Informatienota Stand van zaken project Badhuisplein en wijziging Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein

Informatienota

Onderwerp Stand van zaken project Badhuisplein en wijziging van de Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

2024/710537 Kloet, J. de 4.1. Wonen en ruimtegebruik PCM/OMB Berge, F. ten, Moraal, J. en Lampe, M. 0235115734 ftenberge@haarlem.nl In 2021 is de Stedenbouwkundige Visie vastgesteld voor de ontwikkelingen op het Badhuisplein. In de uitwerking van de visie naar een stedenbouwkundig plan blijkt dat op een aantal punten van de visie moet worden afgeweken. Deze wijzigingen hebben betrekking op onder andere de grondposities, de bouwmassa’s en de parkeeroplossingen. Het college wil deze wijzigingen bespreken met de raadscommissie en daarna bepalen hoe verder kan worden gewerkt aan afronden het Stedenbouwkundig Plan en het Beeldkwaliteitsplan. Daarnaast wordt de gemeenteraad geïnformeerd over de informatiedag die op 19 maart 2024 heeft plaatsgevonden.

Behandelvoorstel voor de raad

Het college stuurt de informatienota ter kennisname naar de raad. Het college bespreekt graag met de gemeenteraadcommissie de actuele stand van zaken en de punten waar van de visie moet worden afgeweken en op welke wijze ze hier vervolg aan wil geven. Vaststelling Stedenbouwkundige visie (2021-619534, 21 december 2021).

Relevante eerdere besluiten Besluit college d.d. 4 juni 2024

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. De informatienota aan de raad vast te stellen; 2. De raadscommissie te vragen om de informatienota inhoudelijk te bespreken. de secretaris,

Kenmerk: 2024/710537

de burgemeester,

1/7

1. Inleiding In december 2021 heeft de gemeenteraad de ‘Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein’ vastgesteld. Deze visie vormt het uitgangspunt voor de verdere uitwerking van planvorming voor het Badhuisplein in Zandvoort. In kort bestek behelst de herontwikkeling van de locatie de ontwikkeling van een hotel met een openbare lobby, een woongebouw met commerciële plint en daarnaast een herinrichting van de pleinruimte (Badhuisplein). Inzet van de het plan is de ontwikkeling van een levendig en jaarrond aantrekkelijk plein. De toevoeging van horecavoorzieningen, winkels, woningen en de herinrichting van de openbare ruimte moet leiden tot een aantrekkelijk verblijfsgebied. Sinds de vaststelling van de Stedenbouwkundige Visie worden de uitgangspunten voor verdere ontwikkeling uitgewerkt in een Stedenbouwkundig Plan. Gaandeweg dit proces blijken een aantal uitgangspunten uit de visie niet haalbaar, moeilijk realiseerbaar of voor verbetering vatbaar. Inmiddels wijken de plannen dermate af van de visie uit 2021 dat het wenselijk is de gemeenteraad hierover te informeren en deze informatienota inhoudelijke te bespreken met de raadscommissie. In de RIB van augustus 2022 en de daaropvolgende kwartaalrapportages Ruimtelijke Ontwikkelprojecten Zandvoort is de gemeenteraad geïnformeerd over de voortgang van de planontwikkeling Badhuisplein.

In de kwartaalrapportage van december 2022 is het risico benoemd dat de verwerving van de kavel van Holland Casino door 3GT kon mislukken met als gevolg dat de verdere planontwikkeling zou afwijken van de uitgangspunten van de Stedenbouwkundige Visie. In de kwartaalrapportage van mei 2023 is gemeld dat de verwerving niet geslaagd is, en er aan een aangepast planvoorstel werd gewerkt. Er is sindsdien door de gemeente in afstemming met de ontwikkelaar van het hotel, gewerkt aan een Stedenbouwkundig Plan. Er is intensief gestudeerd op meerdere varianten die een optimale kwaliteit van het gebied moeten waarborgen en tegelijkertijd ook een realiseerbaar programma mogelijk maken voor het hotel en de woningbouw. In de kwartaalrapportage van oktober 2023 is nogmaals gemeld dat de actuele plannen afwijken ten opzichte van de Stedenbouwkundige Visie. Om tot een door alle partijen gedragen en haalbaar Stedenbouwkundig Plan te komen zijn deze wijzigingen ten opzichte van de stedenbouwkundige visie 2021 wenselijk. Dat is de reden waarom het college op dit punt in het planproces de gemeenteraad wil informeren over de actuele stand van zaken en deze nota inhoudelijk wil bespreken in de raadscommissie om te vragen of de commissie zich kan vinden in de uitwerking en de afwijkingen ten opzichte van de vastgestelde Stedenbouwkundige Visie.

