Raadsstuk - uitgangspuntennotitie huisvestingsverordening 2022

Raadsstuk

Onderwerp Uitgangspuntennotitie Huisvestingsverordening 2022 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor commissie Relevante eerdere besluiten

Besluit College d.d. 11 mei 2021

2021/223671 Bluijs, G.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling ECDW Tichelaar, T. 023-5114840 ttichelaar@haarlem.nl In Zandvoort en in de regio is sprake van een tekort aan betaalbare woonruimte. In een Huisvestingsverordening kan de gemeenteraad regels stellen om de verdeling van (betaalbare) woonruimte te reguleren en om grip op de samenstelling van de woningvoorraad te houden. De Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2020 komt van rechtswege te vervallen. Er wordt een nieuwe huisvestingsverordening opgesteld voor de periode 2022-2025. Voor het opstellen van de nieuwe verordening is een uitgangspuntennotitie opgesteld, die het college met de raad wil bespreken. Samenvattend wordt het huidige beleid met een paar aanscherpingen in de nieuwe verordening opgenomen. Na het vaststellen van de uitgangspunten door de raad wordt de nieuwe verordening opgesteld. De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering. - Wijzigingen Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2020 kenmerk 2020/734365 (Gemeenteraad 27 oktober 2020). - Vaststellen Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2021 kenmerk 2021/0215241 (College 4 mei 2021).

- Raadsinformatiebrief ‘Wet toeristische verhuur van woonruimte’ kenmerk 2021/141042 (Raadsnet Mededelingen aan de Raad 13 april 2021). Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen.. de secretaris,

de burgemeester,

Kenmerk: 2021/223671

1/9

Besluit Raad d.d. ………. (wordt ingevuld door de griffie)

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Een huisvestingsverordening op te stellen, gelijkend op de bestaande huisvestingsverordening, met de volgende uitgangspunten: • Vanwege het feit, dat tot in ieder geval 2025 er schaarste is in alle segmenten van de Zandvoortse woningvoorraad, sociale huurwoningen (€ 752,33 per maand, prijspeil 2021) aan te wijzen als vergunningplichtige woonruimte. Indien mogelijk en zo nodig de sociale huurvoorraad uit te breiden met (nieuwbouw) middensegment huurwoningen (€ 1039,90 per maand, prijspeil 2021) voor mensen die hier op basis van hun inkomen op aangewezen zijn. • De huidige passendheidsregels ongewijzigd te continueren. • De maatwerkregeling van maximaal 25% voor toewijzing van vrijkomend aanbod te behouden. • Voorrang bij economische of maatschappelijke binding (50% regionaal, waarvan de helft lokaal) te continueren. • De huidige regels omtrent urgenten te behouden, inclusief de eerdere wijziging n.a.v. de motie ‘Voorrang Statushouders’ van 31 oktober 2018. • De huidige regels m.b.t. splitsen te behouden en de gebieden, die zijn aangewezen waar een vergunningplicht geldt, niet te wijzigen.

• De huidige regels voor toeristische verhuur van woonruimte aan te passen aan de gewijzigde Huisvestingswet (Wet Toeristische verhuur van woonruimte) en daarmee de mogelijkheid om, in afwachting van landelijke ontwikkelingen, de registratieplicht, nachtencriterium en meldplicht voor tijdelijke vakantieverhuur in de verordening op te nemen. de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding De Huisvestingswet geeft de gemeenteraad instrumenten om in te grijpen in de verdeling van woonruimte met de huisvestingsvergunning en een vergunningstelsel voor grip op de samenstelling van de woningvoorraad. De gemeenteraad kan uitsluitend van deze bevoegdheden gebruik maken indien dat noodzakelijk is voor het bestrijden van onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van

