Collegebesluit Prestatieafspraken - Bod Pré Wonen 2021

Collegebesluit

Onderwerp Prestatieafspraken: Bod Pré Wonen 2021 Nummer Portefeuillehouder Programma/beleidsveld Afdeling Auteur Telefoonnummer Email Kernboodschap

Behandelvoorstel voor de raad

Relevante eerdere besluiten

2021/477172 Bluijs, G.J. 4.1 Duurzame stedelijke ontwikkeling ECDW Tichelaar, T. 023-5114840 ttichelaar@haarlem.nl Het college informeert de commissie over de inhoud van het Bod van Pré Wonen op het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid voor het jaar 2022 en verder. Pré Wonen heeft op 1 december 2020 het bezit in de gemeente Zandvoort overgenomen van Woonstichting De Key. De gemeente heeft prestatieafspraken gemaakt met Woonstichting De Key en het Huurders Platform Zandvoort-Arcade en deze lopen door totdat nieuwe prestatieafspraken zijn gemaakt. Op basis van het bod van Pré Wonen gaan Pré Wonen, het Huurders Platform Zandvoort en de gemeente met elkaar in gesprek om te komen tot nieuwe meerjarige prestatieafspraken voor de periode 2022 t/m 2025. Het college stuurt dit besluit in het kader van actieve informatieplicht naar de gemeenteraad. Het bod vormt de basis voor het maken van nieuwe meerjarige prestatieafspraken voor de periode 2022 t/m 2025 tussen Pré Wonen, het Huurders Platform Zandvoort en de gemeente. De commissie kan (desgewenst) in de commissievergadering van september 2021 aandachtspunten aan het college meegeven voor deze meerjarige prestatieafspraken.

· Woonvisie ‘Wonen in Zandvoort 2016 t/m 2020 – Gedeelde visie op de volkshuisvestelijke opgave’ (raadsvergadering 24 mei 2016) · Uitvoeringsprogramma Wonen gemeente Zandvoort 2019 t/m 2025 (raadsvergadering 23 april 2019) · Nota ‘Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ (raadsvergadering 22 september 2020) · Raadsinformatiebrief ‘Proces meerjarige prestatieafspraken tussen Pré Wonen, HPZ en de gemeente (raadsinformatie 6 juli 2021) · Prestatieafspraken 2020 tussen De Key, Huurders Platform ZandvoortArcade en de gemeente Zandvoort (collegevergadering 21 april 2020) · Zienswijze gemeenteraad ‘Prestatieafspraken 2020 tussen De Key, HPZArcade en de gemeente Zandvoort (raadsvergadering 25 februari 2020)

Kenmerk: 2021/477172

1/7

Besluit College d.d. 24 augustus 2021

Het college van burgemeester en wethouders Besluit: 1. De commissie te informeren over de inhoud van het Bod van Pré Wonen op het gemeentelijk volkshuisvestelijkbeleid voor het jaar 2022 en verder. 2. De commissie uit te nodigen naar aanleiding van het Bod van Pré Wonen aandachtspunten (indien gewenst) in de commissievergadering van september 2021 mee te geven aan het college voor het maken van de prestatieafspraken tussen Pré Wonen, het Huurders Platform Zandvoort en de gemeente. de secretaris,

de burgemeester,

1. Inleiding Woningcorporaties zijn conform de Woningwet 2015 verplicht een redelijke bijdrage te leveren aan het gemeentelijk volkshuisvestingsbeleid en dit aan de gemeente vóór 1 juli kenbaar te maken via een ‘bod’. De gemeente Zandvoort heeft haar volkshuisvestingsbeleid vastgelegd in de Woonvisie, het Uitvoeringsprogramma Wonen en de nota ‘Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’. Aan de hand van het bod volgt het proces van het maken van prestatieafspraken tussen gemeenten, huurdersorganisaties en corporaties. Het college is bevoegd om deze afspraken namens de gemeente te maken. De gemeente heeft in 2020 prestatieafspraken gemaakt met Woonstichting De Key en het Huurders Platform Zandvoort-Arcade en deze lopen door totdat nieuwe prestatieafspraken zijn gemaakt. Pré Wonen heeft het bezit van De Key op 1 december 2020 overgenomen. Van Pré Wonen heeft de gemeente het bod op het gemeentelijk volkshuisvestelijk beleid voor het jaar 2021 en verder ontvangen (zie bijlage 1). Op basis van het bod gaan Pré Wonen, het Huurders Platform Zandvoort en de gemeente met elkaar in gesprek om te komen tot nieuwe meerjarige prestatieafspraken voor de periode 2022 t/m 2025. De gemeenteraad heeft kenbaar gemaakt eerder te willen worden betrokken tijdens het proces om te komen tot prestatieafspraken.