Na de bespreking kan het Stedenbouwkundig Plan vervolgens worden afgerond en samen met het Beeldkwaliteitsplan in het najaar ter besluitvorming aan de gemeenteraad worden voorgelegd.

Kenmerk: 2024/710537

2/7

2. Kernboodschap Om tot een door alle partijen gedragen en haalbaar Stedenbouwkundig Plan te komen worden een aantal wijzigingen ten opzichte van de stedenbouwkundige visie van 2021 voorgesteld. Deze wijzigingen hebben betrekking op onder andere de grondposities, de bouwmassa’s en de parkeeroplossingen. Het college wil deze wijzigingen bespreken met de raadscommissie en daarna bepalen hoe verder kan worden gewerkt aan afronden het Stedenbouwkundig Plan en het Beeldkwaliteitsplan. 3.Afwijkingen ten opzichte van de Stedenbowukundige Visie Hieronder volgt een opsomming van de wijzigingen. In bijlage 1 wordt een toelichting gegeven op deze wijzigingen. 3.1 Grondposities In de Stedenbouwkundige Visie is uitgegaan van een noodzakelijke verwerving van gronden in eigendom van Holland Casino en de gemeente Zandvoort door de ontwikkelaar van het hotel (3GT) om het hotel op te realiseren. Belangrijkste aanleiding voor wijziging van de plannen uit 2021 is dat 3GT deze verwerving niet tot het gewenste resultaat heeft geleid omdat op de te verwerven gronden nog rechten van derden gelden. Hierdoor werd een verwerving onhaalbaar en is in overleg van de gemeente, besloten hiervan af te zien. Gevolg van deze stap is dat het hotel alleen op de huidige kavel van 3GT kan worden gerealiseerd.

Dat leidt ertoe dat het te realiseren hotel in de as van de Kerkstraat wordt geplaatst waar die in de visie nog vrij van bebouwing bleef. Het leidt er ook toe dat het nieuwe Badhuisplein dat eerder nog een driehoekige vorm had, nu uit twee met elkaar verbonden pleinruimtes bestaat. Eén ruimte aan de Burgemeester Engelbertsstraat en één ruimte aan de boulevard. In de bijlage ‘Wijzigingen in de planvorming Badhuisplein t.o.v. de Stedenbouwkundige Visie’ (bijlage 1) wordt een (visuele) toelichting gegeven op deze (en de volgende) wijziging(en). 3. 2 Parkeeroplossingen In de Stedenbouwkundige Visie is uitgegaan van bovengrondse gebouwde parkeervoorzieningen, vanwege de verwachting dat kelders in de hoofdwaterkering niet realiseerbaar zouden zijn. De complete ontwikkeling van het Badhuisplein heeft plaats in de ‘kernzone’ van de hoofdwaterkering. Inmiddels is door Rijkswaterstaat een nieuwe rekenmethodiek vastgesteld voor het bepalen van de sterkte van de hoofdwaterkering. Deze methodiek biedt meer ruimte voor het graven van kelders in de kering. Door adviesbureau Arcadis is recent aangetoond dat de sterkte van de waterkering niet achteruitgaat door het graven van parkeerkelders onder het hotel en het woongebouw.

Zand dat uit deze kelders komt, dient onderdeel te blijven van de waterkering en zal worden gebruikt voor een kleine plaatselijke ophoging van plein en boulevard en verder vooral ter verbreding van de boulevard aan de voorzijde van Holland Casino en het te realiseren hotel. De boulevard is daar op dit moment smaller dan elders waardoor de aansluiting van het Badhuisplein op de boulevard ter plaatse van het casino geknepen is.