Kenmerk: 2021/223671

2/9

schaarste aan goedkope woonruimte. De wet bepaalt dat een Huisvestingsverordening maximaal vier jaar geldig is. De Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2021 vervalt op 1 juli 2021 (zie Raadsvoorstel ‘Vaststellen Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2021 kenmerk 2021/0215241’). Verder bepaalt de wet dat de inzet van een huisvestingsverordening ingebed moet zijn in een bredere beleidsvisie, waarin gestreefd wordt naar een structurele oplossing, zoals het bijbouwen van nieuwe woningen in schaarse segmenten. In de afgelopen jaren is al stevig ingezet op bijbouwen in de betaalbare segmenten in de regio (Regionaal Actieprogramma Wonen Zuid-Kennemerland-IJmond 2016 t/m 2020 (RAP) en Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021 t/m 2025) en in de gemeente Zandvoort (Uitvoeringsprogramma Wonen 2019 t/m 2025 en nota 'Spelregels en instrumenten realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop). In de huisvestingsverordening kunnen geen regels over woonruimteverdeling worden gesteld voor kavels of koopwoningen. Er zijn maatregelen nodig om de verdeling van de schaarse woningvoorraad te reguleren, omdat de schaarste aan goedkope woonruimte in de gemeente Zandvoort en de hele regio ZuidKennemerland/IJmond in de afgelopen vier jaar niet is opgelost ondanks alle lokale en regionale inspanningen.

Op basis van de voorstellen in dit raadstuk en de Uitgangspuntennotitie, wil het college het gesprek aangaan met de raad over de uitgangspunten van de nieuwe verordening. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Een huisvestingsverordening op te stellen, gelijkend op de bestaande huisvestingsverordening, met de volgende uitgangspunten: • Vanwege het feit, dat tot in ieder geval 2025 er schaarste is in alle segmenten van de Zandvoortse woningvoorraad, sociale huurwoningen (€ 752,33 per maand, prijspeil 2021) aan te wijzen als vergunningplichtige woonruimte. Indien mogelijk en zo nodig de sociale huurvoorraad uit te breiden met (nieuwbouw) middensegment huurwoningen (€ 1039,90 per maand, prijspeil 2021) voor mensen die hier op basis van hun inkomen op aangewezen zijn. • De huidige passendheidsregels ongewijzigd te continueren. • De maatwerkregeling van maximaal 25% voor toewijzing van vrijkomend aanbod te behouden. • Voorrang bij economische of maatschappelijke binding (50% regionaal, waarvan de helft lokaal) te continueren. • De huidige regels omtrent urgenten te behouden, inclusief de eerdere wijziging n.a.v. de motie ‘Voorrang Statushouders’ van 31 oktober 2018. • De huidige regels m.b.t. splitsen te behouden en de gebieden, die zijn aangewezen waar een vergunningplicht geldt, niet te wijzigen.

Kenmerk: 2021/223671

3/9

•

De huidige regels voor toeristische verhuur van woonruimte aan te passen aan de gewijzigde Huisvestingswet (Wet Toeristische verhuur van woonruimte) en daarmee de mogelijkheid om, in afwachting van landelijke ontwikkelingen, de registratieplicht, nachtencriterium en meldplicht voor tijdelijke vakantieverhuur in de verordening op te nemen.

3. Beoogd resultaat Met de huisvestingsverordening wordt ervoor gezorgd dat schaarse huurwoningen in de gemeente Zandvoort en de regio Zuid-Kennemerland/IJmond rechtvaardig en evenwichtig verdeeld (blijven) worden en wordt de leefbaarheid beschermd. Door uitgangspunten vast te stellen kan een verordening worden opgesteld, die in is lijn met de wensen van raad en de Zandvoortse samenleving. 4. Argumenten 1. Een huisvestingsverordening past in de afspraken die zijn vastgelegd in het Woonakkoord ZuidKennemerland/IJmond 2021-2025. De zeven gemeenten in Zuid-Kennemerland en IJmond werken samen op het gebied van het woonbeleid. Sinds 2015 vormen de gemeenten in Zuid-Kennemerland/IJmond één woningmarktregio en zijn de regionale huisvestingsverordeningen zo veel mogelijk op elkaar afgestemd. In november 2018 zijn de woonruimteverdeelsystemen in de IJmondregio en Zuid-Kennemerland samengevoegd (zie bijlage 2 Evaluatierapport Woonservice). Het is de uitdrukkelijke wens om de verordening gelijkluidend te houden. Doordat er gelijkluidende regels binnen Zuid-Kennemerland en IJmond worden gehanteerd, ontstaat er voor de woningzoekende meer duidelijkheid. In het ‘Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021-2025’ is opgenomen dat wij de nieuwe Huisvestingsverordeningen goed regionaal afstemmen. 2. Er is sprake van schaarste aan goedkope woonruimte.