Middels dit collegebesluit wordt de commissie geïnformeerd over het bod van Pré Wonen. Tijdens de commissievergadering van september 2021 kunnen (desgewenst) aandachtspunten worden meegegeven aan het college voor het maken van de meerjarige prestatieafspraken 2022 t/m 2025. 2. Besluitpunten college 1. De commissie te informeren over de inhoud van het Bod van Pré Wonen op het gemeentelijk volkshuisvestelijkbeleid voor het jaar 2022 en verder.

Kenmerk: 2021/477172

2/7

2.

De commissie uit te nodigen naar aanleiding van het Bod van Pré Wonen aandachtspunten (indien gewenst) mee te geven aan het college voor het maken van de prestatieafspraken tussen Pré Wonen, het Huurders Platform Zandvoort en de gemeente.

3. Beoogd resultaat Beoogd resultaat met het maken van meerjarige prestatieafspraken voor de periode t/m 2025 is dat Pré Wonen, het Huurders Platform Zandvoort en de gemeente gezamenlijk verder werken aan onder andere de ontwikkeling van de woningvoorraad, de beschikbaarheid van sociale huurwoningen voor verschillende doelgroepen (naar inkomen en voor bijzondere doelgroepen) en het verduurzamen van de woningvoorraad (waaronder de energietransitie). 4. Argumenten Nieuwbouwproductie van sociale huurwoningen neemt volgens de bieding de komende jaren toe. Al langer is het de wens van de gemeente Zandvoort dat er nieuwe sociale huurwoningen worden gerealiseerd binnen de gemeente Zandvoort. In het Uitvoeringsprogramma Wonen (vastgesteld op 23 april 2019) is opgenomen, dat de totale voorraad woningen in de gemeente Zandvoort tot 2025 met 630 woningen moet toenemen. Van de 630 woningen moeten ca. 189 woningen sociale huurwoningen zijn. Doordat De Key het bezit in de gemeente Zandvoort wilde overdragen aan een andere corporatie is de realisatie van de ambitie om sociale huurwoningen te realiseren gestagneerd. Pré Wonen erkent dat vanwege de druk op de woningmarkt sociale huurwoningen in de gemeente Zandvoort moeten worden toegevoegd voor met name jongeren en ouderen.

Uit het bod is op te maken dat Pré Wonen niet alleen sociale huurwoningen wil realiseren, maar zich ook sterk maakt voor een versnelde realisatie van deze woningen door goede gezamenlijke en wederkerige afspraken te maken over planvorming en procedures met de gemeente en het Huurders Platform Zandvoort. Pré Wonen verzoekt het gemeentebestuur vast te houden aan het percentage sociale huurwoningen bij nieuwbouwprojecten (30%) en dat de gemeente zich hard maakt voor de positie van corporaties bij afspraken met marktpartijen. In het bod wordt uitgegaan van het realiseren van 160 sociale huurwoningen tot 2025 op de nu bekende ontwikkellocaties (Corodex-terrein, Watertorenplein, Duinwachter, Mariaschool). Het overleg tussen de gemeente en Pré Wonen wat betreft de ontwikkellocaties zijn direct na het verkrijgen van het bezit in de gemeente Zandvoort gestart. Het college heeft voor het maken van de prestatieafspraken aandacht voor de plancapaciteit en de ontwikkellocaties. In de bieding worden verschillende mogelijkheden aangedragen voor het toevoegen van sociale huurwoningen. Voor het toevoegen van sociale huurwoningen benoemt Pré Wonen in het bod verschillende mogelijkheden.

