Raadsstuk Stedenbouwkundige verkenning Curiedex

Raadsstuk

Onderwerp Stedenbouwkundige verkenning Curiedex feb 2021 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2020/507370 Bluijs, G.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling PCM Bukman, S. 023-5115692 sbukman@haarlem.nl Op 24 september 2019 is de Startnotitie voor de herontwikkeling van de Curiedriehoek en Corodexterrein door de raad vastgesteld. Middels enkele informatiebrieven is de raad meegenomen in het proces om met alle eigenaren te komen tot een gedragen plan. Er is een Stedenbouwkundige verkenning gemaakt ( bijlage 1) aan de hand van de gemeentelijke randvoorwaarden (bijlage 2) en wensen van de eigenaren. Met deze verkenning is o.a. gerekend aan de financiële haalbaarheid maar is ook de visie gegeven op het plangebied om ruim 300 woningen en 4.000 m2 bedrijfsunits te realiseren. Waarbij woningbouw opgave, betaalbare stedenbouwkundige kwaliteit, financiële haalbaarheid en de gewenste fasering om zo snel mogelijk te kunnen starten uitgangspunt zijn. Deze visie is de basis om te komen tot een SVPE en het daarna vast te stellen bestemmingsplan. Door in te stemmen met het maken van een SPvE aan de hand van de stedenbouwkundige verkenning Du!nclusief geeft de gemeenteraad het startsein om de herontwikkeling van het terrein mogelijk te maken. Ondanks dat het opstellen van een SPvE een collegebevoegdheid is hecht het college eraan de gemeenteraad in elke stap van dit belangrijke en ingewikkelde proces mee te nemen.

Behandelvoorstel voor commissie

De commissie wordt verzocht advies te geven over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten

Startnotitie Corodexterrein Curiedriehoek 24 september 2019 Fin resultaat Nieuw Noord AWZI 17 december 2019

Kenmerk: 2020/507370

1/6

Besluit College d.d. 23 februari 2021

1. Het college stelt het voorstel aan de raad vast. de secretaris,

Besluit Raad d.d. ……….

de burgemeester,

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. In te stemmen met het opstellen van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen, aan de hand van de stedenbouwkundige verkenning Du!nclusief; de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Op 24 september 2019 is de Startnotitie voor de herontwikkeling van de Curiedriehoek en Corodexterrein door de raad vastgesteld. Middels enkele informatiebrieven is uw raad meegenomen in het proces om met alle eigenaren te komen tot een gedragen plan. Er is een Stedenbouwkundige verkenning gemaakt ( bijlage 1) aan de hand van de gemeentelijke randvoorwaarden (bijlage 2) en wensen van de eigenaren. Met deze verkenning is o.a. gerekend aan de financiële haalbaarheid maar is ook de visie gegeven op het plangebied om ruim 300 woningen en 4.000 m2 bedrijfsunits te realiseren. Waarbij woningbouw opgave, betaalbare stedenbouwkundige kwaliteit, financiële haalbaarheid en de gewenste fasering om zo snel mogelijk te kunnen starten uitgangspunt zijn. Deze visie is de basis om te komen tot een SVPE en de daarna vast te stellen bestemmingsplan. Door in te stemmen met het maken van een SPvE aan de hand van de stedenbouwkundige verkenning Du!nclusief geeft de gemeenteraad het startsein om de herontwikkeling van het terrein mogelijk te maken. Ondanks dat het opstellen van een SPvE een collegebevoegdheid is hecht het college eraan de gemeenteraad in elke stap van dit belangrijke en ingewikkelde proces mee te nemen. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1.

In te stemmen met het opstellen van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen, aan de hand van de stedenbouwkundige verkenning Du!nclusief;