De wet bepaalt dat alleen beperkende regels in een huisvestingsverordening mogen worden gesteld voor woonruimte die schaars en goedkoop is. De gemeenteraad moet aantonen dat er schaarste is en dat de inzet van het instrumentarium van de wet geschikt en proportioneel is om de onevenwichtige en onrechtvaardige effecten van die schaarste te bestrijden. Schaarste betreft: schaarste aan goedkope woonruimte in het algemeen, schaarste aan woonruimte met specifieke voorzieningen (bijv. zorgwoningen) en schaarste aan goedkope huurwoningen voor de huidige inwoners van een gemeente.

Kenmerk: 2021/223671

4/9

Inschrijftijd- en wachttijd in 2018. Bron: Woonservice

In de raming van de woningbehoefte van 2018 liet het onderzoeksbureau RIGO zien dat er ook de komende jaren meer sociale huurwoningen nodig zijn in de regio om de groei in behoefte op te vangen. In 2020 heeft RIGO voor de regio Zuid-Kennemerland/IJmond een update van de woningbehoefte in beeld gebracht. Opnieuw is de constatering dat er niet alleen op dit moment een tekort is aan sociale huurwoningen, maar dat door de huishoudengroei de behoefte aan sociale huurwoningen verder toeneemt. De extramuralisering van beschermd wonen en uitstroom maatschappelijke opvang, maar ook economische ontwikkeling, die extra onzeker is als gevolg van de Coronacrisis, bepalen de mate waarin het tekort groeit. De gemeente Zandvoort heeft regionaal (Woonakkoord Zuid-Kennemerland/IJmond 2021 t/m 2025) en lokaal (Uitvoeringsprogramma Wonen 2019 t/m 2025 en nota 'Spelregels en instrumenten realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop) beleidsuitgangspunten voor woningbouw opgesteld. Deze uitgangspunten zijn vertaald in afspraken met de woningcorporaties (Pré Wonen, Woonzorg Nederland). Het aantal sociale huurwoningen moet regionaal en lokaal toenemen. De groei van het aantal sociale huurwoningen kan de groei in de behoefte echter niet bijbenen. Het tekort aan sociale huurwoningen zal op korte termijn niet afnemen.

Voorgesteld wordt om sociale huurwoningen (€ 752,33 per maand, prijspeil 2021) aan te wijzen als vergunningplichtige woonruimte. Bekeken wordt of indien mogelijk en zo nodig de sociale huurvoorraad kan worden uitgebreid met (nieuwbouw) middensegment huurwoningen (€ 1039,90 per maand, prijspeil 2021) voor mensen die hier op basis van hun inkomen op aangewezen zijn.

Kenmerk: 2021/223671

5/9

Bron: WiMRA 2019, bewerking RIGO

Ook in andere segmenten is er sprake van schaarste. De gemeente stuurt aan op verdere verdichting en versnelling van de woningbouwproductie om in brede zin het huidige en toekomstige woningtekort te verminderen. In de gemeente Zandvoort is de ruimte voor het toevoegen van woningen zeer beperkt. In de nieuwbouw ligt het accent daarom vooral op meergezinswoningen. Tegelijkertijd zien wij dat in de bestaande voorraad woningen worden onttrokken ten behoeve van toeristische verhuur en dat daarnaast verzoeken binnenkomen om woningen kadastraal te splitsen. Vanuit de gewenste samenstelling van de voorraad is er aanleiding om de voorraad te beschermen met regels om dit te reguleren. 3. De maatwerkregeling (25% vrije ruimte) voor toewijzing blijft behouden en geeft mogelijkheid voor specifieke doorstroomregelingen. Minstens driekwart van het aanbod in de sociale huur van corporaties wordt (na aftrek van woningen voor contingentenwoningen) openbaar bekend gemaakt via een advertentie op Woonservice. Maximaal 25% mag via maatwerk worden verdeeld. Binnen de vigerende regels en afspraken met woningcorporaties hebben de corporaties de mogelijkheid om specifieke doorstroommaatregelen in te zetten om de doorstroming te stimuleren.

