Raadsstuk Eerste wijziging Huisvestingsverordening ZK-IJmond - Zandvoort 2022 - invoering opkoopbescherming
Tekst van het document
Raadsstuk
Onderwerp Eerste wijziging Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022 - invoering opkoopbescherming Nummer 2022/692679 Portefeuillehouder Hendriks, M. Programma/beleidsveld 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling Afdeling ECDW Auteur Tichelaar, T. Telefoonnummer 023-5114840 Email ttichelaar@haarlem.nl Kernboodschap In dit besluit is de eerste wijziging van de Huisvestingsverordening 2022 opgenomen. De Huisvestingswet is in 2021 gewijzigd waardoor het voor gemeenten mogelijk is om koopwoningen te beschermen voor opkopen en verhuren door investeerders (opkoopbescherming). In de Uitgangspuntennotitie Huisvestingsverordening 2022, de Raadsinformatiebrief van 18 juni 2021 en het Raadsstuk ‘Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022’ is aangegeven dat wanneer noodzaak, geschiktheid en proportionaliteit kan worden aangetoond, regels aangaande opkoopbescherming worden opgenomen in de Huisvestingsverordening. Met het onderzoek ‘Woningaankopen door investeerders in Zandvoort (zie raadsinformatiebrief 22 maart 2022) is de noodzaak aangetoond om regels voor opkoopbescherming in te voeren. Ook in het Coalitieprogramma 2022 t/m 2026 is opgenomen dat opkoopbescherming wordt ingevoerd.
De raad wordt voorgesteld de eerste wijziging op de Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022 vast te stellen en om in de begroting 2023 structureel budget op te nemen voor toezicht & handhaving. Behandelvoorstel voor De commissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel van commissie het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering. Relevante eerdere besluiten
-
-
-
Collegebesluit ‘Vrijgave voor inspraak: conceptverordening tot wijziging van de Huisvestingsverordening 2022 inzake invoering opkoopbescherming’ (Collegevergadering 7 juni 2022). Raadsinformatiebrief ‘Omvang en kenmerken van woningaankopen door investeerders en koopstarters in Zandvoort’ incl. bijlage ‘Woningaankopen door investeerders in Zandvoort’ (Mededelingen aan de Raad 22 maart 2022). Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022 (Gemeenteraad 21 december 2021). Uitgangspuntennotitie Huisvestingsverordening 2022 (Gemeenteraad 22 juni
Kenmerk: 2022/692679
1/7
-
-
Besluit College d.d. 16 augustus 2022
2021). Raadsinformatiebrief ‘Beantwoording vragen n.a.v. commissiebehandeling raadsstuk ‘Uitgangspuntennotitie Huisvestingsverordening 2022’ (Raadsnet Mededelingen aan de Raad 18 juni 2021). Collegebesluit ‘Indexering prijsklassen woningbouwcategorieën 2022’ (Collegevergadering 15 februari 2022). Nota Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop (Gemeenteraad 22 september 2020). Uitvoeringsprogramma Wonen Gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025 (Gemeenteraad 23 april 2019).
Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. Het college besluit voorts: 1. Mandaat te verlenen aan Omgevingsdienst IJmond op het nemen van besluiten op aanvragen voor vergunning opkoopbescherming. de secretaris,
Besluit Raad d.d. ……….
