Collegebesluit Stand van zaken grondverkoop Watertorenplein

Collegebesluit

Onderwerp Stand van zaken grondverkoop Watertorenplein Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor de raad Relevante eerdere besluiten

2020/1210214 Bluijs, G.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling PCM Ruben Visser/Bianca Hooijschuur 023-5113800 rvisser@haarlem.nl Vanaf medio maart 2020 tot op heden is de gemeente Zandvoort met Bad Zandvoort in onderhandeling over de grondverkoop Watertorenplein conform de vaststellingsovereenkomst. Dit heeft niet geleid tot een acceptabel bod voor de gemeente Zandvoort. Als laatste stap staat de gemeente voor de keuze om een derde taxatie te laten uitvoeren met een voor beide partijen bindende uitkomst. De raad wordt gevraagd de geheimhouding op ‘Bijlage 1: memo grondverkoop inclusief bijlagen’ in de eerstvolgende raadsvergadering te bekrachtigen.

Raadsbesluit 28 juni 2017, plankeuze Watertorenplein Raadsbesluit 14 december 2017, raadsonderzoek Watertoren en Watertorenplein Raadsbesluit 19 december 2017, aanvullend besluit raadsonderzoek Watertoren en Watertorenplein Instellen appel vonnis rechtbank, collegebesluit 6 augustus 2018 (2018/454774) Beëindiging opschorting raadsbesluit 28 juni 2017, raadsbesluit 26 maart 2018 (2018/151412) ste 1 nota van inlichtingen Watertorenplein, collegebesluit 22 oktober 2019 (2019/844065), de 2 nota van inlichtingen Watertorenplein, collegebesluit 12 november 2019 (2019/891280) Vaststellen selectieleidraad Watertorenplein, raadsbesluit 24 september 2019/653357 Procesvoorstel ontwikkeling Watertorenplein, collegebesluit 9 juli 2019 (2019/494129) Afwijzen budget € 300.000, raadsbesluit 17 december 2019 (2019/944411) Aangaan vaststellingsovereenkomst, collegebesluit 26 november 2019 (2019/944411) Instemmen aangaan vaststellingsovereenkomst en toewijzen budget € 100.000, raadsbesluit 28 januari 2020 (2020/51518)

Kenmerk: 2020/1210214

1/5

Besluit College d.d. 12 januari 2021

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. De raad te informeren over het verkoopproces Watertorenplein; 2. Een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren om een marktconforme grondwaarde vast te laten stellen voor de verkoop van de gronden van het Watertorenplein; 3. Geheimhouding op te leggen op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet, wat betreft ‘Bijlage 1: memo grondverkoop inclusief bijlagen’ behorende bij dit besluit, ter bescherming van bedrijfs- en fabricagegegevens van Bad Zandvoort en de economische en financiële belangen van de gemeente alsmede ter voorkoming van een onevenredige bevoordeling dan wel benadeling van betrokken partijen bij dit besluit, een en ander zoals bedoeld in artikel 10, eerste lid aanhef en onder c, alsmede artikel 10, tweede lid, aanhef en onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur; 4. De geheimhouding te laten gelden tot inschrijving van de leveringsakte voor de verkoop van de gronden van het Watertorenplein in het Kadaster. 5. De raad voor te stellen de opgelegde geheimhouding op ‘Bijlage 1: memo grondverkoop inclusief bijlagen’ behorende bij dit besluit in de eerstvolgende vergadering te bekrachtigen. de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding Vanaf medio 2015 is de gemeente Zandvoort actief met de verkoop en ontwikkeling van het Watertorenplein, al dan niet gelijktijdig met de ontwikkeling van de watertoren. Om integrale ontwikkeling van beide plandelen te bewerkstelligen heeft de gemeente getracht om via inschrijving een voorlopig plan te selecteren, als gevolg waarvan met de winnende partij de onderhandelingen over de verkoop van het plein zou worden gestart. Omdat de planselectie uiteindelijk tot gerechtelijke geschillen heeft geleid is het niet tot een verkoop gekomen en zijn de geschillen beslecht door met alle betrokken partijen een vaststellingsovereenkomst te sluiten. In deze overeenkomst is – tegen finale kwijting van al hetgeen partijen eerder elkaar te vorderen hadden – de keuze gemaakt voor een stedenbouwkundige inrichting van het plangebied op basis van het plan van Bad Zandvoort met een woningbouwprogramma 30% sociaal, 20% betaalbaar, 20% middenduur en 30% duur, met een rolverdeling voor de betrokken architecten en ontwikkelaar en met een route tot verkoop van het Watertorenplein op basis van de genoemde uitgangspunten.