Door woningen buiten het aanbodmodel om aan bepaalde (categorieën) woningzoekenden aan te bieden, kunnen corporaties er voor zorgen dat bijvoorbeeld senioren van een eengezinswoning naar een gelijkvloerse woning doorstromen. Op dit moment wordt door Woonservice in kaart gebracht hoe de maatwerkregeling regionaal wordt ingezet. Aan de hand van de uitkomsten kan worden bepaald of het percentage naar beneden kan

Kenmerk: 2021/223671

6/9

worden gebracht. In afwachting van dit onderzoek wordt voorgesteld om de maatwerkregeling op maximaal 25% te houden. In de huidige verordening staat in de toelichting opgenomen waarvoor het maatwerk mag worden ingezet. Voorgesteld wordt om deze uitwerking in een beleidsregel op te nemen, zodat bij een kleine wijziging niet de hele verordening aangepast hoeft te worden. Daarnaast hebben beleidsregels een juridische status. 4. Een voorrangsregeling bij economische of maatschappelijke binding kan bijdragen aan het behouden van specifieke groepen voor de gemeente Zandvoort. Voorgesteld wordt om de algemene bepaling voor regionale en lokale voorrang in de huisvestingsverordening te behouden. Hiermee kan het college van burgemeester en wethouders specifieke groepen lokale woningzoekenden als voorrangsgroep aanwijzen. In de huidige huisvestingsverordening is een bepaling opgenomen, waarmee het college de mogelijkheid heeft om maximaal 50% van de voorraad met voorrang toe te wijzen aan regionale woningzoekenden. Van deze 50% mag de helft (25%) toegewezen worden aan lokale woningzoekenden. De lokale voorrangsregeling wordt nu in combinatie met de eerder genoemde maatwerkregeling (zie punt 3) in de gemeente Zandvoort ingezet voor: • Regeling Passend Wonen van Pré Wonen. • Nieuwbouwwoningen.

Nieuwbouwwoningen worden, binnen de kaders van de huisvestingsverordening, met voorrang toegewezen aan inwoners van de gemeente Zandvoort en daarna aan inwoners van ZuidKennemerland/IJmond (zie nota 'Spelregels en instrumenten realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop). • Jongerenwoningen Oude Mariaschool. De te realiseren woningen in de voormalige Mariaschool worden met voorrang toegewezen aan Zandvoortse jongere ingezetenen. 5. Een registratieplicht en een meldplicht voor woningonttrekking door tijdelijke vakantieverhuur kan bijdragen aan het beperken van ongewenste neveneffecten door vakantieverhuur van woonruimte. Op 1 januari 2021 is de nieuwe ‘Wet Toeristische verhuur van woonruimte’ in werking getreden. De wet biedt de mogelijkheid om woningonttrekking door tijdelijke vakantieverhuur te reguleren door een registratieplicht, meldplicht en in (zeer) uitzonderlijke gevallen een vergunningplicht in te stellen. Door registratieplicht wordt de informatiepositie van de gemeente verbeterd, waardoor gericht en effectief kan worden gehandhaafd. Door een meldplicht gekoppeld aan een nachtencriterium in te voeren kunnen negatieve effecten door toeristische verhuur van woonruimte, zoals het onttrekken van schaarse woningen of het prijsopdrijvende effect door vakantieverhuur op de koopvoorraad worden beperkt.

Voorgesteld wordt de huidige regels in de verordening, die betrekking hebben op toeristische verhuur van woonruimten en die voortvloeien uit de nota Toetsingskader

Kenmerk: 2021/223671

7/9

verblijftoeristische accommodaties aan te passen aan de nieuwe wetgeving. Hierbij is het uitgangspunt dat het bestaande vastgestelde beleid zo veel als mogelijk wordt voorgezet. 6. Participatie en inspraak De Huisvestingsverordening bevat een complex pallet aan regionaal afgestemde regelgeving, die ook invloed heeft op flankerende beleidsterreinen zoals uitstroom maatschappelijke opvang en leefbaarheid in buurten. Het gaat om het voorzetten van staand beleid met hier en daar een aantal (kleine) aanscherpingen. Daarom wordt voorgesteld geen traject te starten voor inspraak voor het opstellen van de nieuwe verordening (zowel voor de regels voor woonruimteverdeling als voor samenstelling van de voorraad, waaronder de regels voor toeristische verhuur van woonruimte). Vooraf worden de uitgangspunten en de concept-verordening besproken met belanghebbenden, zoals onder andere woningcorporaties (o.a. Pré Wonen, Woonzorg Nederland), Woonservice Kennemerland en huurdersorganisaties (o.a. Huurders Platform Zandvoort). De huidige regels voor toeristische verhuur van woonruimten vloeien voort uit eerder vastgesteld beleid. De vastgestelde verordening wordt gepubliceerd in de Zandvoortse Courant en op Overheid.nl. Ondernemers/bewoners worden op de hoogte gesteld van de nieuwe verordening. De gemeentelijke website wordt daar waar nodig aangepast.

