Raadsstuk Vaststellen bestemmingsplan Bentveld

Raadsstuk

Onderwerp Vaststellen bestemmingsplan Bentveld Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2021/797579 Verheij-de Haas, E. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling OMB Mahi, K. 023-5115601 kmahi@haarlem.nl Op grond van de Wet ruimtelijke ordening (Wro) bestond de plicht om voor het gehele grondgebied van de gemeente actuele bestemmingsplannen te hebben vastgesteld, die niet ouder zijn dan 10 jaar. Met de komst van de nieuwe Omgevingswet in 2022 is de actualisatieplicht per 1 juli 2018 afgeschaft. De actualisatie van voorliggend bestemmingsplan Bentveld was echter al opgestart begin 2017 en wordt om die reden nog afgerond. Daarnaast leidt dit ook tot een soepelere transitie naar het omgevingsplan onder de Omgevingswet. Het bestemmingsplan is hoofdzakelijk conserverend van aard. De noemenswaardige ontwikkelingen binnen het bestemmingsplan betreffen de herontwikkeling van de manege gelegen aan de Zuidlaan 51 naar vijf vrijstaande woningen en de toevoegingen van twee woningen aan de Duinrooslaan 3 (beide locaties in Bentveld).

Behandelvoorstel voor commissie

Relevante eerdere besluiten

Het ontwerpbestemmingsplan heeft met ingang van 16 oktober 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. De ingediende zienswijzen zijn verwerkt en voorzien van een reactie door de adviescommissie van de raad. Daarmee is het bestemmingsplan Bentveld gereed voor vaststelling door de raad. De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering. - Nota van uitgangspunten Bentveld (2017/000714), besluit gemeenteraad, d.d. 23 mei 2017 - Voorontwerpbestemmingsplan Bentveld (2017/000472), besluit college van burgemeester en wethouders, d.d. 21 november 2017 - Ontwerpbestemmingsplan Bentveld (2019/412227), besluit college van burgemeester en wethouders, d.d. 6 oktober 2020

Kenmerk: 2021/797579

1/10

Besluit College d.d. 18 januari 2022

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. Het college besluit voorts: 1. Tot het vaststellen en aangaan van de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer ten behoeve van de ontwikkeling aan de Zuidlaan 51 in Zandvoort (Bentveld) 2. Tot het vaststellen en aangaan van de anterieure overeenkomst met de initiatiefnemer ten behoeve van de ontwikkeling aan de Duinrooslaan 3 in Zandvoort (Bentveld) 3. Wethouder E. Verheij-de Haas te mandateren de anterieure overeenkomsten aan te passen op punten die geen afbreuk doen aan de strekking van de overeenkomsten. de secretaris,

Besluit Raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

de burgemeester,

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Het bestemmingsplan Bentveld gewijzigd vast te stellen (identificatienummer NL.IMRO.0437.BPBentveld2017-VG01) 2. Geen exploitatieplan vast te stellen de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Bentveld wordt grotendeels gekenmerkt door vrijstaande villabebouwing. Verspreid in het gebied bevinden zich ook enkele andere soorten van woonbebouwing. Langs de Zandvoortselaan zijn enkele aaneengebouwde woningen aanwezig. Aan het Bentveldsduin zijn enkele appartementengebouwen gesitueerd en tevens zijn er in het gebied aan de Saxenrodeweg 3 galerijflats aanwezig. Aan de Bramenlaan is een complex van woonzorgcentrum Bodaan gelegen. Naast het woonzorgcentrum is het wooncentrum Bodaan gelegen waarin verschillende appartementen zijn gesitueerd waarin zelfstandig gewoond wordt.