Kenmerk: 2020/1210214

2/5

In de vaststellingsovereenkomst van 7 februari 2020 is (o.a.) tussen BZont B.V. (hierna: “Bad Zandvoort”) en de gemeente Zandvoort opgenomen dat de gronden van het Watertorenplein aan Bad Zandvoort worden verkocht tegen een nader overeen te komen grondprijs. In de vaststellingsovereenkomst staat: “Artikel 4 verkoop gronden Watertorenplein 1. De gemeente verkoopt aan Bad Zandvoort en Bad Zandvoort koopt van de gemeente de gronden van het Watertorenplein. Bad Zandvoort betaalt aan de gemeente een marktconforme koopprijs voor de gronden van het Watertorenplein.” 2. De grondprijs wordt residueel bepaald aan de hand van het te realiseren woningbouwprogramma en bijbehorende voorzieningen, en overeenkomstig tussen Bad Zandvoort en de gemeente overeengekomen rekenmethodiek (bijlage 2). De te hanteren percentages voor onvoorzien, winst en risico e.d., welke onderdeel uitmaken van de rekenmethodiek, worden bij de vaststelling van de residuele grondwaarde overeengekomen. 3. De gemeente heeft de wettelijke verplichting om de marktconformiteit van de koopprijs te verifiëren.

Als de verificatie tot een verschil leidt, wijzen de gemeente en Bad Zandvoort gezamenlijk een derde taxateur aan voor het bepalen van de grondprijs, waaraan partijen zich zullen conformeren.” (…) Vanaf medio maart 2020 tot en met december 2020 zijn de onderhandelingen over de vaststelling van de grondprijs en verkoopvoorwaarden voor de verkoop van het Watertorenplein tussen de vertegenwoordigers van de gemeente en Bad Zandvoort gaande (zie memo grondverkoop, bijlage 1). Inmiddels zijn de eerste stappen in de totstandkoming van een grondprijs gezet en is vooralsnog geen overeenstemming bereikt. Conform het bepaalde in artikel 4, derde lid, van de vaststellingsovereenkomst wordt nu overgegaan tot het in gezamenlijkheid met Bad Zandvoort aanwijzen van een taxateur voor een laatste bindende taxatie. Met dit voorstel informeert het college de raad hierover. Omdat in de bij dit besluit behorende bijlage 1 diverse prijzen en onderhandelingsresultaten staan, legt het college geheimhouding op. Openbaarmaking van deze gegevens kan namelijk de onderhandelingspositie van de gemeente schaden of bedrijfsgevoelige informatie van Bad Zandvoort ten onrechte openbaar maken. 2. Besluitpunten college 1. De raad te informeren over het verkoopproces Watertorenplein.

Kenmerk: 2020/1210214

3/5

2. Een onafhankelijke taxatie uit te laten voeren om een marktconforme grondwaarde vast te laten stellen voor de verkoop van de gronden van het Watertorenplein. 3. Geheimhouding op te leggen op grond van artikel 25, tweede lid van de Gemeentewet, wat betreft ‘Bijlage 1: memo grondverkoop inclusief bijlagen’ behorende bij dit besluit, ter bescherming van bedrijfs- en fabricagegegevens van Bad Zandvoort en de economische en financiële belangen van de gemeente alsmede ter voorkoming van een onevenredige bevoordeling dan wel benadeling van betrokken partijen bij dit besluit, een en ander zoals bedoeld in artikel 10, eerste lid aanhef en onder c, alsmede artikel 10, tweede lid, aanhef en onder b en g van de Wet openbaarheid van bestuur. 4. De geheimhouding te laten gelden tot inschrijving van de leveringsakte voor de verkoop van de gronden van het Watertorenplein in het Kadaster. 5. De raad voor te stellen de opgelegde geheimhouding op ‘Bijlage 1: memo grondverkoop inclusief bijlagen’ behorende bij dit besluit in de eerstvolgende vergadering te bekrachtigen.