Bijvoorbeeld wordt genoemd: het toevoegen van nieuwbouw door herstructurering met mogelijke verdichting op locaties waar (verouderde) woningen van de corporatie staan, optoppen (woningen toevoegen in/op bestaande complexen), mogelijkheden op gemeentegrond en uitname van sociale huurwoningen in projecten van marktpartijen. Ook transformatie van ‘andersoortig’ vastgoed (bijvoorbeeld een bedrijfsgebouw of garages) en het toevoegen van tijdelijke

Kenmerk: 2021/477172

3/7

woningen kunnen tot de mogelijkheden behoren. Pré Wonen is momenteel bezig met het opstellen van nieuw portefeuillebeleid, waarin het bezit in de gemeente Zandvoort wordt meegenomen. Het college gaat graag in gesprek met Pré Wonen en het Huurders Platform Zandvoort over de eventuele mogelijkheden die Pré Wonen in haar eigen bezit in de gemeente Zandvoort ziet om de plancapaciteit aan te vullen. Er wordt ingezet op doorstroming. Uit het bod blijkt dat Pré Wonen wil inzetten op mogelijkheden om de bestaande voorraad beter te benutten. Naast de inzet van de regeling ‘ Passend Wonen’ gaat het om voorrang verlenen aan doorstromers uit een sociale huurwoning naar de vrije sector of koop in de bestaande voorraad of in nieuwbouwwoningen en/of woningdelen. Verder wordt het overleg met Woonzorg Nederland en Kennemerhart voorgezet over de mogelijkheden van wonen en zorg in bestaande en nieuwe woningen om passende huisvesting te krijgen en doorstroming hiernaar te stimuleren. Huurders van Pré Wonen, die graag een voor verkoop gelabelde woning willen kopen, krijgen voorrang (tot 2025 maximaal 30 woningen in de vrije sector die niet langer in de portefeuille passen). Zo komt er weer een sociale huurwoning vrij voor de doelgroep.

Ook worden de mogelijkheden onderzocht of huishoudens, die in aanmerking willen komen voor een vrije sector woning, voorrang kunnen krijgen wanneer zij een sociale huurwoning achterlaten. In de nota ‘ Spelregels en instrumenten voor realisatie sociale huur en betaalbare huur en koop’ (vastgesteld op 22 september 2020) heeft de gemeente de voorwaarde opgenomen dat nieuwbouw betaalbare huur bij voorrang wordt verhuurd aan huishoudens die een sociale huurwoning achterlaten. Het college is bereid om samen met Pré Wonen en het Huurders Platform Zandvoort mee te denken en eventueel de mogelijkheid tot het uitvoeren van pilots in te zetten om doorstroming te bevorderen. Ouderenhuisvesting meest urgente vraagstuk. Zowel in het onlangs gepubliceerde ‘ Afspraken bestuurlijk overleg wonen voor ouderen’ (Actiz, Aedes, VNG, ZN en de ministeries van BZK en VWS) als in het onderzoeksrapport ‘Huisvestingsopgave ouderenzorg Kennemerland’ (ouderenzorgorganisaties in Kennemerland, waaronder Kennemerhart, en het Zorgkantoor Zilveren Kruis) blijkt dat wonen in samenhang met zorg één van de meest urgente vraagstukken op dit moment is. In het bod van Pré Wonen wordt deze urgentie benoemd. Pré Wonen geeft in het bod aan hierover afspraken te willen maken.

De gemeente heeft op basis van de eerder genoemde rapportage het initiatief genomen om met betrokken partijen (Woonzorg Nederland, Kennemerhart en Pré Wonen) de opgave voor ouderenhuisvesting voor de komende jaren in de gemeente Zandvoort gezamenlijk vast te leggen en hierover afspraken te maken. Met partijen is afgesproken deze gezamenlijke opgave en afspraken aan te hechten aan de prestatieafspraken. De focus ligt op betaalbare sociale huurwoningen. Pré Wonen richt zich op de huishoudens met de kleine beurs. Het portefeuillebeleid van Pré Wonen is erop gericht dat 80% van de sociale huurwoningen wordt aangeboden onder de tweede aftoppingsgrens. Er wordt een gematigd huurbeleid gehanteerd met een gemiddelde streefhuur van