Kenmerk: 2021/797579

2/10

Voor het plangebied Bentveld is momenteel het bestemmingsplan Bentveld uit 2008 van kracht en geldt er een specifiek bestemmingsplan voor de Zandvoortselaan 345-347. Alhoewel de actualisatie van bestemmingsplannen per 1 april 2018 niet langer verplicht is, is voor Bentveld een nieuw bestemmingsplan opgesteld omdat het proces hiervoor al in 2017 is opgestart. Het landgoed “Groot Bentveld” maakt geen deel uit van dit nieuwe bestemmingsplan, omdat er voor dit perceel een actueel bestemmingsplan van kracht is sinds december 2015. Het bestemmingsplan Bentveld (bijlage 1 en 2) is hoofdzakelijk conserverend van aard en gaat uit van voortzetting van de huidige bouw- en gebruiksmogelijkheden en het handhaven van bestaande structuren in het gebied. Noemenswaardige ontwikkeling in het gebied betreft de herontwikkeling van de manege Stal de Naaldenhof aan de Zuidlaan naar vijf vrijstaande woningen en de toevoeging van twee vrijstaande woningen op het naastgelegen perceel aan de Duinrooslaan. Dit betreft een initiatief van de eigenaren van de gronden, dat in de loop van de voorontwerpfase is ingediend.

Afbeelding 1 begrenzing plangebied (in het geel “Groot Bentveld” en in het paars Zandvoortselaan 345-347)

Kenmerk: 2021/797579

3/10

Beschrijving plan Zuidlaan en Duinrooslaan Aan de Zuidlaan is momenteel het manegebedrijf Stal de Naaldenhof gevestigd. De eigenaar van de grond is voornemens om de bedrijfsactiviteiten te beëindigen en de gronden te ontwikkelen naar vijf vrijstaande woningen. De lijn van bestaande woningen langs de Duinrooslaan (ten noorden van de manege) wordt doorgetrokken. De vijf nieuwe kavels sluiten in omvang en ritmiek aan op de strook bebouwing waarin ze liggen. Het plan bestaat uit drie vrijstaande woningen in de eerste lijn en twee vrijstaande woningen in de tweede lijn. De bebouwingsmogelijkheden sluiten aan op de bebouwingsmogelijkheden van de omliggende woningen. De bouwvolumes en verschijningsvorm van de te bouwen woningen gaan aansluiten op het aanwezige karakter en beeldkwaliteit van de directe omgeving of deze versterken. In aanvulling op de ontwikkeling aan de Zuidlaan 51 vindt de ontwikkeling van 2 vrijstaande woningen aan de Duinrooslaan 3 op het naastgelegen perceel plaats. De percelen tezamen vormen in feite één ontwikkellocatie.

Afbeelding 2 twee woonkavels Duinrooslaan 3

Afbeelding 3 vijf woonkavels Zuidlaan 51

In het vorige planologische regime was het bestaande voet- en fietspad wat voorlangs loopt aan de woonkavels aan de Duinrooslaan bestemd als 'Verkeer'. Het pad is echter in de huidige situatie geen doorgaande autoverkeersroute en dit is ook niet gewenst. Dit zou namelijk de luwe ligging van de

Kenmerk: 2021/797579

4/10

Duinrooslaan alsmede de Zuidlaan ontnemen en de ruimtelijke kwaliteit verminderen. Het pad dient echter wel geschikt te blijven voor voetgangers en fietsers, onder andere wegens de ligging van de scoutingvereniging aan de Zuidlaan. Om die reden wordt het pad aan de Duinrooslaan deels herbestemd naar 'Groen', hetgeen beter aansluit bij het gebruik van het pad. Zienswijzen en adviescommissie van de raad Overeenkomstig de Wet ruimtelijke ordening heeft het ontwerpbestemmingsplan met ingang van 16 oktober 2020 gedurende zes weken ter inzage gelegen. In deze periode zijn 34 zienswijzen tijdig ingediend. De adviescommissie van de raad van Zandvoort heeft een adviesrapport uitgebracht over deze zienswijzen (bijlage 3). Het merendeel van de zienswijzen heeft betrekking op de woningontwikkelingen aan de Zuidlaan 51 en de Duinrooslaan 3. De belangrijkste overweging van de adviescommissie luidt hierbij: “(p.6) De adviescommissie stelt voorop dat de gemeenteraad bij de vaststelling van een bestemmingsplan beleidsvrijheid heeft om bestemmingen aan te wijzen en regels te geven die de raad uit een oogpunt van een goede ruimtelijke ordening nodig acht. Dit is vaste rechtspraak.