Degenen, die zich in het kader van toeristische verhuur van woonruimte eerder bij de gemeente hebben gemeld, krijgen (persoonlijk) schriftelijk bericht. In dit bericht worden zij geïnformeerd over de nieuwe verordening en de eventueel te ondernemen stappen. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. De Huisvestingsverordening wordt regionaal afgestemd, de bestuurlijke besluitvorming vindt zo veel als mogelijk gelijktijdig plaats. De verordeningen van de regiogemeenten lopen af tussen half april en 1 mei. Het bestuurlijk traject, dat deze gemeenten volgen, wijkt iets af van het traject dat de gemeente Haarlem en de gemeente Zandvoort doorlopen. De huidige verordening van de gemeente Haarlem en de gemeente Zandvoort loopt namelijk per 1 juli 2021 af. Derhalve hebben de andere gemeenten iets eerder dan de gemeente Haarlem en de gemeente Zandvoort een verordening vastgesteld, die volgens planning tot 1 januari 2022 loopt. In het laatste kwartaal van 2021 leggen alle gemeenten de nieuwe gelijkluidende verordening aan de gemeenteraad voor. 2. De vergunningplicht en registratie/meldplicht blijven een beroep doen op capaciteit. Voordat de nieuwe huisvestingsverordening wordt vastgesteld, wordt bekeken of het aantal fte, dat nu is ingezet voor vergunningverlening en handhaving, ook voldoende is voor de uitvoering van de nieuwe verordening.

Kenmerk: 2021/223671

8/9

3. Nieuwe wetgeving omtrent opkoopbescherming kan zorgen voor een wijziging in de nieuwe verordening. Op dit moment wordt door het Rijk instrumenten ontwikkeld om (delen van) de bestaande woningvoorraad te beschermen tegen opkopen door investeerders. Door de minister wordt voorgesteld om aan de Huisvestingswet tijdelijk bepalingen toe te voegen, die het mogelijk maken voor gemeenten om de goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar te houden voor eigenaar-bewoners. De opkoopbescherming kan gelden in buurten waarin er schaarste is aan goedkope en middeldure koopwoningen en waarbij dit leidt tot onevenwichtige en onrechtvaardige effecten (starters en mensen met een middeninkomen die niet aan een woning kunnen komen) en/of wanneer de leefbaarheid in de buurt wordt aangetast door de opkoop van deze woningen voor de verhuur. Om de wet te kunnen toepassen moeten noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit worden aangetoond. Tijdens het opstellen van de nieuwe huisvestingsverordening worden de ontwikkelingen rond de opkoopbescherming gevolgd en zo nodig en mogelijk opgenomen in de nieuwe verordening. 6. Uitvoering Op basis van de uitgangspunten in dit raadstuk en de uitgangspuntennotitie wordt een concepthuisvestingsverordening opgesteld. De opmerkingen van de raad en belanghebbenden worden meegenomen bij het opstellen van de conceptversie.

In het laatste kwartaal van 2021 wordt de nieuwe verordening ter vaststelling aangeboden. 7. Bijlagen 1. Uitgangspuntennotitie Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond (kenmerk 2021/0234794). 2. Aanbiedingsbrief Woonservice Kennemerland m.b.t. het Evaluatierapport ‘Eerste effecten regionale woonruimteverdeling regio’s IJmond en Zuid-Kennemerland’ van 14 januari 2021. 3. Evaluatierapport ‘Eerste effecten regionale woonruimteverdeling regio’s IJmond en ZuidKennemerland’ van Woonservice Kennemerland van december 2020.

Kenmerk: 2021/223671

9/9