Kenmerk: 2021/477172

4/7

74% van maximaal redelijk op basis van WWS-punten (WoningWaarderingsStelsel). Het bezit van Pré Wonen in de gemeente Zandvoort kent op dit moment nog het huurbeleid van De Key. Het eerder genoemde streefpercentage wordt daardoor in de gemeente Zandvoort niet gehaald. Op termijn zet Pré Wonen in op eenduidig huurbeleid voor alle huurders van Pré Wonen. Hierover heeft Pré Wonen overleg met het Huurders Platform Zandvoort. Maatwerk voor huurders die in betalingsproblemen komen blijft Pré Wonen continueren. Pré Wonen geeft aan dat het aanpassen van het huurbeleid naar een eenduidig huurbeleid alleen doorgang kan vinden, als de huidige ambities van het gemeentebestuur ten aanzien van het toevoegen van woningen, onderhoud en duurzaamheid gelijk blijven. Het college heeft hier aandacht voor. Pré Wonen wil in gesprek om de vrije toewijzingsruimte voor middeninkomens op termijn te vergroten. Binnen de toewijzingsregels is er ruimte om sociale huurwoningen voor een gedeelte toe te wijzen aan iets hogere inkomens. Dat is in 2021 aan een maximum gebonden, te weten 10% van het vrijkomende aanbod. Er komen in 2022 nieuwe wettelijke mogelijkheden om lokaal afspraken te maken over het percentage van het vrijkomende aanbod, dat kan worden toegewezen aan middeninkomens (tussen de 7,5% en 15%). Pré Wonen heeft in het bod aangegeven dit percentage licht te willen verhogen.

Pré Wonen wil deze mogelijkheid benutten om middeninkomens meer kansen te bieden op een woning en om de leefbaarheid in buurten te versterken. Extra ruimte geven aan de ene groep betekent ook automatisch minder ruimte geven aan een andere groep. De groep middeninkomens komt erg lastig aan een woning. Dat zou wellicht rechtvaardigen om deze mogelijkheid te verruimen. Aan de andere kant is er sprake van een lange wachtduur voor lage inkomens voor een sociale huurwoning. Hoewel de gemeente tracht via de 30%-40%-30% regeling (Uitvoeringsprogramma Wonen) ook voldoende woningen voor middeninkomens toe te voegen in de gemeente Zandvoort, wil het college niet op voorhand deze mogelijkheid uitsluiten. Het college wil gezamenlijk met Pré Wonen en het Huurders Platform Zandvoort een zorgvuldige afweging maken, zodra de regelgeving beschikbaar is en daarmee ook alle voorwaarden voor het toepassen van deze mogelijkheid duidelijk zijn. De huursomstijging zal opnieuw onderwerp van gesprek worden. Bij het maken van de huidige prestatieafspraken (Prestatieafspraken 2020 tussen De Key, Huurders Platform Zandvoort-Arcade en de gemeente Zandvoort) is geen overeenstemming bereikt voor het toepassen van de extra maximale huursomstijging +1%. +1% is wettelijk mogelijk, mits er hierover lokaal afspraken worden gemaakt. De Key wilde deze mogelijkheid in de gemeente Zandvoort toepassen.

Het Huurders Platform Zandvoort en de gemeente Zandvoort waren hierop tegen. Door De Key werd onvoldoende aangetoond welke (extra) investeringen in de gemeente Zandvoort door het toepassen van deze mogelijkheid konden worden gedaan. Ook Pré Wonen heeft in het bod aangegeven het wenselijk te vinden de extra maximale huursomstijging +1% te willen toepassen. Gezien de ambities op het gebied van nieuwbouw en duurzaamheid wil het college hierover in gesprek gaan. Hierbij is er wel minimaal de voorwaarde dat er aandacht is voor de meest kwetsbare groep van huurders, die middels maatwerk aanspraak kan maken op huurbevriezing of

Kenmerk: 2021/477172

5/7

huurverlaging. Door corporaties wordt aangegeven dat de extra ruimte, die hierdoor ontstaat, juist ook kan worden benut om de meest kwetsbare groepen een beperkte huurverhoging (of zelfs bevriezing/verlaging) te geven. Dit wordt gecompenseerd door de groep huurders, die relatief erg goedkoop woont, een wat hogere huurverhoging te geven. Aanpak van leefbaarheid integraal en data-gedreven. In de bieding toont Pré Wonen met data de noodzaak van een integrale aanpak op het gebied van leefbaarheid aan. Naast data zijn ook diverse signalen die Pré Wonen, het Huurders Platform Zandvoort en de gemeente ontvangen sturend. Een integrale aanpak van diverse betrokken partijen is noodzakelijk wil de aanpak succesvol zijn. Het college kijkt daar op dezelfde manier naar. Pré Wonen geeft aan dat extra aandacht nodig is voor Zandvoort Nieuw Noord. Pré Wonen wil gedifferentieerd bouwen, de instroom van minder zelfredzame mensen spreiden (Pact voor uitstroom) en sterkere huishoudens behouden of toevoegen (zie ook vrije toewijzingsruimte voor middeninkomens). Pré Wonen wil onder andere actief samenwerken met bewoners, gemeente, zorgen welzijnsinstellingen en politie. Ook het gemeentebestuur zet in op een integrale aanpak in Nieuw Noord.