De vraag of binnen een gemeente in juridisch-planologische zin ruimte moet worden geboden voor een voorziening in de vorm van faciliteiten voor de beoefening van een bepaalde (amateur) sport, betreft een politiek-bestuurlijke en ruimtelijke afweging, waarbij de raad binnen de kaders van een goede ruimtelijke ordening beleidsvrijheid toekomt. Dit ligt anders indien gevreesd moet worden voor een duurzame ontwrichting, in die zin dat de inwoners van een bepaald gebied niet langer op een aanvaardbare afstand van hun woning kunnen voorzien in hun eerste levensbehoeften. Ook dit is vaste rechtspraak. De Afdeling bestuursrechtspraak heeft in dit verband onder andere overwogen dat een fitnesscentrum naar zijn aard niet als een voorziening ten behoeve van de eerste levensbehoeften kan worden aangemerkt (ABRS 18 september 2013,ECLI:NL:RVS:2013:1192). De adviescommissie is de mening toegedaan dat een manege evenmin als een eerste levensbehoefte geldt.” Omdat het merendeel van de zienswijzen betrekking hadden op ecologie en stikstof, is aanvullend onderzoek verricht voor beide plannen. Deze onderzoeken zijn thans verricht en verwerkt in het bestemmingsplan. Omdat het advies van de adviescommissie voor het overige eveneens is overgenomen, is geen aparte of aanvullende beantwoording van de zienswijzen opgesteld. Daarmee is het bestemmingsplan gereed voor de vaststelling door de raad.

Anterieure overeenkomst In het kader van de ruimtelijke procedure dient het kostenverhaal te zijn geregeld op grond van de Wet ruimtelijke ordening voor de plannen van de Zuidlaan 51 en Duinrooslaan 3. Dit gebeurt via een anterieure overeenkomst, waarin naast het kostenverhaal ook afspraken zijn vastgelegd over o.a. de aansluiting op de nutsvoorzieningen en de openbare ruimte, het afkoppelen van regenwater op het rioleringsstelsel en planschade (bijlage 4 en 5).

Kenmerk: 2021/797579

5/10

Overige initiatieven In lijn met het adviesrapport van de adviescommissie is beoordeeld of medewerking kan worden verleend aan een drietal initiatieven c.q. plannen aan de Zandvoortselaan (nabij 283, 363 en 365). De plannen voor de Zandvoortselaan 363 en 365, zoals ingediend zijn ruimtelijk ongewenst en in strijd met een goede ruimtelijke ordening en worden om die reden niet meegenomen in het bestemmingsplan. Wel bieden deze plannen voldoende perspectief en aanknopingspunten om tot een realiseerbaar en ruimtelijk passend plan te komen. Hierover vindt overleg plaats met de indieners van de zienswijzen. Het verzoek tot het opnemen van een wijzigingsbevoegdheid voor het perceel nabij de Zandvoortselaan 283 is onvoldoende concreet en zonder benodigde milieu- en omgevingsonderzoeken, zodat ook dit verzoek (zoals ingediend) wordt afgewezen. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Het bestemmingsplan Bentveld gewijzigd vast te stellen (identificatienummer NL.IMRO.0437.BPBentveld2017-VG01) 2. Geen exploitatieplan vast te stellen 3. Beoogd resultaat Een vastgesteld bestemmingsplan voor Bentveld, dat voorziet in een actueel juridisch-planologisch kader op basis van het huidige beleid van de gemeente Zandvoort en voldoet aan de geldende standaarden (IMRO en SVBP) voor bestemmingsplannen.

