Raadsbesluit Vaststelling Programma van Eisen voor de Leefomgeving Heimanshof

Raadsbesluit

, Gemeente Zandvoort

Onderwerp Vaststelling Programma van Eisen voor de Leefomgeving Heimanshof Nummer

2024/1910957

Portefeuillehouder

Kloet, J. de

Programma/beleidsveld

4.1. Wonen en ruimtegebruik

Afdeling

PCM

Auteur

Blokker, L.

Telefoonnummer Email

lblokker@haarlem.nl

Kernboodschap

De herontwikkeling van de locaties van scouting Stella Maris-St. Willibrordus en de voormalige manege Rückert aan de Heimansstraat in Zandvoort heeft de naam Heimanshof gekregen. Voor deze herontwikkeling heeft de gemeente een stedenbouwkundig kader opgesteld, het Programma van Eisen voor de Leefomgeving (PvEL). Hierin staan eisen waaraan de herontwikkeling moet voldoen. Dit PvEL is tot stand gekomen met een intensief participatietraject en biedt ruimte voor de ontwikkeling van circa 50 woningen. Het PvEL Heimanshof heeft 6 weken ter inzage gelegen. Dit houdt in dat omwonenden en belanghebbenden 6 weken de tijd hebben gekregen om te reageren op dit stedenbouwkundig kader. De ontvangen reacties zijn beantwoord in de Nota van beantwoording. De gemeenteraad wordt gevraagd om het PvEL, de Nota van beantwoording vast te stellen en de Grondexploitatie te openen.

Behandelvoorstel voor

De raadscommissie wordt verzocht advies te geven aan de raad over het voorstel

commissie

van het college in paragraaf 2 en over de wijze van agendering van het raadsstuk in de raadsvergadering. Om de belangen van de gemeente te beschermen, legt het college op grond van artikel 87 van de Gemeentewet geheimhouding op bijlage 4 behorende bij dit besluit. Dit besluit is nodig vanwege bescherming van de financiële belangen van de gemeente als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid. Geheimhouding dient ter voorkoming van onevenredige bevoordeling dan wel benadeling in de onderhandelingspositie van de gemeente bij aanbesteding van de grond of bij aanbesteding van de werkzaamheden ten behoeve van het bouwen woonrijp maken van de locatie. Deze opbrengsten en kosten zijn namelijk inzichtelijk gemaakt in de grondexploitatie Heimanshof, waardoor marktpartijen hun aanbod zouden kunnen afstemmen op de genoemde bedragen.

Kenmerk: 2024/1910957

1/6

Relevante eerdere

-

besluiten

Beëindiging erfpacht Manege Rückert (2022/1108403) in de commissie Ruimte & Economie van 8 november 2022

-

Startnotitie herontwikkeling manege Rückert (2023/394889) in de commissie Ruimte & Economie van 8 mei 2023

-

RIB — lntentieovereenkomst herontwikkeling manege Rückert (2023/1521848) in de raadscommissie van 7 december 2023

Besluit college

Het college van burgemeester en wethouders

d.d. 12 november 2024 Besluit: 1. Het voorstel aan de raad vast te stellen. Het college besluit voorts: 2. Op bijlage 4 behorende bij dit besluit geheimhouding op te leggen op grond van artikel 87 van de Gemeentewet van de financiële belangen van de gemeente als bedoeld in artikel 5.1, tweede lid aanhef en onder b van de Wet open overheid. 3. De geheimhouding te laten gelden totdat de definitieve gunning van de grond heeft plaatsgevonden, de overdracht van de grond is afgewikkeld en alle opdrachten met betrekking tot het bouw- en woonrijp maken zijn gegund. de secretaris,

Besluit raad

de burgemeester,

De raad der gemeente Zandvoort,

d.d. 17 december 2024 Gelezen het voorstel van het college van burgemeester en wethouders, Besluit: 1. Het Programma van Eisen voor de Leefomgeving Heimanshofvast te stellen 2. De Nota van beantwoording Heimanshof vast te stellen 3. De grondexploitatie Heimanshofte openen de griffier,

de voorzitter -

Kenmerk: 2024/1910957

2/6

1. lnleiding ln mei 2023 is de startnotitie 'herontwikkeling manege Rückert' vastgesteld door de gemeenteraad. Doel was om de manege te slopen en hier 50-70 woningen terug te plaatsen. Bij de vaststelling werd ook de motie 'Doorstroming bij manege Rückert' vastgesteld. Hierin werd opgeroepen om meer woningen te realiseren. Naar aanleiding van de motie is het plangebied vergroot door de naastgelegen scouting Stella Maris-St. Willibrordus hieraan toe te voegen. De gedachte is om de scouting te verplaatsen naar een locatie buiten het plangebied, zodat er binnen het plangebied extra woningen kunnen worden gebouwd. Na vaststelling van de startnotitie is een intensief participatieproces doorlopen met de omwonenden en belanghebbenden. Uit dit traject is naar voren gekomen dat het belangrijk is om de ontwikkeling landschappelijk goed in te passen vanwege de kwaliteiten van het omliggende gebied en dat inkijk in de tuinen van de woningen aan de professor Zeemansstraat zoveel als mogelijk moet worden voorkomen. Dit heeft geresulteerd in een spelregelkaart, waarbinnen circa 50 woningen met maximaal 4 bouwlagen mogelijk zijn. Deze spelregelkaart is verwerkt in het ontwerp Programma van Eisen voor de Leefomgeving, met daarin ook de kaders voor onder andere de gebouwontwikkeling en de inrichting van de openbare ruimte.

