Raadsstuk Startnotitie herontwikkeling manege Rückert

Raadsstuk

Onderwerp Startnotitie herontwikkeling manege Rückert Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2023/394889 Bluijs, G.J. 4.1 Ruimtelijke ontwikkeling PCM Blokker, L. 023-5113818 lblokker@haarlem.nl In november 2022 heeft de raad besloten om de erfpacht overeenkomst met manege Rückert te beëindigen. Hiermee is de weg vrijgekomen voor woningbouw op deze locatie. Afgelopen winter is onderzocht hoe de ontwikkeling van betaalbare woningbouw voor onder andere jongeren haalbaar te realiseren valt. De in dit raadsstuk aangeboden startnotitie bevat een verkenning van deze opgave. Daarnaast wordt een vervolgbudget aan de raad gevraagd om in het komende half jaar een Stedenbouwkundig Programma van Eisen en een grondexploitatie op te kunnen stellen.

Behandelvoorstel voor commissie

De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering.

Relevante eerdere besluiten Besluit College d.d. 11 april 2023

Beëindiging erfpacht manage Ruckert raadsbesluit 22 november 2022 Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. de secretaris,

Kenmerk: 2023/394889

de burgemeester,

1/5

Besluit Raad d.d. ……….

De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. De startnotitie ‘herontwikkeling manege Rückert’ vast te stellen 2. Een krediet vrij te geven van € 100.000,- voor de voorbereiding van een grondexploitatie Rückert 3. Deze voorbereidingskosten bij het openen van de grondexploitatie ten laste te brengen van de grondexploitatie

de griffier,

de voorzitter,

1. Inleiding Op 28 september 2021 heeft de gemeenteraad de motie ‘Onderzoek tijdelijke huisvesting jongeren’ aangenomen. In de motie roept de gemeenteraad het college op tijdelijke huisvesting te realiseren voor Zandvoortse jongeren. De druk op de Zandvoortse woningmarkt is hoog. De wachttijd voor een sociale huurwoning is lang en het aanbod van betaalbare woningen is in de gemeente Zandvoort zeer beperkt. Zandvoortse jongeren willen graag in de gemeente blijven wonen, maar zij kunnen geen geschikte woning vinden. Op 22 november 2022 heeft de gemeenteraad van Zandvoort ingestemd met het voortijdig beëindigen van de erfpacht van de manage Ruckert. Hiermee is de weg vrij voor een onderzoek naar de mogelijkheden om op de locatie een woningbouwontwikkeling in gang te zetten. Omdat er op korte termijn grote behoefte is aan betaalbare (jongeren)huisvesting in Zandvoort, is vanuit de raad gesuggereerd dat er op de locatie Rückert mogelijkheden liggen voor de bouw van flexwoningen/tijdelijke woningen die bij kunnen dragen aan het acute woning tekort onder jongeren in Zandvoort. Hoewel flex- en tijdelijke woningbouwconcepten veel genoemde oplossingen lijken voor de bouw van woningen op de korte termijn, blijkt dat de praktijk weerbarstiger is.

De tijdelijkheid van de woningen blijkt door de minimale exploitatie tijd van 15 jaar relatief lang en ook de snelheid waarmee dergelijke plannen door de planologische procedures ‘geloodst’ kunnen worden valt dikwijls tegen. Daar staat tegenover dat mogelijk tijd kan worden gewonnen in de bouwfase van de projecten. Er is daarom zorgvuldig afgewogen of tijdelijke woningbouw dan wel permanente woningbouw de voorkeur heeft voor de ontwikkeling van deze locatie. Uit het afwegingskader (Raadsinformatiebrief

Kenmerk: 2023/394889

2/5

verzonden naar de raad op 14 maart 2023) blijkt dat permanente woningbouw het meest geschikt is voor deze locatie. Een belangrijk argument is dat de stikstofruimte die vrijkomt door het beëindigen van de manege, maar één keer gebruikt kan worden. Daarom kan de volgorde eerst tijdelijk, dan permanent, voor problemen in de toekomst zorgen, omdat er dan mogelijk geen stikstofruimte meer beschikbaar is om de permanente woningen te kunnen bouwen. Er wordt daarom direct ingezet op permanente woningbouw. Om de ontwikkeling verder te brengen is de startnotitie opgesteld. Hierin is de haalbaarheid van permanente woningbouw op deze locatie verkend. In deze verkenning lijken er op dit moment geen belemmeringen te zijn die de haalbaarheid van de ontwikkeling in de weg zitten. De startnotitie wordt daarom ter vaststelling aangeboden. Na vaststelling wordt de initiatiefase van dit project afgesloten en de vervolgfase, de definitiefase, gestart. In de definitiefase wordt het SPvE en de grondexploitatie opgesteld. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. De startnotitie ‘herontwikkeling manege Rückert’ vast te stellen 2. Een krediet vrij te geven van € 100.000,- voor de voorbereiding van een grondexploitatie Rückert 3. Deze voorbereidingskosten bij het openen van de grondexploitatie ten laste te brengen van de grondexploitatie 3.