Het bestemmingsplan biedt tevens een juridisch-planologisch kader waarmee de woningontwikkelingen aan de Zuidlaan 51 en Duinrooslaan 3 in Bentveld worden mogelijk gemaakt. 4. Argumenten Argumenten behorende bij de vaststelling van het bestemmingsplan Bentveld 1. Het bestemmingsplan is in overeenstemming met de door de gemeenteraad vastgestelde Nota van uitgangspunten, de omgevingsvisie van Zandvoort en de Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop Op 23 mei 2017 heeft de gemeenteraad van Zandvoort de Nota van uitgangspunten voor Bentveld vastgesteld. De geformuleerde uitgangspunten zijn opgenomen en verwerk in hoofdstuk 4 van de toelichting van het bestemmingsplan. De omgevingsvisie 'Zandvoort: 365 dagen aantrekkelijk' is op 23 november 2021 vastgesteld door de gemeenteraad van Zandvoort. De woningontwikkelingen aan de Zuidlaan 51 en de Duinrooslaan 3 sluiten aan bij de omgevingsvisie, waarin deze locaties zijn opgenomen als mogelijke ontwikkellocatie in de visiekaart.

Kenmerk: 2021/797579

6/10

Op 23 april 2019 is het Uitvoeringsprogramma Wonen Gemeente Zandvoort 2019 vastgesteld door de gemeenteraad. Hierin is vastgelegd dat voor woningbouwplannen voor 2019 tot en met 2025 het uitgangspunt voor het programma is: 30% sociale huur, 40 % betaalbaar en middelduur en 30% overig. In de ‘Nota spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ is in spelregel 2 bepaald dat het uitgangspunt voor de gewenste woningbouwprogrammering niet van toepassing is bij projecten die kleiner zijn dan 10 woningen. De woningontwikkelingen aan de Zuidlaan 51 en Duinrooslaan zijn kleiner dan 10 woningen en derhalve vrijgesteld van de gewenste segmentering. 2. Het bestemmingsplan voldoet aan een goede ruimtelijke ordening Een bestemmingsplan dient op grond van de Wet ruimtelijke ordening te voldoen aan een ‘goede ruimtelijke ordening’. Blijkens de toelichting van het bestemmingsplan Bentveld wordt hieraan voldaan. Ook de voorgenomen herontwikkeling van de manege Stal de Naaldenhof aan de Zuidlaan 51 naar vijf vrijstaande woningen en de toevoeging van twee woningen aan de Duinrooslaan 3 voldoen aan een ‘goede ruimtelijke ordening’.

De initiatiefnemers hebben dit aangetoond middels een goede ruimtelijke onderbouwing en milieu- en omgevingsonderzoeken, welke integraal onderdeel uitmaakt van de toelichting van het bestemmingsplan (hoofdstuk 4 en 5 van de toelichting). 3. De initiatieven voor de herontwikkeling van de manege naar vijf vrijstaande woningen en de twee vrijstaande woningen op het naastgelegen perceel aan de Duinrooslaan zijn ruimtelijk inpasbaar De lijn van bestaande woningen langs de Duinrooslaan (ten noorden van de manege) wordt doorgetrokken. De zeven nieuwe kavels sluiten in omvang en ritmiek aan op de strook bebouwing waarin ze liggen. Het plan bestaat uit drie vrijstaande woningen in de eerste lijn en vier vrijstaande woningen in de tweede lijn. Gelet op de kleinschaligheid van de ontwikkeling, het beperkt aantal te realiseren woningen en de stedenbouwkundige opzet, wordt geconcludeerd dat de ontwikkeling de lage dichtheid in het betreffende deel van Bentveld niet aantast en ook niet leidt tot een aantasting van de groene uitstraling van de omgeving. In dat licht worden de zeven woningen op eenzelfde wijze bestemd als de reeds aanwezige woningen aan de Duinrooslaan, zodat de toekomstige woningen opgaan in het groene landschap binnen de omgeving. Het doorzicht naar het duinlandschap blijft ongewijzigd. 4.