de burgemeester,
De raad der gemeente Zandvoort, Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. De ‘Eerste wijziging Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022’ (invoering opkoopbescherming) vast te stellen. 2. De ‘Eerste wijziging Legesverordening Zandvoort 2022’ vast te stellen. 3. Voor de uitvoering van toezicht & handhaving van de opkoopbescherming een bedrag van €25.000 structureel in de begroting op te nemen vanaf 2023 en dit bedrag te dekken uit de algemene middelen. de griffier,
de voorzitter,
Kenmerk: 2022/692679
2/7
1. Inleiding De Huisvestingswet is in 2021 gewijzigd waardoor het voor gemeenten mogelijk is om per 1 januari 2022 koopwoningen te beschermen voor opkopen en verhuren door investeerders (opkoopbescherming). Regels omtrent opkoopbescherming mogen alleen worden opgenomen indien kan worden onderbouwd dat deze maatregel noodzakelijk, geschikt en proportioneel is. Met dit instrument kunnen gemeenten ervoor zorgen dat goedkope en middeldure koopwoningen beschikbaar blijven voor starters en middeninkomens. Het college heeft opdracht gegeven om de omvang en aard van aankoop door investeerders in Zandvoort in beeld te brengen (zie raadsinformatiebrief ‘Omvang en kenmerken van woningaankopen door investeerders en koopstarters in Zandvoort’ incl. bijlage ‘Woningaankopen door investeerders in Zandvoort’ 22 maart 2022). Met dit onderzoek is de noodzaak aangetoond voor het opnemen van regels voor opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening. Het college stelt voor de Huisvestingsverordening te wijzigen door regels voor opkoopbescherming toe te voegen: - Hiermee wordt de verhuur van woningen met een WOZ-waarde tot €399.350, aangekocht na inwerkingtreding van de verordening, in de gehele gemeente vergunningplichtig.
- Vergunningen zullen conform landelijke wetgeving worden verleend op basis van 3 gronden: verhuur aan eerste- en tweedegraads familie, tijdelijke ingebruikgeving tot 12 maanden (huisbewaring, geen toeristische verhuur), en verhuur van woningen die onlosmakelijk aan een winkel-, kantoor- of bedrijfspand verbonden zijn. - Daarnaast zal de vergunning worden verleend voor corporaties die woningen aankopen en voor nieuwbouwwoningen waarover afspraken over verhuur met de gemeente zijn vastgelegd. Daarnaast stelt het college voor de Legesverordening te wijzigen door leges voor aanvragen voor vergunning opkoopbescherming op te nemen. 2. Voorstel aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. De ‘Eerste wijziging Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022’ (invoering opkoopbescherming) vast te stellen. 2. De ‘Eerste wijziging Legesverordening Zandvoort 2022’ vast te stellen. 3. Voor de uitvoering van toezicht & handhaving van de opkoopbescherming een bedrag van €25.000 structureel in de begroting op te nemen vanaf 2023 en dit bedrag te dekken uit de algemene middelen. 3.
Beoogd resultaat Door regels voor opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening vast te stellen worden bestaande koopwoningen beschermd tegen particuliere beleggers die woningen opkopen om te verhuren, worden betaalbare woningen behouden voor eigenaar-bewoners en wordt gezorgd voor meer aanbod van betaalbare koopwoningen voor koopstarters en middeninkomens.
Kenmerk: 2022/692679
3/7
4. Argumenten Invoering opkoopbescherming is opgenomen in het Coalitieakkoord. In het Coalitieakkoord 2022 t/m 2026 is opgenomen dat opkoopbescherming voor bestaande woningen wordt ingevoerd naast de al bestaande zelfbewoningplicht en antispeculatiebeding voor nieuwbouwwoningen. Hiermee geven we meer Zandvoorters de kans om een eigen woning te Kopen. De opkoopbescherming is één van de instrumenten binnen de beperkte mogelijkheden van gemeenten om te sturen op de bestaande koopvoorraad. Het inzetten van dit instrument sluit aan op de Woonvisie en het Uitvoeringsprogramma Wonen. Op 1 januari 2022 is een wijziging van de Huisvestingswet in werking getreden, waarmee gemeenten de mogelijkheid hebben gekregen om opkoopbescherming in te voeren. Hiermee wordt het verhuren van aangekochte koopwoningen vergunningplichtig. Dit zorgt ervoor dat deze woningen beschikbaar blijven voor starters en mensen met een middeninkomen. In de Woonvisie en het Uitvoeringsprogramma Wonen ligt prioriteit bij jongeren en starters. Zandvoortse jongeren en starters moeten in hun eigen dorp kunnen blijven wonen. Jongeren en jonge gezinnen zijn belangrijk voor een evenwichtige bevolkingssamenstelling en daarmee voor de sociale en economische vitaliteit van de gemeente. De Zandvoortse woningmarkt staat onder druk.