3. Beoogd resultaat De marktconforme verkoop van de gronden van het Watertorenplein zodat er 49 woningen kunnen worden gerealiseerd met een woningbouwprogramma 30% sociaal, 20% betaalbaar, 20% middenduur en 30% duur. 4. Argumenten 1.Het tot nu toe gevolgde proces heeft niet geleid tot een acceptabel grond bod. De grondslag voor de totstandkoming van de vaststellingsovereenkomst, althans voor de gemeente, betrof dat ten minste een positieve grondexploitatie voor het plein haalbaar moest zijn. Omdat partijen te ver uit elkaar lagen en er geen zicht was op een overeenkomst is een bestuurlijk overleg gehouden op 9 en 15 december 2020. De hoop was erop gevestigd in een relatief kort tijdsbestek alsnog tot een overeenstemming te komen, omdat een extra taxatie door een taxateur tot meer vertraging in het project zorgt en voor beide partijen een risico betekent op hoger of lagere uitkomst. Tot op heden is geen voor de gemeente acceptabel grond bod gedaan. 2.Een bindende taxatie van de grondprijs is conform de afspraken. De gemeente staat nu voor de keuze om de laatste stap volgens de waardebepaling van het Watertorenplein te zetten. Deze laatste taxatie is voor beide partijen bindend en kan dus voor één van de twee partijen nadelig, dan wel voordelig uitvallen.

Financieel is er het risico dat er een lagere waarde voor het Watertorenplein uit de taxatie komt dan door Bedrijfslocatie.nl is getaxeerd In juridisch opzicht zijn er via deze weg weinig risico’s. Er is dan gehandeld conform de gemaakte afspraken en de waarde is bij wijze van taxatie tot stand gekomen zodat ook geen discussie over staatssteun bestaat (de prijs is dan marktconform). Als de gemeente de koop afblaast vanwege een

Kenmerk: 2020/1210214

4/5

te lage grondwaarde bestaan er juridische risico’s voor de gemeente in de zin van contractbreuk. Als de waarde voor de gemeente te laag is, dan zal ter vermijding van een nieuw juridisch geschil eerst moeten worden onderzocht of de voorwaarden, die door de gemeente zijn opgelegd en grote invloed hebben op de grondwaarde, niet gewijzigd kunnen worden. 5. Risico’s en kanttekeningen 1. Een te lage grondwaarde zorgt voor staatssteun. In het verleden hebben diverse partijen grondwaardeberekeningen gemaakt voor het plein. De drie inschrijvers in 2017 hebben allemaal een positieve grondexploitatie laten zien. Door de gemeentelijk planeconoom is de grondwaarde residueel bepaald en ligt er een positieve waardebepaling door een onafhankelijke taxateur. De gemeente kan daarom niet meegaan in een voorstel van de koper dat uitsluitend gebaseerd is op een losstaande bouwkostencalculatie en zonder verder inzicht in de opbouw van zijn bijkomende kosten. Hierin bestaat namelijk het risico dat andere partijen de gemeente aanspreken op het ongeoorloofd bieden van staatssteun en daarin mogelijk ook zullen slagen. 2. Een bindende taxatie kan een lagere uitkomst opleveren. De taxatie die conform de vaststellingsovereenkomst moet worden uitgevoerd is voor beide partijen bindend. Uit deze taxatie kan een lagere grondwaarde komen dan eerder is getaxeerd door De Bedrijfslocatie.nl.

Dit kan ook zorgen voor een negatieve grondexploitatie vanwege de hoge kosten uit het verleden. Juridisch gezien loopt de gemeente hier geen risico. De waarde is immers dan via onafhankelijke waardebepaling tot stand gekomen en kan daarmee als marktconform worden gezien. 6. Uitvoering Partijen wijzen een onafhankelijke taxateur aan om de taxatie van de gronden Watertorenplein uit te voeren. 7. Bijlagen Bijlage 1: memo grondverkoop inclusief bijlagen (memo inclusief bijlagen GEHEIM)

Kenmerk: 2020/1210214

5/5