Het ontwerp-PvEL heeft 6 weken ter inzage gelegen, waarbij omwonenden en belanghebbenden konden reageren. De ontvangen reacties zijn beantwoord in de Nota van beantwoording. De gemeenteraad wordt gevraagd om het PvEL en de Nota van beantwoording vast te stellen en de grondexploitatie voor Heimanshofte openen. 2. voorstei aan de raad Het college stelt de raad voor: 1. Het Programma van Eisen voor de Leefomgeving Heimanshof vast te stellen 2. De Nota van beantwoording Heimanshof vast te stellen 3. De grondexploitatie Heimanshof te openen 3. Beoogd resultaat Ontwikkeling van woningbouw voor een mix van doelgroepen, waaronder jongeren, op de locaties van scouting Stella Maris - st. Willibrordus en de voormalige manege Rückert. 4. Argumenten 4.1 Dit ontwerp-PvEL is een uitwerking van de startnotitie 'herontwikkeling manege Rückert' en past binnen de Omgevingsvisie ln de omgevingsvisie Zandvoort is het plangebied aangemerkt als 'zoekgebied verdichting variaties aan wonen in het groen en natuur'. Door toepassing van drie brede landschappelijke doorgangen is het plan goed ingepast in het duingebied, ook worden er variaties aan woningen gerealiseerd. Daarmee is het plan passend binnen de doelstellingen van de omgevingsvisie.

Kenmerk: 2024/1910957

3/6

4.2 Het PvEL js een noodzakelijke stap om te komen tot ontwikkeling van het gebied ln het PvEL legt de gemeente eisen voor de ontwikkeling van het gebied vast. Het is gevutd met Zandvoortste beleidskaders ten aanzien van onder andere parkeren, woningbouw categorieën, duurzaamheid en eisen voor de inrichting van openbare ruimte. Daarmee ontstaat een helder en toetsbaar kader om het stedenbouwkundig plan verder uit te werken. Dat vormt de basis van de wijziging van het omgevingsplan. 4.3 Het ontwerp-PvEL is tot stand gekomen na een intensiefparticipatietraject met omwonenden en belanghebbenden 0mwonenden en belanghebbenden hebben de kans gekregen om zich aan te melden voor de denktanks. ln de denktanks konden bewoners meedenken over de invulling van dit gebied. Veel omwonenden maakten zich zorgen over inkijk hun tuinen. Onder andere door de positionering van de gebouwen en beperking van de maximale hoogtes wordt dit zoveel als mogelijk voorkomen. ln 4 denktanks is gekomen tot de uitgangspunten die zijn opgenomen in het ontwerp-PvEL. Het gehele participatietraject ¡s terug te vinden in het participatieverslag (zie bijlage 2). 4.4 Omwonenden en belanghebbenden hebben 6 weken de tijd gekregen om op het ontwerp-PvEL te reageren Deze termijn is in lijn met afdeling 3.4 van de Awb. De ontvangen reacties leiden volgens het college niet tot aanpassing van het PvEL.

De ontvangen reacties zijn door het college van B&W in concept beantwoord in de Nota van beantwoording. Het is aan de gemeenteraad om deze beantwoording vast te stellen. De indieners van de reacties worden op de hoogte gesteld van de commissiebehandeling. 5. Risico's en kanttekeningen 5.1 Het PvEL wijkt enigszins af van de uitgangspunten van de startnotitie en motie 'Doorstroming bij manege Rückert' ln de startnotitie werd namelijk uitgegaan van ontwikkeiing van 50-70 woningen door Pré Wonen op de kavel van manege Rückert. ln de motie werd daarnaast opgeroepen om meer woningen en een mix van woningen te realiseren. Pré Wonen ontwikkelt afleen sociale huurwoningen, daarom willen zij alleen het sociale deel van het plan ontwikkelen. Daarnaast gaat het plan uit van circa 50 woningen op de kavel van manege Rückert en de kavel van de scouting. Dit aantal is niet hoger geworden zoals werd verzocht in de motie, vanwege het participatietraject. Tijdens de vaststelling van de startnotitie is door de gemeenteraad verzocht om de zorgen van de buurt weg te nemen die waren ontstaan door de woningbouwplannen. Er is daarna een zorgvuldig participatietraject gestart en hieruit kwam naar voren dat landschappelijke inpassing belangrijk is bij deze ontwikkeling. Ook moet inkijk in de tuinen van de woningen aan de professor Zeemansstraat zoveel als mogelijk worden voorkomen.