Planologische gevolgen van de transformatie van de manege naar woningen In de huidige planologische situatie worden de gronden van de manege intensief worden gebruikt. De manege heeft een publieksaantrekkende werking en heeft in die zin ook een relatief grote verkeersaantrekkende werking. In de toekomstige situatie zal het aantal verkeersbewegingen significant afnemen met minimaal 44 en maximaal 148 verkeersbewegingen per etmaal. Het aantal verkeersbewegingen van in totaal

Kenmerk: 2021/797579

7/10

zeven vrijstaande woningen ligt immers (vele malen) lager dan die bij een manege. Daarnaast zullen hinderfactoren als geluid- en geurhinder verdwijnen in de toekomstige situatie. Ook treedt er een verbetering op voor het aangrenzende Natura 2000-gebied “Kennemerland Zuid. Het huidige gebruik van de manege kent een hoge stikstofdepositie neerslag op het natuurgebied. De realisatie en het gebruik van de nieuwe woningen blijven ten opzichte van het huidige gebruik van de manege ver onder de berekende stikstofdepositie. Over de vrijgekomen stikstofdepositieruimte is overeengekomen met de initiatiefnemer in de anterieure overeenkomst, dat deze ruimte toekomt aan de gemeente Zandvoort ten behoeve van andere projectontwikkelingen in Zandvoort. Een deel (30%) van deze vrijgekomen stikstofdepositieruimte komt altijd ten goede aan de natuur op grond van de Wet natuurbescherming. 5. De adviescommissie van de raad van Zandvoort ziet geen aanleiding om de woningontwikkelingen aan de Zuidlaan 51 en de Duinrooslaan 3 niet vast te stellen in het bestemmingsplan Zoals eerder aangegeven is de adviescommissie van de raad van Zandvoort van mening dat een manege niet voorziet in een eerste levensbehoefte en de gemeenteraad een ruime mate van beleidsvrijheid toekomt bij de vaststelling van het bestemmingsplan.

De adviescommissie ziet geen aanleiding om de woningontwikkelingen aan de Zuidlaan 51 en Duinrooslaan 3 niet in het bestemmingsplan mee te nemen. Daaruit kan worden opgemaakt dat de woningontwikkelingen voldoen aan wet- en regelgeving en in overeenstemming zijn met een goede ruimtelijke ordening. Argumenten behorende bij het vaststellen en aangaan van de anterieure overeenkomst 6. Het is in beginsel verplicht om kosten te verhalen op de initiatiefnemer Op basis van afdeling 6.4 van de Wet ruimtelijke ordening (de grondexploitatiewet) geldt in beginsel de verplichting om de kosten te verhalen op de initiatiefnemer. Op dit uitgangspunt is een aantal uitzonderingen opgenomen in het Besluit ruimtelijke ordening voor bouwplannen waarbij de verhaalkosten minder bedragen dan € 10.000,- of de verhaalbare kosten uitsluitend de aansluiting op de openbare ruimte en nutsvoorzieningen betreffen. Alhoewel er voor deze specifieke ontwikkeling geen juridische verplichting is tot een kostenverhaal vanwege hiervoor genoemde uitzonderingen, is het wel wenselijk om een anterieure overeenkomst aan te gaan met de initiatiefnemers, zodat specifieke afspraken over o.a. de aansluiting op de nutsvoorzieningen en openbare ruimte zijn vastgelegd en juridisch geborgd.