Beoogd resultaat Ontwikkeling van betaalbare woningbouw voor onder andere jongeren op de locatie van voormalige manege Rückert. 4. Argumenten 1.1 Uit de verkenning in de startnotitie lijkt de ontwikkeling van betaalbare woningbouw haalbaar te zijn. In de startnotitie is een globale verkenning gedaan naar de mogelijkheden voor betaalbare woningbouw. Uit de eerste globale raming lijkt een programma met 50-70 betaalbare woningen haalbaar te zijn. 1.2 Doordat de ontwikkeling haalbaar lijkt te zijn kan de initiatieffase worden afgesloten en de definitiefase worden gestart. De initiatieffase van het Zandvoorts Ruimtelijk Planproces wordt afgesloten door het aanbieden van de startnotitie aan de gemeenteraad. Na vaststelling van de startnotitie start de volgende fase: de definitiefase. 1.3 De ontwikkeling past binnen de Omgevingsvisie Zandvoort In de omgevingsvisie Zandvoort is het plangebied namelijk aangemerkt als ‘zoekgebied verdichting variaties aan wonen in het groen en natuur’.

Kenmerk: 2023/394889

3/5

1.4 Door verwijdering van de manege vormt stikstof geen belemmering voor de woningbouw. Er wordt minder stikstof uitgestoten omdat er geen paarden meer staan op het perceel. Dit zorgt voor stikstofruimte die kan worden ingezet om de stikstofuitstoot als gevolg van de woningbouw te compenseren. Hierdoor is stikstof geen belemmering voor deze ontwikkeling. 1.5 Communicatie over dit project vindt plaats na vaststelling van de startnotitie. De startnotitie is de formele start van dit project. Na vaststelling wordt het project op de projectenpagina van Zandvoort geplaatst en begint de definitiefase van dit project. In definitiefase worden belangrijke stakeholders, (zoals de omwonenden) betrokken bij het proces. 2, 3 Er is een voorbereidingskrediet nodig om de definitiefase te kunnen bekostigen. Het is de bedoeling om voor dit project een grondexploitatie te openen waarin alle kosten en baten van het project belanden. De grondexploitatie wordt aan het einde van de definitiefase aangeboden aan uw raad. Er is tot aan opening van de grondexploitatie budget nodig om onderzoeken en ambtelijke uren te kunnen bekostigen. Er wordt daarom nu een voorbereidingsbudget aan u gevraagd welke later wordt verwerkt in de grondexploitatie. Doelstelling is om een sluitende grondexploitatie aan uw raad aan te bieden aan het einde van de definitiefase. 5.

Risico’s en kanttekeningen 1.1 Er is geen stedenbouwkundig plan voor het gehele zoekgebied opgesteld. Om snelheid te maken met betaalbare woningbouw wordt het perceel van manege Rückert ontwikkeld zonder eerst een stedenbouwkundig plan op te stellen voor het gebied tussen de Heimansstraat en de Doctor Jacobus P. Thijsseweg. Dit gebied is wel onderdeel van de in de omgevingsvisie aangewezen ‘zoekgebied verdichting variaties aan wonen in het groen en natuur’. Ook moet de woningbouw aansluiten bij de bestaande stedenbouwkundige structuur en voorsorteren op de toekomstige structuur van dit gebied. Wanneer de startnotitie is vastgesteld wordt dit verder uitgewerkt door Pré Wonen in de definitiefase. 1.2 Er wordt ingezet op betaalbare woningbouw waardoor het aandeel sociaal en/of middelduur waarschijnlijk hoger ligt dan de 30% sociaal en 50% middelduur uit het Uitvoeringsprogramma Wonen 2019-2025. Om het tekort van betaalbare woningen terug te dringen wordt ingezet op een groot aandeel sociale en/of middeldure woningen. Bij nieuwe gemeentelijke ontwikkelingen in het ‘zoekgebied verdichting variaties aan wonen in het groen en natuur’ uit de omgevingsvisie vindt eventueel compensatie plaats om de verhouding 30/50/20 terug te brengen als dat nodig is voor een goede mix van woningaanbod. 2.

Het is mogelijk dat de ontwikkeling niet kostenneutraal te realiseren valt, waardoor de voorbereidingskosten niet (geheel) kunnen worden terugverdiend.

Kenmerk: 2023/394889

4/5

Op dit moment lijkt het mogelijk de ontwikkeling kostenneutraal te realiseren. Bij tegenvallers kan de financiële haalbaarheid onder druk komen te staan. Wanneer die zich voordoen zal onderzocht worden of er mogelijkheden zijn om toch tot een haalbaar plan te komen, door bijvoorbeeld passende subsidieregelingen te zoeken voor de onrendabele top of door de programmering aan te passen om de opbrengst te verhogen. 6. Uitvoering Met het vaststellen van de startnotitie eindigt de initiatieffase van dit project en start de volgende fase: de definitiefase. In de definitiefase wordt geparticipeerd met belangrijke stakeholders en wordt in samenspraak met Pré Wonen een stedenbouwkundig programma van eisen opgesteld (SPvE), met daarin de kaders voor deze ontwikkeling. Ook wordt in de definitiefase de grondexploitatie opgesteld. Verwacht wordt dat het SPvE en de grondexploitatie in Q4 2023 wordt aangeboden aan uw raad.

Fase

Product

Bevoegdheid Planning

Initiatieffase (uitgangspunten en randvoorwaarden, globale verkenning van opgave en kansen)

Startnotitie

Raad

Q2 2023

Definitiefase (kaders voor verder uitwerking)

Stedenbouwkundig programma van eisen Grondexploitatie

Raad

Q4 2023 Q4 2023

B&W

Ontwerpfase

Stedenbouwkundig plan door B&W initiatiefnemer Inrichtingsplan openbare ruimte B&W

Q1 2024 Q1 2024

Voorbereidingsfase

Juridisch-planologische procedure

Q2 2024

Realisatiefase

Uitvoering

Raad

2025

7. Bijlage Startnotitie herontwikkeling manege Rückert

Kenmerk: 2023/394889

5/5