Het sluit goed aan bij de uitvoering van de nota ‘Openbare Ruimte’ , het ‘Meerjareninvesterings- en onderhoudsplan wegen, straten en pleinen’ (MIOP), de verschillende netwerkbijeenkomsten van het gebiedsteam, het sociale wijkteam etc. Complexen voor aanpak op het gebied van duurzaamheid moeten nog worden benoemd. Pré Wonen onderschrijft het nut en de noodzaak van investeren in duurzaamheidsmaatregelen. Pré Wonen sluit hierbij aan op het klimaatakkoord van Parijs. Pré Wonen streeft naar CO2-neutraal in 2050. Daar waar woningen de gemiddelde conditiescore niet halen wordt een aanpak voorbereid. Voor een energie-index van gemiddeld maximaal 1.0 wordt voor het hele bezit een plan van aanpak voorbereid. Voor de transitievisie warmte is de gemeente (in samenwerking met de gemeenten Bloemendaal en Heemstede) met Pré Wonen in gesprek. Bekeken wordt welke buurt(en) het eerst van het aardgas af kan. Nieuwbouw van Pré Wonen wordt gasloos en er wordt rekening gehouden met klimaatadaptatie. Ook wordt bekeken waar zonnepanelen kunnen worden geplaatst. In het najaar worden de projecten in de gemeente Zandvoort door Pré Wonen benoemd. Voor de ontwikkeling van het warmtenet hanteert Pré Wonen het principe dat huurders niet meer dan anders gaan betalen. Het gemeentebestuur heeft oog voor de kosten voorvloeiende uit een eventueel warmtenet voor huurders. 5.

Risico’s en kanttekeningen Er zullen keuzen moeten worden gemaakt. Het college heeft er vertrouwen in dat Pré Wonen, het Huurders Platform Zandvoort en de gemeente gezamenlijk tot meerjarige prestatieafspraken komen. Het college ziet wel een uitdaging enerzijds als het gaat om de (gezamenlijke) opgave waar Pré Wonen en de gemeente voor staan en anderzijds als het gaat om de beschikbare investeringscapaciteit bij Pré Wonen, de ruimtelijke mogelijkheden binnen de gemeente Zandvoort en de capaciteit bij partijen. Er zullen gezamenlijk keuzen moeten

Kenmerk: 2021/477172

6/7

worden gemaakt. Wij vinden elkaar in een grotendeels gedeelde visie op de opgave waar wij voor staan en blijven ons inzetten om gezamenlijk resultaten te behalen. Meerjarenafspraken bevordert de focus en zijn meer efficiënt. Voor de komende jaren zet het college in op meerjarige prestatieafspraken voor de periode 2022 t/m 2025 en daarbij af te stappen van het jaarlijks vastleggen van jaarafspraken. Het vaststellen van meerjarige afspraken bespaart veel tijd en geld en bevordert (daarmee) ook de focus op een goede uitvoering en monitoring van de meerjarenafspraken. Er wordt een meerjarige overeenkomst opgesteld, die laat zien wat partijen met elkaar in Zandvoort willen bereiken. Hierbij wordt de focus gelegd op de opgave en het resultaat. Parallel aan het opstellen van de meerjarenafspraken zal de vorm en wijze van monitoring van diezelfde afspraken worden bepaald. Bureau Fraey zal Pré Wonen, het Huurders Platform Zandvoort en de gemeente begeleiden bij het maken van de nieuwe prestatieafspraken en invulling geven aan de monitoring. 6. Uitvoering De commissie kan aan de hand van de informatie in dit collegebesluit en het bod van Pré Wonen aandachtspunten meegeven aan het college. Daarna heeft het college de verantwoordelijkheid om met deze aandachtspunten tot definitieve meerjarige prestatieafspraken te komen.

In het najaar vinden de inhoudelijke besprekingen met de corporatie en huurdersorganisatie plaats. Vervolgens volgt het besluitvormingstraject bij zowel de gemeente als de corporatie om te komen tot ondertekende meerjarige prestatieafspraken 2022 t/m 2025. Aan de gemeenteraad zal eind 2021/begin 2022 om een zienswijze worden gevraagd. 7. Bijlagen 1. Pré Wonen – Bod van Pré Wonen 2022-2025 aan de gemeente Zandvoort van 30 juni 2021.

Kenmerk: 2021/477172

7/7