De anterieure overeenkomst moet worden afgesloten voorafgaand aan de vaststelling van het bestemmingsplan, omdat anders tegelijkertijd met de vaststelling van het bestemmingsplan een exploitatieplan moet worden vastgesteld om de kosten te verhalen. 7. Eventuele planschade wordt verhaald op de ontwikkelaar In de anterieure overeenkomst is vastgelegd dat eventuele planschade als gevolg van de ontwikkeling wordt verhaald op de initiatiefnemer. Het financieel risico voor de gemeente met betrekking tot planschade wordt hiermee afgewenteld op de initiatiefnemer.

Kenmerk: 2021/797579

8/10

5. Risico’s en kanttekeningen 1. Het merendeel van de zienswijzen op het bestemmingsplan betreffen bezwaren gericht tegen de herontwikkeling van de manege Stal de Naaldenhof naar vijf vrijstaande woningen Bij een aantal bewoners en gebruikers leeft sterk de wens dat de manege Stal de Naaldenhof behouden blijft. Zoals eerder benoemd door de adviescommissie voorziet een manege niet in een eerste levensbehoefte. Daarnaast voldoet de herontwikkeling van de manege naar vijf vrijstaande woningen op zichzelf genomen aan een goede ruimtelijke ordening en past dit binnen de ruimtelijke structuur van de Duinrooslaan. Ook heeft deze herontwikkeling meerdere gunstige planologische effecten op de omgeving, zoals een vermindering van het aantal verkeersbewegingen en het verdwijnen van hinder als gevolg van geur en geluid afkomstig van de manege. Gelet hierop zijn er geen ruimtelijke argumenten om het initiatief voor de Zuidlaan 51 af te wijzen. Ter volledigheid wordt er nog op gewezen dat de eigenaresse van de gronden van de manege aan de Zuidlaan 51 al heeft verklaard dat de manege sowieso wordt beëindigd na afloop van de huurovereenkomst met de huidige exploitanten van de manege. 2.

Belang bij het behoud van de manege Stal de Naaldenhof in het kader van sport en recreatie Alhoewel er geen beleidsuitgangspunten voor maneges zijn geformuleerd in het beleid van Zandvoort op het gebied van sport en toerisme, is het wel evident dat de manege voorziet in een behoefte bij inwoners van Zandvoort en de omgeving. Het behoud van de manege kan echter niet worden afgedwongen, omdat de gronden van de manege in particulier eigendom zijn. Daarnaast is gebleken dat het initiatief voor de herontwikkeling naar vijf vrijstaande woningen ruimtelijk aanvaardbaar is en ook voldoet aan een goede ruimtelijke ordening en wet- en regelgeving. 6. Uitvoering  Nadat het college een besluit heeft genomen over voorliggend bestemmingsplan worden de indieners van de zienswijzen geïnformeerd. Zij worden tevens uitgenodigd voor de behandeling van het bestemmingsplan in de raadscommissie. 



Communicatie: o

Het besluit tot vaststellen van het bestemmingsplan wordt bekendgemaakt op de gemeenschappelijke voorziening voor officiële publicaties (DROP), een huis-aan-huisblad en in de Staatscourant

o

Het vastgestelde bestemmingsplan wordt op www.ruimtelijkeplannen.nl beschikbaar gesteld

Het vastgestelde bestemmingsplan wordt zes weken ter inzage gelegd. Hiermee vangt de beroepstermijn aan. Communicatie vind plaats op hiervoor omschreven wijze.

Kenmerk: 2021/797579

9/10



Belanghebbenden kunnen beroep instellen bij de Afdeling bestuursrechtspraak van de Raad van State.



Na afloop van de beroepstermijn treed het bestemmingsplan in werking. Het in werking getreden bestemmingsplan dient vervolgens als toetsingskader voor het verlenen van de omgevingsvergunning.

7. Bijlagen 1. Bestemmingsplan Bentveld 2. Verbeelding (plankaart) 3. Adviesrapport van de adviescommissie raad van Zandvoort (april 2021) 4. Anterieure overeenkomst Zuidlaan 51 5. Anterieure overeenkomst Duinrooslaan 3

Kenmerk: 2021/797579

10/10