Kenmerk: 2020/507370

2/6

3. Beoogd resultaat Door in te stemmen met het maken van een SPvE aan de hand van de stedenbouwkundige verkenning Du!nclusief geeft de gemeenteraad aan de herontwikkeling van het terrein te ondersteunen. Daarmee wordt de volgende stap in het proces om te komen tot een herontwikkeling mogelijk. Bovendien geeft het de eigenaren zekerheid om energie te steken in de vervolgfase van het project. Het SPvE vormt de basis voor het verder uitwerken van het plan in een stedenbouwkundig plan en een bestemmingsplan. 4. Argumenten 1. Het opstellen van een Stedenbouwkundig Programma van Eisen is randvoorwaardelijk voor de voortgang. De afgelopen maanden is door de projectgroep van eigenaren en gemeente hard gewerkt aan het samenbrengen van alle eisen en randvoorwaarden. Dat heeft geleid tot een stedenbouwkundige verkenning waarbij het maximale opbrengstpotentieel is opgezocht. Zo is er gekozen voor grote aantallen woningen om een zo hoog mogelijke opbrengst te genereren. Echter wel binnen de gemeentelijke kaders van onder andere het woningbouwprogramma (30 % sociaal, 40% middelduur en 30% duur), de parkeernormen en stedenbouwkundige kwaliteit. Deze kaders zijn ook de knoppen waaraan gedraaid kan worden om het resultaat in positieve zin te beïnvloeden. Geconstateerd is dat de parkeernorm in hoge mate bepaalt hoeveel woningen er mogelijk zijn.

Ten aanzien van de parkeernormen is in de stedenbouwkundige verkenning aansluiting gezocht bij de normen die bij eerder bij het AWZI terrein zijn gehanteerd. In het SPvE worden de kaders uitgewerkt met als doel ruimte te bieden om tot een haalbaar plan te komen. Het SPvE is daarmee een noodzakelijk document om de ontwikkelende partijen richting te geven voor een stedenbouwkundig plan. 2. De transformatie van het Corodex-terrein en de Curiedriehoek past in de vastgestelde structuurvisie Zandvoort 2025. In de structuurvisie Parel aan Zee+ staat de ambitie dat het bedrijventerrein Nieuw Noord wordt gemoderniseerd en dat er voldoende ruimte blijft voor Zandvoortse bedrijven. Naast het faciliteren van woningbouw blijft er circa 4000 m2 over ten behoeve van bedrijven. 3. De transformatie van het Corodex-terrein en de Curiedriehoek draagt bij aan de Zandvoortse woningbouwopgave. Er ligt een aanzienlijke woningbouwopgave in Zandvoort. Uit de stedenbouwkundige verkenning blijkt dat er ruimte is voor circa 300 woningen. Daarmee sluit het project aan op de vastgestelde woonvisie 2016-2020 ‘Wonen in Zandvoort’, de gemaakte prestatieafspraken tussen de gemeente en de woningcorporaties (voor de periode 2017 – 2025) en het Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 tot en met 2025.

Kenmerk: 2020/507370

3/6

4. De stedenbouwkundige verkenning is een uitwerking van de vastgestelde Startnotitie In de startnotitie, vastgesteld op 24 september 2019, is een planning opgenomen en is aangegeven welke beslismomenten er voor de gemeenteraad te verwachten zijn. Instemmen met deze stedenbouwkundige verkenning is het eerste besluit in een reeks dat aan de raad wordt voorgelegd ter besluitvorming en vormt de basis voor de verder uitwerking van het project. 5. De eigenaren bespreken in de komende maanden op welke wijze het plan, na vaststelling van een SPvE op de markt wordt gebracht. De gemeente werkt op basis van de stedenbouwkundige verkenning een Stedenbouwkundig Programma van Eisen uit. Na vaststelling daarvan kan het project op de markt worden gebracht bijvoorbeeld door het uitschrijven van een tender. Of op een andere, door de eigenaren te bepalen wijze. De uitkomst van die uitvraag zal bepalen of de opbrengst voldoende is om alle eigenaren mee te krijgen. 6. Participatie en inspraak Het SPVE wordt, conform het Zandvoorts Ruimtelijk Planproces, in de inspraak gebracht om de directe omgeving mee te nemen in de beoogde ontwikkeling. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Er is een realiseerbaar plan te maken.

De projectgroep Curiedex, bestaande uit een vertegenwoordiging van de eigenaren, Pré Wonen en de gemeente, heeft aan bureau Imoss gevraagd inzichtelijk te maken welke stedenbouwkundige invulling het hoogst haalbare rendement zou opleveren met als uitgangspunt de randvoorwaarden die de gemeente mee heeft gegeven (bijlage 2). Uit de eerste schetsen is door de projectgroep een voorkeursmodel gekozen en dat is doorgerekend, ook weer in een aantal varianten. De financieel gunstigste variant, binnen de meegegeven gemeentelijke kaders, geeft ten opzichte van de totale kosten van circa 70 miljoen een tekort van circa 3,5 miljoen. Dat is ongeveer 5% van de totaalkosten. Zoals bovenstaand al is aangegeven zijn er nog veel onzekerheden in het plan en knoppen waaraan gedraaid kan worden. Aan de kostenkant is gerekend met de taxatiewaarden die in 2018 in opdracht van de gemeente zijn vastgesteld. Er is een opslag van 15% op die waarde meegerekend om ruimte te hebben voor eventuele verhuisvergoedingen of andere compensaties. Nadrukkelijk wordt meegegeven dat dit een methode is geweest om te komen tot een berekening en niet een akkoord van de eigenaren op de inbreng van hun bezit voor die prijs. Indien het SPvE voldoende ruimte biedt om aan de kostenkant en/of opbrengstenkant te optimaliseren kan er een realiseerbaar plan ontstaan. 2.