Als gevolg hiervan kunnen steeds minder jongeren en starters in Zandvoort blijven wonen of hun weg hiernaar toe vinden. Uit onderzoek blijkt, dat veel starters, jongeren en jonge gezinnen in Zandvoort graag een woning willen kopen. Door forse prijsstijgingen de afgelopen jaren zijn er steeds minder betaalbare woningen in de hele Metropoolregio Amsterdam (MRA) en in Zandvoort. Particuliere beleggers zijn in hetzelfde segment actief als jongeren en starters. Particuliere beleggers kopen woningen op en gaan deze verhuren voor (vaak hoge) marktprijzen (buy-to-let). Jongeren die hierdoor geen woning kunnen kopen, moeten gaan huren. Door hoge huren op de particuliere huurmarkt, kunnen startende huishoudens niet sparen om een koopwoning te financieren. De groep potentiële kopers is de afgelopen jaren groter geworden, terwijl het aanbod betaalbare woningen door prijsstijgingen is afgenomen. Belangrijk is dat er voldoende geschikte en betaalbare woningen voor jongeren en starters beschikbaar zijn. Opkoopbescherming voorkomt dat investeerders woningen kopen en verhuren die geschikt zijn voor koopstarters en middeninkomens.
In de ‘Uitgangspuntennotitie Huisvestingsverordening 2022’ en in het raadsstuk ‘Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022’ heeft de gemeente aangekondigd de mogelijkheden voor invoering van dit instrument te onderzoeken en indien noodzakelijk en proportioneel regels omtrent opkoopbescherming in de Huisvestingsverordening op te nemen. Uit onderzoek dat de gemeente heeft verricht op basis van Kadaster-gegevens, blijkt dat investeerders relatief steeds meer woningen aankopen en dat starters de afgelopen jaren steeds minder woningen van eigenaar-bewoners hebben gekocht (zie Raadsinformatiebrief ‘Omvang en
Kenmerk: 2022/692679
4/7
kenmerken van woningaankopen door investeerders en koopstarters in Zandvoort’ incl. bijlage ‘Woningaankopen door investeerders in Zandvoort’ 22 maart 2022). Ook blijkt dat beide groepen vaak actief zijn in hetzelfde segment. Starters ondervinden dus concurrentie van investeerders op de koopwoningmarkt. Het is belangrijk dat starters in Zandvoort de mogelijkheid hebben om een woning te kopen. Met opkoopbescherming worden investeerders geweerd uit het goedkope en middeldure koopsegment. Daarmee nemen de kansen voor starters in dit segment toe. Het toepassen van de opkoopbescherming voor woningen met een WOZ-waarde tot € 399.350 in heel Zandvoort zorgt voor een betere positie van koopstarters en bevordert een gelijke behandeling van huiseigenaren in heel Zandvoort. De opkoopbescherming wordt in de hele gemeente ingevoerd. Uit de resultaten van het onderzoek komt naar voren dat in alle buurten woningen worden opgekocht door investeerders. Er is verschil in buurten, maar opkopen komt in alle buurten voor. De WOZ-waardegrens waaronder woningen onder de opkoopbescherming vallen, ligt op €399.350. Dit is bepaald op basis van de naar 2022 geïndexeerde prijsgrenzen uit de nota ‘Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’. Hierbij is de maximumprijs voor middeldure koopwoningen uit die nota genomen, en afgerond.