Kenmerk: 2024/710537

3/7

In de kelders onder de nieuw te ontwikkelen gebouwen kan de complete parkeervraag van het toe te voegen programma niet worden afgewikkeld. Op dit moment wordt in de omgeving (op afstand) gezocht naar aanvullende parkeermogelijkheden om tot een sluitende parkeerbalans te komen. 3.3 Bouwhoogtes De Stedenbouwkundige Visie Badhuisplein gaat uit van een maximale bouwhoogte van 23 meter voor de nieuwe bebouwing, maximaal met 10% te overschrijden met een ontheffing van het college. Voor bebouwing grenzend aan de Burgemeester Engelbertsstraat geldt een maximale bouwhoogte van 14 meter. Dit is conform de eisen zoals geformuleerd in het Bestemmingsplan Midden boulevard 2009 (partieel herzien in 2012), in artikel 15 ‘Centrum uit te werken’. Omwille van een beter windklimaat en dito bezonning op het Badhuisplein, is het bouwvolume van het hotel een verdieping verhoogd aan de boulevardzijde en een verdieping verlaagd aan de zijde die grenst aan het pleindeel aan de Burgemeester Engelbertsstraat. De maximale bouwhoogte is hiermee plaatselijk 28,5 meter. 4. Consequenties Nadat het college deze wijzigingen heeft besproken met de raadscommissie, bepaalt het college hoe verder kan worden gewerkt aan afronden het Stedenbouwkundig Plan en het Beeldkwaliteitsplan. Het Stedenbowukudige Plan en Beeldkwaliteitsplan wordt na afronding voorgelegd aan de gemeenteraad ter besluitvorming.

Na besluitvorming in de gemeenteraad over het Stedenbouwkundig Plan komt de concrete uitvoering een stap dichterbij. Immers zijn nu een aantal belangrijke knelpunten opgelost. Het Hoogheemraadschap is in principeakkoord met de bouw van de parkeergarages voor het hotel en de woningen en er is commitment met de ontwikkelaar van het hotel over de stedenbouwkundige randvoorwaarden. Na de afronding van het Stedenbouwkundig Plan, wordt een omgevingsplan opgesteld en kan een anterieure overeenkomst met de ontwikkelaar van het hotel worden opgesteld. Via een selectieprocedure wordt een ontwikkelaar geselecteerd voor de woningbouw. In de afronding van het Stedenbouwkundig Plan met de voorgestelde wijzigingen van de visie ligt er nog een aantal vraagstukken voor die nog moeten worden opgelost of worden beantwoord. •

De toegang naar de parkeergarages van het hotel en woongebouw is momenteel voorzien via de huidige parkeergarage van het Holland Casino. Met Holland Casino dienen hierover afspraken te worden gemaakt en te worden vastgelegd.

•

Naast de parkeerplaatsen in de kleder van het hotel zijn extra parkeerplaatsen nodig. Er vindt momenteel een mobiliteit/parkeeronderzoek plaats naar het parkeren in de gehele kernkustzone. Dit onderzoek heeft onder meer een relatie met de parkeeroplossing voor het Badhuisplein. De resultaten van het parkeeronderzoek worden de komende maanden verwacht, De uitkomsten worden meegenomen in het Stedenbouwkundig Plan.

Kenmerk: 2024/710537

4/7

•

Naast mobiliteit, zijn er nog meer onderzoeken nodig, zoals stikstof, wind etc. De resultaten worden meegenomen in de afronding van het Stedenbouwkundig Plan.

•

Voor de bouw van de parkeerkelders moet zand worden verplaatst. Het voorstel gaat nu uit van verplaatsing naar de duinrand. Daarvoor moeten een aantal strandtenten worden verplaatst. Hoewel de betreffende strandtenten van dezelfde eigenaar zijn als van de grond van het hotel (3GT) en hoewel het Hoogheemraadschap hier in principe positief op heeft gereageerd, zijn hier op dit moment nog onvoldoende zekerheden af te geven.