Veel verschillende eigenaren maken een eensluidende oplossing een uitdaging. Het plangebied kent een flinke hoeveelheid eigenaren die allemaal een eigen visie hebben op de benodigde eind opbrengst. Het risico dat er geen volledige overeenstemming wordt bereikt is

Kenmerk: 2020/507370

4/6

aanwezig. Dat kan betekenen dat het plan of delen ervan niet, of later, tot ontwikkeling kunnen komen. Dat risico wordt beheerst door zo goed mogelijk ieders belang te dienen. Daarnaast wordt het SPvE zo opgebouwd dat fasering goed mogelijk is en ook indien delen niet meteen worden ontwikkeld andere delen wel gebouwd kunnen worden. 3. De stikstofproblematiek is nog niet opgelost. Ten aanzien van stikstof is voor dit plan nog geen berekening gemaakt. De gemeente bereidt een uitvraag voor om in één keer voor heel Zandvoort inzichtelijk te maken in hoeverre stikstof maatgevend is voor de diverse projecten. Resultaat van dat onderzoek wordt medio dit jaar verwacht. 6. Uitvoering Bezien vanuit het Zandvoorts Ruimtelijk Plan Proces (ZRPP) bevindt het ontwikkelproces van Curiedex zich in de definitiefase. In deze fase worden de uitgangspunten en randvoorwaarden nader gedefinieerd voor de beoogde ontwikkelingen en vastgelegd in een ruimtelijk kaderstellend product. Volgens het ZRPP betreft dit een Stedenbouwkundige visie, Stedenbouwkundige Programma van Eisen (SPvE), een Beeldkwaliteitsplan of een combinatie hiervan. Voor dit project wordt gekozen voor SPvE. Het SPvE wordt opgesteld door de gemeente (afdeling Omgevingsbeleid). Omdat het SPvE een kaderstellend product is vindt er ook inspraak plaats. Na het verwerken van de inspraakreacties, wordt het SPvE vastgesteld door de raad.

Het Beeldkwaliteitsplan volgt in een latere fase, maar in het SPvE worden wel de eisen opgenomen waaraan het Beeldkwaliteitsplan zal moeten voldoen. 7. Planning Definitiefase Overeenkomst Pre Wonen – gemeente – eigenaren CD

Ontwerpfase Stedenbouwkundig plan (VO)

Stedenbouwkundig plan (DO)

Bestemmingsplan

Het maken van een voorlopig ontwerp van het plan voor de gebouwen en de openbare ruimte

Het maken van een definitief ontwerp van het plan voor de gebouwen en de openbare ruimte.

Het opstellen van bestemmingsplan op basis van het stedenbouwkundig plan.

Het sluiten van een Anterieure Overeenkomst

Het opstellen van een beeldkwaliteitsplan

Q 2 2021

Q3 2021

Q4 2021

Q2 2022

Q3 2022

Raad

College van B&W

Raad

Raad

College van B&W

Afspraken over: • Stedenbouwkundige visie en PvE • Programma • Inzet • Kosten • Financiële kaders • Inbrengwaarden • Planning • Organisatie • Duurzaamheid

Stedenbouwkundig programma van eisen

Voorbereidingsfase

• •

•

Omgevingsvergunning

• Bepalen van het programma (en % sociale woningen) Bepalen van de stedenbouwkundig e kaders en eisen (plankwaliteit) Bepalen van andere kaders en randvoorwaarden

Kenmerk: 2020/507370

•

Voorbereiden benodigdheden omgevingsvergunningaanvraag Indienen aanvraag

5/6

8. Bijlagen Bijlage 1: Stedenbouwkundige verkenning Du!nclusief xx-02-2021 Bijlage 2: Randvoorwaarden Curiedriehoek 13-09-2019

Kenmerk: 2020/507370

6/6