De prijsgrens uit die nota is vastgesteld op basis van maximale leencapaciteit van een huishouden met 2 keer het Nederlandse modale jaarinkomen. Door deze grens te gebruiken van de opkoopbescherming wordt invulling gegeven aan de Huisvestingswet, die stelt dat het instrument bedoeld is voor goedkope en middeldure koopwoningen. Circa 66% van de woningen vallen in de WOZ-klasse tot € 399.350 (Bron: WiMRA2021). Opkoopbescherming draag bij aan de leefbaarheid in het dorp. In buurten waar veel woningen worden opgekocht door particuliere beleggers, kan dit de leefbaarheid aantasten. Bijvoorbeeld doordat de mutatiegraad van woningen bij particuliere verhuur relatief hoog is. Dit heeft nadelige gevolgen voor de sociale cohesie in de buurt. Het beschikbaar houden van koopwoningen voor eigenaar-bewoners draagt bij aan het behouden van de leefbaarheid in het dorp. Voor woningcorporaties blijft het mogelijk om woningen aan te kopen. Niet in alle gevallen is het wenselijk een verbod op verhuur op te leggen voor betaalbare koopwoningen. In de wet zijn drie uitzonderingen op de opkoopbescherming opgenomen: 1) verhuur aan eerste- en tweedegraads familie, tijdelijke ingebruikgeving tot 12 maanden (huisbewaring, geen toeristische verhuur), en verhuur van woningen die onlosmakelijk verbonden zijn aan een winkel-, kantoor- of bedrijfspand.
Aanvullend op deze wettelijke uitzonderingen mag de gemeente algemene lokale uitzonderingen in de verordening opnemen. In de regels voor opkoopbescherming is, naast de wettelijk verplichte uitzonderingsgronden, een uitzondering opgenomen voor woningcorporaties. Het wordt wenselijk geacht om hen toe te staan woningen te kopen, omdat er vanuit gegaan wordt dat zij dit uitsluitend zullen doen als het bijdraagt aan hun doelstelling, namelijk het aanbieden van zoveel mogelijk betaalbare en passende woonruimte. Ook is er uitzondering opgenomen voor
Kenmerk: 2022/692679
5/7
nieuwbouwwoningen waarover afspraken over verhuur zijn vastgelegd in een anterieure overeenkomst of erfpachtovereenkomst. Omdat het instrument nieuw is kunnen bij de toepassing ook gevallen naar voren komen die niet vooraf zijn voorzien. Hiervoor bestaat de mogelijkheid om ontheffing te verlenen. 5. Risico’s en kanttekeningen Voor de invoering van opkoopbescherming is budget nodig. De vergunningverlening en handhaving van de opkoopbescherming zal worden uitgevoerd door Omgevingsdienst IJmond. De benodigde capaciteit voor vergunningverlening wordt gedekt door de inkomsten vanuit de leges. Hiertoe stelt het college voor de legesverordening te wijzigen, zodat voor deze nieuwe vergunning leges kunnen worden geheven. In het handhavingsprogramma zal opkoopbescherming worden meegenomen. Dit betekent dat er extra taken bovenop de bestaande taken komen, waardoor er of prioriteiten moeten worden gesteld in het programma of dat er extra middelen ter beschikking moet worden gesteld voor uitbereiding van capaciteit. Structureel is voor de handhaving 0.2 FTE extra nodig. Het gaat om 0.1 FTE voor de handhaving zelf, dat wil zeggen de controle of er in strijd met de vergunningplicht gehandeld wordt op basis signalen en steekproefsgewijs en 0.1 FTE voor juridische handhavingszaken en bezwaarprocedures. De geschatte kosten hiervan bedragen €25.000 per jaar.