•

Er moet nog een gedegen civieltechnisch onderzoek plaatsvinden zoals de kabels en leidingen en de rioolaansluiting voor het hotel. Dit is gezien de locatie niet eenvoudig.

•

De transformatie van het Badhuisplein gaat uit van een programma met winkels en horeca, zowel op de begane grond van het hotel als de begane grond van de woningbouw. De markt voor Retail is momenteel slecht. Met een goede strategie en winkelmanagement moet een aanpak komen waarbij het bestaande winkel- en horeca aanbod kan worden versterkt.

•

Nader onderzoek is nodig naar programmering kleinschalige Leisure zoals openbare kleinschalige outdoor faciliteit (zomerbioscoop) of een indoorfaciliteit (binnenspeeltuin, escape room, skydiven, cultuurzaal o.i.d.),

•

Er is geen budget opgenomen in de grondexploitatie voor de grootschalige zandverplaatsing. Zodra het Stedenbouwkundig Plan gereed is, wordt een actuele raming gemaakt van de kosten. Het ligt overigens voor de hand dat de ontwikkelaar van het hotel bijdraagt in de kosten voor de zandverplaatsing. De raad wordt geïnformeerd over de afwijkingen in de grondexploitatie en mogelijk extra budget worden aangevraagd.

•

Het is gewenst dat het Badhuisplein ook geschikt is voor evenementen. Dit wordt nog verder uitgewerkt.

•

In het algemeen zijn bezwaren van belanghebbenden een risico op vertraging. Om een goed beeld te krijgen van de stakeholders wordt binnenkort een stakelholdersanalyse uitgevoerd en er zal een participatie-communicatieplan worden opgesteld.

Kenmerk: 2024/710537

5/7

5. Participatie en inspraak Er hebben individuele gesprekken in Q4 2023 plaatsgevonden en een bijpraat moment op 31 januari 2024 met de direct betrokken ondernemers rond het Badhuisplein. Veel ondernemers verwelkomen de ontwikkeling en zien ook kansen voor zichzelf. Er zit een grote wens op actie bij bewoners en ondernemers en ook zorg of de gemeente wel doorpakt. Op 19 maart 2024 hebben er drie bijeenkomsten plaatsgevonden om ondernemers en bewoners te informeren over de ontwikkelingen rond het Badhuisplein. In de ochtend kwamen ongeveer 25 ondernemers naar de Haven van Zandvoort en in de avond werden in twee bijeenkomsten na elkaar in totaal ongeveer 130 Zandvoorters bijgepraat. De uitwerking van de visie uit 2021 naar een Stedenbouwkundig Plan is een heel eind gevorderd. Voordat het Stedenbouwkundig Plan aan de raad wordt voorgelegd (aanvankelijk voor de zomer van dit jaar) was dat het juiste moment om reacties vanuit het dorp op te halen. In de bijlage 2 is een verslag van deze bijeenkomsten. 6. Uitvoering Planning Ontwerpfase

Uitvoeringsfase

Stand van zaken Stedenbouwkundig Plan en afwijkingen t.o.v. de visie voorleggen aan de Raad Mobiliteitsstrategie middengebied Participatie ondernemers en buurtbewoners Stedenbouwkundig Plan en beeldkwaliteitsplan voorleggen aan de Raad Anterieure Overeenkomst initiatiefnemer Hotel Omgevingsplan Omgevingsvergunning Realisatie

Besluit Raad

Q2 2024

Raad

Q2 2024 Q1 2024

Raad

Q3/Q4 2024

College

Q3 2024

Raad College

Q3 2025 Q1 2026 Q3 2025/Q4 2027

Kenmerk: 2024/710537

6/7

7. Bijlagen 1. Wijzigingen in de planvorming Badhuisplein t.o.v. de Stedenbouwkundige Visie dd. 5 juni 2024 2. Verslag bijeenkomst ondernemers en bewoners dd. 19 maart 2024

Kenmerk: 2024/710537

7/7