De bouwhoogte is daarom gemaximeerd tot maximaai 4 lagen en er zijn landschappelijke doorgangen toegevoegd, waardoor de

Kenmerk: 2024/1910957

4/6

programmering van woningen enigszins wordt beperkt. Het resultaat is een spelregelkaart waar circa 50 landschappelijk goed ingepaste woningen passen op beide kavels. 5.2 Niet a/le omwonenden zijn tevreden met de uitkomst van het participatietraject Er is zorgvuldig geparticipeerd met omwonenden erì belanghebbenden, echter is niet iedereen tevreden omdat enkele omwonenden minder woningen en geen sociale huurwoningen wiilen in het plangebied. Dit botst met de oproep uit de motie 'Doorstroming bij manege Rückert' om hier meer woningen voor een mix van doelgroepen te bouwen. Onder kanttekening 5.1 is beschreven dat het woningaantal wordt beperkt, maar gezien de woningbouwdoelstellingen voor deze Iocatie is het niet gewenst om het aantal verder te beperken. Daarnaast werd in eerste instantie uitgegaan van een ontwikkeling waar veel sociale huurwoningen werden ontwikkeld door Pré Wonen. Hier is echter vanaf gestapt omdat omwonenden gelijk hebben dat er al veel sociale huurwoningen zijn in de wijk Nieuw-Noord (79% sociale woningbouw). Echter is in het ontwerp-PvEL wel opgenomen dat Zandvoort zich aan haar eigen beleid 'Actualisatie Spelregels voor nieuwbouw sociale huur en middensegment' houdt. Hierin wordt de verdeling 30% sociaal/50% middelduur/20% aangehouden, terwijl enkele omwonenden juist geen sociale huurwoningen willen.

5.3 Er is nog geen andere locatie gevonden voor de scouting Naar aanleiding van de motie is het plangebied vergroot met scouting Stella Maris-St. Willibrordus. Om woningbouw hier mogelijk te maken zijn er meerdere gesprekken gevoerd met de scouting. De scouting geeft aan bereidwillig te zijn om geherhuisvest te worden, maar wil er dan wel een goede alternatieve locatie voor terug, waar de activiteiten voortgezet kunnen worden. Er is nog geen besluit genomen over deze alternatieve locatie. Als de besluitvorming lang op zich laat wachten, kan dit een risico vormen voor de ontwikkeling van het scoutingterrein. Om dit te voorkomen wordt er nu zorgvuldig gezocht naar een alternatieve locatie. 6. Financiën Er is sprake van een herontwikkeling op gemeentegrond, er wordt daarom voorgesteld om een grondexploitatie te openen. De exploitatie laat een positief resultaat zien. Dit positieve resultaat kan gedeeltelijke worden ingezet voor de verplaatsing van de scouting. 7. Uitvoering Na vaststelling van dit raadsvoorstel wordt de definitiefase afgesloten en volgt de ontwerpfase. Hierin wordt het stedenbouwkundig plan (SP) opgesteld. De gemeente stelt in dit geval zelf het SP en het inrichtingsplan op. Vervolgens kan de aanbesteding plaatsvinden. ln de aanbesteding wordt de grond aanbesteed, waarbij ook een ontwerp van de gebouwen wordt gevraagd.

De grond wordt verkocht aan de inschrijving met de beste prijs-/kwaliteitsverhouding.

Kenmerk: 2024/1910957

5/6

Daarna volgt de voorbereidingsfase waarin de juridisch-planologische procedure wordt dooriopen, in dit geval een wijziging van het omgevingsplan. Ook worden in deze fase de vergunningen aangevraagd. Na de voorbereidingsfase volgt de realisatiefase waarin de woningen en de openbare ruimte worden gerealiseerd.

z0 Ø 0000) PRE-INmAT]EFFASE

INIT]ATIEFFASE

DEFINITIEFASE

ONTWERPFASE

VOORBEREIDINGSFASE REALISATIEFASE

Fase

Product

Bevoegdheid Planning

lnitiatieffase (uitgangspunten en

• Startnotitie

• Raad

02 2023

• Programma van Eisen voor de Leefomgeving • Grondexploitatie

• Raad

Q4 2024

• Raad

04 2024

Ontwerpfase

• Stedenbouwkundig plan • lnrichtingsplan openbare ruimte

• B&W • B&W

Q2 2025 Q2 2025

Voorbereidingsfase

• Juridisch-planologische procedure

• Raad

04 2025

Reaiisatiefase

• Uitvoering

randvoorwaarden, globale verkenning van opgave en kansen) Definitiefase (kaders voor verder uitwerking)

2026

8. Bijlagen Bijlage 1. PvEL Heimanshof Bijlage 2. Participatieverslag Heimanshof Bijlage 3. Nota van beantwoording Heimanshof Bijlage 4. Grondexploitaitie Heimanshof (Geheime bijlage)

Kenmerk: 2024/1910957

6/6