke verplichting en kan ook daarom achterwege blijven. Ten tijde van het maken van bestemmingsplannen volgen wel de wettelijke mogelijkheden voor het indienen van zienswijzen. De ontwikkeling doorloopt de fases van het Zandvoorts Ruimtelijk Planproces. Met het vaststellen van het SPvE kan de definitiefase afgerond worden. In de ontwerpfase worden de plannen per plandeel verder uitgewerkt. Een precieze planning is niet te geven omdat het vanaf hier op initiatief van de eigenaren verder gaat. De onderstaand globale planning gaat uit van de aanname dat het eerste plandeel zo snel mogelijk na vaststellen van het SPvE in ontwikkeling gaat:

Kenmerk: 2021/669359

5/6

Fase

Product

Bevoegdheid

Planning

Definitiefase (kaders voor verder uitwerking)

• Stedenbouwkundig programma van eisen

• Raad

Q1 2022

Ontwerpfase

• Stedenbouwkundig plan door initiatiefnemer • Inrichtingsplan openbare ruimte • Anterieure overeenkomst per plandeel

• B&W

Q3 2022

• B&W

Q3 2022

Voorbereidingsfase Realisatiefase

• Juridisch-planologische procedure • Raad (Bestemmingsplan) • Uitvoering •

Q2 2022 Q1 2023 Q4 2023

7. Bijlage Bijlage 1: Stedenbouwkundig programma van Eisen Curiedex

Kenmerk: 2021/669359

6/6