Voorgesteld wordt dit bedrag vanaf 2023 structureel in de begroting op te nemen, zolang de opkoopbescherming loopt, het bedrag jaarlijks te indexeren en dit te dekken uit de algemene middelen. Zonder dit budget is de invoering van opkoopbescherming niet mogelijk. Er kan dan namelijk niet worden gehandhaafd. De concept regeling opkoopbescherming heeft ter inspraak gelegen. Conform de Huisvestingswet zijn de uitgangspunten voor de Huisvestingsverordening (met het opstellen van de ‘Uitgangspuntennotitie Huisvestingsverordening 2022’ inclusief opnemen opkoopbescherming) besproken in regionaal verband met regiogemeenten en belanghebbenden, zoals woningcorporaties, Woonservice Kennemerland en huurdersorganisaties. Daarnaast is de concept wijziging Huisvestingsverordening voorgelegd aan betrokken partijen in Zandvoort, waaronder Pré Wonen, Huurders Platform Zandvoort, de makelaars en de notaris. De conceptregeling heeft tot 20 juli 2022 ter inzage gelegen. Hiermee hebben belanghebbenden en betrokken partijen de gelegenheid gehad een reactie te sturen. Er zijn in totaal drie reacties ontvangen. Deze reactie zijn opgenomen in een overzicht (zie bijlage 3 ‘Overzicht inspraakreacties eerste wijziging Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022’). Deze reacties hebben niet geleid tot een wijziging van de conceptregels.
De reacties hebben onder andere betrekking op het aankopen en in het bezit hebben van tweede woningen en het opknappen van woningen en deze weer op de koopmarkt te zetten. Ook zijn enkele suggesties gedaan voor wijzigingen voor uitzonderingssituaties (een woning die langer te koop staat, executieveilingen). Vooralsnog wordt voorgesteld hiervoor geen uitzonderingsmogelijkheid in de regeling op te nemen. Dit gezien het feit dat dit nu zeer weinig voorkomt. Wel wordt voorgesteld de regeling in 2025 te evalueren en bij tussentijdse signalen over negatieve effecten van de opkoopbescherming
Kenmerk: 2022/692679
6/7
(verandering van de markt) deze evaluatie te vervroegen. Opkoopbescherming is een tijdelijke mogelijkheid vanuit het Rijk door het aanpassen van de Huisvestingswet. Het Rijk is voornemens deze regeling te evalueren. Wanneer de markt verandert zal het Rijk de regeling intrekken. Voor de regels over opkoopbescherming is nog geen jurisprudentie beschikbaar en de implementatie vindt momenteel plaats. Opkoopbescherming is een nieuw instrument. Er is nog geen jurisprudentie beschikbaar. Bij bezwaarschriften op weigeren van een vergunning is dit een risico. De wet schrijft voor dat vergunning aanvragers voor de “verhuurvergunning opkoopbescherming” via de elektronische weg een aanvraag kunnen doen. Om het aanvraagproces voor de aanvrager naar behoren in te richten, betrokkenen op de hoogte te stellen van nieuwe regelgeving, en capaciteit beschikbaar te krijgen voor beoordeling en verstrekking van de vergunning is tijd voor implementatie benodigd. De regels voor opkoopbescherming kunnen daarom niet eerder dan vanaf 1 oktober in werking treden. 6. Uitvoering Na vaststelling door de raad wordt deze verordening digitaal gepubliceerd in het Gemeenteblad Zandvoort (officielebekendmakingen.nl), met de vermelding dat deze in werking treedt vanaf 1 oktober 2022 en worden de wijzigingen doorgevoerd in de geconsolideerde Huisvestingsverordening (lokaleregelgeving.overheid.nl).
Ook verschijnt er een nieuwsbericht op de website van de gemeente Zandvoort en wordt de informatie op de website aangepast. De regels zoals vastgelegd in de Huisvestingsverordening worden in de loop van 2025 geëvalueerd. 7. Bijlagen 1. Eerste wijziging Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022. 2. Eerste wijziging Legesverordening Zandvoort 2022. 3. Overzicht inspraakreacties Eerste wijziging Huisvestingsverordening Zuid-Kennemerland/IJmond: Zandvoort 2022.
Kenmerk: 2022/692679
7/7